Я думаю о покупке или продаже арендованной недвижимости... какие права имеет арендатор?

12/3/2021

Время чтения:

Я думаю о покупке или продаже арендованной недвижимости... какие права имеет арендатор?

В этой статье вы найдете

Целью данной статьи является изложение всех тех вопросов, которые покупатель и продавец должны учитывать в случае, если передаваемое имущество сдается в аренду третьему лицу, поскольку в этом случае закон устанавливает специальный режим, который необходимо учитывать, с рядом прав в пользу арендатора, которые должны соблюдаться, чтобы продажа могла быть осуществлена надлежащим образом.

В этом случае, опять же, как обычно, я буду использовать в своем выступлении систему вопросов и кратких ответов, выделяя в любом случае наиболее значимые элементы, на которые следует обратить внимание, так что при желании вы сможете быстро ознакомиться со статьей, просто прочитав вопросы и выделенное жирным шрифтом.

Что такое аренда в целом?

В соответствии с положениями гражданского законодательства, по общему правилу, аренда - это договор, по которому одна сторона, именуемая арендодателем, как владелец актива, обязуется передать владение или пользование активом другому лицу, именуемому арендатором, на определенный срок и в обмен на определенное финансовое вознаграждение.

Так, например, если мы отправляемся в отпуск на несколько дней в другую страну, нам может понадобиться автомобиль для передвижения по местам, которые мы хотим посетить. Для этого мы арендуем автомобиль у компании по прокату автомобилей, чтобы компания, как владелец автомобиля, позволила нам использовать его в течение оговоренного периода (например, 4 дня) в обмен на плату (например, 250 евро), после чего мы должны будем вернуть автомобиль его владельцу.

Что такое аренда недвижимого имущества?

Как было отмечено в предыдущем вопросе, в Гражданском кодексе мы можем найти набор правил, которые регулируют договор аренды в целом, когда речь идет о любом виде имущества.

Однако, когда аренда относится к недвижимому имуществу, определение можно сделать еще более точным, указав, что аренда недвижимого имущества - это юридическая сделка, при которой владелец недвижимого имущества, называемый арендодателем, передает использование имущества третьему лицу, называемому арендатором или нанимателем, на определенный период времени и в обмен на согласованную цену.

Может ли владелец недвижимости "договориться о чем угодно" с арендатором или нанимателем?

Необходимо отметить, что, учитывая актуальность данного сектора заключения договоров, законодатель счел более целесообразным четко регламентировать данный вид договора аренды отдельно от Гражданского кодекса, а именно в Законе 29/1994 от 24 ноября "О городской аренде", о чем будет рассказано в следующих вопросах.

Так, согласно принципу автономии партий, закрепленному в статье 1.255 Гражданского кодекса, стороны могут свободно устанавливать те соглашения, которые они считают необходимыми в договоре аренды, но, как уже было указано, поскольку существует специальная норма, регулирующая данный вид договора, эти соглашения будут ограничены содержанием этого закона, который во многих своих аспектах носит обязательный характер, как, например, в случае со сроком действия договора или в правах сторон, Это касается, например, срока действия договора или прав арендатора при продаже арендованного имущества, так что в этом случае стороны не могут договариваться о чем угодно, а должны соблюдать ограничения, установленные законом для каждого конкретного случая.

Какие правила применяются к лизингу (или аренде) недвижимости?

Поэтому, когда мы имеем дело, например, с арендой недвижимости или жилья, в первую очередь, чтобы определить, какое регулирование будет применимо, мы должны проанализировать тип данной недвижимости, так как в зависимости от характера недвижимости будет применяться то или иное различное регулирование. Следовательно:

Если мы имеем дело с городской недвижимостью (например, квартирой или коммерческим помещением), то отсылочным правилом будет Закон 29/1994 от 24 ноября о городской аренде.
С другой стороны, если договор аренды касается сельской недвижимости (например, сельскохозяйственной, животноводческой или лесной), то в этом случае применяется Закон 49/2003 от 26 ноября об аренде сельской недвижимости.

Что касается этих правил, необходимо уточнить, что они носят государственный характер, так что эти правила будут применяться в целом ко всем договорам аренды недвижимости, расположенной на территории Испании. Однако не менее верно и то, что в некоторых областях, таких как, например:

Что касается договоров аренды сельской недвижимости, существуют автономные сообщества, которые имеют свои собственные правила, которые необходимо учитывать (как в случае Каталонии, где книга VI Гражданского кодекса, статьи 623-11 и последующие, регулируют аренду сельской недвижимости).
Или в области аренды жилья для туристов или отдыха, где некоторые автономные сообщества также разработали свои собственные правила, которые также должны быть приняты во внимание в этих секторах деятельности.

Почему существует специальное постановление, которое прямо регулирует аренду городской недвижимости?

В связи с тем, что было сказано в предыдущем вопросе, как было замечено, когда мы имеем дело с арендой городской недвижимости (например, дома или квартиры), норма, которая будет регулировать эту аренду, будет законом, специально созданным для этой цели, то есть вышеупомянутым Законом 29/1994, от 24 ноября, о городской аренде.

Таким образом, необходимо понимать, что когда передача владения или пользования относится к городской недвижимости, правила, которые необходимо учитывать с юридической точки зрения, не являются общими правилами, которые регулируют любой вид договора аренды, но, скорее, учитывая важность, которую потребность в жилье имеет в жизни людей, законодатель решил создать специальную нормативную базу для этого вида аренды, в целях надлежащей защиты прав сторон и выполнения конституционного мандата, установленного для этой цели, поскольку следует помнить, что в соответствии с положениями статьи 47 Конституции Испании все испанцы имеют право на достойное и достаточное жилье, так что эта цель является руководящим принципом социальной и экономической политики, установленным учредительным законодателем, который все органы государственной власти должны стараться продвигать и защищать в своей сфере деятельности.

Поэтому, когда мы имеем дело с арендой или лизингом недвижимости, мы должны взять за основу положения Закона 29/1994 от 24 ноября об аренде городской недвижимости, в котором подробно описаны все аспекты, которые необходимо учитывать в этих договорах аренды, связанных с недвижимостью, что, как мы увидим, будет иметь большое значение в случае, если недвижимость, которую предполагается продать, будет сдана в аренду.

Следует отметить, что с момента вступления в силу данное законодательство претерпело множество частичных реформ, среди которых можно выделить те, которые были внесены следующими нормативными актами:

Закон 13/1996 от 30 декабря 1996 года о мерах налогового, административного и социального порядка(ЗДЕСЬ).
Закон 50/1998, от 30 декабря, о мерах налогового, административного и социального порядка(ЗДЕСЬ).
Закон 55/1999 от 29 декабря 1999 года о фискальных, административных и социальных мерах(ЗДЕСЬ).
Закон 1/2000 от 7 января о гражданском судопроизводстве(ЗДЕСЬ).
Закон 19/2009 от 23 ноября о мерах по поощрению и процедурной оптимизации аренды и энергоэффективности зданий(ЗДЕСЬ).
Закон 39/2010 от 22 декабря об Общем государственном бюджете на 2011 год(ЗДЕСЬ).
Закон 4/2013 от 4 июня о мерах по повышению гибкости и развитию рынка аренды жилья(ЗДЕСЬ).
Закон 2/2015 от 30 марта о деиндексации испанской экономики(ЗДЕСЬ).
Королевский декрет-закон 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах в области жилья и аренды(ЗДЕСЬ), впоследствии отмененный Соглашением Конгресса депутатов от 22 января 2019 года, в результате Постановления от той же даты, опубликованного в Официальном государственном вестнике от 24 января 2019 года(ЗДЕСЬ).
А также недавний Королевский указ-закон 7/2019 от 1 марта о срочных мерах по обеспечению жильем и аренде(ЗДЕСЬ).

В связи с вышесказанным, в данной статье читатель сможет понять, что происходит, когда человек хочет купить или продать недвижимость (дом или квартиру, например), которая сдается в аренду. Кроме того, в конце этой статьи мы также проанализируем, что происходит, когда арендуемое имущество является не жильем, а другим видом недвижимости, таким как, например, коммерческие помещения.

Прояснив эти небольшие базовые понятия о том, что такое договор аренды, тип имущества, которое может быть сдано в аренду, и, соответственно, применимые нормативные акты, о которых идет речь, пришло время сосредоточить внимание на арендаторе или нанимателе и его праве владения или пользования, в данном случае, арендованным имуществом. Пришло время сосредоточить внимание на арендаторе или нанимателе и его праве пользования или пользования, в данном случае, арендованным имуществом.

Что обычно происходит с правом пользования проданной недвижимостью?

Обычно, когда владелец недвижимости приступает к ее продаже, этот дом или квартира свободны от арендаторов или жильцов, так что продавец (или не продавец) живет в этой недвижимости, но никто другой не проживает в ней ни в качестве арендатора, ни в качестве жильца, защищенного каким-либо другим видом права. Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи недвижимости продавец передает полное право собственности на недвижимость покупателю, который приобретает как право собственности на недвижимость, так и право пользования или немедленного пользования ею, так что, поскольку недвижимость свободна от арендаторов, жильцов или сквоттеров, покупатель может распоряжаться ею с момента подписания сделки.

Так, например, господин Хуан, владелец квартиры в Барселоне, продает ее госпоже Марии, которая покупает ее, свободную от арендаторов, сквоттеров или жильцов. Следовательно, в том же акте купли-продажи продавец передает ключи от квартиры покупателю, и с этого момента госпожа Мария может беспрепятственно получить доступ к своей новой квартире и жить в ней или использовать ее по своему усмотрению.

Что произойдет, если продаваемое имущество будет сдаваться в аренду?

С другой стороны, хотя на практике это встречается реже, может случиться и так, что недвижимость, являющаяся объектом купли-продажи, сдается в аренду арендаторам.

Таким образом, если купля-продажа недвижимости происходит при таких обстоятельствах, покупатель приобретает право собственности на недвижимость, но право пользования недвижимостью остается в руках арендатора, которое должно соблюдаться в соответствии с условиями, установленными в договоре аренды, с гарантиями, установленными законом, и, при необходимости, с соглашениями, которые могут быть достигнуты между сторонами, все из которых будут развиты в вопросах, изложенных ниже.

Так, например, господин Хуан, владелец квартиры в Барселоне, хочет продать ее госпоже Марии, которая хочет ее купить, но эта квартира сдана в аренду господину Хесусу, с договором аренды сроком на 5 лет, 3 из которых еще не завершены. В таком случае необходимо будет определить, какие права имеет господин Хесус, как в отношении возможной покупки этой недвижимости (здесь уже можно сказать, что он может иметь преимущественное право приобретения на нее), так и в отношении срока действия заключенного договора аренды.

Какой ключевой вопрос необходимо рассмотреть, если недвижимость сдается в аренду?

В случае, если продаваемая или покупаемая недвижимость (в зависимости от анализируемой перспективы, конечно) сдается в аренду, стороны должны помнить, что правовой режим, который будет применяться, будет в основном зависеть от договоренностей, достигнутых владельцем недвижимости и арендатором при оформлении договора аренды, т.е. от того, что технически известно как принцип автономии сторон. Так, прежде всего, если стороны прямо согласовали какое-либо соглашение относительно признания или отказа от преимущественного права приобретения имущества, то соглашение сторон должно учитываться для возможности его осуществления или нет, если только это соглашение не противоречит содержанию императивной нормы (т.е. такой, которая должна быть соблюдена и которой стороны не могут распорядиться или отказаться от ее применения).

Таким образом, следуя предыдущему предположению, если бы, например, г-н Хуан и г-н Хесус в своем договоре аренды согласились отказаться от права преимущественной покупки, г-н Хуан мог бы продать недвижимость г-же Марии без каких-либо дальнейших проблем.

Если, с другой стороны, они договорились о прямом признании права преимущественного приобретения и, в соответствующих случаях, об условиях этого права, такое соглашение также является обязательным для сторон.

С другой стороны, если стороны ничего не договорились на этот счет, вступает в силу дополнительный правовой режим, предусмотренный Законом об аренде в городах, в силу которого признаются так называемые права преимущественной покупки и выкупа в пользу арендатора, что будет разъяснено в последующих вопросах.

Следуя предыдущему примеру, наоборот, если господин Хуан и господин Хесус не договорились о чем-либо явно, господин Хесус будет иметь преимущественное право приобретения на арендованную им недвижимость в условиях, которые будут разъяснены в следующих вопросах.

На этом этапе возникают ключевые вопросы или проблемы при рассмотрении вопроса о продаже арендованной недвижимости: "Право арендатора на первый отказ".

Какие обстоятельства дают основания для наличия или отсутствия у арендатора права преимущественной покупки в случае продажи недвижимости?

Как указано в предыдущем вопросе, для того чтобы определить, имеет ли арендатор недвижимости право преимущественной покупки недвижимости в случае, если владелец хочет ее продать, мы должны принять во внимание то, о чем стороны договорились в договоре аренды. Таким образом:

СОГЛАСИЕ СТОРОН: Если стороны договорились о его прямом признании в договоре, а также о его условиях, право преимущественного приобретения может быть реализовано в согласованном порядке.
ЯВНЫЙ ОТКАЗ: Если, с другой стороны, стороны прямо отказались от этого права преимущественного приобретения в договоре аренды, арендатор не будет иметь никакого права на преимущественное приобретение недвижимости в случае продажи арендодателем, так что последний может оформить продажу с покупателем по своему выбору без дальнейших препятствий. В этом случае арендодатель должен просто уведомить арендатора о своем намерении продать недвижимость не менее чем за тридцать дней до даты оформления продажи.
Отсутствие договоренности между сторонами (т.е. в договоре аренды ничего об этом не сказано): Если стороны ничего не договорились на этот счет, т.е. ни о признании, ни об отказе от него, то в этом случае будет применяться дополнительный правовой режим, предусмотренный Законом об аренде в городах, который фактически признает преимущественное право приобретения в пользу арендатора, в терминах, которые мы попытаемся объяснить в следующих вопросах.

Какие права включает в себя это право преимущественной покупки?

Под зонтиком этого права преимущественного приобретения закон фактически признает два различных права для арендатора, а именно:

Право первоочередного отказа. В отношении права преимущественной покупки необходимо указать, что оно относится к возможности того, что арендатор, как только владелец недвижимости уведомит его о том, что он выставил недвижимость на продажу и что у него уже есть потенциальный покупатель, с которым он договорился о цене продажи, приступит к "согласованию предложения", Таким образом, если он согласится заплатить ту же цену, что была согласована с потенциальным покупателем, арендатор получит право на приобретение арендованного имущества, и в этом случае продавец должен приступить к его продаже этому арендатору, отбросив таким образом первоначальное предложение, принятое другим потенциальным покупателем.
Право на отзыв. С другой стороны, право на отзыв относится к ситуации, которая возникнет, если владелец недвижимости не соблюдает право арендатора на первый отказ, так что он продает недвижимость другому покупателю, не дав ему возможности "соответствовать предложению" (потому что он не уведомил его, например). В этом случае арендатор, узнав о продаже, воспользовавшись правом преимущественной покупки, сможет, заплатив цену, уплаченную покупателем, также приобрести право собственности на недвижимость, аннулировав тем самым первоначальную продажу, совершенную в пользу третьего лица.

Как реализуется преимущественное право на практике?

ПЕРВЫЙ ЭТАП (ФОРМАЛЬНОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ АРЕНДАТОРА): На данном этапе, в случае, если владелец недвижимости решит продать недвижимость, после того, как он провел маркетинг и нашел потенциального покупателя, с которым он согласовал основные условия сделки (в частности, цену), владелец должен направить арендатору достоверное уведомление о решении продать недвижимость (с указанием цены и других существенных условий передачи). В данном случае, в отношении этого достоверного уведомления, закон не детализирует конкретный способ, которым оно должно быть сделано, но наиболее распространенным методом является использование бурофакса. В этом сообщении будет подробно описана цена продажи, способ оплаты, предполагаемая дата подписания акта купли-продажи, а также любое другое соглашение между сторонами, которое может иметь значение, учитывая конкретные обстоятельства дела.
ВТОРОЙ ЭТАП (ПОЛУЧЕНИЕ УВЕДОМЛЕНИЯ): После получения арендатором достоверного уведомления, закон предоставляет ему период в тридцать календарных дней (т.е. один месяц) для осуществления того, что технически известно как право первого отказа, т.е. право "соответствовать" предложению потенциального покупателя, так что в этом случае именно арендатор в конечном итоге приобретает недвижимость, а не потенциальный покупатель, который сделал предложение, первоначально принятое продавцом, поскольку, как указано выше, арендатор имеет право первого отказа.
ТРЕТИЙ ЭТАП (ФОРМАЛЬНЫЙ ОТВЕТ НА УВЕДОМЛЕНИЕ): Для этого на практике арендатор должен направить продавцу достоверное уведомление о своем желании воспользоваться правом первого отказа (обычно также с помощью бурофакса), в котором он сообщит о своем желании "соответствовать предложению", вызывая его на определенную дату и время в нотариальную контору по своему выбору для оформления сделки купли-продажи. В этом случае продавец должен будет принять предложение арендатора и продать недвижимость арендатору, отклонив предложение, первоначально сделанное другим потенциальным покупателем.

Итак, если взять предыдущий пример, если господин Хуан, владелец квартиры в Барселоне, хочет продать ее госпоже Марии, которая хочет ее купить (уже продав ее госпоже Марии), продавец должен будет продать ее госпоже Марии, которая хочет ее купить.Мария, которая хочет купить ее (договорившись о цене продажи в 300 000 евро), но квартира сдана в аренду г-ну Хесусу, с договором аренды на срок 5 лет, 3 из которых еще должны быть выполнены, необходимо выполнить следующую процедуру:

Господин Хуан должен отправить бурофакс господину Хесусу, уведомляя его о том, что он хочет продать недвижимость, которую он сдал в аренду, и что для этого у него уже есть покупатель, который предлагает ему 300 000 евро.
Если г-н Иисус получит это уведомление 1 марта, у него будет время до 31 марта, чтобы решить, что делать.
Если господин Хесус решит "соответствовать предложению", он должен отправить господину Хуану бурофакс с указанием этого, а также вызвать его к доверенному нотариусу, например, 25 марта, для оформления покупки. В этом случае господин Хуан будет обязан продать недвижимость господину Хесусу, так как у него есть право преимущественной покупки.

Что произойдет, если арендатор не воспользуется правом преимущественной покупки?

По истечении тридцати календарных дней с момента достоверного уведомления о намерении продать недвижимость, если арендатор не выразил намерения воспользоваться правом преимущественной покупки, описанным в предыдущем вопросе, или, если это применимо, достоверно уведомил о своем намерении отказаться от этого права, владелец недвижимости может оформить сделку купли-продажи с найденным им покупателем. Для этого они оформляют соответствующий акт купли-продажи у нотариуса, в котором должна быть сделана запись о достоверном уведомлении арендатора, чтобы убедиться, что истек срок в тридцать календарных дней, иначе акт не может быть зарегистрирован в Земельной книге.

Таким образом, согласно предложенному примеру, если г-н Хесус не захочет покупать недвижимость, то по истечении 30 календарных дней, т.е. с 1 апреля, г-н Хуан, как собственник, сможет продать недвижимость г-же Марии за оговоренные 300 000 евро.

Что произойдет, если владелец не оформит продажу недвижимости?

В случае, если после надлежащего уведомления владельца о решении продать недвижимость, по какой-либо причине (например, потому что потенциальный покупатель в конце концов "отступился" и не купил ее), владелец не продает недвижимость, необходимо отметить, что закон определяет, что действие этого уведомления истекает через 180 календарных дней после уведомления. Таким образом, по истечении шести месяцев с момента уведомления, когда продажа не состоялась, если владелец впоследствии решит продать недвижимость и найдет покупателя, который сделает новое предложение, в этом случае необходимо направить новое достоверное уведомление арендатору, у которого будет новый период в тридцать календарных дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки, предоставленным законом, в соответствии с условиями, изложенными в предыдущих вопросах.

Таким образом, согласно предложенному примеру, если госпожа Мария не приобретет недвижимость, действие уведомления истечет в конце августа, так что с 29 августа, если господин Хуан найдет нового потенциального покупателя, который предложит ему 300 000 евро, он должен будет снова уведомить господина Хесуса, чтобы последний в течение нового периода в тридцать календарных дней мог воспользоваться своим правом преимущественного отказа, если сочтет это целесообразным.

Что произойдет, если арендодатель не уведомит арендатора о своем желании продать недвижимость и продаст ее?

В случае, если владелец недвижимости, пренебрегая положениями закона, решает продать недвижимость покупателю, не уведомив об этом арендатора, то в этом случае вступает в силу так называемое право на отказ, особенности которого будут рассмотрены ниже. Таким образом, в этом случае, после оформления продажи, покупатель обязан достоверно уведомить арендатора об условиях, на которых была оформлена продажа (обычно путем передачи простой копии акта через burofax), и с этого момента арендатор имеет право воспользоваться вышеупомянутым правом на отказ.

Дляэтого арендатор в течение тридцати календарных дней с момента уведомления о существенных условиях продажи (или, если это применимо, он/она узнает о них любым способом) должен подать иск против покупателя недвижимости, чтобы воспользоваться этим правом на отказ и, кроме того, внести сумму покупной цены на депозитный счет суда. Наконец, если этот судебный процесс будет успешным, последствия сделки купли-продажи между бывшим владельцем и покупателем будут "аннулированы", так что покупатель недвижимости получит деньги, которые он заплатил за недвижимость (сумма, которую арендатор внес в суд при подаче иска), но потеряет свою собственность, которая останется в руках арендатора, воспользовавшегося правом отзыва.

Так, если господин Хуан продаст недвижимость госпоже Марии за 300 000 евро, не уведомив об этом господина Хесуса, последний будет иметь право подать в суд на госпожу Марию, чтобы воспользоваться правом на отказ от сделки. Для этого вместе с иском, который должен быть подан в течение 30 дней после того, как ему стало известно о сделке, он внесет в суд 300 000 евро от покупной цены. Наконец, если иск будет удовлетворен и подтвержден, 300 000 евро будут переданы покупателю, который вернет свои деньги, но потеряет право собственности на недвижимость, в то время как недвижимость останется в руках арендатора, г-на Хесуса, который воспользовался правом отзыва.

Необходимо также уточнить, что данное право на отказ может быть реализовано арендатором в случае, если владелец недвижимости, уведомляя его о своем намерении продать недвижимость, делает это неполным образом (например, скрывает информацию о достигнутых фундаментальных соглашениях) или сообщает ему более высокую цену продажи, чем та, которая окончательно оформлена в сделке, и все это с целью предоставления арендатору недостоверной информации, с тем чтобы последний по каким-либо причинам не воспользовался правом преимущественной покупки.

Таким образом, если господин Хуан продает недвижимость госпоже Марии за 300.000 евро, но при уведомлении господина Хесуса указывает, что цена продажи составит 400.000 евро, чтобы отговорить его от покупки недвижимости, но в итоге продает ее за оговоренные 300.000 евро, в этом случае господин Хесус может воспользоваться правом расторжения договора в соответствии с условиями, изложенными выше.

Всегда ли право преимущественной покупки имеет приоритет перед любым другим лицом?

Действительно, Закон о городской аренде устанавливает, что право арендатора на первоочередной отказ имеет приоритет перед любым другим подобным правом, которое может существовать, за двумя исключениями:

В случае права изъятия, которое имеют совладельцы (статья 25.4 LAU): Другими словами, в случае, если приобретаемое имущество имеет несколько собственников, если приобретается только часть, необходимо учитывать, что другие собственники имеют "предпочтение" при покупке этой части по отношению к праву, которое может иметь арендатор.
В случае, если было согласовано условное право на отказ от договора аренды и оно зарегистрировано в Земельной книге при заключении договора аренды (Статья 25.4 LAU): Другими словами, эта недвижимость была продана в прошлом нынешнему владельцу, но предыдущий владелец оставил за собой право на "обратный выкуп" недвижимости, и это право зарегистрировано в Земельной книге.

Существуют ли исключительные обстоятельства, при которых право арендатора на первый отказ не может быть использовано?

Действительно, хотя возможность его реализации является общим правилом, закон определяет два исключительных случая, в которых право преимущественной покупки в пользу арендатора не может быть применено. Таким образом, это:

В случае продажи арендованного жилья вместе со всеми принадлежащими арендодателю жилыми помещениями или помещениями, которые являются частью того же имущества (ст. 25.7 LAU).
Это также относится к случаям, когда все квартиры или помещения объекта недвижимости продаются совместно разными собственниками одному покупателю(ст. 25.7 LAU).

Однако, во избежание недоразумений, закон четко указывает, что в случае, если в собственности имеется только одно жилое помещение, арендатор будет иметь право преимущественного выкупа на условиях, изложенных в данной статье (ст. 25.7 в fine LAU).

Теперь мы оставим в стороне право арендатора на первоочередной отказ и сосредоточимся на другой основной проблеме, которая волнует арендаторов и арендодателей: "Что произойдет с согласованным сроком аренды в результате продажи новому владельцу".

Если продажа недвижимости покупателю, не являющемуся арендатором, будет окончательно оформлена, что произойдет с договором аренды?

Если в итоге, либо потому что арендатор отказался от своего преимущественного права в договоре аренды, либо потому что в связи с условиями продажи он не заинтересован в его реализации (т.е. он предпочитает не покупать недвижимость), данная недвижимость продается покупателю, не являющемуся арендатором, необходимо определить, что произойдет с договором аренды, который бывший владелец недвижимости, который теперь продал ее, заключил с нынешним арендатором.

Для этого необходимо привести положения статьи 14 Закона о городской аренде, которая устанавливает, что покупатель арендованного имущества будет иметь суброгацию к правам и обязанностям арендодателя в течение первых пяти лет действия договора (или семи лет, если арендодатель является юридическим лицом), даже если стороны договорились, что продажа имущества погасит договор аренды.

Однаконеобходимо также отметить, что в соответствии с вышеуказанным положением, по общему правилу, если договор аренды имеет срок действия более 5 лет (или 7 лет, если предыдущий арендодатель был юридическим лицом), приобретатель также будет иметь суброгацию на весь согласованный срок.

Таким образом, возвращаясь к предыдущему примеру, если господин Хуан продаст недвижимость госпоже Марии, последняя должна будет соблюдать контракт господина Хесуса, чтобы он мог оставаться в недвижимости в качестве арендатора в течение трех лет, оставшихся по его контракту, как это было в предыдущих сценариях.

Таким образом, если договор аренды, первоначально подписанный между г-ном Хуаном и г-ном Хесусом, был заключен на 10 лет, то в случае продажи недвижимости через два года новый покупатель, г-жа Мария, в принципе, должна соблюдать срок действия этого договора аренды, если только не возникнут исключительные обстоятельства, предусмотренные Законом об ипотеке.

Наконец, пользуясь преимуществами данного раздела, необходимо отметить, что все эти правила будут применяться к договорам аренды, которые были подписаны, когда уже действовала текущая редакция Закона об аренде городских квартир, то есть с 6 марта 2019 года, в то время как для предыдущих договоров (особенно так называемых "старых договоров аренды") необходимо будет проанализировать положения, действовавшие на момент подписания договора, чтобы проверить права, которыми обладали продавец, покупатель и арендатор. В таких случаях сторонам, безусловно, рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на данном вопросе, который сможет дать им соответствующие рекомендации с учетом конкретных обстоятельств.

В связи с этим необходимо учитывать следующие правила:

Договор аренды недвижимости, его возможная регистрация в Земельном кадастре и налоговая роспись, которую необходимо учитывать...

Можно ли зарегистрировать договор аренды в Земельной книге?

Действительно, хотя в настоящее время это не очень распространенная практика, заинтересованные стороны должны знать, что договор аренды можно зарегистрировать в Земельном кадастре. Для этого заинтересованные стороны должны обратиться к нотариусу и нотариально заверить договор аренды, а затем представить его в Земельный кадастр, уплатив соответствующий налог на передачу.

Что касается преимуществ такой регистрации, следует отметить, что до 2019 года это было очень важно, поскольку в случае продажи арендованного имущества право арендатора было защищено против нового владельца только в том случае, если договор аренды был зарегистрирован. Однако в соответствии с действующими правилами это уже не так, поскольку право арендатора защищено в любом случае, так что регистрация договора аренды, возможно, потеряла некоторый интерес.

Однако в настоящее время регистрация договора аренды также может быть очень интересной для владельца недвижимости, поскольку в случае неуплаты арендатором арендной платы, если в договоре было оговорено, что договор будет расторгнут за неуплату арендной платы, это расторжение произойдет по праву (т.е. будет аннулировано без необходимости предварительного вынесения декларативного решения) после того, как арендодатель потребует от арендатора оплаты или выполнения условий договора, а арендатор не ответит на требование, (т.е. он будет аннулирован без необходимости предварительного декларативного решения) после того, как арендодатель вручит арендатору судебную или нотариальную повестку, призывающую его заплатить или подчиниться, а арендатор не ответит на повестку в течение десяти рабочих дней (см. в этой связи Статью 27.4 Закона о городской аренде).

Таким образом, если возникнет ситуация неуплаты, а договор был зарегистрирован в Земельном кадастре на этих условиях, владелец сможет вернуть владение имуществом гораздо быстрее.

С другой стороны, отрицательные стороны этого варианта заключаются в том, что он будет иметь более высокую стоимость, так как необходимо будет оформить акт о заключении договора аренды и зарегистрировать его в Земельной книге, что имеет свою стоимость, а также потому, что необходимо будет столкнуться с производными налоговыми расходами в виде налога на передачу, который, в случае Каталонии, будет облагаться налогом в размере 0,5% от общей суммы дохода, оговоренного в договоре. Однако, в случае постоянного проживания, мы можем воспользоваться налоговым освобождением, в силу недавнего Королевского Декрета-закона 7/2019 от 1 марта о срочных мерах в отношении жилья и аренды.

Если вы хотите получить индивидуальное предложение по данному типу сделок, вы можете обратиться непосредственно в наш специализированный отдел по адресу presupuestos@jesusbenavides.es.
А также, если вы хотите получить больше информации о налоговой стоимости этого закона, вы можете узнать об этом непосредственно на сайте Каталонского налогового агентства(ЗДЕСЬ).

Договор аренды не следует путать с другими аналогичными, но отличными от него видами владения; и в то же время следует различать различные права арендатора в зависимости от вида рассматриваемого договора аренды.

Является ли нахождение в прекариуме тем же самым, что и проживание в съемном жилье?

В отличие от договора аренды, фигура прекарности является другим институтом и соответствует тому обстоятельству, при котором владелец жилья соглашается или терпит, что другое лицо проживает в этом же жилье бесплатно.

В этом случае, если данное жилье будет продано, у самовольно занявшего его лица не будет права преимущественной покупки, так как соответствующего правила не существует.

Является ли аренда тем же самым, что и право пользования или право проживания?

В отличие от аренды, права пользования и проживания являются вещными правами, которые позволяют, в первом случае, использовать недвижимость в порядке, установленном в учредительном договоре (или, в противном случае, для удовлетворения своих потребностей и потребностей тех, кто с ними проживает), а в случае права проживания- занимать комнаты и пристройки жилого помещения, указанные в учредительном догово ре (или, в противном случае, те, которые необходимы для удовлетворения своих потребностей в жилье и потребностей тех, кто с ними проживает).

Что касается этих вещных прав, то заинтересованным лицам необходимо знать, что они устанавливаются пожизненно (если не предусмотрено иное) и не подлежат передаче, так что владелец не может их продать.

Таким образом, если жилое помещение продается с одним из этих вещных прав, имущество продолжает быть обремененным этими вещными правами в отношении нового покупателя, так что он должен поддерживать и уважать эти права пользования или проживания, которые будут погашены либо после смерти их обладателей, либо в результате отказа их обладателя, и без того, чтобы обладатель такого права имел преимущественное право приобретения.

Является ли долгосрочная аренда тем же самым, что и аренда для отдыха или кратковременного пребывания?

В случае, если аренда недвижимости предназначена для краткосрочного использования в целях отдыха, применимые правила, конечно, не такие же, как при обычной аренде недвижимости, но в этом случае каждое автономное сообщество имеет свои собственные правила, поэтому их необходимо принимать во внимание для определения прав сторон в каждом конкретном случае.

В любом случае, разумно, что данное положение не устанавливает преимущественного права приобретения в пользу лица, которое временно пользуется домом отдыха.

Что происходит, если арендуемая недвижимость не является жильем, предназначенным для проживания людей?

В случае, если приобретенное арендованное имущество является не жильем, предназначенным для проживания людей, а другим видом недвижимости, то для определения применимого режима необходимо учитывать конкретный вид недвижимости. Таким образом:

В случае аренды городской недвижимости, предназначенной для использования не в качестве жилья (например, коммерческих помещений), применяются положения статьи 31 Закона об аренде городской недвижимости, которая определяет, что тот же режим статьи 25 Закона об аренде городской недвижимости применяется к праву арендатора на первый отказ, так что фактически арендатор, например, коммерческих помещений также имеет право на первый отказ в случае продажи этих помещений.
В случае с парковочным местом, хотя в этом отношении существуют некоторые разногласия, доктрина большинства считает, что мы имеем дело не с городской недвижимостью, так что правила Закона об аренде в городах не применяются, а скорее с общими правилами Гражданского кодекса, так что в этом случае арендатор парковочного места не будет иметь преимущественного права приобретения в случае продажи парковочного места, если, конечно, это не было оговорено в договоре или парковочное место является неотъемлемой пристройкой к жилью.
В случае с сельской недвижимостью необходимо соблюдать положения Закона 49/2003 от 26 ноября 2003 года об аренде сельской недвижимости, статья 22.2 которого гласит, что "при любой передаче арендованной сельской недвижимости inter vivos, включая дарение, вклад в компанию, обмен, выделение в оплату или любую другую передачу, кроме продажи, их чистого владения, определенной части или неразделенной доли, арендатор, являющийся профессиональным фермером, имеет право первого отказа". Таким образом, если эти условия соблюдены, существует также право преимущественного приобретения в пользу арендатора, и в этом случае должна быть соблюдена процедура, предусмотренная этим положением, для уведомления о намерении продать и, при необходимости, согласования купли-продажи с потенциальным покупателем, который сделал предложение, или, если это не так, с арендатором, если он соответствует предложению. Если сельская недвижимость находится в Каталонии, то в этом случае необходимо учитывать правовой режим, предусмотренный статьями 623-11 и последующими в Книге VI Гражданского кодекса Каталонии.

Заключение

В надежде, что эта статья разрешила ваши сомнения относительно того, какие аспекты следует принимать во внимание при продаже или покупке недвижимости, сдаваемой в аренду, ниже приводится краткое изложение основных рассматриваемых аспектов:

Чаще всего при продаже недвижимости она не сдается в аренду, чтобы после оформления продажи покупатель мог распоряжаться ею и использовать по своему усмотрению.
Однако может случиться и так, что продаваемая недвижимость сдается в аренду, и в этом случае необходимо будет учесть права, которыми может обладать арендатор, если таковые имеются, и которые признаются Законом о городской аренде.
Для того чтобы узнать, какие права имеет арендатор, первое и самое важное - проанализировать договор аренды, чтобы выяснить, договорились ли продавец и арендатор об отказе от права преимущественной покупки.
Если арендодатель и арендатор договорились в договоре аренды об отказе от права преимущественной покупки, арендодатель может продать недвижимость покупателю по своему выбору без каких-либо ограничений в отношении возможных прав арендатора.
Если ничего не было оговорено или прямо признано, арендатор имеет право выкупить арендованное имущество. В связи с этим, если арендодатель нашел потенциального покупателя, он должен надежным образом уведомить об этом арендатора, чтобы последний в течение 30 дней, если сочтет нужным, мог согласовать предложение. Если это произойдет, продавец должен отказаться от предложения потенциального покупателя, который его принял, и продать недвижимость арендатору.
Если же арендатор ничего не заявляет или отказывается от этого права, продавец может продать недвижимость потенциальному покупателю без дальнейших проблем. При заключении сделки купли-продажи арендованного имущества в нотариальной конторе необходимо предъявить нотариусу договор аренды для проверки его пунктов.
В случае, если это право преимущественной покупки применяется, а продавец не соблюдает его (например, не уведомляет о продаже или делает это по более высокой цене, чтобы арендатор отказался от покупки недвижимости), после того, как продажа состоялась, арендатор может воспользоваться правом отказа, чтобы путем внесения покупной цены, уплаченной покупателем, получить право собственности на арендуемую недвижимость.
Если в конечном итоге продажа осуществляется покупателю, не являющемуся арендатором, новый владелец будет иметь суброгацию к договору аренды на весь срок действия договора.
По желанию сторон договор аренды может быть зарегистрирован в Земельном кадастре. Для этого необходимо заверить договор у нотариуса, заплатить соответствующий налог и подать акт на регистрацию в Земельный кадастр.
Важно всегда помнить о типе сдаваемого в аренду имущества (жилье, гараж, помещение, земля и т.д.), поскольку правила и, соответственно, права арендатора могут отличаться.

Декабрь 2023 года

1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА И ОБЩАЯ ЗАМЕНА. ЕСЛИ ЗАВЕЩАТЕЛЬНОЕ ОБОЗНАЧЕНИЕ ЗАМЕНЯЮЩИХ ЛИЦ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЩИМ ("ДЕТИ" ИЛИ "ПОТОМКИ"), ТО ПРОСТОГО ЗАЯВЛЕНИЯ ОБ ИХ ОТСУТСТВИИ ДОСТАТОЧНО ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ОТКАЗА ОТ НАСЛЕДСТВА И ПОСЛЕДУЮЩЕГО РЕШЕНИЯ ВОПРОСА О ТОМ, КОМУ ОНО СООТВЕТСТВУЕТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление ДГСЖФП от 30 октября 2023 года (КД от 22 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает дело о принятии наследства женщиной, умершей вдовой, имеющей двух дочерей, которые в завещании были указаны как наследники в равных долях, с общей заменой их соответствующими детьми или потомками. Когда принятие наследства было оформлено, одна из сестер отказалась от наследства, а в акте отказавшаяся сестра просто заявила, что у нее нет детей или потомков (без каких-либо достоверных доказательств этого), так что другой сестре досталось все наследство. Регистратор отказывает в регистрации, поскольку считает, что отсутствие детей или потомков должно быть доказано (нотариальным актом или любым другим способом, имеющим силу закона).

Уполномоченный нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, отменила квалификационную запись, подтвердив, что, когда обычная замена завещания осуществляется в общем виде (с такими выражениями, как "дети" или "потомки", т.е. без номинативных обращений), простое подтверждение их отсутствия достаточно для оформления отказа и последующего принятия наследником, в пользу которого сделан этот отказ.

‍

2.- ПРОДАЖА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА. ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ОТКАЗ АРЕНДАТОРА ОТ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 8 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает случай продажи арендованного имущества (помещения), в акте которого нотариус удостоверяет, что ему был предъявлен акт, в котором арендатор отказывается от своего права преимущественного приобретения, признанного LAU.

Регистратор отказывает в регистрации, мотивируя это необходимостью достоверного подтверждения деталей и обстоятельств данного отказа (путем предоставления копии акта об отказе, где регистратор может проанализировать его условия, правовую позицию лица, его предоставившего, и т.д.). ГД отменяет квалификационную запись, считая, что заверения нотариуса о том, что арендатор отказался от права преимущественной покупки, достаточно, поскольку Закон не наделяет Регистратора полномочиями уточнять детали такого отказа.

‍

3.- В КАТАЛОНИИ ПРЕ-ЛЕГАТ МОЖЕТ САМОСТОЯТЕЛЬНО ВСТУПИТЬ ВО ВЛАДЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕ-ЛЕГАТА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 27 октября 2023 года (DOGC от 8 ноября 2023 года), в котором разрешается дело о принятии наследства несколькими сонаследниками, когда один из них, помимо того, что является преднаследником имущества, принимает свою часть наследства, а также, в одностороннем порядке, присуждает себе это имущество, которое составляет преднаследство. Земельный кадастр отказывает в регистрации на том основании, что для вступления решения в силу необходимо согласие всех наследников.

Уполномоченный нотариус подал апелляцию, и ГД, встав на его сторону, отменила квалификационную ноту, напомнив, что в соответствии с CCCat (ст. 427-22) наследник может сам вступить во владение наследством, если оно является преднаследственным.

‍

4.- КУПЛЯ-ПРОДАЖА С РАЗРЕШИТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ В КАТАЛОНИИ. ТОЛКОВАНИЕ ПРОЦЕНТА НЕУПЛАТЫ, НЕОБХОДИМОГО ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА:

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 10 ноября 2023 года (DOGC от 1 декабря 2023 года), которая разрешает дело, связанное с актом прекращения продажи, в соответствии с согласованным и зарегистрированным условием разрешения, в связи с неуплатой причитающихся сумм.

В данном случае ГД устанавливает правильное толкование статьи 621-54 CCCat, в соответствии с которой для расторжения сделки купли-продажи в связи с неуплатой отсроченных сумм (чтобы продавцы восстановили право собственности на имущество) необходимо, чтобы неуплаченные суммы превышали 15% от полной цены (общей цены купли-продажи), так что только после накопления неуплаченных сумм, превышающих 15% от общей цены купли-продажи, можно будет расторгнуть сделку купли-продажи.

‍

5.- ЯВЛЯЮТСЯ ЛИ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ, НА КОТОРОМ НЕ ПРИСУТСТВУЮТ ДИРЕКТОРА, РЕГИСТРИРУЕМЫМИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 15 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай проведения общего собрания акционеров, на котором не присутствуют директора компании.

Коммерческий регистратор отказывается регистрировать принятые решения на этом основании, опираясь на статью 180 LSC ("директора должны присутствовать на общих собраниях"). Нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, подтвердила, что, по сути, неприсутствие административного органа на общем собрании не является основанием для признания его недействительным, но что, в случае необходимости, влечет за собой ответственность администраторов, предусмотренную статьей 236 LSC.

‍

6.- НОТАРИАЛЬНЫЙ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ. ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ИМЕТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРЕВЕНТИВНУЮ АННОТАЦИЮ В КОММЕРЧЕСКОМ РЕГИСТРЕ, НЕОБХОДИМО ДОКАЗАТЬ, ЧТО НОТАРИАЛЬНЫЙ ЗАПРОС АДМИНИСТРАТОРАМ БЫЛ СДЕЛАН:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай отказа в превентивной аннотации запроса на нотариальный протокол собрания в Торговом реестре. Речь идет о деле, в котором акционер хочет, чтобы был составлен нотариальный протокол общего собрания, и с этой целью направляет электронное письмо председателю совета директоров с просьбой об этом, который отвечает утвердительно. Акционер пытается внести превентивную аннотацию в Торговый реестр на основании этого письма, но регистратор отказывает ему, заявляя, что для регистрации превентивной аннотации необходимо предоставить нотариальный запрос администраторам.

ГД подтверждает квалификационную записку и напоминает, что для того, чтобы иметь возможность сделать запрашиваемую превентивную аннотацию, необходимо доказать, что нотариальная повестка администраторам была выдана (ст. 104.1 RRM).

‍

7.- ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА РЕЛИГИОЗНОЙ ОБЩИНОЙ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 23 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), которое может оказаться полезным в данном случае передачи имущества, поскольку в нем обобщены и подробно проанализированы законодательные акты и документы, необходимые для оформления продажи имущества, принадлежащего религиозной конгрегации.

‍

8.- ПОВЫШЕНИЕ ДО ПУБЛИЧНОГО АКТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ПОДПИСАННОГО ПРЕДЫДУЩИМ РЕГИСТРАНТОМ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление ДГСЖФП от 2 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о переводе в публичный акт договора аренды.

Договор аренды, заключенный между предыдущим зарегистрированным собственником (арендодателем) и арендатором. Собственник не выплачивает ипотечный кредит по арендованному имуществу, и в итоге на имущество обращается взыскание, в процессе которого имущество присуждается третьему лицу, в пользу которого в настоящее время зарегистрировано имущество. В процессе обращения взыскания новый владелец, которому присуждается имущество, знает о том, что имущество находится в аренде, и в судебном порядке присуждается, гарантируя права арендатора. Впоследствии арендатор пытается зарегистрировать свое право, но Регистр отказывает ему в регистрации по причине отсутствия последовательного трактата (ст. 20 LH), т.е. лицо, подписавшее договор аренды в качестве арендодателя, не совпадает с нынешним зарегистрированным собственником.

ГД отменяет квалификацию, считая этот случай исключением из общего принципа, поскольку в ходе процедуры обращения взыскания, в которой участвовал нынешний зарегистрированный собственник, право арендатора на занятие недвижимости было защищено.

‍

9.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. ИЗ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ. ПРАВИЛЬНЫЙ ПУТЬ - СОГЛАШЕНИЕ ОБ АФФЕКТЕ И ПРЕОБРАЗОВАНИЕ В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором ГД разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о разделении частного элемента и последующей продаже в пользу сообщества собственников (чтобы впоследствии преобразовать его в общий элемент горизонтальной собственности).

DG подтверждает этот недостаток и, вкратце, говорит нам, что если мы хотим превратить что-то частное в общий элемент, то правильным способом будет не его продажа в пользу сообщества, а его конфигурация в качестве общего элемента, изменяя описание здания, и с единогласного согласия сообщества владельцев, поскольку это влияет на учредительный титул.

‍

10.- НОВЫЕ ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ В ЭЛЕКТРОННОЙ ШТАБ-КВАРТИРЕ НАЛОГОВОГО АГЕНТСТВА КАТАЛОНИИ:

Новые функциональные возможности кратко описаны (ЗДЕСЬ) и усовершенствования электронного штаба УВД:

Трансфертный налог и гербовый сбор (ITPAJD): новые функции были включены в онлайн-формы для форм 600 и 620 и в программу помощи для форм 650 и 660:

Адаптация телематической формы формы 600 ITPAJD для допуска иностранных трансферагентов без НИФ к операциям по ставке DRG (вещные права на гарантию и кредит).
Адаптация телематической формы 620 "Продажа и покупка некоторых подержанных транспортных средств", позволяющая экспортировать самооценку и восстанавливать данные, если покупателей несколько, в случае покупки лодки, и отдельно указывать типы автодомов.

Что касается налога на наследство и дарение (ISD):

Адаптация программы поддержки механизма наследования для введения вкладов на текущих или сберегательных счетах в формате IBAN.

Кроме того, введено автоматическое включение публичного акта в файлы самооценки ITPAJD (форма 600) и ISD (формы 650, 651 и 653) . Таким образом, гражданину больше не нужно предоставлять публичный акт, если нотариальная контора ранее отправила информационную декларацию нотариуса в Каталонское налоговое агентство.

‍

11.- ПРОТОКОЛ LCI. НЕОБХОДИМО СПРОСИТЬ У КЛИЕНТА, КАК ОН ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ В БУДУЩЕМ ЗАВЕРЕННЫЕ КОПИИ КАК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, ТАК И ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Записка Совета директоров Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой в ответ на сообщение, полученное в нескольких нотариальных конторах от банка ING (с просьбой выдать все копии актов CV + PH в электронном формате), указывается, что в случае с актами CV + PH именно покупатель (который платит за акт) должен выбрать формат своих заверенных копий (на бумаге или в электронном виде).

Для этого рекомендуется задать этот вопрос покупателю в акте предварительной продажи, зафиксировать его в акте и, исходя из его предпочтений, выдать копию по форме, запрашиваемой эквайером.

‍

12.- ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОВЕРКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 2024:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция по проверке стоимости недвижимости Налогового агентства Каталонии для налогооблагаемых событий (ITP, Наследство и Пожертвования) на 2024 год.

Следует помнить, что эта таблица имеет жизненно важное значение, когда у нас нет кадастровой справочной стоимости объекта недвижимости. Всегда, в первую очередь, необходимо учитывать справочную стоимость для целей налогообложения. В отсутствие этого таблица будет продолжать использоваться традиционным способом. Умножение кадастровой стоимости на соответствующий повышающий коэффициент для получения минимальной налоговой стоимости.

‍

13.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И СЕГРЕГАЦИЯ/РАЗДЕЛЕНИЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА. ЕСЛИ УСТАВ ПОЗВОЛЯЕТ ЭТО, ОН ТАКЖЕ КОСВЕННО САНКЦИОНИРУЕТ НЕОБХОДИМЫЕ РАБОТЫ ДЛЯ ЭТОГО:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 2 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с разделением помещений, постановляя, что, когда учредительный титул горизонтальной собственности предусматривает возможность разделения или разграничения частных элементов без необходимости коллективного соглашения собрания собственников, он косвенно разрешает работы и изменения, которых требует такое разделение, если нет прямого положения об обратном.

‍

14.- ПРОДАЖА ПОСТОЯННОГО МЕСТА ЖИТЕЛЬСТВА СЕМЬИ. ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ОБОИХ СУПРУГОВ, В ТОМ ЧИСЛЕ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 25 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже недвижимости, принадлежащей иностранцу, постановляя, что применение статьи 1320 CC (и, соответственно, ее аналога в Гражданском кодексе Каталонии) о необходимости согласия обоих супругов на распоряжение обычным местом жительства семьи не зависит от положений закона, регулирующего режим супружеской собственности, и что в соответствии с Постановлением от 24 июня 2016 года оно также применимо к иностранным бракам.

‍

15.- ВАЖНОЕ РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ РАЗДЕЛОМ, ПРОИЗВЕДЕННЫМ НАСЛЕДОДАТЕЛЕМ, И ПРАВИЛАМИ РАЗДЕЛА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 27 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с актом о принятии наследства и наследственными решениями, и в котором, обобщая судебную практику Верховного суда в этом вопросе, разъясняет важное различие между разделом, произведенным в самом завещании, и простыми "правилами раздела".

Центр отмечает, что когда наследодатель выполняет все предусмотренные завещанием операции по разделу (инвентаризация, оценка, ликвидация и распределение лотов), мы имеем дело с настоящим разделом, произведенным в завещании. С другой стороны, когда наследодатель ограничивается выражением своей воли о том, что при разделе определенное имущество должно быть присуждено каждому наследнику в счет его имущества, мы имеем дело с простыми правилами раздела.

Ноябрь 2023 года

1.- БУДЬТЕ ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНЫ. ОШИБКИ В НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЕ, КОТОРЫЕ ВЛЕКУТ ЗА СОБОЙ ГРАЖДАНСКУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) записка Генерального совета нотариусов с подробным описанием основных претензий, с которыми приходится сталкиваться в рамках страхования гражданской ответственности нотариусов в случае небрежности, ошибок или профессиональной недобросовестности. Ниже приведены некоторые яркие примеры:

Различные жалобы на уполномоченные документы с лицами с ограниченными умственными способностями. Проявляйте крайнюю осторожность с пожилыми людьми с признаками когнитивных нарушений, недееспособными / с мерами поддержки для осуществления дееспособности, находящимися под опекой, попечительством и т. д.
Кража личности. Будьте предельно внимательны при проверке личности человека с его фотографией DNI / NIE / паспорта и т. д.
Проверка обременения ипотеки. Будьте крайне осторожны с ипотечными кредитами, которые были экономически аннулированы, но не зарегистрированы. Требуйте документального подтверждения того, что обеспеченный кредит был выплачен.

‍

2.- НОВОЕ НАПОМИНАНИЕ. НОВЫЕ СОБЫТИЯ ВО ВНЕШНИХ ИНВЕСТИЦИЯХ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационная записка OCP с кратким изложением основных нововведений Королевского указа 571/2023 об иностранных инвестициях. Иностранными инвестициями считаются следующие объекты:

Иностранные инвестиции в Испании:

Участие НЕРЕЗИДЕНТА в испанских компаниях, превышающее 10% уставного капитала.
Приобретение недвижимости в Испании НЕРЕЗИДЕНТАМИ на сумму свыше 500 000 евро.
В случае если средства, используемые для инвестиций, происходят из юрисдикций, не сотрудничающих друг с другом, требуется предварительное декларирование. Приказ от 9 февраля 2023 года (ЗДЕСЬ) содержит список не сотрудничающих юрисдикций.

Испанские инвестиции за рубежом:

Долевое участие в капитале компаний-нерезидентов, превышающее 10 % уставного капитала.
Приобретение недвижимости за рубежом на сумму более 300 000 евро.
В случае если местом назначения инвестиций является юрисдикция, не сотрудничающая с ЕС, также требуется предварительное заявление.

Обязанности нотариуса:

После вступления в силу Королевского указа нотариус будет обязан направлять информацию об иностранных инвестициях в Генеральный совет нотариусов.
В переходный период подача деклараций в режиме онлайн осуществляется через AFORIX.
Обязанность нотариуса направлять в Генеральное управление по международной торговле и инвестициям в письменном виде в январе и июле каждого года список тех сделок, которые рассматривались как иностранные инвестиции в течение предыдущего шестимесячного периода и в отношении которых нотариусу не было предложено представить соответствующую декларацию, остается в силе.

‍

3.- МОЖНО ОБЪЯВИТЬ О ЧАСТИЧНОМ ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРИЗОНТАЛЬНО РАЗДЕЛЕННОМ ЗДАНИИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 19 сентября 2023 года (BOE от 26 октября 2023 года), где DG разрешает случай здания с несколькими этажами, разделенными по горизонтали, где окончание работ объявлено только для части из них (в частности, первый этаж и второй этаж, а не остальные этажи).

В данном случае ГД соглашается с этим, заявляя, что нет никаких неудобств в том, что доказательство завершения строительства может быть частичным, по этапам и даже по этажам; так как на практике может случиться, что есть элементы, которые не завершены, без препятствий для регистрации завершения других, если это должным образом аккредитовано.

‍

4.- РАЗДЕЛ НАСЛЕДСТВА БУХГАЛТЕРОМ-РАСПРЕДЕЛИТЕЛЕМ. ОСТЕРЕГАЙТЕСЬ КОНФЛИКТА ИНТЕРЕСОВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 5 сентября 2023 года (BOE от 25 октября 2023 года), в котором DG постановляет, что в акте о принятии, разделе и разрешении наследства бухгалтер-партидор не ограничился сугубо партикулярными действиями и в разрешении споров выполнил диспозитивные функции, требующие вмешательства наследников.

Кроме того, существует конфликт интересов между двумя братьями и сестрами-сонаследниками, поскольку один из них является опекуном другого и, следовательно, осуществляет его юридическое представительство. Поскольку оба они заинтересованы в наследстве, а один из них юридически представлен своим братом, возникает конфликт интересов, и в этом случае необходимо вмешательство юридического защитника.

‍

5.- ПРОДАЖА ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА В НЕРАЗДЕЛЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ТРЕБУЕТСЯ КОНКРЕТНОЕ ОПИСАНИЕ ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 28 июля 2023 года (BOE от 12 октября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже неразделенной доли (1,329%) недвижимости, предназначенной для парковки автомобилей. В акте содержалось описание зарегистрированного имущества в целом (состоящего из цокольного этажа здания, используемого для парковки и складских помещений), но не описание конкретного парковочного места, исключительное пользование и распоряжение которым было отнесено к неразделенной доле передаваемого имущества.

DG, по мнению Регистратора, считает необходимым, чтобы в договоре купли-продажи были подробно описаны границы и площадь передаваемого парковочного места.

‍

6.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР И ЗАКОН 11/2023. НОВЫЕ СРОКИ КВАЛИФИКАЦИИ ДОКУМЕНТОВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 7 июля 2023 года (BOE от 15 августа 2023 года), утверждающее график реализации закона 11/2023 о цифровизации регистрационных действий. Этот закон устанавливает электронную подпись всех записей и документов в реестре и ведение протокола в электронном формате. Вышеупомянутое постановление включает два приложения с графиком внедрения электронной подписи в каждом из земельных кадастров Испании и продлевает обычный срок квалификации регистрационных записей с 15 рабочих дней до 30 рабочих дней на период в один месяц с даты начала внедрения цифровых процедур.

К резюме прилагается постановление с приложениями, содержащими соответствующие даты начала этапа внедрения электронной подписи, чтобы все сотрудники нотариальной конторы могли ознакомиться с ними и иметь в виду, что в течение одного месяца после этой даты срок квалификации составляет не 15 дней, как обычно, а 30 дней.

Важность этой консультации заключается в том, что аннулирование ипотечных кредитов, зарегистрированных во всех реестрах Испании, разрешено, и в каждом из них запланирована дата внедрения этой электронной подписи!

‍

7.- ГРАЖДАНСКОЕ СОСЕДСТВО И ТРУДНОСТИ ЕГО ДОКАЗЫВАНИЯ. БОЛЬШОЕ ЗНАЧЕНИЕ СЛЕДУЕТ ПРИДАВАТЬ ДЕКЛАРАЦИИ, ВКЛЮЧЕННОЙ В АКТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 3 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, касающееся доказательства гражданского местожительства умершего лица и его значения для определения применимого наследственного права.

В данном случае покойная в своем завещании указала, что у нее общий гражданский статус. Однако ее наследник (муж), принимая наследство, в указанном акте о принятии наследства указывает, что гражданское состояние покойной было ибицейским, и на основании этого получает все наследство (в отличие от этого, если бы гражданское состояние было общим, поскольку у покойной не было потомков, но были живые восходящие родственники, они были бы легитимированы). Когда акт о принятии наследства был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, посчитав, что заявление об общем гражданском состоянии, сделанное покойной в ее завещании, имеет преимущественную силу.

ГД, присоединяясь к мнению Секретариата, считает, что доказать гражданское состояние очень сложно (за исключением тех случаев, когда прямое заявление занесено в реестр актов гражданского состояния). Поэтому в случае сомнений заявление заинтересованной стороны, сделанное у нотариуса (поскольку оно было сделано после того, как нотариус должным образом проинформировал ее), должно превалировать даже над тем, что может быть получено из внесудебных документов (таких как свидетельство о переписи населения, показывающее, что лицо было зарегистрировано по данному адресу более 10 лет), поскольку административное место жительства не всегда совпадает с фактическим адресом (который определяет гражданское место жительства).

‍

8.- ДИРЕКТОР, СРОК ПОЛНОМОЧИЙ КОТОРОГО ИСТЕК, МОЖЕТ СОЗВАТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ДЛЯ ОБНОВЛЕНИЯ АДМИНИСТРАТИВНОГО ОРГАНА И ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ГОДОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ:

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DGSJFP от 31 октября 2023 года (BOE от 21 ноября 2023 года), в которой DG постановляет, что общее собрание, созванное директором с истекшим сроком полномочий, является действительным при условии, что это общее собрание созвано для обновления административного органа и утверждения годовой отчетности за несколько финансовых лет в качестве способа преодоления закрытия Земельного кадастра.

‍

9.- ПРЕВЕНТИВНЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ И МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ:

Ниже приводится краткое резюме документа, посвященного превентивным полномочиям и аспектам, которые необходимо учитывать в области межрегионального права:

Большая польза от превентивной доверенности: она избавляет семью от необходимости прибегать к судебным мерам поддержки (на оформление которых уходит больше года, плюс расходы на адвокатов и т. д.).
Вскоре можно будет телематически проверить действительность этих доверенностей в органах записи актов гражданского состояния. Следует проявлять осторожность, когда доверенное лицо обращается в нотариальную контору для подписания одной из таких доверенностей.
Сомнения в применимом праве, когда клиент обращается в нотариальную контору для подписания доверенности: Мы всегда должны прибегать к критерию обычного места жительства (ст. 9.6 Cc), чтобы составить доверенность в соответствии с CCCat или Cc.
Не забудьте включить (или не включить), по просьбе клиента, пункт о том, требуется ли судебное разрешение на те же действия, на которые требуется разрешение опекуна.
В Каталонии в ближайшие месяцы произойдут значительные изменения в этой области, поскольку законопроект о реформировании Книги II Каталонского гражданского кодекса по этому вопросу скоро поступит в парламент в качестве законопроекта, так что, если он будет рассмотрен в обычном порядке, через несколько месяцев появятся новые правила в этой области с очень глубокими изменениями, которые мы должны будем изучить, чтобы адаптировать акты.

‍

10.- ЗАКОН 11/2023. ОЦИФРОВКА НОТАРИАЛЬНЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ АКТОВ (ЭЛЕКТРОННЫЙ ПРОТОКОЛ, ВИДЕО ПОДПИСИ И АВТОРСКИЕ ЭЛЕКТРОННЫЕ КОПИИ):

Прилагаем статью из нашего БЛОГ с кратким изложением 10 основных моментов вступления в силу Закона 11/2023 (ЗДЕСЬ).

Три основных изменения коснутся нашей повседневной жизни:

Первый - это хранение всех подписанных документов в электронном кабинете нотариуса, который является точным отражением бумажного документа (матрица, объединенные, дилигенции и примечания).
Второе важное изменение - возможность видеоподписания некоторых видов документов с помощью цифрового сертификата после регистрации гражданина на нотариальном портале;
и, наконец, создание электронных авторизованных копий, которые заменяют бумажные с той же эффективностью и действительностью.

После 21 дня внедрения мы столкнулись со следующей казуистикой:

ОТНОСИТЕЛЬНО НОТАРИАЛЬНОГО ПОРТАЛА (PNC):

Граждане, желающие пройти процедуру, должны заполнить форму и подтвердить свой мобильный телефон и контактный адрес электронной почты. Процедура проста и завершается загрузкой документа, удостоверяющего личность, на платформу. Мы проверили ее, и она корректно работает для граждан, идентифицированных по DNI, NIE и PASSPORT.
Наиболее практичным способом доступа и подписи является использование цифрового сертификата. Мы рекомендуем Национальную лабораторию монет и времени, хотя существует несколько организаций, выдающих сертификаты, сертифицированные Ancert.
Гражданин, получивший доступ к нему, сможет ознакомиться со всей своей историей актов, подписанных в период с 1 января 2007 года по 8 ноября 2023 года. Как будут публиковаться документы, подписанные после вступления закона в силу, пока не определено.

НА ВИДЕОПОДПИСИ:

С самого начала нам удалось успешно реализовать 2 видеоподписи . Несмотря на то, что это очень новая технология и у нее есть свои ограничения, ее выполнение не представляет сложности, как только клиент регистрируется на портале и получает цифровой сертификат для подписи.
Подключение осуществляется с помощью приложения, встроенного в веб-браузер, и является интуитивно понятным и простым. Мы ожидаем, что по мере регистрации граждан количество документов, выданных этим способом, будет расти.

ЧТО КАСАЕТСЯ ЭЛЕКТРОННОЙ ЗАВЕРЕННОЙ КОПИИ:

Мы уже выпустили первые электронные авторизованные копии с защищенным проверочным кодом (CSV).
Управление процессом осуществляется из самого Word и параллельно с депонированием документа, хотя он может быть выдан и позже, всегда для документов, подписанных после 9 ноября 2023 года.
Документ публикуется в электронном кабинете нотариуса, а CSV быстро и легко формируется в SIGNO и отправляется клиенту.
После загрузки на электронный сайт он передается клиенту по электронной почте, в которой мы предоставляем ссылку на его электронную авторизованную копию. Такой способ доставки придает ему подлинность и юридическую силу по отношению к третьим лицам. Мы считаем, что этот способ постепенно вытеснит бумажные документы, поскольку для консультации и заверения не нужно регистрироваться на портале нотариуса.

ВОПРОСЫ, ЗАДАВАЕМЫЕ ЗАРАНЕЕ, ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПРОТОКОЛЕ И ВИДЕО ПОДПИСИ:

В SIC, в разделе"Закон 11/2023. Цифровизация нотариальных и регистрационных процедур" вы можете найти документ с вопросами и ответами на существующие сомнения в связи с применением Закона 11/2023. Было выпущено два издания: том 1 и том 2.

Они также прилагаются (ЗДЕСЬ в единственном числе и ЗДЕСЬ множественное число), основные шаблоны для любого электронного акта, предоставляемого посредством видеоподписи через Портал нотариуса "Гражданин".

МОДИФИКАЦИЯ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРНОГО ИНДЕКСА. НЕОБХОДИМОСТЬ ОТДЕЛЬНОЙ ОТЧЕТНОСТИ ПО КОЛИЧЕСТВУ СТРАНИЦ В БУМАЖНОМ/ТЕЛЕМАТИЧЕСКОМ ФОРМАТЕ:

С 9 ноября 2023 года в Единый компьютеризированный индекс вносятся изменения, в соответствии с которыми в каждый публичный документ в качестве обязательного поля указывается количество листов матрицы бумажной поддержки отдельно от количества листов в электронной поддержке.

‍

По всем вопросам, касающимся новой цифровизации (как для сотрудников, так и для клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es

Октябрь 2023 года

1.- ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Прилагается (ЗДЕСЬ) разъяснительная записка OCP по различным вопросам, связанным с Центральным реестром прав собственности на недвижимость и обязанностями нотариусов в этом отношении:

Получение адреса электронной почты, указанного в статье 4 RD 609/2023, не является обязательным условием для совершения юридической сделки, поскольку не входит в требования по идентификации бенефициарного владельца.
Процентное владение акциями: эту информацию следует включать только в случае необходимости внесения новой записи в манифест в случае расхождений между содержанием BDTR и манифестом праводателя.

‍

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ, ОФОРМЛЕННАЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ С ОТМЕНЕННОЙ ДОВЕРЕННОСТЬЮ. НЕОБХОДИМО С ОСОБОЙ ТЩАТЕЛЬНОСТЬЮ ПРОВЕРЯТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОВЕРЕННОСТЕЙ И КОРПОРАТИВНЫХ ПОЗИЦИЙ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 26 июля 2023 г. (ДП от 28 сентября 2023 г.).. ГД разрешает дело о продаже недвижимости, в котором продавца представляет доверенное лицо, заявляя, что его доверенность действительна, и нотариус, давая свое положительное заключение о достаточности в акте. Однако из данных Торгового реестра следует, что эта доверенность была отозвана за несколько дней до этого, причем отзыв был опубликован в BORME, как только он был внесен в реестр (с этого момента он имеет силу в отношении третьих лиц), в тот же день, когда было подписано резюме.

ГД подтверждает классификацию реестра, согласно которой право покупателя не может быть зарегистрировано, поскольку продавец не был должным образом представлен лицом, обладающим достаточными полномочиями для оформления продажи.

Принять дело к сведению и сделать соответствующие запросы в Регистр как можно ближе к подписанию акта (если возможно, в тот же день), чтобы избежать подобных случаев.

‍

3.- SL. УМЕНЬШЕНИЕ КАПИТАЛА ЗА СЧЕТ ПРИОБРЕТЕНИЯ АКЦИЙ. СУММА РЕЗЕРВА С ОГРАНИЧЕНИЯМИ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 24 июля 2023 года (ДП от 27 сентября 2023 года).. ГД решает типичный случай "выхода" акционера из СЛ. Для этого компания выкупает все акции этого акционера (по выкупной стоимости, превышающей номинальную), затем уменьшает уставный капитал на ту же сумму (таким образом, переходя к его погашению) и одновременно создает резерв с ограничением на сумму уменьшения (принимая за основу номинальную стоимость акций, а не выкупную стоимость, которая, как указано, выше), чтобы гарантировать права кредиторов.

Реестр дает отрицательную квалификацию, поскольку считает, что сумма резерва должна быть равна "стоимости того, что получил акционер" (т.е. общей выкупленной сумме, а не только номинальной стоимости акций).

ГД отменяет классификацию Коммерческого регистратора, постановляя, что в таких случаях сумма резерва с ограничением должна быть равна номинальной стоимости выкупленных акций, а не сумме, возмещаемой выходящему акционеру.

‍

ФАКТИЧЕСКАЯ ОПЕКА. ИНТЕРПРЕТАЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ ПО БАНКОВСКИМ ПРОЦЕДУРАМ

Сообщается, что в SIC в рамках "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad" сотрудникам доступен рамочный протокол, подписанный между Генеральной прокуратурой штата и банковским сектором, чтобы уточнить полномочия фактического опекуна в области банковских операций.

Этот документ также стал предметом подробного анализа в статье на нашем блоге (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ней).

‍

5.- ВНЕШНИЕ ИНВЕСТИЦИИ. ИЗМЕНЕНИЯ В НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЕ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ

Сотрудники информируются о недавнем утверждении Королевского указа 571/2023 от 4 июля о внешних инвестициях (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), который необходимо принимать во внимание при заключении сделок с нерезидентами. В частности, он изменяет предыдущие правила в следующих основных аспектах:

1.- Для целей внесения соответствующей последующей декларации в Инвестиционный регистр Министерства экономики иностранными инвестициями считаются следующие объекты:

Доля нерезидентов в испанских компаниях, если она превышает 10% уставного капитала компании или прав голоса (ранее требовалось 50%).
Приобретение недвижимости в Испании нерезидентами, если сумма превышает 500 000 евро (ранее минимальный лимит составлял 3 000 000 евро).

В этих случаях владелец-нерезидент обязан задекларировать инвестиции в Инвестиционном регистре Министерства экономики, используя формы, предусмотренные переходным положением 3 Королевского указа (формы DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Если сделка была совершена нотариусом, он должен уведомить Генеральный совет нотариусов об инвестициях через электронный офис нотариуса (SIGNO) и, в любом случае, предупредить явившееся лицо об обязанности представить их.

3.- В случае, если инвестиции, считающиеся иностранными (в соответствии со статьей 4 Королевского декрета), имеют происхождение в стране с несотрудничающей юрисдикцией (бывшие налоговые гавани), которые включены в Ордонанс от 9 февраля 2023 года, необходимо будет сделать предварительное заявление, и нотариусы должны потребовать его до предоставления, а также прямо указать это в публичном документе.

‍

6.- ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАМЕТКИ О ДОКУМЕНТАХ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН

Прилагается (ЗДЕСЬ), интересная статья одного из коллег-нотариусов, в которой излагается ряд практических соображений, которые следует иметь в виду, когда в публичном документе участвует иностранное физическое лицо. В качестве резюме мы выделили наиболее важные из них:

Идентификация. Применяются общие правила Нотариального регламента. В частности, в случае с иностранцами из ЕС это делается либо по паспорту, либо по национальному удостоверению личности.
NIE: Иностранцы, которые в силу своих экономических, профессиональных или социальных интересов связаны с Испанией, должны получить в целях идентификации персональный, уникальный и эксклюзивный последовательный номер. Необходим для всех операций с налоговыми последствиями.
Перевод: Если нотариус не владеет иностранным языком, необходимо соблюдать положения § 150 Положения о нотариате и запросить переводчика.
Платежные средства: Будьте очень внимательны и усердны в отношении предотвращения отмывания денег. Крайне желательно требовать, чтобы депозитные и платежные счета находились в испанских банках. Если счета открыты в иностранных банках или у третьих лиц, необходимо получить максимально полную и достоверную информацию о происхождении средств, требующую документального подтверждения (свидетельства о праве собственности на счета, контракты, подтверждающие происхождение средств, и т. д.).
Апостиль: Апостиль требуется для документов, выданных за рубежом.
Сделки с недвижимостью. Помните об удержании 3% от цены (налог на доходы нерезидентов) и инверсии налогоплательщика в "муниципальный прирост капитала".

‍

7.- ЗАПРОС КОПИЙ ЗАВЕЩАНИЙ В АРХИВ НОТАРИАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ КАТАЛОНИИ

Информация, представляющая интерес при запросе копий завещаний в Колледже. Во избежание проблем в случае расхождения дат Ассоциация просит, чтобы при отправке запроса на получение копии к запросу на получение копии завещания прилагались соответствующие свидетельства о смерти и последней воле для более точной идентификации запроса.

‍

8.- ТЕЛЕМАТИЧЕСКАЯ ПОДПИСЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ

Как сообщалось ранее, 9 ноября вступает в силу закон 11/2023, который разрешает телематическое подписание публичных документов (т.е. через систему видеоконференции с нотариусом и электронную подпись, без необходимости физического посещения клиентом нотариальной конторы). ЗДЕСЬ вы можете найти статью в блоге нотариальной конторы Хесуса Бенавидеса с более подробной информацией (какие документы могут быть подписаны, процедура и т.д.).

Для того чтобы быть пионерами в этой области и предоставлять клиентам лучший сервис, на веб-странице нотариальной конторы Jesus Benavides был создан новый раздел (Видеоподпись), где с помощью дидактических видеороликов объясняется весь процесс, которому должен следовать любой гражданин, желающий применить эту возможность на практике.

‍

По всем вопросам, связанным с этим вопросом (как со стороны сотрудников, так и со стороны клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es.

Сентябрь 2023 года

1.- ИСЧИСЛЕНИЕ СРОКОВ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ. ДЕНЬ, В КОТОРЫЙ ПРОВОДИТСЯ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ВКЛЮЧЕН В РАСЧЕТ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 11 июля 2023 года (BOE от 28 июля 2023 года).. В связи с этим, подводя итоги, ГД напоминает нам о правилах исчисления сроков созыва общего собрания в столичной компании. Как известно, статья 176 LSC устанавливает, что между созывом и проведением общего собрания должен пройти один месяц (SA) или 15 дней (SL). Для целей исчисления этих сроков день начала отсчета начинается со дня отправки уведомления последнему из акционеров, и для определения дня истечения срока день проведения общего собрания не учитывается.

Таким образом, для публичных компаний с ограниченной ответственностью должен пройти один месяц, а для частных компаний с ограниченной ответственностью - 15 дней, и именно на следующий день после этих сроков общее собрание может быть правомочным.

‍

2.- ДОКТРИНА ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРАТА ПО ТАРИФНЫМ ВОПРОСАМ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, содержащий краткое изложение доктрины Главного управления юридической безопасности и общественной веры по тарифным вопросам на 2020 - 2023 годы. С ним можно ознакомиться в случае возникновения сомнений относительно того, как протоколировать конкретные действия.

‍

3.- НОВЫЕ РАЗРАБОТКИ В ОБЛАСТИ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРИЗИРОВАННОГО ИНДЕКСА

Сообщается, что в Единый компьютеризированный индекс недавно был включен ряд новых функций, призванных улучшить отражение юридических операций, предоставленных в публичных документах.

В частности, создаются новые правовые акты, учитывающие это:

Акты приобретения или сохранения гражданского состояния.
Акты о мерах поддержки и акты о предоставлении помощи (и их эквиваленты в Каталонии),
Акты о пропуске номера протокола или регистрационной книги (для решения досадной ситуации, когда один или несколько номеров остаются без документа, фактически уполномочившего или вмешавшегося).

Другие незначительные изменения:

Подтверждение платежных средств в депозитарных расписках.
Указание на владение (или не владение) при продаже и покупке акций и долей компании.
Инкорпорация организаций с юридическим лицом или без него, где требуется информация об их идентификационном номере налогоплательщика (если информация получена после предоставления и ее не удалось получить от клиента, то по истечении срока подачи индекса необходимо запросить отмену правила по обычному каналу).

‍

4.- ТЕОРИЯ КОМПЛЕКСНОГО ЮРИДИЧЕСКОГО БИЗНЕСА. ПОКУПКА + ИПОТЕКА НЕДВИЖИМОСТИ ЛИЦОМ, СОСТОЯЩИМ В БРАКЕ. СОГЛАСИЕ ДРУГОГО СУПРУГА НЕ ТРЕБУЕТСЯ, ЕСЛИ ИПОТЕКА ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ОДНОВРЕМЕННО С ПОКУПКОЙ. ОСТОРОЖНОСТЬ В СЛУЧАЕ С ИНОСТРАНЦАМИ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересная статья, обобщающая доктрину ГД по теории сложных юридических сделок. В ней рассматриваются случаи, когда лицо, состоящее в браке, покупает недвижимость в одиночку, а затем закладывает ее. Как известно, общее правило устанавливает, что для ипотеки обычного места жительства, даже если оно принадлежит только одному из супругов, необходимо согласие другого супруга. В качестве исключения из этого общего правила возникает теория сложной юридической сделки, в силу которой согласие супруга, не являющегося собственником, не требуется при оформлении ипотеки на жилое помещение сразу после его приобретения, то есть закладная подписывается с номером протокола сразу после протокола купли-продажи.

В случае с иностранцами следует остерегаться, так как DG не признает доктрину сложной юридической сделки, если только это не допускает иностранное право и это не подтверждено (поэтому необходимо проверить с помощью нотариального заключения, допускает ли иностранное право, регулирующее конкретный режим супружеской собственности клиентов, данную теорию сложной юридической сделки).

‍

5.- ПУБЛИЧНОЕ НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ КОРПОРАТИВНЫХ РЕШЕНИЙ. ХОРОШИЙ ПОСТУПОК МОЖЕТ СПАСТИ ПЛОХОЙ СЕРТИФИКАТ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 июля 2023 г. (ДП от 28 июля 2023 г.).. В соответствии с данным постановлением и в порядке резюме ГД определяет, что в контексте корпоративных решений SL (прекращение деятельности и назначение на должности), если в сертификате не указан кворум для принятия решений, но в акте он указан (посредством заявления администратора), этого достаточно для регистрации решения в Торговом реестре.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. ТО, ЧТО ПЕРВЫМ ПОСТУПАЕТ В РЕЕСТР, ИМЕЕТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННУЮ СИЛУ (ДАЖЕ ЕСЛИ ЗАКОН ПРИНЯТ ПОЗЖЕ).

Прилагается резолюция ГД по вопросам права, юридических лиц и медиации от 17 июля 2023 года (DOGC от 31 июля 2023 года).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД определяет, что превалирующим является то, что первым попало в реестр.

Дело, в котором в 1986 году на основании частного документа был установлен пожизненный узуфрукт на недвижимость. Впоследствии, 09/02/2023, этот частный документ был преобразован в публичный акт и представлен для регистрации в Земельном кадастре. Однако регистратор отказывает в регистрации, поскольку 03/02/2023, то есть за 6 дней до этого, был представлен на регистрацию завещательный акт, в котором это право узуфрукта было передано третьему лицу на основании принятия наследства от лица, умершего в 2022 году.

В данном случае ГД напоминает об основном принципе работы реестра, т.е. prior in tempore, potior in iure, согласно которому то, что первым поступает в реестр и регистрируется (узуфрукт 2022 года, представленный 3 февраля 2023 года), превалирует над другими правами (в данном случае узуфрукт, оформленный в частном документе в 1986 году и представленный на регистрацию 9 февраля 2023 года на основании акта перевода в публичный акт).

‍

7.- ТАБЛИЦА ПОЛОЖЕНИЙ О ГРАЖДАНСТВЕ И СЕМЕЙНОМ ПОЛОЖЕНИИ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, включающий таблицу нормативных актов о гражданстве и гражданском состоянии, где можно найти ссылки на нормативные акты и постановления Главного управления по различным вопросам, таким как регистрация актов гражданского состояния, сертификация, экономический режим брака и т.д.

‍

8.- ПРИНЯТИЕ ПРИСЯГИ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА. РАЗЛИЧНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ

Прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр ГД относительно компетенции конкретного ЗАГСа, где должно быть оформлено заявление о желании получить испанское гражданство, а также клятва или обещание. В нем установлено, что юрисдикция принадлежит отделу ЗАГС по месту жительства заявителя.

Он также прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр Генерального директора по вопросам правовой безопасности и общественной веры, который определяет нецелесообразность выдачи свидетельств о присяжном гражданстве при обнаружении признаков совершения заявителем действий, несовместимых с хорошим гражданским поведением (например, факт заключения заявителя в пенитенциарный центр).

‍

9.- СУДЕБНОЕ ОСПАРИВАНИЕ ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ КВАЛИФИКАЦИИ. УСЛУГИ, К КОТОРЫМ МЫ МОЖЕМ ПРИБЕГНУТЬ В КАЧЕСТВЕ НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЫ

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационный документ Генерального совета нотариусов, посредством которого доводится до сведения нотариусов услуга по обжалованию в судебном порядке тех отрицательных оценок (или также постановлений ДГСЖФП), которые могут затрагивать корпоративные интересы нотариусов.

Таким образом, в случае если сотрудник столкнулся с негативной оценкой, которая, по его мнению, может повлиять на работу нотариальной конторы в целом, он может обсудить эту возможность с нотариусом, о чем можно попросить по каналам, указанным в прилагаемом документе.

‍

10.- РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЗАПИСЬ ЗАЯВЛЕНИЙ ПЕРЕД ОФОРМЛЕНИЕМ ДОГОВОРА, В КОТОРОМ УЧАСТВУЕТ ЧЕЛОВЕК С ОГРАНИЧЕННЫМИ ВОЗМОЖНОСТЯМИ.

В информационном циркуляре 3/2021 от 27 сентября Постоянного комитета Генерального совета нотариусовпредлагает до совершения сделки, в которой участвуют инвалиды, составлять протокол проявлений, в котором должны быть зафиксированы обстоятельства, которые могут повлиять на совершение данной юридической сделки. Этот протокол может включать, в частности, следующие обстоятельства:

Заявления самого инвалида, например, заявление инвалида о том, что он продает товар по цене ниже рыночной для удовлетворения определенных потребностей или удобства, или о причинах, по которым он отказывается от определенного наследства.
Заявления лиц, помогающих инвалиду в осуществлении его дееспособности. Например, заявление фактического опекуна, адвоката, случайного компаньона и т. д. о том, что он/она рекомендовал инвалиду совершить сделку купли-продажи, поскольку это необходимо для его/ее будущего содержания и поддержки или для погашения непогашенных долгов.

Эта справка является необходимым дополнением к нотариальной оценке дееспособности и обеспечивает ясность и безопасность при будущих спорах и возможных претензиях. Рекомендуется, чтобы за справкой обращался сам инвалид или его помощник.

‍

11.- СОЗДАН ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ТИТУЛОВ СОБСТВЕННОСТИ.

Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. К этому реестру должны обращаться все стороны, обязанные по закону контролировать отмывание денег, включая нотариусов. Однако до момента передачи данных в этот реестр, на что дается 9 месяцев, Королевский указ устанавливает, что по-прежнему должны использоваться традиционные источники (база данных бенефициарных владельцев через Signo).

Июль 2023 года

1.- НОВЫЙ ОПЛАЧИВАЕМЫЙ ОТПУСК ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬЮ 15 КАЛЕНДАРНЫХ ДНЕЙ ДЛЯ ПАРТНЕРОВ, НЕ СОСТОЯЩИХ В БРАКЕ

Королевский декрет-закон 5/2023 опубликован в BOE и вступает в силу (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), в соответствии с которым признается оплачиваемый отпуск продолжительностью 15 календарных дней за то, что вы стали (и зарегистрировались) в качестве стабильной пары. Все стабильные пары, которые с этого момента образуют стабильное партнерство, могут быть проинформированы об этом, чтобы они могли воспользоваться этим новым отпуском.

‍

2.- НОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О СТРУКТУРНЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ КОММЕРЧЕСКИХ КОМПАНИЙ

Вышеупомянутый Королевский указ-закон 5/2023 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним) отменил прежний Закон 3/2009 от 3 апреля о структурных изменениях коммерческих компаний (преобразование, слияние, выделение, глобальная передача активов и обязательств и т.д.). Таким образом, отныне новый правовой режим структурных изменений содержится в вышеупомянутом Королевском декрете-законе 5/2023. Это необходимо учитывать , когда любой сотрудник готовит одну из таких операций (он должен ознакомиться с новым регламентом и привести юридические ссылки в соответствие с новым нормативным текстом).

‍

3.- РЕШЕНИЯ О РАЗВОДЕ ИНОСТРАНЦЕВ, С ВЫНЕСЕНИЕМ РЕШЕНИЯ О НЕДВИЖИМОСТИ, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В ЦЕНТРАЛЬНОМ РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД определяет, что в случае развода (ИНОСТРАНЦЕВ, чей брак не зарегистрирован в испанском ЗАГСе), если в приговоре одному из бывших супругов присуждается имущество, для регистрации его в земельном кадастре необходимо, чтобы ранее указанный приговор о разводе был зарегистрирован в Центральном гражданском реестре.

‍

4.- РЕГИСТРАЦИЯ СОБСТВЕННОСТИ И PRIOR IN TEMPORE. ИНОГДА ДА, ИНОГДА НЕТ, ТО, ЧТО ПОДАНО ПОЗЖЕ, ИМЕЕТ ПРИОРИТЕТ ПЕРЕД ДОКУМЕНТАМИ, ПОДАННЫМИ РАНЬШЕ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 15 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает любопытный случай:

CV + PH подписано и подано на регистрацию, квалифицировано, с устранимыми дефектами.
Подается исправление, и пока запись еще действует (т.е. VC + PH еще не зарегистрированы), в земельный кадастр поступает распоряжение от AEAT с запретом на отчуждение имущества из-за налоговых долгов.
Регистратор отрицательно квалифицирует резюме + PH (поданное до приказа) на основании публичного порядка.
Нотариус подал апелляцию, и ГД согласился с ним, постановив, что если постановление было вынесено в рамках административной процедуры, в которой гражданская действительность юридической сделки не ставилась под сомнение (вспомните налоговые долги), то отрицательная классификация не применима, поскольку CV + PH были представлены в реестр заранее (prior in tempore potior in iure).
Однако ГД напоминает, что если судебный запрет был вынесен в контексте уголовного разбирательства, в ходе которого под сомнение ставится законность бизнеса (например, предполагаемое мошенничество в ВК), то приостановление регистрации (даже если судебный запрет последовал позже) будет уместным по соображениям общего интереса/общественного порядка.

‍

5.- НА КОМПАНИЮ, ЧЕЙ CIF БЫЛ АННУЛИРОВАН, НИЧЕГО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 16 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. Согласно этому постановлению и в качестве резюме, ГД определяет, что в контексте купли-продажи, если номер НДС компании-покупателя был аннулирован, приобретение не может быть зарегистрировано в ее пользу. Важно помнить и всегда обращаться к существующей базе данных по данному вопросу, если речь идет о компании.

‍

6.- МОЖНО УМЕНЬШИТЬ УСТАВНОЙ КАПИТАЛ НИЖЕ 3 000 ЕВРО В СУЩЕСТВУЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает следующее любопытное дело:

3 000, проводит уменьшение капитала, в результате чего его результирующая цифра уставного капитала падает ниже 3 000 евро.
Регистратор приостанавливает регистрацию, так как считает, что эта цифра ниже установленного законом минимума, поскольку, по его мнению, SL с капиталом менее 3 000 евро возможны только в момент регистрации.
ГД отменяет квалификацию Регистратора, считая, что действительно возможно осуществить уменьшение капитала SL, в результате которого уставный капитал составит менее 3 000 евро.

‍

7.- УВЕЛИЧЕНИЕ УСТАВНОГО КАПИТАЛА И ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДПИСКИ. ВРЕМЯ ДОЛЖНО БЫТЬ СОБЛЮДЕНО

В результате сделки, оформленной в нотариальной конторе, напоминаем, что в контексте увеличения капитала корпорации преимущественное право акционеров на увеличение капитала возникает с момента публикации предложения о подписке на новые акции в Официальном вестнике Коммерческого регистра или с момента письменного уведомления каждого акционера. Подписка может быть осуществлена акционерами в течение срока, установленного общим собранием, который не может быть менее одного месяца с момента публикации или сообщения.

Поэтому эти сроки должны быть приняты во внимание и соблюдены при оформлении такого рода сделок (так, подписка на новые акции не может быть проведена на том же собрании, что и принятие решения, если только все акционеры не приняли участие в собрании).

‍

8.- ГРАЖДАНСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НОТАРИУСА. ОЧЕНЬ ВАЖНО ПОМНИТЬ ОБ ЭТОМ, ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ТАКОГО РОДА.

Прилагается ссылка на интересную доктринальную статью (ЗДЕСЬ), в которой анализируется гражданско-правовая ответственность нотариуса. Особый интерес представляет раздел с подробным описанием конкретных случаев (например, пропуск сроков, недостаточная доверенность, отсутствие информации о налоговых последствиях исполнения и т.д.).

Настоятельно рекомендуем всем сотрудникам нотариальной конторы ознакомиться со статьей и этими конкретными случаями , чтобы избежать подобных ошибок и связанной с ними ответственности.

‍

9.- РЕГИСТРАЦИЯ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ПРИВЕДЕНИЕ К ПРИСЯГЕ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА И НОТАРИАЛЬНЫЕ БРАКИ. ВАЖНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ

К настоящему письму прилагается документ Главного управления по вопросам правовой безопасности и государственной веры(см. PDF, прикрепленный к данному письму), который разъясняет различные вопросы, касающиеся, прежде всего, документации, которую заинтересованные стороны должны представить в заявлении под присягой о гражданстве и в процессе заключения брака у нотариуса, а также аспекты, касающиеся процедуры, которая должна учитываться как при предоставлении гражданства, так и при заключении брака.

Июнь 2023 года

1.- УСТАВ. УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ. ПОЛОЖЕНИЕ УСТАВА, ПОЗВОЛЯЮЩЕЕ НАПРАВЛЯТЬ АКЦИОНЕРАМ УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ ОБЫЧНОЙ ПОЧТОЙ (БЕЗ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ), НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНО:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 мая 2023 года (ДП от 1 июня 2023 года).. Таким образом, в качестве резюме ГД напоминает нам, что (в контексте регистрации SL) положение устава, позволяющее направлять акционерам уведомление о собрании обычной почтой (без подтверждения получения), недопустимо, поскольку для того, чтобы уведомление было действительным, система его отправки должна позволять подтвердить получение уведомления адресатом.

‍

2.- В АКТЕ ВНЕСУДЕБНОЙ ПРОДАЖИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА НЕОБХОДИМО ДОСТОВЕРНО УВЕДОМИТЬ ОБ ИСПОЛНЕНИИ ДЕРЖАТЕЛЕЙ ПОСЛЕДУЮЩИХ ОБРЕМЕНЕНИЙ:

Прилагается постановление DGSJFP от 11 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Дело об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в нотариальной конторе, при наличии разрешительного условия после ипотеки в пользу компании. Компания уведомлена о процедуре обращения взыскания заказным письмом с уведомлением о вручении, но вручение отрицательное, после чего выдается акт. ГД, присоединяясь к тезису Регистратора, не соглашается с этим, поскольку считает, что при оформлении внесудебной реализации заложенного имущества актом необходимо достоверно уведомить о процедуре всех держателей обременений или прав после исполнения ипотеки, поэтому, если принято решение о направлении уведомления о процедуре заказным письмом с уведомлением о вручении, а его доставка адресату отрицательна, целесообразно осуществить личное уведомление нотариуса путем составления акта уведомления (ст. 202 Положения о нотариате).

‍

3.- РЕКТИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПЛОЩАДЬЮ БОЛЕЕ 10%. НЕВОЗМОЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ЕГО "ПОНЕМНОГУ":

Прилагается постановление DGSJFP от 12 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Предоставляется акт об исправлении размера недвижимости по"упрощенному методу" статьи 201.3 Закона об ипотеке(для различий, не превышающих 10%), но при анализе квадратных метров, указанных в реестре и заявленных сейчас (с 9 403 до 10 377), видно, что разница составляет более 10%. Регистратор приостанавливает регистрацию, и впоследствии нотариус представляет акт исправления с просьбой зарегистрировать только превышение квадратных метров, пока не будет достигнуто 10 %. Регистратор снова дает отрицательный ответ, и ГД, соглашаясь с Регистратором, подтверждает, что это невозможно, так как нельзя зарегистрировать "по частям" или "по частям" исправление площади земли, поэтому, если она превышает 10 %, должна быть использована обычная процедура статьи 201.1 Закона об ипотеке, а не упрощенная процедура статьи 201.3.

‍

4.- МИНИМИЗАЦИЯ "НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫХ КОНЦЕПЦИЙ". ЧТО МОЖНО ВЗИМАТЬ, А ЧТО НЕТ:

Интересная заметка из блога "Justitonotario" (ЗДЕСЬ), в которой анализируется постановление Генеральной дирекции от 3 января 2023 года (с которым можно ознакомиться в полном объеме по ссылке на вышеупомянутом блоге), разрешающее апелляцию частного лица на протокол нотариуса о заключении договора купли-продажи. Вкратце, в нем определено, что:

Что засвидетельствовано, а что нет? Это решает нотариус.
Отчет Коммерческого регистра: Не применимо.
Консультация фактического держателя: Да.
Чистые стороны чеков: правильно.
Включение в копию фолианта для записи нот: правильно.
Дилижансы: Должны быть записаны в протокол, чтобы их можно было свести к минимуму.
Простые копии и соглашение о принятии расходов на себя покупателем: Если покупатель берет на себя расходы, это включает в себя копии, необходимые для выполнения обязательств по коммуникации в рамках оформленного бизнеса.
Количество простых электронных копий: 2 (для связи с кадастром и мэрией, соответственно).
Количество простых бумажных копий: 3 (для урегулирования ITP, "плюсвалии" и различных формальностей, соответственно).
Во время указания количества экземпляров, желаемых праводателями: В момент подписания.
Что можно считать свидетельствами? Расшифровка данных компании-интервента; разработка необходимой формы для проведения телематической ликвидации; свидетельство по запросу регистрационной информации; консультация о реальной титульности; простая справка из реестра; получение IBI; описательная и графическая кадастровая справка (кроме управления внеземельным кадастром, которое также является обязательным); чеки, аккредитующие платежные средства; справка о долгах общины; наклейка энергетической сертификации или весь сертификат и соблюдение того, что необходимо в зависимости от случаев; доказательство получения от мэрии сообщения, предусмотренного статьей 110.6.b) и проверка CSV`ов.
Печать безопасности: Да, это занесено в протокол.
Примечание из реестра: Может быть дополнением (на полях свидетельства).

‍

5.- НЕЛЬЗЯ БЫТЬ ДВУМЯ ВЕЩАМИ ОДНОВРЕМЕННО. НЕВОЗМОЖНО БЫТЬ ЧЛЕНОМ (ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ) СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ КОМПАНИИ И В ТО ЖЕ ВРЕМЯ БЫТЬ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ПРЕДСТАВЛЯЮЩИМ КОМПАНИЮ, КОТОРАЯ ЗАНИМАЕТ ДОЛЖНОСТЬ ЧЛЕНА ТОГО ЖЕ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 23 мая 2023 г. (ДП от 16 июня 2023 г.).. Соответственно и в порядке резюме, ГД определяет, что в совете директоров, состоящем из 3 членов, невозможно, чтобы одно и то же физическое лицо занимало должность члена совета и одновременно должность физического лица, представляющего компанию, которая также является членом совета, поскольку это означало бы, что де-факто одно лицо имело бы право наложить вето на принятие или непринятие любой резолюции, а также могло бы породить ситуации, способные привести к конфликту интересов. В любом случае, если в совете будет более трех членов, этот вопрос будет более спорным, и для того, чтобы прийти к какому-либо выводу, необходимо будет проанализировать конкретный случай.

‍

6.- ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИЕЙ, ПРЕДСТАВЛЕННОЙ АДМИНИСТРАТОРОМ, ДОЛЖНОСТЬ КОТОРОГО НЕ ВНЕСЕНА В ТОРГОВЫЙ РЕЕСТР. ВОЗМОЖНА ПРИ УСЛОВИИ ПРАВИЛЬНОГО ВЫПОЛНЕНИЯ НОТАРИАЛЬНОГО РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 9 мая 2023 г. (ДП от 29 мая 2023 г.).. В соответствии с ними и в порядке резюме, ГД подтверждает свою уже консолидированную доктрину и определяет, что в случае продажи SL имущества, представленного в сделке купли-продажи его администратором, без регистрации должности, можно оформить эту операцию, если нотариальное решение о достаточности будет выполнено правильно . В частности, акт должен содержать все обстоятельства, требуемые законом для того, чтобы назначение директора считалось действительным:

Решение надлежащим образом созванного общего собрания.
Принятие назначения,
Уведомление или согласие, в зависимости от обстоятельств, владельцев предыдущих зарегистрированных офисов.

‍

7.- ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ВЕДЕНИЯ ТОРГОВОГО РЕЕСТРА С ЦЕЛЬЮ ИХ АДАПТАЦИИ К ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА О ЦИФРОВЫХ ПРОЦЕССАХ

ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с вышеупомянутой реформой Регламента товарного регистра, опубликованной в Официальном государственном вестнике от 14 июня. Основываясь на нем, в качестве ключевых аспектов:

Европейский уникальный идентификатор (EUID) должен быть присвоен всем компаниям с ограниченной ответственностью и филиалам, что позволит однозначно идентифицировать их через систему взаимосвязи всех бизнес-реестров ЕС.
Предусмотрена возможность создания и закрытия филиалов телематически/онлайн.
Его вступление в силу откладывается на один год с момента публикации в BOE Закона 11/2023 (т.е. 9 мая 2024 года).

Май 2023 года

1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ И КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ. АСПЕКТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНИМАТЬ ВО ВНИМАНИЕ:

Прилагаю резолюцию Генерального директората по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 20 февраля 2023 года (DOGC от 2 марта 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает нам, что при отказе от наследства в пользу несовершеннолетних общее правило заключается в том, что он должен быть оформлен в виде публичного акта родителями с разрешения суда (ст. 236-27 CCCat) или, в качестве альтернативы, двумя ближайшими родственниками (ст. 236-30 CCCat). В случае конфликта интересов одного из родителей отказ от ребенка осуществляется другим родителем с согласия двух родственников. Если конфликт интересов затрагивает одного из двух родственников, он должен воздержаться или, в случае необходимости, его должен заменить другой родственник.

‍

2.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР. ПРОСТЫЕ ЗАПИСИ НЕ МОГУТ БЫТЬ ЗАПРОШЕНЫ НИ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ, НИ С ПОМОЩЬЮ ДОКУМЕНТА, ПРЕДСТАВЛЕННОГО ТЕЛЕМАТИЧЕСКИМИ СРЕДСТВАМИ:

Прилагаются постановления ДГСЖФП от 27 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года) и от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В связи с этим и в порядке резюме ГД напоминает нам, что простые ноты не могут быть запрошены ни по электронной почте, ни посредством запроса, представленного в документе через телематическую систему подачи документов Секретариата. Обычный способ - через телематический портал Registradores.org или через телефакс в случае непрерывных нот из нотариальной конторы.

‍

3.- УСТУПКА ИМУЩЕСТВА В ОБМЕН НА ПОЖИЗНЕННУЮ РЕНТУ, ГАРАНТИРОВАННУЮ ОТЛАГАТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ, И ВЕЩНОЕ ПРАВО ИПОТЕКИ. ВЫ НЕ МОЖЕТЕ ЗАЛОЖИТЬ ТО, ЧТО ВАМ ЕЩЕ НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ:

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что нельзя закладывать то, что еще не принадлежит вам. Передача недвижимости в обмен на аннуитет оформляется публичным актом. Передающая сторона (пожилой человек) передает недвижимость третьему лицу (получателю) в обмен на аннуитет. Передача оформляется с предварительным условием, так что переход права собственности произойдет, когда получатель докажет, что он полностью выплатил оговоренную пенсию (подразумевается, что после смерти передающего). Кроме того (чтобы гарантировать, что лица, обязанные выплачивать пенсию, будут ее выплачивать), получатель оформляет ипотеку на указанную недвижимость в пользу передающей стороны в качестве дополнительной гарантии выплаты пожизненной ренты. В регистрации ипотеки отказано, поскольку предварительное условие еще не выполнено, так что получатели еще не приобрели право собственности на имущество (предварительное условие еще не выполнено) и, следовательно, не могут закладывать то, что им еще не принадлежит.

‍

4.- ИПОТЕКА И ДОМИЦИЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ УВЕДОМЛЕНИЯ. ЭТО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ИНОСТРАННЫЙ АДРЕС:

Прилагается постановление DGSJFP от 30 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при оформлении вещного права ипотеки в акте должен быть указан адрес должника для целей уведомлений и вызовов в суд, который должен находиться в Испании, поэтому указание адреса должника за рубежом для этих целей недопустимо.

‍

5.- АКТ О ПРЕКРАЩЕНИИ СТАБИЛЬНОГО ПАРТНЕРСТВА И РАСТОРЖЕНИИ КОНДОМИНИУМА (ОБЩЕЙ КВАРТИРЫ). МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДОСТАВЛЕН ПРИ НАЛИЧИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ, ЕСЛИ В АКТ НЕ ВКЛЮЧЕНЫ СОГЛАШЕНИЯ, ЗАТРАГИВАЮЩИЕ ДЕТЕЙ:

Прилагаю резолюцию ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 19 апреля 2023 года (DOGC от 24 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, DG определяет, что если есть стабильная пара с детьми и общим домом, когда стабильная пара исчезает из-за прекращения совместного проживания, даже если есть несовершеннолетние дети, они могут оформить исчезновение стабильной пары в акте и согласовать в нем же расторжение кондоминиума на имущество, которое у них было общим. Однако это возможно только в том случае, если акт о прекращении стабильного партнерства не содержит мер, затрагивающих детей, таких как соглашение, план воспитания детей, алименты или порядок посещения (в этом случае, по логике вещей, потребуется судебная санкция).

‍

6.- ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О МАТЕРИАЛЬНОМ РАЗДЕЛЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА ИМУЩЕСТВА, ПОДПАДАЮЩЕГО ПОД РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ТРЕБУЕТСЯ ТОЛЬКО ПРОСТОЕ БОЛЬШИНСТВО ГОЛОСОВ:

Прилагаю постановление ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 5 мая 2023 года (DOGC от 15 мая 2023 года). В соответствии с ним и в качестве резюме, DG определяет, что в случае старого здания с "единичным" горизонтальным делением (разделенного на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования), если подзаконные акты не разрешают этого, здание должно быть разделено на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования, если подзаконные акты прямо не разрешают этого (в этом случае не требуется согласие общего собрания), можно оформить материальное разделение этого объекта, включающего эти 13 квартир, с целью создания 13 независимых зарегистрированных объектов недвижимости, при этом необходимо только решение общего собрания, одобренное простым большинством (т.е. не требуется соглашение с квалифицированным большинством в 4/5).

‍

7.- АКТ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ОШИБКИ (ПЛОЩАДИ) В ОПИСАНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА), НА КОТОРЫЙ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ДЕКЛАРИРОВАНИЕ СТАРОГО НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СООБЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ НЕ ТРЕБУЕТСЯ:

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 18 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД разрешает дело, в котором надстройка, зарегистрированная с полезной площадью 47,51 м, исправлена до 97 м (поскольку в действительности это была реальная и правильная площадь), посредством акта, предоставленного зарегистрированным владельцем недвижимости, на основании кадастрового и графического сертификата и отчета архитектора (которые подтверждают, что это ошибка и что эта квартира имеет такую площадь с момента строительства), а также посредством резолюции Совета (принятой единогласно), которая дает согласие на это исправление. В данном случае ГД подтверждает, что этого акта достаточно для регистрации изменения площади квартиры, без необходимости составления акта декларации о старом новом строительстве со стороны сообщества собственников, в котором исправлено описание указанного элемента.

‍

8.- КОГДА В НАСЛЕДСТВЕ ВОЗНИКАЕТ ПРАВО ПЕРЕДАЧИ, Я ЗНАЮ, ЧТО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ НАСЛЕДСТВА ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ВСЕХ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ В НАСЛЕДСТВЕ ЛИЦ:

Прилагаем резолюцию ДГСЖФП от 19 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме ГД напоминает, что в рамках права на переход и на основании статьи 1006 Гражданского кодекса любая операция, направленная на раздел наследства, к которому призывается переходящий, должна быть одобрена всеми заинтересованными в наследовании лицами (включая его легитимированных бенефициаров). Речь идет о деле, в котором два умерших человека в своем завещании назвали шестерых своих детей наследниками (с вульгарной заменой в пользу их соответствующих потомков) и, кроме того, распорядились завещать трем своим детям определенную недвижимость. Впоследствии один из этих детей умер, оставив вдову и троих детей (внуков первого умершего). Наследники (дети умершего супруга), а также передающие наследство наследники (внуки) составляют акт передачи завещанного имущества, однако овдовевшая супруга умершего сына не вступает в дело, что, по мнению ГД, необходимо, поскольку она является заинтересованной стороной в наследовании.

‍

9.- СКОРО МОЖНО БУДЕТ ВЫДАВАТЬ ДОКУМЕНТЫ В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ:

Прилагается ссылка на статью, недавно опубликованную в El Periódico (ЗДЕСЬ), где кратко объясняются нововведения, вытекающие из Закона 11/2023. На основании этого закона в скором времени (в конце ноября истекает 6-месячный vacatio legis ) станет возможным предоставлять некоторые публичные документы телематически, т.е. без физического присутствия клиента в нотариальной конторе. По мере поступления дальнейших сведений о практическом применении этой меры сотрудники будут должным образом информироваться.

Апрель 2023 года

1.- КЛИЕНТЫ МОГУТ ИДЕНТИФИЦИРОВАТЬ СЕБЯ ПЕРЕД НОТАРИУСОМ С ПОМОЩЬЮ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВОДИТЕЛЬСКОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ КОРОЛЕВСТВА ИСПАНИЯ:

Прилагаю резолюцию DGSJFP от 16 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме, ГД разрешает лицу, явившемуся к нотариусу, идентифицировать себя с помощью действительного испанского водительского удостоверения, однако этот ресурс должен использоваться в качестве вспомогательного или дополнительного средства. Это означает, что, как правило, во всех случаях идентификация испанцев должна осуществляться с помощью паспорта или DNI (испанского национального удостоверения личности). Однако в качестве альтернативы могут быть приняты водительские права, поскольку они являются официальным документом, выданным государственным органом, с фотографией и подписью, который обладает идентификационными свойствами.

‍

2.- СОГЛАСИЕ НОВЫХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ, НА КОТОРУЮ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НЕОБХОДИМО ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ВНЕСТИ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР СОГЛАШЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ДО ИХ ПРИОБРЕТЕНИЯ И НЕ ПРОШЕДШИЕ РЕГИСТРАЦИЮ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 31 января 2023 г. (ДП от 20 февраля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что, по общему правилу, если сообщество собственников принимает решение, подлежащее регистрации в Земельном кадастре, и впоследствии, до регистрации такого решения, происходит смена собственников в частных элементах, для того чтобы добиться регистрации такого решения, новые собственники должны дать свое согласие. Однако в данном конкретном случае, поскольку речь идет о наследовании, ГД применяет принцип универсального правопреемства (статья 661 Cc) и разрешает регистрацию соглашения.

‍

3.- В КОНТЕКСТЕ НАСЛЕДОВАНИЯ, РАЗРЫВ БРАКА ДОЛЖЕН БЫТЬ ДОСТОВЕРНО ДОКАЗАН, ЧТОБЫ ЛИШИТЬ ПЕРЕЖИВШЕГО СУПРУГА ЕГО ИЛИ ЕЕ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗАРЕЗЕРВИРОВАННУЮ ЧАСТЬ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 24 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что в контексте принятия наследства, чтобы иметь возможность оформить наследство без пережившего законного супруга (в результате раздельного проживания супругов), необходимо удостоверить раздельное проживание (по взаимному согласию в публичном акте / судебном решении о раздельном проживании или разводе / путем ратификации супругом, не участвующим в разделе).

‍

4.- МЕРЫ ПРЕДОСТОРОЖНОСТИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ ВЫНЕСЕНИИ РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ, КОГДА ИСПОЛЬЗУЕТСЯ ПРЕВЕНТИВНАЯ ДОВЕРЕННОСТЬ В ПРЕДДВЕРИИ УТРАТЫ ДЕЕСПОСОБНОСТИ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 4 ноября 2022 года (BOE от 2 декабря 2022 года). Соответственно, и в порядке резюме, DG определяет, что для того, чтобы иметь возможность использовать превентивную доверенность в преддверии потери дееспособности (того типа, который вступает в силу только после аккредитации потери дееспособности, а не раньше), не достаточно общего суждения о достаточности, как для любого вида доверенности, а требуются дополнительные требования, а именно: требуется актуальная медицинская справка с указанием даты, автора, цели и однозначное суждение нотариуса о том, что доверитель находится в описанной ситуации поддержки, чтобы доверенность вступила в силу (и даже, в случае сомнений, может быть затребовано экспертное заключение, которое оценивается в отдельном нотариальном акте или, при необходимости, путем добавления явки доверителя для оценки его ситуации нуждаемости на месте).

‍

5.- СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ДЕЕСПОСОБНОСТЬ ЛИЦА, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ЧТОБЫ ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ НИХ ДЕЙСТВИЯ ИМЕЛИ ДОСТУП К РЕЕСТРУ ИМУЩЕСТВА.

Прилагаю постановление DGSJFP от 3 января 2023 года (BOE от 9 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что судебное решение, затрагивающее дееспособность лица, помимо того, что оно является окончательным, должно быть зарегистрировано в Гражданском реестре. Без этого требования акт, выполненный представителем, не сможет получить доступ к земельному кадастру.

‍

6.- КОГДА ЭКОНОМИЧЕСКИЙ РЕЖИМ БРАКА УКАЗАН В АКТЕ, НЕОБХОДИМО ПОДРОБНО УКАЗАТЬ, ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ОН ЗАКОННЫМ ИЛИ ОБЫЧНЫМ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 20 декабря 2022 года (ПП от 3 февраля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при указании экономического режима брака необходимо определить в акте, является ли экономический режим брака законным или согласованным (поскольку в случае согласования могут быть предусмотрены особые правила управления и распоряжения, отличные от общих правил, предусмотренных правовым режимом Кодекса). Кроме того, если речь идет о согласованном или конвенционном режиме, нотариусу необходимо предоставить доказательства этого, предъявив подлинный документ, из которого вытекает конвенционный экономический режим (брачный контракт), с данными о регистрации в компетентном органе записи актов гражданского состояния. Это также можно доказать с помощью свидетельства о браке из ЗАГСа, на полях которого должна быть отметка о заключении брачного договора, в котором согласован режим супружеской собственности, день заключения, уполномоченный нотариус и номер протокола.

‍

7.- НЕОБХОДИМОСТЬ ПРЯМОГО УКАЗАНИЯ НОТАРИУСОМ В РЕШЕНИИ О НОТАРИАЛЬНОЙ ДОСТАТОЧНОСТИ ОГОВОРКИ О САМОЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА И/ИЛИ КОНФЛИКТЕ ИНТЕРЕСОВ.

Прилагаем резолюцию ДГСЮФП от 9 марта 2023 года (B.O.E. 27 марта 2023 года). В этом интересном постановлении ГД еще раз подтверждает свою доктрину относительно нотариальной достаточности и самодоговорного решения в том смысле, что необходимо принимать меры предосторожности, когда юридическая сделка предоставляется доверенным лицом, которое в свою очередь выступает от своего имени и права в качестве стороны с интересами, противоположными интересам своего доверителя. В случае, представленном нам в постановлении, регистратор приостанавливает регистрацию дарения, в котором даритель выступает в качестве доверенного лица одаряемого, не указав в договоре дарения, что доверенность, выданная одаряемым, прямо исключает возможность самодоговора и/или конфликта интересов. Административный центр напоминает о своей уже неоднократно повторенной доктрине, согласно которой статья 98 Закона 24/2001 возлагает решение вопроса о достаточности предполагаемого представительства исключительно на нотариуса, при этом регистратор не может требовать для своей квалификации предъявления, сопровождения или расшифровки документа, из которого исходит представительство. Однако, когда речь идет о самодоговоре, нотариусу недостаточно изложить в акте свое суждение о достаточности представительства, ему также необходимо четко указать, что подлинный документ, из которого исходит представительство (доверенность), содержит оговорку о самодоговоре".

‍

8.- ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ РЕЖИМОВ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ ЭЛЕМЕНТАМИ

8.1.- ПРАВО, ПРИМЕНИМОЕ К РЕЖИМУ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ:

Постановление ЕС 2016/1103 (ЗДЕСЬ) распространяется на все браки, заключенные с июня 2019 года, и имеет универсальное применение (можно применять даже законы стран, не входящих в ЕС).
Регламент (ст. 22) позволяет супругам выбрать право, применимое к режиму их супружеской собственности, между правом места празднования или правом гражданства одного из супругов.
Действительность соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (соответственно, в Испании потребуется публичный акт).
Приотсутствии соглашения применимым правом является (ст. 26): право первого обычного места жительства после заключения брака, право общего гражданства или право наиболее тесной связи.
‍ Также применяетсяк "зарегистрированным партнерствам": стабильным партнерствам, зарегистрированным в публичном реестре.

8.2.- ЗАКОН, ПРИМЕНИМЫЙ К РАЗВОДУ:

Применяется Постановление ЕС 1259/2010 (ЗДЕСЬ) о праве, применимом к разводу, которое также имеет универсальное применение (могут применяться даже законы, не входящие в ЕС).
Регламент (ст. 5) позволяет супругам выбрать право, применимое к разводу, между правом места обычного проживания, правом последнего места обычного проживания, правом государства, гражданином которого один из супругов является на момент заключения соглашения, или правом суда.
Срок действия соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (в Испании - публичный акт о соглашениях в преддверии разрыва).
‍ Приотсутствии соглашения применяются критерии ст. 8 Регламента.

Хесус Бенавидес Лима

Нотариус Барселоны



Следуйте за мной на LinkedIn

Покупка и продажа недвижимости

Узнайте все, что вам нужно знать, и как легко и быстро записаться на прием к врачу через Интернет.


Описание

Необходимая документация

Плата за обработку

Часто задаваемые вопросы

Применимые нормативные акты

Записаться на прием

Просмотреть всю информацию