Кто платит IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] в год, в котором происходит продажа?

Несомненно, одним из вопросов, который часто вызывает путаницу среди сторон договора купли-продажи недвижимости, является вопрос о том , какая из сторон должна заплатить налог на недвижимость (далее IBI) за год, в котором недвижимость была куплена или продана. Поэтому цель данной статьи - разъяснить этот вопрос с исключительно практической точки зрения, чтобы покупатели и продавцы четко понимали, как они должны решать этот вопрос, связанный с недвижимостью, которую они покупают или продают, соответственно.

Что такое IBI?

IBI - это налог, регулируемый Королевским законодательным декретом 2/2004 от 5 марта, который утверждает пересмотренный текст Закона о местных казначействах (далее LHL), определяющий его как налог:

• Местный: т.е. принадлежащий муниципалитету, в котором находится недвижимость.
• Прямой: поскольку он облагает налогом прямое проявление богатства человека, например, владение недвижимостью.
• Реальный: поскольку он облагает налогом владение активом (таким как недвижимость) независимо от личных экономических обстоятельств налогоплательщика (т.е. владельца).

Его целью является налогообложение стоимости недвижимого имущества на условиях, установленных законом.

Что такое событие, облагаемое IBI?

В соответствии с положениями закона (ст. 61 LHL), налогооблагаемым событием для IBI, т.е. обстоятельством, которое порождает налоговое обязательство и, следовательно, обязанность уплатить налог, является, насколько мы понимаем, наличие права собственности на объект недвижимости. Таким образом, тот факт, что существует право собственности на недвижимое имущество, т.е. что кто-то владеет квартирой или домом, например, приведет к возникновению налогового обязательства и, следовательно, к обязанности уплатить этот налог.

Кто является налогоплательщиком IBI?

В силу положений закона (ст. 63 LHL) налогоплательщиками, т.е. лицами, обязанными уплатить налог, считаются лица, обладающие правом собственности на имущество. Таким образом, лицо или лица, владеющие имуществом, являются теми, кто обязан платить IBI.

Как часто выплачивается IBI?

Учитывая положения налогового регламента (ст. 75.2 LHL), налоговый период IBI совпадает с календарным годом, т.е. IBI является налогом, который уплачивается ежегодно. Таким образом, налогоплательщик должен платить IBI на свою собственность каждый год. Однако, принимая во внимание высокую сумму ликвидной квоты, подлежащей оплате, т.е. сумму, подлежащую уплате соответствующему местному совету, многие советы предлагают возможность разделить оплату налога на различные платежи в течение года(например, каждые два месяца или ежеквартально), чтобы облегчить оплату для владельцев недвижимости, облагаемой налогом.

Когда наступает срок сдачи IBI?

В соответствии со ст. 75.1 LHL, IBI подлежит уплате в первый день налогового периода, что, с учетом того, что он установлен в календарном году, как указано в предыдущем вопросе, определяет, что IBI подлежит уплате 1 января каждого года. Однако не следует путать дату начисления с датой уплаты, поскольку каждый местный совет имеет право самостоятельно устанавливать свой налоговый календарь, так что в зависимости от населенного пункта налог будет взиматься в ту или иную дату.

На основании всего, что было проанализировано до сих пор, можно утверждать, что, исходя из анализа буквальной формулировки закона о местных финансах, лицом, которое должно платить IBI, является владелец недвижимости на 1 января соответствующего года.

Что происходит с IBI, когда владелец недвижимости продает ее?

Как указано выше, в принципе, исходя исключительно из анализа применимых норм, IBI на недвижимость подлежит уплате владельцем недвижимости 1 января соответствующего года, независимо от того, продает ли он впоследствии недвижимость другому лицу, которое владеет квартирой или домом в течение оставшейся части этого года.

Однако это толкование должно быть квалифицировано в свете прецедентного права Верховного суда (см. STS 2886/2016 от 15 июня), поскольку в соответствии с толкованием Верховного суда применимых норм, продавец недвижимости может передать покупателю пропорциональную часть налога, соответствующую времени, в течение которого каждый из них владел недвижимостью.

В любом случае, эта возможность последствий всегда зависит от договорной воли сторон, так что если покупатель или продавец договорятся об ином(например, о том, что продавец или покупатель берет все на себя), то будет применяться то, о чем они договорились.

Кто будет обязан платить IBI мэрии?

Независимо от применения доктрины Верховного суда, объясненной выше, или соглашения, достигнутого сторонами, лица, заинтересованные в этом вопросе, должны четко понимать, что для целей налогообложения перед соответствующим местным советом лицом, обязанным платить налог, будет являться владелец недвижимости на 1 января соответствующего года, так что, независимо от достигнутых соглашений и доктрины Верховного суда, если продавец или покупатель не предпримет никаких дополнительных действий с налоговой администрацией муниципалитета, местный совет начислит все IBI за этот год продавцу (поскольку у него есть все банковские реквизиты для этой цели), который должен будет заплатить налог за этот год продавцу, если продавец или покупатель не предпримет никаких дополнительных действий с налоговой администрацией муниципалитета, местный совет взыщет всю сумму IBI за этот год с продавца (поскольку у него есть все его банковские реквизиты для этой цели), который впоследствии, как указано выше, будет иметь право передать пропорциональную часть покупателю в соответствии со временем, в течение которого каждый из них был владельцем недвижимости, или, если это применимо, потребовать соблюдения соглашения, достигнутого ими в этом отношении.

Следовательно, если мы не сообщим в мэрию об изменении прямого дебета, именно продавец будет платить IBI за год, в котором происходит продажа, и впоследствии именно покупатель должен будет заплатить соответствующую сумму, в соответствии с применимым вариантом, с помощью выбранных им средств платежа и процедуры.

Что должен делать покупатель после приобретения недвижимости?

После приобретения недвижимости покупатель должен обратиться в местный совет и, подтвердив свой статус нового владельца недвижимости (с помощью простой копии акта купли-продажи, которую мы высылаем по электронной почте в тот же день, когда происходит подписание), запросить изменение прямого дебета налогового счета IBI, чтобы налог за следующий год и последующие годы перечислялся на банковский счет нового владельца, а не на счет продавца.

Однако, как указано выше, это изменение не повлияет на неоплаченный счет (счета) за текущий год, поэтому для разрешения ситуации на текущий год следует выбрать один из следующих вариантов, изложенных в вопросе ниже.

Как доктрина Верховного суда о пропорциональной выплате IBI применяется на практике?

Учитывая доктрину Верховного суда, изложенную в предыдущем вопросе, согласно которой IBI за год, в котором произошла продажа недвижимости, должен быть уплачен на пропорциональной основе между продавцом и покупателем пропорционально времени, в течение которого каждый из них был владельцем недвижимости, необходимо различать следующие ситуации:

Из всех этих вариантов, те, которые дают наибольшие гарантии для покупателя, несомненно, первый и третий, потому что если продавец или покупатель оплачивает налог заранее, мы гарантируем, что IBI за год будет оплачен, так как в противном случае (вариант 2, при котором оплата остается в руках продавца), если продавец не оплачивает налог, Закон определяет реальную аффектацию имущества для оплаты налога, что в конечном итоге может привести к тому, что покупатель будет обязан оплатить его в полном объеме, чтобы избежать ареста имущества, если продавец не платит его, Закон определяет реальную привязанность имущества к уплате налога, что может привести к тому, что покупатель будет обязан уплатить его в полном объеме, чтобы избежать ареста имущества, и впоследствии обратиться в суд против продавца, чтобы вернуть часть, соответствующую последнему.

Как производится пропорциональный расчет, чтобы узнать, сколько каждая сторона имеет право заплатить пропорционально?

Первое и самое важное - это знать общую годовую сумму рассматриваемого IBI. Узнав эту цифру, разделите ее на 365 (количество дней в году). И мы узнаем ежедневную стоимость IBI. Наконец, просто умножьте ежедневную стоимость IBI на количество дней в текущем году, в течение которых каждая из сторон владеет недвижимостью. Следует помнить, что со дня подписания акта купли-продажи начинается исчисление срока покупателя. Например, если общая годовая сумма IBI недвижимости составляет 1 250 евро. Эту годовую сумму делим на 365 дней. Таким образом, стоимость IBI составит 3,42 евро в день. Предположим, что продажа будет осуществлена 1 февраля. Это означает, что продавец был владельцем только в течение 31 дня января. То есть (31 день x 3,42 €), продающая сторона должна будет заплатить только 106,16 € в отношении IBI текущего года. Остальное оплачивает покупатель.

Заключение

На основе всего, что было проанализировано до сих пор, и в виде резюме или пересказа наиболее важных концепций или практических идей, мы можем выделить":