Депозитный договор

Вопреки мнению многих людей, не связанных с миром права, купля-продажа недвижимости, за исключением некоторых специфических особенностей, касающихся этого вида имущества, регулируется теми же основными принципами, что и любой договор купли-продажи любого другого имущества, которые только что были изложены в предыдущем вопросе, и поэтому:

• Договор купли-продажи недвижимости - это договор, в котором продавец, как владелец недвижимости, соглашается передать право собственности на недвижимость другому лицу, которое называется покупателем, в обмен на согласованную цену.
• Совершенствование договора купли-продажи недвижимости происходит с момента простого согласия сторон относительно предмета и цены, т.е. с момента достижения продавцом и покупателем соглашения о продаже конкретной недвижимости в обмен на конкретную цену.

В связи с вышеизложенным, как видно, купля-продажа недвижимости происходит не тогда, когда стороны подписывают акт купли-продажи, как многие ошибочно полагают (поскольку требование публичного акта не является обязательным при купле-продаже недвижимости, но, конечно, настоятельно рекомендуется), а, скорее, технически, сделка "закрыта" и, следовательно, обязывает стороны соблюдать то, что было согласовано, с того самого момента, когда они достигли соглашения о продаже конкретной недвижимости в обмен на конкретную цену.

Кроме того, что касается консуммации, т.е. выполнения того, что было согласовано, и, следовательно, передачи права собственности на имущество и уплаты согласованной цены, соответственно, это может иметь место:

• В то же время, когда договор совершен (что было бы странно, но не исключено), если, например, покупка оформлена частным документом и стороны подписывают его сразу после достижения соглашения о покупке, передавая право собственности и оплату согласованной цены, соответственно, в тот же момент.
• Или, напротив, его можно отложить на более поздний срок, как в случае, когда продажа осуществляется посредством публичного акта, который будет подписан через несколько дней или недель после достижения соглашения между сторонами, в это время будет передано владение недвижимостью, а покупатель фактически заплатит оговоренную цену.
  

Тот факт, что договор купли-продажи недвижимости, как указано выше, совершен или "закрыт" с того самого момента, когда продавец и покупатель достигли соглашения относительно продажи недвижимости и цены, которая будет за нее уплачена, определяет, что именно с этого момента (а не с момента подписания акта, как многие могут ошибочно думать) стороны обязаны выполнять то, о чем договорились. Таким образом:

• Продавец обязан передать право собственности на недвижимость покупателю, а покупатель обязан выплатить продавцу оговоренную цену.

Кроме того, если стороны не выполняют то, о чем договорились, одна из них имеет право подать в суд на другую, чтобы потребовать выполнения договора или его расторжения. Таким образом:

• В случае, если продавец не выполнил свои обязательства, покупатель может подать на него в суд, чтобы судья "заставил" его передать право собственности на недвижимость, а если покупатель не выполнил свои обязательства, продавец может подать на него в суд с требованием выплатить ему оговоренную цену.
• Кроме того, любая из сторон, пострадавшая от такого неисполнения, может также, в случае необходимости, потребовать расторжения договора, т.е. чтобы судья освободил продавца от передачи имущества (если неисполнение лежит на покупателе) или освободил покупателя от обязанности уплатить согласованную цену (если неисполнение лежит на продавце).
• Кроме того, если стороне, пострадавшей от неисполнения, в результате неисполнения был причинен какой-либо ущерб или вред, она также может требовать компенсации в этом иске.

В связи с вышеизложенным, это имеет очевидные и далеко идущие последствия, которые необходимо учитывать в любом переговорном процессе, проводимом в рамках договора купли-продажи недвижимости:

• Если потенциальные покупатель и продавец достигают соглашения (пусть и в частном документе) о своем согласии продать конкретную недвижимость по определенной цене, такой договор можно считать завершенным или "закрытым", так что стороны уже обязаны соблюдать соглашение.
• Если потенциальные покупатель и продавец подписывают в частном документе ошибочно называемый "договор о задатке", в котором они соглашаются продать конкретную недвижимость по определенной цене, в действительности мы имеем дело не с договором "резервирования" или "договором о задатке", как это обычно называется на жаргоне данного сектора, но, скорее, в зависимости от того, как выражена воля сторон и достигнутые договоренности, мы будем иметь дело с реальным договором купли-продажи, который уже совершен и "закрыт", что, следовательно, обязывает стороны соблюдать то, что было согласовано, и подвергает их последствиям нарушения договора.

Вот почему так важно быть хорошо проконсультированным на этапе, предшествующем переговорам о купле-продаже недвижимости, поскольку в зависимости от того, что и как согласовано, стороны фактически уже заключают договор купли-продажи, который крепко связывает их и подвергает серьезным финансовым последствиям в случае невыполнения соглашения.

Таким образом, вопреки тому, что обычно считается во многих сделках, заключаемых в сфере торговли недвижимостью, в которых не придается никакого значения этим частным договорам "резервирования" или "залога", заинтересованным лицам следует быть крайне осторожными при заключении этих договоров или подписании этих документов, поскольку они могут иметь реальные юридические последствия, имеющие большое значение для их личности.

Короче говоря, как часто говорят в юридическом мире, вещи являются тем, что они есть, а не тем, что о них говорят стороны, так что, даже если договор озаглавлен "договор о резервировании" или "договор о задатке", если он содержит волеизъявление о согласии на объект и цену, мы будем иметь настоящий договор купли-продажи, который обязывает стороны к его исполнению.

Как указывалось выше, стороны, участвующие в возможных переговорах о купле-продаже недвижимости, должны быть крайне осторожны в отношении достигнутых соглашений, поскольку в зависимости от их содержания купля-продажа может считаться завершенной или "закрытой", с серьезными последствиями, которые это может иметь для любой из сторон, если по какой-либо причине они не заинтересованы в передаче или приобретении недвижимости, соответственно, в более поздний период.

В связи с этим необходимо, чтобы любая сторона, заинтересованная в покупке недвижимости, перед заключением любого вида соглашения, которое может быть истолковано как настоящее совершенствование договора купли-продажи, запросила у продавца набор основополагающих документов, которые будут ключевыми для определения правового положения недвижимости. Таким образом, в любом случае, прежде чем заключить договор с продавцом, потенциальному покупателю рекомендуется запросить:

Прежде всего, необходимо запросить в Земельном кадастре простую справку об объекте недвижимости. Эта процедура, которая стоит несколько евро и может быть выполнена в режиме онлайн на сайте Земельных регистраторов(ЗДЕСЬ), обеспечит надлежащее страхование имущества:

• Что лицо, с которым ведутся переговоры, является реальным владельцем недвижимости, что, несомненно, очень важно, так как иногда случаются аферы, в которых лицо, якобы продающее недвижимость, не является ее владельцем, и если суммы, уплаченные в счет цены, будут выплачены, их будет очень трудно или невозможно вернуть.
• Фактическое состояние обременений, наложенных на имущество, что позволяет узнать, обременено ли имущество ипотекой или любым другим видом обременения, например, арестом или превентивной аннотацией судебного процесса, который, в случае необходимости, может нанести ущерб праву собственности, которое приобретается окончательно.

Итак, как вы видите, запрос nota simple на интересующую вас недвижимость является ключевым и основополагающим шагом, который необходимо сделать до достижения какого-либо соглашения или подписания какого-либо документа с владельцем.

Кроме того, для того, чтобы адекватно защитить свои права как потенциальных покупателей, а также для того, чтобы иметь возможность адекватно исполнить свою волю, основанную на полной информации о недвижимости, потенциальный покупатель должен также запросить продавца, если это возможно, и в первую очередь:

• cédula de habitabilidad, т.е. документ, удостоверяющий, что жилье соответствует минимальным условиям для проживания людей. Более подробно об этом документе вы можете прочитать в статье в моем блоге(ЗДЕСЬ).
• Сертификат энергоэффективности: Это документ, выданный техническим специалистом, который предоставляет информацию об энергетических характеристиках недвижимости, что может быть полезно потенциальному покупателю для того, чтобы приблизительно рассчитать ежемесячные расходы на содержание энергоносителей (например, электричества, отопления или кондиционирования) в недвижимости, что, несомненно, является вопросом, который необходимо учитывать при покупке недвижимости. Если вы хотите более подробно узнать, что это за документ и какую информацию он предоставляет, вы найдете больше информации на этой странице(ЗДЕСЬ).
• Последние квитанции IBI: Последние квитанции IBI также предоставят нам очень важную информацию, так как мы будем знать, были ли они оплачены или нет (предоставив, где это возможно, банковское подтверждение оплаты), и мы также будем знать, сколько составляет годовой IBI недвижимости, так как в зависимости от ее местоположения и размера, эта сумма может быть очень высокой, что может повлиять на решение о покупке в связи с этим. Если вы хотите узнать больше подробностей об этом налоге и о том, как он уплачивается в год, в котором происходит продажа, вы найдете всю необходимую информацию в этой статье(ЗДЕСЬ).
• Если применимо, справка о расходах сообщества собственников: В случае, если приобретаемая недвижимость подпадает под режим коммунальной собственности, также важно, чтобы продавец предоставил этот документ, так как это будет гарантировать, что недвижимость своевременно вносит ежемесячные платежи (и, следовательно, что нет долгов, за которые недвижимость может нести ответственность).
• ~Кроме того, при запросе данного документа потенциальному покупателю рекомендуется попросить лицо, выдающее документ, включить в него информацию о возможных непогашенных или предстоящих платежах, чтобы избежать каких-либо неожиданностей в этом отношении.
• ~Также следует уточнить (или, при необходимости, спросить непосредственно у владельца) ежемесячные коммунальные платежи, так как в зависимости от суммы, если они очень высокие, это также может повлиять на наше решение о покупке.
• ~Если вы хотите узнать об этом больше, вы можете ознакомиться со статьей в нашем блоге(ЗДЕСЬ).
• Если применимо, сертификат пригодности здания: Если зданию более 45 лет, необходимо также запросить этот сертификат, который представляет собой административный документ, выданный техническим специалистом, удостоверяющий, что состояние сохранности здания является адекватным. Это также очень важно, потому что если здание находится в плохом состоянии, это также повлияет на наше решение о покупке, так как рано или поздно владельцу придется вкладывать деньги в восстановление здания. Опять же, если вы хотите узнать больше об этом аспекте, вы можете найти подробную статью об этом в нашем блоге(ЗДЕСЬ).
• Указание на статус аренды недвижимости, т.е. сдается ли недвижимость арендатору или, в соответствующих случаях, занята любым лицом на любом виде титула, поскольку, разумеется, в таком случае арендатор будет иметь ряд прав, которые необходимо учитывать и соблюдать.
  

Поэтому, имея доступ ко всей этой документации, потенциальный покупатель, зная реальное и определенное состояние недвижимости во всех этих соответствующих аспектах, сможет в таком случае правильно оценить реальную стоимость недвижимости и, в случае необходимости, принять цену, запрашиваемую продавцом, или, в случае необходимости, сделать альтернативное встречное предложение продавцу, в зависимости от того, примет ли последний его или нет.

После того, как между сторонами достигнуто соглашение относительно объекта будущей купли-продажи (в данном случае недвижимости) и его цены, наступает время исполнения договора, его совершенствования и, впоследствии, его реализации, то есть выполнения обязательств, которые они взяли на себя, в случае продавца - передача права собственности на недвижимость и передача владения, а в случае покупателя - уплата согласованной цены.

Таким образом, это завершение или исполнение договора, в практике недвижимости, тесно связано с формой, которую принимает договор, чтобы стороны могли выбирать:

• Или, хотя это может показаться странным и неправдоподобным, заключить соглашение посредством простого устного договора, по которому продавец передает право собственности на недвижимость покупателю (и для этого, используя "символическую традицию", упомянутую в начале статьи, передает ключи от недвижимости), а покупатель платит продавцу оговоренную цену. Этот вариант, как может убедиться любой заинтересованный человек, несомненно, является наименее подходящим, поскольку он создает очевидные проблемы с точки зрения доказательства заключения договора, не защищает права покупателя против третьих лиц и, короче говоря, является благодатной почвой для правовой неопределенности и судебных разбирательств между сторонами.
• Или посредством частного договора между сторонами, т.е. документа, подписанного продавцом и покупателем, в котором продавец указывает, что передает право собственности на недвижимость в обмен на цену, уплаченную покупателем, после чего покупатель уже является собственником недвижимости и пользуется ею, а продавец получает взамен оговоренные деньги. Опять же, этот вариант не очень рекомендуется, поскольку права покупателя не защищены от третьих лиц, а также существует большая юридическая неопределенность.
• Или посредством публичного договора купли-продажи.
  

Из всех возможных форм наиболее подходящей, несомненно, является публичный акт, поскольку это документ, который будет заверен нотариусом, то есть государственным служащим, профессионалом в области права, специалистом по частному праву, который удостоверит личность и дееспособность лиц, предоставляющих право, обеспечит законность всех заключенных договоров и соглашений и проконсультирует стороны по всем правам и обязанностям, вытекающим из этого договора, проконсультирует стороны по всем правам и обязанностям, вытекающим из договора, а также потому, что оформление публичного акта также позволит зарегистрировать приобретенное право собственности в Земельном кадастре и воспользоваться защитой, предоставляемой публичной верой кадастра против третьих лиц.

Таким образом, в этом публичном акте, используя фигуру "инструментальной традиции", упомянутую в начале этой статьи, продавец торжественно объявит о переходе права собственности на недвижимость к продавцу, а покупатель заплатит оговоренную цену, которая будет зафиксирована путем аккредитации используемых платежных средств. 

После того, как продавец и покупатель достигли соглашения об условиях купли-продажи, вполне возможно, что продавец и покупатель сразу же отправятся в нотариальную контору для оформления сделки купли-продажи в виде публичного акта. В этом случае необходимо прояснить следующие вопросы:

Во-первых, на мой взгляд, необходимо отметить, что этот вариант не очень распространен в практике недвижимости, тогда как на самом деле это совершенно обоснованная возможность и, как будет видно, она значительно уменьшает возможные юридические конфликты, которые могут возникнуть между сторонами.

Поэтому, если стороны уже достигли соглашения об условиях продажи, они могут обратиться непосредственно к доверенному нотариусу. Этот нотариус:

• Он предоставит вам смету сделки, в которой будет подробно описана стоимость акта купли-продажи, а также стоимость его регистрации в Земельном кадастре, налоги, причитающиеся со сделки, и другие расходы, связанные с управлением.
• Если вы хотите получить индивидуальное предложение для сделки купли-продажи, вы можете запросить индивидуальное предложение непосредственно у нашего специалиста на сайте presupuestos@jesusbenavides.es. 
• Получив эту оценку, клиент, если он согласен с ней, вносит соответствующую сумму на банковский счет нотариальной конторы, после чего сотрудник, специализирующийся на вопросах недвижимости, связывается со сторонами по электронной почте и запрашивает всю необходимую документацию для оформления сделки купли-продажи. Всю необходимую документацию вы можете найти на нашем сайте(ЗДЕСЬ).
• После того, как вся эта документация будет собрана и отправлена ответственному за подписание, он или она подготовит проект акта и, в зависимости от наличия повестки дня сторон, будет назначена дата и время подписания акта купли-продажи.
• В этот день стороны пойдут в нотариальную контору, где нотариус покажет им весь акт, после чего, будучи согласными с документом, они подпишут его, а покупатель заплатит цену, после чего уже произойдет завершение договора, то есть продавец передаст право собственности на недвижимость покупателю, а покупатель передаст продавцу оговоренную цену.
  

Объяснив процесс, которому необходимо следовать в данном случае, необходимо указать, что в случае выбора этого пути, как можно видеть, основными преимуществами будут следующие:

Во-первых, несомненно, это сэкономит время, так как если стороны, достигнув соглашения об условиях сделки, напрямую обратятся в нотариальную контору для оформления акта купли-продажи, весь процесс оформления ускорится, так как не нужно будет согласовывать содержание предыдущих договоров или другие вопросы, которые могут задержать подписание. 

Кроме того, отказ от предварительных договоров, которые в большинстве случаев подписываются без предварительной юридической консультации (ни у нотариуса, ни у адвоката или другого специалиста, специализирующегося на договорных правовых вопросах), позволяет избежать правовых рисков, возникающих в результате противоречивого толкования положений, установленных в этих документах, что может привести стороны к конфликтному сценарию, как будет показано ниже, обычной практикой при продаже и покупке недвижимости является подписание сторонами (будущим продавцом и покупателем) документов до оформления сделки, юридическая природа которых, мягко говоря, сомнительна, их положения часто допускают толкование, и если по какой-либо причине одна из сторон не желает выполнять свои обязательства, это может иметь серьезные последствия для сторон.

В этом случае, как уже упоминалось выше, обращаясь непосредственно к нотариусу, стороны с самого начала получают специализированную юридическую консультацию от государственного служащего, который, будучи специалистом в области частного права и действуя беспристрастно, сможет адекватно проконсультировать стороны относительно их прав и обязанностей, чтобы защитить их законные права и интересы, выполняя тем самым функцию превентивной правовой определенности, которая является задачей этого органа.

Действительно, как указано выше, обычной практикой является то, что во многих случаях продажи и покупки недвижимости, которые действительно имеют место, продавец и покупатель, прежде чем подписать договор купли-продажи, подписывают частный документ, который, в большинстве случаев, обычно известен как "договор задатка", в силу которого (будущее?) продавец и (будущий?) покупатель обязуются оформить продажу в течение определенного периода времени(например, 2 или 3 месяца), и в котором устанавливаются условия сделки(такие как, например, согласованная цена, форма оплаты и т.д.).

В связи с вышеизложенным, необходимо отметить следующее в отношении этих частных документов или договоров до совершения акта:

Первое, что необходимо прояснить, это то, что с юридической точки зрения "договор о залоге" является несуществующей договорной модальностью, т.е. договора о залоге как такового не существует, но залог, как я попытаюсь объяснить в одном из последующих вопросов, является одним из видов оговорок, которые могут быть включены в договор.

Таким образом, если (будущий) продавец и (будущий) покупатель подписывают договор до оформления сделки купли-продажи, необходимо тщательно проанализировать его содержание, поскольку в зависимости от выраженной в нем договорной воли мы будем иметь дело либо с настоящим, совершенным договором купли-продажи, либо, в соответствующих случаях, с преддоговором или обещанием купли-продажи, различие между которыми, несомненно, является сложным, но будет рассмотрено в одном из последующих вопросов.

Как было указано в предыдущем вопросе, вполне возможно, что продавец и покупатель, достигнув соглашения об основных условиях договора, могут обратиться непосредственно в нотариальную контору для оформления сделки купли-продажи без предварительного подписания какого-либо документа или договора, что, как мы уже пытались объяснить, может быть очень интересным вариантом для рассмотрения.

Однако, как уже отмечалось, в практике недвижимости очень часто бывает, что стороны, прежде чем идти в нотариальную контору для подписания акта купли-продажи, подписывают предварительный частный документ или контракт, в котором излагается ряд договоренностей о продаже или будущей продаже недвижимости.

В связи с этим, оставив в стороне правовые оценки, необходимо проанализировать ситуации, в которых может быть целесообразно подписать данный вид документа. Поэтому может быть целесообразно подписать документ такого типа:

• В случае если стороны достигли соглашения о предмете и цене сделки, но все еще хотят обсудить дополнительные аспекты, для придания большей определенности соглашению, они могут решить подписать предварительный договор такого рода, обеспечивая тем самым основную юридическую сделку, но оставляя больше пространства для переговоров по "последним аспектам".
• Возможно также, что покупатель, чтобы иметь возможность приобрести недвижимость, ожидает завершения сделки по продаже своей предыдущей собственности. В таком случае может быть интересно подписать этот вид предварительного документа, при условии, что с юридической точки зрения возможность расторжения договора в случае, если эта предварительная продажа не состоится, будет адекватно изложена, а также последствия, если таковые имеются, которые могут возникнуть для каждой из сторон.
• Может случиться и так, что покупатель ждет, пока финансовое учреждение предоставит финансирование на покупку. В таком случае, как и в предыдущем, может быть интересно подписать этот вид предварительного документа, при условии, что с юридической точки зрения возможность расторжения договора в случае, если такое финансирование не будет получено, будет адекватно описана, а также последствия, если таковые имеются, которые могут возникнуть для каждой из сторон.
• Может быть и так, что покупатель заинтересован в приобретении данной недвижимости, но также заинтересован в приобретении других объектов. В этом случае стороны могут подписать частный документ, который позволит покупателю закрепить свое право на приобретение этой недвижимости, но также, если он составлен надлежащим образом с юридической точки зрения, оставить возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке (если он в конце концов найдет другую недвижимость, более интересную), взяв на себя, при необходимости, расходы, которые это повлечет.
• Наконец, может быть интересно подписать этот документ до подписания основных условий договора, если будущий покупатель хочет "зафиксировать" цену продажи, защитив себя таким образом от возможного роста цен, который может произойти с недвижимостью за время, прошедшее между заключением договора и оформлением акта купли-продажи.
  

Как уже указывалось в данной статье, так называемый "договор оговорки" или "договор о задатке" в действительности являются несуществующими фигурами с юридической точки зрения, поэтому для установления их истинной природы необходимо проанализировать конкретное содержание волеизъявлений и соглашений, содержащихся в этом частном документе. 

Поэтому, прежде всего, необходимо указать, что если стороны подписывают документ, в котором есть четкое соглашение воли, то есть согласие относительно объекта (передаваемого имущества) и цены, так что продавец и покупатель достигают пакта или соглашения о том, что продавать и по какой цене, Таким образом, оставляя договор купли-продажи "закрытым" и имеющим обязательную силу для сторон, этот договор, как бы он ни назывался по-другому, в действительности будет настоящим, совершенным договором купли-продажи, который обяжет стороны к его исполнению или подвергнет их последствиям возможного неисполнения.

Кроме того, помимо этой возможности, стороны могут подписать так называемое обещание о продаже, при котором, вместо того, чтобы уже заключить договор купли-продажи, они подписывают обязательство оформить договор купли-продажи в будущем, создавая договорную основу для такого договора.

В отношении этой фигуры обещания продажи необходимо указать на следующие вопросы:

• С юридической точки зрения, обещание продажи должно быть классифицировано как так называемый преддоговор или подготовительный договор, в отношении которого всегда существовали доктринальные разногласия по поводу того, являются ли они на самом деле допустимыми или, наоборот, являются ли они на самом деле настоящими договорами, которые уже были совершены или заключены.
• Из всех этих вариантов наши суды (см. в этой связи решение Верховного суда 3817/2008 от 17 июня), похоже, выбрали промежуточный тезис, согласно которому договор купли-продажи и обещание продажи не являются одним и тем же, поскольку, как определено в вышеупомянутом решении, посредством этого обещания продажи стороны, которые на данный момент не хотят или не могут заключить окончательный договор, обязуются сделать его заключение действительным в будущем. Они фиксируют его элементы, но откладывают его совершенствование и приобретают обязанность установить окончательный договор в силу обязательственного правоотношения, порожденного преддоговором, чтобы иметь возможность требовать его исполнения от другой стороны. 
• Что касается последствий возможного нарушения сторонами, т.е. если по наступлении согласованного срока для оформления окончательного договора купли-продажи (неважно, у нотариуса или нет) одна из сторон не выполнит своего обязательства и не согласится оформить его, то в этом случае другая сторона может предпринять те же действия, которые предусмотрены в случае договора купли-продажи, т.е. стороны могут предпринять те же действия, которые предусмотрены в случае договора купли-продажи:
• ~или потребовать выполнения обещания определенным образом, т.е. чтобы продавец или покупатель выполнил обещание, которое они обязались выполнить (все это с помощью процедуры, предусмотренной статьей 708 Гражданского процессуального закона).
• ~или потребовать расторжения обещания о продаже, т.е. чтобы достигнутое соглашение было признано недействительным и стороны освободились от своих обязательств, также требуя, при необходимости, соответствующей компенсации за причиненный ущерб.

Следовательно, как можно видеть, последствия нарушения обещания о продаже очень похожи на последствия, связанные с реальным договором купли-продажи, поэтому, если подписывается один или другой договор, необходимо, чтобы стороны должным образом согласовали форму и условия, в которых будет осуществляться продажа, а также, прежде всего, положения, которые приведут к одностороннему расторжению договора и связанным с этим последствиям.

Наконец, я хотел бы также упомянуть о налоговых последствиях всех этих контрактов, поскольку, конечно, если бы мы имели дело с реальным, завершенным контрактом купли-продажи, соответствующие налоги уже должны были бы быть уплачены по сделке, так что если бы налоговые органы знали об этом, они могли бы потребовать соответствующих налоговых выплат.

Аналогичным образом, в случае обещания продажи, если последующая продажа облагается налогом на передачу, обещание продажи также будет подлежать налогообложению, так что опять же, если налоговые органы узнают об этом, они могут потребовать начисленный налог.

Как уже неоднократно отмечалось в данной статье, задаток не является самостоятельным договором, а представляет собой разновидность оговорки или соглашения, которое может быть включено в различные типы договоров, в силу чего, в зависимости от выбранного типа, оно будет определять характер договора или, если это применимо, последствия, вытекающие из действий некоторых сторон.

Таким образом, обращая наше внимание на регулирование залога в Гражданском кодексе Каталонии (в частности, в статье 621-8 Книги VI), поскольку именно здесь находится нотариальная контора, каталонский законодатель установил, что в широком смысле мы можем различать два вида залога, а именно:

• Подтверждающий аррас.
• Покаянный аррас.

Во-первых, что касается так называемых подтверждающих депозитов, необходимо отметить, что, согласно вышеупомянутому положению, их функция заключается в том, чтобы работать как "знак заключения... продажи".

• Таким образом, если стороны, в каком бы договоре и под каким бы наименованием они ни хотели, согласовывают положение о подтверждающем депозите, то на самом деле они заявляют, что этот договор уже совершен и закрыт, и в качестве доказательства или знака этого включаются такие подтверждающие депозиты, в силу которых договор купли-продажи "подтверждается" (отсюда и его название).
• Если имеются подтверждающие депозиты, то они считаются частью общей согласованной цены покупки, так что сумма, уплаченная в этом отношении, должна быть вычтена из согласованной цены, которая окончательно выплачивается при совершении сделки.

Кроме того, необходимо отметить, что Гражданский кодекс Каталонии определяет, что в случае, если стороны не указывают тип депозита, он будет рассматриваться как подтверждающий депозит, так что договор будет считаться подтвержденным или заключенным и, следовательно, совершенным, так что любая из сторон может потребовать от другой стороны его исполнения или расторжения договора, а также соответствующей компенсации за причиненные убытки.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si el Sr. Juan y la Sra. María firman un “contrato de arras”, en virtud del cual el Sr. Juan vende una vivienda a la Sra. María por 200.000€, y ésta le entrega al Sr. Juan 20.000€ en concepto de arras (sin especificar la modalidad):<ejemplo>

• ~Еслив конце концов, по какой-либо причине, госпожа Мария не захочет завершить контракт, вопреки мнению многих людей, она не может освободиться от обязательства, "потеряв депозит" (т.е. отказавшись от €20 000 и все), но если господин Хуан захочет, он может, например, подать в суд на госпожу Марию, чтобы заставить ее выполнить свое обязательство, т.е. заплатить оставшиеся €180 000 за дом, который она уже купила, так как она выполнила контракт, в котором это было установлено.
• ~С другой стороны, если бы господин Хуан, получив 20 000 евро, не захотел завершить сделку по продаже недвижимости, он не был бы освобожден от своего обязательства "возвращением двойного депозита" (т.е. передачей госпоже Марии 40 000 евро), но если бы госпожа Мария захотела, она могла бы подать в суд на господина Хуана, чтобы обеспечить завершение уже заключенного договора и, следовательно, заплатив оставшуюся цену, она получила бы полное право собственности и владения на данную недвижимость.

В связи с вышеизложенным, как видно, стороны, подписывая любой документ или договор, в котором присутствует слово "arras", должны быть крайне осторожны, поскольку в зависимости от конкретной формулировки оговорки, в действительности подтверждается или совершенствуется уже подписанный реальный договор купли-продажи, что обяжет стороны исполнить его или, в зависимости от обстоятельств, подвергнет их юридическим последствиям его неисполнения.

Ввиду этой первой особенности, необходимо также упомянуть о втором типе аррасов, предусмотренных Гражданским кодексом Каталонии, которые называются, как уже было указано, "покаянными аррасами".

В отличие от предыдущих, эти пенитенциарные депозиты действуют как система реституции или компенсации для продавца или покупателя в случае одностороннего отказа другой стороны. Таким образом:

• Если покупатель в одностороннем порядке отказывается от договора, он теряет внесенный им задаток.
• Если продавец в одностороннем порядке отказывается от договора, он должен вернуть их покупателю в двойном размере.

В этом случае, как уже было указано, для того, чтобы эти согласованные вклады имели этот покаянный характер, необходимо, чтобы они были прямо согласованы как таковые, так что только когда им однозначно и недвусмысленно приписывается этот характер, в таком случае они будут действовать как эта система компенсации за односторонний выход, которая была объяснена.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, si pese a existir ese acuerdo inicial, el Sr. Juan y la Sra. María han pactado expresamente que esos 20.000€ se entregan con carácter de arras penitenciales:<ejemplo>

• ~Если в конце концов г-жа Мария не захочет приобрести недвижимость, она может отказаться от подписанного ею контракта, потеряв 20 000 евро, которые останутся в руках продавца, который, освободившись от обязательства, может продать недвижимость другому лицу.
• ~С другой стороны, если бы господин Хуан не хотел продавать дом, то, передав госпоже Марии 40 000 евро (т.е. удвоенную сумму залога), он освободился бы от обязанности продать дом госпоже Марии и мог бы продать его другому потенциальному покупателю.
  

В дополнение ко всему вышесказанному, следует отметить, что гражданское законодательство Каталонии предусматривает еще одно исключение, которое должно быть учтено в этом положении о задатке, поскольку, несмотря на то, что задаток был согласован как штрафная оговорка, в случае возникновения исключительных обстоятельств, таких как отказ в финансировании со стороны финансового учреждения, покупатель может в одностороннем порядке отказаться от договора без штрафа, то есть с правом вернуть сумму, уплаченную в качестве штрафного задатка.

Для применения этого положения необходимо, чтобы стороны при подписании документа прямо предусмотрели тот факт, что покупатель собирается полностью или частично прибегнуть к финансированию со стороны финансового учреждения. В таком случае, если финансовое учреждение окончательно не предоставит финансирование покупателю, последний, обосновав этот отказ документами, будет иметь право вернуть все деньги, которые он заплатил продавцу в качестве задатка.

В любом случае, я хотел бы еще раз повторить, что для применения этого исключительного правила необходимо, чтобы:

1. Стороны должны были прямо договориться о покаянном депозите.
2. В подписанном контракте должно быть четко указано, что для приобретения недвижимости покупателю потребуется финансирование из банка.
3. Отказ в финансировании со стороны финансового учреждения должен быть мотивирован причиной платежеспособности или нежизнеспособности покупателя, а не недостатком осмотрительности (например, тем, что покупатель не предоставил документацию, необходимую банку для проведения изучения сделки, и в результате финансовое учреждение не смогло принять решение по данному вопросу). 
4. Для этого, если покупатель оказался в таком положении, он должен предоставить документальное подтверждение (т.е. документ из своего банка) об отказе в финансировании, а также причины такого отказа.

Действительно, может случиться так, что покупатель, передавая задаток продавцу, может опасаться, что в случае, если продажа не состоится из-за одностороннего отказа продавца от сделки или из-за того, что ему не будет предоставлено запрашиваемое финансирование, продавец не захочет возвращать деньги и в итоге может столкнуться с трудностями при их возврате или даже, если потребуется, продавец может продать недвижимость третьему лицу.

В этом случае, если покупатель оказался в таком положении, существует дополнительный механизм, предусмотренный законом, который может предоставить ему больше гарантий, а именно: внесение задатка перед нотариусом с занесением его в земельную книгу.

Поэтому для того, чтобы это стало возможным, необходимо, чтобы задаток был согласован именно таким образом и на максимальный срок в шесть месяцев. Если эти требования соблюдены, задаток может быть внесен в нотариальную контору и зарегистрирован в земельном кадастре, т.е. занесен в записи о данном объекте недвижимости в земельном кадастре, что дает эффект публичности кадастра и тот факт, что в соответствии со статьей 621-8.3 Гражданского кодекса Каталонии, возврат задатка повлияет на объект недвижимости (т.е. будет действовать как гарантия). 

В этом случае, если сделка будет окончательно завершена, нотариус передаст задаток продавцу, тогда как в случае одностороннего отказа одной из сторон от сделки, нотариус передаст задаток другой стороне, пострадавшей от такого отказа.

В этой связи необходимо также отметить, что с налоговой точки зрения депозиты, внесенные в нотариальную контору, облагаются гербовым сбором, но на 100% субсидируются в соответствии с недавно принятым Законом 5/2020 от 29 апреля о налоговых, финансовых, административных и государственных мерах и создании налога на установки, влияющие на окружающую среду.

С учетом всех соображений, высказанных до сих пор в этой статье, если, наконец, стороны по какой-либо причине хотят оформить частный документ до подписания акта купли-продажи, рекомендуется принять во внимание следующие основные вопросы:

• Во-первых, принципиально важно обратиться за советом к юристу (нотариусу или адвокату), чтобы он оказал нам надлежащую помощь при подписании данного документа, поэтому подписание документа целесообразно только в том случае, если мы предварительно были проконсультированы юристом, который подробно объяснил нам все, что мы подписываем, и позаботился о наших правах и законных интересах.
• Во-вторых, необходимо также изучить используемую форму договора, поскольку в зависимости от формы договора и включенных в него пунктов мы будем иметь дело либо с обещанием продажи, либо с реальным, совершенным договором купли-продажи.
• В-третьих, в случае обращения к фигуре залоговой суммы, обратите должное внимание на то, какой тип залоговой суммы согласован, поскольку, как уже объяснялось, в зависимости от ее подтверждающего или покаянного характера, ее эффект и последствия сильно отличаются.

Кроме того, в любом случае, какой бы документ ни был подписан, очень важно, чтобы он в любом случае был адекватно отражен:

• Максимальный срок оформления акта купли-продажи.
• Что произойдет, если этот максимальный срок превышен, а акт не подписан, чтобы, например, в таком случае договор был расторгнут или, если обе стороны придут к обоюдному согласию, было предоставлено продление максимального срока, если это применимо.
• Последствия расторжения договора, четко определив, какую компенсацию должна получить каждая сторона в случае, если продажа не может быть осуществлена, например, назначив финансовый штраф, в виде депозита, как будет объяснено в следующих вопросах.

Учитывая информацию, представленную во всех предыдущих вопросах, и подводя итог, можно сказать, что когда любой человек заинтересован в приобретении недвижимости и, при необходимости, подписании "договора о задатке", ему необходимо помнить о следующих вопросах:

1. Купля-продажа недвижимости является одним из самых важных действий в экономической жизни любого человека, поэтому, имея дело с процессом такого рода, стороны должны принять максимальные меры предосторожности для надлежащей защиты своих законных прав и интересов.
2. Если нам понравился объект недвижимости, который мы посетили, и мы хотим его приобрести, необходимо, чтобы до заключения какого-либо соглашения мы запросили у продавца нота симпл, а также ряд документов и информации (свидетельство о заселении, сертификат энергоэффективности, квитанции IBI, сертификат о коммунальных долгах и т.д.). Благодаря всему этому мы получим важную информацию, позволяющую узнать реальное состояние недвижимости и расходы на ее содержание, что может оказать явное влияние как на цену, так и на наше окончательное решение о покупке недвижимости.
3. Если мы достигли соглашения с продавцом о покупке недвижимости, при желании мы можем обратиться непосредственно к нотариусу для подписания публичного акта купли-продажи, без необходимости предварительно подписывать какой-либо частный документ. В этом случае мы сэкономим время, снизим юридические риски и получим консультацию государственного чиновника, специалиста в области права, который, действуя беспристрастно, будет следить за соблюдением всех прав и законных интересов сторон и законностью сделки.
4. Если до оформления договора купли-продажи мы хотим или должны подписать предварительный документ для обеспечения сделки, необходимо, чтобы:

• ~Всегда обращайтесь за советом к нотариусу или юристу, чтобы убедиться, что вы правильно понимаете характер и последствия подписываемого вами документа.
• ~Подписывая любой документ, мы должны быть уверены в том, какой договор мы подписываем, а также в его правовых последствиях.
• ~Если мы договариваемся о задатке в таком договоре, мы должны быть уверены в типе задатка (т.е. является ли он подтверждающим или покаянным), и сделать это ясно, чтобы не было сомнений относительно его природы и последствий.
• ~Чтобы ситуация с неисполнением договора не затянулась надолго, в подписываемом договоре необходимо четко указать срок подписания акта купли-продажи. В договоре также должно быть четко указано, что произойдет, если эта дата наступит, а акт купли-продажи не будет подписан, и четко определены последствия такого обстоятельства (например, могут ли стороны в этом случае отказаться от договора).
• ~Наконец, важно, чтобы последствия одностороннего расторжения договора для каждой из сторон также были очень четко отражены, чтобы в случае такого обстоятельства стороны могли легко урегулировать любые причитающиеся суммы без необходимости вступать в спор о том, какие правовые последствия должна понести каждая из сторон.