Получите правильную информацию о банковских комиссиях до подписания ипотечного кредита

Узнайте больше: Банковские комиссии по ипотечному кредиту

I. ВВЕДЕНИЕ

II. ПРИНЦИПЫ:

1. Контролировал свободу заветов.
2. Связь с услугами, запрашиваемыми и принимаемыми клиентом.
3. Соответствие фактически оказанным услугам.
4. Прозрачность и публичность.

III. КЛАССОВ ИЛИ ТИПОВ:

1. Открытие/Студия.
2. Заявление о неоплаченных долгах.
3. Досрочное погашение.
4. Novation.
5. Смена кредитора.
6. Суброгация должника.
7. Выдача сертификата с нулевым балансом для аннулирования ипотеки.

Введение

Цель данной статьи - подробно рассказать о возможных банковских комиссиях, которые фигурируют в договоре ипотечного кредита, оформленном у нотариуса.

Чтобы понять, что такое комиссия и какова ее функция в рамках банковских отношений между кредитными учреждениями и потребителями, необходимо, на мой взгляд, начать с определения, предложенного в пятом значении словаря Королевской академии испанского языка, которое устанавливает, что комиссия понимается как "процент, который агент получает от выручки от продажи или бизнеса".

Таким образом, исходя из данного определения, можно понять, что в рамках банковских отношений между учреждениями и их клиентами, сборы и комиссии - это вознаграждение, выплачиваемое потребителями и пользователями банкам в обмен на предоставляемые ими услуги и инструменты.

Исходя из этого, т.е. из того, что комиссионные являются платой, получаемой банковским учреждением за осуществление деятельности или предоставление услуги в пользу клиента, мы не можем игнорировать тот факт, что это соображение, вытекающее из акта свободного и добровольного заключения договора обеими сторонами, будет подпадать под действие универсального принципа свободы договора, закрепленного в нашей правовой системе в статье 1255 Гражданского кодекса, которая гласит следующее:

"Договаривающиеся стороны могут устанавливать такие пакты, оговорки и условия, какие они считают нужными, при условии, что они не противоречат закону, морали или общественному порядку".

Эта неоспоримая реальность была прямо включена в статью 3 Постановления EHA/2899/2011 от 28 октября о прозрачности и защите клиентов в банковских услугах, в которой Министерство экономики и финансов, в соответствии с полномочиями, предоставленными ему статьей 149 Конституции (которая наделяет государство исключительной компетенцией по "регулированию кредитной, банковской и страховой деятельности"), а также статьей 97 Конституции, которая оставляет за Правительством право осуществлять "исключительную компетенцию по регулированию кредитной, банковской и страховой деятельности". 149 Конституции (которая наделяет государство исключительной компетенцией в вопросах "кредитного, банковского и страхового регулирования"), а также ст. 97 той же Конституции, которая оставляет за правительством осуществление "регулирующей власти", устанавливает общие основы системы комиссий в банковском секторе:

"Плата, взимаемая за услуги, предоставляемые кредитными учреждениями, должна быть той, которая свободно согласована между этими учреждениями и их клиентами".

Таким образом, как уже было сказано выше, банковские комиссии являются результатом свободного и добровольного соглашения между сторонами, которые их согласовывают, то есть между клиентом и кредитной организацией.

Учитывая эту реальность, сначала законодатель, а затем исполнительная власть в течение многих лет пытались разработать ряд нормативных актов, которые пытаются ограничить право переговоров и навязывания чрезмерных или неправомерных условий со стороны финансового сектора, чтобы защитить банковского клиента, который находится в самом слабом положении в договорных отношениях, установленных между ними.

Наконец, что касается регулирования, то, учитывая, что целью данной статьи является анализ комиссий, которые могут возникнуть в сфере кредитования недвижимости, пришло время остановиться на нормативных актах, регулирующих этот конкретный вопрос, который недавно претерпел настоящую революцию с вступлением в силу Закона 5/2019, от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость, а также подзаконные акты по его применению, включая Королевский указ 309/2019 от 26 апреля, Приказ ECE/482/2019 от 26 апреля, а также Инструкции или Постановления Главного управления реестров и нотариата, которые уже начали издаваться в этой области.

Принципы

После установления общих основ системы банковских комиссий в нашей правовой системе, необходимо помнить, что они должны соответствовать принципам:

Классы или типы

После этого общего введения, которое я считаю более чем необходимым, я проанализирую каждую плату отдельно. И я буду делать это в логическом порядке, следуя обычной хронологии жизни ипотечного кредита, начиная с его заключения и заканчивая его официальным аннулированием.

Комиссия по открытию/изучению

‍

[Давайте начнем с определения...].

Комиссию за выдачу можно определить как плату, взимаемую финансовым учреждением с клиента за все административные и управленческие расходы, связанные с оформлением и предоставлением займа или кредита, такие как, например, запрос и составление документации, необходимой для проведения операции, анализ платежеспособности должника, подготовка кредитного договора и т.д. Эта комиссия традиционно составляет определенную сумму (например, 1 000 евро) или, наоборот, процент от суммы займа (0,5% от суммы выданного кредита).

[Что по этому поводу говорит Банк Испании].

С точки зрения регулирования, представляется интересным рассмотреть определение этой комиссии, предложенное в Циркуляре Банка Испании 5/1994 от 22 июля 1994 года для кредитных учреждений, который устанавливает, что комиссия за организацию "включает любые расходы на изучение, предоставление или обработку ипотечного кредита или другие подобные расходы, присущие деятельности кредитного учреждения, вызванные предоставлением кредита". Поэтому Банк Испании понимает, что такая плата, если она соответствует принципам, изложенным во введении, вполне правомерна.

[Суды постановили то же самое...].

Что касается платы за организацию или обучение, следует отметить, что на сегодняшний день она вызвала некоторые споры в судах, поскольку было много исков, в которых поднимался вопрос о законности и уместности этой платы, и были вынесены разные судебные решения. Однако этот вопрос был урегулирован Верховным судом в его недавнем постановлении 44/2019 от 23 января, в котором, разрешая кассационную жалобу, Верховный суд подтверждает законность этого положения и, следовательно, исключает его оскорбительный характер. Для этого Верховный суд развивает следующие аргументы:

• Во-первых, Верховный суд понимает, что плата за организацию имеет реальный возмездный характер, поскольку, по мнению суда, "плата не является отдельной статьей от цены займа; напротив, возмездный процент и плата за организацию составляют две основные статьи займа".
• При этом Верховный суд понимает, что при выдаче кредита, помимо предоставления денег заемщику, финансовое учреждение осуществляет "ряд действий" на "начальной стадии кредита", то есть "его подготовки и выдачи", которые включают такие действия, как "изучение заявки и соответствующих формальностей, сбор и анализ информации о платежеспособности заявителя и его способности погасить кредит в течение всего срока его действия, оценка предоставленных гарантий, подготовка договора и подписание договора". Учитывая вышесказанное, представляется вполне разумным, что финансовое учреждение может взимать плату за эту деятельность, как это разрешено действующими на тот момент правилами.

[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].

Без ущерба для положительного мнения Верховного суда следует отметить, что некоторые суды первой инстанции, не соглашаясь с мнением Высокого суда, считают, что плата за организацию может представлять собой действительно несправедливое условие для потребителей в свете правил Европейского союза по этому вопросу.

Таким образом, такие органы, как 17-й суд первой инстанции города Пальма-де-Майорка, недавно передали дело в Суд Европейского Союза для вынесения предварительного решения о возможной несправедливости данного положения в свете Директивы Совета 93/13/ЕЕС от 5 апреля 1993 года о несправедливых условиях в потребительских договорах. В любом случае, данная процедура находится на ранней стадии рассмотрения, поэтому необходимо внимательно следить за ходом этого предварительного решения, чтобы определить, какое значение оно может иметь для испанского ипотечного рынка.

[Имеет ли он в настоящее время юридическое покрытие?]

На данном этапе, несомненно, необходимо упомянуть о нововведениях, внесенных недавно принятым Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость, в котором испанский законодатель, с целью материализации переноса Директивы Европейского Союза и повышения гарантий защиты потребителей и пользователей на рынке кредитования недвижимости, устанавливает в статье 14.4 вышеупомянутого Закона "если согласована комиссия за организацию, она начисляется только один раз и включает все расходы на изучение, обработку или выдачу кредита и другие подобные расходы, присущие деятельности кредитора, вызванные выдачей кредита".

На этом предписании важно остановиться подробнее:

• "В случае займов, выраженных в иностранной валюте, комиссия за выдачу займа также включает любую комиссию за конвертацию валюты для первоначальной выдачи займа".
• Положения настоящего закона имеют (например, ст. 3 вышеупомянутого свода законов), неотменяемый или обязательный характер, так что договаривающиеся стороны не могут распоряжаться или изменять выраженные в нем ограничения под страхом ничтожности как права, в соответствии с положениями статьи 6 Гражданского кодекса.
• Существует свобода в установлении размера сбора, поскольку он не устанавливает максимального предела, как в случае с другими сборами (как мы увидим ниже).
• В нем прямо указано, что плата за организацию включена в комиссию за организацию. Поэтому эти два сбора не могут взиматься отдельно, а должны быть объединены в один сбор.

Комиссия за взыскание задолженности

‍

[Начнем с определения...].

Иногда может случиться так, что заемщик/должник в результате финансовых трудностей не может выплатить один или несколько последовательных взносов по своему кредиту, так что взносы становятся неоплаченными, и в этом случае клиент банка оказывается в положении дефолта.

Комиссию за истребование неоплаченных долгов или позиций должника можно определить как плату, взимаемую финансовым учреждением со своего клиента-должника за управление, осуществляемое с целью взыскания сумм, причитающихся и непогашенных в результате неуплаты.

В этих случаях, как и следовало ожидать, кредитные финансовые учреждения разработали ряд схем и механизмов, позволяющих связаться с должником и потребовать выплаты непогашенных сумм, как только первый взнос не выплачен, чтобы обеспечить выполнение договорных обязательств. Так, в качестве примера такого механизма можно привести отправку почтовых сообщений, телефонные звонки, визиты к менеджеру клиента для разъяснения ситуации и т.д.

[Что говорит об этом Банк Испании...].

Что касается законности и уместности данной комиссии, необходимо еще раз напомнить общие принципы в отношении банковских комиссий, закрепленные в статье 3 Постановления EHA/2899/2011 от 28 октября о прозрачности и защите клиентов банковских услуг, уже упоминавшиеся в данном разделе, а именно: во-первых, чтобы комиссии были свободно согласованы между сторонами и, кроме того, чтобы они соответствовали фактически оказанным услугам или понесенным расходам.

Следовательно, как можно сделать вывод, комиссия за истребование неоплаченных векселей является вполне законной и допустимой, если она соответствует ряду характеристик и требований, которые банковский надзор очень метко обобщил в своем Ежегодном отчете Службы претензий за 2009 год, а именно:

• Его начисление будет связано с эффективным существованием процедур рассмотрения жалоб, проводимых с клиентом-должником, которые должны выходить за рамки простой периодической отправки письма с жалобой, автоматически генерируемой компьютерными системами.
• Она может взиматься только в одном случае при предъявлении требования на один и тот же баланс, так что последующие требования на этот конкретный баланс не могут привести к взиманию новой комиссии.
• Что касается характера комиссии, Банк Испании определяет, что это единая сумма, независимо от суммы заявленного остатка, поэтому взимание процентной комиссии, привязанной к неоплаченной сумме, недопустимо.
• Следует также отметить, что Банк Испании в своем Ежегодном отчете считает, что автоматическое взыскание задолженности не является хорошей банковской практикой, а целесообразность ее начисления должна определяться в каждом конкретном случае с учетом особенностей должника и невыполнения обязательств.

[Суды справедливости вынесли решение по тому же...] [Суды справедливости вынесли решение по тому же...].

Что касается законности этого положения, следует отметить, что на спорном уровне его законность была поставлена под сомнение в ходе множества судебных разбирательств, и несколько судов признали его недействительным.

[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].

Что касается законности данной комиссии в свете решений CJEU, следует отметить, что, если только не произошла ошибка, в настоящее время нет ни одного судебного решения данного органа, в котором он прямо постановил бы по этому вопросу.

Однако следует помнить, что прецедентное право Европейского суда по защите прав потребителей и пользователей регулярно использовалось и используется национальными судами для обоснования своих решений в этой области, как, например, в случае с Постановлением Европейского суда от 11 июня 2015 года, который утверждает контроль несправедливости оговорки, даже если она не была применена, или, например, известное решение CJEU от 13 марта 2013 года (дело Aziz), в котором изложены критерии, которые необходимо учитывать при оценке того, создает ли договорная оговорка "значительный дисбаланс между правами и обязанностями сторон".

[Имеет ли он в настоящее время юридическое покрытие?]

При этом необходимо также обратиться к положениям нового Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость, в котором статья 14.1. b, который устанавливает, что при оформлении сделки финансовое учреждение должно предоставить заемщику стандартный лист предупреждений (FIAE), который должен содержать, среди прочего, соответствующие ссылки"на возможность досрочного погашения кредита в результате неуплаты и вытекающие из этого расходы", среди которых, по моему мнению, можно понимать данную комиссию, так что для ее взимания банк должен был предварительно, четко и адекватно проинформировать об этом залогодателя.

Комиссия за досрочное погашение

‍

[Давайте начнем с определения...].

Может случиться так, что должнику по какой-либо причине больше не требуется поддерживать первоначально запрошенное финансирование, поэтому, не дожидаясь окончания срока действия согласованного контракта, должник решает досрочно погасить весь оставшийся долг. Как видно, это нанесет ущерб финансовому учреждению, поскольку оно больше не будет получать проценты, на которые изначально рассчитывало, а значит, прогнозы доходов и расходов будут изменены.

Для того чтобы это изменение не привело к убыткам в отчете о прибылях и убытках учреждения, помимо генерирования новых кредитных операций с капиталом, погашенным досрочно, финансовые учреждения решили взимать комиссию за досрочное погашение, чтобы частично компенсировать потерю прибыли, вызванную потерей процентов, которые больше не будут начисляться в результате такого погашения.

Таким образом, комиссию за досрочное погашение можно определить как плату, взимаемую финансовым учреждением со своего клиента-должника за досрочное погашение кредита до первоначально согласованной даты расторжения договора.

[Что по этому поводу говорит Банк Испании...].

В связи с этим следует отметить, что, как видно из раздела, посвященного правовому регулированию этой платы, она подробно регламентирована законодателем, так что ее законность и применимость в договорах ипотечного кредитования не вызывает серьезных трудностей или конфликтов, при условии, что она остается в пределах, установленных нормативными актами, которые будут описаны ниже.

В этой связи см. отчет о жалобах за 2014 год Департамента рыночного поведения и жалоб Банка Испании, в котором подробно описано, что жалобы клиентов банков в связи с этой комиссией в основном возникают, когда финансовое учреждение взимает комиссию выше установленных законом пределов, и в этом случае очевидно, что претензия удовлетворяется, а также в случаях отсутствия прозрачности в формулировке положения, при этом второй случай не вызвал заметного конфликта на практике.

[Суды справедливости вынесли решение по тому же...] [Суды справедливости вынесли решение по тому же...].

В отношении комиссии за досрочное погашение следует отметить, что она не вызвала серьезных противоречий на судебном уровне, поэтому, если она будет удерживаться в законодательно установленных пределах, о чем будет подробно сказано ниже, она не должна вызвать серьезных конфликтов в юрисдикционной сфере. В этой связи см. решение Провинциального суда Аликанте 3066/2016 от 4 ноября, седьмая правовая основа которого гласит в отношении комиссии за досрочное, полное или частичное погашение, которая в данном конкретном случае была установлена в размере 1%, что"мы не считаем такие оговорки злоупотреблением",поскольку Приказ ENA/2899/2011 запрещает только комиссии, которые не соответствуют фактически оказанным услугам или понесенным расходам, а мы имеем дело с реальными услугами, оказываемыми банком заемщикам в таких случаях", поскольку досрочное погашение также предполагает выполнение банком ряда действий, которые делают выплату оговоренной комиссии уместной.

[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].

В настоящее время нет данных о вопросе предварительного решения, переданном в CJEU, в котором суть правового спора была бы сосредоточена на этой комиссии. Однако не менее верно и то, что, как указывает AGÜERO ORTIZ, контроль прозрачности материалов, подтвержденный CJEU в своем решении от 21 декабря 2016 года, защищенный Директивой 93/13/EEC, позволяет контролировать законность любого пункта, включенного в договор, так что"если потребитель не получил преддоговорную информацию о стоимости продукта (включая эту плату)[....] то срок также будет несправедливым из-за отсутствия прозрачности", поскольку потребитель должен иметь возможность знать "до заключения договора все экономические и правовые последствия договора".

[Имеет ли он юридическое прикрытие?]

Настало время проанализировать его законность и уместность в свете различных нормативных актов, существующих на сегодняшний день, поскольку, как мы увидим, законодатель, чтобы защитить ипотечного должника от возможных чрезмерных сборов со стороны банков за эту концепцию, за последние несколько лет принял различные нормативные акты, содержание которых необходимо знать.

Необходимо различать три этапа:

Ипотека, оформленная до 9 декабря 2007 года:

Положения Закона 2/1994 от 30 марта 1994 года о суброгации и модификации ипотечных кредитов применяются к ипотечным кредитам, заключенным до 9 декабря 2007 года, первое дополнительное положение которого устанавливает следующее:

"При ипотечных кредитах с переменным процентом [...] кредитная организация не может взимать не суброгационную комиссию за досрочное погашение в размере более 1% от суммы капитала, подлежащего погашению, даже если была согласована более высокая комиссия".

Другими словами, комиссия за досрочное погашение (в случае кредита с переменной ставкой) будет такой, о которой договорятся стороны, но с учетом того, что она ни в коем случае не может превышать 1% от капитала, который погашается досрочно. Однако, если бы это был кредит с фиксированной ставкой, положения данного закона не применялись бы, поэтому размер комиссии определялся бы соглашением между сторонами.

Ипотечные кредиты, выданные после 9 декабря 2007 года:

При этом в отношении договоров ипотечного кредитования, заключенных после 9 декабря 2007 года, даты вступления в силу Закона 41/2007 от 7 декабря, который вносит изменения в Закон 2/1981 от 25 марта о регулировании ипотечного рынка и других нормативных актов в области ипотеки и финансовой системы, о регулировании обратной ипотеки и страхования иждивенцев, а также устанавливает некоторые налоговые правила, будут применяться положения статей 7 и последующих вышеупомянутого свода законов, которые устанавливают следующее общее правило:

"При условии, что ипотечный заем или кредит выдан на приобретение жилья и заемщиком является физическое лицо, комиссия за полное или частичное досрочное погашение не взимается".

Однако затем законодатель устанавливает режим "компенсации" в пользу финансовых учреждений-кредиторов:

• Компенсация за отзыв": в котором говорится, что"при суброгационном и не суброгационном, полном или частичном, аннулировании ипотечных кредитов или займов... сумма, получаемая учреждением-кредитором в качестве компенсации за отзыв, не может превышать сумму аннулирования":

• "Компенсация риска процентной ставки": которая применяется только к кредитам, индексированным по фиксированной ставке или с периодом рефинансирования более одного года, сумма которой согласована между сторонами, и которая будет начисляться, если и когда образуется убыток капитала для учреждения-кредитора (подробности расчета этого убытка см. в ст. 9.2 рассматриваемого правила).

Ипотека, оформленная 17 июня 2019 года или позднее:

Наконец, необходимо принять во внимание новый правовой режим, установленный Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость, который будет применяться к"кредитным договорам с ипотечной гарантией, заключенным с 17 июня 2019 года, если они являются кредитами, предоставленными профессионалом в пользу должника - физического лица на приобретение жилой недвижимости".

Статья 23.4 вышеупомянутого закона устанавливает следующее различие:

Интересно также отметить, что когда должник депонирует средства, необходимые для досрочного погашения чеком в финансовом учреждении, в соответствии со Специальными критериями надлежащей банковской практики Банка Испании, комиссия за депонирование чека не взимается, поскольку "это не может рассматриваться как кредит на текущий счет", так как учреждение "не выполняет клиринговые услуги для своего клиента, а скорее предоставляет эту услугу себе или в своих собственных интересах".

Комиссия за новацию или изменение

‍

[Давайте начнем с определения...].

Как известно, испанский ипотечный сектор характеризуется, среди прочего, широким распространением очень долгосрочных ипотечных кредитов и займов, причем наиболее распространенные ипотечные кредиты выплачиваются ежемесячными платежами в течение 25, 30, 35 или даже 40 лет. Эта реальность испанского ипотечного рынка означает, что в некоторых случаях, когда возникают неожиданные изменения в экономической ситуации или возможностях должников, обычно в сторону более опасных ситуаций (например, безработица), им может потребоваться изменить условия ипотечного кредита, например, путем продления периода погашения (с целью уменьшения ежемесячных платежей), изменения процентной ставки или даже увеличения суммы долга для удовлетворения новых экономических потребностей.

В связи с этим первоначальный договор ипотечного кредитования изменяется, так что возникает необходимость отразить новые согласованные условия, что может привести к взиманию платы за новацию или модификацию, которая, опять же, будет определяться суммой, согласованной сторонами. Таким образом, плата за новацию условий может быть определена как плата, взимаемая финансовым учреждением с клиента-должника за изменение условий, первоначально согласованных в договоре займа или ипотечного кредита, оформленном у нотариуса.

Чтобы дать читателю приблизительное представление об этом, можно сказать, что это может затрагивать такие разнообразные вопросы, как, например:

[Что по этому поводу говорит Банк Испании...].

С точки зрения банковского надзорного органа, следует сослаться на отчет Службы жалоб за 2008 год, в котором, на основании признания этой комиссии действительной, дается ряд разъяснений относительно жалоб, полученных этой службой.

В этой связи читателю следует помнить, что модифицирующая новация может быть оформлена как в публичном, так и в частном документе, но в последнем случае модификация, не имеющая доступа к земельному кадастру, не будет иметь исковой силы в отношении третьих лиц, без ущерба для того, что под защитой ст. 1279 Гражданского кодекса любая из сторон может заставить другую сторону предоставить соответствующий акт.

Таким образом, в этих случаях, независимо от того, является ли документ частным или публичным, Банк Испании соглашается на взимание этих видов сборов при условии, что они были согласованы и остаются в пределах, предусмотренных законом.

[Суды справедливости вынесли решения по тому же вопросу...].

В юрисдикционной сфере в отношении этой комиссии не так много судебных разбирательств, хотя необходимо сослаться на некоторые судебные решения, которые затрагивают этот вопрос, например, налоговую сферу и расходы, которые могут быть произведены.

Что касается налогообложения, следует отметить, что статья 9 Закона 2/1994 от 30 марта 1994 года, который регулирует суброгацию и изменение ипотечных кредитов, предусматривает освобождение от гербового сбора для новационных актов, которые касаются"условий первоначально согласованной или действующей процентной ставки, изменения срока кредита или и того, и другого", так что любое другое изменение, затрагивающее другой аспект кредита, должно облагаться этим налогом.

Таким образом, в некоторых случаях поднимался вопрос о налогообложении (или нет) тех новационных актов, в которых изменяется не только процентная ставка или срок, но и к ним добавляются другие изменения, связанные с финансовыми оговорками. Распространяется ли освобождение на весь договор в целом? Этот вопрос был решен Верховным судом в его постановлении 748/2019 от 13 марта, пятая правовая основа которого гласит, что"если публичные акты новации ипотечных кредитов, в которых изменяются не только условия, касающиеся процентной ставки и/или срока кредита, но и другие виды финансовых оговорок....необходимо будетрассмотреть регистрируемый характер модификации и экономически оцениваемую цель модификации, чтобы определить, облагается ли она налогом AJD, распространяя освобождение, предусмотренное ст. 9 Закона 2/1994, исключительно на положения, касающиеся процентной ставки по кредиту, изменения срока кредита или и того, и другого". При этом, что касается налогооблагаемой базы, Верховный суд определяет, что необходимо учитывать не ипотечное обязательство по кредиту, а экономическое содержание финансовых оговорок, которые изменяются.

Аналогичным образом, в отношении нотариального тарифа необходимо сослаться на несколько постановлений Верховного суда от 23 января 2019 года, в которых определено, что в случаях изменения ипотечного кредита, поскольку в этом заинтересованы обе стороны (финансовое учреждение и клиент), нотариальные расходы по составлению акта должны быть оплачены на 50% каждой из них.

Наконец, в любом случае, я не хотел бы не упомянуть о том, что любая изменяющая новация, которая затрагивает положение, признанное недействительным, будет также затронута последствиями этой недействительности, без того, чтобы можно было понять, что она была признана действительной, как об этом заявил Верховный суд в своем решении 558/2017 от 16 октября.

[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].

В связи с решениями CJEU по данному вопросу уместно упомянуть вопрос, переданный на предварительное решение 11 июля 2018 года Судом первой инстанции и предварительного расследования Теруэля (Case C-452/18), опубликованный в Официальном журнале Европейского Союза от 22 октября 2018 года, в котором этот суд задал CJEU ряд вопросов, касающихся ничтожности положений, содержащихся в договоре о новации кредита с ипотечной гарантией. Это дело еще не рассмотрено, но, несомненно, будет очень интересно проследить за его разрешением в CJEU, чтобы узнать масштаб его последствий в области национального права.

[Имеет ли он юридическое прикрытие?]

Например, в Законе 2/1994 от 30 марта 1994 года, который регулирует суброгацию и модификацию ипотечных кредитов, было предусмотрено, что для этого вида комиссий, в частности, в статье 10, которая устанавливает, что:

"Модифицируя новации, направленные на продление срока кредита, кредитное учреждение не может взимать плату за изменение условий в размере более 0,10% от непогашенной суммы капитала, подлежащего погашению.

Также уместно упомянуть статью 23.6 Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость, в которой законодатель, явно стремясь поддержать заключение ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, устанавливает, что"в случае изменения применимой процентной ставки... при условии, что... это влечет за собой применение в течение оставшегося срока действия договора фиксированной процентной ставки взамен другой переменной ставки, компенсация... не может превышать финансовые потери, которые может понести кредитор...". Аналогичным образом, вышеупомянутое положение дополнительно гласит, что"после первых 3 лет срока действия договора займа займодавец не может требовать какой-либо компенсации или комиссии в случае новации применимой процентной ставки... в котором согласовано применение фиксированной процентной ставки, отныне и на весь оставшийся срок действия займа- фиксированной процентной ставки".

Наконец, в этой области очень важно учитывать шестое дополнительное положение вышеупомянутого Закона 5/2019, касающееся"случаев суброгации должника и изменения новации кредитного договора", поскольку оно устанавливает, что"положения настоящего Закона применяются к случаям.....изменяющие новацию кредитного договора", таким образом, весь режим права, необходимый для защиты должника, гораздо более благоприятный для интересов последнего, будет применяться при подготовке, подписании и регистрации кредитного договора и соответствующего вещного права ипотеки, что, несомненно, является очень актуальным вопросом, который должен быть принят во внимание договаривающимися сторонами.

С другой стороны, когда новация затрагивает иные аспекты, чем срок или процентная ставка, необходимо учитывать согласованную сторонами плату, при условии, что она соответствует всем требованиям прозрачности и отсутствия злоупотреблений, в соответствии с доктриной CJEU, уже изложенной в настоящем документе.

КОМИССИЯ ПО СМЕНЕ КРЕДИТОРА

‍

[Давайте начнем с определения...].

Все чаще финансовые учреждения конкурируют между собой за привлечение клиентов при оформлении ипотечного кредита и через другие финансовые учреждения, предлагая им более выгодные экономические условия по ипотечному кредиту.

В связи с вышеизложенным, испанский законодатель недавно провел законодательную реформу, направленную на упрощение данной процедуры, чтобы желающие физические лица, если в течение срока действия ипотечного кредита они найдут другое финансовое учреждение, которое предложит им лучшие условия, могли перевести свой кредит на недвижимость в это учреждение. Логично, что такой перевод повлечет за собой убыток или сокращение для учреждения "происхождения", который будет частично компенсирован этой платой за смену кредитора, что объясняет ее природу и смысл существования.

Таким образом, плату за смену кредитора можно определить как плату, взимаемую финансовым учреждением со своего клиента-должника, когда он решает "перевести" свой ипотечный кредит в другое финансовое учреждение, которое предлагает ему лучшие экономические условия.

[Что по этому поводу говорит Банк Испании...].

Банк Испании считает, что до тех пор, пока она остается в пределах пороговых значений, разрешенных законом, плата за смену кредитора не представляет собой серьезного источника конфликта. Однако, что касается самой сделки по смене кредитора, Служба по рассмотрению жалоб Банка Испании имела возможность прокомментировать это в своем отчете за 2009 год, в котором, возможно, наиболее актуальными являются следующие аспекты:

• Для того, чтобы финансовое учреждение, выдавшее кредит, могло предотвратить суброгацию нового учреждения (т.е. сохранить клиента), оно должно улучшить"каждое из условий, содержащихся в обязательном предложении, за исключением случаев, когда имеются как благоприятные, так и неблагоприятные условия, но все они вместе явно приняты заемщиком или должником как более благоприятные".
• Что касается времени применения новых условий сохранения, то в соответствии с надлежащей банковской практикой они должны вступить в силу "как можно скорее, без неоправданной задержки и в любом случае не позднее того времени, когда суброгация с сохранением вступила бы в силу, если бы она имела место".
• Наконец, в случае возможного совпадения кредиторов, в соответствии с надлежащей банковской практикой, не должна возникать ситуация, при которой клиент банка обязан выплачивать проценты двум различным финансовым учреждениям.

[Суды справедливости вынесли решения по тому же вопросу...].

Что касается конфликтов в судах в связи с этой комиссией, то по данному вопросу нет соответствующих высказываний, пока согласованная и/или взимаемая комиссия остается в правовых рамках, установленных законодателем.

При этом, что касается самой процедуры, Верховный суд (постановление от 25 ноября 2003 года) подтверждает, что суброгация автоматически отменяется, если первоначальный кредитор в установленный законом срок направляет обязательное и достоверное уведомление о своем желании новации операции на тех же условиях, которые предлагает организация, требующая суброгации.

[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].

В этой области не было обнаружено никаких соответствующих решений или незавершенных судебных разбирательств.

[Имеет ли он юридическое прикрытие?]

В этом случае, когда известна процедура, необходимая для осуществления суброгации, наступает время проанализировать возможные платежи, подлежащие уплате "первоначальному" субъекту-кредитору, который теперь теряет свой статус такового в результате суброгации "нового" субъекта-кредитора. Для этого необходимо восстановить временное различие, сделанное при анализе вопроса, касающегося комиссий за досрочное погашение, поскольку в зависимости от времени, когда был заключен кредитный договор, применимые правила будут различаться. А именно:

Ипотека, полученная до 27 апреля 2003 года:

В отношении договоров, заключенных до 27 апреля 2003 года, применяются положения Закона 2/1994 от 30 марта 1994 года о суброгации и модификации ипотечных кредитов, статья 3 которого устанавливает, что"при суброгации, возникающей при ипотечных кредитах, по переменным процентным ставкам (в случае фиксированных процентных ставок применяются условия, согласованные между сторонами).... сумма, получаемая учреждением-кредитором в качестве комиссии за досрочное погашение кредита, рассчитывается на капитал, подлежащий погашению, в соответствии со следующими правилами:

1. В случае, если досрочное погашение было согласовано без взимания комиссии, право на получение какой-либо суммы за досрочное погашение отсутствует.
2. Если была согласована комиссия за досрочное погашение в размере 1 % или менее, то взимаемая комиссия будет соответствовать согласованной.

Ипотечные кредиты, полученные в период с 27 апреля 2003 года по 8 декабря 2007 года:

В отношении этих договоров ипотечного кредитования будут применяться положения единственного дополнительного положения Королевского декрета-закона 2/2003 от 25 апреля о мерах по реформированию экономики, который изменяет вышеупомянутый правовой режим Закона 2/1994, устанавливая, что в отношении комиссии за досрочное погашение:

1. "Если досрочное погашение было согласовано без взимания платы, то право на получение какой-либо суммы за досрочное погашение отсутствует".
2. Если была согласована комиссия за досрочное погашение в размере 0,50 % или менее, то взимаемая комиссия будет равна согласованной.

Ипотека, полученная 9 декабря 2007 года или после этой даты:

С этого момента правовой режим будет таким же, как описано выше для досрочного расторжения договора, т.е. правовой режим будет таким же, как описано выше для досрочного расторжения договора:

При этом в отношении договоров ипотечного кредитования, заключенных после 9 декабря 2007 года, даты вступления в силу Закона 41/2007 от 7 декабря, который вносит изменения в Закон 2/1981 от 25 марта о регулировании ипотечного рынка и других нормативных актов в области ипотеки и финансовой системы, о регулировании обратной ипотеки и страхования иждивенцев, а также устанавливает некоторые налоговые правила, будут применяться положения статей 7 и последующих вышеупомянутого свода законов, которые устанавливают следующее общее правило:

"при условии, что ипотечный заем или кредит выдан на приобретение жилья и заемщиком является физическое лицо, комиссия за полное или частичное досрочное погашение не взимается".

Однако затем законодатель устанавливает режим "компенсации" в пользу финансовых учреждений-кредиторов:

Ипотека, оформленная 17 июня 2019 года или позднее:

Наконец, необходимо принять во внимание новый правовой режим, установленный Законом 5/2019 от 15 марта, регулирующим кредитные договоры на недвижимость, который будет применяться к"кредитным договорам с ипотечной гарантией, заключенным с 17 июня 2019 года, при условии, что они являются кредитами, предоставленными профессионалом в пользу индивидуального должника для приобретения жилой недвижимости".

Статья 23.4 вышеупомянутого закона устанавливает следующее различие:

Ипотечные кредиты, взятые с 17 июня 2019 года с изменением переменной ставки на фиксированную:

Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 23.6 вышеупомянутого закона,"в случае [...] суброгации третьим лицом прав кредитора [...] при условии, что [...] это влечет за собой применение в течение оставшегося срока действия договора фиксированной процентной ставки взамен переменной, компенсация... не может превышать финансовые потери, которые может понести кредитор, с ограничением в пределах 0,15% от суммы капитала, погашенного авансом в течение первых 3 лет срока действия кредитного договора...".". Кроме того, в вышеупомянутом положении дополнительно указано, что "...по истечении первых трех лет...".после первых 3 лет в течение срока действия кредитного договора, кредитор не может требовать никаких компенсаций или комиссионных в случае [...] суброгации кредитора, при которой применение фиксированной процентной ставки согласовано на весь оставшийся срок кредита".

[Есть ли какие-либо дополнительные специальности или вопросы, которые необходимо рассмотреть]?

Как указано выше, новый Закон 5/2019 от 15 марта, регулирующий кредитные договоры на недвижимость и реформирующий положения Закона 2/1994 от 30 марта, который регулирует суброгацию и модификацию ипотечных кредитов, изменил процедуру суброгации ипотеки в связи со сменой кредитора, пытаясь преобразовать ее в более гибкую и динамичную процедуру, способствующую достижению целей, описанных выше. Так, в соответствии со ст. 2 вышеуказанного свода законов:

"Должник может предъявить суброгацию к другому финансовому учреждению... без согласия учреждения-кредитора, когда для уплаты долга он занял деньги у первого по публичному акту, зафиксировав в нем свое намерение в соответствии с положениями статьи 1.211 Гражданского кодекса".

Для этого в новом регламенте разработана процедура, которая характеризуется следующими соответствующими этапами:

• Во-первых, "организация, желающая получить суброгацию, представит должнику обязательное предложение, содержащее финансовые условия нового ипотечного кредита", после чего, если должник примет его, это "будет означать его разрешение оференту уведомить организацию-кредитора и потребовать от нее в течение максимум семи календарных дней выдать справку о сумме долга должника по ипотечному кредиту, к которому он должен быть суброгирован".
• После выполнения этой процедуры, т.е. после предоставления "первоначальным" кредитором данного сертификата,"в течение последующих пятнадцати календарных дней" этот "первоначальный" кредитор "может предложить должнику изменение условий его кредита в сроки, которые он сочтет необходимыми", учитывая, что в течение этого периода суброгация не может быть оформлена.
• Если по истечении пятнадцатидневного срока должник не оформил с "первоначальным" кредитором модифицирующую новацию ипотечного займа или кредита, то может быть выдан суброгационный акт, для чего будет достаточно, чтобы "суброгированный субъект в том же акте заявил о выплате кредитору суммы, зачисленной последним, за непогашенный капитал, проценты и комиссионные, начисленные и не выплаченные", также указывается, что "ни в коем случае кредитор не может отказаться от получения платежа".

Суброгационное вознаграждение должника

‍

[Давайте начнем с определения...].

В некоторых случаях может случиться так, что человек приобретает недвижимость с помощью ипотечного кредита, а затем, до наступления обычного срока погашения кредита, решает продать недвижимость другому лицу, которое заинтересовано в выплате всей цены, часть из нее за счет собственных средств/сбережений, а остальное за счет банковского финансирования, либо с помощью нового кредита, либо путем принятия на себя выплаты по ипотечному кредиту, уже существующему на имя продавца.

Таким образом, суброгационная комиссия должника может быть определена как комиссия, взимаемая финансовым учреждением с нового должника при принятии и согласии нового должника занять договорную позицию старого должника в первоначальном договоре ипотечного кредита.

Этот вид комиссии обычно возникает в основном при суброгации кредитов застройщика, когда компания недвижимости, построившая новое здание, финансирует его через финансовое учреждение, а после завершения строительства домов выставляет их на продажу с возможностью суброгации существующего долга, чтобы облегчить финансирование для покупателей, чтобы жилой комплекс мог быть продан быстрее и на более привлекательных условиях для потенциальных покупателей.

[Что по этому поводу говорит Банк Испании...].

Что касается законности и уместности данного вида комиссий, Банк Испании не создал никаких существенных препятствий для этого, как указано в отчете Службы жалоб за 2009 год, в котором говорится, что"учреждения могут договориться о комиссии, которая будет применяться в случаях продажи заложенной недвижимости с принятием ипотечного долга новым приобретателем, в этом случае необходимо соблюдать то, что оговорено в договоре".

[Суды справедливости вынесли решение по тому же...] [Суды справедливости вынесли решение по тому же...].

Кроме того, в связи с этой потребностью в информации в случаях суброгации кредитов застройщика, очень актуально привести постановление Верховного суда № 4092/2017 от 24 ноября, в котором говорится, что"значительная часть покупок строящегося или недавно построенного жилья финансируется за счет суброгации покупателя в ипотечном кредите, выданном застройщику, с изменением, при необходимости, некоторых условий", Таким образом, "если финансовое учреждение будет освобождено от требования предоставить информацию, необходимую для обеспечения прозрачности положений, регулирующих основной предмет договора, гарантия контроля прозрачности для целей Директивы 93/13/ЕЕС и национального законодательства, реализующего ее, станет неэффективной", поэтому финансовые учреждения должны предоставить новому суброгационному должнику всю информацию, содержащуюся в договоре, ясным и прозрачным образом, чтобы совершенство договорной воли не было опорочено каким-либо дефектом.

[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].

В этой области не было обнаружено никаких соответствующих решений или незавершенных судебных разбирательств.

[Имеет ли он юридическое прикрытие?]

Таким образом, в отношении пошлины за смену должника следует отметить, что она должна соответствовать тому, о чем договорились стороны, в условиях, уже описанных для принятых и согласованных пошлин в статье 3 Постановления EHA/2899/2011, логично, если она соответствует фактически оказанным услугам и отвечает суждению о пропорциональности и уместности в отношении них, под страхом недействительности за злоупотребление в случае, если это будет признано судом.

Аналогичным образом, в связи с этими более распространенными случаями суброгации кредитов застройщиков, стоит еще раз упомянуть Приказ EHA/2899/2011 и Циркуляр Банка Испании 5/2012, в котором говорится, что"в случаях, когда предоставление кредитов застройщикам или девелоперам предусматривает последующую суброгацию покупателей жилья в рамках кредита, включение в соответствующий договор обязательства вышеупомянутых застройщиков или девелоперов предоставлять клиентам персонализированную информацию об услуге, предлагаемой учреждением, как указано в статье 19.3 Приказа EHA/2899/2011, должно рассматриваться как суброгация покупателей соответствующей недвижимости. статья 19.3 Постановления EHA/2899/2011не освобождает учреждение от необходимости гарантировать, до принятия вышеупомянутой суброгации, посредством соответствующих процедур, что клиент надлежащим образом проинформирован о характеристиках кредита".

Комиссия за выдачу сертификата с нулевым балансом (для погашения ипотеки)

‍

[Давайте начнем с определения...].

Как известно, когда клиент банка подписывает с финансовым учреждением ипотечный кредит, помимо заключения кредитного договора, он оформляет реальное право ипотеки на недвижимость в пользу кредитующего финансового учреждения, причем эта недвижимость гарантирует возврат ссуженных денег, обычных процентов, процентов за просрочку платежа и других расходов. Это означает, что в случае невозврата долга у банка есть актив, с помощью которого можно погасить долг. При этом не менее верно и то, что в большинстве случаев ипотечные кредиты удовлетворительно развиваются должниками, так что в конце срока их действия все взносы выплачиваются, и, следовательно, долг погашается и гасится.

Однако из моего профессионального опыта общения с населением в качестве нотариуса следует, что для большинства населения, несмотря на то, что кредит уже погашен, вещное право на ипотеку, зарегистрированное в земельном реестре, не исчезает автоматически, а необходимо предпринять ряд шагов, включая оформление акта об аннулировании ипотеки и его соответствующую регистрацию в земельном реестре.

Следует помнить, что эти процедуры являются необходимым шагом для снятия обременения с недвижимости, что позволит ей стать "свободной от обременения", что, несомненно, необходимо для того, чтобы иметь возможность продать недвижимость без каких-либо препятствий, поскольку в противном случае любому покупателю было бы трудно приобрести недвижимость, на которую существует реальное право ипотеки, без уверенности в том, что основное обязательство, вытекающее из этого обременения, уже выполнено и, следовательно, обременение может быть отменено без каких-либо проблем.

Для этого, чтобы иметь возможность выдать соответствующий документ об отмене ипотеки, необходимо, чтобы данное финансовое учреждение:

• Во-первых, выдать залогодателю так называемый сертификат нулевого баланса, т.е. документ, в котором уполномоченный представитель финансового учреждения указывает, что основное обязательство, обеспеченное ипотекой, уже выполнено и оплачено, так что залогодатель больше не должен никакой суммы по данной кредитной операции.
• Кроме того, согласно статье 82 Декрета от 8 февраля 1946 года, утверждающего новую официальную редакцию Закона об ипотеке, уполномоченный представитель финансового учреждения должен будет явиться в нотариальную контору и оформить документ об аннулировании ипотеки, соглашаясь на аннулирование обременения, который впоследствии должен быть надлежащим образом зарегистрирован в Земельной книге.

[Что по этому поводу говорит Банк Испании...].

В последнее время многие финансовые учреждения взимают высокую плату за проведение этих процедур, когда, согласно действующим нормам и рекомендациям банковского надзора, этого не должно происходить, поскольку, как видно из отчета о жалобах за 2016 год Департамента рыночного поведения и жалоб Банка Испании, финансовые учреждения обязаны "НЕ" перекладывать на своих клиентов какие-либо расходы или плату за такие процедуры, как:

• Передача клиенту документации, подтверждающей прекращение договорных обязательств по отношению к учреждению ( выдача сертификата нулевого баланса).
• Простая поездка доверенного лица организации в нотариальную контору, указанную клиентом для этой цели, поскольку в этих случаях осуществляемая деятельность является ничем иным, как согласием залогодержателя (в соответствии со статьей 82 Закона об ипотеке) на отмену регистрации, произведенной в его пользу на основании публичного акта.
• Подборка документации и справочной информации, касающейся аннулированного кредита, вместе с протоколом акта о выплате и аннулировании ипотеки.

[Суды справедливости вынесли решения по тому же вопросу...].

В этой связи интересно привести постановление Верховного суда от 23 января 2019 года, в котором считается, что, поскольку заемщик является стороной, заинтересованной в освобождении залога, расходы на оплату услуг нотариуса должен нести заемщик.

[Ожидаются новости из Европы (CJEU)...].

В этой области не было обнаружено никаких соответствующих решений или незавершенных судебных разбирательств.

[Имеет ли он юридическое прикрытие?]

Не существует нормативных актов, которые прямо предусматривают и регулируют данную банковскую комиссию, поэтому необходимо учитывать общие положения о банковских комиссиях.

Однако в повседневной практике все это формальности:

Для многих это может быть дорогостоящей и сложной работой, поэтому финансовые учреждения в сотрудничестве с агентствами разработали схемы, позволяющие выполнять эту задачу от имени заинтересованных лиц при условии оплаты оговоренной комиссии. В этих случаях, по логике вещей, у финансовых учреждений не будет проблем с тем, чтобы взимать со своих клиентов плату за выполнение этой задачи.

Однако необходимо еще раз подчеркнуть, что эта процедура через финансовое учреждение (которая имеет стоимость) не обязательно должна осуществляться через финансовое учреждение, а, как уже объяснялось, должник может сам выбрать, выполнить все эти шаги или доверить это непосредственно нотариальной конторе, юридической фирме или доверенному третьему лицу.