Какой тип ипотеки вам подходит: с фиксированной, переменной или смешанной процентной ставкой?

На испанском ипотечном рынке существует 3 вида ипотечных кредитов:

Ипотека с фиксированной ставкой

Разумный выбор

Вы платите один и тот же взнос каждый месяц, никаких повышений, никаких сюрпризов. Вы всегда будете знать, сколько вам придется заплатить. Это связано с тем, что процентная ставка является постоянной на протяжении всего срока действия ипотеки. На этот вид ипотеки не влияет рост процентных ставок, но и от снижения процентных ставок он не выигрывает.

Ипотека с регулируемой ставкой

Смелый выбор

Размер взноса, который вы должны выплатить, варьируется в зависимости от развития рынка. Другими словами, выплачиваемый взнос может уменьшиться... или увеличиться. Это связано с тем, что проценты состоят из двух частей:

• переменная часть, называемая "РЕФЕРЕНТНЫЙ ИНДЕКС", которая показывает, как изменяется цена денег, и это влияет на общую сумму, которую клиент должен будет выплачивать ежемесячными платежами.который показывает, как изменяется цена денег, и это влияет на общую сумму, которую клиент должен будет выплачивать ежемесячными платежами. В Испании наиболее широко используемым справочным индексом является "Euríbor", который показывает цену, по которой европейские банки ссужают деньги друг другу. Euribor меняется ежедневно, хотя обычно пересматривается ежегодно, но также может пересматриваться ежеквартально или раз в полгода. После этого пересмотра ежемесячный взнос, который должен выплачивать клиент, может повышаться или понижаться в зависимости от динамики Euribor: Динамика Euribor с 2000 года по январь 2018 года (консультация).

• фиксированная часть, называемая "ДИФФЕРЕНЦИАЛ" (применяется каждым банком).Это то, что банк берет на себя риск финансирования покупки недвижимости. Это фиксированный процент, который не меняется в течение всего срока ипотеки и всегда прибавляется к согласованной учетной ставке (т.е., как правило, Euribor).

Одним словом, в этом виде ипотеки главное, о чем следует помнить, - это динамика выбранной учетной ставки, поскольку чем ниже Euribor, тем меньше ежемесячный платеж по ипотеке для клиента. Напротив, чем выше Euribor, тем выше ежемесячный платеж для того же клиента.

Ипотека со смешанными процентами

Промежуточные выборы

Сумма взноса остается неизменной в течение определенного периода лет, она не может уменьшаться или увеличиваться в течение этого периода. Темпы или развитие ипотечного рынка в течение этого оговоренного периода безразличны. Однако по истечении этого срока размер взноса будет варьироваться в зависимости от текущей рыночной ситуации на тот момент.

Эта ипотека представляет собой комбинацию двух предыдущих форм, поскольку к ипотечному кредиту применяется фиксированная процентная ставка (обычно в течение первых лет), а затем применяется переменная процентная ставка, обычно использующая Euribor в качестве базовой ставки.

Заключение и двойная рекомендация

Возраст, экономическая и трудовая ситуация, а также тип недвижимости, которую планируется финансировать, являются ключевыми аспектами, которые необходимо учитывать перед выбором конкретного ипотечного кредита. Макроэкономический момент, в который подается заявка, также оказывает влияние, в зависимости от того, каковы процентные ставки и что можно ожидать от их изменения в будущем.

Принимая во внимание следующие данные:

• текущей рыночной процентной ставки с отрицательным Euribor в течение довольно длительного времени;
• тенденция к снижению Euribor в течение последних нескольких лет; и
• что в прошлом (не так давно, в 2000 и 2008 годах) Euribor был близок к 5%;

Моей первой личной рекомендацией, несомненно, будет взять ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, поскольку это лишь вопрос времени, когда ситуация изменится на противоположную и Euribor войдет в спираль роста. Это означает, что все, чья процентная ставка зависит от Euribor (т.е. ипотека с переменной или смешанной процентной ставкой), неизбежно столкнутся со значительным увеличением ежемесячного платежа по ипотеке.

Наконец, я не хочу заканчивать эту короткую статью, не упомянув о важности получения хорошего совета перед получением ипотечного кредита. Многие предпочитают напрямую договариваться с банком об условиях будущей ипотеки, чтобы не нести дополнительных расходов. Однако следует помнить, что после вступления в силу нового Закона о кредитных договорах на недвижимость (16 июня 2019 года) банки по закону обязаны взять на себя практически все расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита (нотариальные, регистрационные, агентские и налоговые сборы), что приводит к моей следующей рекомендации.

Второй моей личной рекомендацией будет направить эту первоначальную экономию (в результате отсутствия необходимости оплачивать расходы на оформление) на привлечение ипотечного консультанта, который, несомненно, найдет для вас ипотечный кредит с наиболее конкурентоспособной процентной ставкой на рынке. И этот предыдущий наем или совет превратится в существенную экономию процентов на протяжении всего срока действия ипотеки. В настоящее время ипотечные консультанты заключили соглашения практически со всеми банками, и они предлагают им гораздо более конкурентоспособные процентные ставки, чем те, которые гражданин мог бы получить, договариваясь с банком индивидуально.

Давайте рассмотрим наглядный реальный пример, который легко понять: представим, что мы подаем заявку на получение ипотечного кредита в размере 150 000 евро по фиксированной процентной ставке:

(Конечно, этот пример экономии будет реальным при условии, что рынок не претерпит радикальных изменений, когда рыночная процентная ставка продолжит падать, а согласованная фиксированная ставка останется значительно выше рыночной, что не представляется возможным или имеет мало возможностей в текущем сценарии).

Тем не менее, как и все остальное в жизни, это вопрос удачи, если вы попали в руки хорошего профессионала. И их очень много. К счастью, я имею удовольствие знать некоторых из них на ежедневной основе благодаря своей профессии, которая так тесно связана с миром ипотеки. Поскольку я не намерен превращать свои статьи в рекламный инструмент для третьих лиц, я не называю их имен, но если после прочтения этой статьи вы захотите связаться с надежным ипотечным консультантом, я буду рад предоставить вам его контактные данные. Все, что вам нужно сделать, это написать мне письмо. Я абсолютно убежден, что они найдут вас и договорятся о максимально выгодной для вас ипотеке.

Как всегда говорит мой отец: "Сапожник для своих ботинок".