Аннулирование ипотеки

Действительно, в дополнение к отмене ипотеки посредством акта об отмене, можно отменить ипотеку, зарегистрированную в земельной книге, посредством так называемого института давности, то есть по истечении длительного периода времени, поскольку ипотечный кредит уже должен быть полностью выплачен, без того, чтобы финансовое учреждение-кредитор осуществило ипотечный иск, то есть судебный процесс, целью которого является принудительная продажа нашей собственности для погашения невыплаченного долга по нашему кредиту.

Таким образом, если прошел такой длительный период времени после того, как ипотека должна была быть погашена без обращения банка или сберегательной кассы к судье с требованием принудительного исполнения гарантии, закон считает, что ипотечный кредитор больше не имеет права требовать такого исполнения в судебном порядке, а это означает, что для получения аннулирования ипотеки в реестре можно использовать простой частный запрос с нотариально заверенной подписью.

Что касается конкретного срока, то в соответствии с действующим законодательством, если с момента погашения долга прошло 20 лет (т.е. с даты уплаты последнего взноса) без применения банком или сбербанком процедуры обращения взыскания в судебном порядке (что, в случае необходимости, будет зафиксировано в земельном кадастре посредством превентивной аннотации), можно будет добиться аннулирования ипотеки без необходимости оформления акта об аннулировании ипотеки.

Однако следует иметь в виду, что в дополнение к этим 20 годам, в соответствии с действующими правилами, необходимо, чтобы прошел еще один дополнительный год, в течение которого в поземельной книге не было бы записи о возобновлении обязательства или новации ипотеки или о том, что обращение взыскания на закладную не началось. 

Таким образом, на практике срок подачи заявления об аннулировании ипотеки в связи с давностью установлен в 21 год с даты наступления срока уплаты последнего взноса по долгу.

В любом случае, не считается целесообразным выбирать этот путь, поскольку за такой длительный период времени может возникнуть множество непредвиденных обстоятельств, определяющих необходимость продажи недвижимости или ее перекредитования, так что если прежнее обременение все еще существует, это будет гораздо сложнее, и мы будем ущемлены этой реальностью.

Справка о нулевом балансе или задолженности - это документ, выданный представителем нашего финансового учреждения, удостоверяющий, что ипотечный кредит, на который была подана заявка на тот момент, был полностью выплачен, и, следовательно, задолженности перед банком нет. 

Это будет документ, который необходимо передать нотариусу, чтобы он/она подписал акт об аннулировании ипотеки с представителем нашего учреждения.

Да, только залогодатель и собственник недвижимости имеет право запросить справку о нулевом балансе в банке, поэтому ни нотариус, ни гестория не могут выполнить эту процедуру.

Поскольку должник и владелец недвижимости является заинтересованным лицом в отмене ипотеки, так как он, несомненно, получает выгоду, освобождая свою недвижимость от обременения, он должен нести расходы по составлению акта об отмене ипотеки и его соответствующей регистрации в земельном кадастре.

В соответствии с действующим законодательством и Кодексом надлежащей банковской практики банковского регулятора, финансовые учреждения не могут взимать плату с физических лиц за выдачу справки о нулевом балансе, а также за то, что один из их доверенных лиц должен приехать в выбранную нотариальную контору для подписания акта об аннулировании ипотеки.

Однако если мы поручим агентству нашего банка или сберегательной кассы провести регистрацию акта в Земельном кадастре, то в этом случае будет правильно, что мы должны заплатить цену, согласованную между сторонами.

Обязательство по выплате комиссии нашему банку за факт выплаты существующего долга до первоначально установленного срока будет зависеть от того, о чем стороны договорились при оформлении ипотеки, так что если в то время была оговорена комиссия в пользу банка, чтобы компенсировать ему убытки, которые это повлечет за собой, то ее действительно придется выплатить.

Однако заинтересованному лицу должно быть ясно, что размер этой пошлины не может быть любым, но существуют правила, определяющие максимальный размер пошлины. Конкретное правило, применимое к каждой ипотеке, будет зависеть от времени, когда она была подписана, поскольку эти правила менялись с течением времени.

В случае недавней ипотеки, к которой уже применяется Закон 5/2019 от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость, комиссия, которую банк может взимать с нас, будет следующей:

(1) Для кредитов с переменной ставкой плата за досрочное погашение может быть установлена по договору одним из следующих двух способов (которые являются взаимоисключающими):

• Если досрочное погашение (полное или частичное) кредита происходит в течение первых 5 лет действия договора, может быть установлена компенсация или плата, которая не может превышать финансовые потери, которые может понести кредитор, с ограничением в 0,15 процента от капитала, погашенного досрочно.
• Если досрочное погашение (полное или частичное) кредита происходит в течение первых 3 лет действия договора, может быть установлена компенсация или плата, которая не может превышать финансовые потери, которые может понести кредитор, с ограничением в 0,25 процента от капитала, погашенного досрочно.

(2) Для кредитов с фиксированной ставкой плата за досрочное погашение может быть установлена по договору в следующих пределах:

• Если досрочное погашение (полное или частичное) кредита происходит в течение первых 10 лет действия договора, может быть установлена компенсация или плата, которая не может превышать финансовые потери, которые может понести кредитор, с ограничением в 2% от капитала, погашенного досрочно.
• Если досрочное погашение (полное или частичное) кредита происходит за пределами первых 10 лет срока действия договора, может быть установлена компенсация или плата, которая не может превышать финансовые потери, которые может понести кредитор, с ограничением в 1,5 процента от капитала, погашенного досрочно.

Если банк выставил вам счет за необоснованные расходы, например, за получение справки о нулевом балансе, вы можете подать жалобу. 

В первую очередь, жалоба должна быть подана в отдел обслуживания клиентов банка. Если по истечении разумного срока вы не получите ответа (максимум 2 месяца), или если ответ вас не удовлетворит, вы можете обратиться в службу жалоб Банка Испании.

Данная жалоба может быть подана как в электронном, так и в письменном виде, либо непосредственно лично в Генеральном реестре Банка Испании (в Мадриде), либо по почте.

Вовсе нет, поскольку нотариус, который будет заниматься оформлением документа об аннулировании ипотеки, может быть выбран исключительно по вашему выбору. Банк не может заставить вас обратиться в конкретную нотариальную контору. 

В этой связи следует отметить, что банки часто централизуют аннулирование в конкретных нотариальных конторах, основной причиной чего является то, что это нотариальный документ, который не требует подписи должника, а только представителя банка. По этой причине, а также для более эффективной с точки зрения банка системы с точки зрения экономии времени, существует тенденция централизованного подписания данного вида документов в определенных нотариальных конторах.

Нет, ваше присутствие на подписании не обязательно. Для составления акта аннулирования требуется только подпись уполномоченного представителя банка и нотариуса. 

Что касается того, нужно ли вам связываться с поверенным вашего учреждения, ответ отрицательный, поэтому вам не нужно ни о чем беспокоиться, потому что именно нотариус свяжется с поверенным и договорится с ним о встрече для подписи.

Если мы хотим узнать, какова ситуация с регистрацией нашей собственности, то есть узнать, какие конкретные детали нашей собственности зарегистрированы в Земельной книге (например, ее размер, местоположение или владельцы), а также какие расходы и обременения на нее наложены, просто запросив так называемый nota simple registral, мы получим доступ ко всему этому.

Чтобы получить этот nota simple registral, мы должны обратиться в земельный кадастр, где зарегистрирована наша собственность, и запросить его, после чего он будет предоставлен нам в очень короткий срок (иногда в тот же день или, самое большее, через четыре дня), после оплаты стоимости, которая совсем не высока (обычно она составляет примерно несколько евро).

Следует также иметь в виду, что теперь эту простую регистрационную справку можно запросить телематически через веб-сайт Коллегии регистраторов (Colegio de Registradores).

В любом случае, имейте в виду, что выполнение этой процедуры не является обязательным, так как если вы не предоставите простую регистрационную запись, то ее запросит нотариус, которого вы выберете для выдачи документа об аннулировании ипотеки.

Что касается общего времени, которое потребуется для получения отмены нашей ипотеки, то точно определить его невозможно, так как оно может зависеть от многих факторов, особенно от времени, которое потребуется представителю вашего банка, чтобы прийти в нотариальную контору для подписания акта отмены.

Однако после подписания акта процесс значительно ускорится, так как с даты подписания у вас есть максимум один месяц для самостоятельной оценки налога на гербовый сбор (которая, если вы доверите этот процесс своему нотариусу, будет проведена в тот же день, что и подписание) и, с момента представления акта в Земельную книгу, 15 рабочих дней для его регистрации или, в соответствующих случаях, отрицательной квалификации, если акт содержит какую-либо ошибку или если существуют исключительные обстоятельства, препятствующие его регистрации в это время.

В любом случае, исходя из прошлого опыта, можно утверждать, что один месяц - это разумный и обычный срок для того, чтобы добиться отмены регистрации нашей ипотеки.

Если в течение срока действия ипотечного кредита мы пережили момент серьезных экономических трудностей, настолько, что в течение определенного периода времени не могли выплачивать соответствующие взносы, что заставило финансовую организацию инициировать судебную процедуру обращения взыскания, но впоследствии эта ситуация была преодолена, так что непогашенный долг был погашен, возможно возникновение дополнительных трудностей.

Это связано с тем, что если в земельном кадастре зарегистрировано, что исполнительное производство было возбуждено (в так называемой предельной записке), но нет надлежащей записи о том, что она была подана в связи с отзывом кредитора, когда должнику удастся восстановить выплату кредита, необходимо будет предпринять предварительный шаг, то есть запросить судебный приказ соответствующего суда об отмене предельной записки, чтобы затем представить его в земельный кадастр, и таким образом обеспечить отмену этой записки и последующую регистрацию акта об отмене ипотеки.

После завершения этой процедуры ипотека может быть аннулирована путем регистрации акта об аннулировании ипотеки, как и в любом другом случае.