Должен ли я "всегда" платить муниципальный налог на прирост капитала при продаже недвижимости?

Из всех налоговых последствий, возникающих при покупке и продаже недвижимости, одним из вопросов, который часто вызывает путаницу и беспокойство среди сторон договора купли-продажи недвижимости, несомненно, является правильное понимание того, что именно представляет собой налог, известный в народе как "муниципальный налог на прирост капитала", а также кто должен его платить, как рассчитывается его сумма и, в последнее время, в каких случаях его не нужно платить. Поэтому цель данной статьи - разъяснить этот вопрос с исключительно практической точки зрения, чтобы покупатели и продавцы четко понимали, как управлять соблюдением этого налогового обязательства, а также как отличить его от других связанных с ним показателей.

Что такое "плювалия муниципальная"?

Налог, известный как "муниципальный налог на прирост капитала", в действительности является налогом на прирост стоимости городской земли, т.е. налогом, регулируемым Королевским законодательным декретом 2/2004 от 5 марта, который утверждает пересмотренный текст Закона о местных казначействах (далее LHL), в частности, его статьи 104 и последующие, определяющие его как налог:

• Местный: т.е. принадлежащий муниципалитету, на территории которого находится обремененный участок.
• Прямой: поскольку он облагает налогом прямое проявление богатства человека, например, стоимость земли.
• Реальный: потому что он облагает налогом событие (в частности, увеличение стоимости земельного участка при его продаже) независимо от личных экономических обстоятельств налогоплательщика.

Целью этого налога является налогообложение увеличения стоимости городской земли, которое становится очевидным при переходе права собственности на землю.

Что является налогооблагаемым событием "plusvalia municipal"?

В соответствии с положениями закона (ст. 104 LHL), налогооблагаемым событием "муниципального налога на прирост капитала", т.е. обстоятельством, которое порождает налоговое обязательство и, следовательно, обязанность уплатить налог, является, насколько это уместно в данном случае, увеличение стоимости городской земли, которое становится очевидным в результате передачи права собственности на эту землю.

Таким образом, как известно, основой всех налогов является проявление богатства или экономического потенциала (как установлено в статье 31 Конституции), который, в случае "муниципального прироста капитала", сосредоточен на увеличении стоимости земли с течением времени.

Таким образом, именно это увеличение стоимости подчеркивает рост экономического потенциала или богатства владельца земли, который проявляется (т.е. экстернализируется и количественно выражается) при продаже земли, что оправдывает существование и смысл существования налога, анализируемого в данной статье.

Как видно, популярное название налога, который обычно называют"plusvalía municipal", тесно связано с самой его природой, поскольку понятие plusvalía относится, не более и не менее, к увеличению стоимости актива или права, в данном случае городской земли.

Кто является налогоплательщиком "plusvalia municipal"?

С учетом положений закона (ст. 106 LHL), следующие лица считаются налогоплательщиками, т.е. лицами, обязанными уплачивать налог:

• Если передача земли происходит в результате выгодной сделки (например, дарения или наследования), то налогооблагаемым лицом является приобретатель земли, то есть, например, даритель или наследник.
• С другой стороны, если передача земли осуществляется за ценное вознаграждение (например, продажа или покупка), лицо или лица, передающие землю, будут являться налогооблагаемым лицом или лицами, обязанными уплатить налог. Таким образом, в случае продажи или покупки, лицо или лица, продающие землю или дом, являются теми, кто обязан заплатить "plusvalia municipal". Однако в качестве исключения из этого общего правила следует отметить, что когда продавцом земли является иностранец, не проживающий в Испании, налогоплательщиком и, следовательно, лицом, обязанным уплатить налог, будет являться покупатель.

Какова налогооблагаемая сумма "плюсвалии муниципальной"?

Как указано в предыдущих вопросах, "plusvalía municipal" взимается с увеличения стоимости городской земли, которое происходит с течением времени и становится очевидным при передаче земли. Исходя из этого, логично, что для расчета этого увеличения стоимости (которое закон ограничивает периодом в 20 лет, в соответствии со статьей 107 LHL) необходимо установить цифру или сумму, от которой она будет рассчитываться, и именно этому отвечает концепция налогооблагаемой базы, которую мы сейчас анализируем.

Именно здесь возникает наиболее распространенная ошибка в отношении прироста муниципального капитала, поскольку, хотя логика подсказывает, что для расчета налогооблагаемой базы правильным и разумным будет сравнить стоимость продажи со стоимостью покупки:

Однако, вопреки логике, закон выбирает другой вариант, поскольку для расчета этой налогооблагаемой базы он не исходит из разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки, а берет за точку отсчета объективную стоимость, например, кадастровую стоимость земли, как будет объяснено ниже.

Короче говоря, цель этого примера - показать заинтересованным лицам, что для правильного понимания "прироста муниципального капитала" они должны оставить в стороне (по крайней мере, внешне, как будет объяснено ниже) "прибыль", которую они получают от продажи земли (т.е. разницу между ценой продажи и покупки), поскольку закон определяет, что прирост стоимости рассчитывается на основе объективных данных, таких как кадастровая стоимость земли, а не на основе "реальной прибыли", которую продавец получил от сделки с недвижимостью.

Таким образом, сделав это небольшое пояснительное введение, как уже было указано, налогооблагаемая база "plusvalía municipal", т.е. сумма, которая будет взята за основу или отправную точку для расчета окончательной суммы налога, будет, в соответствии со статьей 107 LHL, стоимостью земли на момент начисления, которая устанавливается на основе стоимости, которую эта земля имеет для целей налога на недвижимость.

Следовательно, как только что было подробно описано, и с исключительно практической точки зрения, любой продавец, желающий узнать, сколько ему придется заплатить за "plusvalia municipal", первым делом должен обратиться к своему счету IBI за текущий год, чтобы определить это значение, которое будет взято за основу для расчета "plusvalia municipal".

В случае, если в нашем распоряжении нет квитанции IBI за текущий год, продавец земли или недвижимости может, конечно, обратиться в свою мэрию, и там ему предоставят эту информацию.

После определения этой цифры вопрос на этом не заканчивается, поскольку закон требует применения к ней ежегодных процентов (ст. 107.4 LHL) в зависимости от времени, прошедшего с момента приобретения земли, которые будут варьироваться в зависимости от налоговых правил каждого местного совета, но которые ни в коем случае не могут быть выше следующих пределов:

• Период от одного до пяти лет: 3,7%.
• Срок до 10 лет: 3,5%.
• Период до 15 лет: 3,2%.
• Период до 20 лет: 3%.

Таким образом, от вышеупомянутой цифры кадастровой стоимости мы должны применить этот годовой процент в соответствии с количеством лет, прошедших с момента приобретения земли или дома.

Конечно, в связи со всеми этими примерами следует отметить, что данная статья носит чисто информационный характер и ее цель - разъяснить понятия естественным для любого читателя образом. Чтобы рассчитать точную сумму, которую необходимо заплатить за прирост капитала, я всегда советую обратиться непосредственно к налоговому консультанту, гестору или в местный совет, чтобы они рассчитали ее для вас.

Если я продаю односемейный дом или квартиру, должен ли я также платить "plusvalia municipal"?

Действительно, многие люди, анализируя налог "plusvalia municipal", сомневаются, должны ли они платить его при продаже отдельного дома или квартиры (особенно в последнем случае), поскольку, как следует из названия, этот налог взимается с увеличения стоимости земли, а не с "домов" или "квартир" как таковых.

Однако, как может оценить любой наблюдатель, продаваемый "дом" или "квартира" построены на участке городской земли, так что при продаже отдельного дома или квартиры в действительности продается и участок земли, и, следовательно, обязательство по выплате "муниципальной прибавочной стоимости" также возникает у продавца земли.

В этих случаях для определения налогооблагаемой базы "plusvalia municipal" продавец дома или квартиры должен также обратиться к своей квитанции IBI за текущий год, в которой из общей кадастровой стоимости подробно указано, какая конкретная сумма вменена в стоимость земли, а какая - в стоимость строительства.

Сколько я должен буду заплатить за "plusvalia municipal"?

После определения налогооблагаемой базы налога продавец должен применить налоговую ставку, установленную законом, т.е. процент, который будет применен к налогооблагаемой базе и который, таким образом, определит сумму, подлежащую уплате местному совету в качестве "муниципального налога на прирост капитала", который технически известен как полная сумма и из которой, если применимо, должны быть вычтены любые применимые надбавки для получения чистой суммы, т.е. суммы, которая должна быть уплачена в местную казну.

Таким образом, данная налоговая ставка будет определяться налоговым регламентом каждого местного совета, как это установлено в статье 108 Закона о местных казначействах. Однако этот процент никогда не может превышать 30%, как установлено в вышеупомянутом предписании.

Когда наступает срок уплаты "плюсвалийского муниципалитета" и как долго я должен его выплачивать?

В соответствии с положениями, регулирующими этот налог (ст. 109 LHL), начисление муниципального налога на прирост капитала (т.е. момент возникновения налогового обязательства и, соответственно, обязанности по уплате налога) происходит в момент передачи права собственности на землю, что в практических целях будет означать день подписания акта о продаже земли или дома. Тем не менее, после того, как продажа будет оформлена публичным актом, у продавца будет тридцать рабочих дней (ст. 110 LHL), чтобы представить соответствующую налоговую декларацию в соответствующий местный совет.

Выплачивается ли "plusvalia municipal" при прекращении существования кондоминиума?

В случае, если речь идет не о купле-продаже, а о прекращении существования кондоминиума, в отношении "прироста муниципального капитала" мы должны принять во внимание критерии Налогового агентства, изложенные в Consulta Vinculante V-29/2017 от 19 сентября, из которых можно сделать вывод, что:

• Если имущественное сообщество, состоящее из одного недвижимого имущества (которое по своей природе является неделимым), прекращается, то расторжение с присуждением 100% имущества одному из совладельцев не подлежит "plusvalia municipal".
• С другой стороны, если имеется два или более объектов недвижимости, и все они достаются одному совладельцу, сделка будет облагаться "муниципальным налогом на прирост капитала", поскольку, поскольку возможно иное, "более справедливое" распределение, Налоговое агентство считает, что в этом случае происходит передача имущества от одного совладельца к другому, что оправдывает его обложение налогом.

Существуют ли случаи, когда "plusvalia municipal" не подлежит выплате?

Как уже объяснялось, "муниципальный налог на прирост капитала" - это налог на увеличение стоимости городской земли, но, как мы видели, для расчета этого увеличения стоимости закон не рассчитывает его на основе разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки, что было бы разумно для определения того, произошло ли это реальное увеличение стоимости, а рассчитывается на основе объективной стоимости (такой как кадастровая стоимость), которая периодически обновляется, и которая не обязательно отражает реальную стоимость земли, которая была передана.

Как видно, эта реальность противоречит основному принципу налоговой системы демократического государства, поскольку государство будет легитимно облагать налогом только ситуации, в которых очевидно увеличение экономического потенциала или богатства налогоплательщиков (как установлено в статье 31 Конституции), в то время как в противном случае, если такого увеличения нет, облагать такую ситуацию налогом будет неправомерно, поскольку это перейдет в сферу конфискации, что полностью запрещено конституционным текстом.

В связи с вышеизложенным, Конституционный суд имел возможность вынести решение о неконституционности положений, регулирующих "муниципальную прибавочную стоимость", окончательно постановив следующее:

• Во-первых, в своем постановлении № 59/2017 от 11 мая он заявил о неконституционности статей 107.1, 107.2 a) и 110.4 Закона о регулировании местных имений в тех случаях, когда налогообложению подлежат ситуации, связанные с отсутствием увеличения стоимости.
• Во-вторых, в своем постановлении № 126/2019 от 31 октября он заявил о неконституционности статьи 107.4 Закона о регулировании местных имений в тех случаях, когда налог, подлежащий уплате, превышает прирост активов, полученный налогоплательщиком.

Таким образом, независимо от того, что в соответствии с правилами расчета "муниципального прироста капитала" определенная сумма налога на прирост капитала подлежит уплате, налог на прирост капитала не уплачивается, если продавец не получил прибыль от сделки, а понес убытки.

Тем не менее, в случае, когда продавец получил небольшую прибыль, но меньше чистой суммы, подлежащей уплате муниципального налога на прирост капитала, применение вышеупомянутого STC 126/2019 становится более сложным, поскольку законодатель не установил, как действовать в таком случае, так что мы вступаем в конкретную казуистику того, как действует каждый местный совет.

В этих случаях мы должны следовать критериям, применяемым соответствующим местным советом для определения того, как облагается налогом этот небольшой прирост капитала (который, как мы указали, ниже чистой суммы, которая применялась бы на основании обычных правил расчета "муниципального прироста капитала"), но всегда с учетом недавней судебной практики Верховного суда (см. в этой связи STS 4182/2020 от 9 декабря), в которой Высокий суд считает, что налогооблагаемая сумма ниже чистой суммы, которая применялась бы на основании обычных правил расчета "муниципального прироста капитала":

Так, в данном конкретном случае Верховный суд признал недействительной оценку "plusvalia municipal", произведенную городским советом Мадрида, которая полностью поглотила налогооблагаемое богатство, поскольку она подразумевала, что 100% фактически полученного прироста капитала должно быть направлено налогоплательщиком на уплату налога.

Однако, принимая во внимание данную судебную практику, которая считает конфискационным налог, сумма которого поглощает всю или"большую" часть полученной прибыли, очевидно, что в отсутствие правового критерия на этот счет, состояние вопроса открывает сценарий предсказуемых административных и спорно-административных тяжб между налогоплательщиками в данной ситуации и соответствующим местным налоговым управлением.

В связи с вышесказанным, если налогоплательщик находится в одной из двух описанных выше ситуаций, ему следует:

Как управлять ликвидацией "plusvalia municipal"?

Как указано выше, с момента оформления акта купли-продажи недвижимости у продавца есть тридцать рабочих дней для уплаты соответствующей суммы "plusvalia municipal". Для этого, по желанию заинтересованного лица, он может осуществить эту процедуру самостоятельно по телефону или обратившись непосредственно в местную мэрию.

Для этого вам нужно будет представить простую копию купчей, которая должна содержать всю информацию, необходимую для правильного проведения процедуры.

Напротив, наиболее разумным и правильным будет доверить управление уплатой налога самой нотариальной конторе, которая, после уплаты оговоренного гонорара, возьмет на себя расчет суммы, подлежащей уплате за "plusvalia municipal", чтобы продавец мог заплатить ее нотариальной конторе, которая затем возьмет на себя выполнение всех необходимых процедур в налоговых органах.

В этом случае, если вы хотите доверить ведение дела самой нотариальной конторе, вы можете запросить эту услугу, связавшись с нашим специалистом по адресу presupuestos@jesusbenavides.es. Для этого вам нужно будет предоставить простую копию купчей (конечно, если ваша сделка была подписана у нотариуса, она уже будет у нас).

Каковы различия между "муниципальным приростом капитала" и приростом капитала, подлежащим декларированию для целей НДФЛ?

Наконец, я не хотел бы заканчивать эту статью, не сделав краткого замечания о приросте капитала, получаемого при продаже недвижимости, и его отличии от "plusvalia municipal". Таким образом, при продаже недвижимости, помимо выплаты "муниципального прироста капитала", характеристики которого уже были разъяснены в предыдущих вопросах, продавцы недвижимости должны иметь в виду, что эта операция также будет отражена в их налоговой декларации по НДФЛ.

Таким образом, если при продаже недвижимости возникает прирост капитала (который некоторые люди также называют "прирост капитала", отсюда и путаница у некоторых людей), то есть положительная разница между ценой продажи и ценой покупки, то это увеличение экономической способности или богатства будет облагаться налогом на доходы физических лиц.

• Налоговая ставка на этот прирост капитала в настоящее время установлена на уровне 19%.
• Если получен прирост капитала, но он реинвестирован в покупку основного жилья, он будет пользоваться освобождением, так что не будет облагаться налогом.

В любом случае, и напоследок, мы рекомендуем налогоплательщикам, учитывая значение, которое это может иметь для их декларации личного подоходного налога, в год, когда они продают свою собственность, обратиться к специалисту по налоговым вопросам для подготовки декларации подоходного налога, потому что если в этом отношении будут допущены ошибки, последствия в виде штрафов, надбавок и процентов за просрочку платежа могут быть очень высокими, чего никому не хотелось бы.

Заключение

В надежде, что данная статья разрешила ваши сомнения относительно того, что такое "plusvalia municipal" и какие его аспекты следует принимать во внимание, ниже приводится краткое изложение его основных аспектов: