Оценка недвижимости: важность правильной оценки при получении ипотечного кредита

Что такое оценка ипотеки?

Ипотечная оценка - это оценка стоимости недвижимости. Благодаря этой оценке финансовое учреждение знает стоимость имущества, которое гарантирует возврат кредита, и риск, который оно принимает на себя при выдаче кредита.

Что касается оценки имущества, то оценщик, который приходит в дом, обычно принимает во внимание следующее:

• Географическое положение объекта недвижимости.
• Близлежащие услуги (зеленые зоны, места отдыха и т.д.).
• Типология (односемейный или многосемейный).
• Расположение объекта недвижимости в самом здании (высота, ориентация и т.д.).
• Площадь объекта недвижимости и его планировка (общая и полезная площадь и т.д.).
• Качество строительных материалов.
• Возраст объекта недвижимости и состояние его сохранности (ремонты, улучшения и т.д.).
• И т.д.

Для чего нужна оценка ипотеки?

Оценка ипотеки используется главным образом для того, чтобы финансовые учреждения могли убедиться в том, что недвижимость, которую предполагается предоставить в качестве залога по ипотеке, имеет достаточную стоимость, чтобы в случае неуплаты они могли вернуть деньги, выданные в кредит.

Кто проводит оценку ипотеки?

Ипотечная оценка проводится независимым специалистом, который должен соответствовать определенным требованиям, установленным законом. Как правило, это архитектор или технический архитектор , принадлежащий к компании по оценке недвижимости, зарегистрированной в Министерстве жилищного строительства и одобренной Банком Испании.

Полный список оценочных компаний, одобренных Банком Испании, можно найти в Реестре организаций Банка Испании.

Какпроводится оценка ипотеки?

Оценка ипотечных кредитов регулируется Банком Испании в соответствии с постановлением ECO/805/2003, которое требует выполнения нескольких условий для утверждения оценки:

• Оценщик должен посетить объект недвижимости.
• Оценщик должен составить план, сделав замеры каждой комнаты, и сделать соответствующие фотографии.
• В документе об оценке вы должны приложить 6 свидетельств реальных сделок или предложений в данном районе.
• Убедитесь, что закладываемая недвижимость зарегистрирована правильно.
• Подтвердить ситуацию с недвижимостью, чтобы убедиться в отсутствии градостроительных незаконных действий.

Ктовыбирает оценку ипотечного кредита?

Для получения ипотечного кредита соискатель кредита имеет право представить в финансовое учреждение оценку недвижимости, заключенную непосредственно им. Финансовое учреждение не может отклонить оценку, представленную клиентом, если она исходит от одной из оценочных компаний, одобренных Банком Испании, и не старше 6 месяцев.

Однако в повседневной практике в большинстве случаев именно финансовое учреждение выбирает оценочную компанию, а оценщик связывается непосредственно с клиентом, чтобы назначить дату и время посещения объекта.

Сколько времени требуется для получения результата оценки?

После осмотра объекта пройдет не менее 5 дней, пока не будет получен сертификат оценки, который оценочная компания направит непосредственно в финансовое учреждение, чтобы оно могло продолжить изучение вопроса о целесообразности предоставления или не предоставления запрашиваемого ипотечного кредита.

Сколько стоит оценка ипотеки?

Нет установленной цены, это не плата. Оценочные компании устанавливают свои расценки произвольно, в зависимости от размера объекта недвижимости. Для примера, "оценка недвижимости площадью 90 квадратных метров может стоить около 400 евро".

Кто несет ответственность за оплату стоимости оценки ипотечного кредита?

В недавно принятом Законе о кредитных договорах на недвижимость в статье 14.1 (буква Е) четко указано, что именно заявитель кредита (заемщик) должен оплачивать и нести расходы на проведение оценки ипотечной недвижимости.

Является лиоценка обязательной при получении ипотечного кредита?

Закон об ипотеке не требует, чтобы имущество, подлежащее ипотеке, было оценено. Статьи 682.2 LEC и 129 LH требуют, чтобы была установлена стоимость или аукционная ставка, чтобы кредитор (финансовое учреждение) мог прибегнуть к процедуре обращения взыскания (судебной или внесудебной).

Если оценочная стоимость не установлена, это не означает, что нотариальный акт недействителен и что ипотека не должна быть зарегистрирована. Единственное, что это означает, что если в случае возможной неуплаты кредита предполагается обратить на него взыскание, то нельзя применять специальные правила обращения взыскания на заложенное имущество, а только правила, относящиеся к обычной процедуре взыскания или обычной декларативной процедуре (гораздо более длительной и обременительной для кредитора).

Необходима ли новая оценка при модификации или продлении существующей ипотеки?

Учитывая молчание нормы в этом отношении и ее ограничительное толкование в силу особого характера нормы, Закон говорит о конституировании ипотеки. DGRN (Dirección General del Registro y el Notariado) в постановлении от 29 октября 2013 года понимает, что любое изменение, которое не влияет на аукционную стоимость, не вводит в действие это положение, т.е. нет необходимости запрашивать и включать новую оценку. Однако если аукционная стоимость будет изменена, то это будет необходимо.

Является ли оценочная стоимость и стоимость для целей аукциона одним и тем же?

Закон об ипотеке также не устанавливал никакой связи между аукционной стоимостью и оценочной стоимостью в целом, что могло облегчить кредитору в конечном итоге присвоение недвижимости на аукционе по стоимости намного ниже ее реальной стоимости.

Чтобы избежать этой аномалии или несправедливой ситуации, Закон 1/2013 установил обязательную связь между оценкой и аукционной ставкой, закрепив в статьях 682 LEC и 129 LH, что аукционная стоимость должна составлять не менее 75% от оценки.

Эта связь между двумя ценностями не означает, что они являются одним и тем же. Оценочная стоимость призвана отразить реальную или рыночную стоимость имущества на определенный момент времени, в то время как аукционная стоимость призвана гарантировать минимальную стоимость, по которой имущество будет продано на аукционе в случае настоящего или будущего дефолта.

Новый закон 5/2019, регулирующий кредитные договоры на недвижимость, вносит небольшое изменение в ипотечное законодательство, которое требует, чтобы в нотариальном акте об учреждении ипотечного кредита обе стоимости совпадали. Другими словами, стоимость для целей аукциона будет равна (т.е. 100%) оценочной стоимости.

Является ли оценочная стоимость и минимальная стоимость для целей налогообложения одним и тем же?

Важно не путать оценочную стоимость имущества с минимальной стоимостью для целей налогообложения: эти две величины не обязательно совпадают. На самом деле, на практике они почти никогда не совпадают.

Поэтому оба значения важны при покупке недвижимости и запросе соответствующего ипотечного кредита на ее приобретение. Покупка выше оценочной стоимости означает, что вы покупаете по высокой цене на данном этапе рынка. Покупка ниже минимальной налоговой стоимости означает, что вы покупаете по настолько хорошей цене, что даже налоговые органы говорят вам, что они не будут использовать цену вашей покупки в качестве налоговой базы, а скорее минимальную налоговую стоимость. Следовательно, впоследствии он выдаст вам дополнительную ликвидацию на разницу, с периодом в 4 года с момента окончания добровольного периода для уплаты и представления налога.

Для более продвинутых людей вечный вопрос всегда заключается в следующем фактическом предположении:

• АКТУАЛЬНАЯ ЦЕНА ПОКУПКИ (указанная в нотариальном акте): 600 000 евро.
• Оценочная стоимость (которая была необходима для получения ипотечного кредита): 780 000 евро.
• МИНИМАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СТОИМОСТЬ (согласно расчетам администрации на этот год): 650 000 евро.

Когда вы покупаете в нотариальном акте за 600 000 евро, налоговое законодательство говорит вам, что вы должны заплатить налог на передачу (TPO) с цены покупки в акте (т.е. с 600 000 евро). Налоговые органы, проверяя ликвидацию и уплату налога, увидят, что вы покупаете недвижимость ниже как минимальной налоговой стоимости, так и оценочной стоимости соответствующего ипотечного кредита. Это приведет к начислению дополнительного налога (TPO) на разницу.

Но главный вопрос... Для чего выпускается дополнительная ликвидация? Разница между оценочной стоимостью и минимальной стоимостью для целей налогообложения. Ответ, хотя и спорный, заключается в том, что администрация всегда будет использовать для целей налогообложения большую из оценочной стоимости и минимальной стоимости.

Чемопасна плохая оценка ипотеки?

Что касается предоставления кредита, то экономическая оценка имущества, полученная в результате экспертизы, имеет три последствия для заявителя на финансирование:

1. Это существенный фактор при определении суммы, которую финансовое учреждение в итоге предоставит заявителю. Как правило, в настоящее время ни один кредитор не даст кредит на сумму, превышающую 80% от оценочной стоимости.
2. Он служит в качестве справки в случае, если заемные средства не могут быть возвращены, и финансовое учреждение вынуждено обратить взыскание на имущество и выставить его на аукцион. Пример (наихудший сценарий, который может возникнуть): оценка недвижимости выше ее реальной стоимости означает предоставление человеку большего количества денег, чем заложенная недвижимость может реально гарантировать в случае неуплаты и обращения взыскания. Представьте себе, что на рынке продается недвижимость, которая на самом деле стоит 600 000 евро. Однако оценка производится на сумму 1 миллион евро. Банк, полагаясь на оценку и применяя общее правило кредитования в размере 80% от оценочной стоимости, выдает семейной паре кредит в размере 800 000 евро. Семейная пара в силу жизненных обстоятельств становится неплатежеспособной и не может выплачивать кредит. И никто на рынке не покупает дом дороже 600 000 евро, очевидно (поскольку именно столько он реально стоит). В итоге банк сохранит недвижимость в процессе обращения взыскания, а должники (теперь уже без жилья) будут продолжать оставаться в долгу перед банком.
3. Это может означать более высокую выплату налога на передачу имущества (ITP), который мы должны заплатить при покупке недвижимости (как мы объяснили в конце предыдущего вопроса). Налоговые органы проводят собственную оценку недвижимости, основываясь на кадастровой стоимости и коэффициенте, который они присваивают в зависимости от места расположения недвижимости. Например, если мы купили недвижимость ниже стоимости, приписанной Налоговым управлением, то вполне вероятно, что в будущем Налоговое управление потребует от нас (у них есть 4 года на проверку) дополнительную ликвидацию, которая отражает разницу между ITP, которую мы заплатили, и ITP, которую, по мнению Налогового управления, мы должны были заплатить в соответствии со стоимостью недвижимости, плюс проценты.

Окончательный вывод:

При всей важности последствий правильной оценки недвижимости, которая станет объектом юридической сделки (будь то купля-продажа или ипотечный кредит), это не означает, что с хорошо проведенной оценкой все решается. Повседневная реальность гораздо сложнее, поскольку договор ипотечного кредитования обычно является договором с очень длительным сроком действия (обычно от 15 до 40 лет). Простое течение времени и события, которые могут произойти за этот длительный период, непредсказуемы.

Основная проблема заключается не в оценке, а в возможном падении стоимости имущества. Дело не в том, что стороны, или третья сторона, например, независимый и утвержденный оценщик, или сам Закон, свободно устанавливают стоимость недвижимости и возможного аукциона в случае неуплаты, а в том, что эта стоимость устанавливается в определенное время, а последствия наступают гораздо позже, когда оценка может существенно измениться (как это произошло несколько лет назад во время разрушительного экономического кризиса, парализовавшего рынок недвижимости и приведшего к падению цен).

Однако оценка недвижимости является важным инструментом в нынешней системе ипотечного кредитования. В качестве резюме хочу напомнить, что сертификат оценки должен быть включен в закладную, так как его задача - позволить проверить процент (сегодня по новому закону 5/2019 он составляет 100%), который он представляет по отношению к аукционной стоимости. Срок действия этого сертификата составляет 6 месяцев, поэтому предоставление документа у нотариуса должно быть в пределах этого срока. А новый Закон о кредитных договорах на недвижимость императивно устанавливает, что стоимость оценки должна быть оплачена лицом, запрашивающим кредит (т.е. заемщиком).

Оценка стоимости имущества укрепляет позиции обеих договаривающихся сторон (кредитора и заемщика):

• В интересах кредитора, в случае возможного дефолта, оставить процедуру принудительного взыскания открытой с помощью специальной процедуры, более быстрой, чем обычная процедура, которая никогда не была бы возможна без такой оценки ипотеки или оценки независимым экспертом, утвержденным Банком Испании.
• Заемщику, поскольку наряду с доходом заемщика и уровнем его платежеспособности, оценка недвижимости является одной из составляющих, от которой будет зависеть предлагаемое банком финансирование.

В заключение я хотел бы подчеркнуть, что ИПОТЕКА всегда будет подходящим инструментом для мобилизации ипотечного кредита, если она ЭФФЕКТИВНА. Это требование эффективности проявляется в два момента времени: при заключении договора ипотечного кредитования и при его исполнении. Требование о проведении экспертизы и минимальная аукционная стоимость влияют на эти два момента.