Новация ипотечного кредита

Новация или модификация ипотечного кредита может затрагивать, по сути, любую часть или условие первоначального договора, однако наиболее распространенными модификациями, которые можно встретить в реальности, являются следующие:

• Изменение процентной ставки: изменяется процент от ссудного капитала, который должник выплачивает кредитору в качестве вознаграждения за предоставление денег в долг.
• Изменение срока погашения кредита: Стороны договариваются о продлении срока погашения кредита, так что если, например, первоначально заемный капитал должен был быть погашен в течение 30 лет, то после этой модификации долг будет погашаться частями в течение 35 лет. Логично, что продление срока действия кредита приведет к уменьшению ежемесячного взноса.
• Увеличение ссудного капитала: столкнувшись с новыми потребностями в финансировании, кредитор и должник договариваются об увеличении суммы кредита , так что если, например, банк первоначально ссудил нам 150 000 евро, то теперь он ссужает нам еще 50 000 евро, так что общая сумма долга составит 200 000 евро.
• Смена держателей кредита, в результате чего должность должника, которую ранее занимали несколько лиц, теперь занимает одно лицо.

Помимо этих более обычных изменений, как указано выше, новация может повлиять на любой другой пункт или соглашение в договоре, например:

• Модификация системы амортизации, т.е. математическо-финансовой формулы, определяющей ежемесячную сумму взноса, которую необходимо выплачивать нашему финансовому учреждению-кредитору.
• Введение льготного периода, т.е. периода, в течение которого банку или сберегательной кассе не возвращается основная сумма долга, а только начисленные проценты.
• Модификация обеспечения операции, так что если кредит теперь представляет больше рисков, новые активы могут быть обременены новыми закладными или, наоборот, если должник испытывает увеличение своих экономических возможностей или богатства, уменьшение тех же самых.
  

Новация или модификация ипотечного кредита, как указано выше, подразумевает изменение какого-либо существенного аспекта договора. Таким образом, исходя из этого, в зависимости от конкретного аспекта или аспектов, которые изменяются, операция может помочь удовлетворить различные потребности, среди которых выделяются следующие:

• Если процентная ставка изменяется, то, как правило, это означает снижение процентной ставки, поскольку, по логике вещей, должник редко согласится на модификацию своего кредита, предполагающую применение более высокой процентной ставки. Поэтому, если на рынке недвижимости произошло общее и структурное падение процентных ставок, которое ожидается в долгосрочной перспективе, так что процентная ставка, которую мы платим в настоящее время, намного выше, чем та, которая соответствует новым оформленным операциям, разумно предположить, что должник, способный вести переговоры с учетом вышеописанных обстоятельств, может договориться со своим банком или сбербанком об изменении в сторону уменьшения процентной ставки, применяемой к его кредиту, что по сути будет означать уменьшение ежемесячного платежа, который он выплачивает учреждению.
  
  Также, если применимо, изменение применимой процентной ставки может включать в себя изменение с переменной на фиксированную процентную ставку или, наоборот, с фиксированной на переменную процентную ставку.
  
  a) По этому вопросу читатель должен помнить, что в настоящее время, учитывая ситуацию на ипотечном рынке, выбор в пользу фиксированной процентной ставки означает выплату более высокого взноса, но с тем положительным аспектом, что он не изменится в течение всего срока кредита.
  
  b) С другой стороны, если вы выберете переменную процентную ставку, то в настоящее время выплачиваемый взнос будет ниже, но с неопределенностью того, что произойдет в будущем, так как если процентные ставки вырастут, ваш взнос также значительно увеличится.
  
  Короче говоря, изменение процентной ставки по нашему кредиту может позволить нам уменьшить ежемесячный платеж (в случае более благоприятных рыночных обстоятельств) или, при необходимости, изменить действующую процентную ставку на другую, что, например, в случае выбора фиксированной процентной ставки, позволит нам гарантировать, что мы будем платить одинаковый платеж на протяжении всего срока кредита, что, несомненно, вносит определенность и спокойствие в наши семейные финансы.

• Если срок погашения кредита изменен, это может стать способом обеспечения "подушки безопасности" на случай сложной экономической ситуации, так как при увеличении срока погашения кредита ежемесячные выплаты будут ниже, что может помочь семье справиться с конкретной сложной финансовой ситуацией, например, безработицей одного из ее членов или непредвиденным увеличением ежемесячных расходов.
• В случае выбора увеличения заемного капитала его польза очевидна, так как финансовая организация одолжит нам больше денег, с помощью которых мы сможем покрыть те расходы или инвестиции, необходимость которых возникла задним числом, например, ремонтные работы, покупка другой недвижимости, оплата обучения ребенка и т.д.
• В случае изменения состава должников он может служить для прояснения имущественной ситуации после раздельного проживания или развода, так что супруг, получивший право собственности на обычное место жительства, теперь принимает на себя исключительное право собственности на ипотечный кредит.
• Если система амортизации будет изменена, это повлияет на размер ежемесячного взноса, выплачиваемого Банку, поскольку в зависимости от выбранной новой системы это повлечет за собой изменение, как в настоящем, так и в будущем, суммы ежемесячного взноса, который мы выплачиваем нашему банку. Таким образом, если мы хотим платить меньше денег каждый месяц сейчас, мы можем выбрать увеличивающуюся систему рассрочки, а если, с другой стороны, мы хотим платить больше денег сейчас и меньше в будущем, мы можем выбрать уменьшающуюся систему рассрочки.
• Если в наш ипотечный кредит внесены изменения, предусматривающие льготный период, это может помочь нам справиться с трудной финансовой ситуацией, поскольку в течение льготного периода (например, 6 месяцев или 1 год) мы будем выплачивать банку или Сбербанку только проценты, а не капитал, что значительно уменьшит сумму, которую необходимо выплачивать каждый месяц, и тем самым поможет облегчить финансовый стресс, который могут испытывать наши личные финансы.
• В случае принятия решения об изменении гарантий операции это может повлечь за собой:
• ~ или их уменьшение, так что, например, если у должника произошло значительное увеличение активов или экономического потенциала, финансовое учреждение больше не считает необходимым обременять приобретенное имущество реальным правом ипотеки, поскольку понимает, что личной гарантии достаточно. В таком случае, освободив недвижимость от обременения ипотеки, если это применимо, это может позволить владельцу обратиться за другим кредитом, предоставив теперь освобожденную недвижимость в качестве залога.
• ~С другой стороны, если, например, у банка было запрошено больше денег, банк может потребовать увеличения залога, что может привести к необходимости заложить другое жилье, например, второе жилье, принадлежащее должнику.

Если я хочу изменить или новатизировать свой ипотечный кредит, изменив любое из условий или аспектов договора, которые были объяснены, для достижения любой из целей, которые также были подробно описаны, первым и основным шагом, несомненно, будет обращение в мой банк или сберегательную кассу для переговоров об этом изменении, поскольку, как и любой другой договор, кредит, который связывает меня с моим финансовым учреждением, может быть изменен только в том случае, если обе договаривающиеся стороны достигнут соглашения в этом отношении.

Поэтому мы должны пойти к нашему менеджеру в нашем банке или сберегательном банке, объяснить возникшую необходимость и договориться о модификации или модификациях, которые мы считаем подходящими, достигнув соглашения между сторонами, если это возможно.

После согласования изменений, которые необходимо внести, следующим шагом является посещение нотариальной конторы для оформления новации ипотечного кредита путем составления соответствующего публичного акта, который впоследствии должен быть зарегистрирован в соответствующем земельном кадастре.

Плата за новацию или модификацию - это плата, которую финансовое учреждение может взимать, если оно договаривается со своим клиентом-должником об изменении условий кредита.