Уничтожение кондоминиума

Как только что было объяснено в предыдущем вопросе, прекращение кондоминиума - это юридическая фигура, позволяющая положить конец ситуации совместного владения несколькими лицами каким-либо активом таким образом, что один (или некоторые) из них становится новым владельцем всего этого актива.

С учетом вышеизложенной концепции, ее полезность более чем очевидна в тех случаях, когда по каким-либо причинам несколько лиц, совместно владеющих имуществом, желают положить конец этой ситуации, чтобы имущество стало собственностью только одного из них.

На практике обращение к прекращению существования кондоминиума обычно происходит, в частности, в следующих случаях:

• В случае пар, которые совместно приобретают имущество и которые впоследствии, когда отношения прекращаются, один из них желает приобрести все имущество, а другой - выйти из сообщества ввиду прекращения совместного проживания между ними (вспомните случаи раздельного проживания, разводов, прекращения стабильных партнерских отношений и т.д.).
• ~Юлия и Висенте - пара, состоящая в романтических отношениях в течение 10 лет, за это время они приобрели право собственности на квартиру в Барселоне (по 50%), чтобы установить свое обычное место жительства. По прошествии этого времени, из-за личных разногласий, Хулия и Висенте решают положить конец своим отношениям, поэтому Хулия покидает общий дом и переезжает жить в другое жилье.
• ~В результате этой ситуации, поскольку Хулия и Висенте больше не являются парой и больше не живут вместе, Хулия хочет избавиться от 50%, которые ей принадлежат в этой собственности, поэтому, после согласования с Висенте, оба решают по взаимному согласию приступить к ликвидации существующего кондоминиума таким образом, что Висенте приобретает оставшиеся 50% собственности, которые ранее принадлежали Хулии, и, в обмен, он компенсирует ей рыночную стоимость этих %, допустим, 150.150,000, таким образом, ситуация сообщества будет ликвидирована, и Винсент останется единственным владельцем 100% свободной собственности.
• Это также очень часто встречается в случае имущества, полученного по наследству несколькими братьями и сестрами или племянниками, которые через некоторое время, в связи с трудностями управления общиной, договариваются прекратить эту ситуацию таким образом, что один из них оставляет себе все имущество, компенсируя остальным соответствующую денежную сумму.
• ~Представим себе, что Оскар и Ракель, владельцы дома для отдыха в Калелья-де-Палафружель, - супружеская пара, у которой есть три дочери, которых зовут Белен, Андреа и Сара. После смерти Оскара и Ракель, их три дочери, как универсальные наследницы, приняв наследство своих умерших родителей, становятся полноправными собственниками имущества, каждая из которых владеет 33% имущества.
• ~Сгодами три сестры приходят к выводу, что совместное владение домом нецелесообразно, поскольку, например, две из них не пользуются им, поэтому, в конце концов, поскольку Сара пользуется им, они соглашаются погасить существующий кондоминиум, чтобы Сара приобрела оставшиеся 66% (принадлежащие Белен и Андреа по 33% соответственно), таким образом, Сара становится владелицей 100% доли в праве собственности.
• Он также может быть использован для расторжения существующей общности имущества по любой другой причине(вспомните пример двух друзей, которые совместно приобретают второй дом, а позже хотят положить конец этой ситуации).
  

Как видно, купля-продажа и ликвидация кондоминиума - очень похожие операции, поскольку в обоих случаях происходит передача части собственности на актив третьей стороне в обмен на экономическое вознаграждение (при условии, конечно, что ликвидация кондоминиума осуществляется за ценное вознаграждение).

Таким образом, исходя из этого сходства других операций, фундаментальные различия между двумя ресурсами, в общем, следующие:

Во-первых, как очевидно, необходимо указать, что прекращение существования кондоминиума может быть осуществлено только в том случае, если любой из совладельцев желает приобрести оставшиеся доли, принадлежащие другим совладельцам, поскольку если все они желают покинуть сообщество, и поэтому передача третьему лицу является целесообразной, единственным подходящим правовым механизмом для этого будет купля-продажа.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si pasados los años, ambas ya no desean tener la propiedad de esta vivienda, lo que procederá es realizar una compraventa y vender la finca a un tercero que la adquiera, por el precio que se pacte.<ejemplo>

Сделав это основное и очевидное, но в то же время необходимое уточнение, если при прекращении предполагаемого сообщества один из совладельцев желает приобрести оставшиеся части имущества, принадлежащие остальным совладельцам, в таком случае необходимо указать, что вмешивающиеся стороны, помимо прекращения кондоминиума, могут также выбрать куплю-продажу, хотя это будет иметь более высокие налоговые расходы, поскольку в таком случае это будет облагаться налогом на передачу (в Каталонии, например, по ставке 10%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, puede plantear una compraventa a Anna, de modo que Anna adquiera el 50% de la propiedad restante mediante una escritura de compraventa, a cambio de, por ejemplo, 150.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, como se indica, en este caso, al tratarse de una compraventa, la misma tributará por ITP al 10%, esto es, Anna deberá pagar 15.000 euros (el 10% de 150.000 euros) en concepto de ITP a la Agencia Tributaria catalana.<ejemplo>

С другой стороны, если прекращение сообщества происходит путем ликвидации кондоминиума, так что один из совладельцев приобретает части недвижимости, принадлежащие остальным совладельцам, и все это происходит путем ликвидации кондоминиума, операция будет иметь более благоприятный налоговый режим, так как в этом случае уплачивается только налог на гербовый сбор (в Каталонии, например, по ставке 1,5%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, si la operación se plantea como una extinción de condominio, Anna adquirirá el 50% restante de la propiedad, Mireia recibirá esos 150.000 euros igualmente como contraprestación, pero el coste fiscal será mucho menor, pues se tributará por AJD sólo 2.250 euros (esto es, el 1,5% de 150.000 euros).<ejemplo>

Прежде чем понять, как действовать при ликвидации кондоминиума, я считаю, что также необходимо знать, что такое неделимое сообщество, а также как оно регулируется.

Что касается концепции неразделенной общей собственности, то, как уже было указано выше, это правовая реальность, в которой два или более лиц совместно и одновременно разделяют право собственности на имущество или другое вещное право на тот же актив (в нашем случае, недвижимость, т.е. квартиру, дом, парковочное место и т.д.), без определения того, какая конкретная и определенная часть принадлежит каждому из совладельцев.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente, al 50%, una vivienda en Puigcerdà, como vemos, lo único que sabemos es que dicho piso pertenece al 50% a cada una, pero sin que sea posible determinar qué parte concreta del piso pertenece a cada una, de modo que, por ejemplo, no es posible saber si una habitación concreta, o un baño, o el pasillo, pertenecen a una u otra.<ejemplo>

Зная, что такое неразделенная общность имущества, необходимо знать, что в части ее регулирования она будет регулироваться:

• Во-первых, автономией воли сторон, то есть пактами или соглашениями, достигнутыми совладельцами(в примере с Мирейей и Марией они могли договориться о том, что квартира будет использоваться ими обеими неопределенно постоянно, или в течение нескольких недель попеременно, среди многих других вариантов).
• А при отсутствии соглашения между сторонами - правовыми нормами, установленными гражданским законодательством (в случае каталонского законодательства - статьями 552-1 и следующими из книги V Гражданского кодекса Каталонии).

Таким образом, в отношении данного постановления необходимо выделить следующие основные вопросы в общих чертах:

• Каждое из прав определяет долю участия в использовании, пользовании и получении дохода от собственности(так, например, если Хуан владеет 25% квартиры, он имеет право пользоваться ею 3 месяца в году, т.е. 25% времени; или, если, например, эта квартира сдается в аренду за 800 евро в месяц, Хуан получит 200 евро, т.е. 25% от полученной арендной платы) .
• Каждый совладелец может свободно распоряжаться своим правом в сообществе, отчуждать его и обременять(т.е. в нашем примере Джон, если захочет, может продать свои 25% или даже заложить их).
• Каждый совладелец может использовать объект сообщества в соответствии с его социальным и экономическим назначением и таким образом, чтобы не нанести ущерба интересам сообщества или других совладельцев, которым нельзя препятствовать в его использовании.
• Ни один из совладельцев не может без согласия других совладельцев изменять имущество, являющееся объектом сообщества (т.е. производить работы, перепланировку и т.д.), даже улучшать его или делать его более прибыльным. Однако, если совладелец выполняет работы, улучшающие имущество, без явного возражения остальных в течение одного года после их выполнения, он может потребовать компенсации с законными процентами, начисленными с момента предъявления достоверного требования.
• Администрация сообщества соответствует всем совладельцам, и при принятии соглашений должны учитываться следующие правила:
• ~Для актов обычного управления (например, мелкий ремонт), решения принимаются большинством совладельцев, в соответствии со стоимостью их доли.
• ~С другой стороны, для актов чрезвычайного управления(таких как, например, установка бассейна в доме стоимостью 40 000 евро) требуется большинство в три четверти квот.
• Каждый совладелец должен участвовать, пропорционально своей доле, в расходах, необходимых для содержания, использования и исполнения объекта сообщества, а также в переделках и улучшениях, согласованных большинством(таким образом, если Хуан является владельцем 25% собственности, а электроприбор сломался и его ремонт стоит 1 000 евро, Хуан должен заплатить 250 евро, соответствующих его 25% доле).
  
В этих случаях следует также иметь в виду, что совладельцы, авансировавшие расходы, могут потребовать от остальных возмещения своей доли, плюс законные проценты, начисленные с момента предъявления достоверного требования.

В соответствии с гражданским законодательством Каталонии, необходимо знать, что, как упоминалось выше, любой из совладельцев, желающий выйти из сообщества, имеет право сделать это, без необходимости заявлять или обосновывать какие-либо причины, и в таком случае может продать свою долю третьему лицу вне сообщества.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial de Mireia y Anna que poseen cada una el 50% de ese piso en Puigcerdà, si Mireia desea desprenderse de su 50%, tiene todo el derecho a hacerlo, de modo que podrá venderlo a un tercero distinto a Anna, por ejemplo, a su amigo Francisco, que desea comprar ese 50%, a cambio de 100.000 euros.<ejemplo>

Однако в этих случаях закон устанавливает, что другие совладельцы будут иметь преимущественное право на приобретение %, которые совладелец желает отчуждать (если иное прямо не оговорено в учредительном договоре). Для того чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки, совладелец, желающий приобрести этот % собственности, должен заплатить ту же цену и на тех же условиях, которые были согласованы с третьей стороной.

<ejemplo>En nuestro ejemplo, como Anna no quiere compartir ese piso con Francisco, porque no tienen buena relación, si Anna lo desea, puede “igualar” la oferta de Francisco, de modo que si ella abona los 100.000 euros a Mireia, podrá adquirir ese 50% de Mireia y hacerse con el 100% de la propiedad, “pasando por delante” de Francisco, pues como este es un tercero ajeno a la comunidad, ella tendrá este derecho de tanteo.<ejemplo>

Для того чтобы воспользоваться этим правом, совладельцы, намеревающиеся осуществить передачу, должны достоверно (например, посредством бурофакса) уведомить других совладельцев о решении распорядиться и обстоятельствах передачи.

• В этом случае преимущественный выкуп может быть осуществлен в течение одного месяца с момента направления уведомления.

Кроме того, для того, чтобы совладелец, желающий продать, не соблюдал это право, закон определяет, что в случае отсутствия уведомления или если передача осуществляется по цене или при обстоятельствах, отличающихся от указанных в уведомлении, преимущественное право покупки влечет за собой право отзыва, т.е. возможность подачи иска о признании недействительной продажи третьему лицу, так что другие совладельцы в конечном итоге приобретают %, проданные кому-то вне сообщества.

• В таком случае это право на отказ может быть реализовано в течение трех месяцев с момента, когда другим совладельцам стало известно об отчуждении и его обстоятельствах, или с даты регистрации передачи в Земельной книге.

Наконец, следует отметить, что если есть более двух совладельцев, желающих воспользоваться правом первоочередного отказа, каждый из них будет иметь право на процент, пропорциональный их соответствующим правам в сообществе.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial, si este piso en Puigcerdà lo compraron Mireia, Anna y Paula, cada una un 33%, y posteriormente Mireia desea vender su 33% y Anna y Paula lo desean comprar, dicho 33% se dividirá entre ambas, correspondiendo un 16,5% a cada una, de modo que Anna y Paula se convertirán en propietarias del 50% cada una.<ejemplo>