Это нотариальный документ, посредством которого заключается соглашение, по которому банк обычно предоставляет человеку фиксированную сумму денег, которая должна быть возвращена вместе с процентами путем периодических платежей в течение определенного периода времени. Лицо, получающее деньги, гарантирует их возврат банку, предлагая в качестве залога принадлежащий ему объект недвижимости.
После вступления в силу 16 июня 2019 года Закона 5/2019 "О кредитном договоре на недвижимость" спор о том, кто должен брать на себя расходы по оформлению ипотечного кредита, был разрешен. Вышеупомянутый закон устанавливает, что нотариальные, регистрационные, агентские и налоговые расходы должны оплачиваться финансовым учреждением. Приведенный ниже калькулятор позволяет финансовому учреждению заранее с большой точностью узнать стоимость оформления ипотечного кредита. Данный калькулятор параметризует как нотариальные и регистрационные сборы, так и региональные правила в отношении налога на гербовый сбор.
Как правило, каждый договор ипотечного кредитования, независимо от выбранного финансового учреждения, имеет одинаковую структуру, разделенную на два больших блока: финансовые положения и общие нефинансовые положения. В этом разделе мы ответим на все возможные сомнения, которые могут возникнуть, следуя порядку пунктов, которые вы найдете в вашем будущем нотариальном документе об ипотечном кредите.
Ссудный капитал - это сумма, которую покупатель недвижимости должен запросить у финансового учреждения, чтобы вместе со своими собственными средствами обеспечить выплату покупной цены, согласованной в сделке с недвижимостью, так что ссудный капитал - это, короче говоря, сумма денег, которую финансовое учреждение оставит нам, чтобы мы могли оплатить покупную цену недвижимости, которую мы хотим купить.
Передача капитала на покупку недвижимости произойдет в тот же день, когда будет подписан договор купли-продажи недвижимости, таким образом, почти одновременно и последовательно, то есть в одно и то же время, покупатель подпишет акт купли-продажи и сразу после этого оформит закладную, в которой будут отражены эти обязательные отношения между залогодателем и финансовым учреждением-кредитором.
В день покупки жилья, как указано выше, мы сначала подпишем акт купли-продажи, используя средства, которые будут выплачены нам в тот же день финансовой организацией, обычно посредством банковского чека или немедленного перевода через Банк Испании на указанный банковский счет продавца, а затем подпишем кредитный договор, в котором будет оговорен этот перевод капитала, его условия и срок погашения.
Обычно финансовые учреждения считают, что человек или семья может взять на себя ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в размере от 30% до 40% от своего чистого ежемесячного располагаемого дохода.
Поэтому, если мы хотим узнать, какова наша максимальная способность к заимствованию, мы должны сложить все наши чистые ежемесячные доходы (например,"семейная пара, в которой оба супруга зарабатывают €2 000 нетто, имеют в общей сложности €4 000 в месяц для удовлетворения финансовых потребностей своей семьи"). К этой цифре мы должны применить вышеупомянутые проценты (30-40%), что, например, в предложенном сценарии"дает результат от 1 200 до 1 600 евро", так что если ежемесячный платеж по кредиту, который необходимо получить, находится в пределах этих пороговых значений, операция будет априори жизнеспособной, и, напротив, если итоговый платеж или сумма этого платежа вместе с суммой других предыдущих долгов превышает эти пределы, операция вряд ли будет одобрена финансовым учреждением.
Без ущерба для особенностей каждой сделки, общее правило финансовых учреждений заключается в том, чтобы не выдавать кредиты на сумму, превышающую 80% от оценочной стоимости недвижимости (т.е. стоимости, объективно определенной компанией, занимающейся оценкой или экспертизой недвижимости, с которой должен быть заключен контракт на выполнение этой работы) или, в соответствующих случаях, 80% от рыночной стоимости, определенной учреждением.
Таким образом, для приобретения недвижимости покупатель должен иметь не менее 20% от стоимости покупки, в то время как до оставшихся 80% будет покрыто за счет запрашиваемого кредита.
Так, например,"если вы собираетесь купить квартиру, продажная стоимость которой составляет 300 000 евро, если ее оценочная стоимость совпадает с этой суммой, то для того, чтобы иметь возможность купить ее, вы должны иметь сбережения в размере не менее 60 000 евро".
Придется ли мнеплатить налоги при покупке жилья?
Необходимопомнить, что сделки купли-продажи недвижимости облагаются косвенным налогом, т.е. налогом на добавленную стоимость в случае нового строительства или трансфертным налогом в случае подержанной недвижимости. В широком смысле, не вдаваясь в подробности налогового законодательства, общепринятой практикой является то, что налоговое бремя сделки по покупке жилья составляет примерно 10% от его стоимости, так что если, например,"я хочу приобрести недвижимость стоимостью 300 000 евро, мне придется иметь дополнительно 30 000 евро для покрытия этих налогов".
Нужно ли мненести какие-либо дополнительные расходы при покупке жилья?
Есливы хотите надлежащим образом оформить сделку купли-продажи с максимальными гарантиями и юридической безопасностью, необходимо и целесообразно оформить покупку недвижимости посредством публичного акта, заверенного нотариусом, то есть государственным чиновником, специалистом в области права, задача которого - заверять действия и предприятия, которые он/она санкционирует, и обеспечивать законность всего, что в них оговорено. Кроме того, если мы хотим воспользоваться защитой, предоставляемой публичностью реестра нашего права против третьих лиц, необходимо зарегистрировать акт купли-продажи в соответствующем земельном реестре.
Обе операции, т.е. и выдача документа, и его регистрация в Земельной книге, имеют стоимость, облагаемую установленной государством пошлиной, которая, в общем, может составлять от 1 до 2% от стоимости сделки, так что, например,"если вы хотите приобрести недвижимость стоимостью 300.000, это означает, что общая сумма составит от €3 000 до €6 000".
Таким образом, эти суммы должны быть приняты во внимание для того, чтобы знать, какую максимальную сумму может одолжить мне мое финансовое учреждение.
Если мы хотим приобрести недвижимость, помимо капитала, который нам может ссудить финансовое учреждение, мы должны иметь предварительный капитал в размере около 32% от стоимости продажи недвижимости, чтобы покрыть не менее 20% цены за счет наших сбережений (это минимум, который потребует финансовое учреждение), около 10% от суммы сделки для уплаты налогов, а также от 1 до 2% для покрытия расходов на нотариуса и земельный кадастр.
Так, в качестве примера,"если мы хотим приобрести недвижимость, цена продажи которой составляет 300 000 евро, то эти 32% составят 96 000 евро; из них 20% будут соответствовать той части цены, которую мы должны будем оплатить за счет наших сбережений (60 000 евро в примере), другие 20% будут соответствовать той части цены, которую мы должны будем оплатить за счет наших сбережений (60 000 евров примере).60000 в нашем примере), 10% на оплату налогов на операцию (примерно 30 000 евро в нашем примере) и от 1 до 2% на оплату нотариальных и регистрационных сборов (то есть, в нашем примере, максимальная сумма около 6 000 евро)".
В соответствии с действующим законодательством, для того чтобы ипотека была признана действительной, она должна быть зарегистрирована в Земельном кадастре, для чего необходимо, чтобы ипотека была оформлена публичным актом, заверенным нотариусом. Поэтому, чтобы получить доступ к нашему ипотечному кредиту, необходимо оформить операцию в публичном акте и, впоследствии, зарегистрировать его в Земельной книге.
В любом случае, все эти процедуры обычно выполняются агентством или самой нотариальной конторой, и покупателю не нужно беспокоиться о выполнении всех этих бюрократических действий.
Сроки погашения кредита - это сроки, в течение которых должник должен выплачивать каждый из ежемесячных взносов по ипотечному кредиту.
Так, например, 1 числа каждого месяца, если это было согласовано, наступает срок погашения соответствующего взноса, и финансовое учреждение отправляет сумму этого взноса для списания со счета залогодателя посредством соответствующей квитанции.
Кредит - это юридическая сделка, в которой одна сторона, кредитор, предоставляет другой стороне, заемщику, определенную сумму капитала с обязательством заемщика вернуть ее в течение определенного периода времени.
Исходя из этого и принимая во внимание, что капитал, запрашиваемый на покупку жилья, обычно очень велик (речь идет о цифрах, которые во многих случаях превышают сотни тысяч евро), логично, что лицо или лица, запрашивающие его, не имеют возможности выплатить его одним платежом, а форма погашения заключается в согласовании большого общего периода погашения (который может составлять,"например, 15, 20, 25 или 30 лет, или даже более длительные периоды, вплоть до 40 лет,или даже более длительный срок до 40 лет"), в течение которого кредит погашается постепенно, обычно ежемесячными платежами, так что должник из месяца в месяц выплачивает финансовому учреждению определенную сумму в соответствии со своими экономическими возможностями ("например, 600, 700 или 800 евро в месяц"), пока по истечении всего срока кредита не будет возвращен весь капитал, первоначально запрошенный при получении кредита.
Вкратце, платеж по кредиту - это сумма, которую из месяца в месяц должник должен регулярно выплачивать финансовому учреждению в счет погашения взятой в кредит суммы.
Оптимального срока погашения для всех кредитов не существует, он зависит от возраста заемщиков и их финансовых возможностей.
Исходя из этого, кредиты с очень длительным сроком погашения, например, 40 лет, имеют то преимущество, что ежемесячный платеж заемщика будет ниже. С другой стороны, отрицательным моментом является то, что сумма, которую в конечном итоге придется выплатить финансовому учреждению, будет намного выше, и, если согласованная процентная ставка является переменной, должник будет намного больше подвержен колебаниям процентной ставки, так что незначительное повышение процентной ставки приведет к значительному увеличению ежемесячного платежа. В таких случаях длительный период погашения кредита обычно более интересен для молодых людей с не очень высокими доходами, поскольку итоговый платеж будет ниже, и они смогут выплачивать его гораздо комфортнее.
С другой стороны, если выбран короткий период погашения ("например, 10 или 15 лет"), ежемесячные взносы в банк или сберегательную кассу будут гораздо выше, но процентный риск гораздо ниже, так что рост процентных ставок не окажет такого сильного влияния на размер взноса. В этом случае более короткий период погашения обычно более целесообразен для людей более зрелого возраста ("например, 40 или 50 лет") или с большими экономическими возможностями.
Погашение кредита заключается в возврате заемного капитала, т.е. возврате банку или сберегательной кассе той суммы денег, которую он нам ссудил.
Обычно это погашение производится периодическими платежами (обычно ежемесячно) или, если должник желает и имеет для этого средства, путем полного или частичного досрочного списания существующего долга.
Из общей суммы ежемесячного взноса по кредиту часть будет использована для погашения запрашиваемого капитала, а оставшаяся часть - для выплаты процентов, согласованных в сделке, т.е. цены или прибыли, которую организация получает от сделки.
Так,"например, если залогодатель выплачивает ежемесячный взнос в размере 500 евро, то из этой суммы 400 евро будут использованы для погашения заемного капитала или основной суммы, а 100 евро - для выплаты оговоренных процентов".
Определение конкретной суммы периодического взноса по нашему кредиту (наиболее распространенной периодичностью которого является ежемесячный) будет определяться так называемой "системой амортизации", т.е. согласованной между сторонами математико-финансовой формулой для расчета суммы капитала и процентов, подлежащих погашению в каждом ежемесячном взносе.
Из всех существующих систем амортизации наиболее распространенной является так называемая французская система или система постоянного взноса, наиболее важной характеристикой которой является то, что сумма ежемесячного взноса остается неизменной в течение всего срока кредита при условии, что применяемая процентная ставка остается неизменной.
Так, например,"в ипотеке, амортизационный метод которой французский и по которой согласована фиксированная процентная ставка, если первоначальный платеж составляет 700 евро в месяц, это сумма, которую должник будет неизменно выплачивать каждый месяц в течение 20, 30 или даже 40 лет жизни кредита, которые были согласованы, до полного погашения требуемой суммы".
Кроме того, в качестве дополнительной характеристики, в этой системе сумма амортизируемых процентов и капитала обратно пропорциональна, так что в начале срока действия кредита из общей суммы выплачиваемых взносов проценты составляют большую часть, которая уменьшается по мере выплаты взносов, в то время как возвращаемая часть капитала ведет себя противоположным образом, так как в первоначальных взносах она составляет меньшую часть, которая увеличивается по мере срока действия кредита.
Так, например,"для кредита в размере 10 000 евро, с периодом погашения 12 месяцев и процентной ставкой 5%, ваш график погашения будет выглядеть следующим образом:
Как видно, сумма выплаченного взноса всегда постоянна (€855,57), но из этой суммы в начале кредита сумма выплаченных процентов больше, чем сумма, выплаченная по этой статье в окончательных взносах, и наоборот, возвращенный капитал меньше в начальных взносах, чем в окончательных.
Помимо французской или постоянной системы рассрочки, существуют и другие виды систем погашения, которые используют другую математико-финансовую формулу для расчета формы и размера взносов, с помощью которых будет погашаться запрашиваемый кредит. Из всех существующих можно выделить следующие:
Таблица амортизации ипотечного кредита - это документ, в который включены все платежи, которые должник должен делать в течение всего срока действия кредита, так что перед подписанием нашего кредита мы будем знать, сколько взносов мы будем платить, сумму, сумму основного долга и процентов, включенных в каждый взнос, и каков амортизированный капитал и непогашенный капитал в каждый момент времени.
Эта таблица амортизации является документом, который должен быть предоставлен финансовым учреждением в процессе переговоров по кредиту, поскольку закон требует, чтобы он был частью предконтрактной информации об операции, которая должна быть включена в так называемый Европейский стандартизированный информационный лист (известный как FEIN). Это гарантирует защиту потребителей ипотечных кредитов, поскольку они полностью информированы о том, как будет вести себя их кредит на протяжении всего жизненного цикла.
Конечно, залогодатель может погасить ипотечный кредит, когда пожелает, поэтому, если у него достаточно средств для этого, он может в любой момент принять решение о досрочном погашении существующего долга, чтобы уменьшить или даже полностью погасить ипотечный кредит.
Если он выбирает частичное погашение, т.е. погашение только части кредита, залогодатель может выбирать между:
Обычно договаривающиеся стороны по ипотеке договариваются о комиссионных сборах, которые компенсируют финансовые учреждения в случае досрочного полного или частичного погашения кредита.
Однако следует отметить, что во избежание очень высоких комиссий, которые могут привести к ситуации злоупотребления или непропорциональности по отношению к потребителям, законодатель ограничил их размер в Законе 5/2019 от 15 марта, регулирующем кредитные договоры на недвижимость. Более подробную информацию об этом см. в разделе "Комиссии".
Льготный период - это период времени, в течение которого должник выплачивает лишь небольшую сумму, соответствующую процентам по кредиту, амортизируя капитал в течение этого периода, так что долг перед банком не уменьшается.
На практике льготные периоды обычно применяются в начале срока действия кредита, на период от нескольких месяцев до максимум двух лет. Так, например, "вслучае, если согласован ежемесячный платеж в размере 500 евро, из которых 400 евро соответствует погашению капитала и 100 евро - выплате процентов, в течение согласованного льготного периода (который обычно составляет от одного до двух лет) должник должен будет выплачивать только часть, соответствующую процентам, то есть 100 евро в месяц".
Большинство людей, столкнувшись с важным решением о покупке дома для строительства своего жилья, которое во многих случаях станет их резиденцией на всю оставшуюся жизнь, должны приложить огромные экономические усилия, чтобы иметь возможность получить необходимые средства для покупки. Таким образом, для того, чтобы иметь возможность приобрести жилье, взяв ипотечный кредит, необходимо заранее иметь в наличии не менее 32% от стоимости покупки, что, несомненно, является очень высоким процентом, учитывая текущую среднюю стоимость жилья и покупательную способность среднего гражданина (так,"например, в недвижимости с ценой 250.000, мы будем говорить о том, что ранее накопили сумму в €80 000").
Принимая во внимание эту реальность, а также все дополнительные расходы, с которыми нам придется столкнуться, когда мы начнем новую жизнь в купленном доме (налоги, стоимость коммунальных услуг, мебель, предметы быта и т.д.), и все это в сочетании со стоимостью нового дома, мы должны быть в состоянии принять решение о сумме денег, которую нам придетсянакопить, чтобы иметь возможность купить его.), и все это в сочетании с тем, что при покупке жилья во многих случаях покупателями являются молодые люди, зарплаты которых не очень высоки (но которые рассчитывают со временем их повысить), означает, что во многих случаях удовлетворение высоких ипотечных платежей с самого начала является для семей большим экономическим усилием, которое может привести их к напряженной финансовой ситуации.
Для смягчения этих ситуаций, т.е. тех случаев, когда в течение первых нескольких месяцев кредитования финансовое положение должника более сложное, финансовые учреждения и должники могут договориться об использовании льготного периода, т.е. применении периода, в течение которого должник не будет выплачивать весь "обычный" взнос, а заплатит лишь небольшую сумму, соответствующую оговоренным процентам.
Прибегая к этому инструменту, должник может облегчить свое финансовое положение на том начальном этапе кредитования, когда, возможно, его зарплата ниже (так как он моложе, имеет меньший опыт работы и его зарплата не такая высокая) или расходы, связанные с обустройством дома, могут быть нагрузкой на домашнюю экономику, Это означает, что данная ситуация преодолевается и погашение основной суммы долга переносится на будущее время (один или два года спустя), когда должник предположительно будет находиться в более благоприятной экономической ситуации для выплаты полной суммы взноса, т.е."500 евро в месяц в предлагаемом примере".
Если залогодатель после начала срока действия кредита испытывает экономические трудности, так что ему очень трудно или даже невозможно ежемесячно выплачивать кредит, он может попытаться договориться со своим финансовым учреждением о льготном периоде, чтобы в течение этого периода выплачивать только проценты, а не капитал, что значительно сократит сумму, которую нужно ежемесячно выплачивать кредитору, что, несомненно, поможет облегчить семейные финансы в этот трудный период.
С негативной точки зрения, это удлинит срок действия кредита, то есть должнику придется платить больше лет, но с позитивной точки зрения, это позволит избежать ситуации неуплаты, которая может перерасти в процедуру обращения взыскания, что, безусловно, приведет к потере права собственности на недвижимость.
Процентная ставка - это вознаграждение или вознаграждение, получаемое кредитующим финансовым учреждением в обмен на предоставление данного кредита, т.е. доход, получаемый финансовым учреждением в результате его деятельности по предоставлению денег в долг.
С помощью этих денег банк или сберегательная касса, в свою очередь, оплачивает затраты на получение капитала, покрывает свои операционные расходы и, если остается излишек, генерирует прибыль от капитала, с которой расплачивается со своими акционерами или формирует резервы для повышения платежеспособности или способности выдавать новые кредиты в будущем.
Процентная ставка, которая будет применяться к моему ипотечному кредиту, будет соответствовать процентной ставке, согласованной между должником и кредитором в кредитном договоре.
С учетом существующих вариантов можно сказать, что, в широком смысле, существует два типа процентной ставки, применяемой в ипотечном кредите, а именно:
Ипотека с фиксированной ставкой - это ипотека, в которой стороны договариваются о процентной ставке, которая будет применяться в течение всего срока действия договора. Так,"например, если в ипотеке оговорена фиксированная процентная ставка в размере 2%, этот процент будет применяться на протяжении всего срока кредита".
С другой стороны, ипотека с переменной процентной ставкой - это ипотека, в которой процентная ставка, выплачиваемая финансовому учреждению, изменяется в зависимости от колебаний выбранного базового индекса. Так,"например, если в качестве базовой процентной ставки согласована ставка EURIBOR, она колеблется ежедневно, так что, если первоначально применялся 1%, то по наступлении срока пересмотра, если EURIBOR поднялась до 2%, этот новый процент будет применяться в качестве обычной процентной ставки по кредиту".
В случае ипотеки с переменной ставкой эта процентная ставка, которая, как следует из названия, меняется со временем, зависит от так называемой базовой ставки, то есть показателя, который объединяет набор конкретных данных, меняющихся со временем ("например, средняя стоимость, по которой финансовые учреждения обменивают деньги"), и на основе которого фиксируется динамика процентной ставки по кредиту.
Таким образом, если этот ориентир увеличивается, то переменная процентная ставка по кредиту также увеличивается, а если ориентир уменьшается, то увеличивается и процентная ставка, применяемая к операции.
Базовой ставкой, применяемой к большинству ипотечных кредитов с переменным процентом, является EURIBOR (аббревиатура от Euro Interbank Offered Rate), которая представляет собой среднюю процентную ставку, по которой финансовые учреждения в зоне евро ссужают деньги друг другу в краткосрочной перспективе с целью предоставления их в кредит третьим лицам.
Этот индекс, публикуемый ежедневно и за различные периоды (годовой, 9 месяцев, 6 месяцев, 3 месяца и т.д.), колеблется в зависимости от спроса и предложения на кредиты в любой момент времени, величина, тесно связанная с экономическим циклом и денежно-кредитной политикой, проводимой в любой момент времени Европейским центральным банком.
Помимо EURIBOR, существуют и другие текущие справочные индексы, такие как MIBOR, IRS или IRPH для всех учреждений, все они в настоящее время используются редко.
В широком смысле можно сказать, что эволюция базовой ставки, которая будет определять стоимость нашей ипотеки, привязанной к переменной процентной ставке, будет определяться эволюцией экономического цикла. Обычно в периоды экономического процветания Центральные банки, используя инструменты денежно-кредитной политики, стремятся повысить процентные ставки, чтобы предотвратить чрезмерный рост инфляции и тем самым предотвратить обесценивание активов. Таким образом, если процентные ставки растут, брать деньги в кредит становится дороже, поэтому страдают потребление и инвестиции, что охлаждает "перегретую" экономику, которая растет слишком быстро, вызывая рост инфляции.
С другой стороны, во время экономического кризиса Центральные банки обычно принимают меры по расширению денежной массы, например, предоставляют ликвидность финансовым учреждениям по очень низкой цене, чтобы снизить процентные ставки и сделать более привлекательными заемные средства для инвестиций, покупки недвижимости и т.д., и таким образом оживить экономику,
Кроме того, на динамику ставок могут влиять и другие факторы, например, восприятие риска финансовыми учреждениями, так что если они видят будущий сценарий экономической неопределенности, они могут предвидеть рост дефолтов и, следовательно, риска, что толкает их к повышению процентных ставок, под которые они предоставляют кредиты для покрытия возможных дефолтов, в результате чего базовые ставки также находятся под повышательным давлением.
При ипотеке с переменной ставкой к согласованной базовой ставке, также согласованной между сторонами, добавляется дополнительный процент, который используется для покрытия финансовой маржи банка-заемщика или сберегательного банка. Таким образом, разница между окончательно применяемой процентной ставкой и базовой ставкой становится согласованным дифференциалом.
"В качествепримера, если согласован дифференциал в 0,9%, а EURIBOR в настоящее время составляет 1%, процентная ставка, применяемая к кредиту, будет равна 1,9%".
Переменная процентная ставка по моей ипотеке будет определяться согласованным базовым индексом (который будет меняться с течением времени), к которому нужно будет добавить дифференциал, то есть надбавку, которую требует финансовое учреждение для покрытия своей маржи.
Таким образом, "в качествепримера, если согласовано применение ставки EURIBOR, которая находится на уровне 1%, и дополнительно согласован дифференциал в 0,9%, процентная ставка, применимая к кредиту, составит 1,9%".
При ипотеке с переменной ставкой может случиться так, что изменение базовой ставки вместе с согласованным дифференциалом приведет к цифре с несколькими знаками после запятой, что может противоречить соглашению о том, что процентная ставка будет пересматриваться через определенные промежутки времени. ("например, если применимая процентная ставка составляет 1,8001, а переменная процентная ставка была согласована с интервалом в четверть пункта [от 0,25 до 0,25], необходимо определить, является ли применимая процентная ставка 1,75% или 2%, с очевидными экономическими последствиями для должника").
Во избежание эксцессов со стороны финансовых учреждений, имевших место в прошлом, законодатель ограничил эту практику двенадцатым дополнительным положением Закона 44/2002 от 22 ноября о мерах по реформированию финансовой системы, ограничив округление до ближайшего согласованного интервала, при этом округление не может превышать одну восьмую пункта, т.е. (0,125%).
("Таким образом, в предлагаемом примере процентная ставка будет установлена на уровне 1,75%, поскольку это наиболее близкая величина к 1,8001 между двумя вариантами [т.е. 1,75% или 2%]").
Помимо согласованной базовой ставки и согласованного спрэда, мы должны учитывать наличие возможных оговорок о нижнем пределе или предельном уровне, которые ограничивают применимую процентную ставку в нижней или верхней части, так что если базовая ставка вместе со спрэдом превышает или опускается ниже определенного порога, это превышение не будет применяться к процентной ставке.
Так, "в качествепримера, если согласована оговорка о потолке в 5%, то если базовая ставка превысит эту сумму, превышение не будет учитываться, таким образом, будут выплачиваться только 5% процентов. С другой стороны, если оговорка о нижнем пределе в 1% согласована, то в случае падения базового индекса ниже этого уровня, согласованный 1% будет продолжать применяться".
В отношении оговорок о нижнем пределе следует отметить, что они, после многочисленных судебных разбирательств, которым они подвергались в последние годы в результате отсутствия прозрачности в их маркетинге, были ограничены недавно принятым Законом 5/2019, регулирующим кредитные договоры на недвижимость (Ст. 21), но следует также учитывать, что это же предписание устанавливает, что процентная ставка по операции не может быть меньше 0, так что посредством этого положения закона устанавливается нижний предел в 0%, так что ни в коем случае процентная ставка по операции не может быть отрицательной, поскольку это означало бы, что финансовое учреждение должно выплатить проценты должнику, что является совершенно неправдоподобной ситуацией.
Процентная ставка, применяемая к кредиту, в случае переменного кредита, не будет меняться из месяца в месяц в соответствии с согласованной базовой ставкой, но обычная практика заключается в установлении определенного времени, в которое периодически проверяется величина базовой ставки на этот момент, и на основании этой цифры определяется процентная ставка, которая будет применяться в течение следующего периода.
Таким образом, наиболее распространенным периодом пересмотра обычно является ежегодный, так что раз в год значение базового индекса берется за основу, и сумма, подлежащая выплате финансовому учреждению в течение следующего года, обновляется на основе этого значения.
Контрольные показатели публикуются как в официальном государственном бюллетене, так и на сайте Banco de España.
Хотя это не является распространенной практикой, при наличии договоренности действительно возможно применение смешанной процентной ставки к нашему ипотечному кредиту, то есть сочетание фиксированной и переменной процентной ставки.
В таких случаях в первый период жизни кредита (2, 3, 4 или 5 лет) обычно применяется фиксированная процентная ставка, чтобы обеспечить стабильность первоначального платежа, а в течение остального срока кредита применяется ранее согласованная переменная процентная ставка.
Ответ на этот вопрос может быть только отрицательным, так что банк или сберегательная касса не может в одностороннем порядке изменить процентную ставку, ранее согласованную со своим клиентом, поскольку в противном случае он будет виновен в вопиющей банковской недобросовестности, о которой вполне можно сообщить регулятору.
Ответ на этот вопрос может быть только отрицательным, так что банк или сберегательный банк не может в одностороннем порядке применять дифференциал, отличный от ранее согласованного с клиентом, поскольку в противном случае он будет виновен в вопиющей банковской недобросовестности, о которой вполне можно сообщить регулятору.
Общая сумма процентов, которую мы в итоге заплатим банку за взятый ипотечный кредит, зависит от размера заемного капитала, срока погашения и процентной ставки, то есть в каждом конкретном случае она своя.
При этом не менее верно и то, что в настоящее время, после вступления в силу Закона о кредитовании недвижимости (Закон 5/2019), для заключения договора о кредитовании необходимо, чтобы финансовое учреждение предварительно предоставило нам ряд преддоговорных сведений, все из которых содержатся в документе под названием FEIN. Этот документ должен содержать "иллюстративную таблицу погашения", показывающую клиенту общую сумму выплачиваемых взносов с соответствующей разбивкой на капитал и проценты по каждому взносу.
На основании этой информации, если запрашиваемый кредит имеет фиксированную ставку, мы можем заранее точно знать, какую общую сумму процентов нам придется выплачивать в течение всего срока кредита. С другой стороны, если тип кредита связан с переменной процентной ставкой, эта таблица может показать нам приблизительное значение этой суммы с учетом текущей процентной ставки, но всегда с оговоркой, что если эта процентная ставка претерпит значительные изменения в течение срока действия кредита, эта сумма также будет якобы изменена.
Несомненно, это главный вопрос, который задают себе все покупатели, решившие взять ипотечный кредит. Единого ответа на этот вопрос не существует, поскольку в зависимости от типа покупателя, наших предыдущих активов или сбережений, нашего неприятия риска, наших настоящих и будущих доходов, текущей или структурной ситуации в нашей экономике, ответ будет варьироваться в ту или иную сторону.
Таким образом, ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, то есть те, по которым мы всегда будем платить одну и ту же процентную ставку и, следовательно, один и тот же взнос, предназначены для более консервативных людей, с большим неприятием риска, поскольку точное знание того, какой взнос мы будем платить каждый месяц в течение следующих 20, 25 или 30 лет, несомненно, обеспечивает определенную степень уверенности, которая помогает нам планировать нашу финансовую экономику.
С точки зрения ценообразования нельзя утверждать, что ипотека с фиксированной ставкой лучше, чем ипотека с переменной ставкой, потому что, хотя верно, что при заключении договора ее сумма будет выше, чем переменная ставка, может случиться так, что в течение срока действия кредита произойдут макроэкономические события, которые поднимут переменную процентную ставку намного выше, чем согласованная фиксированная ставка ("so, например, ипотечный кредит с фиксированной ставкой сегодня, который можно согласовать под 2,5%, станет отличной сделкой, если процентные ставки вырастут до уровня 1980-х годов, когда они превышали 15%").
С другой стороны, отрицательные стороны ипотеки с фиксированной ставкой следующие:
Основные преимущества переменной ипотеки заключаются в том, что первоначальные выплаты будут ниже, чем те, которые были бы в случае выбора фиксированной процентной ставки, хотя впоследствии сумма будет зависеть от изменения согласованной базовой ставки.
Аналогично, если покупатель считает, что в течение срока кредита процентные ставки останутся низкими, и это действительно так, операция будет более выгодной, поскольку в итоге будет выплачиваться меньше процентов, чем в случае выбора фиксированной ставки. С другой стороны, если возникнут какие-то макроэкономические внешние факторы, которые значительно повысят процентные ставки, то платеж по нашему кредиту также может очень сильно увеличиться, так что операция будет неудовлетворительной для покупателя, по сравнению с гипотетическим кредитом с фиксированной ставкой.
Кроме того, в качестве положительного аспекта следует отметить, что ипотечные кредиты с переменной ставкой могут иметь более длительный период погашения (до 40 лет в соответствии со стандартной банковской практикой), что также помогает снизить сумму ежемесячного платежа, поскольку погашение непогашенного капитала распределяется на более длительный период. С другой стороны, в качестве негативного аспекта такой более длительной отсрочки следует отметить, что это означает более высокие процентные начисления, поскольку долг остается непогашенным дольше.
Это соглашение между залоговым должником и кредитным финансовым учреждением, по которому в обмен на заключение ряда дополнительных продуктов (таких как страховые контракты, пенсионные планы, прямое депонирование заработной платы, заключение договоров на кредитные карты, охранные сигнализации и т.д.) первоначально согласованная процентная ставка будет снижена в пользу должника.
Ответ на этот вопрос должен быть отрицательным, в том смысле, что в настоящее время строго запрещено продавать другие продукты вместе с кредитом, в своего рода "единой и неделимой упаковке".
Чтобы правильно понять этот вопрос, необходимо иметь в виду, что, к сожалению, в последние годы финансовые учреждения в целях получения большей прибыли увязывают выдачу кредитов с заключением договоров на дополнительные продукты (такие как страхование, пенсионные планы, инвестиционные фонды, прямое перечисление заработной платы, регистрация кредитных карт, заключение договоров на охранную сигнализацию, финансирование мобильных телефонов и т.д.), так что если заемщик не может получить кредит, он/она не сможет получить кредитную карту.), так что если залогодатель не заключит договор по этим продуктам, финансовая организация откажется от операции.
Ввиду этой порочной банковской практики, регулятор в недавно принятом Законе 5/2019 от 15 марта, регулирующем кредитные договоры на недвижимость, положил этому конец, установив строгие правила в отношении такой практики.
Таким образом, в настоящее время связанная продажа банковских продуктов при заключении кредитного договора, т.е. предложение совместного пакета, состоящего из кредита и других дополнительных продуктов, предлагаемых вместе, полностью запрещена под страхом недействительности любого договора, связанного с данным кредитом.
Исходя из общего запрета на связанную или совместную продажу, законодатель устанавливает ряд исключений, о которых потребитель должен знать, и которые приведены ниже:
Вместе с кредитом, обеспеченным ипотекой, необходимо оформить два продукта, а именно: страхование жизни (для гарантии выполнения обязательства в случае смерти должника) и страхование ущерба заложенного имущества (для гарантии того, что если имуществу, используемому в качестве обеспечения кредита, будет нанесен ущерб, его можно будет отремонтировать).
В любом случае, обязательное заключение договоров по этим двум продуктам не должно неизменно осуществляться с финансовым учреждением, предоставляющим кредит, поскольку если мы найдем аналогичный продукт с лучшими экономическими условиями и условиями покрытия в конкурирующей компании, мы можем заключить договор в ущерб страхованию, предлагаемому нашим банком, с худшими условиями.
Комбинированная продажа, в отличие от связанной продажи, заключается в том, что продажа дополнительных продуктов (пенсионные планы, прямое депонирование зарплаты, заключение договоров по картам и т.д.) осуществляется отдельно, так что должник получает индивидуализированное предложение, в котором подробно описаны отдельные условия каждого продукта, чтобы должник мог оценить их индивидуально и решить в каждом случае, целесообразно ли заключать договор.
Если финансовое учреждение предлагает нам соглашение о снижении процентной ставки в случае заключения договора на определенный финансовый продукт или услугу, мы, очевидно, должны будем оценить это предложение и определить, является ли снижение процентной ставки достаточно привлекательным или нет.
Аналогичным образом, с операционной точки зрения, заключение договоров на все наши финансовые и страховые продукты и услуги с одной компанией упрощает административные процедуры, которые нам приходится выполнять, а также укрепляет нашу будущую переговорную силу с компанией, потому что если у нас много продуктов, то, учитывая риск потери нас как клиентов в будущем (что сильно повлияет на их маржу), возможно, что они предложат нам лучшие условия для будущих договоров.
С другой стороны, если мы заключаем контракт на поставку всей нашей продукции с одной и той же компанией, мы можем отказаться от более агрессивных предложений от конкурирующих компаний, которые могут предложить нам лучшую цену или лучшие условия обслуживания.
Банковская комиссия - это вознаграждение (в виде процента или конкретной суммы), которое финансовое учреждение взимает с нас за предоставление услуги или конкретного финансового продукта.
Конечно, это законно, нормально и естественно для банка или сберегательного банка взимать со своих клиентов плату за финансовые продукты или услуги, которые он предоставляет.
Однако, чтобы избежать плохой банковской практики, когда клиентам приходится платить очень высокую плату, взимание платы строго регулируется законодателем и органами банковского надзора, так что в большинстве случаев финансовые учреждения не могут применять цены или проценты, которые они хотят, но ограничены рядом ограничений, установленных в соответствующих нормативных актах.
В этой связи см., например, Приказ EHA/2899/2011, который устанавливает, что "сборы могут взиматься или расходы взимаются только за услуги, твердо запрошенные или явно принятые клиентом", а также что "сборы могут взиматься (финансовыми учреждениями) только при условии, что они соответствуют фактически оказанным услугам".
В общем и целом, в течение срока действия кредита банк может взимать следующие комиссии:
Плата за организацию, также известная как плата за подготовку, - это плата, взимаемая финансовым учреждением с заемщика при выдаче кредита, за все административные и управленческие расходы, связанные с оформлением кредитной операции, такие как расходы, связанные со сбором подготовительной документации для кредита, анализом платежеспособности клиента, подготовкой кредитного договора и т.д.
Так, в некоторых ипотечных кредитах часто встречается такой вид комиссий, которые могут быть представлены в виде конкретной суммы ("например, 1000 евро") или в виде процента от операции ("это, например, 0,5% от суммы выданного кредита").
Плата за организацию или обучение вызвала некоторые споры в судах, хотя последние решили признать ее законной (см. в этой связи постановление Верховного суда 44/2019 от 23 января), если она соответствует расходам, фактически понесенным финансовым учреждением, и не является явно несоразмерной.
При этом с законодательной точки зрения действующее законодательство не устанавливает максимального предела ее размера. Однако недавно принятый Закон 5/2019 от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость, устанавливает, что в случае, если оговорена комиссия за организацию, она начисляется только один раз и включает все расходы на изучение, обработку или предоставление кредита или другие расходы, присущие деятельности кредитора, вызванные предоставлением кредита.
Это плата, которую финансовое учреждение взимает со своих клиентов в случае неуплаты ими ежемесячного взноса по кредиту в установленный срок, если в результате такой ситуации банк или сберегательная касса вынуждены предпринимать эффективные меры по взысканию неуплаченного взноса. Таким образом, данная комиссия служит для компенсации учреждению административных расходов (звонки телефонных агентов, претензии по электронной почте или почте и т.д.), возникающих в результате такого управления претензией о невыплате.
В соответствии с правилами Банка Испании, комиссия за истребование неоплаченных долгов будет законной при условии, что она не взимается автоматически при наступлении дефолта, а взимается только в том случае, если в результате дефолта финансовое учреждение было вынуждено предпринять административные меры для истребования и получения отсроченного платежа, и в этом случае, для компенсации этих расходов, взимание комиссии будет допустимым. Аналогичным образом, и в данном случае Банк Испании считает, что она может взиматься только в одном случае.
Говоря об этом, необходимо также отметить, что в юрисдикционной сфере существуют судебные решения, отменяющие данный вид комиссий как неправомерный (Постановление Провинциального суда Касереса 907/2017 от 15 ноября), или другие, в которых было признано, что он представляет собой двойной штраф, который добавляется к процентам за просрочку платежа, что также неправомерно (Постановление Провинциального суда Алавы 739/2016 от 30 декабря).
Наконец, после вступления в силу Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость, необходимо обратиться к FIAE, который представляет собой документ, который финансовое учреждение должно передать должнику с подробным описанием всех характеристик и стоимости операции, Этот документ должен включать причины, которые могут привести к досрочному погашению кредита (например, неуплата), а также расходы, вытекающие из этого, в которые может быть включена эта комиссия, так что для того, чтобы она взималась, необходимо, чтобы она была четко указана в этом документе.
Это плата, которую финансовое учреждение может взимать со своих клиентов в случае, если они решают погасить непогашенный капитал заранее, полностью или частично, так что если до наступления срока погашения должник решает, что он больше не хочет быть должником, и поэтому полностью или частично погашает долг и аннулирует всю или часть задолженности, финансовое учреждение может взимать плату в этом случае при соблюдении ряда законодательных требований.
Исходя из того, что взимание данного вида комиссии действительно возможно, следует отметить, что, учитывая ее потенциально высокий размер, она подверглась подробному и детальному регулированию со стороны законодателя, так что только при соблюдении требований закона банк или сбербанк сможет взимать данную комиссию.
Таким образом, ее размер и пределы будут зависеть от того, когда был оформлен ипотечный кредит, поскольку в зависимости от действующих на тот момент нормативных актов ее размер и пределы варьируются.
Принимая во внимание действующие правила, применимые к ипотечным кредитам, которые в настоящее время установлены Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость, комиссия, которую банк может взимать с нас, будет следующей:
1.- Для кредитов с переменной процентной ставкой, комиссия может быть установлена по договору за досрочное погашение в одном из двух нижеуказанных режимов (которые будут взаимоисключающими):
2.- Для кредитов с фиксированной процентной ставкой в договоре может быть установлена комиссия за досрочное погашение со следующими ограничениями:
Плата за новацию или модификацию - это плата, которую финансовое учреждение может взимать в случае, если оно договаривается со своим клиентом-должником об изменении условий кредита, причем это изменение может затрагивать такие различные аспекты, как капитал (например, речь может идти об увеличении капитала), изменение срока платежа, изменение согласованной процентной ставки, изменение гарантий по операции или даже метода амортизации, применяемого к операции.
Конечно, это возможно и законно, при условии, что эта комиссия и любые суммы были предварительно оговорены в кредитном договоре, а также соблюдены все требования прозрачности и недобросовестности данного пункта договора.
Если новация или изменение кредита касается, в частности, применимой процентной ставки, необходимо учитывать, что Закон 5/2019 от 15 марта устанавливает ряд ограничений на ее взыскание, а именно:
Это плата, которую с нас может взимать финансовое учреждение, первоначально предоставившее нам кредит, если задним числом мы решим сменить банк или сберегательную кассу и перевести наш кредит в другое учреждение, предлагающее нам лучшие условия (будь то процентная ставка, срок погашения, предоставленный капитал и т.д.).
В соответствии со статьей 3 Закона 2/1994, при суброгации ипотечного кредита в связи со сменой кредитора, если ипотечный кредит относится к переменной ставке, могут взиматься следующие сборы:
Несмотря на вышесказанное, необходимо учитывать, что если суброгация кредитора влечет за собой замену переменной ставки на фиксированную на оставшийся срок кредита, законодатель установил специальное правило, которое заключается в следующем:
Комиссия за аннулирование ипотеки - это плата, которую в прошлом некоторые финансовые учреждения взимали со своих клиентов за выдачу справки о нулевом балансе, т.е. документа, подтверждающего, что долг погашен и что, следовательно, они согласны на снятие платы, или, если это применимо, за направление представителя учреждения для подписания акта об аннулировании ипотеки в соответствующей нотариальной конторе.
В настоящее время банковский регулятор (см. отчет Службы жалоб Банка Испании за 2016 год) считает плохой банковской практикой взимание платы за этот сертификат или за поездку представителя банка для подписания акта аннулирования.
Другое дело, что, если мы пожелаем, финансовое учреждение предложит нам услуги агентства для управления регистрацией ипотечного залога, обеспечивая предоставление этого акта, а также его соответствующую регистрацию в земельном кадастре. В таком случае, если мы, как клиенты, примем сделанное нам предложение, то, конечно же, не возникнет проблем с тем, чтобы финансовое учреждение взимало с нас оговоренную цену за эти услуги.
Таблица погашения, или амортизационная таблица ипотечного кредита, - это документ, в котором перечислены все платежи, которые должник должен сделать в течение всего срока действия кредита, так что перед подписанием нашего кредита мы будем знать, сколько взносов мы будем платить, сумму, сумму основного долга и процентов, включенных в каждый взнос, и каков амортизированный капитал и непогашенный капитал в каждый момент времени.
Данная таблица амортизации является документом, который должен быть предоставлен финансовым учреждением в процессе переговоров по кредиту, поскольку закон требует, чтобы она была частью преддоговорной информации об операции, которая должна быть включена в так называемый Европейский стандартизированный информационный лист (известный как FEIN). Это гарантирует защиту потребителей ипотечных кредитов, поскольку они полностью информированы о том, как будет вести себя их кредит на протяжении всего жизненного цикла.
Ниже приведен график погашения кредита в размере 10 000 евро с периодом погашения 12 месяцев и процентной ставкой 5%:
Размер каждого ежемесячного взноса моего кредита будет определяться математической формулой, соответствующей согласованной системе погашения, к которой должны быть применены запрашиваемый капитал, согласованная процентная ставка и согласованные периоды погашения.
Номинальная процентная ставка, также известная под аббревиатурой ИНН, - это процентная ставка, которую должник по кредиту будет выплачивать финансовому учреждению, которая определяется конкретным процентом, если ипотечный кредит был согласован по фиксированной ставке, а если по переменной ставке, то она будет определяться текущим значением базового индекса плюс оговоренный дифференциал.
"Таким образом, в качестве примера, если была согласована фиксированная ставка в 2,5%, то БИК операции составляет эти 2,5%, тогда как если согласованная процентная ставка является переменной, привязанной к EURIBOR (которая в то время котировалась на уровне 1%) плюс дифференциал в полпункта, то БИК операции в то время составит 1,5%".
Годовая процентная ставка, также известная под аббревиатурой APR, является финансовой математической формулой, которая позволяет нам узнать реальную стоимость кредитной операции, принимая во внимание частоту выплат по ней, а также другие комиссии и расходы, которые может повлечь за собой операция, помимо номинального процента (или NIR) по операции.
Таким образом, APR является эталонным значением, которое мы должны использовать для оценки реальной стоимости нашего кредита.
APR рассчитывается по финансовой математической формуле, которая учитывает запрашиваемый капитал, номинальную процентную ставку, период погашения и периодичность выплаты взносов (годовой, квартальный, ежемесячный), а также дополнительные расходы и комиссии по нашему кредиту.
APR нашей кредитной операции должен быть предоставлен финансовым учреждением, как в преддоговорной документации по кредиту, так и в самом кредитном договоре.
Однако, если мы хотим проверить размер APR нашей операции, банковский регулятор (т.е. Банк Испании) предоставляет нам онлайн-калькулятор, на котором мы можем получить APR нашего кредита(нажмите здесь).
В то время как NIR просто выражает номинальную процентную ставку, применимую к сделке, APR - это более сложная величина (для ее получения необходимо применить математическую формулу), которая учитывает дополнительные переменные, помимо процентной ставки, такие как период погашения, частота платежей, а также другие расходы и сборы по сделке.
Таким образом, APR является более надежным и адекватным показателем реальной стоимости операции и позволяет сравнивать различные варианты кредитов с разными сроками, процентными ставками или дополнительными условиями (расходами и комиссиями).
Поэтому потребителю следует взять за основу APR сделки, чтобы правильно оценить, является ли полученное предложение подходящим или нет, а также его возможное сравнение с другими вариантами, которые могут быть предложены другими финансовыми учреждениями, чтобы выбрать наиболее подходящий для него вариант.
При покупке жилья, в дополнение к цене покупки и налогам, применимым к этой цене, если мы прибегаем к финансированию со стороны финансового учреждения, последнее, чтобы иметь большую гарантию в отношении риска, принимаемого при предоставлении нам денег в кредит, несомненно, потребует оформления ипотеки на приобретаемую недвижимость, то есть реального права гарантии, которое, в случае невыплаты предоставленного кредита, даст ему право требовать принудительной продажи недвижимости, чтобы получить средства, необходимые для погашения невыплаченного долга и процентов, которые могли возникнуть.
Таким образом, запрашиваемый кредит будет сопровождаться созданием реального права ипотеки, что повлечет за собой ряд дополнительных расходов, которые подробно описаны ниже:
В настоящее время, в соответствии с Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость (статья 14), в случае применения данного положения, что будет иметь место, если должник является физическим лицом, кредитор - профессионалом, а приобретаемая недвижимость предназначена для жилого использования, расходы на оценку недвижимости несет заемщик, то есть должник, который берет ипотеку.
Таким образом, именно покупатель недвижимости, который запрашивает кредит, должен оплатить услуги оценщика недвижимости.
В настоящее время, в соответствии с Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость (ст. 14), если это положение применимо, что будет иметь место, если должник является физическим лицом, кредитор - профессионалом, а приобретаемая недвижимость предназначена для проживания, нотариальные расходы на оформление ипотечного кредитного договора, а также затребованные копии будут возложены на кредитора, то есть банк или сбербанк, который предоставляет нам деньги на приобретение недвижимости.
В связи с этим следует отметить, что в прошлом это был очень спорный вопрос, вызвавший много судебных разбирательств, поскольку до недавнего времени финансовые учреждения всегда перекладывали эти расходы на должника.
В настоящее время, чтобы ограничить эту практику, как было указано, расходы берет на себя кредитующее финансовое учреждение, поскольку в действительности оно является заинтересованной стороной в регистрации ипотеки в земельном кадастре, так как это гарантия в его пользу в случае неуплаты.
В соответствии с действующей редакцией ст. 29 Закона о трансфертном налоге и гербовом сборе (с изменениями, внесенными Королевским декретом-законом 17/2018),"в случае кредитных договоров с ипотечной гарантией налогооблагаемым лицом считается кредитор".
Таким образом, именно финансовое учреждение будет нести налоговое бремя гербового сбора, взимаемого по кредитному договору с ипотечной гарантией.
Это вопрос, на который невозможно дать единый ответ, поскольку в соответствии с Законом 22/2009 от 18 декабря этот налог является налогом, переданным автономным сообществам, поэтому в зависимости от конкретных правил каждой территории сумма этого налога будет разной.
В настоящее время, в соответствии с Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость (ст. 14), если это положение применимо, что будет иметь место, если должник является физическим лицом, кредитор - профессионалом, а приобретаемая недвижимость предназначена для жилого использования, расходы по регистрации гарантий в Земельной книге будут относиться на кредитора, т.е. финансовую организацию-кредитора, которая предоставляет деньги в долг.
В настоящее время, в соответствии с Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость (статья 14), если это положение применимо, что будет иметь место, если должник является физическим лицом, кредитор - профессионалом, а приобретаемая недвижимость предназначена для жилого использования, гонорары агентства, которое обрабатывает и координирует весь процесс предоставления, уплаты налогов и регистрации акта, будут соответствовать кредитору, т.е. финансовой организации-кредитору, которая одалживает нам деньги.
Действительно, покупка недвижимости имеет фискальную стоимость, поскольку она подлежит налогообложению. В случае нового строительства покупатель должен заплатить налог на добавленную стоимость (известный как НДС), в то время как в случае подержанного жилья применимым налогом является налог на передачу.
Что касается конкретной суммы, которую необходимо заплатить, то она может варьироваться в зависимости от множества переменных, содержащихся в сложных налоговых правилах. Однако в целом, по оценкам, налоговое бремя при покупке жилья обычно составляет около 10% от стоимости покупки.
В конце срока действия кредита, когда все деньги будут возвращены, необходимо провести дополнительную процедуру - аннулирование ипотечного обременения в земельном реестре, поскольку, несмотря на то, что кредит был погашен, недвижимость по-прежнему будет числиться в реестре как обремененная ипотекой, что, например, может затруднить ее продажу.
Таким образом, в этом случае процесс выдачи акта об аннулировании ипотеки и его регистрация в земельном кадастре будет возложена на владельца недвижимости, который должен будет выполнить эту процедуру после того, как кредит будет выплачен и кредит будет погашен.
В любом случае, если владелец не желает выполнять эти процедуры, он/она может нанять агентство для их выполнения от своего имени, при условии оплаты оговоренного вознаграждения.
Сегодня это уже не так. В прошлом (при покупке жилья до 1 января 2013 года) суммы, уплаченные в счет ипотечных платежей, давали право на вычет на инвестиции в первичное жилье в Законе о подоходном налоге с физических лиц (IRPF). Однако это уже не так, поэтому в настоящее время покупка жилья не дает существенных налоговых льгот.
В прошлом, в отсутствие прямого правила, регулирующего этот вопрос, финансовые учреждения перекладывали на должника все расходы по ипотечной сделке, т.е. агентские, нотариальные и регистрационные сборы.
Столкнувшись с такой ситуацией, многие должники обратились в суд с подобной практикой, вплоть до того, что вопрос был решен Верховным судом в постановлении от 23 января 2019 года, в котором было установлено, что нотариальные и агентские сборы должны оплачиваться по 50% должником и финансовым учреждением, а расходы на регистрацию в земельном кадастре должны оплачиваться исключительно кредитором.
В этом случае, если в прошлом вы взяли ипотечный кредит и взяли на себя все расходы, вы можете обратиться в суд, чтобы попытаться взыскать сумму, соответствующую этим понятиям, которые вы не были ответственны за оплату. В любом случае, что касается жизнеспособности этого процесса, его сроков и стоимости, настоятельно рекомендуется обратиться за советом к юристу, который может предоставить вам соответствующую юридическую консультацию для подачи данного судебного иска.
Неустойка, также известная как процент за просрочку платежа, - это процент, который должник должен выплатить ипотечному кредитору в случае неуплаты одного или нескольких платежей по кредиту.
Таким образом, неустойка - это своего рода штраф или компенсация, которую должник должен выплатить банку или Сбербанку, чтобы возместить ему потери и убытки, вызванные неуплатой долга.
В соответствии со статьей 25 Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость, когда применяется данное правило (т.е. для кредитов, заключенных между потребителем, как должником, и профессионалом, как кредитором, на приобретение жилья), проценты за просрочку платежа не могут превышать согласованную процентную ставку по кредиту на 3 процентных пункта.
"Так, например, если согласована фиксированная ставка в 2,5%, то проценты за просрочку платежа, применяемые к кредиту, не могут превышать 5,5%".
В соответствии со статьей 25 Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры в сфере недвижимости, когда применяется данное положение (т.е. для кредитов, заключенных между потребителем, как должником, и профессионалом, как кредитором, на приобретение жилья), проценты за просрочку платежа начисляются на основную сумму задолженности, т.е. на неоплаченный долг.
"Так, например, если 3 взноса по 1.
Кроме того, вышеупомянутое положение устанавливает, что эти проценты за просрочку платежа не могут быть капитализированы, так что проценты за просрочку платежа не могут быть начислены на уже начисленные проценты за просрочку платежа, что защищает должника и позволяет избежать так называемого анатоцизма, который значительно увеличит долг физического лица перед финансовым учреждением.
Ответ на этот вопрос должен быть отрицательным, поскольку в соответствии со статьей 25 Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость, когда это правило применимо (т.е. для кредитов, заключенных между потребителем, как должником, и профессионалом, как кредитором, на приобретение жилой недвижимости), ограничения по процентам за просрочку платежа (т.е. максимум на три процентных пункта выше, чем проценты по кредиту) не допускают никаких соглашений об обратном, так что если будет согласована более высокая процентная ставка или финансовое учреждение навяжет оговорку с более высоким процентом, она будет недействительной.
Если должник находится в очень неблагоприятной экономической ситуации, так что он/она не в состоянии неоднократно выплачивать взносы по кредиту, так что неплатежи ежемесячных взносов накапливаются без возможности изменить ситуацию, то, скорее всего, финансовая организация инициирует процедуру обращения взыскания в судебном порядке, чтобы попытаться вернуть образовавшийся долг и начисленные проценты.
В этом случае необходимо знать, что наша недвижимость не будет отвечать за весь образовавшийся долг, а будет отвечать, максимум, за максимальную ипотечную ответственность, которая была согласована (статьи 12 и 114 Закона об ипотеке), которая включает в себя основную сумму кредита, согласованные проценты, как проценты, так и просроченные платежи, а также судебные издержки и расходы по процессу.
Таким образом, в отношении этого максимального обязательства по ипотеке недвижимости, необходимо отметить, что в отношении невыплаченных процентов, как вознаграждения, так и просрочки платежа, Закон 5/2019 устанавливает ограничения, так что наша недвижимость может отвечать только за 5 лет невыплаченных процентов (ст. 114 Закона об ипотеке и 220 Положения об ипотеке).
Действительно, если вы оформили ипотеку много лет назад, до вступления в силу Закона 5/2019, и поэтому в договоре ипотечного кредитования установлены очень высокие процентные ставки за просрочку платежа, вы можете обратиться в суд и попытаться признать этот пункт недействительным, учитывая его оскорбительный характер, т.е. то, что он подразумевает необоснованную диспропорцию в пользу финансового учреждения и в ущерб потребителю.
В этой связи следует принять во внимание доктрину Верховного суда по данному вопросу (решение 364/2016 от 3 июня), которая устанавливает, что проценты за просрочку платежа, превышающие согласованную процентную ставку на 2 процентных пункта, являются неправомерными.
Кроме того, следует иметь в виду, что если оговоренный процент за просрочку платежа действительно является злоупотреблением, это повлечет за собой признание ничтожности данного положения, так что его нельзя будет умерить или уменьшить до более низкой цифры, но в таком случае можно будет начислять только проценты за вознаграждение, но не проценты за просрочку платежа (которые обычно выше и значительно увеличивают долг перед финансовым учреждением).
Оговорки о досрочном погашении - это ряд условий, установленных в договоре ипотечного кредита, в силу которых, при наступлении установленных в нем обстоятельств, они позволяют одной из сторон (в данном случае финансовому учреждению) расторгнуть договор, то есть расторгнуть его до достижения первоначально установленного срока погашения, при этом финансовое учреждение может потребовать погашения всего непогашенного капитала до достижения первоначально установленного срока в 20, 25, 30 или более лет.
"Так, например, если ипотечный кредит на 30 лет был согласован на сумму 200 000 евро, но через 5 лет должник перестает платить взносы, то при соблюдении установленных требований финансовая организация может расторгнуть договор и потребовать на тот момент, то есть только через 5 лет, погашения всего непогашенного долга, то есть, например, 180 000 евро".
Из всех наиболее распространенных оговорок о досрочном погашении наиболее актуальной, несомненно, является оговорка о невыплате долга. Таким образом, если должник по ипотечному кредиту накопит ряд неплатежей по ежемесячным взносам, в определенный момент финансовое учреждение будет иметь возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть определить, что договор расторгнут, и, следовательно, потребовать досрочного исполнения обязательства, что подразумевает, что должник должен вернуть весь капитал, непогашенный на тот момент, или, в противном случае, финансовое учреждение инициирует процедуру обращения взыскания, чтобы принудительно продать недвижимость с аукциона и таким образом вернуть часть или весь существующий долг.
В соответствии с действующим законодательством, т.е. Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим договоры потребительского кредитования, когда это применимо, т.е. для кредитов, заключенных между потребителями, как должниками, и профессионалами, как кредиторами, на приобретение жилья, финансовое учреждение может согласиться на погашение кредита только в случае возникновения ситуации дефолта, т.е. неуплаты части капитала кредита или процентов, которая достигает следующих пороговых значений:
В соответствии с действующим законодательством, т.е. Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим договоры потребительского кредитования, когда это применимо, т.е. для кредитов между потребителями, как должниками, и профессионалами, как кредиторами, на приобретение жилья, если я как должник уже должен большую сумму денег, финансовое учреждение должно потребовать от меня заплатить в последний раз, предоставив мне период оплаты в один месяц, с предупреждением, что если я не выполню требования по объявлению кредита к погашению досрочно, если требования о признании кредита подлежащим досрочному погашению выполнены, финансовое учреждение должно потребовать оплаты в последний раз, предоставив мне период оплаты в один месяц, с предупреждением, что если я не оплачу весь неоплаченный долг, то может быть достигнуто соглашение об истребовании всей задолженности по кредиту.
Ответ на этот вопрос может быть только отрицательным, поскольку в соответствии с действующим законодательством, т.е. Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим договоры потребительского кредита, когда он применим, т.е. для кредитов, заключенных между потребителями, как должниками, и профессионалами, как кредиторами, для приобретения жилья, правила, регулирующие досрочное погашение, являются обязательными или ius cogens, которые не допускают никакого соглашения об обратном.
Таким образом, если стороны договорились об условиях досрочного погашения в связи с неуплатой, которые наносят больший ущерб должнику, чем установленные законом, такие положения могут быть признаны судами недействительными и, следовательно, не иметь никакой силы.
Ответ на этот вопрос, несомненно, сложен, но, исходя из моего личного опыта работы нотариусом, рекомендация такова: с самого первого момента залогодатель должен обратиться в свое финансовое учреждение, чтобы объяснить ситуацию и попытаться найти временное решение.
Поэтому, если действительно, как ипотечные заемщики, мы переживаем плохую экономическую ситуацию, которая не позволит нам выплачивать ежемесячный платеж по ипотеке, самое разумное, что можно сделать, это как можно скорее обратиться в наш банк или сберегательную кассу, объяснить ситуацию, чтобы попытаться найти временное решение этой сложной экономической ситуации, например, договориться с банком о льготном периоде (12 или 24 месяца), в течение которого выплачиваются только проценты, или договориться о новации кредита с продлением срока выплаты, чтобы снизить ежемесячную сумму взносов до более низкой цифры, которую можно предположить в нашей экономической ситуации.
В любом случае, принятие этих альтернатив будет находиться в руках финансового учреждения, которое может иногда принимать их (особенно если оно предвидит, что в разумный период времени должник сможет восстановить свое финансовое равновесие), а иногда нет. Однако, с точки зрения восприятия, можно лишь сказать, что в настоящее время финансовые учреждения более чувствительны к поиску альтернатив в таких случаях, поэтому они не так негибки, как в прошлом, когда при малейшей неуплате переговоры не проводились (имейте в виду, что в настоящее время банковские правила наказывают финансовые учреждения в случае дефолта), банковские правила наказывают учреждения за любой дефолт, который они могут представить, поэтому они стараются найти все возможные решения, прежде чем объявить о досрочном погашении долга, так как это влечет за собой большие затраты на создание резервов, что соответствующим образом влияет на результаты и коэффициенты капитала, платежеспособности и т.д.).).
Конечно, исходя из моего нотариального опыта, это очень плохое решение, поскольку личные кредиты - это краткосрочные долги, с гораздо более высокими выплатами и гораздо более дорогими процентными ставками.
Итак, если я возьму личный кредит для погашения невыплаченных долгов по ипотеке, я попаду в долговую спираль, в которой я буду платить гораздо более дорогие проценты, буду должен гораздо больше денег и, в конце концов, не смогу выплачивать ни выплаты по ипотеке, ни выплаты по личному кредиту.
Действительно, если задолженность по кредиту не выплачивается, и она достигает очень высокого уровня, например, чтобы объявить о досрочном погашении обязательства, финансовое учреждение будет юридически уполномочено начать процедуру обращения взыскания, то есть судебное разбирательство, которое, если ничего не предпринять, закончится аукционом моего дома, в результате которого я потеряю свою собственность тому, кто предложит самую высокую цену в суде, или, если никто не предложит, я потеряю свою собственность тому, кто предложит самую высокую цену, если ничего не будет сделано, закончится аукционом по продаже моего дома, что будет означать, что я потеряю право собственности в пользу того, кто предложит самую высокую цену в суде, или, если никто не предложит, это будет финансовая организация, которая в конечном итоге получит дом для погашения существующего долга.
Так называемая dation in payment, то есть возможность возврата владения и собственности на имущество финансовому учреждению в счет погашения существующего долга, в отличие от того, что происходит в других странах, не является односторонним полномочием должника, предусмотренным законом, поэтому в принципе невозможно "вернуть ключи банку" и погасить существующий долг.
Однако в некоторых случаях можно вступить в переговоры с банком, в результате которых последний соглашается на передачу имущества в счет погашения существующего долга, так что после перехода права собственности на имущество к банку, банк больше не будет требовать от нас ничего за возникший и невыплаченный долг.
Это не такой простой ответ, потому что даже если банк получит мой дом, вопрос не будет решен. В этой связи необходимо учитывать, что Закон 1/2000 "О гражданском судопроизводстве", который является законом, регулирующим обращение взыскания, устанавливает ряд ценностей, присуждаемых в случае, если на аукционе не было ни одного участника (см. статью 671 вышеупомянутого закона).
Поэтому, если присужденная стоимость выше существующего долга, разница должна быть возвращена должнику, чтобы избежать необоснованного обогащения финансового учреждения. Однако это не самая распространенная ситуация, а скорее самая обычная ситуация, когда остается непогашенный долг, превышающий преюдициальную стоимость имущества.
В этих случаях финансовое учреждение может потребовать с нас непогашенный долг, на который мы должны ответить своим имуществом, так как родовая ответственность должника является универсальной, в соответствии со статьей 1911 Гражданского кодекса, которая подразумевает, что должник отвечает по своим долгам всем своим настоящим и будущим имуществом.
К сожалению, если процесс обращения взыскания действительно достигает своих окончательных последствий, так что имущество выставляется на аукцион и присуждается участнику торгов или, если это применимо, залогодержателю, в таком случае должник утрачивает право собственности на имущество, что определяет его обязанность покинуть это имущество.
Если, тем не менее, они не покидают собственность, сам Закон о гражданском судопроизводстве устанавливает, что жильцы собственности будут выселены, т.е. их принудительное выселение судебной процессией при содействии, в случае необходимости, сил и подразделений государственной безопасности.
В любом случае, чтобы избежать подобных драматических ситуаций, людям, оказавшимся в подобном положении, рекомендуется как можно скорее обратиться в социальные службы своего муниципалитета или автономной общины, чтобы получить альтернативную помощь с жильем.
Кредит - это вид договора между двумя сторонами, в соответствии с которым одна из них, называемая кредитором, предоставляет другой, называемой должником, денежную сумму, а должник обязуется вернуть эту сумму денег в течение определенного периода времени, обычно путем возврата, распределенного во времени посредством выплаты периодических платежей (чаще всего ежемесячных), до тех пор, пока весь заемный капитал не будет возвращен.
Аналогичным образом, поскольку это обременительный бизнес, кредитор в обмен на предоставление денег взаймы получает вознаграждение в виде согласованного вознаграждающего процента, так что должник, помимо возврата капитала, взятого взаймы, выплачивает кредитору процентную ставку, с которой кредитор получает прибыль.
Ипотечный кредит - это вид кредита, при котором, учитывая обычную высокую сумму кредита, кредитор требует в качестве дополнительной гарантии выполнения денежного обязательства (т.е. возврата денег, взятых взаймы) установления реального права ипотеки на недвижимость, принадлежащую должнику, таким образом, чтобы, в случае неуплаты, помимо имущества и активов, имеющихся в собственности должника для погашения долга, кредитор будет иметь право потребовать, посредством соответствующего судебного исполнительного процесса, продажи имущества, чтобы за счет денег, полученных от него на аукционе, удовлетворить сумму соответствующего долга.
Таким образом, в действительности при подписании ипотечного кредита совершаются два различных юридических действия. Во-первых, договор займа и, кроме того, второй акт, т.е. возникновение вещного права в пользу залогодержателя.
В действительности, ипотечный кредит может быть использован для финансирования любой операции, от покупки недвижимости или автомобиля, или даже для получения капитала, необходимого для начала бизнеса или инвестиций в существующий бизнес.
Короче говоря, создание реального права ипотеки на недвижимость, принадлежащую должнику, в качестве обеспечения кредитной операции, является ресурсом, который может быть использован для финансирования любого вида операций, независимо от назначения денег, взятых взаймы, если договаривающиеся стороны договорятся об этом.
Однако реальность рынка показывает нам, что, учитывая нынешнюю высокую цену на жилье, большинство людей, рассматривающих возможность приобретения недвижимости, делают это, прибегая к кредиту финансового учреждения, и именно в этих случаях, чтобы обеспечить соблюдение обязательств по выплате этого долга на покупку жилья, договаривающиеся стороны прибегают к учреждению реального права ипотеки на данную недвижимость, чтобы обеспечить большие гарантии для кредитной операции, сделать ее жизнеспособной и тем самым обеспечить большинству населения доступ к собственному жилью.
Конечно, ответ на этот вопрос отрицательный, поэтому, хотя для большинства семей принято брать ипотечный кредит на покупку первого дома, или привычного жилья, то есть того, в котором они обычно живут большую часть года, не менее верно и то, что при наличии достаточных финансовых возможностей они могут взять ипотечный кредит на покупку второго дома для отдыха.
Одним словом, обычно мы берем ипотечный кредит на покупку привычного жилья, но если у нас есть достаточный доход и финансовое учреждение предоставляет его, то нет никаких препятствий для получения второго или последующего ипотечного кредита на покупку второго жилья.
Действительно, принимая во внимание важность приобретения основного жилья для любой среднестатистической семьи, существует множество законодательных актов, которые специально регулируют, с уклоном в сторону большей защиты потребителей, сделки по ипотечному кредитованию, направленные на приобретение жилья, например, в Законе 5/2019 от 15 марта, регулирующем кредитные договоры на недвижимость, или в нормах Закона о гражданском судопроизводстве об обращении взыскания на закладную, который обеспечивает большую защиту и более выгодное регулирование для обычных жилищ, чем для любых других.
Таким образом, как указано, в зависимости от типа договаривающихся сторон, т.е. если должник - частное лицо, а кредитор - профессионал, или в зависимости от типа приобретаемого имущества (например, является ли оно первичным жильем или нет), правила, регулирующие сделку, будут теми или иными.
В протоколе ипотечного кредита сторонам, особенно в отношении залогового должника, необходимо установить конкретный адрес, так как именно по нему будет осуществляться любое достоверное уведомление, которое организация-кредитор должна направить должнику в связи с любыми превратностями, которые могут произойти в течение срока действия кредитного договора.
"Так, например, если произошел дефолт и финансовое учреждение должно потребовать погашения неоплаченного долга, оно может сделать это, направив достоверное уведомление о требовании по этому дефолту по адресу, установленному сторонами".
На практике в большинстве сделок в качестве адреса платежа для целей уведомления устанавливается сама заложенная недвижимость, если только это не второй дом, используемый для отдыха, в этом случае можно договориться об установлении адреса обычного проживания должника в качестве адреса для целей уведомления.
Депозит, связанный с ипотечным кредитом, - это банковский счет, с которого должник будет осуществлять прямое дебетование поступлений по кредиту, так что в каждый согласованный период (обычно месяц за месяцем) банк или сбербанк будет отправлять нам квитанцию на этот счет для получения соответствующего ежемесячного платежа по нашему ипотечному кредиту.
Кроме того, имейте в виду, что если вы обращаетесь за ипотечным кредитом в определенное финансовое учреждение, то иметь там банковский счет является нормальным и разумным, чтобы облегчить оплату этих счетов обеими сторонами.
Это действительно законно и вполне возможно взять кредит в валюте, отличной от евро, которая является законным платежным средством в Испании. В этом случае и заемный капитал, и выплаты по кредиту будут индексироваться к другой выбранной валюте (например,доллару США, японской иене и т.д.).
Что касается данного вида операций, потребитель должен хорошо понимать, что они представляют собой высокий риск, так как существующий долг будет меняться не только в зависимости от денег, которые мы выплачиваем каждый месяц, но и от курса соответствующей валюты. Таким образом, если эта другая валюта будет дорожать, а наши доходы будут в евро, то иметь необходимую иностранную валюту для оплаты каждого ежемесячного взноса будет намного дороже, а это значит, что наш долг будет расти. С другой стороны, если колебания будут благоприятствовать нашим интересам, мы выиграем от снижения курса этой валюты.
В связи с вышеизложенным, не представляется разумным, чтобы частный потребитель, не имеющий обширных знаний о функционировании финансовых и валютных рынков и имеющий доход в Испании в евро, брал ипотечный кредит такого рода, поскольку в зависимости от колебаний этой валюты он может потерять большие деньги, как это произошло в прошлые десятилетия в финансовом секторе Испании, когда многие люди в целях экономии брали ипотечные кредиты, индексированные к японской йене, и теряли большие суммы денег (речь идет о сотнях тысяч евро).
Однако если вы обладаете обширными знаниями в области финансов и курсов валют, или получаете доход в этой валюте (например, тот, кто получает арендную плату в этой стране в этой валюте, или работает в иностранной компании, которая платит ему зарплату в этой валюте), при благоприятных рыночных условиях вы можете сэкономить значительную сумму денег.
Действительно, в настоящее время для обеспечения платежеспособности и доверия вкладчиков к испанской финансовой системе существует так называемый Фонд гарантирования вкладов, который является государственным кредитным учреждением и, подпитываясь взносами самих финансовых учреждений, гарантирует до 100 000 евро на каждый вклад.
Таким образом, если любое лицо имеет банковский счет на сумму до 100 000 евро в испанском финансовом учреждении, и у последнего возникает проблема ликвидности или платежеспособности, которая делает невозможным удовлетворение требований вкладчиков о снятии средств, до такой степени, что это приводит к банкротству учреждения.100 000 в испанском финансовом учреждении, и у этого учреждения возникли проблемы с ликвидностью или платежеспособностью, которые сделали невозможным удовлетворение требований вкладчиков о снятии средств, вплоть до банкротства банка или сберегательной кассы, в дело вступит Фонд гарантирования вкладов, который обеспечит индивидуальным вкладчикам возврат их денег в пределах вышеупомянутого лимита в 100 000 евро.
Если мы хотим приобрести недвижимость, помимо капитала, который нам может ссудить финансовое учреждение, мы должны иметь предварительный капитал в размере около 32% от стоимости продажи недвижимости, чтобы покрыть не менее 20% цены за счет наших сбережений (это минимум, который потребует финансовое учреждение), около 10% от суммы сделки для уплаты налогов, а также от 1 до 2% для покрытия расходов на нотариуса и земельный кадастр.
Так, в качестве примера,"если мы хотим приобрести недвижимость, цена продажи которой составляет 300 000 евро, то эти 32% составят 96 000 евро; из них 20% будут соответствовать той части цены, которую мы должны будем оплатить за счет наших сбережений (60 000 евро в примере), другие 20% будут соответствовать той части цены, которую мы должны будем оплатить за счет наших сбережений (60 000 евров примере).60000 в нашем примере), 10% на оплату налогов на операцию (примерно 30 000 евро в нашем примере) и от 1 до 2% на оплату нотариальных и регистрационных сборов (то есть, в нашем примере, максимальная сумма около 6 000 евро)".
В соответствии с действующим законодательством, для того чтобы ипотека была признана действительной, она должна быть зарегистрирована в Земельном кадастре, для чего необходимо, чтобы ипотека была оформлена публичным актом, заверенным нотариусом. Поэтому, чтобы получить доступ к нашему ипотечному кредиту, необходимо оформить операцию в публичном акте и, впоследствии, зарегистрировать его в Земельной книге.
В любом случае, все эти процедуры обычно выполняются агентством или самой нотариальной конторой, и покупателю не нужно беспокоиться о выполнении всех этих бюрократических действий.
Ипотека - это вещное право, которое возникает на имущество (имущество должника) вместе с кредитом, чтобы гарантировать выполнение основного обязательства, то есть возврат денег, взятых взаймы. Таким образом, в случае невыплаты кредита финансовое учреждение, как кредитор, может инициировать судебную процедуру обращения взыскания на имущество, чтобы обеспечить его продажу на аукционе, чтобы за счет средств, полученных от максимальной ставки, вернуть деньги, взятые в долг, и начисленные проценты, а также расходы и издержки, связанные с судебным процессом.
Покупка недвижимости, в принципе, может быть оформлена в частном документе между покупателем и продавцом, в котором изложены все пункты договора.
Однако в настоящее время эта практика практически изгнана из реальности экономического оборота, поскольку для обеспечения законности договора, а также правовой безопасности всех сторон, наиболее целесообразным является оформление сделки купли-продажи у нотариуса, поскольку он, как государственный чиновник, эксперт в области частного права, обеспечит проверку личности договаривающихся сторон, уверенность в праве собственности на передаваемое имущество, а также в законности всех оговорок и положений, согласованных сторонами, что, несомненно, дает уверенность в том, что заключаемое юридическое дело, имеющее решающее значение в жизни любого человека, осуществляется незапятнанным образом и без риска для любой из договаривающихся сторон.
Таким образом, если это касается договора купли-продажи недвижимости, то вопрос становится еще более важным в случае, если для покупки недвижимости необходимо взять кредит в финансовом учреждении, так как оно, чтобы гарантировать выплату долга, потребует оформления ипотеки на данную недвижимость, для чего, в качестве формального требования, потребуется предоставление публичного акта, как того требует статья 145 Закона об ипотеке.
Фактически, помимо формального требования оформить ипотеку посредством публичного акта, заверенного нотариусом, необходимо, чтобы ипотека была зарегистрирована в земельной книге по месту регистрации недвижимости, поскольку этого требуют применимые правила, например, статья 1875 Гражданского кодекса или статья 145 Закона об ипотеке.
Это гарантирует, что наша ипотека будет безупречно подтверждена двумя государственными служащими, специализирующимися на превентивной юридической безопасности (т.е. нотариусом сделки и земельным регистратором), что гарантирует соответствие ипотечного реального права всем требованиям и гарантиям действующих норм.
Земельный кадастр - это государственное учреждение, целью которого является регистрация или аннотирование актов и договоров, касающихся права собственности и других вещных прав на недвижимость.
Таким образом, земельный кадастр является инструментом, обеспечивающим правовую определенность и публичность рынка недвижимости, поскольку в нем регистрируются все объекты недвижимости в данной территориальной зоне с описанием их местоположения, размера и характеристик, а также, что особенно важно и интересно, их владельцев и прав или обременений, которые могут накладываться на эти объекты.
Оформление публичных документов у нотариуса, а также их регистрация в Земельной книге являются платными, что определяется и закрепляется официальными нормативными актами, в которых тарифы, взимаемые нотариусами и регистраторами, устанавливаются в зависимости от нескольких переменных, таких как сумма сделки, объем документа и т.д.
В любом случае, имейте в виду, что с момента вступления в силу Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитный договор на недвижимость, именно финансовое учреждение должно нести расходы по выдаче ипотечного кредита, а также по его регистрации в земельном кадастре, поскольку оно является заинтересованной стороной в учреждении указанной гарантии.
Однако заинтересованная сторона должна понимать, что этот перенос цены может быть фиктивным, поскольку, хотя закон и устанавливает его, вполне разумно, что банки, в зависимости от своей маркировочной силы, в конечном итоге перекладывают эту стоимость на своих клиентов через увеличение процентной ставки, применяемой к операциям.
Земельный кадастр - это государственное учреждение, целью которого является регистрация или аннотирование актов и договоров, касающихся права собственности и других прав на недвижимое имущество.
Таким образом, Земельный кадастр является инструментом, обеспечивающим правовую безопасность и публичность рынка недвижимости, поскольку он содержит все объекты недвижимости в данной территориальной зоне, с описанием их местоположения, размера и характеристик, а также, что особенно важно и интересно, их владельцев и любых прав или обременений, которые могут накладываться на эти объекты.
Поэтому, если мы хотим купить недвижимость, Земельный кадастр поможет нам узнать реальный размер этой недвижимости и ее характеристики, а также кто ее владельцы и возможные обременения, которые может иметь эта недвижимость. Имея всю эту информацию, мы сможем узнать реальное состояние недвижимости, кто ее владельцы и какова ее реальная стоимость, принимая во внимание любые обвинения или обременения, которые могут повлиять или ограничить использование или пользование недвижимостью.
Кадастр - это публичный реестр административного характера, зависящий от Министерства финансов, в котором графически описывается сельская и городская недвижимость.
Таким образом, Кадастровый регистр содержит описание каждого объекта недвижимости с подробным описанием его физических, экономических и юридических характеристик, включая его местоположение и кадастровый номер, его площадь, его использование или назначение, качество его конструкций, его графическое изображение и его рыночную справочную стоимость.
С 2015 года, после законодательной реформы, была создана система координации между Кадастром недвижимости и Земельным кадастром, так что постепенно Земельный кадастр будет включать графическое описание зарегистрированных объектов недвижимости с их привязкой к местности, используя в качестве основы карту кадастра.
Благодаря этой новой функции все юридические операторы получат больше правовой определенности на рынке недвижимости, поскольку, обратившись к Земельному кадастру, можно будет узнать местоположение объекта недвижимости и его разграничение.
Если я думаю о покупке недвижимости и начинаю вести переговоры с продавцом, разумно сначала убедиться, что человек, с которым мы ведем переговоры, является настоящим владельцем недвижимости.
Чтобы получить эту информацию быстро и безопасно, мы просто запрашиваем nota simple из Земельного кадастра, где зарегистрирована недвижимость. Это позволит нам очень быстро (в тот же день или на следующий рабочий день) узнать описание недвижимости, кто является ее реальными владельцами, а также любые обвинения или обременения, которые могут наложить на недвижимость, и все это за очень низкую цену, так как простая нота стоит всего несколько евро.
В любом случае, необходимо знать, что простая нота имеет только информативный эффект.
Регистрационное свидетельство - это документ, выдаваемый Регистратором собственности, удостоверяющий описание собственности, ее принадлежность и обременения.
В отличие от простой ноты, которая имеет только информационный эффект, сертификат реестра пользуется общественным доверием реестра и является доказательством его содержания перед третьими лицами, что означает, что если вы хотите получить эту информацию для предоставления ее в судебном или административном процессе, сертификат реестра будет наиболее подходящим инструментом.
В любом случае, с экономической точки зрения, сертификат реестра имеет более высокую цену, чем простая нота.
Описание недвижимости - это информация, которую мы можем найти зарегистрированной в Земельном кадастре, в которой подробно описаны характеристики рассматриваемой недвижимости, такие как ее физическое местоположение, данные, относящиеся к ее природе, ее границы или площадь.
Под расширением ипотечной гарантии следует понимать набор дополнительных гарантий, которые Закон об ипотеке предоставляет кредитору обеспеченного кредита, чтобы в случае возникновения подобных случаев факт наличия ипотеки на недвижимость повлиял и на те непредвиденные ситуации, которые, в конечном счете, увеличивают стоимость недвижимости или подвержены дополнительной экономической оценке.
В соответствии со статьями 109 и далее и лучшей доктриной по этому вопросу, существует три основных вида продления ипотечного залога, а именно:
Естественное продолжение ипотеки охватывает ряд ситуаций, в которых в состоянии имущества или в имуществе его владельца в силу этого же имущества происходят изменения, на которые также влияет исполнение основного обязательства. Таким образом, мы можем выделить, среди прочего:
Обычное распространение ипотечной гарантии, предусмотренное статьей 111 Закона об ипотеке, устанавливает, что, если не оговорено иное, она не распространяется на:
Поэтому, как уже говорилось выше, обеспечительный интерес в принципе не распространяется на все эти предметы, но при наличии прямой договоренности это возможно.
Это правовое положение, вытекающее из статьи 112 Закона об ипотеке, подразумевает, что в случае перехода недвижимости в руки третьего лица, ипотечная гарантия не будет распространяться на движимое имущество, постоянно размещенное в зданиях последним, а также на улучшения, не связанные с ремонтом, безопасностью или преобразованием, при условии, что все они были оплачены новым владельцем.
"Так, например, если новый владелец недвижимости установит на ней съемный бассейн, то в случае обращения взыскания на недвижимость она останется в собственности этого третьего лица, поскольку гарантия по ипотеке на нее не распространяется".
В принципе, если в результате непредвиденной ситуации, ухудшающей наши экономические возможности, мы не сможем выполнять ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, мы можем оказаться перед проблемой весьма значительных размеров, поскольку если мы не сможем изменить ситуацию, так что несколько невыплаченных платежей будут накапливаться, пока не достигнут определенных сумм, это может привести к судебному процессу, в ходе которого будет проведен аукцион нашего дома, чтобы получить средства, с помощью которых банк или сберегательная касса сможет получить свой кредит.
Ответ на этот вопрос отрицательный, поскольку для наступления так называемого досрочного погашения ипотеки, то есть возможности должника заявить о досрочном расторжении договора в случае невыполнения должником своих обязательств, что позволит ему потребовать весь непогашенный долг, не наступает при неуплате одного или двух платежей, но сумма их должна быть уже достаточно большой, представляя собой несколько платежей с высокой общей суммой, которая устанавливается законом.
В соответствии с действующим законодательством, т.е. Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим договоры потребительского кредитования, когда это применимо, т.е. для кредитов, заключенных между потребителями, как должниками, и профессионалами, как кредиторами, на приобретение жилья, финансовое учреждение может согласиться на погашение кредита только в случае возникновения ситуации дефолта, т.е. неуплаты части капитала кредита или процентов, которая достигает следующих пороговых значений:
В этом случае весь существующий долг вместе с начисленными процентами становится подлежащим погашению, и для того, чтобы это было осуществимо, финансовое учреждение инициирует соответствующую процедуру обращения взыскания, т.е. судебное разбирательство, целью которого является выставление имущества на аукцион, чтобы с помощью денег, полученных на аукционе, погасить существующий долг перед нашим банком или Сбербанком.
Процедура обращения взыскания - это судебный процесс, регулируемый Законом 1/2000 от 7 января о гражданском судопроизводстве, целью которого является принудительное взыскание долгов, обеспеченных вещным правом ипотеки.
Эта судебная процедура, которая будет осуществляться в суде первой инстанции по месту нахождения имущества, характеризуется, как видно из названия, принудительным характером, что означает, что это быстрая процедура, в которой у ответчика, т.е. должника, нет много времени для принудительного взыскания долга, Это означает, что у ответчика, т.е. должника, не так много возможностей для представления каких-либо серьезных аргументов, поскольку основания для возражений ограничены и очень ограничены законом, так что, короче говоря, у должника очень мало правовых инструментов, чтобы парализовать процесс или оспорить его целесообразность или нецелесообразность.
Таким образом, после подачи соответствующего требования, подлежащего исполнению, судья обращается к должнику с требованием об оплате, предоставляя должнику новую возможность оплатить существующий долг и тем самым завершить процесс. Если эта повестка не будет выполнена, судья запросит в Земельном кадастре свидетельство о праве собственности и обременениях, чтобы проверить достоверность ипотеки и всех ее деталей, после чего, если должник не выплатил долг, он перейдет к аукциону по продаже этого имущества через электронную систему, управляемую Государственным агентством официальной государственной газеты.
Если на этом аукционе будут сделаны предложения, которые достигнут минимальных значений, установленных в Законе, имущество будет присуждено участнику, предложившему наивысшую цену, который, если он заплатит предложенную цену, будет признан победителем аукциона и, следовательно, получит право собственности на имущество. Если, с другой стороны, на аукционе не было сделано ни одной ставки за имущество, то по желанию кредитора право собственности на имущество может быть присуждено за определенную стоимость, установленную законом, в счет погашения невыплаченного долга.
В соответствии с положениями статьи 682 Гражданского процессуального закона, стоимость имущества для целей установления цены аукциона определяется стоимостью, которую заинтересованные лица указали для этих целей в закладной.
Однако эта стоимость не может быть меньше 75% от стоимости, указанной в оценке, проведенной на момент выдачи разрешения на сделку, в соответствии с положениями Закона 2/1982 от 25 марта, регулирующего рынок ипотеки.
В назначенный для этого день проводится аукцион, после чего, если сделаны предложения, равные или превышающие 70% стоимости, по которой имущество было выставлено на аукцион, имущество присуждается участнику аукциона, сделавшему наибольшее предложение, превышающее указанную стоимость.
Если же предложения поступили, но ни одно из них не превышает 70% стоимости, по которой имущество было выставлено на аукцион, аукцион проводится следующим образом:
Если после аукциона не поступило ни одной заявки, то в соответствии с правилами Закона о гражданском судопроизводстве, по истечении 20 дней кредитор может потребовать отсудить имущество (т.е. банк или сберкасса оставит квартиру себе) за сумму, равную 50% стоимости, за которую имущество было выставлено на аукцион.
Однако, если недвижимость является обычным местом жительства должника, этот процент увеличивается до 70%, что означает, что долг, погашенный с помощью этой награды, будет выше, что, очевидно, выгодно должнику.
По сути, после того, как имущество было передано тому, кто предложил наибольшую цену на аукционе, или залогодержателю, последний может попросить суд освободить жильцов дома, если таковые имеются, чтобы в назначенный день судебная комиссия пришла в дом для вступления во владение имуществом (при необходимости, с помощью полиции), после чего имущество будет передано новому владельцу.
Это зависит от. Если после вынесения решения по имуществу, с учетом стоимости, по которой оно было вынесено, его достаточно для покрытия существующего долга, то больше не нужно будет ничего платить банку. С другой стороны, если даже после присуждения имущества его стоимость не покрывает общей суммы долга (что случается в большинстве случаев), должник все равно останется должен разницу, которую банк сможет взыскать с него, так как долги универсальны и любой субъект отвечает по ним всем своим настоящим и будущим имуществом.
Конечно, задержка в выплате не является обязательным показателем для кредиторов. Однако если мы не можем выплачивать ипотеку и договариваемся с банком о предоставлении льгот по оплате, то есть о передаче имущества в обмен на погашение всего долга, это может быть хорошим вариантом, поскольку обращение взыскания на имущество может привести к тому, что долг вырастет настолько, что даже при продаже имущества на аукционе или в судебном порядке кредитору этого будет недостаточно для погашения всего долга, и мы потеряем имущество и будем вынуждены продолжать выплачивать кредит за имущество, которое нам больше не принадлежит и которым мы больше не можем пользоваться.
Внесудебная реализация заложенного имущества - процедура, при которой в случае невыполнения обязательств по ипотечному кредиту обращение взыскания на предмет залога, т.е. попытка реализации заложенного имущества для получения средств, необходимых для погашения долга, осуществляется не в судебном порядке, а через отдельную процедуру продажи, которая проводится перед нотариусом.
В случае неуплаты кредита, обеспеченного вещным ипотечным правом, данная процедура может быть использована только для попытки выставить заложенное имущество на аукцион, если это прямо оговорено в соответствующем закладном документе.
С другой стороны, если это прямо не оговорено, кредитор должен прибегнуть к соответствующей судебной процедуре обращения взыскания.
Для того чтобы достигнутое соглашение о внесудебной процедуре продажи в случае невыполнения обязательств было действительным, необходимо соблюдение ряда требований, наиболее важными из которых являются следующие:
Если действительно имеет место неуплата обеспеченного долга, и эта процедура была оговорена в учредительном договоре, кредитор направляет запрос нотариусу (который должен быть из места нахождения недвижимости), чтобы инициировать эту процедуру, указывая детали неуплаты, вместе с соответствующим зарегистрированным ипотечным документом.
После проверки всех документов нотариус сообщает об этом обстоятельстве должнику, чтобы тот в течение определенного срока оплатил имеющуюся задолженность (таким образом, у него появляется возможность погасить задолженность и избежать потери жилья).
По истечении указанного срока, если просьба не была удовлетворена, проводится аукцион по продаже имущества, который в настоящее время проводится только один раз, в электронном виде, через аукционный портал Государственного агентства официального государственного бюллетеня (Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado). На этом аукционе будут приняты все заявки от участников, отвечающих установленным законом требованиям, и аукцион будет присужден тому, кто предложит наибольшую сумму (т.е. тот, кто предложит наибольшую сумму, будет объявлен "победителем" аукциона), и, если он заплатит указанную сумму, имущество будет присуждено, а если не будет претендента, то оно будет присуждено залогодержателю за установленную стоимость.
Разумеется, во избежание злоупотреблений, которые могут быть допущены профессиональными кредиторами в отношении должников-потребителей, закон устанавливает ряд мер предосторожности или защиты, которые могут защитить потребителя в случае, если условия, установленные для внесудебной продажи, являются неправомерными.
Таким образом, если нотариус считает, что какой-либо из пунктов данного положения является неправомерным, закон обязывает его сообщить об этом должнику, чтобы тот мог принять решения, которые наилучшим образом защитят его права. Если в результате такого сообщения должник сочтет оговорку неправомерной и подаст соответствующий иск, процедура нотариальных торгов будет приостановлена до окончательного разрешения вопроса в рамках указанного судебного разбирательства.
Гарант или поручитель по ипотечному кредиту - это лицо, которое вторично гарантирует исполнение основного обязательства, так что если основной должник погашает кредит, именно гарант или поручитель должен выплачивать взносы по невыплаченному кредиту.
Так, например, в классическом случае поручительства между родителями и детьми сын приобретает жилье для себя, как основного должника, так что именно он должен выплачивать ежемесячные взносы по кредиту. Однако его родители включаются в сделку в качестве поручителей, так что если сын не сможет платить (например, потому что стал безработным), именно родители должны взять на себя выплату этого долга.
В целом, необходимость гарантировать операцию ипотечного кредитования возникает только тогда, когда должник или должники имеют мизерные экономические возможности по отношению к заключенному долгу, так что финансовое учреждение, столкнувшись с сомнениями или опасениями, порожденными возможной потерей платежеспособности должников, требует наличия поручителя в качестве дополнительной гарантии операции, чтобы в случае потери экономической способности, которая будет означать, что основной должник не сможет погасить долг, имелась третья сторона с достаточным доходом или активами для гарантии периодической выплаты долга.
В широком смысле, мы можем найти общие гарантии, которые гарантируют всю сумму долга и проценты по нему, а также, в отличие от них, мы можем найти гарантии на определенное время или сумму, так что их ответственность ограничена экономической цифрой, которая согласована, или определенным периодом времени, так что по истечении этого периода они больше не будут нести ответственность за возможную неуплату.
Риски предоставления поручительства третьему лицу очевидны, поскольку если третье лицо не будет платить по кредиту, то это придется делать нам, когда собственность заложенного имущества принадлежит не нам, а основному должнику, так что, короче говоря, поручитель будет выплачивать ипотечный долг за дом, который ему не принадлежит.
Аналогично, в качестве более актуального риска, гарант должен знать, что он будет отвечать по гарантированному долгу всем своим имуществом, так что если он не в состоянии платить, но имеет имущество или активы на свое имя, финансовое учреждение может на них покуситься, что может даже привести к потере его собственного дома, как это случалось во многих случаях, порождая драматические ситуации, когда несколько поколений одной семьи (дети и родители) теряли право собственности на свой дом.
Ответом на этот вопрос должно быть громкое "нет". Риски сделки с залогом очень высоки, поскольку они могут поставить под угрозу активы семьи, даже нескольких поколений одной семьи. Поэтому настоятельно рекомендуется избегать этого ресурса любой ценой, так как он может привести к очень серьезным и очень неприятным для сторон ситуациям.
Помимо гарантии существуют и другие возможности предоставления дополнительного обеспечения, такие как, например, залог активов. Так, если залогодатель владеет активами фондового рынка, он может заложить эти акции в пользу финансового учреждения в случае дефолта, чтобы у последнего было дополнительное обеспечение для одобрения и предоставления кредитной операции.
Доверенность - это публичный документ, в котором лицо, называемое доверителем, наделяет третье лицо, называемое доверенным лицом, полномочиями представлять его интересы, чтобы от его имени и по его праву совершать какие-либо юридические процедуры или дела.
В широком смысле можно выделить так называемые генеральные доверенности - это те, в которых доверитель наделяет доверенное лицо полномочиями совершать от его имени любые юридические действия или дела ("такие как покупка недвижимости, ее залог, принятие наследства, выполнение административных процедур, подача судебных исков и т.д."). Эти доверенности, которые влекут за собой очевидные полномочия, поскольку третьему лицу дается право совершать от нашего имени любые действия с очень высокой экономической значимостью, должны выдаваться очень ограниченно и только в пользу лиц, которым мы абсолютно доверяем.
С другой стороны, так называемые специальные доверенности - это те, в которых круг полномочий ограничен одним конкретным действием или делом, так что уполномоченное лицо может совершить от нашего имени только конкретное действие, подробно описанное в доверенности, но не более того.
Пункт о доверенности в закладной представляет собой соглашение, на основании которого залоговый должник выдает доверенность в пользу финансовой организации, предоставляющей кредит, чтобы последняя могла самостоятельно исправить или внести исправления в соответствующую часть нашей закладной для получения регистрации закладной в земельном кадастре.
Для того чтобы вещное право на ипотеку было признано действительным, необходимо, чтобы оно было зарегистрировано в поземельной книге, поскольку этого требует действующее законодательство, и это единственный способ обеспечить защиту этой ипотеки в поземельной книге от третьих лиц, желающих использовать недвижимость в качестве обеспечения других долгов.
Таким образом, в нотариальной и регистрационной практике может случиться так, что закладная содержит небольшие существенные ошибки, неточности или недостоверные данные, которые, будучи замеченными земельным регистратором, который должен ее зарегистрировать, вызывают негативную классификацию со стороны последнего, т.е. отказ в регистрации данной закладной, поскольку она содержит эти неточности или незначительные оговорки, которые создали препятствие.
Поэтому для облегчения этого процесса исправления ошибки в акте выдается доверенность в пользу субъекта-кредитора, чтобы он самостоятельно, от имени и по поручению обеих сторон (т.е. должника и кредитора) мог оформить акт исправления или ректификации для исправления этих ошибок и тем самым добиться намеченной регистрации вещного права ипотеки.
Конечно, эта доверенность ограничивается исправлением или коррекцией существенных ошибок, которые не имеют ядерного трансцендентного значения в договоре, но ни в коем случае не позволяет финансовому учреждению изменять договор в одностороннем порядке, в свою пользу, затрагивая фундаментальные аспекты договора, такие как сумма займа, срок возврата, процентная ставка и т.д.
Договор страхования - это юридическое предприятие, в котором одна сторона, называемая страховщиком, обязуется выплатить определенную сумму денег или пособие в пользу контрагента, называемого страхователем, в случае наступления неопределенного события.
"Так, например, полис страхования от ущерба дому покрывает риски, которые могут привести к разрушению или повреждению дома, например, взрыв газа, который может привести к разрушению имущества".
Действительно, статья 8 Закона 2/1981 от 25 марта 1981 года, регулирующего ипотечный рынок, устанавливает, что заложенное имущество должно быть застраховано от ущерба до оценочной стоимости.
Это гарантирует, что в случае, если заложенному имуществу будет нанесен ущерб, страховая компания отремонтирует его, тем самым восстановив рыночную стоимость гарантии, что предотвращает потерю стоимости, и в случае возможного дефолта по кредиту финансовое учреждение не сможет вернуть свой долг путем продажи с аукциона, учитывая потерю стоимости, полученную в результате этого ущерба или обесценивания.
Аналогичным образом, недавно принятый Закон 5/2019 от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость, устанавливает обязанность страхования ущерба при получении ипотечного кредита на недвижимость.
Ответ в данном случае категорически отрицательный, так как это предусмотрено статьей 17 Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость.
Поэтому, если мы захотим, мы сможем заключить договор страхования ущерба с той же организацией (через ее страховую компанию), но если, наоборот, мы найдем другую страховую компанию, которая предложит нам аналогичные условия, но с более низкой премией, кредитная финансовая организация будет обязана принять эту страховку в ущерб своей собственной.
Аналогичным образом, финансовое учреждение, предоставляющее нам кредит, не сможет взимать с нас плату за расходы, которые оно понесет при изучении выбранного нами полиса.
Строго говоря, анализируя действующие правила, в отличие от страхования ущерба, страхование жизни для получения ипотечного кредита не является обязательным.
Однако не менее верно и то, что статья 17 Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующая кредитные договоры на недвижимость (применяется, когда должник является потребителем, кредитор - профессионалом, а кредит выдается на покупку жилья), устанавливает, что финансовые учреждения могут поставить предоставление ипотечного кредита в зависимость от страхования жизни должника. В этом случае должник может выбрать между страхованием в собственной страховой компании финансового учреждения, или если он/она найдет лучшее предложение в другой конкурирующей страховой компании, он/она может выбрать ее.
В любом случае, считается крайне целесообразным иметь полис страхования жизни на такие случаи, поскольку в случае смерти основного должника, если он не будет заключен, долг перейдет к его наследникам, которые, если они не обладают достаточными экономическими возможностями ("как это может случиться, например, в случае смерти родителя с несовершеннолетними детьми"), могут оказаться в очень тяжелом экономическом положении.
Помимо страхования ущерба и страхования жизни, сейчас существуют страховые компании, которые страхуют временную выплату долга в случае, если должник станет безработным.
Таким образом, если должник в состоянии без проблем выплачивать ипотечный кредит, но внезапно теряет работу и, оставшись без дохода, больше не может ежемесячно выплачивать кредит, в этом случае в игру вступает страховая компания, которая выплачивает соответствующие платежи в пределах суммы или временного лимита, оговоренного в договоре страхования.
Этот вариант, хотя и не очень распространенный, может быть интересен людям, у которых высокий ежемесячный платеж по ипотечному кредиту и мало активов или сбережений, так что в случае внезапной безработицы у них могут возникнуть серьезные трудности с выплатами по кредиту.
Конечно, факт наличия ипотеки на недвижимость никоим образом не мешает ее владельцам продать ее. Поэтому, если они выставят недвижимость на рынок и найдут покупателя, проблем с осуществлением продажи не возникнет.
В случае продажи заложенной недвижимости, как правило, в том же акте купли-продажи, если у покупателя есть необходимые для этого средства, он передаст часть цены финансовому учреждению-кредитору для погашения ранее существовавшего долга, обеспеченного ипотекой, что освободит недвижимость от обременения, и проблема будет решена.
Если я хочу купить дом, но у меня нет собственных средств, поэтому я вынужден прибегнуть к внешнему финансированию со стороны финансового учреждения (т.е. ипотечному кредиту), но квартира или дом, который я хочу купить, уже имеет предыдущую ипотеку от нынешнего владельца, у меня есть два основных варианта:
Действительно, в случае суброгации залогодателя, если больше ничего не оговорено, условия сделки остаются неизменными, с тем лишь изменением, что отныне стороной, обязанной платить, является уже не прежний владелец, а новые собственники имущества.
Конечно, если между сторонами достигнуто соглашение, которое затрагивает существенные элементы договора, такие как сумма кредита, период погашения, применяемая процентная ставка и т.д., то не возникнет проблем с осуществлением суброгации при таком изменении условий, но в данном случае мы будем иметь дело с суброгацией и новацией ипотечного кредита, так как эти два обстоятельства происходят вместе, то есть смена должника и изменение существенных условий договора.
Согласно пункту (пунктам) о передаче информации, должник дает согласие на то, чтобы кредитор передал детали сделки в ряд баз данных, а также, в случае неуплаты, передал их в базы данных неоплаченных долгов, чтобы третьи лица могли ознакомиться с ситуацией.
Центральный кредитный регистр, известный как CIRBE, - это база данных Банка Испании, в которой собрана информация о кредитах, гарантиях и других текущих рисках, которые финансовые учреждения имеют со своими клиентами.
Таким образом, когда финансовое учреждение оформляет кредитную сделку, оно передает ее (данные должника, сумму и т.д.) в CIRBE, чтобы она была зарегистрирована в нем. Эта процедура означает, что любая организация, если клиент обратится с просьбой о проведении кредитной операции, может обратиться к этой базе данных и реально узнать, какие предыдущие долги у этого человека имеются в других кредитных организациях, что позволит ей правильно оценить жизнеспособность операции.
Поэтому такая передача персональных данных от банков к CIRBE может осуществляться только в том случае, если должник дал на это согласие в соответствующем пункте о передаче информации.
Финансовые учреждения также могут передавать данные о своих клиентах и их сделках в базы данных, специализирующиеся на анализе кредитных операций, чтобы создать банк данных, с помощью которого можно анализировать жизнеспособность будущих сделок. Короче говоря, в настоящее время с использованием методов больших данных можно, анализируя поведение прошлых кредитных операций, предсказать эволюцию будущих текущих кредитных операций, так что этот перенос обеспечивает необходимой информацией те массивы данных, с помощью которых финансовые учреждения принимают решения по анализу и изучению.
В случае серьезных и неоднократных невыплат по обязательствам должника, если это было четко оговорено в кредитном договоре, финансовое учреждение может передать данные должника в файлы неплатежей ("такие как RAI или ASNEF"). Таким образом, в этих случаях банк или сберегательный банк передает эту неуплату и данные должника в файл по умолчанию, после чего они становятся доступными любому, кто осуществляет поиск в этих базах данных.
Следовательно, если произошла неуплата и регистрация в базе данных по умолчанию, в будущем, когда должник захочет совершить какую-либо новую кредитную операцию или заключить договор на услугу, подлежащую периодическим платежам, которые могут быть не оплачены (например, вода, электричество, газ, телефония и т.д.), эти компании, если они осуществляют кредитную операцию или заключают договор на услугу, подлежащую периодическим платежам, которые могут быть не оплачены (например, вода, электричество, газ, телефония и т.д.), данные должника будут доступны любому, кто осуществляет поиск в этих базах данных.), эти компании, если они проведут предварительный поиск в этих файлах и их имя появится, будут подозревать платежеспособность должника и откажутся от сделки или заключения договора на оказание услуг, с очевидным будущим ущербом, который это создает для данного лица.
В принципе, это возможно, но, скорее всего, в таком случае финансовое учреждение откажется подписывать сделку, так как передача данных о кредитных операциях в эти базы данных является очень полезным инструментом для всех банков и сберегательных касс в управлении и предоставлении рисков.
Консервация ипотеки - это ситуация, которая может возникнуть, когда должник после начала срока действия кредита решает изменить операцию на другую финансовую организацию, предлагающую более выгодные условия. В этом случае консервация произойдет, если после предложения от другой организации банк или сберегательная касса, предоставившая первоначальный кредит, представит лучшее встречное предложение, что не позволит должнику передать свою ипотеку другой организации.
На сегодняшний день это действительно возможно, поэтому первоначальное финансовое учреждение, улучшившее предложение, которое конкурент делал своему клиенту, имело право оставить его себе и избежать суброгации залогодержателя.
Однако недавнее изменение законодательства, внесенное Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость, полностью изменило этот вопрос, так что теперь, в случае, если первоначальное финансовое учреждение делает встречное предложение должнику, оно может быть принято или не принято должником добровольно, так что финансовое учреждение потеряло право в одностороннем порядке удерживать своего клиента путем улучшения предложения конкурирующего банка или сберегательного банка.
В случае применения норм Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующих кредитные договоры на недвижимость (т.е. заключенные между потребительскими должниками и профессиональными кредиторами для приобретения жилья), если я как должник получу предложение от банка или сберегательного банка, отличного от моего текущего банка, в котором условия моего ипотечного кредита улучшены, если я приму это предложение, этот банк сообщит об этом обстоятельстве моему текущему субъекту, чтобы он знал об этом.
В связи с этим уведомлением мое текущее финансовое учреждение должно в течение 7 календарных дней предоставить справку о непогашенной задолженности, чтобы новое учреждение точно знало, какая сумма подлежит суброгации.
После получения справки в течение следующих 15 календарных дней текущее учреждение-кредитор может сделать своему клиенту встречное предложение, которое может быть принято или не принято клиентом добровольно. В течение этого 15-дневного периода кредитор не может быть суброгирован.
Таким образом, по истечении этого 15-дневного периода без принятия встречного предложения от нашей нынешней организации, можно оформить договор о новации, в котором новой финансовой организации будет достаточно заявить, что она выплатила организации-кредитору причитающуюся сумму, как указано в предоставленном сертификате.
Это плата, которую с нас может взимать финансовое учреждение, первоначально предоставившее нам кредит, если задним числом мы решим сменить банк или сберегательную кассу и перевести наш кредит в другое учреждение, предлагающее нам лучшие условия (будь то процентная ставка, срок погашения, предоставленный капитал и т.д.).
Разумеется, это возможно и законно, если данная комиссия и ее возможные размеры были предварительно оговорены в кредитном договоре, а также соблюдены все требования прозрачности и недобросовестности данного пункта договора, а также максимальные ограничения, установленные законом.
В соответствии со статьей 3 Закона 2/1994, при суброгации ипотечного кредита в связи со сменой кредитора, если ипотечный кредит относится к переменной ставке, могут взиматься следующие сборы:
Несмотря на вышесказанное, необходимо учитывать, что если суброгация кредитора влечет за собой замену переменной ставки на фиксированную на оставшийся срок кредита, законодатель установил специальное правило, которое заключается в следующем:
В отличие от концепции сохранения закладной, сохранение действия закладной - это совсем другое дело, которое мы постараемся объяснить ниже, чтобы избежать ошибок в толковании положений нашей закладной.
Таким образом, под сохранением действия закладной следует понимать ситуацию, предусмотренную в статье 693.3 Закона 1/2000 "О гражданском судопроизводстве", в котором в случае неуплаты кредита и после того, как начата процедура обращения взыскания и, соответственно, предпринята попытка проведения аукциона по продаже имущества, если до закрытия аукциона должник внесет сумму кредита, он сможет выплатить причитающуюся сумму, если должник внесет точную сумму основного долга и причитающихся процентов, имущество будет освобождено, то есть долг будет погашен и процедура обращения взыскания будет прекращена, так что у должника появится новая возможность сохранить право собственности на свой дом.
Защита физических лиц в отношении обработки их персональных данных является основным правом, признанным в статье 18 Конституции, так что все граждане имеют право на защиту нашей чести и личной жизни, что также проецируется на все наши персональные данные, которые мы предоставляем любой компании или специалисту, когда мы заключаем контракт на их продукцию или услуги.
Таким образом, когда мы заключаем контракт на ипотечный кредит с финансовой организацией, мы предоставляем множество очень интимных персональных данных, таких как наше удостоверение личности, адрес, банковский счет, данные о наших доходах и богатстве и т.д., что, в связи с этим, обязывает эти компании обращаться с этими данными надлежащим образом, чтобы обеспечить их конфиденциальность, а также их надлежащее использование.
Положения, регулирующие защиту данных потребителей, которые можно охарактеризовать как очень строгие, в основном установлены в Органическом законе 3/2018 от 5 декабря о защите персональных данных и гарантии цифровых прав, а также в подзаконных актах, которые устанавливают высокие административные санкции в случае несоблюдения или недобросовестной обработки персональных данных потребителей.
В положении об обработке персональных данных залогодатель свободно и добровольно заявляет, что он/она дает согласие на обработку своих персональных данных финансовым учреждением, чтобы последнее имело право собирать, анализировать и надлежащим образом хранить их в своих базах данных.
Аналогичным образом, в этом пункте финансовое учреждение выполняет обязанность по информированию, предусмотренную правилами защиты данных, информируя должника о том, как будут обрабатываться его данные, какое применение или назначение они получат, а также об идентификации лица, ответственного за обработку, т.е. лица, отвечающего за соблюдение законодательства в этой области.
Разумеется, законодательство о защите данных предоставляет клиенту или пользователю право ознакомиться с данными, которые хранятся в компаниях, с которыми он заключил договор на поставку продуктов или услуг, чтобы узнать о них и, в случае необходимости, потребовать их изменения или исправления, если они не соответствуют действительности.
Действительно, если это оговорено в подписанном пункте, можно разрешить финансовому учреждению передавать эти данные третьим лицам для статистических целей, исследований или даже для других коммерческих кампаний.
Соглашение с кредиторами - это юридическая процедура, проводимая судьей, в ходе которой определенное лицо (физическое или юридическое), столкнувшись с невозможностью выполнения своих обязательств (т.е. невозможностью выполнения своих долгов), прибегает к ней, чтобы попытаться реорганизовать и изменить свое финансовое положение, если это возможно, таким образом, чтобы реорганизация его долгов привела к их погашению или, если это невозможно, к упорядоченной ликвидации его активов для обеспечения того, чтобы его кредиторы вернули как можно большую часть своих требований.
Действительно, в настоящее время существует правовой механизм, регулируемый Законом 25/2015 от 28 июля о механизме второго шанса, который позволяет людям с долгами, находящимся в неблагоприятной экономической ситуации, которая не позволяет им выплачивать свои долги, воспользоваться рядом механизмов, чтобы попытаться реорганизовать эту ситуацию и, в лучшем случае, даже получить частичное освобождение от ранее существовавших долгов, тем самым облегчив свое финансовое положение.
В случае, если наступит судебная стадия, судья, конечно же, вмешается. Однако после этой цифры во всех процедурах несостоятельности будет участвовать так называемый администратор несостоятельности, т.е. профессионал (юрист или экономист), специализирующийся на реструктуризации долгов, который будет консультировать должника и предлагать судье наиболее подходящие меры, чтобы попытаться изменить ситуацию несостоятельности.
Если лицо добровольно объявляет процедуру неплатежеспособности, это определяет замораживание существующих долгов и процедуры их принудительного исполнения, так что отдельные кредиторы не смогут принудительно исполнять свои гарантии отдельно, но будут подчиняться развитию процедуры неплатежеспособности и принятым в ней решениям.
Таким образом, в случае, если процедура несостоятельности является подходящим инструментом для реорганизации ситуации должника, чтобы можно было утвердить соглашение для упорядоченного погашения долгов, можно использовать два механизма, а именно:
Так называемые оговорки о неплатежеспособности в протоколе ипотечного кредита позволяют ограничить последствия, которые договоренность с кредиторами основного должника или поручителя может иметь для ответственности третьих лиц, связанных сделкой, так что даже если один из них вступит в процедуру неплатежеспособности, это не повлияет на положение третьего лица - поручителя, и в рамках этого производства утверждается соглашение о несостоятельности, в котором обязательство несостоятельной стороны может быть уменьшено (путем отказа или отсрочки), это не повлияет на положение третьего лица-гаранта, так что последний будет продолжать нести личную ответственность за все основное обязательство, первоначально заключенное.
"Так, например, при ипотеке на сумму 200 000 евро с основным должником и поручителем, если должник вступает в процедуру банкротства и утверждается соглашение, в котором долг уменьшается наполовину, т.е. на 100 евро.100 000, так что должник должен будет выплатить только 100 000 евро, это соглашение не затронет поручителя на основании данного пункта соглашения о банкротстве, так что поручитель будет нести ответственность за все 200 000 евро, запрошенные изначально".
Гестория - это тип компании, в которой работают юристы и экономисты, специализирующиеся на выполнении административных, юридических и налоговых процедур в любой государственной администрации, таких как расчет налогов, выполнение процедур в Налоговом управлении, в государственных реестрах и т.д.
Когда в выдаче ипотечного кредита участвует агентство, мы гарантируем, что управление всей операцией будет осуществляться профессионалами, специализирующимися в этой области, чтобы гарантировать успех операции, поскольку они будут отвечать за все соответствующие процедуры, такие как расчеты по налогам, регистрация ипотеки в реестре (включая перенос и отзыв акта в реестр), исправление возможных существенных ошибок, которые могут быть в документе, и т.д.
В соответствии с действующим Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость, когда это правило применимо (т.е. в сделках с потребительским должником, профессиональным кредитором и предназначенных для приобретения жилья), административные расходы должны быть покрыты кредитором, т.е. финансовым учреждением.
В любом случае, не менее верно и то, что, принимая во внимание рыночную власть финансовых учреждений в настоящее время, вполне возможно, что эти расходы будут переложены на клиентов-должников через повышение процентной ставки.
В соответствии с оговоркой об управлении ипотекой залогодатель соглашается с кредитором доверить управление ипотекой "gestoría", т.е. компании, специализирующейся на выполнении административных процедур в государственных органах, так что назначенная "gestoría" будет уполномоченным оператором для расчета налогов по операции, а также для управления регистрацией документа в земельной книге, наряду с любыми другими обстоятельствами, которые могут возникнуть в связи с операцией.
Информационная оговорка для должника - это заявление, содержащееся в закладной, в котором нотариус удостоверяет, что при выдаче соответствующего публичного документа были соблюдены все требования законодательства, установленные Правилами нотариальной деятельности и законодательством об ипотеке, с особым упором на те показатели, которые защищают потребителя, например, документ, выданный в соответствии со статьей 15 Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость, гарантирующий, что потребитель получил всю преддоговорную информацию и предварительную консультацию у нотариуса, что обеспечивает адекватное формирование воли должника.
Все нормативные акты, ссылки на которые приведены ниже, представляют собой сводные тексты (включающие первоначальную редакцию нормативного акта, а также последующие поправки к нему). Эти нормативные акты изложены в хронологическом порядке и отдельными блоками, что облегчает их поиск.
Закон 5/2019 от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость. (см. PDF)
Предоставляемая документация:
Предоставляемая документация:
В случае, если вы действуете через ПРЕДСТАВИТЕЛЯ, необходимо также предоставить:
Необходимо будет представить его нотариусу: