Закон о прозрачности : Нотариальная контора Хесуса Бенавидеса

Шаг 1

Что такое закон о прозрачности?

Это нотариальный документ, с помощью которого проверяется выполнение всех требований материальной прозрачности, предусмотренных действующим законодательством, так что будущие должники получили всю документацию, информацию и советы, необходимые для адекватного формирования их воли перед заключением ипотечного кредита, достаточно заблаговременно.

Шаг 2

Какие документы мне нужны, чтобы пойти к нотариусу для оформления документа о материальной прозрачности?



Оригинал и действительное национальное удостоверение личности

Дополнительная информация

Шаг 3

Сколько стоит закон о прозрачности материалов?

Акт о прозрачности материалов является бесплатным для клиента.

Шаг 4

Более часто задаваемые вопросы

Что такое закон о прозрачности материалов?

Акт материальной прозрачности - это документ, который фиксирует действия нотариуса, заключающиеся в проверке того, что в кредитной операции с недвижимостью, которая будет оформлена в ближайшее время(например, ипотечный кредит на покупку жилья), были выполнены все требования материальной прозрачности, предусмотренные действующим законодательством, так что будущие должники получили всю документацию, информацию и консультации, необходимые для адекватного формирования их желания заключить договор об этой кредитной операции.

<ejemplo>Así pues, Juan y Laura, pareja, han decidido dar un paso más en su relación y, tras vivir varios años de forma conjunta en un piso de alquiler, próximamente adquirirán una vivienda de propiedad (cuyo precio de compra es de 200.000 euros) para establecer en ella su domicilio habitual. Para esta compra, Juan y Laura, disponen de unos ahorros (60.000 euros), mientras que, para pagar el resto del precio, han pensado en solicitar un préstamo hipotecario a su entidad financiera.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de ello, en este caso, Juan y Laura, antes de poder firmar sus escrituras de compra y préstamo hipotecario, deberán acudir previamente al Notario para firmar su acta de transparencia material, para así verificar que su operación cumple con todos los requisitos que exige la Ley, y asimismo, para asegurar que están adecuadamente informados sobre todas las características y particularidades del préstamo hipotecario que formalizarán en breves.<ejemplo>

Таким образом, как видно из вышесказанного, когда физическое лицо желает приобрести недвижимость для проживания и финансировать эту покупку с помощью ипотечного кредита, необходимо предварительно предоставить этому акту материальную прозрачность, чтобы подтвердить, что операция соответствует всем требованиям законодательства, и что должник также адекватно понимает тип юридической сделки, которую он собирается оформить, обеспечивая тем самым свою адекватную защиту как потребителя.

Для чего нужен закон о прозрачности?

Как указано в предыдущем вопросе, акт материальной прозрачности служит для проверки того, что кредитная операция, которая будет оформлена в ближайшее время, соответствует всем требованиям закона, гарантируя тем самым надлежащую защиту должника - физического лица, то есть, что будущий должник адекватно знает все характеристики своего будущего договора ипотечного кредита, так что, когда он подписывает свой кредитный договор, он делает это, подробно зная, что он заключает, а также последствия, которые будут вытекать из этого.

Таким образом, оформляя акт прозрачности материала, нотариус, т.е. беспристрастное и независимое должностное лицо, являющееся специалистом в области частного и ипотечного права, заверяет его:

Что банк, который намерен финансировать покупку нашего дома, выполнил все требования законодательства, предоставив должнику все необходимые документы, в которых подробно изложены все характеристики нашей кредитной операции, так как только зная все детали и характеристики, мы можем правильно решить, хотим ли мы заключить договор на этот кредит с этими конкретными характеристиками. В этой связи следует иметь в виду, что банк должен даже предоставить будущему заемщику проект кредитного договора, чтобы заемщик мог заблаговременно ознакомиться с кредитным договором, который он вскоре подпишет.
Кроме того, нотариус проверит, что вся эта документация была предоставлена нам с необходимым предварительным уведомлением, предусмотренным законом, чтобы должник мог спокойно изучить ее, подробно ознакомиться с ней и, в случае необходимости, иметь возможность договориться о соответствующих изменениях. Это, несомненно, очень важное и фундаментальное изменение, потому что в прошлом, в отсутствие этой процедуры, если между должником и банком-кредитором возникали какие-либо разногласия, они выяснялись в день продажи, при обращении в нотариальную контору, что означало, что возможности для переговоров были очень ограничены, если не вообще отсутствовали.
Кроме того, чтобы убедиться, что должник правильно понял все основные характеристики своего кредита, в нотариальной конторе ему будет предложен тест, на который он должен будет ответить, чтобы убедиться, что его понимание сделки соответствует реальности и характеристикам сделки.
И, наконец, нотариус выполняет функцию консультирования будущего должника, разрешая все сомнения, которые могут возникнуть у должника по поводу его кредитной операции, разрешая их на основе своих экспертных знаний законодательства и ипотечного рынка.

Где и почему регулируется принцип прозрачности материалов?

Что касается функции или полезности закона о прозрачности материалов, то, на мой взгляд, несомненно, необходимо оглянуться назад и проанализировать историческое функционирование ипотечного рынка, а также характер участвующих в нем контрагентов, поскольку только так можно правильно понять проблему. В связи с этим необходимо обратить внимание на следующие вопросы:

Во-первых, как видно, рынок ипотеки характеризуется большой диспропорцией между договаривающимися сторонами, поскольку с одной стороны в качестве кредитора выступает банк, т.е. крупная компания, имеющая юридические службы и экспертов-профессионалов, которые детально знают правила, применимые к ипотечным кредитам, и их финансово-экономические последствия, а другая сторона, т.е. залогодатель ипотечного кредита, в большинстве случаев является физическим лицом, не имеющим ни юридических, ни финансовых знаний, которые позволили бы ему правильно понять содержание и объем положений его ипотечного кредита, В то время как другая сторона, т.е. должник по ипотечному кредиту, в большинстве случаев является физическим лицом, не обладающим юридическими или финансовыми знаниями, которые позволили бы ему правильно понять все содержание и объем пунктов своего кредитного договора. Таким образом, эта традиционная диспропорция средств и знаний привела к тому, что во многих случаях кредитные договоры на недвижимость и практика заключения договоров были оформлены таким образом, что это принесло значительную пользу положению кредитной организации в ущерб правам и интересам должников.
Необходимо также отметить, что заключение договоров ипотечного кредитования на приобретение жилья является очень актуальным сектором заключения договоров для экономики, поскольку, учитывая нынешнюю высокую стоимость жилья, практически все люди, желающие приобрести жилье в собственность, будут вынуждены прибегать к банковскому финансированию, поэтому то, как будет регулироваться этот сектор заключения договоров, окажет большое влияние на национальную экономику и жизнь многих миллионов людей.
И, наконец, следует отметить, что, как известно, в прошлом, в результате массового маркетинга ипотечных кредитов и отсутствия юридических и финансовых знаний у многих должников, имели место злоупотребления в маркетинге этих кредитных операций, так что многие должники в прошлом (например, во время пузыря недвижимости в 2000-х годах) подписывали свои кредитные операции, не зная всех деталей и последствий, во время "пузыря" недвижимости 2000-х годов) подписывали свои кредитные операции, не зная всех деталей и последствий этих операций, что привело к возникновению ситуаций, очень сложных для управления и имеющих высокую экономическую и социальную стоимость (например, все судебные разбирательства, связанные с пунктами договоров ипотечного кредитования, или обращение взыскания на жилье).

Таким образом, учитывая все проблемы, возникшие в прошлом, и особую важность этого сектора заключения договоров в экономике страны и в жизни большинства граждан, законодатель, осознавая это, недавно утвердил новый нормативный акт (в частности, Закон 5/2019 от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость), который направлен на более адекватное регулирование рынка недвижимости, четкое определение порядка оформления кредитных операций с недвижимостью, а также оценка всей подробной информации, которую должны получать залогодатели, чтобы гарантировать их адекватную защиту, обеспечивая адекватное понимание ими продукта, который они заключают, а также последствий, которые могут возникнуть в результате этого, чтобы, если они, наконец, решат заключить договор (и подписать ипотечный кредит), их согласие было полностью информированным и надлежащим образом оформленным.

В каких сделках необходимо подписывать акт о прозрачности материалов?

В соответствии с положениями статьи 1 Закона о кредитовании недвижимости, сфера его защиты распространяется на те сделки, в которых:

Сторона-должник - физическое лицо, а сторона-кредитор - лицо (физическое или юридическое), осуществляющее на профессиональной основе деятельность по предоставлению денежных займов.
Предоставляемый кредит обеспечивается вещным ипотечным правом.
Цель кредита - приобретение или сохранение прав собственности на жилую недвижимость (или землю, или недвижимость, построенную или подлежащую строительству).

Таким образом, в большинстве сделок купли-продажи недвижимости, в которых покупателем недвижимости является частное лицо, финансирующее покупку за счет ипотечного кредита, выданного его банком, будут применяться все положения данного Закона о кредитовании недвижимости, поэтому необходимо будет предварительно оформить этот акт материальной прозрачности.

Что представляет собой акт предоставления акта о прозрачности материалов перед нотариусом?

В соответствии с положениями статьи 15 Закона 5/2019, регулирующего кредитные договоры на недвижимость, в акте о прозрачности материалов, нотариус:

Во-первых, он проверит, предоставила ли кредитная организация всю требуемую законом документацию. В частности:

Европейский стандартизированный информационный лист (ESIS), который будет рассматриваться как обязательное предложение, и который будет содержать подробную информацию об основных характеристиках кредита, таких как его сумма, срок, процентная ставка, платежи по погашению и т.д. (для получения дополнительной информации см. последующий вопрос, посвященный исключительно анализу и пониманию ESIS).
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), который представляет собой документ, в котором заемщик будет проинформирован о наиболее важных пунктах или элементах его контракта (для получения дополнительной информации см. последующий вопрос, посвященный исключительно анализу и пониманию FIAE).
В случае кредита с плавающей ставкой - отдельный документ со специальной ссылкой на периодические платежи, которые должен выплачивать заемщик при различных сценариях процентной ставки.
Копия проекта договора (ипотечного кредитного договора), который будет подписан, чтобы должник знал его заранее и мог детально проанализировать и изучить.
Документ с разбивкой всех расходов по операции и указанием контрагента, который должен их понести.
Если кредитор требует, чтобы должник заключил договор страхования исполнения обязательств (страхование от неисполнения обязательств) или страхования от ущерба заложенному имуществу, документ с указанием условий таких договоров страхования.

Также необходимо записать, что нотариус:

Он проверит, была ли вся эта документация предоставлена должнику в установленный законом срок, то есть не позднее, чем за десять дней до подписания договора ипотечного кредитования (о чем пойдет речь в следующем вопросе).
Он проверит, что должник адекватно понял всю предоставленную документацию, и устроит проверку будущему должнику, который должен будет ответить соответствующим образом.

Наконец, после завершения этих действий нотариус предоставит будущим должникам возможность высказать любые сомнения и вопросы, которые могут возникнуть у них в отношении любого аспекта сделки, и нотариус приступит к их разрешению, основываясь на своих исчерпывающих знаниях ипотечного права, частного права и реальности заключения договоров на рынке недвижимости.

Смотрите другие часто задаваемые вопросы

Кто должен подписать закон о прозрачности материалов?

В соответствии с Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные соглашения по недвижимости, акт о материальной прозрачности должен быть подписан как будущим должником, так и любыми возможными поручителями или гарантами сделки, если таковые имеются.

<ejemplo>Así pues, retomando el ejemplo inicial en el que Juan y Laura, una joven pareja, compran su primera vivienda, el banco, para mayor garantía de la operación, ha exigido un aval de la misma, el cual será prestado por los padres de Juan, de modo que dichos padres, como avalistas, también deberán acudir al Notario a firmar el acta de transparencia material, al igual que Juan y Laura como deudores.<ejemplo>

Каков процесс подписания закона о прозрачности материалов?

На практике, должник должен прийти в офис своего банка и подписать всю преддоговорную кредитную документацию (FEIN, FIAE и т.д.), после чего банк отправит ее определенному нотариусу, и все это через телематическую платформу, которая существует между банками и нотариусами.

После того, как нотариус получит эту документацию, он свяжется с будущим должником, чтобы договориться о встрече для подписания акта о материальной прозрачности.

В согласованную дату и время будущие должники (а в соответствующих случаях также поручители или гаранты сделки) придут в нотариальную контору, и будет подписан акт прозрачности с соблюдением всех требований и формальностей, указанных в предыдущих вопросах, и если все требования были выполнены, акт будет предоставлен с положительным результатом.

После этого, по истечении установленных законом сроков, которые будут подробно описаны в предыдущем вопросе, можно подписывать акт купли-продажи и закладную.

В какой момент должен быть подписан закон о прозрачности материалов?

Акт о прозрачности материалов должен быть подписан до подписания ипотечного кредитного договора. Исходя из этого, необходимо учитывать следующие особенности:

Во-первых, необходимо учитывать, что Закон 5/2019 устанавливает, что между предоставлением должнику преддоговорной документации по сделке и подписанием сделки должно пройти не менее десяти дней, так что действительно релевантный период для расчета, и который должны иметь в виду все заинтересованные стороны, является день подписания этой преддоговорной документации, которая была отправлена и получена в назначенной нотариальной конторе, поскольку именно с этого момента начинает течь 10-дневный срок, после которого может быть подписан ипотечный кредитный договор.

Следует также иметь в виду, что на некоторых территориях этот срок больше, как, например, в случае Каталонии, где законодательство о защите прав потребителей увеличивает этот срок до 14 дней.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan y Laura acuden a su banco a firmar la documentación precontractual de su préstamo el día 1 de septiembre, y su banco la remite ese mismo día a la Notaría designada, una vez se firme el acta de transparencia, su préstamo hipotecario se podrá firmar a partir del día 12 de septiembre (esto es, 10 días naturales después), de conformidad con la normativa estatal.<ejemplo>

Следует также учитывать, что Закон 5/2019 устанавливает, что между подписанием акта о прозрачности материалов и ипотечным кредитным договором должно пройти не менее одного дня, поэтому, как минимум, акт о прозрачности должен быть подписан за день до подписания кредитного договора.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, si la documentación precontractual se ha firmado el día 1 y a partir del día 12 de septiembre se puede firmar la escritura de préstamo hipotecario, el acta de transparencia material se podrá firmar entre los días 2 a 11 de septiembre, quedando pendiente de concretar entre el deudor y la Notaría designada, a la vista de la disponibilidad horaria de ambas partes.<ejemplo>

У какого нотариуса будет подписан акт о прозрачности материалов?

При продаже недвижимости следует иметь в виду, что, если не оговорено иное, именно покупатель имеет право выбрать нотариуса, у которого будет заключена сделка, поэтому именно у этого нотариуса (где заключается сделка купли-продажи) покупатель и будущий должник должны подписать документ о прозрачности материалов.

На практике, поскольку право выбора нотариальной конторы принадлежит покупателю, когда он идет в свой банк для подписания преддоговорной документации, он должен сообщить банку имя выбранного им нотариуса, чтобы его банк мог отправить документацию по сделке этому нотариусу через телематическую платформу, указанную выше.

Что такое FEIN?

ESIS, или Европейский стандартизированный информационный лист, - это документ, который банк предоставляет будущему заемщику, подписывается обеими сторонами и действует как обязательное предложение, т.е. документ, в котором твердо изложены все условия будущего кредитного договора.

Что касается его конкретного содержания, то Закон 5/2019 развивает его в Приложении к данному постановлению, в отношении которого необходимо выделить следующие вопросы:

ESIS будет иметь конкретный и ограниченный срок действия, поэтому для заключения кредитной сделки стороны должны учитывать срок, указанный в документе.
~В случае, если срок истекает, а сделка купли-продажи и займа не может быть подписана из-за непредвиденных обстоятельств, стороны должны договориться о продлении FEIN для того, чтобы это стало возможным.
В документе должны быть четко указаны идентификационные данные договаривающихся сторон (т.е. финансового учреждения, с одной стороны, и должников и, если применимо, поручителей или гарантов), т.е. имена, удостоверения личности, адреса, номера телефонов, электронные адреса и т.д.
В качестве основополагающего аспекта ESIS должен подробно описывать основные элементы займа, т.е. сумму займа, срок погашения, применяемую процентную ставку, количество платежей по погашению, их периодичность, размер выплат и т.д.
Кроме того, очень важным аспектом является предоставление четкой и правдивой информации, чтобы будущий должник имел реальное представление о стоимости операции, подробно описывая как общую сумму, подлежащую погашению, так и APR (или Annual Percentage Rate), т.е. стоимость кредита, выраженную в годовых процентах.
Для лучшего понимания клиентом сути кредита следует также предоставить пример иллюстративной таблицы погашения, в которой указаны суммы, подлежащие периодическому погашению, и сумма основного долга и процентов по каждому погашению, а также остаток задолженности.
Необходимо также включить подробную информацию о причинах досрочного погашения и, если применимо, о согласованных в связи с этим расходах и сборах.

Что такое FIAE?

FIAE, или Ficha de Advertencias Estandarizadas, является еще одним документом, который кредитная организация должна передать клиенту, который должен быть подписан обеими сторонами, в котором Закон, регулирующий кредитные договоры на недвижимость, обязывает кредитную организацию информировать заемщика или потенциального заемщика о существовании наиболее важных пунктов или элементов договора, с особым упоминанием:

Если кредит является кредитом с переменной ставкой, то официальные справочные ставки, используемые для установления процентной ставки.
Если была согласована "нижняя оговорка" (которая определяет, что процентная ставка, как максимум, может быть снижена до согласованного процента "x"), прямо укажите на существование такой оговорки, т.е. на минимальные ограничения процентной ставки, применяемой вследствие изменения в сторону понижения процентных ставок или индексов, на которые она ссылается.
Прямая ссылка на возможность досрочного погашения кредита в результате неуплаты и вытекающие из этого расходы(так, например, если должник не погашает кредит, это может привести к процедуре обращения взыскания, что в конечном итоге приведет к потере финансируемого имущества).
Детализация и распределение расходов, связанных с предоставлением кредита.
В случае кредита, выраженного в иностранной валюте, реквизиты и прямое упоминание об этом.

Какой тест я должен буду заполнить в нотариальной конторе?

Как указано в предыдущем вопросе, Закон 5/2019 обязывает нотариуса, который санкционирует акт материальной прозрачности, проверить, правильно ли будущий должник понял ипотечный кредит, который он/она вскоре оформит.

Для этого нотариус должен предоставить будущему должнику тест, в котором ему/ей будут заданы вопросы, касающиеся его/ее кредита(например, является ли он/она кредитом с фиксированной или переменной ставкой, знает ли он/она окомиссиях, оговоренных в его/ее контракте, знает ли он/она о последствиях непогашения кредита и т.д.), на которые должник должен ответить, поставив галочки в соответствующих ячейках в каждом случае.

Это испытание должно быть включено в качестве документа, прилагаемого к отчету о прозрачности материала для целей ведения учета.

Могу ли я задать нотариусу любые вопросы, касающиеся моей сделки?

Действительно, будущие должники и/или поручители или гаранты, помимо всей документальной информации, которую они получат, имеют право на получение экспертной консультации у нотариуса, чтобы они могли задать нотариусу любые сомнения, вопросы и аспекты, которые им неясны в отношении их сделки, на которые нотариус даст надлежащие ответы и объяснения, учитывая его детальное знание закона и рынка ипотеки.

Что произойдет, если нотариус определит, что требования материальной прозрачности, предусмотренные законом, не были выполнены?

В случае, если нотариус сочтет, что в сделке не были соблюдены требования Закона в сроки, указанные в предыдущих вопросах, или в случае, если будущий должник не явится к нотариусу в установленный законом срок для подписания акта о прозрачности материалов, это будет указано в акте, и сделка будет считаться заключенной, в этом случае предложенный публичный акт об ипотечном кредите не может быть заверен.

Какова стоимость закона о прозрачности материалов?

Закон 5/2019 определяет, что акт прозрачности материалов не имеет стоимости для клиента, так как в конечном итоге является предварительным шагом к оформлению ипотечного кредита, на который уже будет начисляться соответствующий нотариальный сбор.

Каким образом в моем кредитном договоре будет подтверждено, что акт о прозрачности материалов был предоставлен?

В целях проверки соблюдения принципа материальной прозрачности и наличия ранее выданного акта прозрачности закон требует, чтобы нотариус, заверяя акт ипотечного кредитования, прямо ссылался на ранее выданный акт материальной прозрачности (указывая его номер и дату протокола), в противном случае акт не может быть выдан или зарегистрирован в земельной книге.

Где я могу найти соответствующие нормативные акты?

Для получения подробной информации о регулировании закона о прозрачности материалов, см. статьи 14 и последующие Закона 5/2019 от 15 марта о кредитных договорах на недвижимость.

Шаг 6

Записаться на прием



Я отвечаю требованиям и хочу записаться на прием

Продолжить

