Практическое руководство: Справочная стоимость - что это такое и для чего она нужна?

С момента вступления в силу "эталонной стоимости" в начале 2022 года этот вопрос является одним из тех, которые вызывают больше всего сомнений и вопросов у заинтересованных лиц, которые приходят в мою нотариальную контору, чтобы оформить покупку, продажу, дарение или принятие наследства какого-либо имущества. 

В связи с этим многим, несомненно, будет интересно узнать больше о том, что это за показатель, для чего он используется и как его следует учитывать в контексте продажи и покупки недвижимости (также в случае дарения или принятия наследства с недвижимостью). В связи с этим ниже приводится небольшая информационная статья на эту тему с использованием моей традиционной системы "вопрос-ответ".

Что такое эталонное значение?

Так называемая"справочная стоимость" - это, в широком смысле, инструмент, введенный законодателем в 2022 году в налоговые правила, с помощью которого налоговая администрация устанавливает приблизительную стоимость имущества для целей налогообложения, с конечной целью борьбы с налоговым мошенничеством и обеспечения того, чтобы при передаче имущества сумма, с которой уплачивается налог, соответствовала реальной или рыночной стоимости имущества.

Таким образом, эта"справочная стоимость" означает, что налоговая администрация для расчета"налоговой стоимости" недвижимости анализирует цены на аналогичную недвижимость в том же районе, которая была предметом передачи, оформленной у нотариуса, чтобы экстраполировать приблизительную стоимость данной недвижимости и, благодаря этому расчету, принять эту стоимость в качестве справочной для целей определения налогообложения сделки.

Какой стандарт вводит и регулирует это опорное значение?

Посредством этой реформы, по сути, в очень обобщенном виде, можно сказать, что она изменяет правила расчета налоговой базы:

Таким образом, начиная с 2022 года, когда любое лицо сталкивается со сделкой с недвижимостью, облагаемой этими налогами (продажа, дарение, принятие наследства), оно должно принимать во внимание эту концепцию базовой стоимости, чтобы иметь возможность правильно рассчитать и определить, сколько налога оно должно заплатить.

Как рассчитывается эталонное значение?

Таким образом, в Кадастре (который представляет собой административный реестр, зависящий от Министерства финансов, где регистрируется вся недвижимость), помимо физических и юридических характеристик объекта недвижимости, его местоположения, площади поверхности, зданий и т.д., отныне регистрируется и его"справочная стоимость", т.е. экономическая оценка объекта, основанная на "анализе цен, сообщаемых государственными нотариусами при продаже и покупке недвижимости" (т.е., грубо говоря, "стоимость", которую, по мнению Казначейства, имеет объект недвижимости на основании "аналогичных" операций с близлежащими объектами, оформленных в нотариальных конторах).

<ejemplo>Si cualquier persona quiere consultar el valor de referencia de su inmueble, solo tiene que acceder a este enlace y, con su DNI y la referencia catastral del mismo, podrá conocer cuál es su valor de referencia.<ejemplo>

Какое влияние оказывает эталонная стоимость на расчет налога на сделку?

Как мы уже упоминали, "справочная стоимость" - это "налоговая стоимость", которую, по мнению налоговых органов, имеет недвижимость, и которая должна учитываться при расчете налогов по сделке, как указано ниже.

Исходя из этого, когда мы сталкиваемся со сделкой, подпадающей под ITP или ISD (например, продажа, дарение, наследование и т.д.), для расчета налогооблагаемой базы сделки (т.е. стоимости, с которой будет рассчитываться налог) мы должны взять за основу"рыночную стоимость", т.е."наиболее вероятную цену, за которую имущество может быть продано, между независимыми сторонами, без обременений". 

Для расчета этой рыночной стоимости, в конкретном случае недвижимого имущества, новое правило устанавливает, что для расчета налоговой базы необходимо учитывать налогооблагаемую сумму:

• Или по"справочной стоимости", предусмотренной нормативными актами, регулирующими Кадастр недвижимости, на дату начисления налога.
• Или, если цена продажи/заявленная стоимость выше, чем это"контрольное значение", то налогооблагаемая сумма налога будет равна этой цене продажи или заявленной стоимости, соответственно.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, когда любой налогоплательщик сталкивается с операцией, облагаемой налогом на передачу имущества (например, покупка или продажа) или налогом на наследство и дарение (например, принятие наследства или дарение), для расчета налога к уплате он должен действовать следующим образом:

• Прежде всего, вам необходимо зайти на указанный сайт Кадастра и узнать "справочную стоимость" вашей недвижимости.
• И, во-вторых, сравнить полученную стоимость с фактической ценой сделки, чтобы можно было сравнить стоимость сделки с фактической ценой сделки:
• ~Еслифактическая стоимость сделки выше, чем "эталонная стоимость", то это налогооблагаемая стоимость сделки.
• ~И если фактическая стоимость сделки ниже "эталонной стоимости", то налогооблагаемой суммой налога будет эта "эталонная стоимость".

Можно ли привести практический пример в качестве иллюстрации?

Действительно, как и во многих других жизненных ситуациях, гораздо легче понять тот или иной вопрос, когда мы применяем его на практике, чем когда мы анализируем его с теоретической точки зрения, так что давайте перейдем к делу.

Так, в качестве примера рассматривается следующая сделка с недвижимостью:

Что происходит со свойствами, которые не имеют эталонного значения?

В случае с недвижимостью, не имеющей установленной справочной стоимости, налогоплательщик должен платить налог по рыночной стоимости имущества, т.е. по цене, заявленной при продаже, но в случае, если налоговая администрация не согласна с заявленной суммой (поскольку считает, что она ниже реальной или рыночной стоимости имущества), она может инициировать процедуру проверки стоимости (т.е. административную процедуру проверки соответствия заявленной стоимости реальной или рыночной стоимости имущества) на основе одного из методов, предусмотренных налоговым законодательством (см. статью 57 Общего закона о налогообложении), административная процедура проверки соответствия заявленной стоимости реальной или рыночной стоимости имущества), основанная на одном из методов, предусмотренных налоговым законодательством (см. статью 57 Общего закона о налогах).

Что я могу сделать, если я не согласен со справочной стоимостью покупаемой недвижимости?

В случае, если рыночная стоимость, подлежащая применению, является базовой стоимостью (поскольку она выше цены продажи), а налогоплательщик не согласен с этим, поскольку считает, что в его конкретном случае рыночная стоимость имущества ниже базовой стоимости, то для адекватной защиты прав и интересов налогоплательщика ему следует уплатить налог по этой базовой стоимости, а затем потребовать исправления самооценки и возврата необоснованного дохода.

В связи с этим, скорее всего, для того, чтобы доказать неправильность этой базовой стоимости, владельцу недвижимости потребуется независимый экспертный отчет об оценке недвижимости, а также помощь юриста или налогового эксперта в данной области, который сможет адекватно управлять апелляцией или исправлением, представленным в Налоговое управление, или, при необходимости, спорной административной апелляцией, которая подается.

‍

В надежде, что эта статья разрешила ваши сомнения относительно справочной стоимости, команда нотариальной конторы Jesús Benavides остается в вашем распоряжении, чтобы помочь вам во всем, что вам может понадобиться при оформлении сделок с недвижимостью.