Опцион на покупку

Конечно, можно предоставить право опциона на определенные части недвижимости или даже на ее пригодность для строительства. В таких случаях цена покупки должна быть установлена с учетом площади поверхности или других указанных параметров или модулей.

Действительно, возможно создать право опциона на покупку в пользу нескольких сторон(например, в пользу трех братьев и сестер). Однако при этом в учредительном документе должен быть указан способ, которым должно или может быть осуществлено такое право (т.е. должно ли оно осуществляться совместно всеми, индивидуально любым из них и т.д.).

И, если не указано, если право приобретения было установлено в пользу нескольких владельцев в порядке проиндивида, оно должно осуществляться совместно всеми владельцами или одним или несколькими из них путем уступки другим.

В соответствии с гражданским законодательством Каталонии, право опциона, будучи "правом добровольного приобретения", может быть оформлено любым титулом, т.е. посредством обременительного или безвозмездного титула.

Таким образом, хотя это нормально, когда опционное право создается в обмен на получение премии, которая будет получена текущим владельцем, создающим право в пользу выбирающей стороны, не менее верно и то, что оно может быть создано как свободное предприятие, в котором нет премии в обмен.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, un padre puede constituir un derecho de opción de compra sobre una finca que le pertenece, a favor de su hijo, sin que medie contraprestación o prima alguna, sino simplemente a título de mera liberalidad dada su estrecha relación familiar y sentimental.<ejemplo>

Как правило, премия, согласованная в качестве компенсации за реализацию опционного права, не является частью цены, если таковая имеется, уплачиваемой получателем опциона, если он/она решает реализовать опционное право.

В этом смысле Гражданский кодекс Каталонии устанавливает, что "премия, согласованная при создании права, вменяется в цену приобретения только в том случае, если это было прямо оговорено".

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, Juan constituye un derecho de opción de compra sobre una finca de su propiedad a favor de Toni, pactándose una prima de 20.000 euros y un precio de compra futuro de 300.000 euros, si no se dice nada al respecto, llegado el momento, si Toni decide ejercer el derecho de opción, para la adquisición del bien deberá abonar a Juan esos 300.000 euros pactados.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si hubieren pactado expresamente que la prima formará parte del precio en caso de ejercicio del derecho de opción, en tal caso, Toni deberá abonar a Juan 280.000 euros (esto es, los 300.000 euros del precio de compra pactados, menos los 20.000 euros entregados en concepto de prima cuando se constituyó el derecho de opción).<ejemplo>

В любом случае, разумным и более обычным является то, что премия не является частью цены, а представляет собой элемент вознаграждения в пользу праводателя в качестве компенсации за факт предоставления держателю опциона возможности приобрести имущество в будущем, если он сочтет это целесообразным.

В соответствии с гражданским законодательством Каталонии (Статья 568-6 Книги V Гражданского кодекса Каталонии), название конституции права опциона должно содержать, как минимум, следующие сведения:

• Срок действия права, который, если он не установлен, понимается как четыре года, и срок его осуществления, если применимо.
• Вознаграждение за приобретение имущества или критерии для установления вознаграждения и, если применимо, соглашение об одностороннем исполнении опциона. 
• Если право создано за ценное вознаграждение, то необходимо указать, какая премия была согласована для его создания и каким образом она была уплачена.
• Адрес лиц, предоставляющих опцион, для целей обязательных уведомлений.
• Форма аккредитации уплаты цены или вознаграждения, если согласовано его одностороннее осуществление.

На самом деле, это нормальная ситуация, когда согласовывается цена или денежное вознаграждение, так что если покупатель решает воспользоваться опционом на покупку и приобрести право собственности на недвижимость, он выплачивает праводателю оговоренную сумму денег (например, 200 000 евро).

Однако Гражданский кодекс Каталонии прямо определяет, что возмещение может иметь неденежный характер, так что в соответствующих случаях стороны могут договориться о том, чтобы оно имело не денежный, а иной характер (например, о том, что отказывающаяся сторона передает в обмен живописное произведение своей собственности, имеющее большую экономическую ценность).

Ответ на этот вопрос может быть только отрицательным, таким образом, право опциона не может быть реализовано без промедления стороной, сделавшей выбор, но будет ограничено сроком, согласованным сторонами в учредительном договоре, а в противном случае - максимальными сроками, установленными законом.

В соответствии с гражданским законодательством Каталонии, право опциона на покупку может быть установлено на максимальный срок в десять лет, так что по истечении этого периода, если оно не было реализовано покупателем, право будет погашено, и покупатель больше не будет иметь на него права.

В отношении сроков также необходимо учитывать следующие вопросы:

• Если это не было оговорено особо, закон предполагает, что срок его действия составит четыре года.
• Опционное право может, по соглашению заинтересованных лиц, подлежать последовательному продлению, каждое из которых не может превышать максимальный срок в десять лет.
• Срок действия опционного права, являющегося ковенантом или условием, интегрированным в другую юридическую сделку, не может превышать срок действия последней с соответствующими продлениями(так, например, если договор аренды промышленного здания с опционом на покупку заключен на срок 15 лет, срок действия опционного права может быть продлен до этих 15 лет, т.е. сверх общего максимального предела в 10 лет, указанного в начале данного вопроса).

По сути, активы, на которые распространяется опционное право, могут быть отчуждены без согласия опционеров, а приобретатели получают суброгацию по обязательствам, которые, если применимо, соответствуют праводателям.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan constituye, sobre una vivienda que en la actualidad le pertenece, un derecho real de opción de compra a favor de Olga, y el mismo se inscribe en el Registro de la Propiedad, si posteriormente Juan vende esa finca a Tomás, con independencia de esta transmisión, Olga podrá ejercer su derecho de opción de compra, adquiriendo la propiedad de esta y extinguiendo así el derecho de Tomás.<ejemplo>

Действительно, право опциона в пользу оптирующей стороны также может быть передано, по общему правилу, если только они не были созданы в расчете на держателя.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, Olga podrá vender su derecho de opción de compra a un tercero, por ejemplo, su amiga Débora.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, si este derecho a favor de Olga lo hubiere constituido su madre, a su favor, en atención a su relación familiar de madre – hija, Olga no lo podrá vender a su amiga.<ejemplo>

Владельцы имущества, на которое установлено право опциона, обязаны содержать данное имущество, на которое распространяется право опциона, с должной заботой и несут ответственность перед лицами, осуществляющими опцион, за любое ухудшение состояния имущества по вине или умышленным действиям.

Со своей стороны, держатели опционного права имеют право осмотреть имущество, на которое распространяется опционное право, с целью проверки его сохранности.

В соответствии с каталонским гражданским законодательством, улучшения и присоединения, произведенные владельцами недвижимости, введенные после конституирования права опциона, будут принадлежать оптанту, который не будет обязан выплачивать их сумму.

<ejemplo>Así pues, si por ejemplo, Andrea posee una vivienda unifamiliar, y concede un derecho de opción de compra a favor de Paula, si posteriormente Andrea realiza unas obras para realizar una piscina en la finca, con un coste de 20.000 euros, cuando Paula ejerza el derecho de opción de compra y adquiera la vivienda (si ello sucede así finalmente), Andrea no tendrá derecho a reclamar importe alguno por esos 20.000 euros de más invertidos en la construcción de esa piscina.<ejemplo>

В связи с этим аспектом необходимо отметить, что Гражданский кодекс Каталонии устанавливает, что держатели права опциона, если активы, являющиеся предметом опциона, полностью утрачены в результате действия непреодолимой силы, форс-мажорных обстоятельств или действий третьей стороны, не могут требовать возврата уплаченной премии.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, recuperando una situación de actualidad en estos momentos, si se constituye un derecho de opción sobre una vivienda en la Garrotxa, y al entrar en erupción un volcán la destruye, el optante no tendrá derecho a reclamar que se le devuelva el importe que pagó como prima para constituir el derecho de opción, pues el concedente no tiene responsabilidad en la destrucción del bien.<ejemplo>

С другой стороны, если полная потеря вызвана виной или умышленными действиями праводателей или владельцев, они должны вернуть уплаченную премию без ущерба для возмещения убытков.

<ejemplo>Así pues, si por el contrario, una vez constituido el derecho de opción sobre la finca, sus propietarios realizan una actividad ilegal en la misma (por ejemplo, la elaboración de material pirotécnico careciendo de las autorizaciones administrativas pertinentes) y la vivienda se incendia y destruye, al haberse causado el daño de forma negligente por parte del propietario concedente de la opción, el optante tendrá derecho a recuperar el dinero que pagó en su momento en concepto de prima, como contraprestación a la constitución del derecho de opción.<ejemplo>

В случае частичной потери опционщики могут выбирать между неиспользованием своего права или его реализацией на оставшуюся часть, в этом случае они должны выплатить пропорциональное вознаграждение. 

В этом случае, кроме того, если частичная потеря вызвана виной или умышленными действиями владельцев, владельцы должны возместить владельцам ущерб и, в зависимости от выбора держателей опционов, вернуть соответствующую часть премии.

Когда придет время, если опционеры решат исполнить опцион на покупку и, следовательно, приобрести право собственности на имущество, они должны сначала, конечно, сообщить о своей воле праводателю. Для этого сторона, осуществляющая опцион, должна уведомить праводателей или собственников об осуществлении права на опцион по адресу, указанному в учредительном договоре, как правило, с помощью бурофакса, в котором они будут вызваны на определенную дату и время для оформления купли-продажи, согласованной на тот момент.

В этот день стороны явятся в нотариальную контору и подпишут акт купли-продажи, после чего покупатель заплатит цену, оговоренную на тот момент в акте о регистрации опциона, и сделка купли-продажи будет завершена.

Впоследствии, чтобы защитить свое право, покупатель, как новый владелец, должен зарегистрировать этот акт купли-продажи в Земельном кадастре.

Если владелец опциона уведомил о своем желании воспользоваться правом опциона, а в назначенный день и время владелец не явился на нотариальное подписание, владелец опциона, чтобы иметь возможность осуществить свое право, если возможность одностороннего осуществления права не была предусмотрена (как будет видно из следующего вопроса), должен обратиться в суд для удовлетворения своего требования.

Действительно, гражданское законодательство Каталонии допускает возможность одностороннего осуществления права опциона на покупку, то есть возможность того, что покупатель может самостоятельно осуществить опцион на покупку и приобрести право собственности на имущество без согласия праводателя или собственника имущества на акт передачи (то есть без необходимости посещения нотариальной конторы для подписания договора купли-продажи).

В этом случае, как указано, держатель опциона может в одностороннем порядке реализовать зарегистрированное право на опцион при соблюдении следующих условий:

• Что это было оговорено при создании права.
• Он владеет имуществом или может приобрести его инструментально, оформив исполнение опциона.
• Цена или вознаграждение передается нотариально в распоряжение собственников и третьих лиц, которые могут доказать, что их права зарегистрированы или записаны после права опциона в земельной книге (в случае с недвижимостью).

В соответствии с Гражданским кодексом Каталонии, право опциона будет погашено (в дополнение к общим причинам, которые влияют на любой вид вещного права):

• Или в случае его исполнения: т.е. опционер исполняет опцион на покупку и приобретает право собственности на недвижимое имущество.
• Или в случае истечения срока его действия без использования избирателем права опциона.

По сути, право опциона на покупку подлежит налогообложению, в частности, налогом на передачу (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados), при этом налогоплательщиком (т.е. лицом, которое будет платить налог) является сторона опциона, т.е. лицо, которое получит право собственности на недвижимость, если исполнит опцион.

Исходя из этого, необходимо указать, что на практике опцион на покупку может облагаться одним из двух видов этого налога, т.е. TPO или AJD, в зависимости от качества лица, предоставляющего опцион, т.е. владельца имущества, который предоставляет опцион покупателю.

• Таким образом, если опцион на покупку предоставляется профессионалом, облагаемым НДС (например, застройщиком, осуществляющим новое строительство), то при оформлении опциона в публичном акте он будет облагаться АОД. В этом случае ставка налога составит 1,5%.
• С другой стороны, если право опциона на покупку предоставлено частным лицом, в таком случае оно будет облагаться налогом АЖД. В этом случае ставка налога составит 10%.

Наконец, следует отметить, что в отношении налогооблагаемой суммы (т.е. суммы, с которой будет исчисляться налог) в качестве ориентира следует брать большую из двух величин: цену опциона или премии или 5% от налогооблагаемой суммы основной сделки.