Что такое cédula de habitabilidad?
Как указано в информации на нашем сайте о договоре купли-продажи недвижимости, одним из документов, которые покупатель должен передать продавцу, является так называемая cédula de habitabilidad, которая, в общем, является административным документом, выданным компетентным государственным органом, подтверждающим, что недвижимость соответствует минимальным условиям, которые делают ее пригодной для использования и проживания людей.
Поэтому целью данной статьи является подробное рассмотрение всех аспектов, которые необходимо учитывать в отношении этого документа, чтобы будущие покупатели недвижимости понимали его важность, а также информацию, которую он предоставляет в отношении того, что станет их будущей собственностью.
Общие цели и рамки политики
В соответствии со статьей 47 Конституции Испании, все испанцы имеют право на достойное и достаточное жилище, также устанавливая, что государственные органы должны содействовать созданию необходимых условий и устанавливать соответствующие правила, чтобы сделать это право эффективным.
Поэтому с юридической точки зрения необходимо понимать, что право на достойное и достаточное жилье - это не право, которое любой гражданин может отстаивать в суде, а принцип или стремление, которым должны руководствоваться правительства и парламенты при осуществлении своих полномочий, Одним из основополагающих элементов человеческого достоинства является то, что любой человек, независимо от его личного, социального или экономического положения, должен иметь доступ к жилью, в котором он может защитить себя и развивать свою личность как человека.
Таким образом, в рамках автономного государства, в состав которого входит Испания, сама Конституция в своем разделе VIII, посвященном территориальному устройству государства, признает возможность принятия автономными сообществами полномочий, в частности, в вопросах территориального планирования, градостроительства и жилищного строительства. Используя эти полномочия, а также в отношении территориального охвата автономного сообщества Каталония, где находится нотариальная контора, в которую я обращаюсь, статья 137 Статута автономии Каталонии признает исключительные полномочия в жилищных вопросах за Женералитатом Каталонии, которые действительно были осуществлены Парламентом Каталонии путем утверждения Закона 18/2007 от 28 декабря о праве на жилье (впоследствии измененного Законом 9/2011 от 29 декабря о стимулировании экономической деятельности).
В целях защиты рынка недвижимости и предотвращения продажи жилья, не отвечающего минимальным условиям пригодности для проживания (например, некачественное жилье без мер безопасности, в плохом состоянии, без минимально необходимых услуг, таких как туалет, кухня или минимальная площадь, позволяющая обеспечить достойные условия проживания для жильцов), Закон 18/2007 предусматривает, что все жилье должно иметь сертификат пригодности для проживания, т.е. документ, выданный региональной администрацией, подтверждающий, что оно отвечает требуемым условиям качества, Закон 18/2007 устанавливает, что все жилье должно иметь сертификат пригодности для проживания, т.е. документ, выданный региональной администрацией, в котором говорится, что жилье соответствует требуемым условиям качества и, следовательно, пригодно для использования в качестве места проживания людей.
Поэтому для того, чтобы иметь возможность занять жилье, то есть жить в нем на законных основаниях, необходимо, чтобы оно сначала получило сертификат пригодности для проживания. В заключение, говоря о применимой нормативно-правовой базе, следует отметить, что все особенности сертификата пригодности для проживания в Каталонии регулируются Декретом Департамента территории и устойчивого развития 141/2012 от 30 октября, который регламентирует минимальные условия пригодности жилья для проживания и сертификат пригодности для проживания.
Что такое cédula de habitabilidad?
Сертификат пригодности для проживания - это административный документ, выданный компетентной администрацией, удостоверяющий, что жилье отвечает условиям пригодности для проживания, которые делают его пригодным для использования и проживания людей, в соответствии с требованиями и нормами, установленными Каталонским законом 18/2007 от 28 декабря о праве на жилье. В любом случае, следует иметь в виду, что выдача сертификата пригодности для проживания подразумевает, что жилье отвечает минимальным техническим требованиям для проживания, не подразумевая при этом легализацию постройки с точки зрения ее пригодности для использования в качестве жилья или с точки зрения градостроительных норм.
Какие жилые помещения должны иметь сертификат пригодности для проживания?
В соответствии с вышеупомянутыми правилами, все жилые помещения должны иметь сертификат о заселении. Однако в зависимости от того, когда было построено жилье, правила устанавливают различные минимальные стандарты. Таким образом, для новых жилищ, по логике вещей, минимально необходимые стандарты будут самыми высокими, кроме того, регламент устанавливает более низкие стандарты для жилищ, построенных до 11 августа 1984 года, а также промежуточный режим для жилищ, построенных после 11 августа 1984 года и до вступления в силу вышеупомянутого Указа.
Какова взаимосвязь между сертификатом пригодности для проживания и нормативными актами каждого местного совета?
Поскольку это региональное постановление, минимальные требования к пригодности для проживания, вытекающие из выдачи сертификата пригодности для проживания, переносятся в муниципальные постановления, поскольку, как установлено в Указе 141/2012, муниципальные постановления, регулирующие муниципальное строительство, а также выдачу градостроительных лицензий местными советами, должны будут соответствовать минимальным требованиям к пригодности для проживания при выдаче сертификата пригодности для проживания.
Если жилое помещение имеет сертификат на заселение, может ли оно впоследствии его потерять?
Конечно, предоставление cédula de habitabilidad не является бессрочным или постоянным, но его сохранение зависит от поддержания минимальных условий пригодности для проживания в течение определенного времени, так что если этого не происходит (как, например, в случае серьезного ухудшения состояния жилья или серьезного отсутствия санитарных условий), это может привести либо к отзыву автономной администрацией, либо к невозобновлению по истечении срока действия.
Какие существуют виды cédula de habitabilidad?
Во-первых, существует так называемая cédula de primera ocupación, которая предоставляется в случае недавно построенного жилья, а затем cédula de segunda ocupación, которая соответствует существующему или отремонтированному жилью.
На какой срок действительна cédula de habitabilidad?
Как указано выше, cédula de habitabilidad является обязательным документом для всех жилых помещений, который, однако, действителен не неограниченный период времени, а ограничен во времени, что означает, что по истечении срока, установленного регламентом, он должен быть продлен. Таким образом, в соответствии с положениями проанализированного Декрета 141/2012, сертификат пригодности для проживания будет действителен в течение 25 лет для вновь построенных жилых помещений, в то время как для сертификатов второго заселения и первого заселения при реконструкции срок его действия сокращается до 15 лет. При этом в случае жилья, построенного под государственной защитой (так называемое субсидированное жилье или VPO), так называемая окончательная квалификация, которая действительна в течение 25 лет, заменяет cédula de habitabilidad (свидетельство о заселении). Однако по истечении этого срока для передачи собственности необходимо будет получить сертификат о проживании.
Существуют ли случаи, в которых нет необходимости предоставлять сертификат пригодности для проживания при продаже или покупке?
На самом деле, действующее правило предусматривает три случая, когда, если речь идет о продаже недвижимости, которая не является новостройкой, можно осуществить сделку без предоставления сертификата о заселении, при условии, что покупатель прямо освобождает продавца от предоставления этого документа. Таким образом, эти три случая выглядят следующим образом:
Необходим ли сертификат о заселении для изменения названия коммунальных услуг в жилом помещении?
Действительно, Декрет 141/2012 обязывает компании, поставляющие электроэнергию, воду, газ, телекоммуникации и другие услуги, требовать от конечных пользователей текущий сертификат о заселении, чтобы они могли заключить договор на оказание услуг, и для этого они должны включить копию сертификата в свои досье для заключения договоров. Таким образом, независимо от того, хотим ли мы зарегистрировать принадлежности во вновь построенных жилищах или изменить их принадлежность при последующей передаче, необходимо будет предоставить актуальный сертификат пригодности для проживания, отсюда и его важность.
Какого рода информация содержится в сертификате о заселении?
Свидетельство о заселении жилого помещения должно содержать, по крайней мере, следующую информацию:
- Идентификационные данные жилища (адрес и местоположение).
- Полезная площадь жилого помещения и его комнат.
- Комнаты и пространства, составляющие дом.
- Нормы максимальной заполняемости (т.е. сколько человек, максимум, может проживать в жилище).
- Идентификация и квалификация технического лица, подтверждающего пригодность для проживания.
Какой орган уполномочен выдавать cédula de habitabilidad?
В случае автономного сообщества Каталония, за управление и выдачу cédula de habitabilitat (сертификат пригодности для проживания) отвечает "Agencia de l'Habitatge de Catalunya", которая имеет очень полный веб-сайт, где вы можете найти полезную информацию об этой и других процедурах.
Как оформляется cédula de habitabilidad?
Заявление на получение сертификата пригодности для проживания для второй и последующих профессий предпочтительно подается с помощью телематических средств, а если это невозможно, то с помощью стандартного бланка. Для подачи заявления вместе с заявлением необходимо представить сертификат пригодности для проживания, т.е. документ, подписанный компетентным техником, в котором подтверждается, что жилье соответствует условиям пригодности для проживания, требуемым действующими правилами, для того, чтобы сертификат пригодности для проживания был выдан. После подачи всей этой документации у компетентной администрации будет период в 30 рабочих дней для рассмотрения заявления, учитывая, что в данном случае молчание является положительным, что означает, что если в течение этого периода не было дано никакого прямого ответа, считается, что сертификат пригодности для проживания предоставлен.
С другой стороны, если жилье не соответствует минимальным условиям пригодности для проживания, в выдаче сертификата пригодности для проживания будет отказано, всегда путем мотивированного решения с указанием фактических и юридических оснований, которые его оправдывают, так что заинтересованная сторона в этом случае может подать соответствующие административные и, при необходимости, спорно-административные апелляции на решение об отказе.
Можно ли аннулировать cédula de habitabilidad?
Действительно, в случае, если жилище утрачивает минимальные условия пригодности для проживания, требуемые нормами, сертификат пригодности для проживания может быть аннулирован как органом, выдавшим его, так и, в случае необходимости, местным органом власти, в котором находится недвижимость, если он принял на себя полномочия в этой области. В любом случае, необходимо также знать, что эта отмена не зависит от других мер, которые могут быть приняты для сохранения имущества (например, в случае непосредственной угрозы разрушения), и от режима санкций, применимого к конкретному случаю, то есть от санкций, которые могут быть наложены на владельцев имущества в результате такого отсутствия технического обслуживания, которое угрожает безопасности его жителей, соседей или любых прохожих в непосредственной близости от имущества.
Существует ли какой-либо реестр сертификатов о заселении?
Действительно, существует публичный реестр, управляемый Агентством по жилищному строительству Каталонии, в котором регистрируются все выданные сертификаты пригодности для проживания, и куда заинтересованные лица могут обратиться в случае утери своего сертификата пригодности для проживания, чтобы получить свидетельство, аккредитующее этот сертификат, а также его содержание.
