Это нотариальный документ, который оформляется, когда владелец земельного участка заявляет о строительстве на нем нового здания (например, нового дома, промышленного здания, пристройки к существующему зданию, бассейна и т.д.), чтобы оставить юридическую запись о его существовании и, в конечном итоге, зарегистрировать существование этого здания в Земельной книге, тем самым согласовав его с новой физической реальностью данного земельного участка.
Приведенный ниже калькулятор дает возможность пользователю/потребителю с большой точностью узнать стоимость, которую ему/ей придется заплатить при оформлении декларации о новостройке у нотариуса. Данный калькулятор параметризует нотариальные и регистрационные сборы, а также региональные правила, действующие в зависимости от местонахождения объекта недвижимости, являющегося объектом декларации о новом строительстве.
Как указано в описании данной записи, декларация о новом строительстве - это юридический документ, с помощью которого владелец земельного участка заявляет о строительстве на нем нового сооружения (например, нового дома, промышленного здания, расширения уже существующего сооружения, бассейна и т.д.) с целью оставить юридическую запись о его существовании и, в конечном итоге, зарегистрировать этот документ в Земельной книге, тем самым согласовав его с новой физической реальностью объекта недвижимости.
<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Lucía adquiere una finca en su localidad de residencia, consistente en una porción de terreno urbano edificable, en la que no existe construcción alguna, a los efectos de construir en ella una nueva vivienda unifamiliar en la que fijar su domicilio, una vez comience los trámites de la construcción, o en su caso, al finalizarlos, deberá otorgar una escritura de declaración de obra nueva, para así dejar constancia jurídica de esta construcción, y así poderla inscribir en el Registro de la Propiedad, para poner en valor su derecho de propiedad y protegerlo adecuadamente frente a terceros.<ejemplo>
В связи с вышеизложенным, с помощью данного документа владелец недвижимости может зафиксировать факт строительства нового сооружения или здания на принадлежащем ему участке земли, а затем, зарегистрировав его в Земельной книге, обнародовать этот факт, обеспечив тем самым необходимую правовую определенность своей новой собственности и защитив ее надлежащим образом от третьих лиц.
Как видно из предыдущего вопроса, с помощью декларации о новом строительстве владелец земельного участка юридически заявляет о существовании нового строительства, осуществленного на нем, с целью приведения юридической реальности недвижимости в соответствие с ее физической реальностью, и после регистрации этого акта в Земельной книге, согласовывая его с новой реальностью недвижимости.
Таким образом, на практике, как очевидно, владельцы недвижимости сталкиваются с необходимостью проведения новых работ или строительства на своей недвижимости, декларирование которых необходимо, как, например:
Во всех этих случаях необходимо составить акт о декларации нового строительства, чтобы оставить юридическую запись о существовании этого нового сооружения или здания, поскольку это единственный способ надлежащим образом защитить его и, при необходимости, повысить его стоимость в случае, если сейчас или в будущем человек захочет продать недвижимость (поскольку, по логике вещей, скорее всего, никто не захочет приобретать недвижимость, на которой есть сооружение, которое не было должным образом задекларировано и зарегистрировано в Земельной книге).
При декларировании нового строительства необходимо учитывать, что множество правовых норм, очень разных по своей природе, будут сближаться и должны быть приняты во внимание:
В соответствии с действующими правилами (статья 202 Положения об ипотеке), акт декларации о новом строительстве может быть выдан с целью его регистрации в Земельной книге, когда владелец земельного участка или участка земли проводит на нем новые посадки или строит новые здания или устанавливает сооружения, как стационарные, так и съемные.
Таким образом, на практике, когда владелец земельного участка или участка земли строит на нем новый дом, промышленное здание, склад и т.д., то для подтверждения законности нового строительства и его надлежащей защиты необходимо будет предоставить акт о декларации нового строительства и зарегистрировать его в Земельной книге.
Как логично, декларирование нового строительства является актом строгого права собственности, то есть его может осуществить только владелец недвижимости.
Как указано в предыдущем вопросе, Правила ведения земельной книги позволяют регистрировать в земельной книге все виды новых насаждений, зданий или сооружений, как стационарных, так и съемных.
Таким образом, на этом основании декларация о новом строительстве может относиться к любому виду строительства, осуществляемого на территории объекта недвижимости, поэтому, хотя в повседневной нотариальной практике чаще всего встречаются акты декларации о новом строительстве, относящиеся к жилым помещениям, с помощью данного вида документа можно декларировать многие другие сооружения или здания, осуществляемые на территории объекта недвижимости, такие как промышленные склады, гаражи, фермы, заводы, веранды, бассейны, пристройки к жилым помещениям и т.д.
По общему правилу (и без ущерба для особенностей, касающихся старых деклараций о новом строительстве, которые будут рассмотрены в одном из последующих вопросов), для того, чтобы иметь возможность выдать акт декларации о новом строительстве, основным требованием является то, что сооружение или здание, подлежащее декларированию, было построено законно, т.е. после получения соответствующих административных лицензий, и после подготовки градостроительного проекта для этой цели.
Таким образом, как известно, в настоящее время сектор строительства и строительства в значительной степени регулируется административным правом, поэтому любой владелец земельного участка или участка земли, если он желает осуществить на нем какое-либо изменение, строительство или постройку, чтобы иметь возможность сделать это на законных основаниях, должен принять во внимание следующее:
Поэтому, исходя из этого, каждый желающий осуществить новое строительство или постройку на принадлежащем ему земельном участке должен сначала обратиться к архитектору, т.е. к специалисту, который разработает проект и будет управлять им, который после составления должен быть представлен в соответствующий местный совет для получения соответствующего разрешения на строительство, так как только в этом случае можно будет законно построить новое здание или постройку на земельном участке или участке.
В декларации о новом строительстве, в основном, делаются следующие заявления:
На практике декларация о новом строительстве может быть составлена в два разных момента:
Учитывая эти процедурные различия, необходимо отметить, что в повседневной нотариальной практике можно увидеть следующее:
На самом деле, несмотря на то, что регистрация не является обязательной, когда на принадлежащей нам недвижимости ведется новое строительство или возведение здания, правильнее всего будет заявить о новом строительстве и зарегистрировать его в Земельной книге, так как это обеспечит надлежащую защиту наших прав, придаст ему публичность в реестре и, в случае необходимости, в долгосрочной перспективе значительно облегчит управление нашими активами, так как если мы захотим продать недвижимость в будущем или управлять наследством в будущем, эти процедуры будут намного проще, если заявление о новом строительстве уже сделано и зарегистрировано.
<ejemplo>Véase que en la práctica, para la venta de cualquier inmueble, si la declaración de obra nueva no está hecha e inscrita en el Registro de la Propiedad, la formalización de la venta queda paralizada hasta que ello suceda, pues los compradores no desean asumir este riesgo antes de realizar la operación, y más en aquellos casos en los que la compra se realiza con la financiación de una entidad financiera, en cuyo caso, es prácticamente seguro que, sin la declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad, el banco no financiará la operación.<ejemplo>
Конечно, когда кто-то думает о декларации о новом строительстве, он представляет себе сценарий, в котором на участке земли, где нет существующего здания, будет построен новый дом.
Однако этот документ также позволяет нам декларировать и регистрировать изменения или расширения, внесенные в уже существующую собственность, так что, если, например, кто-либо является владельцем уже построенного дома, а впоследствии к нему будет сделано расширение или изменение (гараж, подвал, крыльцо, бассейн, пристройка и т.д.), то в этом случае также необходимо будет прибегнуть к декларации нового строительства для обновления регистрационного описания собственности в Земельной книге.
Действительно, необходимо учитывать, что осуществление строительства или возведения здания на земельном участке или участке нашей собственности без получения соответствующих лицензий и административных разрешений, несомненно, представляет собой совершение градостроительного нарушения, которое повлечет за собой наложение значительных финансовых штрафов, а также дополнительные меры по восстановлению нарушенной законности (такие как, например, снос выполненных работ).
Однако не менее верно и то, что по истечении определенного периода времени с момента проведения этих работ или строительства, если в связи с этим не было возбуждено санкционное производство, срок действия нарушения истекает, после чего, при соблюдении ряда требований, можно будет приступить к так называемой декларации "старого" нового строительства и зарегистрировать эти работы в Земельном кадастре.
Для того чтобы это стало возможным, в соответствии с действующими нормами, необходимо, чтобы владелец земли, на которой будет объявлено новое строительство, предоставил доказательства возраста объекта недвижимости (и, следовательно, срока давности нарушения градостроительства в соответствии с действующими нормами автономного сообщества):
В любом случае, в этом случае, при регистрации данного типа нового строительства, Земельный кадастр будет информировать соответствующую мэрию о надписях, и будет фиксировать в регистрации, в депеше и в выпущенной официальной рекламе, практику этого уведомления, с целью информирования администрации о существовании данного строительства, чтобы она могла осуществить соответствующие административные и фискальные действия.
Декларация о новом строительстве облагается налогом на передачу и гербовым сбором в его форме, со следующими особенностями:
Если вы решите оформить декларацию о новом строительстве в нашей нотариальной конторе, мы также хотели бы сообщить вам, что у нас есть отдел налогового менеджмента, который за небольшую плату может взять на себя управление расчетом налогов, необходимых для получения регистрации декларации в Земельном кадастре.
Грантодатели всегда должны предъявлять свой DNI в нотариальной конторе. В случае иностранного лица потребуется его паспорт и соответствующий NIE.
Если праводателем является компания, необходимо также предоставить заверенную копию:
a) Учредительного договора (и, если применимо, последующих документов, изменяющих его, например, изменение названия компании, юридического адреса и т.д.).
b) Документа о назначении представителя компании (например, документа о назначении единственного директора компании в качестве такового).
c) Документ о подтверждении бенефициарной собственности (документ, идентифицирующий физическое лицо, которое, если применимо, владеет более 25% уставного капитала компании).
В любом случае, нотариальная контора также проведет телематическую консультацию Регистра компаний, чтобы убедиться, что вся предоставленная информация является правильной, актуальной и действующей.
Подлинная копия правоустанавливающих документов на недвижимость, где заявлено новое строительство (например, акты купли-продажи, дарения, принятия наследства и т.д.).
Этот документ позволит получить кадастровый номер объекта недвижимости и, таким образом, запросить описательную и графическую кадастровую справку, которую необходимо получить в нотариальной конторе.
Административный документ, содержащий соответствующее разрешение мэрии города, в котором находится объект недвижимости, разрешающий владельцу осуществить строительство нового здания с учетом представленного архитектурного проекта и в соответствии с соответствующими градостроительными и землеустроительными нормами.
Документ, выданный компетентным техническим специалистом (например, архитектором), описывающий новые работы и подтверждающий, что они соответствуют проекту, утвержденному компетентной администрацией, после получения необходимого разрешения на строительство.
В случае завершенного нового здания должен быть представлен документ, выданный руководителем проекта и руководителем исполнения проекта, в котором должно быть подтверждено, что работы, на которые запрашивается административная лицензия, были завершены, и в соответствии с положениями проекта, который был представлен и утвержден.
Если это необходимо в связи с видом нового строительства, документ, подтверждающий, что было заключено обязательное десятилетнее страхование, т.е. договор страхования для покрытия возможных структурных повреждений здания в течение 10 лет после завершения строительства.
Документ, содержащий информацию о технических характеристиках сооружения, таких как идентификация и местоположение здания, планы здания, спецификации используемых материалов и т.д. На практике, поскольку это обширный документ, он часто предоставляется в виде электронного файла, прикрепленного к CD или USB.
Документ, содержащий геопривязанные координаты здания и участка, позволяющий проверить, что здание находится в пределах данного участка. Этот документ должен сопровождаться соответствующим GML-файлом и иметь положительный отчет о валидации из Кадастра.