Покупка и продажа недвижимости : Нотариус Хесус Бенавидес

Что такое кадастр недвижимости?

Кадастр недвижимости - это административный реестр, находящийся в ведении Министерства финансов, в котором описывается как сельская, так и городская недвижимость в соответствии с условиями, установленными Королевским законодательным декретом 1/2004 от 5 марта, который утверждает пересмотренный текст Закона о кадастре недвижимости. Таким образом, передаваемая недвижимость, помимо регистрации в Земельной книге, регистрируется в Кадастре недвижимости, для чего каждому объекту присваивается так называемый кадастровый номер, т.е. официальный и обязательный идентификатор недвижимости, состоящий из буквенно-цифрового кода (из цифр и букв), состоящего из двадцати знаков, и позволяющий однозначно определить его географическое местоположение на кадастровой картографии.

Какая информация зарегистрирована в кадастре в отношении объекта недвижимости?

В кадастре, как указано выше, помимо присвоения каждому объекту недвижимости кадастрового номера (для его правильной идентификации), регистрируется вся информация об объекте недвижимости, которая в данном случае называется кадастровым описанием и включает его физические, экономические и юридические характеристики, среди которых местоположение и кадастровый номер, площадь, использование или назначение, качество строительства, графическое изображение, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, а также кадастровый правообладатель.

Как кадастровая информация вносится в акт?

Кадастровая информация вносится самим нотариусом, который с помощью телематических средств получает описательный и графический кадастровый сертификат, содержащий всю информацию об объекте недвижимости в сроки, указанные в предыдущем вопросе.

Каковы взаимоотношения между Кадастром недвижимости и Земельным кадастром?

Традиционно оба государственных реестра действовали независимо и раздельно, каждый со своими собственными процедурами и необменной информацией, что, несомненно, породило нежелательную ситуацию отсутствия координации и несоответствия информации, содержащейся в каждом из них.

Таким образом, традиционно в Земельном кадастре объекты недвижимости описывались литературным способом, т.е. путем словесного описания их местоположения, размера и границ, но без использования планов или картографии.
Напротив, в Кадастре недвижимости объекты недвижимости описываются с помощью картографии, то есть путем определения их местоположения и размера на карте.

Для разрешения этой ситуации действующее законодательство уже несколько лет устанавливает процедуру координации между Кадастром недвижимости и Земельным кадастром с целью включения в последний графического изображения зарегистрированных объектов недвижимости с привязкой к местности, что обеспечивает большую юридическую безопасность данных о местоположении, разграничении и площади зарегистрированных объектов недвижимости. Это означает, что в земельном кадастре регистрируется кадастровый номер объекта недвижимости, а также возможность идентификации объекта на карте, предоставляя более подробную информацию о его местоположении, форме и площади. Следовательно, если недвижимость, которую необходимо приобрести, еще не согласована, эта процедура может быть осуществлена благодаря купле-продаже, обеспечивая большую юридическую определенность прав сторон.

Что произойдет, если возникнут расхождения между кадастром недвижимости и земельным кадастром?

Если существуют различия в размерах объекта недвижимости между тем, что записано в Земельном реестре или в Кадастре недвижимости, стороны должны выяснить, при необходимости с помощью уполномоченных технических специалистов, какой из них является правильным, а затем приступить к попытке исправить расхождение в соответствующем Реестре. Однако чаще всего ошибки обнаруживаются в кадастре недвижимости, и в этом случае необходимо прибегнуть к процедуре исправления несоответствий, предусмотренной статьей 18 Закона о кадастре недвижимости, чтобы добиться соответствующего исправления.

Что будет включено в лизинг?

В этом разделе документа будет подробно описано, свободна ли недвижимость от жильцов или арендаторов (что является нормой) или, если это применимо, сдана ли недвижимость в аренду третьему лицу.

Что произойдет, если продаваемая недвижимость сдается в аренду?

Если недвижимость сдается в аренду, необходимо учитывать, что Закон признает право преимущественного отказа за арендодателем недвижимости, то есть преимущественное право приобретения перед арендатором, заключившим договор аренды, таким образом, если последний соответствует лучшему предложению, полученному продавцом, он будет иметь право окончательно приобрести недвижимость, а не потенциальный покупатель, сделавший лучшее предложение. Таким образом, если кто-то хочет продать арендованную недвижимость, необходимо достоверно уведомить арендатора (например, с помощью burofax) о наличии наилучшего предложения, после чего у арендатора будет период в 30 календарных дней, чтобы воспользоваться своим правом первого отказа, т.е. соответствовать наивысшему предложению.

Если арендатор соответствует лучшему предложению, владелец недвижимости обязан продать недвижимость арендатору, имея в виду, что если он этого не сделает (т.е. не продаст недвижимость арендатору, не сообщит о продаже или продаст за меньшую цену, чем указано в запросе), арендатор имеет право на отказ, т.е. юридическую возможность признать продажу недействительной и получить право собственности на недвижимость на тех же условиях, на которых была заключена недействительная сделка.
С другой стороны, если арендатор не выражает намерения воспользоваться правом преимущественной покупки в течение 30 дней, арендодатель может продать недвижимость тому, кто предложит наибольшую цену, без дальнейших препятствий.

Какая информация должна быть включена в этот раздел, касающийся ассоциации домовладельцев?

В случае, если на недвижимость распространяется режим горизонтальной собственности (например, квартира в многоквартирном доме), существует сообщество собственников, отвечающее за управление и обеспечение содержания всех общих элементов (лестница, лифт, сады, бассейн и т.д.). Логично, что управление и обслуживание всех этих общих элементов сообщества порождает обычные расходы, которые должны оплачиваться всеми собственниками пропорционально их доле участия (обычно называемой ежемесячной платой сообщества). Таким образом, закон устанавливает, что данная недвижимость в случае передачи несет ответственность за долги, которые продавец имеет перед сообществом собственников за текущий год и за три предыдущих календарных года, так что если предыдущий владелец не платил ежемесячные коммунальные платежи, а затем продал недвижимость, то новый владелец окажется неприятно удивлен тем, что ему придется взять на себя ответственность за указанные неплатежи. Во избежание такой ситуации, в данном разделе акта будет упомянуто о состоянии платежей по общим эксплуатационным расходам сообщества (т.е., являются ли они своевременными по платежам или, наоборот, есть какая-то неуплата), на основании того, что было указано продавцом, и, прежде всего, на основании того, что указано в справке о задолженности перед сообществом.

Что такое справка о задолженности перед товариществом собственников жилья?

Справка о долгах сообщества состоит из документа, выдаваемого секретарем сообщества собственников с одобрения его президента, удостоверяющего, что данное имущество своевременно оплачивает общие расходы сообщества собственников. С помощью этого документа, который должен быть передан продавцом покупателю, мы убедимся, что у нынешнего владельца нет долгов перед общиной, потому что если они есть, новый покупатель будет нести за них ответственность. Также, если это возможно, рекомендуется потребовать, чтобы в этом сертификате было указано, что нет никаких чрезвычайных сборов или расходов, которые должны быть выплачены недвижимостью сообществу собственников.

Где я могу найти больше информации об этом?

В следующей ссылке (ЗДЕСЬ) вы найдете статью, написанную нотариусом, который пишет эти строки, в которой подробно описана эта процедура.

Что такое налог на недвижимость (Impuesto de Bienes Inmuebles)?

Impuesto de Bienes Inmuebles (известный как IBI) - это прямой муниципальный налог, который взимается с кадастровой стоимости недвижимости, так что владельцы недвижимости должны ежегодно платить этот налог в соответствующую мэрию. В отношении этого налога необходимо учитывать, что IBI, согласно его правилам, подлежит уплате 1 января каждого года, так что владелец недвижимости на начало года (т.е. продавец) обязан уплатить этот налог.

Каковы последствия для купли-продажи недвижимости?

Следует иметь в виду, что также, в соответствии с положениями об этом налоге, данная недвижимость несет ответственность за любые налоговые долги, которые могут существовать по этому налогу, так что, если продавец не платит налог, местное налоговое управление может наложить арест на данную недвижимость (путем наложения ареста) с целью взыскания налогового долга. Таким образом, во избежание неприятных сюрпризов, нотариусы с помощью телематической системы могут получить доступ к базе данных местных советов, чтобы подтвердить, является ли собственность актуальной в отношении уплаты IBI, и в этом случае они получат соответствующий сертификат и включат его в акт.

Если по данному сертификату не возникает задолженности, то в этом отношении нет никаких проблем.
С другой стороны, если будет установлено наличие задолженности, покупатель может решить потребовать от продавца погасить задолженность до продажи или, в соответствующих случаях, договориться с продавцом об удержании соответствующей части цены для целей погашения налоговой задолженности.

Однако иногда такая телематическая связь недоступна по причинам, относящимся к соответствующему мэрии, и в этом случае покупатель обычно просит продавца предоставить доказательства уплаты IBI за год, в котором осуществляется операция, чтобы убедиться, что налог уплачен, поскольку если это не так, то придется договариваться о том, как с ним поступить.

Кроме того, для большей безопасности и предусмотрительности покупателя, желательно запросить отрицательную справку о задолженности по IBI, выданную местной мэрией, или, в противном случае, подтверждение оплаты IBI за несколько предыдущих лет (не менее 4), чтобы убедиться в отсутствии предыдущих налоговых задолженностей.

В таких случаях, т.е. когда IBI за текущий год не уплачен или уплачен частично, в случае, если должник уплатил налог в рассрочку и некоторые из платежей еще не уплачены, чаще всего либо продавец обращается в свою мэрию для уплаты IBI, либо покупатель удерживает часть продажной цены в соответствующем размере для уплаты указанного налога. Наконец, в этих случаях следует иметь в виду, что соглашения, заключенные между сторонами, не будут иметь исковой силы против налоговых органов, так что в любом случае стороной, обязанной платить, будет владелец имущества на 1 января соответствующего года.

Что такое сертификат пригодности жилья для проживания?

Это административный документ, удостоверяющий, что жилье соответствует минимальным условиям пригодности для проживания, установленным в жилищных правилах, так что в нем можно жить в безопасных и здоровых условиях.

Какие жилые помещения должны иметь сертификат пригодности для проживания?

В соответствии с действующими правилами, все жилые помещения должны иметь сертификат о заселении. Однако в зависимости от того, когда было построено жилье, правила устанавливают различные минимальные стандарты. Таким образом, для нового жилья, по логике вещей, минимально необходимые стандарты будут самыми высокими, кроме того, правила устанавливают более низкие стандарты для жилья, построенного до 11 августа 1984 года, а также промежуточный режим для жилья, построенного после 11 августа 1984 года и до вступления в силу вышеупомянутого Указа.

На какой срок действительна cédula de habitabilidad?

Как указано выше, cédula de habitabilidad является обязательным документом для всех жилых помещений, который, однако, действителен не неограниченный период времени, а ограничен во времени, что означает, что по истечении срока, установленного регламентом, он должен быть продлен. Таким образом, в соответствии с положениями проанализированного Декрета 141/2012, сертификат пригодности для проживания будет действителен в течение 25 лет для вновь построенного жилья, а для сертификатов второго заселения и первого заселения при реконструкции срок его действия сокращается до 15 лет.

Как продавец может получить сертификат на право владения недвижимостью?

В принципе, это документ, который продавец недвижимости должен иметь в своем распоряжении. Однако, если владелец не может найти cédula de habitabilidad, он/она может запросить дубликат в соответствующей автономной администрации (в случае Каталонии - Agencia de l'Habitatge).

Можно ли продать недвижимость, не передавая сертификат о заселении?

Каталонские правила, требующие предоставления сертификата пригодности для проживания в акте купли-продажи, предусматривают 3 возможных исключения, которые подробно описаны ниже, при которых возможно осуществить продажу, если покупатель прямо освобождает продавца от обязанности предоставить сертификат пригодности для проживания. Таким образом:

В случае, если недвижимость подлежит реконструкции или сносу. В случае реконструкции необходимо будет представить заключение компетентного технического специалиста о том, что после завершения запланированных работ жилье сможет получить сертификат пригодности для проживания.
Если передаваемое имущество не предназначено для использования в качестве жилья, при условии, что обе стороны прямо признают это.
Когда по исключительным и должным образом мотивированным причинам покупатель и продавец договариваются перед нотариусом о передаче сертификата в более позднее время, чем акт купли-продажи. В этом случае необходимо будет представить заявление о выдаче сертификата пригодности для проживания в компетентную администрацию вместе с сертификатом пригодности для проживания, выданным компетентным техническим лицом.

Где я могу найти больше информации об этом?

В следующей ссылке (ЗДЕСЬ) вы найдете статью, написанную нотариусом, который пишет эти строки, в которой подробно рассказывается об этом документе.

Что такое энергоэффективность?

В соответствии с нормативными актами, регулирующими этот вопрос, под энергоэффективностью жилища можно понимать расчетное или среднее потребление энергии, необходимое для удовлетворения его энергетического спроса при нормальных условиях эксплуатации и проживания, включая такие потребности, как отопление, охлаждение, вентиляция, производство бытовой горячей воды, а также освещение. Его польза заключается в том, что, зная энергоэффективность недвижимости, потенциальные покупатели смогут узнать до покупки, будет ли энергопотребление недвижимости очень высоким или нет, информация, которая, безусловно, важна при принятии решения о покупке недвижимости.

Как оценивается энергоэффективность здания?

Оценка энергоэффективности жилища осуществляется посредством так называемого рейтинга энергоэффективности, который включает результат расчета потребления энергии, необходимого для покрытия потребности здания в энергии при нормальных условиях эксплуатации и проживания. После расчета энергопотребления здания оно сравнивается с энергопотреблением и выбросами CO2 эталонных зданий с аналогичными характеристиками и местоположением, и в результате этого сравнения дому присваивается определенная классификация. Классификация основана на шкале из семи оценок, начиная от букв "A" до "G", при этом "A" присваивается наиболее эффективным зданиям, а "G" - наименее эффективным.

Что такое сертификат энергоэффективности?

Это официальный документ, составленный и подписанный техническим специалистом (обычно инженером), в котором подробно описаны энергетические характеристики здания с точки зрения энергии, необходимой для его нормального использования.

Для чего нужен сертификат энергоэффективности?

В этом документе будет представлена информация о том, имеет ли данное жилище высокое потребление энергии для нормального проживания (например, для отопления зимой и т.д.).

Можно ли продать недвижимость без предоставления сертификата энергетической эффективности?

Действительно, если покупатель прямо освобождает продавца от передачи сертификата энергетической эффективности в договоре, то правила, регулирующие этот вопрос, также позволяют осуществить куплю-продажу без передачи этого документа или, в случае необходимости, в более позднее время.

Где я могу найти больше информации об этом?

В следующей ссылке (ЗДЕСЬ) вы найдете статью, написанную нотариусом, который пишет эти строки, в которой подробно рассказывается об этом документе.

Что такое техническое обследование жилых зданий?

Технический осмотр жилых зданий (известный под аббревиатурой ITE на каталонском языке) - это осмотр здания или жилища компетентным профессиональным техником с целью оценки его сохранности, все от имени владельца недвижимости. Таким образом, целью технического осмотра здания является определение состояния здания на момент его проведения, а также ориентирование его владельцев на действия, которые необходимо предпринять для выполнения их обязанности по сохранению, содержанию и восстановлению, при этом ни в коем случае его целью не является обнаружение скрытых дефектов в конструкции.

Что такое сертификат пригодности здания и когда он является обязательным?

В случае, если возраст недвижимости составляет 45 лет и более, продавец должен предоставить сертификат пригодности здания, т.е. официальный документ, выданный квалифицированным специалистом (обычно архитектором), удостоверяющий, что недвижимость прошла соответствующий технический осмотр зданий с положительным результатом, так что состояние сохранности здания пригодно для использования в качестве жилья.

Где я могу найти больше информации об этом?

В следующей ссылке (ЗДЕСЬ) вы найдете статью, написанную нотариусом, который пишет эти строки, в которой подробно рассказывается об этом документе.

Что такое строительная книга?

Строительная книга - это инструмент информации о сроке службы здания, который соответствует вновь построенным жилым помещениям, жилым помещениям, полученным в результате капитального ремонта или в случае уже существующих жилых зданий. В книгу, помимо основной документации, идентифицирующей здание и его правовой режим, должна быть включена документация о выполненных работах, документация, касающаяся его сохранения, использования и обслуживания, а также идентификация агентов или специалистов, участвующих в процессе строительства. Аналогичным образом, в книгу должна быть внесена документация о возможных изменениях или реформах, которым может подвергнуться здание.

Какую роль играет строительная книга при продаже и покупке недвижимости?

В случае, если недвижимость должна иметь соответствующую строительную книгу, правила требуют, чтобы продавец предоставил покупателю возможность доступа к этой книге. Конечно, если покупатель заинтересован в этом, он/она может договориться с продавцом о доступе к этой книге (обычно она хранится в управляющих компаниях, которые управляют ассоциацией владельцев), хотя обычно продавец просто предоставляет эту возможность покупателю, который отказывается от нее, если здание находится в адекватном состоянии сохранности.

Что будет включено в условие относительно цены и способа оплаты?

Как следует из названия, в этом разделе документа указывается цена, согласованная между сторонами, т.е. сумма денег, которую покупатель передает продавцу в обмен на передачу права собственности на недвижимость, а также детали того, каким образом эта сумма денег будет выплачена, т.е. будет ли она выплачена наличными, банковским чеком или переводом.

Как будет производиться оплата оговоренной цены?

Оплата оговоренной цены может быть произведена любым разрешенным законом средством платежа. Однако обычным и наиболее разумным способом оплаты является либо:

С помощью банковского чека: Чек, выписанный покупателем недвижимости в пользу продавца, но с той особенностью, что он имеет прямую гарантию его финансового учреждения, так что последнее, когда оно его генерирует, напрямую списывает деньги со счета покупателя, при этом продавец уверен, что когда он положит чек в свой банк, сумма будет обналичена без каких-либо проблем.
Путем немедленного банковского перевода / через Банк Испании (OMF): Данный способ перевода осуществляется немедленно, так что переведенная сумма зачисляется непосредственно на счет продавца, без возможности отзыва отправителем.

В обоих случаях используемое платежное средство должно быть зарегистрировано, либо посредством доказательства осуществленного перевода, либо, при необходимости, посредством фотокопии выданного банковского чека.

Возможна ли оплата наличными?

Также при необходимости можно оплатить часть или всю цену наличными (т.е. наличными). В этом случае поставка будет осуществляться между сторонами, и они должны совместно заявить, что это так, и что продавец подтверждает получение этой суммы. В любом случае, следует иметь в виду, что:

Оплата наличными не очень удобна, так как происхождение используемых средств неизвестно.
Также потому, что всегда существуют риски безопасности (возможная кража после мероприятия, фальсификация части переданных денег и т.д.).
В любом случае, правила предотвращения налогового мошенничества и отмывания денег накладывают ограничения на выплаты наличными (в частности, 2500 евро в качестве общего правила), если одна из сторон сделки является профессионалом.

Кроме того, если сумма, уплаченная наличными, превышает 100 000 евро и, следовательно, предполагает перемещение этих средств по территории страны, необходимо предоставить Декларацию о средствах платежа (или форму S-1).

Что происходит, если депозит был подписан ранее?

На самом деле, очень часто после того, как продавец и покупатель достигают договоренности о продаже недвижимости, обе стороны подписывают задаток, т.е. обязательство оформить будущую сделку купли-продажи, чтобы продавец зарезервировал недвижимость для будущего покупателя в обмен на досрочную передачу части цены (обычно задаток составляет от 5 до 10% от согласованной цены продажи). Если это произойдет, то при оформлении публичного акта купли-продажи документ о задатке будет приложен в качестве приложения, и продавец объявит о получении суммы цены, соответствующей указанному задатку, с целью обоснования получения и уплаты всей согласованной цены продажи.

Какие расходы повлечет за собой акт купли-продажи?

В широком смысле, оформление купчей влечет за собой расходы на оплату услуг нотариуса, которые называются тарифами. Кроме того, если вы захотите зарегистрировать документ в Земельном кадастре (что настоятельно рекомендуется), это также потребует расходов в виде пошлины, выплачиваемой регистратору, регистрирующему сделку. Сделка также повлечет за собой налоговые издержки, как для покупателя, так и для продавца, которые будут рассмотрены в последующих разделах. Наконец, если в сделке участвовали другие специалисты, нанятые покупателем, такие как агентство, которое управляет всем процессом оформления сделки (например, расчет налогов и ее регистрация) или посредник по недвижимости, покупатель должен будет выплатить им оговоренные гонорары.

Сколько нотариус возьмет с меня за процедуру?

Нотариальные тарифы, которые называются тарифами, регулируются и устанавливаются государственным нормативным актом, поэтому нотариус не может брать с нас за свои услуги все, что захочет, а только тот тариф, который установлен данным нормативным актом для конкретной операции, с учетом ее специфических особенностей. В любом случае, если вы хотите узнать точную стоимость вашей сделки, вы можете запросить цену в выбранной вами нотариальной конторе или, в случае необходимости, воспользоваться калькулятором, который предоставляет вам нотариальная контора Jesús Benavides, чтобы узнать конкретную стоимость, которую вам придется взять на себя.

Кто платит нотариусу, оформляющему продажу недвижимости?

Если обратиться к правилам, изложенным в Гражданском кодексе (в частности, в статье 1455 вышеупомянутого свода законов), то стоимость акта купли-продажи недвижимости должна быть оплачена продающей стороной. Однако рассматриваемая норма оставляет возможность соглашения между сторонами, так что, если соглашение между ними достигнуто, расходы распределяются в согласованном порядке или, например, принимаются исключительно покупателем. Следует также иметь в виду, что в некоторых автономных сообществах их форальные гражданско-правовые нормы устанавливают, что расходы по составлению акта купли-продажи должен взять на себя покупатель, как это имеет место, например, в Каталонии (ст. 531.6 книги V Гражданского кодекса Каталонии). В любом случае, следует отметить, что на практике в подавляющем большинстве случаев расходы по оформлению публичного акта несет покупатель.

Какие налоги должен будет платить продавец недвижимости?

В целом, продавец недвижимости должен помнить, что ему придется заплатить два вида налога, а именно так называемый "plusvalía municipal" (в строгом смысле, налог на увеличение стоимости городской земли), а также, в декларации о подоходном налоге с физических лиц (IRPF), сумму, соответствующую полученному приросту капитала. Более подробная информация представлена ниже:

Налог на прирост стоимости городской земли: Учитывая его особенности, ему посвящен отдельный пункт, так что этот вопрос будет подробно рассмотрен позже.

Прирост капитала, полученный от продажи недвижимости, для налога на доходы физических лиц (IRPF): аналогичным образом, продавец недвижимости должен уплатить налог, если применимо, на прирост капитала, полученный в результате сделки, в налог на доходы физических лиц того финансового года, в котором произошла продажа. Этот прирост капитала будет определяться разницей между стоимостью приобретения (т.е. ценой покупки недвижимости, которая была уплачена в то время) и стоимостью передачи (т.е. ценой продажи по текущей сделке). Таким образом, если в результате этой операции получается положительный баланс, т.е. стоимость передачи (или продажи) выше стоимости приобретения (или покупки), то возникает прирост капитала, который будет облагаться налогом по ставке 19%. В любом случае, налогоплательщики должны знать, что в этом случае существуют определенные налоговые льготы, например, если прирост капитала используется для реинвестирования в основное место жительства налогоплательщика.

В любом случае, для получения более подробной информации налогоплательщикам еще раз рекомендуется обратиться к услугам специализированного налогового консультанта, чтобы обеспечить правовую определенность и избежать неприятных сюрпризов с налоговыми органами.

Какие налоги придется платить покупателю жилья?

Что касается покупателя, то, как правило, ему придется заплатить либо налог на добавленную стоимость (обычно известный как НДС), либо, если это применимо, налог на передачу прав собственности (известный как ITP). Далее мы постараемся подробно описать, какой налог подлежит уплате в зависимости от типа сделки:

Налог на добавленную стоимость: Налог на добавленную стоимость (НДС) уплачивается, если приобретаемая недвижимость является новостройкой, т.е. только что построенной недвижимостью, впервые передаваемой первому владельцу. В этих случаях, без ущерба для налоговых льгот в конкретных случаях, необходимо уплатить налог по ставке 10%.

Налог на передачу: С другой стороны, налог на передачу и гербовый сбор (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, в его модальности Transmisiones Patrimoniales Onerosas) будет уплачиваться, если приобретение недвижимости относится к уже используемой недвижимости. В отношении этого налога следует помнить, что он является государственным налогом, но передан автономным сообществам, поэтому необходимо проанализировать автономные правила, соответствующие месту расположения недвижимости, чтобы подробно узнать, какова применимая ставка налога и, следовательно, сумма, подлежащая уплате за данный налог.

Так, например, в случае автономного сообщества Каталония (где находится нотариальная контора Notaría Jesús Benavides Lima), применимая ставка налога составит 10% для домов стоимостью до 1 000 000 евро и 11% для суммы цены продажи, превышающей 1 000 000 евро.
В любом случае, существуют исключительные случаи, в которых ставка будет ниже, например:
~7% для социального жилья.
~5%, если, например, покупатель приобретает основное жилье, не достиг 32 лет и имеет годовой доход менее 30 000 евро.
~5% при покупке основного жилья многодетной семьей при условии соблюдения определенных требований к доходу (личный доход, облагаемый налогом, менее 30 000 евро в год, за вычетом соответствующих личных и семейных минимумов).
~5%, если основное жилье покупает человек с признанной инвалидностью (требования законов 21/2011 и 31/2002), а доход семьи не превышает 30 000 евро в год.

Следует также иметь в виду, что для уплаты налога, возникшего в результате сделки, предоставляется месячный срок с момента подписания акта купли-продажи, а для его уплаты необходимо подать соответствующую самостоятельную декларацию в соответствующие региональные налоговые органы.

Что такое управление делами?

Управление документом заключается в определении того, кто будет отвечать за управление выплатой налогов, полученных от купли-продажи, а также за регистрацию документа в Земельном кадастре. Эту задачу может взять на себя покупатель недвижимости или, при необходимости, поручить самой нотариальной конторе или агентству.

Целесообразно ли доверить оформление документа самой нотариальной конторе или агентству?

Действительно, покупка и продажа недвижимости влечет за собой ряд административных и налоговых формальностей, которые, как мы видели, могут быть довольно сложными. Регистрация документа в Земельном кадастре или уплата налогов, причитающихся за сделку, - вот некоторые примеры таких последующих действий, которые должны совершить все покупатели и/или продавцы. Поэтому, чтобы избежать ошибок в управлении этими процедурами, рекомендуется поручить выполнение всех этих задач профессионалу, так как это обеспечит успешность операции, правильную защиту прав сторон и правильное урегулирование всех налогов, что позволит избежать неприятных сюрпризов, которые могут привести к дополнительным расходам. Для этого большинство нотариальных контор предлагают услугу по ведению дела, так что если мы доверим ведение дела им, в обмен на оговоренную плату, мы обеспечим правильное выполнение всех этих процедур, а также сэкономим драгоценное время, которое должно быть потрачено на выполнение всех этих задач.

Что такое электронная подача акта?

После заключения договора купли-продажи нотариус, выдавший разрешение на продажу, немедленно отправит копию договора в Земельную книгу, где зарегистрировано имущество, с помощью телематических средств, чтобы создать соответствующую регистрационную запись. Это гарантирует, что никакая другая сделка, которая могла быть заключена впоследствии, не сможет повлиять на права нового владельца, поскольку Земельный кадастр работает по принципу prior in tempore, potior in iure, что означает, что если о нашей сделке купли-продажи будет сообщено первым, она будет зарегистрирована до любой другой последующей юридической сделки.

Что такое муниципальный прирост капитала?

Так называемый "муниципальный налог на прирост капитала" (так его называет большинство населения), который в действительности соответствует Налогу на прирост стоимости городской земли, является муниципальным налогом (т.е. взимается местными советами) и представляет собой прямой налог реального характера. Налогооблагаемым событием, с которого взимается налог, является увеличение стоимости городской земли, которое становится очевидным при переходе права собственности, например, при сделке купли-продажи.

Таким образом, размер налога будет зависеть от разницы между ценой, по которой земля была куплена, и ценой, по которой она была продана, так что если разница положительная (т.е. была получена прибыль), то налог подлежит уплате, в то время как если разница отрицательная (т.е. земля была куплена по более высокой цене, чем цена продажи), то налог не подлежит уплате, согласно текущему толкованию судов.

Что касается налогоплательщика, т.е. лица, которое должно платить налог, то в соответствии с нормативными положениями им должен быть передатчик земли, т.е. продавец недвижимости.

Что касается срока оплаты, то продавец должен учитывать, что он не очень большой, так как есть только 30 рабочих дней с момента перевода для оплаты, в противном случае будут начислены штрафы.

Наконец, с практической точки зрения, следует отметить, что в Интернете, выполнив простой поиск по запросу "калькулятор прироста капитала", можно найти множество сайтов, предлагающих инструменты для определения приблизительной суммы налога. Однако всегда рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или налоговому советнику для выяснения точной суммы налога, а также для проведения соответствующей ликвидации, что, несомненно, позволит избежать неприятных сюрпризов для налогоплательщика.

Нужно ли регистрировать договор купли-продажи в Земельном кадастре?

Хотя регистрация покупки не является обязательной, после оформления публичного акта купли-продажи для надлежащей защиты прав покупателя будет целесообразно и необходимо, чтобы покупатель организовал его регистрацию в Земельной книге, так как это позволит ему воспользоваться защитой публичности реестра, так что он уже будет выглядеть перед третьими лицами в качестве законного владельца недвижимости. Регистрация акта купли-продажи может быть осуществлена покупателем своими силами или, по желанию, он может поручить эту задачу агентству или самой нотариальной конторе, за что с него взимается плата, согласованная между сторонами. Покупатель также должен помнить, что регистрация документа в Земельном кадастре повлечет за собой расходы в виде пошлины в пользу соответствующего Земельного регистратора. Для того чтобы знать примерную сумму, если вы доверите эту задачу своей нотариальной конторе, при расчете предоставления средств для сделки, вы будете соответствующим образом проинформированы о сумме, подлежащей выплате.

Что я должен сделать, если хочу купить недвижимость?

Если мы приняли судьбоносное решение купить недвижимость, чтобы она стала нашим домом на ближайшие несколько лет, а кто знает, может быть, и на всю жизнь, учитывая высокую стоимость жилья в нашей стране сегодня, это решение, несомненно, должно считаться чрезвычайно важным в жизни любого человека, поскольку это, скорее всего, будет самая важная финансовая операция, с которой мы столкнемся в нашей жизни. Итак, если у нас достаточно денег для покупки желаемой недвижимости (либо за счет собственных средств, либо прибегнув к внешнему финансированию), и мы достигли соглашения с нынешними владельцами о ее приобретении, целесообразно оформить это соглашение соответствующим договором купли-продажи, который оформит это соглашение волеизъявлений о передаче полного права собственности на данную недвижимость в обмен на определенную сумму денег, заранее оговоренную для получения продавцом. Таким образом, если я хочу купить недвижимость и достиг соглашения с нынешним владельцем, целесообразно оформить сделку договором купли-продажи.

Как оформляется договор купли-продажи недвижимости?

В принципе, как и в большинстве областей, так называемый принцип свободы формы применяется к приобретению недвижимости, так что, вопреки мнению многих людей, можно передать право собственности на недвижимость посредством частного контракта, то есть письменного договора, заключенного между сторонами в частном порядке, без вмешательства любого другого лица. Однако не менее верно и то, что, учитывая важность сделки, существуют и другие, гораздо более интересные альтернативы, такие как оформление публичного акта у нотариуса, поскольку это обеспечит большую юридическую безопасность сделки, о чем будет сказано ниже.

Почему целесообразно передать покупку моего дома посредством публичного акта?

Несомненно, приобретение жилья является чрезвычайно важной операцией для любого человека, учитывая его обычную сумму, поэтому, когда речь идет о ее материализации, необходимо и желательно найти способ осуществить ее наиболее безопасным образом. Таким образом, если нам потребуются услуги нотариуса для покупки недвижимости, мы обеспечим проведение сделки с максимальными гарантиями юридической безопасности, поскольку в ней будет участвовать государственный чиновник, беспристрастный и независимый, специалист в области частного права, который обеспечит законность сделки и всех пунктов и соглашений, изложенных в договоре. Таким образом, если мы передадим нашу покупку по акту, заверенному нотариусом, мы обеспечим беспристрастное наблюдение третьей стороны за правами всех сторон, что позволит избежать неприятных сюрпризов, которые могут возникнуть в будущем. Аналогичным образом, если мы воспользуемся услугами нотариуса и оформим соответствующий публичный акт, мы сможем зарегистрировать его в Земельном кадастре, что позволит нам воспользоваться преимуществами публичности кадастра, такими как его эффективность в отношении третьих лиц.

Что мне нужно сделать, если я хочу оформить покупку дома у нотариуса?

Если я хочу оформить покупку своего дома у нотариуса, процедура будет очень простой, поскольку мне нужно будет только обратиться в выбранную мной нотариальную контору, и мне назначат ответственного за операцию, который проконсультирует меня обо всем, что мне нужно, чтобы покупка моего будущего дома была надлежащим образом подписана в оговоренный день и время.

Что произойдет, если я, как покупатель, получу финансирование от банка или сберегательного банка для оплаты покупной цены недвижимости?

Если для оплаты покупной цены покупателю необходимо получить финансирование от банка или сберегательной кассы, то чаще всего вместе с договором купли-продажи покупатель подписывает договор об ипотечном кредите со своим финансовым учреждением. Для получения более подробной информации об этой другой операции ипотечного кредитования мы рекомендуем вам посетить соответствующий раздел на этом сайте.

Как будет оформляться договор купли-продажи?

В день, оговоренный для оформления сделки купли-продажи, продавец и покупатель явятся в нотариальную контору со всей необходимой документацией (которая будет приложена к акту в качестве приложений), после чего акт будет оформлен. Для этого нотариус зачитывает и разъясняет сторонам содержание договора, после чего, если все стороны согласны на сделку, покупатель передает оговоренные деньги, договор подписывается обеими сторонами, и, наконец, продавец передает ключи от недвижимости новому владельцу, тем самым завершая сделку купли-продажи. В конечном итоге, копия акта будет передана сторонам (обычно простая копия продавцу и подлинная копия покупателю).

Как происходит смена владельца имущества?

Помимо оформления сделки купли-продажи, после вступления во владение недвижимостью покупатель должен связаться с компаниями, поставляющими недвижимость, чтобы оформить смену собственника по соответствующим контрактам (речь идет о таких услугах, как вода, электричество или газ). Для этого рекомендуется заранее запросить у бывшего владельца копию последнего счета за все услуги по договору, чтобы облегчить смену имени в этих компаниях. Кроме того, во избежание неприятных сюрпризов, перед подписанием контракта рекомендуется посетить объект вместе с владельцем и снять реальные показания счетчиков воды, электричества и газа. Таким образом, зная реальные показания, можно будет определить, кто должен оплатить возможный долг, если таковой имеется.

Какие особенности необходимо учитывать, если покупателем или продавцом является иностранное лицо?

В случае иностранных покупателей и продавцов необходимо учитывать следующие дополнительные требования:

Если покупатель является иностранцем, он должен сначала получить испанский идентификационный номер иностранца (или NIE), для чего ему необходимо обратиться в офис для иностранцев, все для того, чтобы иметь идентификационный номер перед испанской администрацией. При этом, что касается платежных средств, то в случае, когда платежи осуществляются наличными или чеками на предъявителя покупателем или в пользу продавца на сумму более 10 000 евро, а источником или местом назначения этих средств является иностранное государство, необходимо будет также представить Декларацию о платежных средствах (или форму S-1). Кроме того, необходимо учитывать, что если средства, использованные для покупки, поступили из страны, классифицируемой как налоговая гавань, или если инвестиции в приобретенную недвижимость превышают 3 005 060,52 евро, необходимо будет составить так называемую "Декларацию об иностранных инвестициях в недвижимость", представив в Министерство торговли формы DP-2 и D-2A, соответственно.
Если, с другой стороны, продавцом является лицо, являющееся иностранцем, покупатель должен принять во внимание, что он должен принять во внимание, что он должен:
~Удержать 3% от цены, т.е. оставить себе и не выплачивать продавцу, для уплаты налоговым органам в счет подоходного налога с нерезидентов, подлежащего уплате продавцом. Таким образом, налоговая служба обеспечивает выплату причитающегося.
~Покупателю также рекомендуется удержать с продавца сумму, соответствующую налогу на увеличение стоимости городской земли (известному как "plusvalía"), и выплатить ее, поскольку если продавец не выплатит ее, недвижимость будет нести субсидиарную ответственность за этот налоговый долг.

Для получения более подробной информации обо всех этих особенностях читателям рекомендуется прочитать статью на эту тему в блоге этой нотариальной конторы.

Покупка и продажа недвижимости

Что такое продажа и покупка недвижимости?

Какие документы нужны для оформления купли-продажи недвижимости у нотариуса?

Покупающая сторона должна предоставить:

Оригинал и действительное национальное удостоверение личности

Nota simple registral

Документальное подтверждение используемых платежных средств

Продающая сторона должна предоставить:

Оригинал и действительное национальное удостоверение личности

Право собственности на недвижимость

Сертификат пригодности жилья для проживания

Сертификат энергетической эффективности

Справка о задолженности перед сообществом собственников

Сертификат пригодности здания

Доказательство оплаты последней квитанции об уплате налога на недвижимость

Сколько стоит оформить сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса?

Нотариальные сборы

Регистрационный взнос

Таблица (ITP) по сообществам

Более часто задаваемые вопросы

Похожие статьи

Где я могу найти соответствующие нормативные акты?

Государственное регулирование

Региональные гражданские и административные регламенты

Налоговое регулирование: государственное и региональное

Записаться на прием

Выберите дату и время и запишитесь на прием онлайн.

Большое спасибо!

Большое спасибо!

Покупка и продажа недвижимости

Что такое продажа и покупка недвижимости?

Какие документы нужны для оформления купли-продажи недвижимости у нотариуса?

Покупающая сторона должна предоставить:

Оригинал и действительное национальное удостоверение личности

Nota simple registral

Документальное подтверждение используемых платежных средств

Продающая сторона должна предоставить:

Оригинал и действительное национальное удостоверение личности

Право собственности на недвижимость

Сертификат пригодности жилья для проживания

Сертификат энергетической эффективности

Справка о задолженности перед сообществом собственников

Сертификат пригодности здания

Доказательство оплаты последней квитанции об уплате налога на недвижимость

Сколько стоит оформить сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса?

Нотариальные сборы

Регистрационный взнос

Таблица (ITP) по сообществам

Более часто задаваемые вопросы

Похожие статьи

Кто платит IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] в год, в котором происходит продажа?

Оценка недвижимости: важность правильной оценки при получении ипотечного кредита

Какой тип ипотеки вам подходит: с фиксированной, переменной или смешанной процентной ставкой?

Где я могу найти соответствующие нормативные акты?

Государственное регулирование

Региональные гражданские и административные регламенты

Налоговое регулирование: государственное и региональное

Записаться на прием

Выберите дату и время и запишитесь на прием онлайн.

Большое спасибо!

Большое спасибо!

СПРАВОЧНИК

Оригинал и действительное национальное удостоверение личности

Nota simple registral

Документальное подтверждение используемых платежных средств

Оригинал и действительное национальное удостоверение личности

Право собственности на недвижимость

Сертификат пригодности жилья для проживания

Сертификат энергетической эффективности

Справка о задолженности перед сообществом собственников

Сертификат пригодности здания

Доказательство оплаты последней квитанции об уплате налога на недвижимость