Суброгация кредитора

На практике может случиться так, что между организациями, участвующими в сделке, возникают споры по поводу суммы задолженности, или что текущая организация-кредитор, чтобы не потерять клиента, занимает обструкционистскую позицию (например, не выдает справку о непогашенной задолженности, отказывается выплачивать переведенную сумму, поскольку не согласна с точной цифрой и т.д.).

В этих случаях нормативные акты, регулирующие данный вопрос, устанавливая позицию, благоприятствующую суброгации, определяют следующее:

• Ни в коем случае текущий кредитор не имеет права отказать в выплате.
• В случае, если текущее учреждение-кредитор не передало сертификат (и поэтому новое учреждение не может рассчитать сумму, подлежащую выплате) или последнее отказывается принять платеж по какой-либо причине, новому учреждению-суброгатору достаточно рассчитать причитающуюся сумму, под свою ответственность и принимая на себя последствия своей ошибки, которая не будет передана должнику, и, заявив об этом, передать эту сумму нотариусу, уполномоченному на акт суброгации, в распоряжение учреждения-кредитора.
  
  В этих случаях нотариус уведомляет учреждение-кредитор ex officio, отправляя заверенную копию акта суброгации, и учреждение-кредитор может заявить о его неправильности в течение следующих восьми дней, в этом случае между банками будет начата судебная процедура для урегулирования конфликта (что не повлияет на суброгацию, которая уже вступила в силу).

Это действительно возможно, поскольку плата за смену кредитора - это плата, которую может взимать финансовое учреждение, первоначально предоставившее нам кредит, если задним числом мы решим сменить банк или сберегательную кассу и перевести наш кредит в другое учреждение, предлагающее лучшие условия (будь то процентная ставка, срок погашения, предоставленный капитал и т.д.).

Разумеется, это возможно и законно, если данная комиссия и ее возможные размеры были предварительно оговорены в кредитном договоре, а также соблюдены все требования прозрачности и недобросовестности данного пункта договора, а также максимальные ограничения, установленные законом.

В соответствии со статьей 3 Закона 2/1994, при суброгации ипотечного кредита в связи со сменой кредитора, если ипотечный кредит относится к переменной ставке, могут взиматься следующие сборы:

• Если комиссия не была согласована, комиссия не может взиматься.
• Если была согласована комиссия в размере менее 1%, выплачивается та же сумма.
• Если была согласована комиссия в размере более 1%, выплате подлежит только 1%, если только финансовое учреждение не докажет наличие финансовых потерь, в этом случае оно также может заявить об этих потерях.
  

Несмотря на вышесказанное, необходимо учитывать, что если Закон 5/2019 от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость, применим к конкретному случаю (т.е. в случае с домом, приобретенным индивидуальным должником для проживания), если суброгация кредитора влечет за собой замену переменной ставки на фиксированную ставку на оставшийся срок кредита, законодатель установил специальное правило, которое заключается в следующем:

• Если суброгация происходит в течение первых трех лет жизни кредита, компенсация не может превышать финансовые потери, которые может понести кредитор, с ограничением в 0,05 процента от капитала, погашенного досрочно.
• Если суброгация происходит после первых трех лет жизни кредита, кредитор не может требовать никаких комиссионных.

В принципе, закон (статья 4 Закона 2/1994) предусматривает, что суброгация кредитора может повлиять только на процентную ставку или срок кредита.

Однако в случае, если кредитором является кредитное учреждение, признанное таковым в соответствии с действующим законодательством, например, банки, сберегательные кассы и т.д., суброгация кредитора, если она согласована, может также повлиять на увеличение или уменьшение непогашенного капитала или на другие дополнительные аспекты, такие как система амортизации, финансовые условия или даже предоставление или изменение личных гарантий.

Действительно, помимо оформления соответствующего публичного акта, необходимо будет зарегистрировать его в Земельной книге, поскольку это требуется по закону для того, чтобы он имел силу в отношении третьих лиц. 

Для этого в предельном примечании указывается личность нового юридического лица, суброгированного к правам кредитора, а также новые согласованные условия процентной ставки, срока и т.д.

К счастью, налоговые издержки отсутствуют, поскольку статья 7 Закона 2/1994 о налоговых льготах устанавливает, что"акт, документирующий сделку суброгации, будет освобожден от постепенного действия "Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales" (Документированные правовые акты о нотариальных документах).