Налогообложение ипотечного кредита на протяжении всего срока его действия: конституция, новация, суброгация и аннулирование.

Введение

Оформление ипотечного кредита финансовым учреждением является операцией, облагаемой и освобождаемой от НДС, и облагается гербовым сбором (AJD). Точнее говоря, налогом облагается создание ипотечной гарантии, поскольку это соответствует требованиям статьи 31.2 Закона о налоге на передачу имущества (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales):

• Оформляется государственным актом.
• Быть зарегистрированным в земельном реестре.
• Иметь оцениваемое содержание.

Гербовый сбор (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) - это налог, регулируемый государством посредством:

Однако этот налог передан автономным сообществам на основании Закона 22/2009 от 18 декабря, который регулирует систему финансирования автономных сообществ общего режима и городов с автономным статутом и изменяет некоторые налоговые правила. Согласно вышеупомянутому закону о финансировании автономных сообществ, они имеют право регулировать ставку налога и устанавливать вычеты и льготы, которые они считают необходимыми.

Имея в виду общие рамки политики, я выделяю следующие основные вопросы:

• Настоящий Закон также определяет, что в случае гербового сбора компетентным автономным сообществом будет то, в округе которого находится Регистр, в котором должна быть произведена регистрация сделки. Другими словами, где находится недвижимость.
• В настоящее время все автономные сообщества регулируют ставку налога на гербовый сбор, за исключением автономных городов Сеута и Мелилья (в этом случае применяется ставка налога, установленная в Законе о МТП).
• Территории Страны Басков и Наварры управляются по своему форальному режиму.
• Важно! Для того, чтобы узнать налогообложение ипотечного кредита гербовым сбором (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), необходимо учитывать компетентное автономное сообщество, чтобы знать, какая налоговая ставка применяется и есть ли какое-либо снижение или возврат по квоте.
• Мы сосредоточимся на налогообложении ипотечного кредита в автономном сообществе Каталония, где я в настоящее время практикую.

Какой налог уплачивается при получении ипотечного кредита?

Предоставление ипотечного кредита является сделкой, которая облагается налогом на документально подтвержденные юридические действия. Как уже упоминалось во введении, компетентным является то автономное сообщество, в котором находится земельный кадастр, где должна быть зарегистрирована ипотечная гарантия.

Налогоплательщиком налога является кредитор, т.е. банк. На основании Королевского декрета-закона 17/2018 от 8 ноября, который вносит изменения в статью 29 законодательного текста, касающуюся налогооблагаемого лица в постепенной квоте AJD:

Налогооблагаемой базой для гербового сбора является общая сумма ипотечного обязательства, состоящая из:

1. Капитал
2. Обыкновенные проценты
3. Проценты за просрочку платежа
4. Дополнительные льготы, которые были согласованы
5. Затраты и расходы

Сумма всех этих понятий, то есть общая сумма, которая гарантируется ипотекой, называется ипотечным обязательством. И это ипотечное обязательство, как мы уже говорили, является налогооблагаемой базой, к которой применяется налоговая ставка, утвержденная каждым автономным сообществом.

В Каталонии на основании Декрета-закона 12/2019 от 9 июля о срочных налоговых мерах была установлена налоговая ставка в размере 2% для ипотечных кредитов и займов, в которых налогоплательщиком является финансовое учреждение.

Срок уплаты и представления налога на гербовый сбор составляет один месяц с даты подписания публичного акта.

Какой налог подлежит уплате, если я решу новацию или модификацию своего ипотечного кредита?

В отношении налогообложения гербовым сбором новаций и модификаций ипотечного кредита необходимо различать новацию или модификацию условий ипотечного кредита и увеличение капитала.

• Кредитор должен быть финансовым учреждением.
• Изменение должно касаться процентной ставки или срока, или и того, и другого.

Любая новация, включающая изменение процентной ставки и изменение срока, освобождается от налогообложения. Также к необлагаемым налогом новациям относятся сделки, связанные с:

• Введение льготного периода.
• Изменение оценочной стоимости.
• Изменение или отмена сборов и положения о нижнем пределе.

Остальные операции по новации ипотечного кредита будут облагаться гербовым сбором при условии, что они имеют экономическое содержание и подлежат регистрации в Земельном реестре.

Какой налог мне придется заплатить, если я решу переоформить свой ипотечный кредит с одного банка на другой (так называемая суброгация кредитора)?

Изменение ипотечного кредитора, кредитора (переход из одного банка в другой) является сделкой, которая, согласно статье 7 Закона 2/1994 от 30 марта о суброгации и изменении ипотечных кредитов, освобождается от гербового сбора (Actos Jurídicos Documentados).

Единственным условием для применения освобождения является то, что и первоначальный кредитор, и суброгированный кредитор являются кредитными учреждениями, и при условии, что ипотечное обязательство не изменяется (в случае суброгации кредитора и увеличения капитала, суброгация не будет облагаться налогом, но налог должен быть уплачен с увеличения капитала).

Какой налог подлежит уплате, если я решу суброгатировать существующую ипотеку на покупаемую мной недвижимость?

Суброгация залогодателя вследствие передачи заложенного имущества (типичная сделка купли-продажи с суброгацией ипотеки) является сделкой, которая не облагается гербовым сбором, поскольку это сделка, которая не может быть зарегистрирована в Земельной книге.

В Земельном реестре регистрируется передача собственности, а не суброгация ипотеки. В отсутствие требования о вписываемости, установленного в вышеупомянутой статье 31.2 Закона о трансфертном налоге, сделка не облагается гербовым сбором.

Какой налог подлежит уплате, если я хочу аннулировать ипотечный кредит?

На основании статьи 45.I.B.18 Королевского законодательного декрета 1/1993 от 24 сентября, который утверждает пересмотренный текст Закона о трансфертном налоге и гербовом сборе, отмена ипотеки облагается гербовым сбором, но освобождается от него.