Я думаю о покупке или продаже арендованной недвижимости... какие права имеет арендатор?

Целью данной статьи является изложение всех тех вопросов, которые покупатель и продавец должны учитывать в случае, если передаваемое имущество сдается в аренду третьему лицу, поскольку в этом случае закон устанавливает специальный режим, который необходимо учитывать, с рядом прав в пользу арендатора, которые должны соблюдаться, чтобы продажа могла быть осуществлена надлежащим образом.

В этом случае, опять же, как обычно, я буду использовать в своем выступлении систему вопросов и кратких ответов, выделяя в любом случае наиболее значимые элементы, на которые следует обратить внимание, так что при желании вы сможете быстро ознакомиться со статьей, просто прочитав вопросы и выделенное жирным шрифтом.

Что такое аренда в целом?

В соответствии с положениями гражданского законодательства, по общему правилу, аренда - это договор, по которому одна сторона, именуемая арендодателем, как владелец актива, обязуется передать владение или пользование активом другому лицу, именуемому арендатором, на определенный срок и в обмен на определенное финансовое вознаграждение.

Что такое аренда недвижимого имущества?

Как было отмечено в предыдущем вопросе, в Гражданском кодексе мы можем найти набор правил, которые регулируют договор аренды в целом, когда речь идет о любом виде имущества. 

Однако, когда аренда относится к недвижимому имуществу, определение можно сделать еще более точным, указав, что аренда недвижимого имущества - это юридическая сделка, при которой владелец недвижимого имущества, называемый арендодателем, передает использование имущества третьему лицу, называемому арендатором или нанимателем, на определенный период времени и в обмен на согласованную цену.

Может ли владелец недвижимости "договориться о чем угодно" с арендатором или нанимателем?

Необходимо отметить, что, учитывая актуальность данного сектора заключения договоров, законодатель счел более целесообразным четко регламентировать данный вид договора аренды отдельно от Гражданского кодекса, а именно в Законе 29/1994 от 24 ноября "О городской аренде", о чем будет рассказано в следующих вопросах.

Так, согласно принципу автономии партий, закрепленному в статье 1.255 Гражданского кодекса, стороны могут свободно устанавливать те соглашения, которые они считают необходимыми в договоре аренды, но, как уже было указано, поскольку существует специальная норма, регулирующая данный вид договора, эти соглашения будут ограничены содержанием этого закона, который во многих своих аспектах носит обязательный характер, как, например, в случае со сроком действия договора или в правах сторон, Это касается, например, срока действия договора или прав арендатора при продаже арендованного имущества, так что в этом случае стороны не могут договариваться о чем угодно, а должны соблюдать ограничения, установленные законом для каждого конкретного случая.

Какие правила применяются к лизингу (или аренде) недвижимости?

Поэтому, когда мы имеем дело, например, с арендой недвижимости или жилья, в первую очередь, чтобы определить, какое регулирование будет применимо, мы должны проанализировать тип данной недвижимости, так как в зависимости от характера недвижимости будет применяться то или иное различное регулирование. Следовательно:

• Если мы имеем дело с городской недвижимостью (например, квартирой или коммерческим помещением), то отсылочным правилом будет Закон 29/1994 от 24 ноября о городской аренде.
• С другой стороны, если договор аренды касается сельской недвижимости (например, сельскохозяйственной, животноводческой или лесной), то в этом случае применяется Закон 49/2003 от 26 ноября об аренде сельской недвижимости.

Что касается этих правил, необходимо уточнить, что они носят государственный характер, так что эти правила будут применяться в целом ко всем договорам аренды недвижимости, расположенной на территории Испании. Однако не менее верно и то, что в некоторых областях, таких как, например:

• Что касается договоров аренды сельской недвижимости, существуют автономные сообщества, которые имеют свои собственные правила, которые необходимо учитывать (как в случае Каталонии, где книга VI Гражданского кодекса, статьи 623-11 и последующие, регулируют аренду сельской недвижимости).
• Или в области аренды жилья для туристов или отдыха, где некоторые автономные сообщества также разработали свои собственные правила, которые также должны быть приняты во внимание в этих секторах деятельности.

Почему существует специальное постановление, которое прямо регулирует аренду городской недвижимости?

В связи с тем, что было сказано в предыдущем вопросе, как было замечено, когда мы имеем дело с арендой городской недвижимости (например, дома или квартиры), норма, которая будет регулировать эту аренду, будет законом, специально созданным для этой цели, то есть вышеупомянутым Законом 29/1994, от 24 ноября, о городской аренде.

Таким образом, необходимо понимать, что когда передача владения или пользования относится к городской недвижимости, правила, которые необходимо учитывать с юридической точки зрения, не являются общими правилами, которые регулируют любой вид договора аренды, но, скорее, учитывая важность, которую потребность в жилье имеет в жизни людей, законодатель решил создать специальную нормативную базу для этого вида аренды, в целях надлежащей защиты прав сторон и выполнения конституционного мандата, установленного для этой цели, поскольку следует помнить, что в соответствии с положениями статьи 47 Конституции Испании все испанцы имеют право на достойное и достаточное жилье, так что эта цель является руководящим принципом социальной и экономической политики, установленным учредительным законодателем, который все органы государственной власти должны стараться продвигать и защищать в своей сфере деятельности.

Поэтому, когда мы имеем дело с арендой или лизингом недвижимости, мы должны взять за основу положения Закона 29/1994 от 24 ноября об аренде городской недвижимости, в котором подробно описаны все аспекты, которые необходимо учитывать в этих договорах аренды, связанных с недвижимостью, что, как мы увидим, будет иметь большое значение в случае, если недвижимость, которую предполагается продать, будет сдана в аренду. 

Следует отметить, что с момента вступления в силу данное законодательство претерпело множество частичных реформ, среди которых можно выделить те, которые были внесены следующими нормативными актами:

В связи с вышесказанным, в данной статье читатель сможет понять, что происходит, когда человек хочет купить или продать недвижимость (дом или квартиру, например), которая сдается в аренду. Кроме того, в конце этой статьи мы также проанализируем, что происходит, когда арендуемое имущество является не жильем, а другим видом недвижимости, таким как, например, коммерческие помещения.

Прояснив эти небольшие базовые понятия о том, что такое договор аренды, тип имущества, которое может быть сдано в аренду, и, соответственно, применимые нормативные акты, о которых идет речь, пришло время сосредоточить внимание на арендаторе или нанимателе и его праве владения или пользования, в данном случае, арендованным имуществом. Пришло время сосредоточить внимание на арендаторе или нанимателе и его праве пользования или пользования, в данном случае, арендованным имуществом.

Что обычно происходит с правом пользования проданной недвижимостью?

Обычно, когда владелец недвижимости приступает к ее продаже, этот дом или квартира свободны от арендаторов или жильцов, так что продавец (или не продавец) живет в этой недвижимости, но никто другой не проживает в ней ни в качестве арендатора, ни в качестве жильца, защищенного каким-либо другим видом права. Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи недвижимости продавец передает полное право собственности на недвижимость покупателю, который приобретает как право собственности на недвижимость, так и право пользования или немедленного пользования ею, так что, поскольку недвижимость свободна от арендаторов, жильцов или сквоттеров, покупатель может распоряжаться ею с момента подписания сделки.

Что произойдет, если продаваемое имущество будет сдаваться в аренду?

С другой стороны, хотя на практике это встречается реже, может случиться и так, что недвижимость, являющаяся объектом купли-продажи, сдается в аренду арендаторам. 

Таким образом, если купля-продажа недвижимости происходит при таких обстоятельствах, покупатель приобретает право собственности на недвижимость, но право пользования недвижимостью остается в руках арендатора, которое должно соблюдаться в соответствии с условиями, установленными в договоре аренды, с гарантиями, установленными законом, и, при необходимости, с соглашениями, которые могут быть достигнуты между сторонами, все из которых будут развиты в вопросах, изложенных ниже.

Какой ключевой вопрос необходимо рассмотреть, если недвижимость сдается в аренду?

В случае, если продаваемая или покупаемая недвижимость (в зависимости от анализируемой перспективы, конечно) сдается в аренду, стороны должны помнить, что правовой режим, который будет применяться, будет в основном зависеть от договоренностей, достигнутых владельцем недвижимости и арендатором при оформлении договора аренды, т.е. от того, что технически известно как принцип автономии сторон. Так, прежде всего, если стороны прямо согласовали какое-либо соглашение относительно признания или отказа от преимущественного права приобретения имущества, то соглашение сторон должно учитываться для возможности его осуществления или нет, если только это соглашение не противоречит содержанию императивной нормы (т.е. такой, которая должна быть соблюдена и которой стороны не могут распорядиться или отказаться от ее применения).

С другой стороны, если стороны ничего не договорились на этот счет, вступает в силу дополнительный правовой режим, предусмотренный Законом об аренде в городах, в силу которого признаются так называемые права преимущественной покупки и выкупа в пользу арендатора, что будет разъяснено в последующих вопросах.

На этом этапе возникают ключевые вопросы или проблемы при рассмотрении вопроса о продаже арендованной недвижимости: "Право арендатора на первый отказ".

Какие обстоятельства дают основания для наличия или отсутствия у арендатора права преимущественной покупки в случае продажи недвижимости?

Как указано в предыдущем вопросе, для того чтобы определить, имеет ли арендатор недвижимости право преимущественной покупки недвижимости в случае, если владелец хочет ее продать, мы должны принять во внимание то, о чем стороны договорились в договоре аренды. Таким образом:

Какие права включает в себя это право преимущественной покупки?

Под зонтиком этого права преимущественного приобретения закон фактически признает два различных права для арендатора, а именно:

• Право первоочередного отказа. В отношении права преимущественной покупки необходимо указать, что оно относится к возможности того, что арендатор, как только владелец недвижимости уведомит его о том, что он выставил недвижимость на продажу и что у него уже есть потенциальный покупатель, с которым он договорился о цене продажи, приступит к "согласованию предложения", Таким образом, если он согласится заплатить ту же цену, что была согласована с потенциальным покупателем, арендатор получит право на приобретение арендованного имущества, и в этом случае продавец должен приступить к его продаже этому арендатору, отбросив таким образом первоначальное предложение, принятое другим потенциальным покупателем.
• Право на отзыв. С другой стороны, право на отзыв относится к ситуации, которая возникнет, если владелец недвижимости не соблюдает право арендатора на первый отказ, так что он продает недвижимость другому покупателю, не дав ему возможности "соответствовать предложению" (потому что он не уведомил его, например). В этом случае арендатор, узнав о продаже, воспользовавшись правом преимущественной покупки, сможет, заплатив цену, уплаченную покупателем, также приобрести право собственности на недвижимость, аннулировав тем самым первоначальную продажу, совершенную в пользу третьего лица.

Как реализуется преимущественное право на практике?

Что произойдет, если арендатор не воспользуется правом преимущественной покупки?

По истечении тридцати календарных дней с момента достоверного уведомления о намерении продать недвижимость, если арендатор не выразил намерения воспользоваться правом преимущественной покупки, описанным в предыдущем вопросе, или, если это применимо, достоверно уведомил о своем намерении отказаться от этого права, владелец недвижимости может оформить сделку купли-продажи с найденным им покупателем. Для этого они оформляют соответствующий акт купли-продажи у нотариуса, в котором должна быть сделана запись о достоверном уведомлении арендатора, чтобы убедиться, что истек срок в тридцать календарных дней, иначе акт не может быть зарегистрирован в Земельной книге.

Что произойдет, если владелец не оформит продажу недвижимости?

В случае, если после надлежащего уведомления владельца о решении продать недвижимость, по какой-либо причине (например, потому что потенциальный покупатель в конце концов "отступился" и не купил ее), владелец не продает недвижимость, необходимо отметить, что закон определяет, что действие этого уведомления истекает через 180 календарных дней после уведомления. Таким образом, по истечении шести месяцев с момента уведомления, когда продажа не состоялась, если владелец впоследствии решит продать недвижимость и найдет покупателя, который сделает новое предложение, в этом случае необходимо направить новое достоверное уведомление арендатору, у которого будет новый период в тридцать календарных дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки, предоставленным законом, в соответствии с условиями, изложенными в предыдущих вопросах.

Что произойдет, если арендодатель не уведомит арендатора о своем желании продать недвижимость и продаст ее?

В случае, если владелец недвижимости, пренебрегая положениями закона, решает продать недвижимость покупателю, не уведомив об этом арендатора, то в этом случае вступает в силу так называемое право на отказ, особенности которого будут рассмотрены ниже. Таким образом, в этом случае, после оформления продажи, покупатель обязан достоверно уведомить арендатора об условиях, на которых была оформлена продажа (обычно путем передачи простой копии акта через burofax), и с этого момента арендатор имеет право воспользоваться вышеупомянутым правом на отказ.

Дляэтого арендатор в течение тридцати календарных дней с момента уведомления о существенных условиях продажи (или, если это применимо, он/она узнает о них любым способом) должен подать иск против покупателя недвижимости, чтобы воспользоваться этим правом на отказ и, кроме того, внести сумму покупной цены на депозитный счет суда. Наконец, если этот судебный процесс будет успешным, последствия сделки купли-продажи между бывшим владельцем и покупателем будут "аннулированы", так что покупатель недвижимости получит деньги, которые он заплатил за недвижимость (сумма, которую арендатор внес в суд при подаче иска), но потеряет свою собственность, которая останется в руках арендатора, воспользовавшегося правом отзыва.

Необходимо также уточнить, что данное право на отказ может быть реализовано арендатором в случае, если владелец недвижимости, уведомляя его о своем намерении продать недвижимость, делает это неполным образом (например, скрывает информацию о достигнутых фундаментальных соглашениях) или сообщает ему более высокую цену продажи, чем та, которая окончательно оформлена в сделке, и все это с целью предоставления арендатору недостоверной информации, с тем чтобы последний по каким-либо причинам не воспользовался правом преимущественной покупки.

Всегда ли право преимущественной покупки имеет приоритет перед любым другим лицом?

Действительно, Закон о городской аренде устанавливает, что право арендатора на первоочередной отказ имеет приоритет перед любым другим подобным правом, которое может существовать, за двумя исключениями:

• В случае права изъятия, которое имеют совладельцы (статья 25.4 LAU): Другими словами, в случае, если приобретаемое имущество имеет несколько собственников, если приобретается только часть, необходимо учитывать, что другие собственники имеют "предпочтение" при покупке этой части по отношению к праву, которое может иметь арендатор.
• В случае, если было согласовано условное право на отказ от договора аренды и оно зарегистрировано в Земельной книге при заключении договора аренды (Статья 25.4 LAU): Другими словами, эта недвижимость была продана в прошлом нынешнему владельцу, но предыдущий владелец оставил за собой право на "обратный выкуп" недвижимости, и это право зарегистрировано в Земельной книге.

Существуют ли исключительные обстоятельства, при которых право арендатора на первый отказ не может быть использовано?

Действительно, хотя возможность его реализации является общим правилом, закон определяет два исключительных случая, в которых право преимущественной покупки в пользу арендатора не может быть применено. Таким образом, это:

• В случае продажи арендованного жилья вместе со всеми принадлежащими арендодателю жилыми помещениями или помещениями, которые являются частью того же имущества (ст. 25.7 LAU).
• Это также относится к случаям, когда все квартиры или помещения объекта недвижимости продаются совместно разными собственниками одному покупателю(ст. 25.7 LAU).

Однако, во избежание недоразумений, закон четко указывает, что в случае, если в собственности имеется только одно жилое помещение, арендатор будет иметь право преимущественного выкупа на условиях, изложенных в данной статье (ст. 25.7 в fine LAU).

Теперь мы оставим в стороне право арендатора на первоочередной отказ и сосредоточимся на другой основной проблеме, которая волнует арендаторов и арендодателей: "Что произойдет с согласованным сроком аренды в результате продажи новому владельцу".

Если продажа недвижимости покупателю, не являющемуся арендатором, будет окончательно оформлена, что произойдет с договором аренды?

Если в итоге, либо потому что арендатор отказался от своего преимущественного права в договоре аренды, либо потому что в связи с условиями продажи он не заинтересован в его реализации (т.е. он предпочитает не покупать недвижимость), данная недвижимость продается покупателю, не являющемуся арендатором, необходимо определить, что произойдет с договором аренды, который бывший владелец недвижимости, который теперь продал ее, заключил с нынешним арендатором.

Для этого необходимо привести положения статьи 14 Закона о городской аренде, которая устанавливает, что покупатель арендованного имущества будет иметь суброгацию к правам и обязанностям арендодателя в течение первых пяти лет действия договора (или семи лет, если арендодатель является юридическим лицом), даже если стороны договорились, что продажа имущества погасит договор аренды.

Однаконеобходимо также отметить, что в соответствии с вышеуказанным положением, по общему правилу, если договор аренды имеет срок действия более 5 лет (или 7 лет, если предыдущий арендодатель был юридическим лицом), приобретатель также будет иметь суброгацию на весь согласованный срок.

Наконец, пользуясь преимуществами данного раздела, необходимо отметить, что все эти правила будут применяться к договорам аренды, которые были подписаны, когда уже действовала текущая редакция Закона об аренде городских квартир, то есть с 6 марта 2019 года, в то время как для предыдущих договоров (особенно так называемых "старых договоров аренды") необходимо будет проанализировать положения, действовавшие на момент подписания договора, чтобы проверить права, которыми обладали продавец, покупатель и арендатор. В таких случаях сторонам, безусловно, рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на данном вопросе, который сможет дать им соответствующие рекомендации с учетом конкретных обстоятельств.

В связи с этим необходимо учитывать следующие правила:

Договор аренды недвижимости, его возможная регистрация в Земельном кадастре и налоговая роспись, которую необходимо учитывать...

Можно ли зарегистрировать договор аренды в Земельной книге?

Действительно, хотя в настоящее время это не очень распространенная практика, заинтересованные стороны должны знать, что договор аренды можно зарегистрировать в Земельном кадастре. Для этого заинтересованные стороны должны обратиться к нотариусу и нотариально заверить договор аренды, а затем представить его в Земельный кадастр, уплатив соответствующий налог на передачу.

Что касается преимуществ такой регистрации, следует отметить, что до 2019 года это было очень важно, поскольку в случае продажи арендованного имущества право арендатора было защищено против нового владельца только в том случае, если договор аренды был зарегистрирован. Однако в соответствии с действующими правилами это уже не так, поскольку право арендатора защищено в любом случае, так что регистрация договора аренды, возможно, потеряла некоторый интерес.

Однако в настоящее время регистрация договора аренды также может быть очень интересной для владельца недвижимости, поскольку в случае неуплаты арендатором арендной платы, если в договоре было оговорено, что договор будет расторгнут за неуплату арендной платы, это расторжение произойдет по праву (т.е. будет аннулировано без необходимости предварительного вынесения декларативного решения) после того, как арендодатель потребует от арендатора оплаты или выполнения условий договора, а арендатор не ответит на требование, (т.е. он будет аннулирован без необходимости предварительного декларативного решения) после того, как арендодатель вручит арендатору судебную или нотариальную повестку, призывающую его заплатить или подчиниться, а арендатор не ответит на повестку в течение десяти рабочих дней (см. в этой связи Статью 27.4 Закона о городской аренде).

Таким образом, если возникнет ситуация неуплаты, а договор был зарегистрирован в Земельном кадастре на этих условиях, владелец сможет вернуть владение имуществом гораздо быстрее.

С другой стороны, отрицательные стороны этого варианта заключаются в том, что он будет иметь более высокую стоимость, так как необходимо будет оформить акт о заключении договора аренды и зарегистрировать его в Земельной книге, что имеет свою стоимость, а также потому, что необходимо будет столкнуться с производными налоговыми расходами в виде налога на передачу, который, в случае Каталонии, будет облагаться налогом в размере 0,5% от общей суммы дохода, оговоренного в договоре. Однако, в случае постоянного проживания, мы можем воспользоваться налоговым освобождением, в силу недавнего Королевского Декрета-закона 7/2019 от 1 марта о срочных мерах в отношении жилья и аренды.

Договор аренды не следует путать с другими аналогичными, но отличными от него видами владения; и в то же время следует различать различные права арендатора в зависимости от вида рассматриваемого договора аренды.

Является ли нахождение в прекариуме тем же самым, что и проживание в съемном жилье?

В отличие от договора аренды, фигура прекарности является другим институтом и соответствует тому обстоятельству, при котором владелец жилья соглашается или терпит, что другое лицо проживает в этом же жилье бесплатно.

В этом случае, если данное жилье будет продано, у самовольно занявшего его лица не будет права преимущественной покупки, так как соответствующего правила не существует.

Является ли аренда тем же самым, что и право пользования или право проживания?

В отличие от аренды, права пользования и проживания являются вещными правами, которые позволяют, в первом случае, использовать недвижимость в порядке, установленном в учредительном договоре (или, в противном случае, для удовлетворения своих потребностей и потребностей тех, кто с ними проживает), а в случае права проживания- занимать комнаты и пристройки жилого помещения, указанные в учредительном догово ре (или, в противном случае, те, которые необходимы для удовлетворения своих потребностей в жилье и потребностей тех, кто с ними проживает).

Что касается этих вещных прав, то заинтересованным лицам необходимо знать, что они устанавливаются пожизненно (если не предусмотрено иное) и не подлежат передаче, так что владелец не может их продать.

Таким образом, если жилое помещение продается с одним из этих вещных прав, имущество продолжает быть обремененным этими вещными правами в отношении нового покупателя, так что он должен поддерживать и уважать эти права пользования или проживания, которые будут погашены либо после смерти их обладателей, либо в результате отказа их обладателя, и без того, чтобы обладатель такого права имел преимущественное право приобретения.

Является ли долгосрочная аренда тем же самым, что и аренда для отдыха или кратковременного пребывания?

В случае, если аренда недвижимости предназначена для краткосрочного использования в целях отдыха, применимые правила, конечно, не такие же, как при обычной аренде недвижимости, но в этом случае каждое автономное сообщество имеет свои собственные правила, поэтому их необходимо принимать во внимание для определения прав сторон в каждом конкретном случае.

В любом случае, разумно, что данное положение не устанавливает преимущественного права приобретения в пользу лица, которое временно пользуется домом отдыха.

Что происходит, если арендуемая недвижимость не является жильем, предназначенным для проживания людей?

В случае, если приобретенное арендованное имущество является не жильем, предназначенным для проживания людей, а другим видом недвижимости, то для определения применимого режима необходимо учитывать конкретный вид недвижимости. Таким образом:

• В случае аренды городской недвижимости, предназначенной для использования не в качестве жилья (например, коммерческих помещений), применяются положения статьи 31 Закона об аренде городской недвижимости, которая определяет, что тот же режим статьи 25 Закона об аренде городской недвижимости применяется к праву арендатора на первый отказ, так что фактически арендатор, например, коммерческих помещений также имеет право на первый отказ в случае продажи этих помещений.
• В случае с парковочным местом, хотя в этом отношении существуют некоторые разногласия, доктрина большинства считает, что мы имеем дело не с городской недвижимостью, так что правила Закона об аренде в городах не применяются, а скорее с общими правилами Гражданского кодекса, так что в этом случае арендатор парковочного места не будет иметь преимущественного права приобретения в случае продажи парковочного места, если, конечно, это не было оговорено в договоре или парковочное место является неотъемлемой пристройкой к жилью.
• В случае с сельской недвижимостью необходимо соблюдать положения Закона 49/2003 от 26 ноября 2003 года об аренде сельской недвижимости, статья 22.2 которого гласит, что "при любой передаче арендованной сельской недвижимости inter vivos, включая дарение, вклад в компанию, обмен, выделение в оплату или любую другую передачу, кроме продажи, их чистого владения, определенной части или неразделенной доли, арендатор, являющийся профессиональным фермером, имеет право первого отказа". Таким образом, если эти условия соблюдены, существует также право преимущественного приобретения в пользу арендатора, и в этом случае должна быть соблюдена процедура, предусмотренная этим положением, для уведомления о намерении продать и, при необходимости, согласования купли-продажи с потенциальным покупателем, который сделал предложение, или, если это не так, с арендатором, если он соответствует предложению. Если сельская недвижимость находится в Каталонии, то в этом случае необходимо учитывать правовой режим, предусмотренный статьями 623-11 и последующими в Книге VI Гражданского кодекса Каталонии.

Заключение

В надежде, что эта статья разрешила ваши сомнения относительно того, какие аспекты следует принимать во внимание при продаже или покупке недвижимости, сдаваемой в аренду, ниже приводится краткое изложение основных рассматриваемых аспектов: