Практические юридические заметки - апрель 2025 года

1.- Компания с аннулированным идентификационным номером налогоплательщика может оформить акт, если это предписано ей судебным органом.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) Налоговая консультация, выпущенная Главным налоговым управлением по запросу нотариуса Кастро Урдиалес г-на Хосе Хавьера Корраля Мартинеса (о чем он сообщил в своем более чем интересном профиле на LinkedIn) в отношении компании, чей NIF был аннулирован Казначейством в течение многих лет, которая в ходе судебного разбирательства была приговорена в окончательном решении оформить продажу парковочного места в пользу истца.

Решение суда (обязательство продать) в принципе противоречит DA 6 LGT и ст. 23 Закона о нотариате, которая запрещает нотариусу заверять сделки, праводатель которых имеет аннулированный идентификационный номер налогоплательщика (NIF).

Однако в данном случае, согласно решению DGT, продажа осуществляется на основании окончательного судебного решения, поэтому указанное в вышеупомянутых правилах воздержание не применяется, и сделка может быть исполнена.

2.- Вебиноты. Технологические вопросы, копии CSV и электронный протокол.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Ассоциацией нотариусов Каталонии и посвященный изучению и анализу прогресса цифрового нотариата в Испании. В частности, речь идет о реализации Закона 11/2023, развитии электронного протокола и растущем использовании электронных авторизованных копий с CSV.

Очень интересная сессия, посвященная новой модальности электронных авторизованных копий, процессу их создания и заверения третьими лицами, возможностям их использования на практике для юридических операторов и т.д.

3.- Будущее развитие событий в области преимущественного права и изъятия в городе Барселона

В пресс-релизе Городского совета Барселоны(ЗДЕСЬ) сообщается о первоначальном утверждении Городским советом Барселоны нового постановления о праве первого отказа (в ожидании окончательного утверждения на пленарном заседании). В нем разработаны технические критерии, на основании которых администрация будет принимать решение об использовании этого права, среди которых выделяются следующие:

• В соответствии с этим постановлением приоритет отдается покупке недвижимости, в которой проживает более десяти человек, пустующих квартир или зданий, в которых проживают уязвимые люди, инвалиды или районы, подверженные риску джентрификации.
• Муниципалитет может отказаться от права на покупку недвижимости и передать это право третьим лицам или государственным застройщикам, законным жильцам недвижимости или частным или некоммерческим застройщикам, целью которых является предоставление субсидированного жилья (что на практике означает, что количество случаев использования этого права первого отказа может значительно увеличиться).
• Постановление также предусматривает открытие веб-сайта, на котором бенефициары смогут ознакомиться с объектами недвижимости, в отношении которых муниципалитет не имеет права первоочередного выкупа.
• Что касается права на выход, то срок для согласия на осуществление права на выход был продлен до трех месяцев.
• Постановление предусматривает, что при уведомлении администрации о сделке необходимо будет предоставлять больше информации, чем раньше. В частности, необходимо будет сообщить, планируется ли продажа в рамках одной совместной сделки или нескольких сделок в пользу разных покупателей, а также указать потенциального покупателя (покупателей).

После окончательного утверждения этого правила следует заняться этим вопросом, что придаст большую правовую определенность и предсказуемость лицам, которые, в соответствующих случаях, участвуют в операциях, где применяется это право администрации.

4.- Цифровое DNI и нотариусы. Вскоре можно будет подписать договор с помощью цифрового удостоверения личности.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) статья, опубликованная в блоге нотариальной конторы, о новых возможностях цифровой ID-карты и ее практическом применении в повседневной работе нотариальной конторы.

Как указано в этой статье, с нескольких недель назад стало возможным получить цифровую версию DNI через приложение на мобильном телефоне, которая полностью действительна и эффективна, как если бы это была традиционная физическая DNI, которую имеют все испанские граждане.

Однако для его использования в нотариальной конторе при подписании публичного документа придется подождать несколько месяцев, поскольку, как следует из самого постановления и как отражено в Сообщении 1/2025 (с которым можно ознакомитьсяЗДЕСЬ ), установлен адаптационный период в 12 месяцев, чтобы Технологический центр нотариальной конторы мог осуществить необходимые технологические инновации для надлежащего функционирования этого нового цифрового ресурса.

5.- Новые тенденции в налогообложении нотариальных документов с электронной печатью

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) Приказ ВАС/305/2025 от 27 марта об утверждении электронных гербовых нотариальных документов, в соответствии с которым вводятся соответствующие нововведения в области налогообложения электронных нотариальных документов.

Таким образом, согласно постановлению, новые электронные нотариальные акты (в частности, "электронный матричный лист" и "электронный лист авторизованной копии для третьих лиц"), в соответствии с Законом об ITP, облагаются гербовым сбором (Actos Jurídicos Documentados), налогом на нотариальные акты и, следовательно, так называемой единой ставкой для этого вида налогообложения.

Исходя из этого, Приказ определяет Генеральный совет нотариусов в качестве нового обязанного субъекта, поскольку это учреждение берет на себя функцию централизации информации и обеспечения правильного распределения налога между соответствующими государственными органами под контролем Комиссии по табачному рынку.

Процедура сбора и расчетов аналогична той, что уже действует в отношении физических документов с печатью, поэтому каждый месяц Генеральный совет нотариусов должен направлять в Комиссию по табачному рынку подробный отчет о полученных доходах и количестве использованных электронных документов в разбивке по автономным сообществам. После этого уполномоченный проверит информацию и передаст ее в Главное управление казначейства и AEAT, которые будут управлять уплатой налога в государственное казначейство. Автономные сообщества получат соответствующие сборы в соответствии с назначением налога на их территории.

Ожидается формализация его разработки и технической реализации для его полного внедрения, что может повлечь за собой значительное увеличение расходов на публичные документы, подлежащие авторизации.

Кроме того, в приложении к приказу HAC/305/2025 указаны технические характеристики этих документов, которые должны соответствовать стандарту ISO 19005. Таким образом, каждый проштампованный фолиант будет содержать такую информацию о безопасности, как:

• Уникальный идентификатор в буквенно-цифровом формате.
• 2D-код с уникальным идентификатором.
• Изображение национального герба Испании в определенном цвете.
• Номер печати, закодированный с идентификатором соответствующей нотариальной ассоциации.

6.- Купля-продажа недвижимости, реализация разрешительного условия и перерегистрация недвижимости в пользу продавца. Требования для этого

Прилагается(ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 27 февраля 2025 года (BOE от 22 марта 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом одностороннего расторжения договора в связи с нарушением условий договора, на основании которого компания, продающая недвижимость, заявляет об одностороннем расторжении договора купли-продажи в связи с неуплатой покупателем, требуя перерегистрации недвижимости на имя указанной компании-продавца.

В этом интересном и объемном решении очень хорошо изложены условия и требования, которые должны быть соблюдены, чтобы иметь возможность перерегистрировать недвижимость в пользу продавца в случае применения разрешительного условия, то есть условия и требования, которые должны быть соблюдены, чтобы иметь возможность перерегистрировать недвижимость в пользу продавца в случае применения разрешительного условия:

• Покупатель просрочил один из взносов.
• Со стороны покупателя должна быть готовность к невыполнению обязательств.
• Продавец должен выполнить все свои обязательства.
• Для того чтобы сделка была завершена, продавец должен потребовать от покупателя оплаты в суде или через нотариуса.
• Перерегистрация в пользу продавца путем вызова покупателя в суд согласно статье 59 RH непростительно требует консигнации сумм, которые покупатель поставил в качестве части цены, и это даже в том случае, если нет держателей последующих платежей, которые должны быть аннулированы.

7.- При изменении корпоративной цели необходимо указать CNAE основного вида деятельности.

Прилагается(ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 25 февраля 2025 года (BOE от 26 марта 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об изменении корпоративной цели SL, когда компания исключает из своей корпоративной цели один из видов деятельности, которые до сих пор составляли ее, без прямого указания на CNAE, которую SL должна поддерживать или представлять с этого момента.

Этот критерий подтверждает и ГД в рассматриваемой жалобе, буквально заявляя, что "как регистрация регистрации компании, так и регистрация изменения корпоративной цели компании должны обязательно содержать код деятельности, соответствующий основному виду деятельности, осуществляемому компанией, причем этот код должен быть тем, который лучше всего его описывает и с достаточной разбивкой".

8.- Запрет на отчуждение и истечение его срока. Для оформления передачи не требуется срочная отмена.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 4 марта 2025 года (BOE от 5 апреля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, оформленным в сентябре 2024 года.

Регистратор отказывает в регистрации, ссылаясь на отсутствие записи о предварительной отмене запрета на отчуждение, обременяющего имущество, срок действия которого составлял 3 года, считая с 20 апреля 2016 года.

Не согласившись с этой квалификацией, уполномоченный нотариус подал апелляцию в ГД, которая отменила квалификационную ноту, мотивируя это тем, что запрет на распоряжение имуществом был установлен на три года с момента заключения договора купли-продажи покупателями (20 апреля 2016 года), поэтому очевидно, что на момент передачи, о которой идет речь в апелляции (6 сентября 2024 года), установленный трехлетний срок уже истек. Таким образом, хотя наше законодательство основано на принципе ротации, как и в случае с просьбой об отмене разрешительного условия, в данном случае, когда речь идет о купчей, регистрация которой испрашивается, просьба об отмене запрета на распоряжение должна пониматься как подразумеваемая.

9.- Резервирование имени в новой компании. Оно не может быть сделано администратором, если он не является партнером.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 11 марта 2025 года (BOE от 4 апреля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с учредительным документом компании, когда резервирование названия компании осуществляется физическим лицом, которое в том же документе назначается единственным администратором новой компании, не являясь при этом ее учредителем.

Торговый регистратор отказал в регистрации на основании ст. 413-2 RRM, в соответствии с которой резервирование названия компании должно осуществляться одним из учредителей, и этот критерий был подтвержден Генеральным директоратом в рассматриваемой апелляции. Это напоминание для всех предпринимателей, желающих создать новую компанию.

10.- Допускается покупка и продажа по цене, которая будет определена в будущем.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 12 марта 2025 г. (BOE от 4 апреля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, где стороны договорились, что часть цены продажи будет определена в будущем (на основе системы, привязанной к цене будущей продажи, за вычетом расходов на операцию, обновленной на основе ИПЦ).

Земельный регистратор отказывает в регистрации на том основании, что, по сути, часть цены, относящаяся к текущей продаже, не была определена и не может быть определена.

После обжалования ГД отменила квалификационную ноту, применив действующую судебную практику и доктрину, согласно которой "не должно быть возражений, когда стороны установили объективные процедуры по установлению цены", как в данном случае, когда параметры, подлежащие применению (цена будущей продажи минус расходы, скорректированные на ИПЦ) для определения этой части неоплаченной цены, являются объективно проверяемыми.

11.- Налоговая вспышка. Переоформление налогооблагаемого лица

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на публикацию Tax Flash Налоговой комиссии Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой рассматривается интересный налоговый случай инверсии налогоплательщика НДС в сделке по передаче недвижимости по договору опциона на покупку между коммерческой организацией и кооперативом.

С этой целью анализируются консультации DGT 197 и 198 от 2025 года, в которых DGT принимает ограничительный критерий, в соответствии с которым существенным элементом считается совпадение исполнения гарантии, так что если удержание части цены передачи используется покупателем для отмены ипотечных платежей, сценарий обратного начисления не будет применим.