Нотариальный блог и другие практические материалы

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция Генерального директората по делам дрет, юридических и медицинских учреждений от 4 июня 2024 года (BOGC от 12 июня 2024 года), в которой ГД разрешает дело, связанное с договором дарения, ранее исходившим от наследства, в котором были установлены правила управления. В данном случае мужчина в своем завещании назначает свою дочь наследницей, а также назначает сестру этой наследницы управляющим всеми активами наследства, устанавливая также, что в отношении недвижимого имущества управляющий может сдавать его в аренду, отчуждать или обременять без судебного разрешения.

Когда договор дарения имущества (оформленный наследницей и ее сестрой в качестве управляющего) был представлен в регистрационную палату, земельный регистратор отказался его регистрировать, мотивируя это тем, что наследнице было категорически запрещено распоряжаться имуществом и что правила наследования, установленные покойным (ее отцом), не разрешали управляющему дополнять согласие дарителя на совершение безвозмездных действий (т.е. дарения).

После обжалования Генеральный директорат отменил квалификационную ноту, посчитав, что если наследодатель предвидел возможность распоряжения имуществом управляющим и, кроме того, не установил прямого запрета на безвозмездные действия, то ничто не мешает управляющему с согласия наследника подарить данное имущество.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального директората по делам дрет, юридических и посреднических учреждений от 7 июня 2024 года (BOGC от 17 июня 2024 года), в котором ГД разрешает дело о наследстве мужчины, который, будучи женатым, составил завещание, в котором указал свою жену наследницей, с вульгарной заменой в пользу своих потомков, а при отсутствии супруги и потомков, он учредил наследников половины наследства своим родителям, в равных долях и с правом приращения между собой, а другой половины наследства - своим тестям (то есть родителям его жены в то время) , также в равных долях и с правом приращения между собой. А в случае отсутствия таких родителей он заменяет их, как это принято, их соответствующими потомками". Спустя годы этот человек развелся и впоследствии умер.

После его смерти кровные племянники и племянницы (из "его семейной ветви") принимают наследство и предъявляют его для регистрации в Земельном кадастре, а регистратор отказывает в регистрации, понимая, что в данном конкретном случае существует проблема толкования завещания, таким образом, что, поскольку указание на этих "свекров" (т.е. родителей его бывшей жены) сделано в номинальной форме (по имени и фамилии), можно было бы истолковать, что в контексте завещания развод не является причиной недействительности этой подмены.

После соответствующей апелляции Генеральная дирекция присоединилась к мнению нотариуса, подавшего апелляцию, определив, что в соответствии со ст. 422-13.4 CCCat после развода обращение к "родственникам" (зятьям и лицам, их заменяющим) становится абсолютно недействительным.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция Генерального директората по делам дрет, юридических и посреднических учреждений от 11 июня 2024 г. (BOGC от 19 июня 2024 г.), в которой ГД разрешает дело, касающееся наследства, разрешаемого на основании соглашения о наследовании, в котором госпожа, Она предварительно выделила половину доли в имуществе одной из двух своих дочерей вместе с остаточной трастовой заменой в пользу 4 внуков наследодателя (т.е. детей дочери, которой было предварительно выделено имущество) в равных долях, а те, в свою очередь, были заменены их потомками по прямой линии.

После принятия наследства дочерью и регистрации ее права в Земельном кадастре 4 внука (т.е. доверительные собственники) составляют акт об отказе от остаточного траста, в котором фактически отказываются от него. Когда документ был представлен для регистрации в земельном кадастре, земельный регистратор отказывает в регистрации, ссылаясь на то, что в представленном документе стороны отказываются от остаточного траста, но это не отменяет траста, поскольку существует общая замена на их потомков.

Генеральный директорат в данном случае присоединяется к мнению Регистратора, подтверждая квалификационное примечание, определяя, что в соответствии со статьей 426-7 CCCat"завещатель может предусмотреть вульгарную замену в трасте в случае, если названный доверитель не становится доверительным собственником, так как он не может или не хочет", таким образом, если названный доверитель отказывается от траста, вульгарная замена также является доверительным собственником.

В связи со случаем, который недавно произошел в офисе, напоминаем, что в соответствии с положениями ст. 431-17.2 CCCat, наследство или особые наделы, сделанные в пользу супруга или сожителя или их родственников, если прямо не оговорено иное или в результате соглашения, становятся недействительными, если после их предоставления супруги расходятся фактически или юридически, или разводятся, или брак объявляется недействительным, а также если на момент смерти ожидается иск о раздельном проживании, разводе или аннулировании брака, если не было проведено примирение.

В случае стабильных партнерств они теряют силу, если после их заключения партнеры расходятся де-факто, если они не возобновляют совместное проживание, или если союз прекращается по другой причине, кроме смерти одного из партнеров или вступления в брак обоих партнеров.

Это также относится к родственникам, которые состоят с супругом или сожителем в прямой или косвенной связи в четвертой степени родства, либо по крови, либо по браку.

Напоминаем, что недавно через парламентскую группу и при поддержке правительства была инициирована процедура отмены так называемой"Золотой визы", предусмотренной в статье 63.2.b) Закона 14/2013, которая признает возможность получения иностранцами-нерезидентами визы для пребывания/проживания в Испании в случае приобретения ими недвижимости в Испании с инвестициями стоимостью, равной или превышающей 500 000 евро для каждого заявителя.

Хотя эта мера все еще действует (т. е. нынешние покупатели могут продолжать пользоваться ее преимуществами), ожидается, что в ближайшие месяцы она будет отменена, что может негативно сказаться на рынке элитной недвижимости. Принять к сведению и, при необходимости, проинформировать клиентов (агентства недвижимости, потенциальных покупателей и т. д.).

Напоминаем, что в соответствии с постановлением Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 7 июля 2023 года (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), после вступления в силу так называемого электронного регистра, в соответствии с Законом 11/2023, на временной основе и до 31 июля 2024 года, срок квалификации и отправки документов в Регистры земельной, товарной и движимой собственности был продлен на 30 рабочих дней.

То есть 45 рабочих дней, из которых 15 дней соответствуют обычному сроку + 30 дней - сроку, предусмотренному в Резолюции.

Кроме того, в соответствии с резолюцией вышеупомянутого Генерального директората от 19 июня 2024 года (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), срок квалификации и отправки документов продлевается на 15 рабочих дней :

• Представлены и ожидают утверждения 31 июля 2024 года, при условии, что к этой дате не истек обычный срок их квалификации и утверждения (продление кумулятивно по отношению к продлению срока, установленного Резолюцией от 7 июля 2023 года).

Например, срок оформления документа, поданного 29 июля 2024 года, составит 60 рабочих дней (15 от обычного срока + 30 от срока, установленного Постановлением от 7 июля 2023 года + 15 от срока, установленного Постановлением от 19 июня 2024 года).

• Подается с 1 по 31 августа 2024 года.

Например, срок оформления документа, поданного 1 августа 2024 года, составит 30 рабочих дней (15 обычных сроков + 15 сроков по Резолюции от 19 июня 2024 года).

Эти продления в сочетании с 10-дневным сроком уведомления о принятом решении, предусмотренным обычным административным законодательством, приведут в ближайшие недели и месяцы к весьма значительному увеличению срока регистрации документов, поданных в Реестры земельной, коммерческой и движимой собственности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 9 апреля 2024 года (BOE от 26 апреля 2024 года), которое было проанализировано в недавнем WebiNots Ассоциации нотариусов Каталонии от 26 июня 2024 года. В нем анализируется дело по международному частному праву, в котором умерший немец, составивший завещание в Германии (и немецкое право применимо к его наследованию), в котором он назначает своих детей наследниками, а также назначает душеприказчика.

В первом акте наследники принимают наследство отца, которое регистрируется в земельном кадастре Испании (то есть наследники регистрируются как владельцы недвижимости на Майорке). Во втором акте душеприказчик продает имущество третьему лицу (поскольку по немецкому законодательству душеприказчик уполномочен представлять сообщество наследников и совершать акты распоряжения).

Однако Земельный кадастр отказывает в регистрации на основании lex rei sitae, то есть на основании основных принципов испанского регистрационного права (принцип защиты зарегистрированного собственника и принцип последовательного трактата), согласно которым душеприказчик не является зарегистрированным собственником имущества, имеющим право продать его, поскольку зарегистрированными собственниками являются наследники, независимо от того, что говорит немецкое законодательство.

После подачи апелляции Генеральная дирекция согласилась с мнением Регистратора, подтвердив, что после регистрации права наследника в Испании иностранный закон исчерпывает свое действие и применяется lex rei sitae, так что, поскольку имущество уже зарегистрировано на имя наследников, они являются его владельцами, а душеприказчик больше не имеет права его продавать.

В любом случае, эта позиция подвергается сомнению или уточнению специалистами, которые анализируют Резолюцию на семинаре.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального директората по вопросам юридической безопасности и общественной веры от 23 ноября 2023 года (BOE от 14 декабря 2024 года), которое было проанализировано в недавней публикации WebiNots Ассоциации нотариусов Каталонии от 26 июня 2024 года.

В нем анализируется дело по международному частному праву, в котором спор идет в основном о необходимости или не необходимости проставления на публичных документах по вопросам наследования из иностранного государства, входящего в Европейский союз, апостиля, требуемого Гаагской конвенцией № XII от 5 октября 1961 года, или их легализации.

Генеральный директорат в своей резолюции определяет, что на основании статьи 74 Европейского регламента о наследовании, касающейся "легализации и других подобных формальностей", не требуется легализация или подобные формальности для документов, выданных в государстве-члене в рамках настоящего регламента.

Таким образом, в подобных случаях (например, декларация о наследстве, выданная немецким органом власти) нет необходимости запрашивать апостилированные документы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Решение 2437/2024, вынесенное Палатой III Верховного суда, в котором рассматривается налогообложение наследства, в котором вступает в силу право передачи.

В целом, постановление гласит, что в тех случаях, когда наследник умирает, не приняв или не отказавшись от наследства умершего, передав это право на принятие или отказ своим наследникам, срок давности права налоговой службы на взыскание налога на наследство исчисляется с момента смерти второго наследника или передающего лица, а не со дня смерти первого умершего.

Кроме того, необходимо учитывать это постановление, поскольку от того, истек или нет срок давности по налогу, зависит, каким образом может быть принято наследство. Если срок исковой давности считается истекшим, то наследство может быть принято только чисто и просто, а не в пользу инвентаризации, с вытекающими отсюда последствиями с точки зрения ответственности.

В последнее время между некоторыми финансовыми учреждениями возникли разногласия в отношении нотариальных протоколов публичных актов, в частности, в отношении взимания пошлин , которые должны быть включены в матрицу, вытекающую из дополнительных действий, налагаемых внедрением нового электронного протокола. Эти разногласия связаны с тем, что, согласно интерпретации этих учреждений, новые статьи сборов, связанные с электронным протоколом, являются услугами, которые не были прямо запрошены учреждением, поэтому они не должны включаться в сборы, уплачиваемые банком.

В противовес этому толкованию следует отметить, что новое законодательство, введенное Законом 11/2023 от 8 мая о цифровизации нотариальных и регистрационных процедур (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), обязывает нотариусов выполнять ряд дополнительных действий при заверении всех видов публичных документов, а именно: их включение в электронный протокол, их сравнение с оригинальной матрицей (для обеспечения соответствия между обоими документами) и, наконец, их внесение в базу данных, созданную для этой цели Генеральным советом нотариусов, и они должны оставить запись обо всем этом в публичном документе путем совершения удостоверительной надписи (ст. 17.2 Закона о нотариате).

Принимая во вниманиетри вышеописанныеобязанности, которые новое законодательство возлагает на нотариуса, все публичные документы, которые заверяются, должны включать эти формальности"инкорпорации ", "сверки" и"депонирования", чтобы показать, что эти обязанности, возложенные законом на нотариуса, были должным образом выполнены, с получением соответствующей платы, предусмотренной Королевским декретом 1426/1989 от 17 ноября, который утверждает нотариальные тарифы (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), т.е. 3,01 евро каждый, что в общей сложности составляет 9,03 евро.

Прилагается (ЗДЕСЬ) подробности спора и юридический анализ этого вопроса, проведенный Нотариальной конторой.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция Генерального директората по делам дрет, юридических и медицинских учреждений от 30 апреля 2024 г. (BOGC от 10 мая 2024 г.), в которой ГД разрешает дело, в котором владелец аптеки, расположенной в Паламосе, предоставляет опцион на покупку этой аптеки в пользу коммерческой компании.

Торговый регистратор отказал в регистрации реального права на покупку опциона на том основании, что право собственности на аптеку может принадлежать только фармацевту-физическому лицу (а не юридическому лицу, как в данном случае), на основании, в частности, ст. 586-1 CCCat и других отраслевых нормативных актов.

ГД отменяет отрицательную квалификацию и допускает регистрацию на основании того, что в учредительном договоре самого опциона на покупку оговорено, что право опционера может быть уступлено третьему лицу (которое может выполнить требование закона), а также указано, что при реализации права должны быть выполнены все требования, изложенные в учредительном договоре, и другие юридические и административные требования.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального директората по делам дрет, юридических и посреднических учреждений от 8 мая 2024 г. (BOGC от 15 мая 2024 г.), в котором ГД разрешает дело, в котором мужчина в своем завещании указывает жену в качестве единственного наследника, с рядом замен. Спустя годы брак юридически ра сторгается (с соответствующим решением суда), и, наконец, муж умирает.

Жена намеревается присудить себе наследство (среди активов - недвижимость) на основании этого завещания, в чем ей отказывает регистратор, которому подается частное заявление о принятии наследства, в основном на основании ст. 422-13 CCCat, которая определяет, что "институт наследника, наследство и другие распоряжения, которые были назначены в пользу супруга умершего, становятся недействительными, если после их предоставления супруги расходятся де-факто или юридически, или разводятся, или брак признается недействительным, а также если на момент смерти рассматривается иск о разделении, разводе или недействительности брака, если не было проведено примирение".

ГД подтверждает рейтинговую записку, основываясь на вышеупомянутом положении.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 25 апреля 2024 года (BOE от 17 мая 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда ипотечный кредитор (UCI), предоставляет полную отмену гарантии (вещного права ипотеки), в связи с частичной оплатой задолженности (в акте отмены прямо признается, что часть задолженности остается непогашенной).

Регистратор отказывает в регистрации, заявляя, что в этом случае (частичная оплата), в соответствии с региональными налоговыми правилами, операция подлежит налогообложению (ITPAJD), поэтому необходимо представить соответствующую форму налогового платежа, поскольку в соответствии со ст. 57 DLeg 1/2018 налоговое освобождение при аннулировании ипотеки применяется только при полной (а не частичной) оплате гарантированного обязательства.

ГД подтверждает рейтинговую записку, подтверждая, что если требование о том, что аннулирование должно быть связано с (полной) выплатой обеспеченного обязательства, не выполняется, сделка не включается в число случаев, в которых не обязательно представлять соответствующий налоговый расчет в региональную налоговую инспекцию, так что для регистрации аннулирования необходимо будет урегулировать соответствующий налог.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция DGSJFP от 29 апреля 2024 года (BOE от 16 мая 2024 года), в которой DG разрешает дело, связанное с международным наследованием, где наследодатель, имеющий британское гражданство и проживающий в Англии, составляет завещание в 2003 году в Лондоне у местного нотариуса. В конце концов, он умирает в 2022 году, после чего на основании завещания в Испании у испанского нотариуса утверждается акт наследования имущества, которое наследодатель имеет в нашей стране, под защитой этого завещательного распоряжения.

Регистратор отказывает в регистрации на том основании, что, поскольку речь идет о завещании, составленном в Великобритании, необходимо доказать, чтозавещание было полученоот властей Великобритании , а также потому, что в акте о принятии наследства не указано законодательство, регулирующее наследование, согласно Европейскому регламенту о наследовании 650/2012.

ГД полностью подтверждает квалификационную записку, определяя, что в данном случае, при отсутствии прямого "professio iuris" со стороны покойного (т.е. выбора права, применимого к его наследованию), необходимо предоставить "завещание" (результат юридического процесса, который должен быть осуществлен в Соединенном Королевстве, посредством которого суд контролирует и утверждает распределение активов имущества в пользу наследников), а также прямое определение права, применимого к наследованию.

Напоминаем, что в приложении (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 23 апреля 2024 года (BOE от 15 мая 2024 года), в котором DG разрешает дело, которое служит для того, чтобы помнить, что в контексте купли-продажи недвижимости, если цена оплачена чеком, необходимо обязательно включить свидетельство чека в акт купли-продажи, так как в противном случае это будет препятствовать регистрации документа.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 24 апреля 2024 г. (BOE от 15 мая 2024 г.), в котором DG разрешает дело о предоставлении нотариусу акта декларирования по старшинству завершенного нового строительства и горизонтального раздела, в силу которого на участке, где было жилье, теперь объявляется, что на самом деле есть 2 независимых жилья, а также оформляется горизонтальное разделение указанной недвижимости на две полностью независимые части (т.е. объявляется, что существует 2 жилища и существующий земельный участок разделен между ними, исключительно и только, с их независимыми поверхностями, их собственными границами и т.д.).).

Регистратор отказал в регистрации на том основании, что в данном случае речь действительно идет об акте материального разделения земли или субдивизиона, для которого требуется соответствующее административное постановление о выдаче разрешения на планирование или муниципальная декларация о нецелесообразности использования, и этот критерий был подтвержден ГД в постановлении по соответствующей апелляции.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 24 апреля 2024 года (BOE от 15 мая 2024 года), в котором DG разрешает дело, в котором разведенный человек (ранее состоявший в браке при обычном режиме раздела имущества), продает принадлежащее ему имущество, заявляя, что продаваемое имущество не является обычным и постоянным местом жительства его семьи.

Регистратор отказывает в регистрации на том основании, что в этом случае необходимо предоставить соответствующее утвержденное в судебном порядке нормативное соглашение, из которого следует, что пользование имуществом не закреплено за бывшим супругом, или, в противном случае, ратификацию последнего, при этом одностороннего заявления передающего лица о том, что передаваемое имущество "не является обычным и постоянным местом жительства его или ее семьи", будет недостаточно.

Нотариус, заверивший документ, подал соответствующую апелляцию в ГД, которая была удовлетворена, посчитав, что в таком случае, поскольку в реестре или в квалифицированном документе нет записи о том, что пользование жильем было закреплено за другим лицом, нет нормы, обязывающей предъявить соответствующее судебно утвержденное нормативное соглашение, из которого ясно, что пользование жильем не закреплено за бывшим супругом, или, в другом случае, ратификацию последнего.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 16 апреля 2024 года (BOE от 15 мая 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда изменение устава (перенос юридического адреса, изменение структуры административного органа, формы созыва собраний и т.д.) становится публичным. В данном конкретном случае повестка дня уведомления о проведении общего собрания содержала полный текст резолюций, подлежащих обсуждению, а также новую редакцию статей уста ва, в которые предлагалось внести изменения.

Торговый регистратор отказал в регистрации на том основании, что право акционеров на информацию (ст. 287 Закона об акционерных обществах), в соответствии с которым акционеры имеют право ознакомиться с полным текстом предлагаемых изменений по юридическому адресу, не было должным образом соблюдено.

Против этой классификации была подана соответствующая апелляция, которую поддержал Генеральный директорат, постановив, что уведомление о созыве общего собрания достаточно ясно излагало содержание изменения устава и полный текст резолюций, вынесенных на обсуждение, а также новую редакцию устава, в который предлагалось внести изменения (и, в конкретном случае, более того, три единственных акционера являлись также совместными и несколькими директорами, и поэтому имели не только право, но и обязанность быть информированными о ходе дел компании, и поэтому могли быть информированы о ходе дел компании, и поэтому могли быть информированы о новом уставе, в данном конкретном случае, кроме того, три единственных акционера были также совместными и несколькими директорами компании и, следовательно, имели не только право, но и обязанность быть информированными о ходе дел компании и имели доступ ко всей документации компании, и нет никаких доказательств того, что несостоятельные совместные и несколько директоров были лишены доступа к этой информации).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Приговор Верховного суда 2218/2024 от 30 апреля, разрешающий дело, в котором два брата являются совладельцами 3 объектов недвижимости, 2 из которых были приобретены путем купли-продажи, а третий - путем дарения от члена семьи. Через некоторое время братья официально оформляют расторжение кондоминиума из трех объектов недвижимости, представляя его как единое сообщество.

В связи с этим региональные налоговые органы инициировали процедуру проверки стоимости, в результате которой они классифицировали сделку как обмен, и поэтому необходимо было уплатить налог по статье " Передача имущества за вознаграждение", так как они посчитали, что активы, которыми они владели совместно, образовывали два разных сообщества имущества, учитывая разные титулы приобретения.

Дело дошло до Верховного суда, который отменил критерий администрации, определив, что исчезновение двух кондоминиумов, оформленное публичным актом, при присуждении двух неделимых объектов недвижимости, на которых основан один из кондоминиумов, который компенсирует превышение вознаграждения частично деньгами, частично передачей нескольких движимых активов и недвижимости, которая была исключительной собственностью одного из совладельцев, представляет собой для указанного победителя торгов случай, не подпадающий под режим обременительной передачи имущества, и, следовательно, должен облагаться налогом по постепенной ставке режима документально оформленных правовых актов, при этом для целей налогообложения не имеет значения, что имущество, в отношении которого вынесено решение, было приобретено и включено в состав кондоминиумов на основании различных титулов приобретения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Приговор Верховного суда 2171/2024 от 8 апреля, который разрешает дело о создании ипотеки на недвижимость, принадлежащую члену сообщества, получившему ее в результате расторжения кондоминиума, который впоследствии был признан недействительным судебными органами. В данном конкретном случае решение о ликвидации кондоминиума и ипотека были подписаны в один и тот же день, одновременно и последовательно в соответствующей нотариальной конторе.

Верховный суд постановил, что защита публичной веры добросовестного приобретателя действует с момента внесения записи о регистрации в земельный кадастр, поэтому в данном конкретном случае, поскольку на момент подписания ипотеки решение о прекращении существования кондоминиума еще не было внесено в реестр (так что записи о регистрации еще не существовало), право банка не защищено публичной верой реестра в соответствии со статьей 34 LH, поэтому, когда регистрация прекращения существования кондоминиума была признана недействительной, регистрация вещного права ипотеки также должна быть аннулирована. 34 LH, так что когда регистрация прекращения кондоминиума объявляется недействительной, регистрация этого вещного права на ипотеку также должна быть аннулирована.

Сообщается, что каталонский декрет-закон 6/2024 от 24 апреля о срочных мерах по обеспечению жильем (см.ЗДЕСЬ) не был утвержден парламентом Каталонии, поэтому право первоочередного отказа при передаче жилья крупным юридическим лицам, о котором говорилось в апрельском информационном бюллетене, остается в силе.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 23 апреля 2024 г. (BOE от 15 мая 2024 г.), в котором ГД разрешает дело, связанное с разделом наследства дамы, умершей по завещанию, в котором она завещала узуфрукт наследства своему мужу, назначила трех своих детей наследниками и завещала четвертой дочери строго законную долю, соответствующую ей (уполномочив наследников выплатить эту законную долю наличными, включая вненаследственное имущество). В акте раздела наследство распределяется между наследниками, а в отношении завещания дочери устанавливается, что среди имущества, указанного в описи, имеется остаток на сберегательном счете, с которого завещателю строгого законного резерва присуждается сумма, необходимая для его выплаты, с указанием, что"эта сумма после принятия завещания и уплаты налога будет переведена на счет, указанный завещателем".

После того как этот документ был представлен для регистрации в Земельном кадастре, регистратор отказался регистрировать некоторые объекты недвижимости в пользу наследников, поскольку, по его мнению, в соответствии со статьей 844 Гражданского кодекса и статьей 80 Положения об ипотеке, о существовании этого законного права должно быть известно бенефициару (посредством акта или другого публичного документа) в течение одного года.

В ответ на соответствующую апелляцию ГД отменяет указанную квалификационную ноту, определяя, что ни в законе, ни в прецедентном праве, ни в доктрине нет конкретного положения, согласно которому в случае раздела, осуществляемого бухгалтером-партидором по завещанию, для регистрации раздела требуется предварительное знание легитиматора или, по крайней мере, его уведомление об этом.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 23 апреля 2024 года (BOE от 15 мая 2024 года), в котором ГД разрешает дело о роспуске и ликвидации SL, к акту которого прилагается ликвидационный баланс, где нет кредиторов, с рядом статей активов и с обязательствами, равными 0.

Регистратор отказывает в регистрации на том основании, что в окончательном ликвидационном балансе допущена ошибка, поскольку в балансе отсутствуют основополагающие статьи (например, уставный капитал), а также потому, что пассивы и активы должны быть равны.

После обжалования ГД отменила квалификационное примечание, мотивируя это тем, что окончательный ликвидационный баланс действует как заключительный счет и поэтому не должен быть включен в правила, регулирующие структуру и содержание обычного баланса за год компании (а также тем, что в отчетах в акте могут отражаться данные, имеющие значение для регистрации, например, сумма уставного капитала, которая не фигурирует в представленном балансе).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 15 января 2024 г. (BOE от 23 февраля 2024 г.), в котором ГД разрешает дело, в котором человек в завещании устанавливает наследников двух своих детей и, таким же образом, лишает наследства третьего ребенка, а также потомков этого лишенного наследства ребенка (т.е. его внуков, двух несовершеннолетних в возрасте 13 и 8 лет), оставляя в завещании запись о своем пренебрежении к его личности и отсутствии заинтересованности в поддержании отношений между ним и его семьей, ее внуки, двое несовершеннолетних в возрасте 13 и 8 лет), оставив в завещании запись о своем пренебрежении к ней и отсутствии интереса к сохранению отношений между бабушкой и внуками.

Регистратор отказал в регистрации на том основании, что, поскольку двое из бенефициаров завещания умершего были несовершеннолетними на момент составления завещания, их участие в разделе наследства не может быть не учтено, так как несовершеннолетние не обладали дееспособностью, чтобы нести юридическую ответственность за поведение, являющееся правовой причиной лишения наследства.

ГД, присоединяясь к мнению Регистратора, постановляет, что в отношении несовершеннолетних, не достигших 14 лет, следует считать, что они не подлежат лишению наследства в отсутствие соответствующего решения суда об условиях зрелости несовершеннолетнего, которые делают его пригодным для того, чтобы быть пассивным субъектом лишения наследства, так что, если нет решения суда, подтверждающего лишение наследства, оно не может считаться действительным с точки зрения имущества и регистрации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 15 февраля 2024 года (BOE от 14 марта 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда недееспособное лицо продает некоторые объекты недвижимости, будучи представленным в этом акте своим опекуном, не указывая в акте ни факт того, что соответствующие судебные решения, касающиеся назначения опекуна, ни факт принятия этой должности были отправлены в ЗАГС.

Земельный регистратор отказывает в регистрации по этой причине, и ГД, после апелляции нотариуса, присоединяясь к последнему, определяет, что в данном конкретном случае этот недостаток должен быть устранен, поскольку акт купли-продажи содержит и включает в себя решение суда, прямо разрешающее эту продажу, так что, поскольку акт предварительного контроля со стороны судебного органа зафиксирован в квалифицированном акте посредством решения, содержание которого не оставляет места для сомнений, и выполнил функцию контроля определенных полномочий, которые, как законный представитель, возложены на опекуна, следует заключить, что регистратор имеет все необходимые элементы для квалификации судебного разрешения, которое является достаточным доказательством меры поддержки и по вышеупомянутой мере поддержки, в качестве законного представителя опекуна, следует заключить, что регистратор обладает всеми необходимыми элементами для квалификации судебного разрешения, которое является достаточным доказательством меры поддержки и вышеупомянутого обвинения, и поддерживает распорядительный акт, осуществляемый опекуном от имени лица, которое она представляет.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция DGSJFP от 21 марта 2024 года (BOE от 16 апреля 2024 года), в которой DG разрешает дело, в котором SL соглашается на свою ликвидацию и прекращение деятельности, с учетом того, что у нее есть активы (28 419,60 евро), а также неоправданное обязательство (корпоративный налог за 2023 год, который еще не может быть уплачен из-за несовпадения дат). Компания принимает соглашение, создавая резерв для уплаты этого корпоративного налога, распределяя оставшиеся активы между соответствующими партнерами.

Торговый регистратор отказывает в регистрации, заявляя, что в таких случаях, поскольку существует обязательство, срок исполнения которого еще не наступил, и актив, за счет которого оно может быть исполнено, он должен действовать в соответствии с положениями статьи 391.1 Закона об акционерных обществах и 247.2.3.ª Регламента торгового регистра, т.е. внести соответствующую сумму в кредитное учреждение для исполнения указанного платежа, как только будет открыт регламентированный срок для этого.

После подачи соответствующей апелляции нотариусом, удостоверившим акт, ГД окончательно согласился с Регистратором, постановив, что в ситуации, подобной той, что возникла в данном деле (достаточное количество активов и не подлежащая взысканию задолженность по балансу), по закону активы должны быть распределены в соответствии с решением акционеров (статья 390 Закона об акционерных обществах), без ущерба для не подлежащих взысканию обязательств, должным образом переданных в кредитное учреждение, чтобы, когда придет время, они могли быть погашены (статьи 391.1 и 395.1.b) того же закона).

В результате недавней консультации, проведенной клиентом по данному вопросу (пенсионные планы и их связь с наследством), доктрина ВС по данному вопросу, изложенная в ГК 274/2021 от 10 мая, гласит: "Что касается вопроса, поднятого в данном обращении, мы должны исходить из того, что законодатель оставил вне сферы наследования выгоды, которые бенефициары имеют право получить в случае смерти членов пенсионного плана или участников пенсионного плана или участников наследства, Мы должны исходить из того, что законодатель оставил за рамками наследственного правопреемства выплаты, которые имеют право получить выгодоприобретатели в случае смерти членов пенсионного плана или участников пенсионного плана. Право на соответствующие выплаты, формируемые в каждом плане в пользу предусмотренных членов или участников, не приобретается по наследству; поэтому даже в тех случаях, когда личность бенефициара и наследника совпадает, право на получение выплаты подчиняется собственным правилам, а не правовому режиму наследования. Как аналогично установлено для страхования жизни в ст. 88 Закона 5/1980 от 8 октября о договоре страхования, и с учетом различий между обеими цифрами, выплата должна быть доставлена выгодоприобретателю во исполнение договора даже против требований законных наследников и кредиторов страхователя".

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция DGSJFP от 19 марта 2024 года (BOE от 11 апреля 2024 года), в которой DG разрешает случай, когда прекращение деятельности единоличного управляющего SL, который домицилирован за рубежом, согласовано.

ГД определяет, что в этих случаях способ, предусмотренный статьей 202 НР, не является единственным, так что если предписание направляется заказным письмом с подтверждением получения и доставка не может быть осуществлена, то в качестве альтернативы для такого вручения можно также использовать способ, предусмотренный Регламентом (ЕС) 2020/1784 о вручении в государствах-членах судебных и внесудебных документов по гражданским или коммерческим делам (или, в зависимости от обстоятельств, Гаагской конвенцией от 15 ноября 1965 года), если установлено, что нотариальное обслуживание должно осуществляться через передающий орган, назначенный Королевством Испания, т.е. через юриста Управления юстиции, соответствующего суду по месту жительства нотариуса (в этих случаях клиент должен обратиться в суд по месту нахождения нотариальной конторы, где был подписан акт, и попросить юриста Управления юстиции этого суда направить документ адресату в соответствии с процедурой, установленной в упомянутых европейских правилах).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 11 марта 2024 года (BOE от 11 апреля 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда компания подает на регистрацию акт о расширении корпоративной цели и изменении устава, согласованный ее общим собранием, в котором указанная SL, первоначально занимавшаяся генеральной уборкой зданий и их обслуживанием, теперь расширяет свою цель на услуги по дезинфекции, уничтожению крыс и дезинсекции, а также на перевозку грузов автомобильным транспортом и транспортное агентство.

Коммерческий регистратор отказывает в регистрации (и ГД подтверждает это), постановив, что добавление вида деятельности к корпоративной цели является существенным изменением корпоративной цели, что дает право на отделение акционеров, которые не голосовали за это изменение корпоративной цели.

Поэтому в таких случаях подписываемый акт об изменении корпоративной цели должен содержать публикацию или заявление о том, что решение было доведено до сведения акционеров, которые не проголосовали за него (статья 348 LSC), а также заявление директоров о том, что ни один из акционеров не воспользовался правом выхода в установленный срок или что компания после разрешения общего собрания приобрела акции вышедших акционеров (статья 346 и последующие статьи LSC).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 26 марта 2024 года (BOE от 17 апреля 2024 года), в котором DG разрешает дело, в котором компания, представленная доверенным лицом, продает недвижимость. Уполномоченный нотариус, рассматривая доверенность, не указывает, является ли она генеральной или специальной, зарегистрирована она или нет, а также лицо, выдающее доверенность от имени компании в пользу доверенного лица.

Земельный регистратор отказывает в регистрации на том основании, что представительство уполномоченного представителя не описано должным образом, и этот критерий подтверждается ГД, поскольку нотариус, заверяющий квалифицированный акт, лишь указывает, что лицо, выступающее от имени зарегистрированного собственника, действует на основании доверенности, выданной посредством акта в его протоколе, но не упоминает об особом характере или ином характере доверенности, лица, выдающего доверенность, и представительского акта, связывающего его с компанией, и, таким образом, отсутствуют необходимые обстоятельства для того, чтобы регистратор мог проверить, позволяет ли заверенный акт подтвердить, что нотариус выполнил свою функцию по оценке существования и действительности доверенности и достаточности полномочий, которые она предоставляет, полным и тщательным образом.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 22 марта 2024 года (BOE от 16 апреля 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда Регистратор отказывает в регистрации акта о внесении изменений в публичный акт о корпоративных решениях (роспуск и прекращение деятельности компании и назначение ликвидатора), считая, что уведомление о собрании не было составлено надлежащим образом, поскольку оно было отправлено не администратором (а третьим лицом, т.е. почтовой службой "Colegio de Abogados de Palma"), а также потому, что повестка дня просто включала роспуск компании по юридическим причинам (без конкретного указания на это).

В этом случае Генеральный директор решает устранить эти недостатки, определив, что если уведомление о собрании исходит от администратора и подписано им, даже если оно отправлено третьим лицом, оно является действительным, и, кроме того, повестка дня о роспуске по законным основаниям является действительной без необходимости указывать конкретную причину такого роспуска.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 19 марта 2024 г. (BOE от 11 апреля 2024 г.), в котором DG разрешает случай, когда на регистрацию представлен акт купли-продажи, в котором компания-продавец находится в процедуре банкротства, на стадии ликвидации, и продажа осуществляется в соответствии с планом ликвидации, утвержденным решением суда, которое не является окончательным.

Регистратор отказал в регистрации по этой причине (отсутствие окончательного решения), и ГД подтвердила это, определив, что для продажи имущества, принадлежащего банкроту, находящемуся в процессе ликвидации, необходимо предоставить решение, утверждающее план ликвидации, с указанием, что оно является окончательным.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 4 декабря 2023 г. (BOE от 27 декабря 2023 г.), в котором DG разрешает случай, в котором он определяет, что в отношении системы вознаграждения за должность директора компании конкретная форма, в которой это вознаграждение должно быть выплачено, должна быть определена в уставе (т.е. недопустимо описывать несколько альтернативных систем и оставлять конкретный выбор на усмотрение общего собрания).

В любом случае, не следует путать с компетенцией общего собрания утверждать максимальный размер годового вознаграждения всех директоров, поскольку в данном случае речь идет о том, что во внутренних документах должна быть установлена конкретная форма вознаграждения директоров (например, фиксированное пособие или доля в прибыли), при этом не допускается описание нескольких альтернативных систем и предоставление общему собранию права выбирать между ними ту, которую оно предпочтет в конкретном случае.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 11 марта 2024 года (BOE от 11 апреля 2024 года), в котором DG разрешает дело о продаже имущества, принадлежащего совместно и раздельно двум бывшим супругам, и в котором имеется зарегистрированное право пользования в пользу детей, установленное в решении о разводе.

В этих случаях GD определяет, что если дети не достигли 16 лет, то для продажи потребуется судебное разрешение, а если дети старше 16 лет, то достаточно их согласия в публичном акте.

9 мая вступает в силу часть закона 11/2023, регулирующая связь между нотариусами и реестрами. Это обстоятельство требует внесения изменений в приложения и коммуникационные системы SIGNO, над которыми технические специалисты обеих корпораций работают уже несколько недель. Что касается передачи копий актов в реестры, то изменения, заметные для нотариусов, будут минимальными и затронут лишь некоторые из новых данных, установленных в постановлении DGSJFP от 20 июля 2023 года, несмотря на значительный прогресс в области безопасности, который повлечет за собой новая система. Что касается получения информации из реестра посредством непрерывных простых нот, то, учитывая, что закон запрещает использование факсов, будет использоваться система репозитория, к которой нотариусы смогут обращаться столько раз, сколько потребуется, без дополнительных затрат на саму ноту.

В любом случае, хочу напомнить, что постановление ДГСЖФП от 7 июля 2023 года устанавливает , что 9 и 10 мая не являются рабочими днями для подачи документов. Таким образом, нотариусы получат подтверждение о внесении документа в реестр сразу, а мы получим запись о подаче только на следующий рабочий день. В первые несколько недель может случиться так, что по причинам технологической интеграции некоторые регистры не будут запрашивать всю информацию, которая должна сопровождать подаваемый документ. Это не повлияет на действительность заявки, которая будет подана с минимальными данными.

В ближайшие несколько дней Ancert отправит соответствующие руководства в вашу нотариальную контору и проведет онлайн-тренинг, о котором вы будете незамедлительно проинформированы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) каталонский декрет-закон 6/2024 от 24 апреля о срочных мерах по обеспечению жильем, который признает право преимущественного приобретения в пользу Женералитата при передаче любого жилья, расположенного в районе, объявленном напряженным рынком жилья, принадлежащего юридическому лицу, являющемуся крупным собственником и зарегистрированному в реестре крупных собственников жилья. Это право преимущественного приобретения распространяется на первую и последующие передачи жилья.

На сегодняшний день этот реестр крупных держателей еще не существует (как указано в записке Каталонской нотариальной ассоциации, которая прилагается ЗДЕСЬ), поэтому, когда он вступит в силу (о чем будет направлено соответствующее уведомление), это ограничение должно быть принято во внимание при оформлении данного вида сделок купли-продажи недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 5 февраля 2024 года (BOE от 8 марта 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда ипотечный кредит оформляется в пользу компании, а физическое лицо, которое также является директором компании, выступает в качестве поручителя.

ГД постановляет, что если физическое лицо, являющееся поручителем по бизнес-кредиту, является директором, доверенным лицом или партнером компании, то это физическое лицо имеет функциональную связь с компанией, которая исключает его из статуса потребителя и, следовательно, определяет неприменение мер предосторожности LCI.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 29 января 2024 года (BOE от 8 марта 2024 года), в котором DG разрешает дело, в котором продажа неразделенной части 1/49 зарегистрированной собственности, состоящей из коммерческих помещений, которая давала право на исключительное использование и пользование парковочным местом, оформлена посредством акта купли-продажи. В реестре и в простой информационной справке было записано, что "вышеупомянутые парковочные места рассматриваются как вспомогательный элемент для обслуживания жилья и, следовательно, они прямо обязуются не передавать приобретенные парковочные места, а вместе с жильем, соответствующим каждому из них". Регистратор отказывает в регистрации, считая, что гаражное место может быть продано только вместе с жильем.

ГД, солидаризируясь с нотариусом, отменяет квалификационную ноту и разрешает продажу, утверждая, что в данном случае мы имеем дело с просто обязательственным соглашением, а не вещным обязательством, поскольку для этого оно должно быть надлежащим образом оформлено и зарегистрировано.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 6 февраля 2024 года (BOE от 8 марта 2024 года), в котором DG постановляет, что при отказе от наследства с участием иностранцев необходимо также указывать идентификационный номер иностранца отказывающейся стороны, поскольку это действие имеет налоговые последствия, для которых это требуется по закону (статьи 254.2 LH, 23 LN и 156.5 RN).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 30 января 2024 года (BOE от 8 марта 2024 года), в котором DG постановляет, что если новация ипотеки, обременяющей обычное место жительства семьи, оформляется одним из супругов, согласие другого супруга не требуется, если новация не увеличивает капитал или ипотечное обязательство обремененного имущества.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 29 февраля 2024 года (BOE от 20 марта 2024 года), в котором DG постановляет, что для расчета финансовых потерь необходимо выразить дифференциал, применяемый к ним, поскольку он должен быть указан в регистрации, чтобы его количественная оценка, если она применима, могла быть проведена правильно.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция DGSJFP от 19 февраля 2024 года (BOE от 19 марта 2024 года), в которой DG постановляет, что в случае компании, находящейся в процедуре банкротства и уже на стадии ликвидации, назначение и регистрация нового директора невозможны, поскольку операции по ликвидации компании возложены на ликвидаторов компании и не могут осуществляться директорами компании , которые в результате состояния ликвидации де-юре отстранены от должности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 5 февраля 2024 года (BOE от 8 марта 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда компания, посредством соответствующего решения общего собрания, решает распустить и ликви дировать компанию, и соответствующий акт просит Торговый реестр аннулировать записи в реестре компании. В акте указывается, что у компании нет никаких активов и что, кроме того, у нее есть только один кредитор (AEAT), требование которого не может быть удовлетворено из-за отсутствия активов.

Регистратор отказывает в регистрации на том основании, что в соответствии со ст. 395 LSC акт о прекращении деятельности компании должен содержать заявление ликвидаторов о том, что кредиторы были выплачены или их требования были уступлены.

Ликвидатор SL подал апелляцию на эту классификацию, и ГД, присоединяясь к последней, считает, что, по сути, когда нет активов для ликвидации, даже если есть кредиторы, в сфере строгого реестра нет нормы, которая бы делала аннулирование регистрационных записей столичной компании, у которой отсутствуют активы компании, зависимым от предварительного объявления о неплатежеспособности. Поэтому даже при наличии кредиторов, поскольку платить им нечем, заявление об аннулировании регистрационных записей должно быть удовлетворено, даже если компания ранее не объявляла о своем банкротстве.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 21 февраля 2024 года (BOE от 19 марта 2024 года), в котором DG постановляет, что в случае с доверенностями Великобритании, в силу их природы, решение о достаточности принимается нотариусом при предъявлении оригинала документа, подписанного доверителем, а не в виде подлинной копии.

Ниже приведены два интересных вопроса, которые анализируются в последней публикации WebiNots Ассоциации нотариусов Каталонии, посвященной вопросам наследования:

ЗАВЕЩАНИЕ И НОТАРИАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ О ДЕЕСПОСОБНОСТИ:

Анализируются два постановления Верховного суда, в которых ставится под сомнение действительность двух завещаний, составленных пожилыми людьми (старше 80 лет).Крайне осторожно следует относиться к завещаниям пожилых людей (старше 80 лет), которые, учитывая пирамиду населения, будут встречаться все чаще. Если есть малейшие сомнения в дееспособности завещателя, существуют различные варианты подкрепления суждения о дееспособности:

• Предварительная запись, подтверждающая, что человек находится в здравом уме (медицинское заключение).
• Сделайте запись интервью с человеком и поместите ее в предыдущую запись.
• Крайние случаи: требуется присутствие 2 врачей.

ПОЖЕРТВОВАНИЯ И ВМЕНЕНИЕ В ЗАКОННУЮ ДОЛЮ:

В соответствии с Гражданским кодексом Каталонии (ст. 451-8 CCCat), "пожертвования между живыми лицами, предоставленные умершим с явным соглашением о вменении или сделанные в оплату или за счет законного лица, вменяются законному лицу. Вмененный характер дарения должен быть прямо указан в момент его предоставления и не может быть навязан впоследствии действиями между живыми лицами или причиной смерти".

Важно напомнить об этом клиентам при оформлении дарения, потому что это можно сделать только в тот момент, а не потом!(как в случае, рассмотренном на семинаре, когда после дарения отношения между отцом и сыном ухудшаются, и отец (даритель) в своем завещании указывает, что это прошлое дарение переходит к законному, но это уже невозможно, и об этом заявляет TSJ в решении по данному делу).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 15 января 2024 года (BOE от 22 февраля 2024 года), в котором DG разрешает дело, связанное с приобретением недвижимости на частной основе лицом, состоящим в браке в режиме общности имущества по общему праву.

Интересное постановление, напоминающее о способах, которыми это приобретение может происходить на основе собственности, т.е:

• Несомненное обоснование частного характера собственности (с помощью публичных документальных свидетельств).
• Признание приватности другого супруга (что ставит приобретение под особый режим ст. 1324 Cc и 95.4 Положения об ипотеке).
• Заключение между супругами юридической сделки по присвоению имущественного характера (когда ясно выражен возмездный или безвозмездный характер сделки).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 9 января 2024 года (BOE от 21 февраля 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда Земельный кадастр отказывает в регистрации права опциона на покупку недвижимости, поскольку это подпадает под запрет договора коммиссии (поскольку между праводателем и опционером существуют предварительные финансовые отношения, т.е. предварительные долги, которые зафиксированы в протоколе, предшествующем опциону на покупку).

ГД, присоединяясь к мнению Регистратора, считает, что, по сути, невозможно использовать опцион на покупку бизнеса для чуждой ему цели, то есть для работы в качестве гарантии, так что недопустимо, чтобы под видом договора опциона на покупку скрывался арест, позволяющий держателю опциона (кредитору долга) стать владельцем имущества, предлагаемого в качестве гарантии (для погашения долга), и все это без требований и мер предосторожности, присущих процессуальному исполнению.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 19 декабря 2023 года (BOE от 16 февраля 2024 года), в котором DG разрешает дело, в котором застройщик нового здания оформляет в акте выделение принадлежащей ему неделимой доли в помещениях полуподвального этажа, предназначенных для гаража/кладовой, для создания трех независимых зарегистрированных объектов недвижимости, то есть двух парковочных мест и кладовой, чтобы приступить к их продаже конечным покупателям.

Регистратор отказывает в регистрации, поскольку, принимая во внимание пункт устава горизонтального разделения, уполномочивающий застройщика проводить такие разделения, отмечается, что этот пункт устанавливает, что это право может быть использовано только "до начала продажи вышеупомянутых складских помещений". Регистратор считает, что, поскольку застройщик уже начал продавать другие складские помещения, этот пункт не может быть применен, поэтому необходимо согласие всех зарегистрированных владельцев оставшихся неразделенных долей, которые уже проданы.

ГД, соглашаясь с нотариусом, отменяет квалификационное примечание, считая, что в данном случае необходимо "логичное, целенаправленное и контекстуальное" толкование положения закона, т.е. допускающее такие изменения, даже если продажа других складских помещений уже началась, при условии, что эти последующие изменения затрагивают только неделимые доли, принадлежащие компании-застройщику.

Прилагается (ЗДЕСЬ)Информационный циркуляр 1/2024 Генерального совета нотариусов об иностранных инвестициях. В нем подробно описаны новые особенности, введенные приказом HFP/115/2023 от 9 февраля, который определяет страны и территории, а также вредные налоговые режимы, которые считаются не сотрудничающими юрисдикциями (ЗДЕСЬ), который вступил в силу 1 февраля 2024 года.

Данное постановление (которое вводит в действие Королевский указ 571/2023, упомянутый в предыдущем информационном бюллетене) устанавливает формы оформления и декларирования иностранных инвестиций в Испании и испанских инвестиций за рубежом. Напомним, что данное постановление устанавливает, в зависимости от случая, режим декларации или разрешения (в случае декларации ее отсутствие не влияет на действительность операции, а в случае разрешения ее отсутствие влияет на ее действительность). В прилагаемом циркуляре указаны конкретные случаи, в которых требуется декларация или разрешение.

Процедура, которая должна быть принята во внимание при совершении сделок, требующих предварительного декларирования:

1. Иностранный инвестор, который собирается оформить сделку у нотариуса, должен до подписания заполнить под свою ответственность соответствующую декларацию в AFORIX(прилагается ЗДЕСЬ руководство с кратким описанием процедуры, которую должен выполнить держатель-нерезидент).
2. Если праводатель заполнил соответствующую форму и предоставил нотариальной конторе соответствующие электронные файлы в момент подписания, нотариальная контора должна проверить, что основные данные в предоставленном электронном файле совпадают с данными в подписываемом акте или полисе (ЗДЕСЬ прилагается инструкция с описанием процедуры, которую необходимо выполнить в нотариальной конторе). После проверки формуляр необходимо распечатать и включить в акт, чтобы после подписания акта нотариус отправил предоставленную информацию через электронный офис нотариуса в Генеральный совет нотариусов, который, в свою очередь, направит ее в Инвестиционный регистр.
3. Если праводатель не передает досье в момент подписания, нотариус регистрирует это в акте с соответствующими предупреждениями. В соответствующих случаях, если досье предоставляется позже, нотариус фиксирует это в акте, выполняя те же формальности, что описаны выше.
4. Образцы оговорок о внешних инвестициях, которые должны быть включены в документы в зависимости от случая, также прилагаются (ЗДЕСЬ).

Процедура, которую необходимо учитывать при проведении операций, требующих специального разрешения:

В прилагаемом циркуляре подробно перечислены операции, на которые распространяется это прямое разрешение(например, инвестиции резидентов стран, не входящих в ЕС, предполагающие владение 10% или более акций испанской компании, если объектом инвестиций являются, в частности, критически важные объекты инфраструктуры, критические технологии, энергоснабжение, сектора с доступом к конфиденциальной информации или СМИ). В этом случае нотариус обязан проинформировать заявителей о необходимости получения этого прямого разрешения и отказать в заверении публичного документа до получения такого разрешения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция JUS/47/2024 Генерального директората по юридическим вопросам и медиации от 3 января (DOGC 19/01/2024), в которой Генеральный директор разрешает апелляцию, поданную на отказ регистратора зарегистрировать соглашение о наследовании, оформленное матерью (у которой четверо детей) и тремя ее детьми, в котором содержатся положения в пользу доверителей, а также в пользу третьего лица, не принимающего непосредственного участия в соглашении (четвертый ребенок).

ГД, присоединяясь к мнению апеллянта, отменяет квалификационное примечание, указывая, что в соответствии со вторым пунктом статьи 431-1 CCCat каталонские соглашения о наследовании допускают распоряжения между праводателями, а также в пользу третьих лиц, которые не участвуют непосредственно в их заключении.

Прилагается (ЗДЕСЬ), список организаций и учреждений, которые могут оказать помощь людям, нуждающимся в ней для реализации своей правоспособности в равных условиях (пожилые люди с когнитивными нарушениями, инвалиды и т.д.), предоставленный Генеральным управлением по вопросам личной автономии и инвалидности Женералитата Каталонии Нотариальной ассоциации Каталонии. Принять к сведению , если мы обслуживаем клиента, которому требуется или может понадобиться такая помощь в будущем.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Государственного секретаря по экономике от 27 декабря 2023 года, которое вносит изменения в Кодекс надлежащей банковской практики для должников, оказавшихся в затруднительном положении, расширяя спектр потенциальных бенефициаров этих мер в случае новации ипотеки. В частности, принципиально:

• Предельный доход семьи, имеющей право на получение Кодекса, увеличен до 4,5 годовых IPREM ( в отдельных случаях он может достигать 5,5).
• Можно подать заявку на продление срока до 7 лет и установить рассрочку на 12 месяцев, самостоятельно или совместно.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция JUS/4208/2023 Генерального директората по делам дрет, юридических и посреднических учреждений от 12 декабря (DOGC 20/12/2023), в которой ГД в доктринальных целях разрешает случай, когда лицо, состоящее в браке (с каталонским гражданским статусом), самостоятельно осуществляет классическую сделку CV + PH на недвижимость, которая будет использоваться в качестве "постоянного места жительства", оформляя эти два акта, т.е. без согласия другого супруга.

ГД, присоединяясь к мнению Регистратора, считает, что в Каталонии теория комплексного юридического бизнеса не применима на основании статей 569-31 и 231-9.2 CCCat, так что покупка семейного жилья и учреждение ипотеки на это жилье сразу после этого (для гарантии кредита, который делает возможным приобретение), являются двумя независимыми юридическими предприятиями, поэтому они должны отвечать соответствующим юридическим требованиям, то есть, в случае PH, согласие сожительствующего супруга залогодателя.

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационная заметка от Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой напоминаются ссылки, представляющие интерес для повседневной подготовки некоторых сделок с недвижимостью. А именно:

• Сертификаты энергоэффективности: поисковая система для поиска технической информации о различных сертификатах энергоэффективности зданий и домов, включенных в официальный реестр Женералитата Каталонии.
• V.P.O.: Консультация по максимальным ценам продажи и аренды социального жилья.
• Реестр городского планирования в Каталонии: инструмент для ознакомления с текущим городским планированием, соглашениями о городском планировании и консолидированными городскими участками.

Сайт Королевский декрет 8/2023 в качестве наиболее значимых нововведений в области защиты ипотечных должников приводит следующие:

• Комиссии за полное или частичное досрочное погашение ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой отменяются в 2024 году.
• Плата за изменение условий перехода с переменной на фиксированную ставку также отменяется. Эта плата также не взимается, если изменение условий заключается в переходе с переменной на смешанную ставку, при условии, что фиксированный период составляет не менее 3 лет.
• За переход с переменной на фиксированную ставку или на смешанную ставку при соблюдении вышеупомянутых требований плата не взимается.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 26 сентября 2023 г. (BOE от 1 ноября 2023 г.), в котором DG, солидаризируясь с Торговым регистратором, определяет, что при роспуске и ликвидации SL, даже если распределяемый уставный капитал равен 0, необходимо идентифицировать партнеров и их доли владения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 29 ноября 2023 года (BOE от 28 декабря 2023 года), в котором DG разрешает дело об акте модификации горизонтальной недвижимости, с новой конфигурацией независимых элементов (частью которой являлись несколько заложенных объектов недвижимости). Регистратор отказал в регистрации в связи с отсутствием согласия залогодержателя.

В данном случае ГД в интересном Постановлении делает весьма дидактическое резюме о регистрации действий, которые могут изменить объективный элемент ипотечной гарантии и в каких случаях вмешательство залогодержателя является или не является необходимым.

Наконец, в конкретном случае он определяет, что такое согласие не требуется, поскольку существует соответствие между первоначальными объектами недвижимости и объектами, возникающими в результате реорганизации горизонтальной недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция DGT о формальностях, которые должны быть выполнены в случае смерти владельца транспортного средства. В частности, в ней говорится, что наследники в течение максимум 90 дней могут выбрать один из двух вариантов:

• Или назначьте временного хранителя, который будет владеть автомобилем и отвечать за все вопросы, связанные с ним. В течение 90 дней после смерти необходимо провести специальную процедуру, чтобы сообщить об этом опекуну. Опекунство является временным, и автомобиль не может быть продан. Он может быть передан только самому опекуну или его наследнику.
• Или оформить окончательную передачу одному из наследников, для чего после вручения автомобиля одному из наследников у него будет 90 дней, чтобы оформить окончательную передачу на свое имя. Этот владелец становится собственником со всеми правами и обязанностями.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 29 ноября 2023 года (BOE от 28 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай декларирования "старой" новостройки, когда предоставляется кадастровая справка, подтверждающая, что работы были выполнены в 2015 году (таким образом, не истекли 10 лет, требуемые региональными правилами, чтобы иметь возможность воспользоваться этим маршрутом), вместе с документом, выданным мэрией населенного пункта, где находится объект недвижимости, о том, что условия, установленные в лицензии, выполнены и что нет никаких возражений против выдачи лицензии на первое заселение.

ГД, солидаризируясь с Регистратором, определяет, что если человек намерен зарегистрировать декларацию о новом строительстве, он должен выбрать либо"обычный" путь декларирования завершенного нового строительства (более требовательный с точки зрения документации, поскольку потребуется муниципальная лицензия, страховка, описательная сертификация компетентным техником и т.д.), либо "старый" путь, так что если он выберет последний, он должен доказать, что время, требуемое законом для этого, истекло, независимо от времени, требуемого законом.) или маршрут декларирования нового строительства "по стажу", так что в случае выбора последнего необходимо доказать, что время, требуемое законом для этого, истекло, независимо от того, будет ли предоставлен документ, соответствующий случаю выбора декларирования нового строительства по "обычному маршруту".

Краткий обзор Закона 28/2022 о развитии экосистемы стартапов (см.ЗДЕСЬ), который способствует созданию стартапов в Испании путем установления налоговых льгот и упрощения процедур их создания:

• Предусмотрено снижение ставки налога на прибыль корпораций до 15%.
• Для привлечения иностранных инвестиций иностранный инвестор должен иметь только испанский NIF, но не NIE.
• Срок регистрации устава составляет 5 рабочих дней, а при использовании стандартных уставов - 6 часов.
• Нотариальные сборы в случае регистрации через CIRCE, со стандартным уставом и капиталом менее 3 100 евро, составляют 60 евро.
• Понятие стартап-компании изложено в статьях 3 и 4 вышеупомянутого закона.