Нотариальный блог и другие практические материалы

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 18 ноября 2024 года (BOE от 18 декабря 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором покупателем является гражданская компания, первоначально оформленная в частном документе, а впоследствии ставшая публичной (но без регистрации в Торговом реестре), объектом которой является эксплуатация сельскохозяйственной/животноводческой деятельности.

Когда компания была представлена на регистрацию, земельный регистратор отказал в регистрации, мотивируя это тем, что если гражданская компания имеет коммерческую цель, то для того, чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость в ее пользу в земельном кадастре, она должна быть сначала зарегистрирована в коммерческом кадастре, при этом регистратор считает, что в данном случае целью компании является сельское хозяйство/животноводство, т.е. явная коммерческая деятельность.

После подачи апелляции ГД отменил классификационное примечание, посчитав, что компания-покупатель является гражданской компанией, оформленной публичным актом, должным образом учрежденной, с некоммерческим объектом (ст. 326 Коммерческого кодекса), поэтому запрашиваемая регистрация должна быть произведена на имя гражданской компании-покупателя.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и публичной веры от 4 ноября 2024 г. (BOE от 22 ноября 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с регистрацией судебного решения о признании сделки купли-продажи состоявшейся.

В основе дела лежит сделка купли-продажи (когда покупатель для финансирования покупки обращается за ипотечным кредитом, который оформляется в момент оформления сделки купли-продажи). После оформления купли-продажи между сторонами возникают разногласия, которые заканчиваются передачей конфликта в суд. Судебная процедура завершается признанием сделки купли-продажи расторгнутой, то есть недействительной, и стороны должны вернуть взаимную выгоду (то есть имущество продавцу и уплаченную цену покупателю).

После того как это решение было передано на регистрацию в земельный кадастр, возникает интересная ситуация с залогодержателем, который законно зарегистрировал свое право до возникновения и разрешения всего этого спора.

В этот момент ГД, соглашаясь с критериями Регистратора, постановляет, что в этих случаях для регистрации решения о купле-продаже (т.е. дом перестает быть зарегистрированным на имя "покупателя" и возвращается к регистрации на имя "продавца") необходимо, во-первых, доказать внесение причитающихся сумм и, прежде всего, доказать согласие банка-кредитора (т.е. банк, владеющий вещным правом ипотеки, должен дать на это согласие ), банк, владеющий вещным правом на ипотеку, должен будет дать на это согласие), поскольку, поскольку требование не было зарегистрировано в момент появления залогодержателя, по императивному предписанию Закона об ипотеке (статьи 20, 37, 40 и 82) аннулирование или изменение записей последующих залогодержателей невозможно без их явного или молчаливого, добровольного или вынужденного согласия.

Поэтому будьте очень осторожны в подобных судебных ситуациях, ведь помимо судебной победы, необходимо будет провести переговоры с банком-кредитором, чтобы добиться списания долга и его согласия на регистрацию решения о купле-продаже, иначе это будет невозможно, и судебная победа окажется смазанной.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и публичной веры от 6 ноября 2024 года (BOE от 22 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором продающей стороной является компания. Договор купли-продажи не содержит заявления компании-продавца о несущественном характере передаваемых активов, а также к договору не приложено решение общего собрания акционеров.

Поданное на регистрацию, земельный регистратор отказывает в регистрации, считая, что для приобретения или отчуждения корпоративного актива, который может считаться существенным, требуется решение общего собрания (которое не представлено).

После подачи соответствующей апелляции ГД вынес решение, отменив квалификационную ноту, тем самым подтвердив свою доктрину, согласно которой нет обязанности предоставлять сертификат или делать прямое заявление управляющего о том, что актив, являющийся объектом документированного бизнеса, не является существенным, хотя содержащееся в акте заявление о несущественном характере такого актива улучшает положение контрагента с точки зрения его обязанности проявить осмотрительность и оценить серьезную ошибку. Однако отсутствие такого прямого указания само по себе не является дефектом, препятствующим регистрации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 25 сентября 2024 года (BOE от 7 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом, оформляющим передачу ипотечных гарантий, в котором наиболее интересным является аспект, связанный с описанием доверенности , наделяющей полномочиями представителя иностранной компании, которая не зарегистрирована.

Дело касается договора об уступке ипотечных гарантий, в котором компания-цедент (ирландская, не зарегистрированная в Испании) представлена в акте фактическим поверенным. Уполномоченный нотариус, составляя резюме специальной доверенности, просто идентифицирует ее (с указанием даты и имени уполномоченного нотариуса) и заявляет, что считает ее достаточной для предоставления.

После представления на регистрацию регистратор, которому представлен акт, считает, что краткое содержание доверенности недостаточно, что подтверждается Генеральным директоратом, который в своем постановлении определяет, что доверенности иностранных компаний, поскольку они не зарегистрированы, подпадают под действие доктрины STS от 1 июня 2021 года в отношении незарегистрированных доверенностей зарегистрированных испанских компаний, Поэтому уполномоченный нотариус должен под свою ответственность тщательно проверить действительность и законность доверенности, выданной указанной компанией, и зафиксировать факт выполнения такого действия, чтобы подлинный документ, из которого вытекает представительство, выражал обстоятельства, которые, по мнению нотариуса, обосновывают действительность и законность доверенности, в рамках которой действует доверенное лицо.

Так, в частности, при оценке достаточности доверенности должны быть указаны личность лица, выдающего доверенность, его личные обстоятельства, а также то, занимает ли он профессиональную должность в компании.

В связи с многочисленными запросами, вызванными этим вопросом, т.е. возможными комиссиями, которые приходится платить клиентам банка, когда они хотят полностью или частично досрочно погасить свои ипотечные кредиты , прилагается следующее (ЗДЕСЬ) постановление Банка Испании от 2 декабря 2024 года, в котором публикуются индексы и справочные ставки, применяемые для расчета рыночной стоимости при компенсации процентного риска по ипотечным кредитам, а также для расчета дифференциала, применяемого для получения рыночной стоимости кредитов или займов, которые погашаются досрочно.

В этой связи следует помнить, что в случае ипотечных кредитов, подписанных после 9 декабря 2007 года, при досрочном отказе от кредита (полном или частичном) финансовое учреждение, помимо компенсации или платы за отказ, может взимать сумму за компенсацию процентного риска. Для расчета максимального лимита, подлежащего взиманию, необходимо принять во внимание математическую формулу, регламентированную действующим законодательством, для чего необходимо учитывать значения, опубликованные в данном Постановлении, которое обновляется ежемесячно.

В любом случае, если вы хотите получить больше информации об этом расчете, ЗДЕСЬ вы также можете ознакомиться со статьей в нашем блоге, которая получила широкое распространение, где вы найдете практическую информацию о том, как выполнить эти расчеты и проверить, правильно ли банк применяет комиссии, которые могут или не могут взиматься.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 9 октября 2024 года (BOE от 15 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся сделки по продаже имущества, на которое распространяется запрет на отчуждение, содержащийся в превентивной аннотации, заказанной Налоговым управлением, которая выполняется после того, как сделка по продаже была предоставлена.

В частности, речь идет о купчей, предоставленной 21 декабря 2023 года, которая была представлена в реестр 8 мая 2024 года. Однако до этой даты, 12 апреля 2024 года, на продаваемом имуществе была сделана превентивная аннотация о запрете отчуждения по распоряжению Казначейства.

ГД, вынося решение по поданной апелляции, подтверждает свою доктрину, отрицающую возможность регистрации продажи, понимая, что преимущественная сила передачи до запрета на отчуждение не применима в уголовном или административном процессе, где должен превалировать компонент общественного порядка в принятых мерах предосторожности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) пресс-резюме решения STS 1917/2024 от 5 декабря, в котором Третья палата нашего Высокого суда постановила, что "мобильные дома" требуют разрешения на строительство, поскольку они сравнимы со сборными домами, а не с трейлерами.

Таким образом, по мнению Верховного суда, именно правила планирования, применимые в каждом конкретном случае, узаконивают установку передвижных домов на земельном участке, поскольку это оправдано преобладающей причиной, представляющей общий интерес, такой как защита окружающей среды и городской среды.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция по проверке стоимости недвижимости в налоге на передачу капитала и документированных юридических актов и в налоге на наследство и дарение, которая должна применяться к налогооблагаемым событиям 2025 года.

Напоминаем, что при передаче недвижимости, для которой не была определена справочная стоимость или которая не может быть подтверждена Главным управлением кадастра, налогооблагаемой базой и, следовательно, стоимостью, подлежащей включению в самооценку, без ущерба для административной проверки, будет наибольшая из следующих величин: стоимость, заявленная заинтересованными сторонами, цена или согласованное вознаграждение или рыночная стоимость.

При таком переводе Администрация вправе проверить, что стоимость активов и прав, заявленная в самооценке, не ниже рыночной стоимости, для чего в качестве ориентира будет взята стоимость, указанная в Инструкции.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 29 октября 2024 года (BOE от 22 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с учредительным документом SL с единственным пакетом акций номинальной стоимостью в один евро.

Регистратор отказал в регистрации на том основании, что тот факт, что созданная SL имеет только один пакет акций, противоречит принципам SL и ее нормального развития (учитывая, в частности, что LSC предполагает более широкое разделение акционерного капитала).

После подачи апелляции ГД присоединился к мнению нотариуса, подавшего апелляцию, и отменил квалификационную ноту, посчитав, что в соответствии с автономией акционера-учредителя, регистрация этой SL с одним пакетом акций номинальной стоимостью 1 евро допустима, поскольку нет положений, запрещающих это.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное практическое занятие, проведенное мадридским нотариусом Фернандо Гома, посвященное нотариальным действиям, связанным с цифровым миром (действия в WhatsApp, веб-страницы, контент в социальных сетях, депонирование цифровых документов и т.д.).

Практическое занятие в видеоформате, очень интересное, с примечаниями, которые нужно учитывать при формализации такого типа документов, где мы даже можем найти модели публичных документов, которые можно использовать в таких случаях.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 18 сентября 2024 года (BOE от 6 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает случай, связанный с договором купли-продажи, в котором компания-продавец при оформлении договора купли-продажи имеет действительный идентификационный номер налогоплательщика, но когда она представляет документ для регистрации в реестре, он был аннулирован.

ГД постановила, что, действительно, для того чтобы зарегистрировать передачу в земельном кадастре, необходимо, чтобы СИФ компании действовал не только в момент совершения акта, но и в момент регистрации документа в реестре.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 25 сентября 2024 года (BOE от 7 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с увольнением управляющего директора муниципальной компании, который добивается доступа к реестру компаний на основании свидетельства о заключении соглашений о встрече, выданного секретарем городского совета с одобрения мэра.

Торговый регистратор отказал в регистрации на том основании, что для регистрации данного акта требуется публичный акт (статьи 94 и 95 RRM), и этот критерий был подтвержден Генеральной дирекцией в обжалуемой апелляции.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 22 октября 2024 г. (BOE от 21 ноября 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное сзалоговым актомфотоэлектрической установки, который первоначально был отклонен Регистратором, посчитавшим, что в данном случае он может быть зарегистрирован только как закладная на движимое имущество.

После рассмотрения апелляции ГД отменил квалификационную ноту, посчитав, что данная фотоэлектрическая установка является не более чемзалоговым имуществом, поэтому можно зарегистрировать этот залог на фотоэлектрическую установку по производству энергии, должным образом зарегистрированную в соответствующем Административном реестре, в форменепосессорного залога, предусмотренного ст. 682 LEC.

Интересное решение, применимое к финансированию операций с данным классом активов или инфраструктурой.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 22 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о ликвидации компании. В данном случае миноритарный акционер обратился с просьбой о назначении аудиторадля надзора за операциями по ликвидации, которая была должным образом зарегистрирована в Торговом реестре.

После того как акт представлен на регистрацию, коммерческий регистратор считает необходимым включить в акт вмешательство и согласие финансового контролера на проведение ликвидационных операций, что отклоняется Генеральным директоратом в решении по апелляции, поскольку он считает, что его функция ограничивается проверкой того, что действия ликвидаторов осуществляются в соответствии с правовыми и уставными нормами, относящимися к процессу ликвидации, информирование акционеров о любых действиях ликвидаторов, противоречащих закону или уставу, с тем чтобы они могли не только понести ответственность за действия ликвидаторов, но и потребовать их отстранения в соответствии с положениями статьи 380 Закона о столичных компаниях. Таким образом, ликвидаторы могут действовать без одобрения аудиторов, поскольку их функция заключается в надзоре, но нев одобрении действий ликвидаторов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 22 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об отменеопциона на покупку. Дело основано на зарегистрированном договоре об опционе на покупку, в котором покупатель имеетдвухмесячный срок для реализации опциона, отсчитываемый с даты, когда праводатель совершает ряд действий (в частности, уплачивает определенные налоги и отменяет некоторые фискальные аффекты, обременяющие собственность).

Праводатель соблюдает условия и приступает к нотариальному уведомлению заявителя (путем направления официального уведомления), но когда нотариус приходит в юридический адрес компании-заявителя, он застает там сотрудника, который "подтверждает, что является сотрудником запрашиваемой компании", а также заявляет, что "не уполномочен забирать какое-либо уведомление". Учитывая этот отказ, нотариус считает, что запрос был сделан, и тогда праводатель считает, что срок в 2 месяца начинает исчисляться.

Регистратор отклоняет это предложение, поскольку считает, что для этого необходимо согласие держателя опциона, а также потому, что уведомление о вызове в суд было сделано неправильно, так как, учитывая отказ работника забрать документ, следовало бы отправить егозаказным письмомс уведомлением о вручении, как установлено в ст. 202 НР.

ГД подтверждает критерий Регистратора, поэтому в таких случаях необходимо принимать крайние меры предосторожности и, в случае отказа получить повестку, обеспечить уведомление, отправив ее заказным письмом с уведомлением о вручении.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 21 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся акта о внесении изменений в устав АО, в котором изменяется статья устава, касающаяся вознаграждения совета директоров. В новой редакции устанавливается, что в случае членовсовета директоров с исполнительными функциями их вознаграждение будет определяться общим собранием на основе одногоили нескольких пунктов, указанных в статье (фиксированное пособие, суточные, переменное вознаграждение и т. д.).

Торговый регистратор отказал в регистрации на том основании, что данное положение нарушает ст. 217 LSC, поскольку не определяет систему вознаграждения, а оставляет на усмотрение общего собрания выбор одной или нескольких из предусмотренных уставом.

После подачи соответствующей жалобы Генеральная дирекция отменила квалификационную ноту, постановив, что данное положение не оставляет на усмотрение общего собрания выбор одного или нескольких из предусмотренных уставом вознаграждений для директоров,Напротив, он ограничивается установлением только в отношении вознаграждения, предусмотренного для членов совета директоров, на которых возложены исполнительные функции, что статьи вознаграждения, ежегодно получаемые этими директорами, определяются общим собранием и состоят из одной или нескольких указанных, которые принимаются Управляющим центром в соответствии с положениями статей 217 и 249 Закона об испанских компаниях.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 2 сентября 2024 года (BOE от 6 ноября 2024 года), в котором Главное управление напоминает, что в рамках горизонтальной собственности для внесения изменений в учредительный титул необходимо согласие владельцев, которые были собственниками на дату принятия соглашения, атакже тех, кто является зарегистрированными собственниками на дату, когда указанный документ должен быть внесен в земельный кадастр.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 21 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся акта о нотариальном заверении корпоративных решений, включая уставной пункт о вознаграждении директоров. Этот пункт предусматривает возможность получения "переменного вознаграждения в соответствии с показателями или общими контрольными параметрами", не уточняя, что это такое.

Торговый регистратор отказал в регистрации по этой причине (в соответствии со статьей 217 LSC), и этот критерий был подтвержден ГД, которая постановила, что когда устанавливается возможность получения переменного вознаграждения, необходимопрямо указатьпоказатели или параметры, которые позволят его определить, хотя они должны толковаться гибко.

Напомним, что через несколько дней, то естьв конце декабря этого года, заканчивается срок, предоставленный Королевским декретом-законом 19/2022, который установил Кодекс добросовестных практик для смягчения роста процентных ставок (который позволяет должникам, имеющим проблемы с выплатой кредитов, получить продление срока погашения кредита или новацию с переменной на фиксированную ставку, среди прочих вопросов).

Более подробную информацию о мерах, их потенциальных бенефициарах и необходимых требованиях можно найти (ЗДЕСЬ) мы приводим ссылку на статью из нашего блога, опубликованную в то время, в которой разъясняются все эти вопросы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 17 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное снотариальным актомобщего собрания, в котором акционер, владеющий 25% акций SL, просит присутствия нотариуса на следующем общем собрании компании. С этой целью был подан запрос нотариусу в Виго, который обратился за помощью к другому нотариусу в населенном пункте, где находится зарегистрированный офис рассматриваемого SL, для выполнения соответствующего запроса. Однако при представлении акта в Торговый реестрнет никаких записей о получении ответа от нотариальной конторы, запрошенной для выполнения уведомления, независимо от того, был ли доставлен акт.

Коммерческий регистратор отказывает в запрошенной регистрации, что в конечном итоге подтверждается ГД, поскольку в протоколе не указано, что нотариальный запрос был достоверно доставлен директорам компании (чтобы убедиться, что они знали о нем), поэтому в таких случаях необходимо доказать, что административный орган получил нотариальный запрос, в котором акционер просит присутствия нотариуса на общем собрании компании.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 16 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об отмене корпоративных решений, в котором, среди прочего, объявляется о единоличном владении SL. Поданный на регистрацию, документ был негативно квалифицирован Регистратором, аргументируя это тем, что для квалификации и регистрации необходимо аккредитовать представление документа для целей расчетов ITPAJD (режим корпоративных операций).

После подачи соответствующей апелляции уполномоченным нотариусом, ГД присоединилась к последнему, решив, что в конкретном случаетребование о предварительном представлении в налоговую службу ITP можно считатьнеприменимым, поскольку из представленного документа неследует, что имеет место какое-либо действие, подлежащее какому-либо из трех видов налогообложения, регулируемых Законом ITPAJD.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на статью в блоге нотариальной конторы, где упоминается о новом мораториина кредиты, принадлежащие тем, кто пострадал от DANA.

Мера утверждена Королевским декретом-законом 6/2024 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), которая предусматривает введение моратория, применимого к ипотечным кредитам и без ипотечного поручительства, владельцами которых являются люди, пострадавшие от ДАНА, на выплату основной суммы долга и процентов в течение 3месяцев и 9 дополнительных месяцев приостановки выплаты основной суммы долга. Подробнее о мерах, потенциальных бенефициарах, требованиях, процедуре подачи заявки и т. д. читайте в указанной статье блога.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 июля 2024 года (BOE от 10 октября 2024 года), в котором Главное управление напоминает, что при покупке недвижимости иностранцами, состоящими в браке, важно определить не конкретный режим супружеской собственности, а ее законный или конвенционный характер, при этом Регистратор не может требовать каких-либо дополнительных уточнений в этом отношении (т.е. действует простое классическое выражение "состоящие в браке в соответствии с законным режимом супружеской собственности их гражданства").

Однако при продаже (добровольной или принудительной), разумеется, необходимо учитывать конкретное применимое иностранное законодательство, чтобы оценить условия такого отчуждения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 июля 2024 года (BOE от 10 октября 2024 года), в котором Главное управление анализирует интересный случай, когда земельный регистратор отказывается выдать регистрационное свидетельство с указанием покупной цены, уплаченной нынешним владельцем регистрационного свидетельства.

В данном случае лицо просит выдать ему указанное свидетельство с указанием покупной цены, указанной в реестре, утверждая, что оно заключило договор о задатке с нынешним владельцем и что оно намерено подать судебный иск, связанный с этим (ущерб в размере половины справедливой цены, статья 621-45 CCCat и нечестное преимущество, статья 621-46 CCCat), для чего ему необходимо знать указанную покупную цену. В качестве доказательства своего законного интереса заявительница предоставляет копию договора о задатке и доверенность на ведение судебного процесса для целей подачи указанного иска.

Генеральный директорат, отменяя отказ регистратора, считает, что законный интерес в данном деле достаточно акцентирован, чтобы получить подробную информацию о цене продажи, поскольку это ключевой элемент для определения жизнеспособности судебного иска, который будет подан.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Суда Европейского Союза от 24 октября 2024 года, в котором Суд, в ответ на предварительное постановление, определяет, что в соответствии с законодательством ЕС, применимым к данному делу (которое отражено в каждом государстве-члене), физическое лицо, которое приобретает жилую недвижимость при банковском финансировании (ипотечный кредит) с целью сдачи ее в аренду за ценное вознаграждение, должно иметь статус потребителя, при условии, что это не является профессиональной деятельностью данного лица.

В результате такого статуса потребителя подразумевается, что к нему будут применимы правила защиты прав потребителей в области договоров ипотечного кредитования (т. е. LCI в испанском случае). Это необходимо учитывать при рассмотрении сделки такого рода.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 23 июля 2024 года (BOE от 9 октября 2024 года), в котором анализируется случай ипотечного кредита (с поручителем), представленного на регистрацию, где нотариус, ссылаясь на предыдущий акт LCI, его содержание и результат, не упоминается тот факт, что заемщик и поручитель получили консультации, предусмотренные статьей 15 Закона 5/2019 от 15 марта, и что, кроме того, поручитель заблаговременно получил документы, установленные в LCCI.

Регистратор отказывает в регистрации по этой причине, а Генеральная дирекция подтверждает дефект, так что, в заключение, мы должны быть очень внимательны при регистрации LCI во всех ипотечных кредитах, соблюдая все требования, предъявляемые LCI, особенно в тех случаях, когда в операцию вмешиваются третьи лица помимо залогодателей (как в данном случае, поручители).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 23 июля 2024 года (BOE от 9 октября 2024 года), в котором анализируется интересный случай, когда владелец (не застройщик, так как последний уже продал его) помещения, на которое распространяется режим горизонтальной собственности, в одностороннем порядке выделяет часть помещения в самостоятельный объект недвижимости, в одностороннем порядке выделяет часть помещения в самостоятельный объект недвижимости, основывая свое решение на пункте устава материнского объекта недвижимости, в котором говорится, что "инициатор горизонтального разделения оставляет за собой право разделить коммерческие помещения на первом этаже по своему усмотрению".

Когда этот акт был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, поскольку, по ее мнению, пункт устава разрешал застройщику проводить одностороннюю сегрегацию (т.е. без соответствующего согласия собрания), а не последующим владельцам недвижимости; этот критерий был подтвержден Генеральным управлением в том смысле, что, поскольку он является исключением из общего правила, предусмотренного законодательством, регулирующим горизонтальную собственность, как таковую, его следует толковать ограничительно.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 22 июля 2024 года (BOE от 9 октября 2024 года), в котором владельцы недвижимости оформляют ипотечный кредит на свою собственность на сумму более 500 000 евро (со сроком погашения 6 месяцев) и одновременно выдают кредитору доверенность на продажу недвижимости, получение цены (и с тем же погашением долга в случае неуплаты) и отмену гарантий. По истечении определенного времени доверенное лицо, наконец, использует доверенность и продает имущество у нотариуса, чтобы получить невыплаченный долг.

После того как этот договор купли-продажи был представлен на регистрацию, регистратор дал ему отрицательную оценку, заявив, что эта процедура нарушает общий запрет на заключение договора комиссии (статьи 1.859 и 1.884 Cc), и этот критерий был подтвержден Генеральным директоратом в его решении.

Прилагается (ЗДЕСЬ) текст, одобренный правительством Каталонии для внесения изменений в Гражданский кодекс автономии в части поддержки осуществления правоспособности лиц.

Текст, основанный на Нью-Йоркской конвенции, твердо привержен самостоятельности людей с ограниченными возможностями, переходя от старой модели замещения воли (недееспособности) к модели, основанной на сопровождении, через неформальные или формальные институты, такие как помощь или превентивная поддержка (доверенности в ожидании), т.е. области, в которых нотариусы могут играть очень активную роль в защите людей с ограниченными возможностями.

В любом случае, чтобы текст вступил в силу, необходимо дождаться соответствующей парламентской процедуры.

9 октября прошлого года он был опубликован (ЗДЕСЬ) Отчет Службы жалоб Банка Испании, соответствующий 2023 финансовому году, в котором банковский надзор собирает все жалобы, поданные клиентами банков на свои учреждения, а также критерии разрешения, применяемые надзорным органом в наиболее конфликтных вопросах. Очень интересный документ для разрешения сомнений клиентов относительно происхождения комиссий, процентных ставок, штрафов и т.д. в их отношениях со своим банком.

Интересные нововведения, например, в области справок о нулевом балансе при аннулировании ипотеки (где не требуется предоставление простой справки), в области платы за обслуживание при наследовании (где необоснованное увеличение платы недопустимо) или о необходимой прозрачности в отношении системы амортизации ипотечных кредитов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция Генерального директората по юридическим вопросам и медиации от 2 октября 2024 года (BOGC от 11 октября 2024 года), в которой ГД разрешает дело, связанное с попыткой зарегистрировать судебный приказ, предписывающий оформить пользование семейным домом (принадлежащим на 50% двум бывшим супругам), указанным в приговоре о разводе, на общих несовершеннолетних детей от брака и на бывшего супруга, который осуществляет над ними опеку.

Это было первоначально отклонено Земельным регистратором и подтверждено ГД в том смысле, что в соответствии со ст. 233-20 CCCat присвоение пользования жильем должно осуществляться на временной основе, поэтому в согласованном решении должен быть четко указан временный срок этого присвоения, чтобы оно могло быть правильно зарегистрировано в Земельном кадастре.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция Генерального директората по юридическим вопросам и медиации от 27 сентября 2024 г. (BOGC от 7 октября 2024 г.), в которой ГД разрешает дело, связанное с попыткой владельца парковочного места, встроенного в коммунальный гараж (т.е. подпадающего под горизонтальный режим собственности), в одностороннем порядке изменить описание своего парковочного места, чтобы претендовать на исключительное пользование конкретной пристройкой или местом на общей парковке, основывая свое требование на предполагаемой ошибке в транскрипции в актах регистрации горизонтального режима собственности и купли-продажи.

Регистратор, как и не могло быть иначе (как в случае с решением ГД), определяет, что это невозможно, поскольку для исправления регистрационной записи и признания права конкретной площади на частное занятие общего пространства, по сути, требуется акт распоряжения (присвоения исключительного пользования) в рамках сообщества, для чего необходимо единогласное согласие остальных совладельцев данного сообщества, в соответствии с тем, что прямо установлено в статье 552-7.6 КТС.

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересное решение Высокого суда Валенсийского сообщества, которое разрешает интересный случай, который может быть применим к другим случаям, в отношении справочной стоимости.

Отправной точкой является продажа имущества за 65 000 евро (сделка, подлежащая ITP), в ходе которой региональные налоговые органы, инициировав ограниченную проверку, установили базовую стоимость имущества в размере 130 884,53 евро и выпустили предложение о расчете, указав эту сумму в качестве налогооблагаемой базы. Налогоплательщик, получив первоначальный отказ в административном порядке, обжаловал мировое соглашение в административно-хозяйственном производстве, ходатайствуя о приостановлении исполнения оспариваемого ликвидационного акта, поскольку он оставил за собой право запросить противоречивую экспертизу (TPC).

TEARCV удовлетворил ходатайство о приостановлении, понимая, что это право истца после проверки объявленной стоимости в соответствии со ст. 57 LGT, критерий, который подтвердил TSJ, прямо определив, что в этих случаях, после проверки объявленной стоимости, налогоплательщик имеет право на TPC, что означает по закону приостановление исполнения ликвидации, либо путем запроса TPC, либо путем резервирования права на его продвижение.

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный Приговор Провинциального суда Жироны 688/2024 от 24 апреля, в котором рассматривается дело о действительности положения о лишении наследства, содержащегося в завещании, под защитой статьи 451-17, буква e, CCCat, где мужчина лишает наследства двух своих дочерей из-за предполагаемого явного и продолжительного отсутствия семейных отношений между ним и легитимными детьми, по причине, относящейся исключительно к легитимным детям.

В судебном процессе, однако, утверждается, что отсутствие семейных отношений обусловлено поведением отца (мужчина отделяется от матери, когда дочери еще совсем маленькие, покидает семейный очаг и практически не поддерживает отношений с несовершеннолетними дочерьми), поэтому причина лишения наследства дочерей, предусмотренная статьей 451-17 CCCat, неприменима, поскольку для этого необходимо, чтобы причина была связана исключительно с легитимированными дочерьми.

Таким образом, следует напомнить, что для применения данного основания лишения наследства причина отсутствия родства должна быть связана исключительно с легитимированными лицами, а не с умершим, о котором идет речь.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на новую статью в блоге нотариальной конторы, в которой анализируется новый Сборник критериев надлежащей банковской практики, т.е. документ, составленный органом банковского надзора, в котором Банк Испании устанавливает интерпретационные критерии, методологии или процедуры, которые были закреплены в качестве стандартов в секторе или обоснованно необходимы для ответственного, добросовестного и уважительного управления клиентами банков.

Этот документ определяет порядок разрешения общих споров между банками и их клиентами по множеству вопросов, таких как комиссии, кредиты, завещания и т. д. Он также заменяет и унифицирует критерии, ранее содержавшиеся в Ежегодном отчете Службы жалоб Банка Испании. Очень полезный документ для клиентов, позволяющий найти критерии, с помощью которых можно разрешить возможные конфликты или разногласия со своим банком.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Решение Высокого суда Каталонии 2821/2024 от 30 января, в котором разрешается дело, связанное с реальным правом пожизненного пользования, которое истец требует признать в свою пользу.

В основе дела лежит предположение, что родители предлагают своей дочери (которая замужем и имеет двух дочерей) переехать к ним в дом, принадлежащий родителям, после проведения соответствующих работ (при этом на одном и том же зарегистрированном участке фактически строятся два отдельных жилища). Дочь принимает предложение, и они переезжают в дом, но через несколько лет и после развода родители решают, что больше не хотят поддерживать такую ситуацию, и подают на дочь в суд, чтобы она покинула дом, считая, что она занимает его нестабильно. Столкнувшись с такой ситуацией, дочь подает в суд на родителей, считая, что в то время, когда родители сделали это предложение, они фактически предоставили ей право пользования домом родителей в свою пользу, имеющее реальный и пожизненный характер, которое, по ее мнению, должно быть признано судом, и которое действительно было признано в первой и второй инстанциях.

Однако, в конечном счете, SCJ в анализируемом решении определяет, что право пожизненного безвозмездного пользования домом, предоставленное родителями своей дочери, согласно правовому положению, было с юридической точки зрения дарением недвижимости, которое должно быть зарегистрировано в публичном акте, что является необходимым формальным требованием для эффективности юридической сделки (ats. 531-7, 531-12 и 562-1). Таким образом, поскольку данное вещное право пользования не было зафиксировано в публичном акте, признавать его нецелесообразно, что еще раз подчеркивает важность обращения к нотариусу и правильного оформления предполагаемых юридических действий и сделок для достижения их действительности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Решение Высшего суда справедливости Каталонии 5861/2024 от 17 апреля, которое разрешает дело, связанное с подписанием договора о задатке при продаже дома стоимостью 582 000 евро, где будущий покупатель передает продавцу сумму в размере 40 000 евро в качестве покаянного задатка, хотя возможность расторжения договора покупателем оговорена в соответствии со ст. 621-49 CCCat.

В этой связи следует помнить, что статья 621-49 CCCat (предоставление финансирования третьим лицом) определяет, что "если договор купли-продажи предусматривает финансирование всей или части цены кредитным учреждением, покупатель, если не оговорено иное, может отказаться от договора, если в течение оговоренного срока он представит документальное подтверждение отказа указанного учреждения предоставить финансирование или принять суброгацию покупателя в ипотеке, обременяющей имущество, если только отказ не вызван небрежностью покупателя".

В рассматриваемом случае покупатель не может получить финансирование в двух разных банках и в связи с этим просит снять деньги, оговоренные в договоре аванса, что не принимается продавцом, который утверждает, что отказ в финансировании вызван небрежностью покупателя, обратившегося за финансированием недвижимости , являющейся объектом данного судебного разбирательства , без необходимой возможности погашения.

Учитывая обстоятельства дела, SCJ поддержал покупателя, отказавшегося от договора, разрешив два интересных вопроса:

1. Что для применения ст. 621-49 CCCat не обязательно конкретно указывать финансовое учреждение, которое должно предоставить финансирование (можно использовать одно или несколько по выбору покупателя, без необходимости указывать его заранее, чтобы в случае отказа от финансирования можно было применить причину отзыва).
2. Что отзыв не будет применяться к покупателю, который отнесся к делу халатно (т.е. с самого начала не имел возможности получить ипотечное финансирование), но будет применяться к покупателю, который, изначально имея возможность позволить себе финансирование, в процессе его получения испытывает непредвиденное снижение дохода, что приводит к отказу в предоставлении указанного финансирования.

В соответствии с § 202 Правил нотариата (о документах-уведомлениях),"если нотариус не может доставить документ-уведомление, он должен отправить его нотариусу заказным письмом с уведомлением о вручениикак предусмотрено в Королевский указ 1829/1999от 3 декабря 1999 года, или любым другим способом, обеспечивающим надежную регистрацию доставки". В этом Королевском указе до сих пор было установлено, что услуги заказной почты должны предоставляться через универсальную почтовую службу (т. е. только через государственную компанию"Корреос", но не через других частных операторов).

Недавно вступил в силу Королевский указ 437/2024, который отменяет действие Королевского указа 1829/1999, что создает правовой пробел, который необходимо заполнить, поскольку новое постановление ничего прямо не устанавливает в этом отношении.

В связи с этим и на основании ст. 22.4 Закона 43/2010 считается, что при таком виде уведомления отправка должна по-прежнему осуществляться заказным письмом с подтверждением получения через государственную почтовую службу, поскольку это единственный способ надежно подтвердить факт его исполнения, доставки или отказа.

В рамках сотрудничества между Генеральным советом нотариусов и Главным управлением кадастра на платформе SIGNO стала доступна кадастровая справка о справочной стоимости, определяемой Главным управлением кадастра. При запросе справок на объект недвижимости через Сервис обработки недвижимости в SIGNO можно будет получить доступ как к новой кадастровой справке о справочной стоимости, так и к описательной и графической кадастровой справке, которая была доступна ранее.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 26 июня 2024 г. (BOE от 17 июля 2024 г.), в котором ГД разрешает дело, связанное с доверенностью, предназначенной для регистрации в Торговом реестре, в которой, помимо прочих полномочий, назначающая компания предоставляет доверенному лицу право"предоставлять полномочия или доверенности, полностью или частично и в пределах, которые были предоставлены, лицу или лицам, которых она свободно считает подходящими, свободно отзывать доверенности, которые она могла предоставить".

Коммерческий регистратор отказал в регистрации на том основании, что для выдачи доверенному лицу новых доверенностей необходимо прямое согласие административного органа (статьи 261 и 296 ГК).

DG, присоединяясь к мнению Регистратора, определяет, что в сфере коммерческих доверенностей сам смысл существования доверенности означает, что полномочие на замену не может считаться подлежащим замене в свою очередь, поскольку первоначальный доверитель предоставил его исключительно поверенному, которому он доверился, поэтому для возможности его последовательного осуществления (с ограничениями или без) это должно быть абсолютно и ясно выражено.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального директората по юридической безопасности и публичной вере от 20 июня 2024 года (BOE от 15 июля 2024 года), в котором ГД разрешает дело, связанное с актом купли-продажи, в котором различные продающие стороны оформляют передачу, представленную доверенностью. Уполномоченный нотариус, рассматривая эти доверенности и вынося решение о достаточности, просто указывает, что, по его мнению, полномочия представителя, предоставленные им в доверенности на совершение акта купли-продажи, являются достаточными, не указывая при этом личность и состояние доверителей доверенности.

Регистратор отказал в регистрации по этой причине, и этот критерий был подтвержден Генеральным директоратом, который постановил, что в заключении нотариуса о достаточности доверенности должно быть указано , кем являются лица, выдавшие доверенность, что их должности являются действительными и действующими, и что они имеют достаточные полномочия для выдачи доверенности от имени доверителя.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 28 июня 2024 г. (BOE от 17 июля 2024 г.), в котором ГД разрешает случай, когда компания-банкрот продает принадлежащее ей имущество (парковочное место), обремененное ипотекой в пользу банка, которая экономически аннулирована (предоставлена справка о нулевом балансе), но не зарегистрирована.

Регистратор отказывает в регистрации, заявляя, что для регистрации передачи необходимо наличие аннулирования (225 TRLC), и этот критерий подтверждается Генеральным директоратом.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 11 июня 2024 г. (BOE от 12 июля 2024 г.), в котором ГД разрешает случай, когда на регистрацию представлен опцион на покупку со следующими характеристиками:

1. Цена опциона составляет сумму в 5 500 евро, которая, как признается, была получена праводателями.
2. Цена будущей продажи установлена в размере 110 000 евро, из которых 105 600 евро (что составляет 96% цены покупки) получены при исполнении опционного договора "в счет" согласованной цены.
3. Также оговорено, что опцион не может быть исполнен раньше, чем через 12 месяцев.

Когда этот опцион на покупку был представлен на регистрацию, регистратор отказал в регистрации, заявив, что в действительности мы имеем дело не с опционом на покупку, а с кредитом с отсрочкой платежа или опционом на комиссию (запрещенным законом), и этот критерий был подтвержден Генеральным управлением. Таким образом, необходимо помнить, что каждый легальный бизнес является тем, чем он является, и нельзя использовать разные цифры для прикрытия другого вида легального бизнеса.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального управления юридической безопасности и общественной веры от 8 июля 2024 года (BOE от 23 июля 2024 года), в котором ГД разрешает дело, связанное с актом о смене юридического адреса компании, устав которой содержит следующее положение "по соглашению или решению административного органа юридический адрес может быть изменен в пределах одного и того же муниципального округа". В рассматриваемом акте единоличный администратор меняет юридический адрес с объекта, расположенного в городе Мадрид, на другой, расположенный в городе Гетафе.

Коммерческий регистратор отказал в регистрации, поскольку, согласно статье 3 устава, административный орган не уполномочен менять юридический адрес на другой муниципальный округ; этот критерий подтвердил Генеральный директорат при вынесении решения по соответствующей апелляции, посчитав, что данное положение устава фактически противоречит компетенции этого органа менять его в пределах всей национальной территории.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 9 июля 2024 года (BOE от 23 июля 2024 года), в котором ГД принимает положение устава, позволяющее не указывать место проведения общего собрания в уведомлении о собрании.

В частности, разрешается использовать учредительный акт коммерческой компании, устав которой (статья 9) определяет, что"если в уведомлении о собрании не указано место проведения собрания, то считается, что собрание созывается по юридическому адресу". Аналогичным образом, статья 23 устава гласит, что "по всем вопросам, не предусмотренным настоящим уставом, применяются положения Закона о столичных компаниях или заменяющего его правила, а также дополнительные законодательные и нормативные акты".

Регистратор отказался зарегистрировать это положение на том основании, что положение о том, что собрание может быть проведено в любом месте Испании, не является допустимым, поскольку нельзя оставлять на усмотрение административного органа решение о месте проведения каждого созываемого им собрания (даже если оно соответствует требованиям к форме и уведомлению), так как определение муниципального округа, где будут проводиться собрания, является гарантией для акционеров.

После соответствующего обжалования ГД согласилась с критериями нотариуса, постановив, что в данном конкретном случае то, что сделано в уставе, является лишь частичным воспроизведением статьи 175 Закона о столичных компаниях, только ее второго пункта, но это не означает дефекта, препятствующего его регистрации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 9 июля 2024 г. (BOE от 23 июля 2024 г.), которое разрешает дело, связанное с продажей недвижимости, где есть новое здание, возраст которого менее 10 лет, где обсуждается обязанность доказать наличие десятилетнего страхования.

Как известно, в соответствии с действующим законодательством (Закон 38/1999, о строительных нормах и правилах), обязательным является заключение десятилетнего страхового поли са для новых зданий. Однако DA 2ª Закона 38/1999 устанавливает, что данная гарантия не требуется в случае индивидуального самостоятельного строительства одного жилого дома для собственного пользования.

В случае продажи недвижимости до истечения этих 10 лет, настоящий DA 2ª определяет, что самовыдвиженец, если не будет достигнуто иное соглашение, будет обязан заключить договор гарантии на время, оставшееся до истечения этих десяти лет. Кроме того, для того чтобы данное освобождение было действительным, закон определяет, что самовыдвиженец должен подтвердить, что он/она использовал/а недвижимость для собственного использования.

В данном случае продажа была осуществлена до истечения 10 лет, и была предпринята попытка доказать, что имущество использовалось самовыдвиженцем для собственных нужд, но при этом были представлены счета за коммунальные услуги на имя компании, отличной от зарегистрированного владельца (которая оказалась компанией той же группы, инструментальной, для туристической эксплуатации имущества), что, по мнению Регистратора, а также Генеральной дирекции, доказывает, что требование закона (исключительное использование самовыдвиженцем) не соблюдено, поэтому необходимо доказать заключение соответствующего страхового полиса.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального директората по делам дрет, юридических и медицинских учреждений от 15 июля 2024 г. (BOGC от 23 июля 2024 г.), в котором ГД разрешает дело, касающееся каталонского гражданско-правового института доверительного наследника, в силу которого наследодатель в своем завещании может назначить доверительных наследников или легатариев конкретным физическим лицам для передачи имущества по назначению, которое он конфиденциально доверил им, устно или письменно (ст. 424-11 CCCat).

Однако в данном случае закон (ст. 424-15 CCCat) определяет недействительность доверительного распоряжения в том случае, если указанные наследники или легатарии выявляют его или исполняют в свою пользу, то есть присваивают себе активы наследства, что и происходит в данном случае, когда две племянницы намереваются присвоить себе имущество, принадлежавшее их покойной тете, что не допускается законом и, таким образом, подтверждается Генеральным Директоратом.

Прилагаем(ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления труда от 20 июня 2024 года, которым регистрируется и публикуется Третий государственный коллективный договор для нотариусов и их работников, регулирующий трудовые отношения между нотариусами и их работниками на 2024, 2025 и 2026 годы. Принять в качестве базового стандарта регулирования трудовых отношений между нотариусами и их работниками.

В последнее время между некоторыми финансовыми учреждениями возникли разногласия в отношении нотариальных протоколов публичных актов, в частности, в отношении взимания пошлин , которые должны быть включены в матрицу, вытекающую из дополнительных действий, налагаемых внедрением нового электронного протокола. Эти разногласия связаны с тем, что, согласно интерпретации этих учреждений, новые статьи сборов, связанные с электронным протоколом, являются услугами, которые не были прямо запрошены учреждением, поэтому они не должны включаться в сборы, уплачиваемые банком.

В противовес этому толкованию следует отметить, что новое законодательство, введенное Законом 11/2023 от 8 мая о цифровизации нотариальных и регистрационных процедур (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), обязывает нотариусов выполнять ряд дополнительных действий при заверении всех видов публичных документов, а именно: их включение в электронный протокол, их сравнение с оригинальной матрицей (для обеспечения соответствия между обоими документами) и, наконец, их внесение в базу данных, созданную для этой цели Генеральным советом нотариусов, и они должны оставить запись обо всем этом в публичном документе путем совершения удостоверительной надписи (ст. 17.2 Закона о нотариате).

Принимая во вниманиетри вышеописанныеобязанности, которые новое законодательство возлагает на нотариуса, все публичные документы, которые заверяются, должны включать эти формальности"инкорпорации ", "сверки" и"депонирования", чтобы показать, что эти обязанности, возложенные законом на нотариуса, были должным образом выполнены, с получением соответствующей платы, предусмотренной Королевским декретом 1426/1989 от 17 ноября, который утверждает нотариальные тарифы (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), т.е. 3,01 евро каждый, что в общей сложности составляет 9,03 евро.

Прилагается (ЗДЕСЬ) подробности спора и юридический анализ этого вопроса, проведенный Нотариальной конторой.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Решение 2437/2024, вынесенное Палатой III Верховного суда, в котором рассматривается налогообложение наследства, в котором вступает в силу право передачи.

В целом, постановление гласит, что в тех случаях, когда наследник умирает, не приняв или не отказавшись от наследства умершего, передав это право на принятие или отказ своим наследникам, срок давности права налоговой службы на взыскание налога на наследство исчисляется с момента смерти второго наследника или передающего лица, а не со дня смерти первого умершего.

Кроме того, необходимо учитывать это постановление, поскольку от того, истек или нет срок давности по налогу, зависит, каким образом может быть принято наследство. Если срок исковой давности считается истекшим, то наследство может быть принято только чисто и просто, а не в пользу инвентаризации, с вытекающими отсюда последствиями с точки зрения ответственности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального директората по вопросам юридической безопасности и общественной веры от 23 ноября 2023 года (BOE от 14 декабря 2024 года), которое было проанализировано в недавней публикации WebiNots Ассоциации нотариусов Каталонии от 26 июня 2024 года.

В нем анализируется дело по международному частному праву, в котором спор идет в основном о необходимости или не необходимости проставления на публичных документах по вопросам наследования из иностранного государства, входящего в Европейский союз, апостиля, требуемого Гаагской конвенцией № XII от 5 октября 1961 года, или их легализации.

Генеральный директорат в своей резолюции определяет, что на основании статьи 74 Европейского регламента о наследовании, касающейся "легализации и других подобных формальностей", не требуется легализация или подобные формальности для документов, выданных в государстве-члене в рамках настоящего регламента.

Таким образом, в подобных случаях (например, декларация о наследстве, выданная немецким органом власти) нет необходимости запрашивать апостилированные документы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 9 апреля 2024 года (BOE от 26 апреля 2024 года), которое было проанализировано в недавнем WebiNots Ассоциации нотариусов Каталонии от 26 июня 2024 года. В нем анализируется дело по международному частному праву, в котором умерший немец, составивший завещание в Германии (и немецкое право применимо к его наследованию), в котором он назначает своих детей наследниками, а также назначает душеприказчика.

В первом акте наследники принимают наследство отца, которое регистрируется в земельном кадастре Испании (то есть наследники регистрируются как владельцы недвижимости на Майорке). Во втором акте душеприказчик продает имущество третьему лицу (поскольку по немецкому законодательству душеприказчик уполномочен представлять сообщество наследников и совершать акты распоряжения).

Однако Земельный кадастр отказывает в регистрации на основании lex rei sitae, то есть на основании основных принципов испанского регистрационного права (принцип защиты зарегистрированного собственника и принцип последовательного трактата), согласно которым душеприказчик не является зарегистрированным собственником имущества, имеющим право продать его, поскольку зарегистрированными собственниками являются наследники, независимо от того, что говорит немецкое законодательство.

После подачи апелляции Генеральная дирекция согласилась с мнением Регистратора, подтвердив, что после регистрации права наследника в Испании иностранный закон исчерпывает свое действие и применяется lex rei sitae, так что, поскольку имущество уже зарегистрировано на имя наследников, они являются его владельцами, а душеприказчик больше не имеет права его продавать.

В любом случае, эта позиция подвергается сомнению или уточнению специалистами, которые анализируют Резолюцию на семинаре.

Напоминаем, что в соответствии с постановлением Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 7 июля 2023 года (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), после вступления в силу так называемого электронного регистра, в соответствии с Законом 11/2023, на временной основе и до 31 июля 2024 года, срок квалификации и отправки документов в Регистры земельной, товарной и движимой собственности был продлен на 30 рабочих дней.

То есть 45 рабочих дней, из которых 15 дней соответствуют обычному сроку + 30 дней - сроку, предусмотренному в Резолюции.

Кроме того, в соответствии с резолюцией вышеупомянутого Генерального директората от 19 июня 2024 года (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), срок квалификации и отправки документов продлевается на 15 рабочих дней :

• Представлены и ожидают утверждения 31 июля 2024 года, при условии, что к этой дате не истек обычный срок их квалификации и утверждения (продление кумулятивно по отношению к продлению срока, установленного Резолюцией от 7 июля 2023 года).

Например, срок оформления документа, поданного 29 июля 2024 года, составит 60 рабочих дней (15 от обычного срока + 30 от срока, установленного Постановлением от 7 июля 2023 года + 15 от срока, установленного Постановлением от 19 июня 2024 года).

• Подается с 1 по 31 августа 2024 года.

Например, срок оформления документа, поданного 1 августа 2024 года, составит 30 рабочих дней (15 обычных сроков + 15 сроков по Резолюции от 19 июня 2024 года).

Эти продления в сочетании с 10-дневным сроком уведомления о принятом решении, предусмотренным обычным административным законодательством, приведут в ближайшие недели и месяцы к весьма значительному увеличению срока регистрации документов, поданных в Реестры земельной, коммерческой и движимой собственности.

Напоминаем, что недавно через парламентскую группу и при поддержке правительства была инициирована процедура отмены так называемой"Золотой визы", предусмотренной в статье 63.2.b) Закона 14/2013, которая признает возможность получения иностранцами-нерезидентами визы для пребывания/проживания в Испании в случае приобретения ими недвижимости в Испании с инвестициями стоимостью, равной или превышающей 500 000 евро для каждого заявителя.

Хотя эта мера все еще действует (т. е. нынешние покупатели могут продолжать пользоваться ее преимуществами), ожидается, что в ближайшие месяцы она будет отменена, что может негативно сказаться на рынке элитной недвижимости. Принять к сведению и, при необходимости, проинформировать клиентов (агентства недвижимости, потенциальных покупателей и т. д.).

В связи со случаем, который недавно произошел в офисе, напоминаем, что в соответствии с положениями ст. 431-17.2 CCCat, наследство или особые наделы, сделанные в пользу супруга или сожителя или их родственников, если прямо не оговорено иное или в результате соглашения, становятся недействительными, если после их предоставления супруги расходятся фактически или юридически, или разводятся, или брак объявляется недействительным, а также если на момент смерти ожидается иск о раздельном проживании, разводе или аннулировании брака, если не было проведено примирение.

В случае стабильных партнерств они теряют силу, если после их заключения партнеры расходятся де-факто, если они не возобновляют совместное проживание, или если союз прекращается по другой причине, кроме смерти одного из партнеров или вступления в брак обоих партнеров.

Это также относится к родственникам, которые состоят с супругом или сожителем в прямой или косвенной связи в четвертой степени родства, либо по крови, либо по браку.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция Генерального директората по делам дрет, юридических и посреднических учреждений от 11 июня 2024 г. (BOGC от 19 июня 2024 г.), в которой ГД разрешает дело, касающееся наследства, разрешаемого на основании соглашения о наследовании, в котором госпожа, Она предварительно выделила половину доли в имуществе одной из двух своих дочерей вместе с остаточной трастовой заменой в пользу 4 внуков наследодателя (т.е. детей дочери, которой было предварительно выделено имущество) в равных долях, а те, в свою очередь, были заменены их потомками по прямой линии.

После принятия наследства дочерью и регистрации ее права в Земельном кадастре 4 внука (т.е. доверительные собственники) составляют акт об отказе от остаточного траста, в котором фактически отказываются от него. Когда документ был представлен для регистрации в земельном кадастре, земельный регистратор отказывает в регистрации, ссылаясь на то, что в представленном документе стороны отказываются от остаточного траста, но это не отменяет траста, поскольку существует общая замена на их потомков.

Генеральный директорат в данном случае присоединяется к мнению Регистратора, подтверждая квалификационное примечание, определяя, что в соответствии со статьей 426-7 CCCat"завещатель может предусмотреть вульгарную замену в трасте в случае, если названный доверитель не становится доверительным собственником, так как он не может или не хочет", таким образом, если названный доверитель отказывается от траста, вульгарная замена также является доверительным собственником.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального директората по делам дрет, юридических и посреднических учреждений от 7 июня 2024 года (BOGC от 17 июня 2024 года), в котором ГД разрешает дело о наследстве мужчины, который, будучи женатым, составил завещание, в котором указал свою жену наследницей, с вульгарной заменой в пользу своих потомков, а при отсутствии супруги и потомков, он учредил наследников половины наследства своим родителям, в равных долях и с правом приращения между собой, а другой половины наследства - своим тестям (то есть родителям его жены в то время) , также в равных долях и с правом приращения между собой. А в случае отсутствия таких родителей он заменяет их, как это принято, их соответствующими потомками". Спустя годы этот человек развелся и впоследствии умер.

После его смерти кровные племянники и племянницы (из "его семейной ветви") принимают наследство и предъявляют его для регистрации в Земельном кадастре, а регистратор отказывает в регистрации, понимая, что в данном конкретном случае существует проблема толкования завещания, таким образом, что, поскольку указание на этих "свекров" (т.е. родителей его бывшей жены) сделано в номинальной форме (по имени и фамилии), можно было бы истолковать, что в контексте завещания развод не является причиной недействительности этой подмены.

После соответствующей апелляции Генеральная дирекция присоединилась к мнению нотариуса, подавшего апелляцию, определив, что в соответствии со ст. 422-13.4 CCCat после развода обращение к "родственникам" (зятьям и лицам, их заменяющим) становится абсолютно недействительным.

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция Генерального директората по делам дрет, юридических и медицинских учреждений от 4 июня 2024 года (BOGC от 12 июня 2024 года), в которой ГД разрешает дело, связанное с договором дарения, ранее исходившим от наследства, в котором были установлены правила управления. В данном случае мужчина в своем завещании назначает свою дочь наследницей, а также назначает сестру этой наследницы управляющим всеми активами наследства, устанавливая также, что в отношении недвижимого имущества управляющий может сдавать его в аренду, отчуждать или обременять без судебного разрешения.

Когда договор дарения имущества (оформленный наследницей и ее сестрой в качестве управляющего) был представлен в регистрационную палату, земельный регистратор отказался его регистрировать, мотивируя это тем, что наследнице было категорически запрещено распоряжаться имуществом и что правила наследования, установленные покойным (ее отцом), не разрешали управляющему дополнять согласие дарителя на совершение безвозмездных действий (т.е. дарения).

После обжалования Генеральный директорат отменил квалификационную ноту, посчитав, что если наследодатель предвидел возможность распоряжения имуществом управляющим и, кроме того, не установил прямого запрета на безвозмездные действия, то ничто не мешает управляющему с согласия наследника подарить данное имущество.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 23 апреля 2024 года (BOE от 15 мая 2024 года), в котором ГД разрешает дело о роспуске и ликвидации SL, к акту которого прилагается ликвидационный баланс, где нет кредиторов, с рядом статей активов и с обязательствами, равными 0.

Регистратор отказывает в регистрации на том основании, что в окончательном ликвидационном балансе допущена ошибка, поскольку в балансе отсутствуют основополагающие статьи (например, уставный капитал), а также потому, что пассивы и активы должны быть равны.

После обжалования ГД отменила квалификационное примечание, мотивируя это тем, что окончательный ликвидационный баланс действует как заключительный счет и поэтому не должен быть включен в правила, регулирующие структуру и содержание обычного баланса за год компании (а также тем, что в отчетах в акте могут отражаться данные, имеющие значение для регистрации, например, сумма уставного капитала, которая не фигурирует в представленном балансе).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 23 апреля 2024 г. (BOE от 15 мая 2024 г.), в котором ГД разрешает дело, связанное с разделом наследства дамы, умершей по завещанию, в котором она завещала узуфрукт наследства своему мужу, назначила трех своих детей наследниками и завещала четвертой дочери строго законную долю, соответствующую ей (уполномочив наследников выплатить эту законную долю наличными, включая вненаследственное имущество). В акте раздела наследство распределяется между наследниками, а в отношении завещания дочери устанавливается, что среди имущества, указанного в описи, имеется остаток на сберегательном счете, с которого завещателю строгого законного резерва присуждается сумма, необходимая для его выплаты, с указанием, что"эта сумма после принятия завещания и уплаты налога будет переведена на счет, указанный завещателем".

После того как этот документ был представлен для регистрации в Земельном кадастре, регистратор отказался регистрировать некоторые объекты недвижимости в пользу наследников, поскольку, по его мнению, в соответствии со статьей 844 Гражданского кодекса и статьей 80 Положения об ипотеке, о существовании этого законного права должно быть известно бенефициару (посредством акта или другого публичного документа) в течение одного года.

В ответ на соответствующую апелляцию ГД отменяет указанную квалификационную ноту, определяя, что ни в законе, ни в прецедентном праве, ни в доктрине нет конкретного положения, согласно которому в случае раздела, осуществляемого бухгалтером-партидором по завещанию, для регистрации раздела требуется предварительное знание легитиматора или, по крайней мере, его уведомление об этом.