Это нотариальный документ, с помощью которого владелец недвижимости, приобретенной с помощью кредита с ипотечной гарантией, решает сменить финансовое учреждение и таким образом передать свой ипотечный кредит другому банку или сберегательной кассе, которые предлагают ему лучшие условия, будь то процентная ставка, срок погашения или любые другие оговоренные условия.
С вступлением в силу 16 июня 2019 года Закона 5/2019 о кредитном договоре на недвижимость, представляется очевидным , что расходы по оформлению суброгации ипотечного кредита должен взять на себя новый банк. Приведенный ниже калькулятор позволяет банку заранее точно знать, каковы будут эти нотариальные и регистрационные расходы. В этом калькуляторе параметризированы как нотариальные, так и регистрационные сборы. С фискальной точки зрения, общее правило заключается в том, что смена ипотечного кредита на другой банк не облагается гербовым сбором (при условии, что новый банк не увеличивает сумму первоначального кредита).
Суброгация кредитора по ипотечному кредиту - это операция, в силу которой владелец недвижимости, приобретенной за счет кредита с ипотечной гарантией, передает свой кредит другому финансовому субъекту, отличному от того, который первоначально его выдал, поскольку этот другой банк или сберегательная касса предлагает ему более выгодные условия для его интересов, что и определяет эту смену субъекта.
Суброгация кредитора по кредиту, обеспеченному ипотекой, позволяет должнику сменить финансовое учреждение, так что деньги, которые первоначально были одолжены нам банком или сберегательным банком "А", теперь должны другому учреждению (назовем его "Б").
С помощью этой операции должник может получить более выгодные условия по своему кредиту, так как возможно, что другая организация через некоторое время предложит лучшие условия, например, более низкую процентную ставку или более длительный период погашения, что означает, что ежемесячные выплаты по кредиту будут ниже, что, несомненно, может быть интересно для получения более высокого располагаемого дохода в настоящем.
Если я, как владелец дома, который я приобрел с помощью ипотечного кредита, который все еще не погашен, решу выбрать суброгацию кредитора и, таким образом, передать свой кредит другому банку или сберегательному банку, то произойдет следующее: эта новая организация одолжит мне деньги, которыми я погашу свой первоначальный кредит.
Таким образом, мой "новый банк" ссудит мне деньги, которыми я полностью погашу первоначальный кредит, заключенный с нашим "старым банком" при покупке дома, так что с этого момента у меня больше не будет долгов перед организацией, которая в свое время предоставила мне кредит на покупку дома, но теперь кредит должен быть погашен "новой организацией", которая суброгировала себя к позиции кредитора, то есть банку или сбербанку, который ссудил деньги.
Должник, намеревающийся оформить суброгацию кредитора, после достижения соглашения об условиях с новым кредитором должен действовать следующим образом:
Прежде всего, организация, желающая получить суброгацию, представит должнику обязательное предложение, содержащее финансовые условия нового ипотечного кредита. Вместе с обязательным предложением должник получит информационный документ о расходах по суброгации, включая максимальные законные пределы комиссии, взимаемой кредитором.
Если должник примет данное предложение, это будет означать его разрешение на то, чтобы предлагающее учреждение уведомило текущее учреждение-кредитор и потребовало от него в течение максимум семи календарных дней предоставить справку о сумме долга должника по ипотечному кредиту, к которому он должен быть суброгирован.
После вручения данного сертификата организация-кредитор имеет право отменить суброгацию, если в течение не более пятнадцати календарных дней с момента вручения сертификата она оформит с должником новацию ипотечного кредита.
В противном случае, для того чтобы суброгация была действительной, достаточно, чтобы суброгированное лицо заявило в том же акте, что оно выплатило кредитору сумму, зачтенную последним, за непогашенный капитал, проценты и комиссионные, начисленные и не выплаченные. В подтверждение этого к акту прилагается квитанция о проведенной для этого банковской операции.
Операция суброгации ипотечного кредитора будет оформлена посредством публичного акта, заверенного у нотариуса, в котором будут подробно описаны все новые условия договора, а также воля сторон на его заключение.
Аналогичным образом и с этой целью "новый субъект-кредитор" должен выплатить "старому субъекту" сумму задолженности, как указано в сертификате, выданном последним, и доказательство банковской операции, проведенной с этой целью, должно быть включено в выдаваемый акт, а также прямое заявление нового кредитора о том, что платеж был произведен старому кредитору.
Наконец, конечно, новый акт о суброгации кредитора должен быть правильно зарегистрирован в соответствующем земельном реестре, чтобы зафиксировать это изменение в залогодержателе.
На практике может случиться так, что между организациями, участвующими в сделке, возникают споры по поводу суммы задолженности, или что текущая организация-кредитор, чтобы не потерять клиента, занимает обструкционистскую позицию (например, не выдает справку о непогашенной задолженности, отказывается выплачивать переведенную сумму, поскольку не согласна с точной цифрой и т.д.).
В этих случаях нормативные акты, регулирующие данный вопрос, устанавливая позицию, благоприятствующую суброгации, определяют следующее:
Это действительно возможно, поскольку плата за смену кредитора - это плата, которую может взимать финансовое учреждение, первоначально предоставившее нам кредит, если задним числом мы решим сменить банк или сберегательную кассу и перевести наш кредит в другое учреждение, предлагающее лучшие условия (будь то процентная ставка, срок погашения, предоставленный капитал и т.д.).
Разумеется, это возможно и законно, если данная комиссия и ее возможные размеры были предварительно оговорены в кредитном договоре, а также соблюдены все требования прозрачности и недобросовестности данного пункта договора, а также максимальные ограничения, установленные законом.
В соответствии со статьей 3 Закона 2/1994, при суброгации ипотечного кредита в связи со сменой кредитора, если ипотечный кредит относится к переменной ставке, могут взиматься следующие сборы:
Несмотря на вышесказанное, необходимо учитывать, что если Закон 5/2019 от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость, применим к конкретному случаю (т.е. в случае с домом, приобретенным индивидуальным должником для проживания), если суброгация кредитора влечет за собой замену переменной ставки на фиксированную ставку на оставшийся срок кредита, законодатель установил специальное правило, которое заключается в следующем:
В принципе, закон (статья 4 Закона 2/1994) предусматривает, что суброгация кредитора может повлиять только на процентную ставку или срок кредита.
Однако в случае, если кредитором является кредитное учреждение, признанное таковым в соответствии с действующим законодательством, например, банки, сберегательные кассы и т.д., суброгация кредитора, если она согласована, может также повлиять на увеличение или уменьшение непогашенного капитала или на другие дополнительные аспекты, такие как система амортизации, финансовые условия или даже предоставление или изменение личных гарантий.
Действительно, помимо оформления соответствующего публичного акта, необходимо будет зарегистрировать его в Земельной книге, поскольку это требуется по закону для того, чтобы он имел силу в отношении третьих лиц.
Для этого в предельном примечании указывается личность нового юридического лица, суброгированного к правам кредитора, а также новые согласованные условия процентной ставки, срока и т.д.
К счастью, налоговые издержки отсутствуют, поскольку статья 7 Закона 2/1994 о налоговых льготах устанавливает, что"акт, документирующий сделку суброгации, будет освобожден от постепенного действия "Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales" (Документированные правовые акты о нотариальных документах).
Документ, выданный нашим действующим банком или сбербанком, подтверждающий сумму, которая на данный момент является задолженностью по ипотечному кредиту и которая, следовательно, должна быть выплачена вам, чтобы суброгация была осуществлена.
В случае, если праводателем является компания, необходимо также предоставить заверенную подлинную копию:
a) Учредительного договора (и, если применимо, последующих документов, вносящих изменения в него, например, изменение названия компании, зарегистрированного офиса и т.д.).
b) Документа о назначении представителя компании (например, документа о назначении единственного директора компании в качестве такового).
c) Документ о подтверждении бенефициарной собственности (документ, идентифицирующий физическое лицо, которое, если применимо, владеет более 25% уставного капитала компании).
В любом случае, нотариальная контора также проведет телематическую консультацию Регистра компаний, чтобы убедиться, что вся предоставленная информация является правильной, актуальной и действующей.
Подлинная копия документа о праве собственности на недвижимость (например, договор купли-продажи, договор дарения, договор о принятии наследства и т.д.).
Подлинная копия оригинала закладной, подлежащей суброгации.
Представитель нового кредитора должен обязательно предъявить свой DNI в нотариальной конторе. В случае иностранца потребуется паспорт и соответствующий NIE.
Представитель финансового учреждения должен предоставить заверенную копию своей доверенности, подтверждающую его легитимность и способность представлять Банк или Сберегательный банк в данной юридической сделке.
Документ (подтверждение перевода, ксерокопия банковского чека и т.д.), доказывающий, что причитающаяся сумма была выплачена нашему текущему финансовому учреждению.