Горизонтальное деление

В соответствии с гражданским законодательством Каталонии, владелец или владельцы недвижимости, являющиеся собственниками на момент предоставления акта о регистрации, имеют право установить горизонтальный режим собственности.

Название конституции горизонтального режима собственности должно быть зафиксировано в публичном акте, т.е. в акте горизонтального разделения, который анализируется в этих вопросах.

В любом случае, в акте должно быть указано:

• Описание недвижимости в целом, с указанием того, закончена она или нет, а также перечень общих элементов, установок и услуг, имеющихся в наличии.
• Описание всех частных элементов с соответствующим внутренним порядковым номером в собственности, общей квоты участия и, если применимо, специальных, которые им соответствуют, а также полезной площади, местоположения, границ, плана этажа, назначения и, если применимо, физических пространств или прав, которые составляют их приложения или связи.
• Описательный план объекта недвижимости.
• Уставы, если они существуют.
• Оговорки о правах или полномочиях, если таковые имеются, установленные в пользу учредителя или составляющих схемы.
• Обеспечение, где это необходимо, образования суб-общин.

Как мы только что упомянули, если учредительным титулом сообщества собственников является акт горизонтального разделения, то для его изменения необходимо предоставить акт об изменении указанного горизонтального разделения.

<ejemplo>Así pues, puede suceder que, una vez otorgada la escritura de división horizontal, sea necesario modificar la misma, por ejemplo para cambiar la descripción de alguno de sus elementos, cambios de superficies, el cambio de estatutos de la comunidad, la colocación de un nuevo elemento como un ascensor, etc.<ejemplo>

В этом случае необходимо оформить акт об изменении горизонтального деления, с той особенностью, что для этого необходимо, чтобы изменение было одобрено соответствующим решением собрания собственников (принятым кворумом, требуемым законом) и чтобы акт об изменении соответствовал требованиям закона для данного типа изменения.

Однако для внесения изменений в учредительный договор не требуется согласие собрания собственников, если это мотивировано следующими фактами:

• Осуществление права на пролет, навес, подстройку и строительство, если это было предусмотрено при создании системы или права.
• Группировки, агрегации, сегрегации и разделения частных элементов или выделения приложений, если это предусмотрено уставом.
• Изменения в использовании частных элементов, если это прямо не запрещено уставом.
• Выполнение действий по распоряжению государственной администрации в соответствии с действующим законодательством о городском планировании, пригодности для проживания, доступности и городской реабилитации, регенерации и реновации.

Горизонтальный режим собственности добровольно прекращается по единогласному соглашению собрания собственников или, если это применимо, по решению единственного собственника. Поэтому, если все владельцы различных частных элементов (или только один, если он/она является владельцем всех элементов) решают погасить его, это может быть оформлено путем составления соответствующего публичного акта и регистрации его в Земельной книге.

В любом случае необходимо знать, что соглашение или решение требует согласия обладателей вещных прав на затрагиваемые частные или общие элементы (которое считается полученным, если обладатель вещного права не выразил своего несогласия с соглашением или решением в течение одного месяца с даты, когда он был уведомлен).

Необходимо также знать, что режим горизонтальной собственности также будет погашен в случае разрушения, объявления разорения и принудительной экспроприации имущества.

Как указано в предыдущем вопросе, создание сообщества в горизонтальном режиме собственности обязательно подразумевает наделение каждого частного элемента(например, каждого этажа многоквартирного дома) квотой участия, т.е. определенным %, который будет использоваться:

• Определить и указать долю, соответствующую частным элементам в собственности на общие элементы.
• Фиксировать участие в сборах, льготах, управлении и руководстве сообществом и права собственников в случае прекращения режима(так, например, если квартира имеет 10% долю, то при голосовании о том, следует ли производить чрезвычайные расходы, голос владельца этой квартиры будет считаться за 10% от общего числа голосов, тогда как если другая квартира имеет только 5% долю, его голос будет считаться только за эти 5%).
• Установить распределение расходов и распределение доходов, если не оговорено иное(например, если квартира имеет плату за участие в сообществе в размере 10%, а ежемесячные расходы сообщества составляют 1000 евро, эта квартира должна будет платить 100 евро в месяц, т.е. соответствующие ей 10%).

Как указано выше, плата за участие, соответствующая частным элементам, выражается в процентах (%) от общей суммы имущества, и устанавливается пропорционально площади и с учетом использования, назначения и других физических и юридических данных активов, составляющих сообщество.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si uno de los pisos tiene 100 metros cuadrados de superficie construida, se le asignará por ejemplo una cuota del 10%, mientras que otro que tenga 50 metros cuadrados, se le asignará una cuota del 5%.<ejemplo>

Наконец, следует отметить, что плата за участие определяется и изменяется по единогласному соглашению собственников или, если это невозможно, с помощью судебного органа или внесудебной процедуры разрешения споров.

Устав общины - это, в широком смысле, основные правила, которые регулируют правовые отношения между различными владельцами частных элементов, составляющих общину.

Таким образом, устав общины должен определять правовой режим, которому подчиняется община, с особым упором на следующие вопросы:

• Назначение, использование и эксплуатация частных и общих элементов.
• Ограничения на использование и другие платежи частных элементов.
• Осуществление прав и выполнение обязанностей.
• Применение затрат и доходов и распределение бремени и выгод.
• Дополнительные органы управления, которые, в случае необходимости, могут быть созданы, а также их компетенция.
• Форма руководства и управления.

Аналогичным образом, устав сообщества может быть дополнен так называемыми "Внутренними правилами", то есть правилами более низкого ранга, чем устав, которые включают внутренние правила, касающиеся отношений сосуществования и добрососедства между собственниками и использования элементов общего пользования и объектов(например, правила пользования бассейном, который есть в сообществе).

В связи с вышеизложенным, заинтересованным лицам следует помнить, что при выдаче акта горизонтального разделения владелец или владельцы элементов, составляющих горизонтальное разделение, должны предоставить соответствующий подзаконный акт.

Управление сообществом собственников, созданным в результате горизонтального разделения, будет осуществляться через три основных органа, предусмотренных законом, а именно: председатель, секретариат и собрание собственников. 

В связи с ними необходимо отметить следующие вопросы:

• Собрание собственников является высшим органом сообщества, в котором участвуют все собственники и на котором принимаются наиболее важные для сообщества соглашения посредством системы голосования, при этом каждый собственник имеет % права голоса в соответствии со своей долей участия.
• Для действительного принятия решений собрания собственников необходимо учитывать правила, установленные Каталонским гражданским кодексом для созыва собрания, кворума присутствующих и принятия решений (поскольку в зависимости от типа и важности принимаемого решения требуется определенный % голосов, а для решений большей важности может даже потребоваться единогласие).
• Офисы президента и секретаря являются униперсональными.
• Должность председателя должен занимать собственник, а должность секретаря может также занимать собственник или, наоборот, лицо извне сообщества, которое берет на себя административные функции (т.е. внешний профессионал, специализирующийся на управлении недвижимостью).
• Президент и секретарь сообщества назначаются собранием собственников, перед которым они несут ответственность за свои действия. 
• Должности президента и секретаря являются ежегодными и могут быть переизбраны.
• Исполнение обязанностей председателя и секретаря является обязательным (однако собрание собственников может рассмотреть заявление о наличии обоснованных причин для отвода), а их назначение осуществляется, при отсутствии кандидатов, по очереди или по жребию среди лиц, не исполнявших обязанности.
• Должности председателя и секретаря не вознаграждаются, если только их не занимают лица, не входящие в сообщество, в этом случае они могут получать вознаграждение. 

Как логично, сообщество собственников, как правило, будет иметь ряд расходов (например, обслуживание лифта, уборка, содержание общественного бассейна или сада и т.д.), которые будут необходимы для надлежащего функционирования сообщества. 

Кроме того, в некоторых случаях (разумеется, более исключительных) товарищества собственников могут быть держателями кредитов или доходов в свою пользу, как, например, в случае многоквартирного дома, в котором есть квартира, используемая в качестве домика для портье, которая сдается в аренду и через нее получается доход от аренды.

Поэтому, исходя из этого, необходимо понимать, что участие каждого собственника, как в доходах, так и в расходах сообщества, будет определяться его долей участия, таким образом, все собственники будут являться совместными собственниками доходов и расходов сообщества, при этом каждому из них будет соответствовать соответствующий % в соответствии с его долей участия.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si los gastos fijos ordinarios de la comunidad son de 1.000 euros al mes, y al propietario del ático le corresponde una cuota de participación del 10%, deberá abonar 100 euros mensuales de gastos de comunidad, mientras que si al propietario del 1º-1ª le corresponde una cuota del 5%, en su caso deberá abonar 50 euros mensuales de gastos de comunidad.<ejemplo>

Реальный аффект частных элементов подразумевает, что закон, для того, чтобы обеспечить оплату всеми собственниками обычных и чрезвычайных расходов, которые соответствуют им в сообществе, устанавливает гарантию оплаты этих долгов на соответствующем имуществе, так что, если собственник не оплачивает соответствующие расходы, сообщество может предпринять судебные действия против этого собственника, и если у собственника нет активов, которыми он мог бы ответить на платеж, сообщество может даже предпринять действия против имущества (требуя его ареста и судебного исполнения), чтобы получить свой кредит.

Эта гарантия будет распространяться на долги как нынешнего владельца недвижимости, так и предыдущих владельцев, поэтому при продаже недвижимости, на которую распространяется режим горизонтальной собственности, необходимо будет предоставить справку о состоянии долгов перед сообществом владельцев, чтобы покупатель мог проверить наличие или отсутствие непогашенных долгов перед сообществом (поскольку если они есть, то при приобретении недвижимости новый владелец будет затронут этим реальным состоянием, поэтому он должен иметь эту информацию до оформления сделки).

Как логично, помимо обычных расходов, которые сообщество может иметь каждый месяц (оплата электроэнергии на лестнице, обслуживание лифта, уборка лестницы и т.д.), вполне нормально, что со временем возникает необходимость в чрезвычайных расходах для надлежащего обслуживания здания (например, замена сломанного элемента).

Для того чтобы иметь возможность оплачивать эти чрезвычайные расходы, закон определяет, что в бюджете сообщества должна быть отложена сумма в размере не менее 5% от общих расходов для создания резервного фонда, чтобы обеспечить средства (или "сбережения"), с помощью которых можно адекватно покрыть эти чрезвычайные расходы.

В отношении этого фонда необходимо иметь в виду следующее:

• Она принадлежит всем владельцам.
• Фонд остается собственностью сообщества без права какого-либо владельца требовать его возврата в момент отчуждения частного элемента.
• Резервный фонд должен быть показан на отдельных счетах и депонирован на специальном банковском счете на имя сообщества. 
• Администраторы могут использовать его только с разрешения президиума для покрытия непредвиденных расходов сообщества срочного характера или, с разрешения собрания собственников, для выполнения чрезвычайных работ по сохранению, ремонту, восстановлению, установке новых общих услуг и безопасности, а также тех, которые требуются в соответствии со специальными правилами.
• Остаток резервного фонда каждого года накапливается в фонде следующего года.

Действительно, Гражданский кодекс Каталонии различает три вида горизонтального деления, а именно:

• Так называемое "простое" горизонтальное деление, которое создается в обычном здании, в котором различные частные элементы, которые могут использоваться индивидуально, разделены и имеют функциональную независимость и прямой и независимый доступ к дороге общего пользования, все с набором общих элементов, которые служат целям собственности(например, классический многоквартирный дом с 10-12 независимыми квартирами с общей лестницей).
• Так называемое "комплексное" горизонтальное деление, которое возникает, когда в рамках городского комплекса, состоящего из различных независимых зданий, в нем создаются различные суб-сообщества, образующие несколько лестниц или порталов, которые связаны между собой и имеют общие ландшафтные и рекреационные зоны, бассейны или другие подобные общие элементы(классический городской комплекс, состоящий из различных блоков зданий, которые имеют общий гараж, бассейн и общие сады между всеми ними).
• И, наконец, так называемая горизонтальная собственность "по участкам", то есть та, которая создана на группе независимых объектов недвижимости, рассматриваемых как участки земли, независимо от того, построены они или нет, и которые являются частью градостроительного проекта, участвуя неразрывно с некоторыми элементами общей собственности(это пример классической частной урбанизации, сформированной различными домами на одну семью, которые имеют общие услуги, такие как бассейн или садовый участок).

Таким образом, в зависимости от характера и типологии здания или земли, о которых идет речь, необходимо учитывать особенности каждого из этих горизонтальных режимов собственности для их надлежащего формирования и управления.

Фактически, предоставление акта горизонтального разделения подлежит налогообложению налогом на передачу и гербовым сбором, в его модальности гербового сбора, с налогооблагаемой базой в размере стоимости здания и налоговой ставкой, в каталонском случае, 1,5%.

Налогоплательщиком налога является владелец или владельцы, которые подписывают акт горизонтального разделения, а налог подлежит уплате в течение одного месяца с момента начисления налога, т.е. с даты подписания акта.