Досрочное аннулирование ипотеки и финансовые потери. Это великое неизвестное

На прошлой неделе, после практической консультации по реальному делу, поднятому клиентом моей нотариальной конторы, я заметил, что на ежедневном испанском ипотечном рынке большинству должников, даже обладающих финансовыми знаниями, очень сложно правильно понять ключевые понятия и переменные, которые определяют, должны ли они при досрочном аннулировании ипотеки (полном или частичном) выплатить финансовому учреждению некую комиссию или компенсацию за ущерб, который может повлечь за собой такое аннулирование. 

Поэтому в данной статье, используя традиционную систему "вопрос - короткий ответ", я намерен внести свой скромный вклад в эту тему, чтобы помочь клиентам и пользователям правильно понять эти понятия и, в свете этого, иметь возможность направлять их в принятии наилучших возможных решений для их активов и интересов.

Узнайте обо всех юридических аспектах, которые необходимо учитывать в связи с понятием финансовых потерь - важнейшим элементом, который необходимо знать, если при досрочном погашении ипотеки, полном или частичном, вам придется выплачивать какие-либо комиссии или компенсации своему финансовому учреждению.

Как обычно выплачивается ипотечный кредит?

Как известно, для приобретения жилья, учитывая нынешнюю стоимость недвижимости в Испании, семьям приходится брать большие суммы денег, чтобы позволить себе покупку квартиры или дома, который станет их домом, кто знает, может быть, даже на всю оставшуюся жизнь.

Следовательно, когда большинство людей покупают дом, мы прибегаем к финансированию со стороны финансового учреждения, которое одалживает нам большую сумму денег, чтобы мы могли оплатить оговоренную цену покупки.

Этот кредит, учитывая его большую сумму, должен погашаться в течение длительного периода времени, обычно ежемесячными платежами в течение 15, 20, 25 или 30 лет, до полного погашения основного долга вместе с оговоренными процентами.

Какова таблица амортизации ипотечного кредита?

Как мы только что видели в предыдущем вопросе, для выполнения всех этих расчетов необходимо использовать сложные финансовые математические формулы, которые не под силу большинству банковских клиентов и пользователей. Поэтому, чтобы гарантировать должную защиту должника, действующее законодательство устанавливает, что наш банк, когда мы берем ипотечный кредит, среди прочего, должен предоставить нам амортизационную таблицу, то есть таблицу с подробным описанием всех платежей, которые мы должны будем делать в течение всего срока действия запрашиваемого кредита, а также суммы, которые мы будем должны финансовому учреждению в любой момент времени.

‍

Это, несомненно, очень полезный документ для должника, так как он позволяет нам всегда знать, сколько мы будем должны банку, тем самым помогая нам планировать настоящие и будущие финансовые потребности нашей семьи.

Следует также отметить, что если в нашем распоряжении нет этой амортизационной таблицы, мы можем в любое время запросить ее у нашего банка, который должен ее предоставить, или, в противном случае, если у нас есть базовые знания финансовой математики, мы можем загрузить из поисковой системы Интернета шаблон Excel с амортизационной таблицей, который, после заполнения его основными переменными нашего кредита (запрашиваемый капитал, процентная ставка и срок, в основном), мы можем получить.

Что такое досрочное аннулирование ипотечного кредита?

Как уже указывалось, обычная форма погашения ипотечного кредита заключается в его постепенной амортизации в течение длительного периода времени (например, 15, 20, 25 или 30 лет), пока должник не выплатит все взносы, которые он обязался внести.

Однако может случиться и так, что по какой-либо причине должник до окончания оговоренного срока кредита решает досрочно погасить кредит, то есть досрочно выплатить банку причитающиеся ему деньги. Это может произойти по многим причинам, например, если должник получает наследство и использует полученные деньги для погашения своих долгов, или если он продает заложенное имущество, а также во многих других случаях.

В этой связи необходимо также отметить, что такое досрочное аннулирование может быть полным или частичным, то есть может предусматривать возврат всех денег, причитающихся банку, или только их части. В данном случае:

Если я досрочно погашу ипотечный кредит, должен ли я буду выплатить банку какой-либо штраф или комиссию?

Действительно, если должник приступает к досрочному аннулированию или погашению кредита, полному или частичному, то должно быть соблюдено то, что было согласовано сторонами в кредитном договоре, таким образом, что если должник и его банк договорились при оформлении ипотечного кредита, что в случае досрочного аннулирования должник должен заплатить какую-то комиссию или штраф, то в таком случае это должно быть оплачено.

‍

Как мы видим, если бы вопрос был настолько простым, он не вызвал бы никаких проблем, но в действительности дело обстоит гораздо сложнее, поскольку мы должны не только учитывать то, о чем стороны договорились в кредитном договоре, но и принимать во внимание и применять существующие по этому вопросу нормативные акты, которые, как мы постараемся объяснить ниже, имеют большую техническую сложность.

Существует ли предел комиссии, которую банк может взимать за досрочное расторжение договора?

Действительно, в настоящее время действующее законодательство, регулирующее этот вопрос, т.е. Закон 5/2019 от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость, устанавливает ряд ограничений на компенсацию или комиссию за погашение или досрочное погашение, полное или частичное, которые будут разъяснены ниже.

Таким образом, по данному вопросу необходимо учитывать следующие вопросы, предусмотренные в четвертом и последующих пунктах статьи 23 Закона 5/2019:

‍

1.- КРЕДИТЫ С ПЕРЕМЕННОЙ СТАВКОЙ:

В кредитных договорах с переменной процентной ставкой (или с переменными траншами любого другого кредита) должник и банк могут договориться о компенсации или комиссии, которая выбирается между одним из следующих двух сценариев (который может быть только одним или другим): 

A.- Полное или частичное досрочное погашение кредита в течение первых 5 лет действия кредитного договора:

B.- Полное или частичное досрочное погашение кредита в течение первых 3 лет действия кредитного договора:

‍

2.- КРЕДИТЫ С ПЕРЕМЕННОЙ СТАВКОЙ, КОТОРЫЕ МЕНЯЮТСЯ НА КРЕДИТЫ С ФИКСИРОВАННОЙ СТАВКОЙ:

Если процентная ставка по кредиту меняется с переменной на фиксированную (технически это называется новация) или, если это применимо, меняется банк (технически это называется суброгация кредитора) и процентная ставка также меняется с переменной на фиксированную, можно договориться только о компенсации или комиссии за досрочное погашение:

‍

3.- КРЕДИТЫ С ФИКСИРОВАННОЙ СТАВКОЙ:

Наконец, в случае кредита с фиксированной ставкой (или в случае фиксированных траншей любого другого кредита), компенсация или комиссия в пользу кредитора может быть установлена по договору, с учетом следующих ограничений: 

A.- Полное или частичное досрочное погашение кредита в течение первых 10 лет действия кредитного договора:

B.- Полное или частичное досрочное погашение кредита за пределами первых 10 лет действия кредитного договора:

Что такое финансовые потери?

Как мы только что увидели, вся система компенсаций или комиссий, которые должник должен выплатить своему банку, если это применимо, в результате досрочного аннулирования (полного или частичного), зависит от того, понесет ли финансовое учреждение, одолжившее нам деньги, при таком досрочном аннулировании то, что закон называет финансовыми потерями.

Чтобыпонять эту концепцию финансовых потерь, необходимо проанализировать суть традиционного банковского бизнеса, т.е. так называемое финансовое посредничество, т.е. получение денег от вкладчиков (людей, которые имеют сбережения и хранят их в банке) в обмен на процентную ставку, и предоставление этих денег другим людям, которые в них нуждаются, в обмен на более высокую процентную ставку с целью получения прибыли за счет этой разницы, после оплаты своих структурных затрат, для вознаграждения своих акционеров и создания соответствующих резервов для покрытия возможной неплатежеспособности клиентов.

Как видно из этого основного порядка работы финансовых учреждений, ситуация будет оставаться равновесной до тех пор, пока должник выполняет свои обязательства и возвращает все деньги, взятые взаймы, в течение оговоренного срока, чтобы банк мог вернуть эти деньги и необходимые проценты, которые, в свою очередь, выплачиваются сберегателю, разместившему свои деньги в банке. 

С другой стороны, если по какой-либо причине, например, в случае досрочного аннулирования, банк получает возврат основной суммы долга, но только часть оговоренных процентов, он может понести финансовые потери, если с учетом конкретных рыночных обстоятельств, в условиях падения процентных ставок, он не сможет снова ссудить эти деньги другому должнику на условиях, делающих операцию жизнеспособной, так что, если эта ситуация станет всеобщей, банк объявит дефолт, поскольку он не сможет выплатить своим сберегателям деньги на условиях, делающих операцию жизнеспособной, Если эта ситуация станет всеобщей, банк объявит дефолт, поскольку не сможет вернуть своим вкладчикам суммы, которые они вложили в банк, и проценты, которые он обязался выплатить.

Таким образом, чтобы избежать подобной ситуации и, следовательно, угрозы для испанской финансовой системы, законодатель, осознавая эту реальность, разработал систему компенсаций или комиссий в случаях досрочного аннулирования ипотечного кредита, когда должник, в случае продолжения этого досрочного аннулирования, в результате состояния ипотечного рынка, создает или не создает финансовые потери для банка.

Сучетом вышесказанного можно утверждать, что, в общем, можно сгенерировать два сценария, которые будут определять наличие или отсутствие финансовых потерь:

А.- Если на момент досрочного расторжения договора рыночные процентные ставки выше, чем на момент оформления, банк не понесет финансовых потерь:

B.- Если на момент досрочного расторжения договора рыночные процентные ставки будут ниже, чем на момент оформления, банк понесет финансовые потери:

Как на практике рассчитываются финансовые потери?

Для того чтобы понять, имел ли место такой финансовый ущерб, необходимо принять во внимание критерий, установленный законодателем в восьмом разделе статьи 23 Закона 5/2019, который устанавливает, что финансовый ущерб, понесенный кредитором, будет рассчитываться пропорционально погашенному капиталу на основе отрицательной разницы между непогашенным капиталом на момент досрочного погашения и текущей рыночной стоимостью кредита. Соответственно:

‍

Для понимания этой формулы, короче говоря, необходимо привести объяснение, сделанное выше, в котором, как мы видели, речь идет о сравнении того, что ценнее, - деньги, которые банк получит сейчас, в настоящем, если ипотека будет погашена досрочно (которые банк сможет снова ссудить при нынешних условиях ипотечного рынка), или, наоборот, деньги, которые банк получил бы, если бы ипотека не была погашена, стоят больше (то есть, если текущая рыночная стоимость кредита выше) . Поэтому:

• Возвращенный капитал > текущей рыночной стоимости кредита -> нет финансовых потерь (так как банк может снова предоставить кредит под более высокий процент и получить большую прибыль)
• Capital reembolsado < valor presente de mercado -> si que habrá pérdida financiera (el banco dejará de ganar ese “valor futuro” que tenía previsto y no lo podrá recuperar porque los tipos de interés medios del mercado hipotecario actual son menores, con lo cual, incurrirá en una pérdida que es necesario compensar).

Тем не менее, для расчета этой другой переменной"текущей рыночной стоимости кредита" необходимо принять во внимание несколько вопросов:

Во-первых, что касается понятия"приведенная стоимость", необходимо помнить, что это термин, используемый в финансовой математике, который позволяет определить стоимость в настоящем времени определенной инвестиции, потоки или платежи которой накапливаются со временем, т.е. он позволяет оценить сейчас, в данный момент, стоимость денег, которых у нас нет сейчас, но которые мы получим в будущем, что именно так и происходит с ипотечным кредитом, с точки зрения банка, который дает деньги в долг.

При этом, что касается расчета этой"текущей рыночной стоимости кредита", мы должны снова принять во внимание положения вышеупомянутой статьи 23.8 Закона 5/2019, которая устанавливает, что текущая рыночная стоимость кредита рассчитывается следующим образом:

А.- ФОРМУЛА:

Сумма текущей стоимости непогашенных платежей до следующего сброса процентной ставки и текущей стоимости непогашенного основного долга, который останется на момент сброса процентной ставки при отсутствии досрочного погашения (учитывая, что эта вторая переменная в случае кредитов с фиксированной ставкой будет равна нулю).

Поэтому для расчета приведенной стоимости необходимо применить следующую формулу финансовой математики:

Где:

• c = взнос, уплаченный должником.
• i = применимая процентная ставка (как указано ниже).
• n = количество невыплаченных взносов.

B.- ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА:

Это рыночная ставка, действующая в течение оставшегося срока до следующего пересмотра. В договоре займа должен быть указан индекс или базовая процентная ставка, используемая для расчета рыночной стоимости, из числа тех, которые определяются министром экономики и предпринимательства.

В связи с этим положением необходимо будет учитывать положения Постановления EHA/2899/2011 от 28 октября, статья 28 которого гласит, что для целей расчета рыночной стоимости ипотечных кредитов необходимо будет учитывать положения Постановления EHA/2899/2011 от 28 октября, статья 28 которого гласит, что для целей расчета рыночной стоимости ипотечных кредитов:

• Ставки процентного свопа (IRS) на сроки 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 и 30 лет, которые наиболее точно соответствуют сроку кредита, оставшемуся от досрочного погашения до следующего пересмотра или даты погашения, рассматриваются в качестве базовой процентной ставки.
• И к этой процентной ставке применяется спред, который устанавливается как разница, существующая на момент заключения сделки между процентной ставкой по сделке и IRS на ближайший срок, на тот момент, до следующей даты пересмотра процентной ставки или до даты погашения сделки.

Итак, подведем итоги:

‍

Где:

• IRSa = текущий IRS, ближайший к сроку погашения.
• IRSb = IRS на момент исполнения, ближайший к сроку погашения.

Кроме того, об этой налоговой службе заинтересованным лицам следует знать следующее:

‍

Можно ли привести пример того, как на практике рассчитываются финансовые потери?

Конечно, как видно, все эти понятия даже для людей, получивших образование в области права и экономики, могут быть очень сложными для понимания, поэтому наиболее практичным и дидактичным будет привести пример, на котором вся ситуация будет понятна гораздо лучше.

Так, например, возникает следующая операция:

‍

В апреле 2021 года должник рассматривает возможность досрочного погашения своего ипотечного кредита, так как он получил наследство от умершего отца. В этом случае необходимо принять во внимание следующее:

Во-первых, необходимо ознакомиться с таблицей амортизации кредита, чтобы выяснить, сколько денег необходимо выплатить по состоянию на апрель 2021 года, что в данном конкретном случае составляет €165 106,50.

Таким образом, в связи с этим, чтобы узнать, должен ли должник выплатить комиссию или компенсацию своему банку, необходимо применить все формулы, указанные в предыдущем вопросе, следующим образом:

Прежде всего, мы должны четко понимать, что да:

‍

В данном конкретном случае:

‍

Таким образом, для того чтобы рассчитать текущая рыночная стоимость кредитамы должны будем выполнить следующую операцию:

Начнем, как мы уже указывали, с формулы, позволяющей рассчитать эту текущую или приведенную стоимость:

Что в конкретном случае означает:

Таким образом, применяя эти указанные значения к приведенной выше формуле, можно получить текущую стоимость:

В результате мы получаем, что приведенная стоимость этого кредита по состоянию на апрель 2021 года составляет 177.931,74€.

• На практике в Excel формула "=VA()" позволяет рассчитать текущую стоимость, указывая 3 упомянутые переменные (т.е. рассрочку, процентную ставку и срок).

Итак, если мы применим эту цифру к нашей формуле финансовых потерь, то увидим, как:

‍

Как уже говорилось выше, если погашаемый капитал меньше текущей рыночной стоимости кредита, т.е. если разница между погашаемым капиталом и текущей рыночной стоимостью кредита отрицательна, то банк несет финансовые потери, как в данном случае.Таким образом, с учетом проведенных операций, мы можем подтвердить, что в данной конкретной операции для банка существует финансовый ущерб, который должен быть компенсирован должником.

Итак, наконец, давайте вспомним, что клиент согласился на комиссию за досрочную отмену в размере 2% (максимальный предел, разрешенный правилами для сделок с фиксированной ставкой), что в данном конкретном случае означает, что клиент должен заплатить комиссию за досрочную отмену в размере 2% (максимальный предел, разрешенный правилами для сделок с фиксированной ставкой), что в данном конкретном случае означает, что клиент должен заплатить комиссию за досрочную отмену в размере 2%:

• Максимальное вознаграждение = капитал, подлежащий возврату * согласованное вознаграждение
• Максимальная комиссия = 165.106,50€ * 2%.
• Максимальная комиссия = 3.302,13€.

В связи с этим следует напомнить, что действующее правило гласит, что компенсация или комиссия в пользу кредитора не может превышать сумму финансовых потерь, которые может понести кредитор. не может превышать сумму финансовых потерь, которые может понести кредиторможет пострадать, при лимит в размере 2% от капитала, погашенного авансом.что означает, что в данном случае

• Финансовые потери = 12.825,24€.
• Комиссия 2% = 3.302,13€.

Следовательно, банк может взыскать со своего клиента максимум 3 302,13 евро, указанные выше, поскольку финансовые потери превышают эту сумму.3 302,13, так как финансовые потери превышают эту сумму.

Таким образом, если клиенту придется заплатить банку 3 302,13 евро за досрочное погашение, он должен оценить, стоит ли это полное досрочное погашение того, чтобы управлять своими активами.

‍

В надежде, что все эти объяснения и данный пример послужили иллюстрацией для читателя и помогли ему лучше понять все эти понятия, команда нотариальной конторы Jesús Benavides остается в распоряжении наших клиентов для разрешения любых сомнений и вопросов, которые могут возникнуть в отношении ипотечных операций, которые они хотят оформить в нашей нотариальной конторе .ЗДЕСЬ).