Что такое сертификат пригодности здания?

Общие цели и рамки политики

Как известно, право на жилье является правом, признанным самой Конституцией Испании, статья 47 которой, признавая его в качестве руководящего принципа социальной и экономической политики, устанавливает, что все испанцы имеют право на достойное и достаточное жилье. Исходя из этого, и принимая во внимание распределение полномочий, установленное в Титуле VIII Карты Магната, автономные сообщества имеют возможность брать на себя полномочия в жилищных вопросах, которые действительно были взяты на себя в случае Каталонии, как установлено в Статье 137 ее Статута Автономии, где говорится, что Женералитат Каталонии имеет исключительные полномочия в жилищных вопросах и, в частности, в отношении инспекции и контроля жилья, все в соответствии с социальными потребностями и территориальным балансом.

Изложив нормативные основы данного вопроса, необходимо упомянуть статью 30 Каталонского закона 18/2007 от 28 декабря о праве на жилье, которая устанавливает, что собственники (а не администрация) обязаны сохранять и восстанавливать жилье, чтобы оно находилось в состоянии эффективного и адекватного использования.

В связи с вышеизложенным, целью данной статьи является разработка всего того, что необходимо знать будущим покупателям и продавцам жилья в отношении Технического осмотра жилых зданий, а также Сертификата пригодности, документа, связанного с этим осмотром, вручение которого покупателю будет необходимо для осуществления сделки купли-продажи.

В любом случае, следует помнить, что представленная ниже информация относится к жилым помещениям, расположенным в автономном сообществе Каталония, поэтому, если передаваемое жилье находится в другом сообществе, следует обратиться к соответствующим нормативным актам автономного сообщества.

Что такое техническое обследование жилых зданий?

Технический осмотр жилых зданий (известный под аббревиатурой ITE на каталонском языке) - это осмотр здания или жилища компетентным профессиональным техником с целью оценки его сохранности, все от имени владельца недвижимости. Таким образом, целью технического осмотра здания является определение состояния здания на момент проведения осмотра, а также ориентирование владельцев на действия, которые необходимо предпринять для выполнения их обязанности по сохранению, поддержанию и восстановлению, при этом ни в коем случае его целью не является обнаружение скрытых дефектов в конструкции. В связи с вышеизложенным, при необходимости проведения технического осмотра здания, владельцы должны связаться с техником, квалифицированным для этой цели, заплатить оговоренную плату, после чего техник выедет на объект для выполнения описанной задачи.

Кто может проводить техническое обследование здания?

Эта работа может выполняться только техническим персоналом, имеющим соответствующую квалификацию, что относится к проектировщикам, руководителям проектов или менеджерам по выполнению проектов, в соответствии с положениями Закона 38/1999 от 5 ноября о строительных нормах и правилах.

Кто должен найти и оплатить технического специалиста для проведения технического осмотра здания?

Владельцы недвижимости или здания должны сами найти квалифицированного специалиста из числа тех, кто представлен на рынке, а также оплатить оговоренные сторонами услуги.

Когда техническое обследование здания является обязательным?

В соответствии с положениями Приложения к Постановлению Департамента территории и устойчивого развития 67/2015 от 5 мая о поощрении обязанности сохранения, поддержания и восстановления жилых зданий, посредством технических осмотров и строительной книги, все здания в обязательном порядке должны пройти технический осмотр до достижения ими 45-летнего возраста. Поскольку это постановление было утверждено в 2015 году, оно установило постепенный переходный период для его реализации, который заканчивается 31 декабря 2020 года, так что после этой даты все здания, будь то многоквартирные или односемейные жилые дома, возраст которых превышает 45 лет, должны пройти этот технический осмотр здания.

Как будет выполнять свою работу нанятый специалист?

После заключения договора с выбранным нами квалифицированным техником, он/она посетит объект недвижимости и проведет визуальный осмотр объекта (всех элементов, установленных правилами), после чего, собрав всю информацию, он/она приступит к составлению так называемого отчета о техническом осмотре.

Данный специалист, действуя в соответствии с принципами беспристрастности, объективности, независимости и правдивости, выдает этот документ, составленный в соответствии со стандартизированным образцом, утвержденным "Агентством жилищного строительства Каталонии", который должен содержать, как минимум, следующие основные данные:

• Идентификация здания.
• Определение технического персонала.
• Общие характеристики здания.
• Состояние сохранности здания, с особым вниманием к детализации любых обнаруженных недостатков, а также их квалификации (подробно будет рассмотрено позже).

Кроме того, отчет в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

• Необходимые рекомендации для облегчения ознакомления владельцев с действиями, которые необходимы для правильного обслуживания здания.
• Технические рекомендации по повышению устойчивости и экологической эффективности жилья.
• Оценка основных условий всеобщей доступности и недискриминации для людей с ограниченными возможностями.

Таким образом, имея всю эту информацию, техник подготовит отчет о техническом осмотре для владельцев недвижимости, которые должны помнить, что отчет действителен в течение 4 месяцев, в течение которых они должны представить его в компетентную региональную администрацию, чтобы получить сертификат пригодности, который будет документом, необходимым для оформления купли-продажи.

Что произойдет, если техник в ходе проверки обнаружит дефекты консервации в жилище?

В случае, если нанятый по договору техник обнаружит дефекты в обслуживании здания, которые технически называются недостатками, он должен описать их и определить их важность, т.е. оценить их по следующей шкале:

• Очень серьезные недостатки - это такие недостатки, которые в силу своего масштаба и серьезности представляют неминуемый и общий риск для стабильности здания или безопасности людей и имущества, и которые требуют немедленного вмешательства для их устранения или, если это невозможно, освобождения здания и объявления его разрушения.
• Серьезные недостатки - это такие недостатки, которые в силу своей распространенности представляют непосредственный риск для стабильности или безопасности определенных элементов здания или серьезные проблемы со здоровьем, и которые представляют риск для безопасности людей и имущества, требуя первоначального вмешательства в виде предупредительных мер для их исправления, а также последующего выполнения ремонтных работ.
• Крупные недостатки - это такие недостатки, которые, хотя и не представляют непосредственного риска для стабильности здания или безопасности людей и имущества, влияют на его здоровье и функционирование, поскольку представляют собой процесс постепенной потери основных характеристик. В этих случаях потребуется корректирующее вмешательство.
• Незначительные недостатки - это те, которые нельзя отнести к предыдущим случаям, и которые требуют профилактических или корректирующих работ по обслуживанию, чтобы избежать усугубления ситуации.

В любом случае, при обнаружении серьезных или очень серьезных недостатков, нанятый техник должен немедленно уведомить как владельца, так и городской совет, на территории которого находится объект, чтобы незамедлительно принять превентивные меры предосторожности.

Какие дальнейшие обязательства будут у владельцев?

После того, как нанятый по контракту технический специалист передаст свой технический отчет владельцам, они обязаны выполнить следующие действия:

• Представить непосредственно или через уполномоченного представителя акт технического осмотра в компетентную администрацию, т.е. в "Agència de l'Habitatge de Catalunya", для внесения его в публичный реестр.
• Немедленно и срочно осуществить принятие мер предосторожности, если они уместны и еще не были осуществлены.
• Утвердить в течение одного года программу восстановления жилого помещения или здания в случае обнаружения недостатков, требующих проведения ремонтных работ.
• При необходимости предоставить администрации всю документацию, связанную с этим вопросом, в случае получения соответствующего запроса.

Чтотакое сертификат компетентности?

Сертификат пригодности - это документ, выдаваемый государственной администрацией, в котором в свете отчета о техническом осмотре определяется, пригодно ли здание или жилище для использования в качестве жилища. Для его получения владельцы дома или здания, получив акт технического осмотра здания, выданный нанятым техником, должны подать его вместе с заявлением о выдаче сертификата пригодности в Агентство по жилищному строительству Каталонии (Agència de l'Habitatge de Catalunya), что можно сделать в режиме онлайн (ЗДЕСЬ). После этого компетентная администрация оценит всю предоставленную документацию и, с учетом этого, в течение 3 месяцев выдаст сертификат пригодности со следующим результатом:

• Подходит, если здание не имеет недостатков или имеет лишь незначительные недостатки.
• Временно пригодно, если здание имеет недостатки, классифицированные как основные.
• Предупредительная пригодность, если здание имеет недостатки, классифицированные как серьезные или очень серьезные, в случае, если они были временно устранены благодаря уже принятым предупредительным мерам.
• Или, в противном случае, в качестве решения об отказе в пригодности, если здание имеет недостатки, классифицируемые как серьезные или очень серьезные без учета принятых мер предосторожности.

Необходимо также знать, что в этом вопросе действует принцип позитивного административного молчания, так что если по истечении этих 3 месяцев мы не получили прямого решения от администрации, то можно считать, что сертификат пригодности был выдан.

Как долго действует сертификат компетентности?

В соответствии с действующими нормами, срок его действия будет зависеть от наличия или отсутствия недостатков в жилище или здании. Поэтому:

• Если здание не имеет недостатков или имеет незначительные недостатки, он действителен в течение 10 лет.
• Если здание имеет существенные недостатки, он действителен в течение 6 лет при условии проведения технической проверки квалифицированным специалистом каждые два года.
• Если здание имеет серьезные или очень серьезные недостатки, но были приняты необходимые временные меры по снижению риска, сертификат действителен в течение 3 лет, при условии, что технические инспекции, предусмотренные в сертификате, проводятся в течение срока, установленного в сертификате (или, в противном случае, каждые 12 месяцев) с целью проверки того, что меры, принятые в здании, поддерживаются в хорошем состоянии.

Насколько важно получить сертификат пригодности для покупки и продажи недвижимости?

Теперь, когда все соответствующие элементы, касающиеся технического осмотра, отчета о техническом осмотре и сертификата пригодности, разобраны, пришло время понять их важность в контексте сделок купли-продажи недвижимости, поскольку, в соответствии с действующими нормами, при передаче жилья inter vivos (т.е. при купле-продаже) продавец обязан предоставить покупателю копию отчета о техническом осмотре и сертификата пригодности. Аналогичным образом, в случае, если сертификат был получен путем положительного административного молчания, или в случае, если не удалось получить сертификат пригодности из-за серьезных или очень серьезных недостатков в здании без выполнения предложенных мер предосторожности, продавец, помимо уведомления об этом, должен предоставить покупателю копию отчета о техническом осмотре здания с аккредитацией даты представления в Администрацию автономного сообщества.

Можно ли оформить договор купли-продажи без предоставления сертификата пригодности?

Действительно, действующие нормативные акты предусматривают исключительную возможность того, что в случае, если продавец не может иметь сертификат пригодности по должным образом обоснованным причинам, покупатель может прямо освободить продавца от предоставления этого документа. Однако, учитывая важность данного вопроса, в случае, если жилье обязано пройти технический осмотр, учитывая его возраст, принимая во внимание актуальность данного вопроса, не представляется весьма целесообразным для покупателя соглашаться на данное освобождение.

Что произойдет, если технический осмотр здания не будет проведен?

В случае, если владелец, обязанный предоставить свой дом для технического осмотра, не делает этого, на него могут быть наложены принудительные штрафы (которые могут достигать 50% от стоимости работ по сохранению, которые должны быть выполнены) или санкции, предусмотренные каталонским законом 18/2007 о праве на жилье, которые могут варьироваться от минимальных 3 000 евро (в случае незначительных нарушений) до максимальных 900 000 евро в случае очень серьезных нарушений. Поэтому, несомненно, настоятельно рекомендуется, чтобы все владельцы, которые обязаны представить свои дома на технический осмотр, сделали это, поскольку это защищает их безопасность, безопасность их соседей, а также их имущество.