Справка о задолженности с общностью собственников

Учитывая дефицит имеющейся земли, а также ее высокую стоимость, в течение многих десятилетий преобладающей моделью городского строительства, по крайней мере, в крупных и средних городах, было строительство больших многоквартирных зданий, в которых в рамках одной строительной единицы (здания) создается несколько независимых жилищ, принадлежащих разным владельцам.

Итак, действительно, как может видеть любой наблюдатель, в большинстве городов существуют тысячи многоквартирных домов, в которых находится множество самостоятельных жилищ (десятки, а то и сотни) с разными собственниками.

• Помимо этого более распространенного сценария, существуют и другие виды горизонтальной недвижимости, например, так называемая горизонтальная недвижимость, лежащая плашмя, которая соответствует комплексам независимых жилищ, имеющих общие зоны (такие как гаражи, сады или места для купания).

Однако, что вполне логично, эти здания, содержащие множество независимых жилищ, имеют ряд общих элементов, которыми необходимо управлять, поддерживать и, конечно, оплачивать финансово (подумайте о повторяющихся услугах и расходах, таких как освещение лестницы, коммунальная вода, лифт, портье (если таковой имеется) или даже о чрезвычайных расходах на ремонт этих общих элементов, таких как повреждение крыши или фасада здания).

Таким образом, когда владелец приобретает недвижимость, на которую распространяется режим горизонтальной собственности, он/она принимает на себя обязательство участвовать в поддержке обычных и чрезвычайных расходов, возникающих в указанных общих элементах, обычно путем ежемесячной оплаты коммунального взноса (размер которого зависит от количества общих элементов, но обычно составляет 50-100 евро в обычном здании без эксклюзивных услуг) и, при необходимости, путем оплаты так называемых "деррамасов", в случае чрезвычайных расходов, внимание к которым необходимо.

В связи с вышесказанным, в данной статье мы попытаемся объяснить, какие аспекты должен учитывать будущий покупатель недвижимости, на которую распространяется режим горизонтальной собственности, в отношении этих расходов сообщества собственников, чтобы иметь возможность адекватно защитить свои права и активы. В любом случае, следует помнить, что эталонным стандартом в этом вопросе является Закон 49/1960 от 21 июля о горизонтальной собственности.

Что такое горизонтальное свойство?

С юридической точки зрения, горизонтальная собственность является одной из форм так называемой общности имущества, регулируемой статьей 396 Гражданского кодекса и развитой вышеупомянутым Законом 49/1960 от 21 июля о горизонтальной собственности. Таким образом, в соответствии с вышеупомянутой статьей 396 Гражданского кодекса, эта система совместной собственности на общие элементы здания, которую мы обычно называем "сообществом собственников", будет создана в тех случаях, когда, хотя здание существует, в нем есть различные квартиры или помещения, которые могут использоваться независимо друг от друга и которые являются предметом отдельной собственности (т.е. каждое из жилищ принадлежит различным соседям).

Таким образом, в этих случаях возникает право совместной собственности (между всеми соседями, владеющими каждой из квартир или помещений) на общие элементы здания, необходимые для его надлежащего использования и пользования, такие как земля, свес, фундамент и крыша, конструктивные элементы (такие как колонны, балки, перекрытия, несущие стены), фасады, внешняя облицовка террас, балконов и окон, элементы ограждения здания, дверные проемы, лестничные пролеты, коридоры и переходы, стены, приямки и дворы, которые могут существовать, лифты, баки и счетчики или другие службы здания, лифты, установки, воздуховоды и каналы, которые могут существовать, лифты, установки, трубы и другие службы здания, установки и службы здания, лестницы, дверные проемы, коридоры и проходы, стены, приямки и дворы, которые могут существовать, лифты, резервуары и счетчики или другие службы здания, подъемники, установки, трубы и каналы для дренажа и для подачи воды, газа или электричества, системы вентиляции или дымоудаления, противопожарные системы, электронные системы входа в дверь, системы безопасности здания, телекоммуникационные системы и т.д.

Что означает владение недвижимостью в режиме кондоминиума?

Если вы хотите приобрести недвижимость, на которую распространяется горизонтальный режим собственности, например, квартиру в здании, это означает, что мы, как собственники, имеем единственное и исключительное право собственности на нашу конкретную квартиру, то есть на ограниченное пространство в здании, которое подлежит самостоятельному использованию и имеет архитектурные элементы и всевозможные удобства, позволяющие развивать жизнь любого человека (например, спальня, кухня, ванная комната и т.д.).

Кроме того, как уже было указано, поскольку этот дом расположен рядом с другими домами в здании, приобретение его в собственность также подразумевает совместное владение, вместе с другими владельцами других домов и помещений, всеми общими элементами и услугами здания, которые должны будут управляться и поддерживаться совместно.

Для этого каждой квартире будет назначена доля в этих общих элементах (т.е. процент), которая будет определяться в зависимости от стоимости недвижимости. Эта квота позволит определить долю, которую каждый владелец должен иметь в сборах (или, если применимо, прибыли), производимых сообществом.

Каковы правила, регулирующие деятельность ассоциации домовладельцев?

В широком смысле, сообщество собственников регулируется всеми обязательствами, вытекающими из законов и правил, применимых в каждом конкретном случае. Помимо этого, сообщество собственников создается как таковое посредством так называемого "título constitutivo", то есть посредством акта горизонтального разделения, то есть публичного документа, посредством которого недвижимость делится на каждую из независимых квартир или помещений, из которых она состоит.

• В этом учредительном титуле, помимо описания недвижимости в целом, каждому из независимых жилых помещений будет присвоен соответствующий номер (1-1-е, 1-2-е и т.д.), и каждое из них будет подробно описано с указанием его границ, этажа и пристроек, если таковые имеются (например, гараж, чердак или подвал).
• Кроме того, в акте горизонтального раздела будет установлена квота участия, соответствующая каждому жилью или помещению, принимая за основу полезную площадь каждого из них по отношению к общей площади недвижимости. Эта квота участия очень важна, так как каждый владелец должен будет пропорционально участвовать в обычных и чрезвычайных расходах, производимых в сообществе.
• В уставе товарищества можно также установить правила использования или назначения жилья, его администрации и управления или его сохранения, составив для этого частный устав (отсюда так называемые "уставы товариществ собственников жилья").

Помимо этого, a posteriori, для регулирования деталей сосуществования и использования общих услуг, собственники могут установить внутренние правила (например, часы купания в общем бассейне), которые будут обязательны для всех собственников.

Какие финансовые обязательства имеет владелец недвижимости?

Логично, что управление и использование общих территорий сообщества собственников порождает ряд обычных расходов (освещение лестниц, обслуживание лифтов, уборка, обслуживание других общих элементов, которые могут существовать, например, садов или бассейнов), которые должны нести все собственники жилья, входящего в сообщество. В связи с этим, как уже было указано, каждая квартира или участок должны оплачивать эти расходы пропорционально своей доле участия, так что если, например, доля участия квартиры составляет 10%, она должна будет оплатить 10% от обычных и чрезвычайных расходов, произведенных в собственности.

Что происходит, если владелец недвижимости не платит свою долю обычных накладных расходов?

Логично, что если кто-то из владельцев одной из квартир сообщества не платит ежемесячные взносы, возникает долг в пользу сообщества, который может быть взыскан, в первую очередь, внесудебным путем, а в случае неудачи - судебным путем, посредством соответствующего иска о взыскании суммы. С этой целью и для защиты кредита общества против неплательщика закон устанавливает, что эти невыплаченные суммы (в частности, все, что причитается за текущий год и три предыдущих года) рассматриваются как привилегированный или льготный кредит, так что при ликвидации активов и обязательств должника выплата этого долга будет произведена до выплаты других долгов, которые могут быть у неплательщика (например, страховых, ипотечных кредитов или других кредитов, превентивно зарегистрированных в земельной книге).

Что произойдет, если владелец, имеющий задолженность по обычным коммунальным платежам, продаст недвижимость?

В этом случае закон устанавливает, что новый покупатель (даже если его купля-продажа уже зарегистрирована в земельном кадастре) отвечает самим имуществом за существующие долги перед сообществом собственников в части оплаты общих расходов (т.е. ежемесячных коммунальных платежей), в отношении невыплаченных сумм, соответствующих текущему году и трем предыдущим календарным годам. Таким образом, покупатель недвижимости может столкнуться с неприятным сюрпризом, что при покупке недвижимости предыдущий владелец имел долг перед обществом, за который будет отвечать купленная недвижимость, поэтому, если он хочет избежать возможного ареста имущества, у него не будет другого выбора, кроме как погасить долг, образовавшийся у продавца.

Как покупатель может избежать неприятных сюрпризов, связанных с долгами перед ассоциацией домовладельцев?

Чтобы избежать этих неприятных сюрпризов, Закон о горизонтальной собственности устанавливает, что в договоре купли-продажи продавец должен заявить, что он своевременно оплачивает общие расходы сообщества собственников. Для этого, помимо устного заявления, он должен предоставить справку, выданную секретарем сообщества, с одобрения его президента, с подробным описанием состояния долгов данного имущества перед сообществом собственников. Поэтому, если в этом сертификате указано, что владелец исправно вносит платежи, проблем не возникнет, тогда как при наличии неоплаченного долга покупатель может остановить сделку до его погашения нынешним владельцем или, в случае необходимости, договориться с продавцом об удержании части продажной цены для погашения существующего долга.

Является ли обязательным предоставление данной справки о состоянии задолженности перед обществом?

Действительно, предоставление этого документа будет обязательным, без него невозможно оформить акт купли-продажи, как это предусмотрено законом. Однако, если покупатель прямо освобождает продавца от предоставления этого документа (что не очень желательно ввиду связанных с этим рисков, как описано выше), сделка купли-продажи все равно может быть подписана.

Как можно получить этот сертификат об общинных долгах?

В большинстве населенных пунктов принято нанимать управляющего недвижимостью, который выполняет функции секретаря. В этих случаях продавцу следует обратиться к администратору недвижимости, чтобы он составил и подписал сертификат, после чего необходимо получить одобрение президента, чтобы документ соответствовал всем необходимым требованиям. Следует также отметить, что законом установлен срок в 7 дней для выдачи данного документа.

Что касается чрезвычайных расходов или накладных расходов?

В дополнение к долгам, возникающим в связи с общими расходами на содержание сообщества, возможно, что в течение срока эксплуатации здания могут быть повреждены некоторые из его общих элементов (фасады, крыши и т.д.), что обязывает владельцев утвердить чрезвычайные расходы на их ремонт. Таким образом, в случае, если эти чрезвычайные расходы были одобрены сообществом, но владелец не оплатил их, новый покупатель может столкнуться с проблемой выплаты взноса, соответствующего расходам, одобренным, когда он не был владельцем, поскольку это установлено в ст. 17 Закона о горизонтальной собственности, где говорится, что взносы на оплату улучшений, произведенных или подлежащих произведению в отношении имущества, выплачиваются владельцем в момент выплаты сумм, затронутых оплатой этих улучшений.

Во избежание неприятных сюрпризов покупателю рекомендуется потребовать, чтобы в справке о коммунальных долгах также содержалась ссылка на любые неоплаченные коммунальные сборы или чрезвычайные расходы.

Должен ли продавец принимать во внимание какие-либо дополнительные вопросы?

Действительно, Закон о горизонтальной собственности обязывает продавца уведомить секретаря общины о продаже, иначе продавец будет нести солидарную ответственность за долги перед общиной, которые, в случае необходимости, будут созданы новым владельцем, без ущерба для права регресса, которое впоследствии может быть использовано против нынешнего владельца для возмещения уплаченных сумм.