Топ-20 запросов, связанных с сообществом соседей

17/4/2024

Время чтения:

ЗДЕСЬ НЕГДЕ ЖИТЬ!

Топ-20 запросов, связанных с сообществом соседей

В этой статье вы найдете

В качестве названия своей новой статьи в блоге я использую знаменитый телесериал, который все мы рано или поздно видели в каком-нибудь эпизоде. Несомненно, большинство людей (в том числе и я) живут в кондоминиумах. То есть мы живем не одни в здании, а с другими людьми, знаменитыми соседями.

В своей повседневной работе в качестве нотариуса я наблюдаю, как в контексте многочисленных и разнообразных сделок с недвижимостью, оформляемых в моей конторе, граждане, приобретая или владея недвижимостью с течением времени, часто задают мне многочисленные вопросы об обычных и повседневных ситуациях, возникающих в таких режимах совместной собственности.

В связи с повторяемостью такого рода запросов я подумал, что гражданам было бы полезно составить подборку этих наиболее распространенных сомнений и юридических ответов на них, чтобы любой интересующийся мог легко и просто найти юридический ответ на свой вопрос, причем всегда простым и понятным языком, рассчитанным на широкие слои населения, не знакомые с миром права.

Что представляет собой это сообщество владельцев?

На практике, в подавляющем большинстве городов и городских центров, в условиях дефицита земли, жилье людей формируется через многоквартирные жилые дома, то есть сооружения, где есть набор независимых друг от друга квартир, которые служат жильем для разных людей, и которые в качестве общего звена имеют набор общих элементов (таких как вестибюль, лестница, лифт, общий бассейн, общий сад и т.д.).

Таким образом, когда строится многоквартирный жилой дом (в большинстве случаев - многоквартирный), закон создает особый правовой режим, известный как горизонтальная собственность, чтобы регулировать отношения между различными владельцами этих независимых квартир.

В Испании это специальное положение можно найти в Законе о горизонтальной собственности (см.ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним).
В каталонской сфере его конкретное регулирование можно найти в статьях 553-1 и последующих в Книге V Гражданского кодекса Каталонии (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ними).

Таким образом, с помощью этого правового режима горизонтальной собственности регулируется режим сообщества, который позволяет владельцам различных квартир осуществлять свои права собственности исключительно на частные элементы (т.е. на купленную ими квартиру) и совместно с другими владельцами на общие элементы.

Таким образом, каждый владелец каждой отдельной квартиры сможет пользоваться квартирой (жить в ней, сдавать ее в аренду третьим лицам с целью получения прибыли, передавать ее в пользование ребенку и т.д.), а также пользоваться общими элементами здания (такими как общая лестница, лифт, если таковой имеется, общий бассейн, общий сад или общий спортзал, среди прочего) на основании правил, которые будут установлены.

Аналогичным образом, что вполне логично, различные владельцы квартир, составляющих горизонтальную собственность, также будут иметь обязательства, как с финансовой точки зрения (например, покрывать обычные расходы на содержание здания, т.е. электричество, обслуживание лифта, страхование на случай повреждения здания, обслуживание бассейна и т.д.), так и с точки зрения использования этих общих пространств (соблюдение правил, которые, например, определены в отношении использования общего бассейна, общего спортивного зала или общего сада).

Наконец, следует отметить, что, согласно законодательству, такой горизонтальный режим собственности может быть создан только путем оформления публичного акта о горизонтальном разделении (который обычно уже оформлен застройщиком, строящим многоквартирный дом, до его продажи) и его регистрации в Земельном кадастре.

Таким образом, именно в этом акте горизонтального разделения создается сообщество собственников, где описываются различные квартиры (частные элементы), а также общие элементы, которые его составляют, и основные правила, которые будут регулировать его функционирование, называемые уставом.

Что является ключевым элементом, определяющим участие каждого соседа в товариществе собственников жилья?

Участие каждого соседа в сообществе собственников определяется так называемой квотой участия, то есть процентом, приходящимся на каждого соседа по отношению к общей стоимости недвижимости и, соответственно, общих элементов.

На практике доля участия каждой квартиры фиксируется в учредительном договоре застройщиком, который возводит объект недвижимости, а для ее конкретного определения обычно используется размер каждой квартиры (т.е. ее площадь).

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si tenemos un edificio formado por 5 pisos, 2 de ellos con 70 metros cuadrados, y los 3 restantes, de 120 metros cuadrados cada uno, utilizando el criterio antes indicado del tamaño, tendremos como resultado que cada piso tiene la siguiente cuota de participación:<ejemplo>

‍ Этаж1 (70 кв. м): 14%.
‍Этаж 2 (70 кв. м): 14%
‍Этаж 3 (120 кв. м): 24%
‍Этаж 4 (120 кв. м): 24%
‍Этаж 5 (120 кв. м): 24%

Квота участия, как мы увидим, очень важна, прежде всего потому, что она служит модулем для установления участия в сборах, льготах, управлении и руководстве сообществом и прав владельцев в случае прекращения режима, а также устанавливает распределение расходов и распределение доходов, если не оговорено иное.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, si la comunidad de propietarios, tras analizar sus necesidades de gasto para atender a los gastos ordinarios de mantenimiento de la comunidad (mantenimiento de ascensor, limpieza de escalera, seguros de daños, etc.), determinan que estos, en conjunto, ascienden a 1.000 euros al mes, estos no se repartirán de manera proporcional o igualitaria entre los 5 propietarios que conforman la comunidad, sino que su reparto se realizará en función de su cuota de participación, cosa que implica que, cada vecino en concreto, deberá pagar los siguientes importes:<ejemplo>

Квартира 1 (плата 14%): 140 евро / месяц
Квартира 2 (14% квота): 140 евро / месяц
Квартира 3 (24% квоты): 240 евро / месяц
Квартира 4 (24% квоты): 240 евро / месяц
Квартира 5 (24% квоты): 240 евро / месяц

Как мы видим, квота участия квартиры в сообществе собственников - это очень важный элемент, который необходимо учитывать, поскольку в зависимости от него наши обязательства перед сообществом будут больше или меньше.

В любом случае, закон также определяет, что плата за участие может быть изменена по единогласному соглашению владельцев или, если это невозможно, с помощью судебного органа или внесудебной процедуры разрешения конфликта.

Что такое ежемесячная плата за коммунальные услуги, как она определяется и на что расходуется?

Как мы только что видели, сообщества собственников имеют набор элементов общего пользования, обычное обслуживание и управление которыми необходимо с экономической точки зрения(сюда мы включаем, например, расходы на обслуживание лифта, двери общей парковки, уборку лестничной клетки, страхование на случай повреждения здания, электричество и воду для лестничной клетки, обслуживание других "дополнительных" элементов общего пользования, таких как бассейны, сады и т.д.).

Исходя из этой необходимости, каждое сообщество собственников на основе своей структуры постоянных расходов определяет годовой бюджет и, в свете этого бюджета, взнос, соответствующий каждому собственнику на основе его доли участия. В любом случае, этот взнос должен быть установлен решением собрания собственников.

Это означает, что каждый соседний владелец ежемесячно (или ежеквартально) должен оплачивать счет за коммунальные расходы, чтобы покрыть расходы на содержание и управление этими общими элементами.

<ejemplo>Rescatando nuestro ejemplo anterior, como hemos visto, en esa comunidad con 5 pisos y unos gastos comunes totales de 1.000 euros al mes, los 2 pisos de 70 metros cuadrados (con una cuota de participación del 14%), pagarán 140 euros al mes, mientras que, los otros 3 pisos de 120 metros (con una cuota de participación del 24%), pagarán 240 euros al mes.<ejemplo>

На практике, когда новый сосед приобретает недвижимость, он должен сообщить свои банковские реквизиты управляющему, чтобы с этого момента выдавалась соответствующая квитанция с ежемесячными расходами сообщества собственников.

Что происходит, если сосед не выполняет свои обязательства?

Как мы только что видели, в сообществе собственников каждый сосед ежемесячно (или с оговоренной периодичностью) должен оплачивать счет для покрытия общих расходов сообщества, к которому он принадлежит.

При этом верно, что в некоторых случаях сосед может не оплачивать эти коммунальные счета, и тогда он становится "соседом-неплательщиком".

В таких случаях закон определяет, что сообщество собственников имеет право потребовать от соседа все суммы, причитающиеся за неуплату общих расходов, в рамках судебного процесса, который будет следовать процедурам специального судебного разбирательства по платежным поручениям, регулируемым процессуальным законодательством (в частности, статьями 812 и последующими статьями Гражданского закона, с которыми можно ознакомиться здесь ЗДЕСЬ), главной особенностью которого является простота процедуры и возможность ее проведения без привлечения адвоката и поверенного (что, конечно же, снижает и облегчает стоимость иска для сообщества).

Для подачи иска достаточно справки о неуплате общих расходов, выданной лицом, исполняющим обязанности секретаря сообщества, с одобрения президента. В этой справке должно быть указано наличие долга и его сумма, заявление о том, что долг подлежит оплате и что он точно соответствует счетам, утвержденным собранием собственников и занесенным в соответствующую книгу протоколов, а также внесудебное требование об оплате, предъявленное должнику.

Кроме того, в отношении долгов неплательщика-соседа необходимо учитывать следующие дополнительные аспекты в соответствии с каталонским гражданским законодательством:

Требования сообщества к собственникам по общим расходам, соответствующим просроченной части текущего года и 4-х непосредственно предшествующих лет, отсчитываемых с 1 января по 31 декабря, имеют преимущественное право на взыскание перед частными элементами, с приоритетом, определенным законом.
На эти долги начисляются проценты с момента наступления срока платежа и до момента его отсутствия.
‍Частные элементы затрагиваются вещью и несут ответственность за выплату сумм, причитающихся владельцам, а также предыдущим владельцам, за общие расходы, соответствующие просроченной части текущего года и четырех непосредственно предшествующих лет, считая с 1 января по 31 декабря, так что, если у неплательщика нет других активов, которыми он мог бы оплатить этот долг, сообщество, если это применимо, может обратиться к этой собственности для взыскания причитающихся ей сумм.

Наконец, следует отметить, что в соответствии со статьей 553-24 Гражданского кодекса Каталонии сосед, не выполняющий свои обязательства, не будет иметь права голоса на собрании собственников.

Что следует учитывать в отношении ежемесячных коммунальных платежей при продаже квартиры?

При продаже квартиры, находящейся в горизонтальном режиме собственности, логично, что при оформлении сделки следует учитывать и решать вопрос о состоянии платежей данного собственника по отношению к его сообществу собственников, иначе это может привести к неприятным сюрпризам для покупателя.

Таким образом, закон, будучи дальновидным в этом аспекте, определяет, что продающая сторона квартиры с горизонтальным режимом собственности, оформляя продажу своего имущества, обязана заявить о том, выполняет ли она свои обязательства перед товариществом собственников (включая как обычные, так и чрезвычайные расходы, например, отчисления в резервный фонд).

В связи с этим Гражданский кодекс Каталонии обязывает продавца при оформлении сделки предоставить сертификат о состоянии его долгов перед сообществом, выданный секретарем, который также должен включать обычные и чрезвычайные общие расходы и взносы в резервный фонд, утвержденные, но не погашенные.

Необходимость предоставления этого документа в нотариальную контору при оформлении продажи квартиры очень важна, так как без него публичный акт не может быть выдан, если только стороны прямо не откажутся от него (что, конечно, совсем не рекомендуется покупателям, так как это может привести к очень неприятным сюрпризам в виде больших неоплаченных долгов).

На данный момент, при продаже квартиры, чаще всего продавец не выполняет свои обязательства перед обществом, поэтому если это указано в сертификате, то проблем не возникнет.

Поэтому после оформления продажи покупатель должен сообщить администратору недвижимости номер своего банковского счета, чтобы с этого момента новые квитанции могли поступать на его банковский счет.

Однако в случае наличия задолженности спектр вариантов шире, поскольку сторонам придется вести переговоры и, например, достигать соглашения:

Чтобы продавец погасил эти долги до продажи, иначе продажа не состоится.
Продавец погашает эти долги, но в момент, следующий за официальным оформлением продажи (покупатель принимает на себя риск, который это может повлечь в случае возможного нарушения, поскольку в этом случае он будет обязан принять на себя эти долги и впоследствии, если это будет необходимо, потребовать их от продавца в рамках соответствующего судебного разбирательства).
Согласитесь, что именно покупатель берет на себя эти долги, но вычитает их сумму из первоначально согласованной цены покупки.

В любом случае, при наличии долгов необходимо учитывать дополнительные положения, установленные законом, например, тот факт, что цедент отвечает по долгам, причитающимся общине на момент передачи, а также реальное состояние имущества для выплаты существующих долгов, о чем мы уже упоминали в предыдущем вопросе.

Должны ли товарищества собственников жилья иметь аварийный фонд для покрытия непредвиденных расходов?

Действительно, закон обязывает сообщества иметь "экстренные сбережения" на случай непредвиденных расходов (например, поломки общего элемента, не покрываемой страховкой сообщества), которые закон называет резервными фондами.

Так, в соответствии с Гражданским кодексом Каталонии, все товарищества собственников жилья должны включать в свой бюджет сумму в размере не менее 5 % от общих расходов, предназначенную для создания резервного фонда, чтобы иметь возможность покрывать непредвиденные расходы срочного характера или, с разрешения собрания собственников, выполнять чрезвычайные работы по сохранению, ремонту, восстановлению, установке новых общих услуг и обеспечению безопасности, а также для тех, которые требуются в соответствии со специальными правилами.

Право собственности на этот резервный фонд принадлежит всем собственникам, и фонд остается закрепленным за сообществом без права какого-либо собственника требовать его возврата в момент отчуждения частного элемента.

Кроме того, закон требует, чтобы резервный фонд отражался на отдельных счетах и депонировался на специальном банковском счете на имя сообщества, чтобы управляющие могли распоряжаться им только с разрешения председателя или собрания собственников для целей, указанных выше.

Наконец, следует также отметить, что остатки резервного фонда каждого года накапливаются в фонде следующего года.

Какие правила регулируют организацию и сосуществование в сообществе собственников и как с ними можно ознакомиться?

Основным и фундаментальным правилом, регулирующим функционирование сообщества, является его устав.

В соответствии с законом они должны регулировать основные аспекты организации и функционирования сообщества, такие как, например:

Назначение, использование и эксплуатация частных и общих элементов.
Ограничения на использование и другие платежи частных элементов.
Осуществление прав и выполнение обязанностей.
Применение затрат и доходов и распределение бремени и выгод.
Органы управления, дополняющие органы, созданные в соответствии с настоящим кодексом, и их компетенция.
Форма управления и руководства общиной.

Кроме того, закон также разрешает, в субсидиарном порядке, создание дополнительных внутренних правил, известных как Внутренние правила, которые будут подробно описывать внутренние правила, касающиеся отношений сосуществования и добрососедства между собственниками и использования элементов общего пользования и объектов.

Устав сообщества собственников обычно включен в учредительный договор горизонтального режима собственности, так что, если кто-то из соседей захочет с ним ознакомиться, ему достаточно обратиться туда или, при необходимости, запросить копию у управляющего недвижимостью.

Так, например, в уставе сообщества мы можем найти правила, касающиеся:

Органы, из которых будет состоять сообщество, его функционирование и управление (например, будет ли нанят управляющий недвижимостью).
Форма и периодичность выплаты взносов (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. д.).
Доступ в здание.
Правила и график использования общих элементов (таких как бассейн, общий двор, тренажерный зал, многофункциональная комната и т.д.).
Ограничения, где это применимо, на создание экономической деятельности в квартирах, составляющих сообщество собственников.
Возможность или невозможность изменения общих элементов частного пользования, таких как ограждение балконов или террас, размещение коммерческих вывесок, вешалок, барбекю и т.д.
Использование парковочных мест в гараже (только для парковки автомобилей или, при необходимости, для других дополнительных целей).
Возможность выделения и/или разделения, или нет, частного элемента.
Правила использования и ограничения на террасах и балконах.
Способы разрешения конфликтов между соседями (например, обращение к управляющему недвижимостью для проведения медиации).

Как устроена ассоциация домовладельцев?

Сообщество владельцев фундаментально организовано на основе трех ключевых фигур, а именно:

Председатель сообщества.
Секретариат общины.
Собрание владельцев.

Сейчас мы рассмотрим общие характеристики этих фигурок:

Должности председателя и секретаря являются унифицированными.

Должность председателя должен занимать владелец, а секретариат, если это оговорено, может занимать владелец или лицо, не являющееся членом сообщества, которое берет на себя функции администрации (т.е. обычно управляющий недвижимостью).

Должностные лица назначаются собранием собственников, перед которым они отчитываются за свои действия.

Эти должности могут быть переизбраны и занимаются в течение одного года, хотя подразумевается, что они могут быть продлены до проведения очередного собрания, следующего за истечением срока, на который они были назначены.

Исполнение обязанностей является обязательным (т. е. если правление назначает вас на ротационной основе, вы обязаны занимать эту должность). Однако собрание собственников может рассмотреть заявление о наличии обоснованных причин для оправдания.

Если кандидатов нет, назначение производится на основе ротации или по жребию из числа тех, кто не занимал должность.

Эти должности не оплачиваются, если только их не занимают лица, не входящие в сообщество, в этом случае они могут быть оплачены (конечно, если нанимается профессионал, например, управляющий недвижимостью, он/она захочет брать плату за эту работу).

При назначении на должности не допускается дискриминация по признаку пола, сексуальной ориентации, происхождения или убеждений, а также по любым другим признакам.

В свете общих правил избрания и срока полномочий этих должностных лиц следует проанализировать компетенцию каждого из них.

Во-первых, что касается президентства, то в соответствии с законом на него возложены следующие функции:

Созыв и председательствование на заседаниях Собрания собственников.
Представлять интересы общества в судебном и внесудебном порядке.
При необходимости обнародовать соглашения.
Обеспечение бесперебойной работы сообщества и выполнение обязанностей секретаря и администратора.
Любые другие функции, установленные законом.
Собрание собственников может также назначить вице-президента, который выполняет функции президента в случае смерти, невозможности, отсутствия или недееспособности действующего президента. Он/она также может выполнять функции, прямо делегированные ему/ей председателем.

Во-вторых, что касается секретаря, закон определяет, что он отвечает за составление протоколов собраний, выдачу уведомлений, выдачу справок, а также за хранение документации сообщества (например, уведомлений, сообщений, доверенностей, счетов и т. д.).

В-третьих, необходимо отметить, что в случае назначения администратора он будет отвечать за управление обычными делами общины, выполняя следующие функции:

Принять соответствующие меры и выполнить необходимые действия для сохранения имущества и надлежащего функционирования общественных служб.
Убедитесь, что владельцы выполняют свои обязательства, и сделайте им соответствующие предупреждения.
Подготовка годовой отчетности за предыдущий год и бюджета.
Выполнение решений собрания собственников и осуществление соответствующих сборов и платежей.
Принимать решения о проведении срочных консервационных и ремонтных работ, о которых он должен немедленно доложить президенту.
Оплачивать, с разрешения президента, расходы срочного характера, которые могут быть отнесены на счет резервного фонда.
Любые другие функции, прямо делегированные ему советом владельцев или возложенные на него законом.

Наконец, в-четвертых, что касается компетенции собрания собственников, следует отметить, что собрание собственников, состоящее из всех владельцев частных элементов, является высшим органом сообщества, которому соответствуют все полномочия, не отнесенные в явном виде к другим органам, и, по крайней мере, следующие:

Назначение и смещение лиц, которые должны занимать или занимают должности в общине.
Внесение изменений в учредительный документ.
Утверждение и изменение уставов и внутренних регламентов.
Утверждение бюджетов и годовой отчетности.
Утверждение проведения обычного ремонта, не предусмотренного бюджетом, а также внеочередного ремонта и улучшений, их объема и взимания платы за их финансирование.
Установление или изменение общих критериев для установления или изменения квот.
Добровольное прекращение действия схемы.

Как проходят собрания собственников?

Согласно закону, собрание собственников должно проводиться, как правило, раз в год, чтобы решить следующие ключевые вопросы:

Утвердить отчетность и бюджет на год.
Избрать лиц, которые будут занимать должности (председатель, секретарь и, при необходимости, администратор).
Решение любых других вопросов, представляющих интерес для сообщества (ремонт или благоустройство, пересмотр правил сосуществования и т.д.).

Кроме того, внеочередное собрание собственников может и должно проводиться, когда председатель сочтет это необходимым, а также по требованию не менее четверти собственников или лиц, представляющих четверть квот участия.

При этом уведомление о собрании должно быть направлено председателем сообщества, и, если в уставе прямо не указано иное, оно должно быть отправлено не менее чем за восемь календарных дней. Что касается способов огласки:

Оно должно быть отправлено по адресу, сообщенному владельцем секретариату. Оно может быть отправлено по почте, электронной почте или с помощью других средств связи, при условии, что подлинность сообщения и его содержание гарантированы. Если владелец не указал адрес, сообщение должно быть отправлено в квартиру, владельцем которой он является.
Кроме того, уведомление о вызове в суд должно быть опубликовано на доске объявлений общины или на видном месте, предусмотренном для этой цели, так как это уведомление дает эффект эффективного уведомления, если личное уведомление не дало результата.

Однако в случае внеочередных собраний для решения срочных вопросов необходимо лишь, чтобы собственники могли ознакомиться с уведомлениями, повестками и уведомлениями до даты проведения собрания.

Что касается содержания, то в уведомлении о проведении собрания собственников должно быть четко и подробно изложено:

Повестка дня (т.е. дела, которые будут рассматриваться).
День, место и время проведения встречи.
Список владельцев, имеющих непогашенную задолженность перед сообществом по коммунальным платежам, которые будут иметь право выступать, но не голосовать.
Документация, касающаяся вопросов, подлежащих рассмотрению.

При этом, что касается права на участие, необходимо отметить, что собственники квартир или помещений, составляющих сообщество, имеют право присутствовать на собраниях собственников, на которых могут присутствовать как лично, так и в лице третьего лица (при условии, что оно аккредитовано).

В назначенную дату и время собрание собственников является правомочным независимо от количества присутствующих собственников и количества акций, которыми они владеют или представляют.

После начала собрания будут рассмотрены вопросы повестки дня, и по завершении обсуждения каждого из них будут проведены соответствующие голосования, причем право голоса, как указано выше, имеют те владельцы, у которых на момент проведения собрания нет непогашенных долгов перед общиной.

Наконец, по окончании собрания секретарь сообщества составляет протокол, который должен быть заверен подписями секретаря и президента в течение 5 дней со дня окончания собрания. Протокол собрания должен содержать как минимум следующую информацию:

Дату и место проведения собрания, очередной или внеочередной характер собрания и имя лица, созвавшего собрание.
Повестка дня.
Укажите лицо, председательствовавшее на заседании, и лицо, выполнявшее функции секретаря.
Список лиц, присутствовавших лично или по доверенности, и, если применимо, тех, кто делегировал полномочия.
Принятые резолюции, участники каждого голосования и их соответствующие квоты, а также результаты голосования с указанием тех, кто проголосовал "за", тех, кто проголосовал "против", и тех, кто воздержался.

В любом случае следует отметить, что в исключительных случаях (например, когда предполагается конфликтное собрание с деликатными вопросами, требующими решения) председатель может потребовать от нотариуса вести протокол решений собрания, когда сочтет это целесообразным, и должен сделать это в любом случае, если имеется письменное требование, поданное не менее чем за пять дней до даты проведения собрания четвертью владельцев или меньшим числом, если они представляют четверть квот.

Наконец, протокол должен быть отправлен всем собственникам в течение десяти дней со дня проведения собрания собственников.

Какое большинство голосов необходимо для принятия решений на собрании собственников?

В сообществе собственников, как мы уже видели, собрание собственников является высшим органом сообщества, где принимаются наиболее важные для сообщества решения.

При этом нам теперь необходимо знать, какое большинство голосов требуется для принятия резолюций, то есть сколько соседей должно проголосовать за предложение, чтобы оно считалось принятым.

В этой связи необходимо отметить, что закон устанавливает три типа большинства, которое требуется в зависимости от типа соглашения, которое должно быть принято:

Соглашения простым большинством голосов.
Принято единогласно.
Соглашения квалифицированным большинством.

Сейчас мы рассмотрим каждую из них по очереди.

‍

A.- СОГЛАШЕНИЯ ПРОСТЫМ БОЛЬШИНСТВОМ ГОЛОСОВ

Принятие решений на собрании собственников простым большинством голосов, как правило, является общей системой принятия решений, т.е. это большинство будет необходимо для принятия любого решения, для которого закон не требует специального большинства.

Для расчета этого простого большинства учитываются голоса собственников, принявших участие в каждом голосовании, которые одновременно должны представлять простое большинство от общей суммы их квот участия.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, en una comunidad de propietarios formada por 5 vecinos (con la misma cuota de participación), donde se convoca la junta de vecinos extraordinaria para decidir si se instala una rampa para facilitar el acceso a una persona con movilidad reducida, si acuden a la misma tres de ellos, votando dos de ellos a favor y uno en contra, el acuerdo se entenderá aprobado, al haberse alcanzado esa mayoría simple que exige la ley (dos votos a favor frente a uno).<ejemplo>

Кроме того, в законе четко указано, что в любом случае для принятия следующих резолюций требуется простое большинство:

Выполнение работ или оказание услуг, направленных на устранение архитектурных барьеров или установку лифтов, даже если соглашение влечет за собой изменение устава и подзаконных актов или даже если работы или услуги затрагивают структуру или внешнюю конфигурацию.
Нововведения, необходимые для обеспечения пригодности для проживания, доступности, безопасности объекта недвижимости или эффективности использования энергии или воды в соответствии с его характером и характеристиками, даже если соглашение влечет за собой изменение учредительных и подзаконных актов или затрагивает структуру или внешнюю конфигурацию.
Выполнение работ по установке общих инфраструктур или оборудования с целью повышения мобильности пользователей, подключения широкополосных телекоммуникационных услуг, индивидуализации учета потребления воды, газа или электроэнергии или общей установки зарядных пунктов для электромобилей, даже если соглашение влечет за собой изменение устава и подзаконных актов.
Выполнение работ по установке общих инфраструктур или оборудования в целях повышения энерго- или водоэффективности, а также по установке систем возобновляемой энергии и их вспомогательных элементов для общего пользования в общих элементах, даже если соглашение влечет за собой изменение устава и подзаконных актов или затрагивает структуру или внешнюю конфигурацию.
Выполнение работ по установке инфраструктуры или оборудования с целью повышения эффективности использования энергии или воды, а также по установке систем возобновляемой энергии, имеющих особую полезность, в общих элементах, по просьбе соответствующих собственников, даже если они затрагивают структуру или внешнюю конфигурацию. Принятое соглашение предусматривает, если существующая установка позволяет, доступ для других собственников при условии, что они заплатят сумму, которая соответствовала бы им на момент установки, должным образом обновленную, а также стоимость адаптации, необходимой для доступа. Владельцы, желающие получить доступ к уже существующим установкам, должны предварительно уведомить об этом президиум или администрацию общины.
Участие в совместном производстве возобновляемой энергии с другими сообществами домовладельцев, в агрегации спроса, а также в местных или гражданских энергетических сообществах, а также в осуществлении прав, вытекающих из этого участия, даже если соглашение влечет за собой изменение устава и подзаконных актов.
Контракты финансирования для покрытия расходов, возникающих при выполнении работ или установок, предусмотренных в предыдущих пунктах.
Правила внутреннего распорядка.
Соглашение о передаче на медиацию любого вопроса, касающегося горизонтального режима собственности.

‍

B.- ЕДИНОГЛАСНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ

Во-вторых, Гражданский кодекс Каталонии определяет ряд решений, которые, учитывая их значимость, требуют единогласия собственников, т.е. чтобы все они согласились с мерой и проголосовали за нее.

Таким образом, для принятия решения необходимо одобрительное голосование всех владельцев, имеющих право голоса:

Измените квоты на участие.
Разгруппируйте приложение.
Связывание эксклюзивного использования внутренних дворов, садов, террас, крыш объекта или других общих элементов с одним или несколькими частными элементами.
Безвозмездно передавать в пользование общие элементы, которые имеют общее назначение.
Предоставить право на возвышение, подстройку и строительство на участке.
Уничтожьте режим горизонтальной собственности, простой или сложной, и преобразуйте его в другой тип сообщества.
Договоритесь об интеграции в комплексный кондоминиум.
Передавать в арбитраж любой вопрос, связанный с режимом кондоминиума, если в законе не предусмотрено иное.

В этих случаях, как мы видим, учитывая важность решения, закон требует, чтобы все соседи были согласны с мерой.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en el seno de una comunidad de propietarios de un bloque de pisos que tiene una terraza comunitaria en la azotea del edificio (la cual, en la práctica, nadie utiliza salvo el vecino de la última planta, dada su proximidad), se plantea la posibilidad de ceder el uso exclusivo de dicha terraza a ese vecino de la última planta. Pues en tal caso, al tratarse de un elemento comunitario, se requerirá que todos los vecinos estén de acuerdo, de modo que, sólo con que un vecino votara en contra, la medida ya no se podría adoptar.<ejemplo>

Кроме того, необходимо уточнить, что в этих случаях решение будет считаться утвержденным, если, хотя на собрании присутствовали не все соседи, все собственники, принявшие участие в голосовании, проголосовали"за", и после этого в течение месяца с момента уведомления о соглашении ни один собственник не высказал возражений посредством письма, направленного в офис секретаря любым надежным способом.

‍

C.- СОГЛАШЕНИЯ КВАЛИФИЦИРОВАННЫМ БОЛЬШИНСТВОМ

В-третьих и наконец, Гражданский кодекс Каталонии определяет ряд случаев, когда требуется квалифицированное большинство, а именно, положительный голос четырех пятых собственников с правом голоса, которые в то же время должны представлять четыре пятых квоты участия.

В частности, такое квалифицированное большинство требуется для:

Вносить изменения в устав и подзаконные акты, если иное не предусмотрено законом.
Принятие соглашений, касающихся физических изменений в собственности, если они затрагивают ее структуру или внешнюю конфигурацию, а также соглашений, касающихся строительства бассейнов и мест отдыха.
Чтобы бросить вызов общему элементу.
Создание, отчуждение, обременение и раздел частного элемента общей выгоды.
Согласование специальных квот расходов или увеличение доли общих расходов, приходящихся на частный элемент, в связи с непропорциональным использованием общих элементов или услуг, в соответствии с положениями статьи 553-45.4.
Договориться о добровольном исчезновении горизонтального режима собственности на земельные участки.
Передача за ценное вознаграждение в пользование и аренду общих элементов, имеющих общее назначение, на срок более пятнадцати лет.
Финансовые контракты со сроком погашения более пятнадцати лет.

В этих случаях необходимо также учитывать, что, согласно закону, решение будет считаться принятым, если за него проголосовало простое большинство собственников и квот, участвующих в голосовании, и в течение одного месяца после уведомления о принятии решения будет достигнуто квалифицированное большинство, считая позицию отсутствующих собственников, которые в течение указанного периода не выступили против решения посредством письма, направленного в офис секретаря любым надежным способом, как голос "за".

<ejemplo>Así pues, siguiendo nuestro ejemplo, en una comunidad de propietarios formada por 5 vecinos, donde se convoca la junta de vecinos extraordinaria para decidir si se instala una piscina en el jardín comunitario, si acuden a la misma los 5 vecinos, para la válida adopción del acuerdo se requerirá que voten a favor 4 de ellos.<ejemplo>

Наконец, в связи с реализацией права голоса следует отметить следующие дополнительные вопросы:

Резолюции могут быть приняты только по вопросам, включенным в повестку дня.
Для подсчета большинства подсчитываются голоса и квоты собственников, которые участвовали в голосовании по каждому из вопросов повестки дня лично, по доверенности или путем делегирования голоса.
В случаях, когда квартира или помещение принадлежат нескольким собственникам, они совместно обладают одним неделимым голосом в силу их права собственности на этот частный элемент.
Для того чтобы оспорить решение и освобождение от оплаты расходов на новое оборудование или общие услуги, собственники, не участвовавшие в голосовании, могут опротестовать решение путем направления письма в офис секретаря любым надежным способом в течение одного месяца после получения уведомления о решении. Если по истечении месяца они не направили письмо о несогласии, считается, что они присоединились к соглашению.

Обязательны ли решения, принятые собранием собственников?

Действительно, принятые собранием решения являются обязательными для всех собственников, включая несогласных (то есть тех, кто голосовал против), и подлежат исполнению с момента их принятия, если уставом не предусмотрено иное.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior de esa comunidad que ha adoptado la decisión de instalar una piscina con 4 votos a favor frente 1 en contra, desde ese momento, las obras de construcción de la misma ya pueden comenzar y, en su caso, la derrama o gasto extraordinario que se hubiere aprobado a tal efecto será exigible a todos los vecinos (incluso los que hubieren votado en contra).<ejemplo>

При этом закон также устанавливает специальные правила в отношении обязательности соглашений и принятия на себя экономического бремени, вытекающего из них. Таким образом:

Во-первых, следует отметить, что несогласные собственники не обязаны оплачивать расходы на новые установки или новые общие услуги, которые не требуются по закону, если общая стоимость согласованных расходов составляет более одной четверти текущего годового бюджета сообщества, после вычета субсидий или государственной помощи и расходов на получение необходимого кредита в финансовых учреждениях.

В этом случае владельцы могут воспользоваться новыми объектами или услугами только в том случае, если они оплатят расходы на внедрение и обслуживание с соответствующим обновлением с применением общего индекса потребительских цен.

Во-вторых, следует уточнить, что расходы на устранение архитектурных барьеров или установку лифтов, а также расходы, необходимые для обеспечения доступности и пригодности здания для проживания, оплачиваются всеми собственниками, если они вытекают из соглашения совета.

В-третьих, следует отметить, что расходы, возникающие в результате установки общих инфраструктур или оборудования с целью повышения эффективности использования энергии или воды, а также установки систем возобновляемой энергии для общего пользования в общих элементах, подлежат оплате всеми собственниками, если они вытекают из соглашения собрания.

В этом случае несогласные собственники в любом случае обязаны, если общая стоимость согласованных расходов не превышает три четверти текущего годового бюджета сообщества на обычные общие расходы, за вычетом любых субсидий или государственной помощи, которые могут им соответствовать в этом отношении.

Наконец, следует отметить, что закон четко определяет, что владельцы, которые без уважительной причины противодействуют необходимым действиям или работам, требуемым компетентным органом, или задерживают их, несут индивидуальную ответственность за наложенные административные штрафы.

Можно ли оспорить решения собрания собственников?

Конечно, решения собрания собственников могут быть оспорены в суде в следующих случаях:

Если они противоречат закону, учредительным документам или подзаконным актам.
Если в данных обстоятельствах они связаны со злоупотреблением правами.
Если они противоречат интересам сообщества или наносят серьезный ущерб одному из владельцев.

При этом необходимо уточнить, что собственники, проголосовавшие против решения, отсутствующие, выступившие против него, и те, кто был незаконно лишен права голоса, имеют право оспорить его.

В любом случае, чтобы иметь возможность подать иск в компетентный суд, необходимо быть в курсе выплаты долгов перед общиной, которые должны быть погашены на момент принятия оспариваемого постановления, или внести их сумму.

Наконец, следует отметить, что закон устанавливает срок для оспаривания соглашений, т.е:

Один год в случае заключения соглашений, противоречащих закону, уставу или подзаконным актам.
Три месяца , если они противоречат интересам общества или наносят серьезный ущерб одному из владельцев.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si la comunidad de propietarios realiza una votación para desafectar la vivienda del portero y proceder a su venta, adoptándose el acuerdo con una mayoría simple (y no cualificada de 4/5 como exige la ley), y aún así, la comunidad de propietarios pretende seguir adelante con la operación, el o los vecinos que hubieren votado en contra, tendrán derecho a impugnar ese acuerdo para que no se lleve a cabo.<ejemplo>

Кто несет ответственность за чрезвычайные расходы сообщества и как они покрываются?

В соответствии с законом, сообщество обязано поддерживать общие элементы здания, чтобы они отвечали требованиям к конструкции, пригодности для проживания, доступности, водонепроницаемости, безопасности и энерго- или водоэффективности в соответствии с действующими нормами, а также поддерживать услуги и установки в надлежащем рабочем состоянии.

Как следствие, владельцам приходится брать на себя необходимые работы по обслуживанию и ремонту.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si se rompe un ascensor de una escalera, una fachada sufre desperfectos, el parking del edificio tiene goteras, etc., en todos estos casos, la comunidad deberá afrontar las obras de reparación pertinentes para que esos elementos comunes puedan cumplir su función sin problema alguno.<ejemplo>

Таким образом, в случае выхода из строя или поломки какого-либо общего элемента, сообщество собственников должно приступить к его ремонту или замене, оплачиваемым из общих фондов этого элемента. В случае, если у сообщества есть "сбережения", либо от излишков обычных сборов, либо благодаря резервному фонду (о котором мы уже говорили в другом вопросе), оплата будет производиться на их основе, в то время как, если их недостаточно, сообщество должно утвердить чрезвычайный расход (или пролив), который должны взять на себя все соседи в соответствии с их долей участия.

В случае неуплаты этих чрезвычайных расходов сосед, не выполняющий свои обязательства, становится "неплательщиком", и в этом случае община сможет истребовать этот долг по юридическим каналам, которые мы также анализировали в другом предыдущем вопросе.

Если я не пользуюсь лифтом или другим общим элементом, могу ли я попросить сообщество платить меньше?

В соответствии с Гражданским кодексом Каталонии и, как уже упоминалось выше, собственники должны оплачивать общие расходы пропорционально своей доле участия или в соответствии с особыми условиями, установленными уставом, подзаконными актами или решениями общего собрания, так что, в принципе, отсутствие возможности пользоваться и пользоваться конкретными общими элементами не освобождает от обязанности оплачивать расходы, связанные с их содержанием.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si un vecino del bajo no usa el ascensor, no puede en principio exigir a la comunidad pagar menos dinero de cuota mensual de mantenimiento de gastos ordinarios, amparándose en que él no hace uso de ese elemento común. Lo mismo sucedería con, por ejemplo, una comunidad de propietarios que tiene piscina, donde un vecino alega que no la utiliza nunca.<ejemplo>

Однако закон оставляет открытой возможность того, что, если соседи договорятся об этом в специальном положении подзаконного акта, можно договориться об уменьшении взноса конкретного соседа в случае отсутствия возможности пользоваться и пользоваться общим элементом.

Наконец, следует также отметить, что, с другой стороны, учредительный договор может устанавливать увеличение доли общих расходов, соответствующей конкретному частному элементу, в случае особенно интенсивного использования или пользования общими элементами или услугами вследствие осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности в квартире или помещении. Такое увеличение также может быть согласовано собранием собственников, но ни в том, ни в другом случае увеличение не может быть более чем в два раза больше суммы, которая соответствовала бы доле.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si en un bloque de pisos, en la planta primera hay una academia de idiomas que genera un elevado uso del ascensor (cientos de alumnos que suben y bajan a todas horas), se puede llagar a pactar que ese propietario de la academia pague una cuota de gastos comunes más elevada a la comunidad, a la vista del uso intensivo que se hace del ascensor por su parte.<ejemplo>

Может ли сообщество собственников иметь долги?

Конечно, товарищества собственников жилья могут влезать в долги, особенно если им приходится нести очень большие чрезвычайные расходы и у них нет для этого необходимых средств(например, ремонт всего фасада здания, для финансирования которого необходим кредит от финансового учреждения).

В этих случаях долги, возникшие по вине сообщества, покрываются за счет общих кредитов и средств собственников и частных элементов общей пользы, и, в свою очередь, собственники частных элементов несут ответственность пропорционально своей доле участия.

Можно ли запретить проживание туристов в сообществе собственников?

Действительно, закон, а также практика Верховного суда позволяют товариществам собственников жилья устанавливать в своих подзаконных актах запрет на установку туристических квартир в квартирах дома. Таким образом, если этот запрет будет одобрен необходимым большинством голосов, ни один сосед не сможет установить в своей квартире квартиру для отдыха или туризма.

Однако важно знать, что этот запрет не может иметь обратной силы, то есть он не затронет туристические квартиры, которые уже существовали в собственности до действительного принятия соглашения о сообществе.

Можно ли объединить две квартиры в одну в сообществе собственников?

Действительно, если человек покупает две смежные квартиры в многоквартирном доме, он может подумать о том, чтобы объединить их вместе и создать более просторное жилище.

С юридической точки зрения этот тип операции известен как объединение недвижимости, при котором, помимо проведения соответствующих физических работ по объединению двух жилых помещений, необходимо оформить публичный акт и зарегистрировать его в Земельном кадастре.

Для официального оформления этой операции, если подзаконные акты не предусматривают иного, необходимо соответствующее согласие Совета владельцев, а также административная лицензия, разрешающая этот союз.

Что делать, если сосед беспокоит меня шумом или запахами?

Действительно, в некоторых случаях шум или запахи, исходящие из соседней квартиры, могут нанести серьезный ущерб пригодности жилища для проживания, а также физическому и психическому здоровью людей, которые в нем живут, и им не придется мириться с этой ситуацией.

Гражданский кодекс Каталонии регулирует этот тип ситуации с помощью понятия незаконной иммиссии, устанавливая, что иммиссия дыма, шума, газов, паров, запахов, тепла, дрожи, электромагнитных волн, света и других подобных явлений, возникающих в результате незаконных действий соседей и наносящих ущерб имуществу или проживающим в нем людям, запрещена и влечет за собой ответственность за причиненный ущерб.

Таким образом, если какой-либо сосед посредством любой из этих видов деятельности(например, громкой музыки, сильных запахов из незаконной "темной кухни" и т.д.) постоянно осуществляет такие действия, которые наносят ущерб собственности или ее обитателям, пострадавший сосед будет иметь право потребовать прекращения такой деятельности, а если это требование не будет удовлетворено, он будет иметь полное право обратиться в суд, чтобы добиться ее прекращения, а также соответствующей компенсации за причиненный ущерб.

Можно ли продать дом смотрителя?

Действительно, существуют поместья, в которых с момента их постройки было отведено место для проживания смотрителя поместья. Однако в настоящее время эта функция все чаще не используется, так что, избавившись от этого работника, существование этого жилища теряет смысл существования, и многие сообщества владельцев в такой ситуации задумываются о его продаже.

В этих случаях, с юридической точки зрения, мы имеем дело с операцией, известной как disaffection of a common element, то есть изменение "квалификации" с общего элемента на частный элемент того жилья, которое ранее использовалось в качестве швейцарии, чтобы иметь возможность продать его впоследствии.

Эти операции, с юридической точки зрения, являются сложными, поскольку:

В случае с Каталонией для этого требуется резолюция собрания, принятая квалифицированным большинством в 4/5 голосов.
Для этого необходимо определить долю участия нового частного элемента и перераспределить новые доли других частных элементов.
В случае, если один из частных элементов недвижимости обременен ипотекой (наиболее вероятный и обычный вариант), потребуется согласие кредиторов, чтобы ипотека не распространилась и на новый частный элемент, что на практике является наиболее сложным моментом.

Для проведения таких операций товариществам собственников жилья рекомендуется обратиться за советом к опытному юристу, иначе это может стать серьезным препятствием.

Что произойдет, если в новостройке обнаружатся строительные дефекты?

Аналогичным образом, в новостройках очень часто бывает, что после продажи всех квартир начинают проявляться строительные дефекты, причем не только в частных элементах (т.е. в разных квартирах), но и в общих(например, протечки на общей лестнице, на общественной парковке, сырость на фасаде и т.д.).

Разумеется, в таких случаях строительные дефекты могут быть предъявлены товариществом собственников жилья ко всем строительным агентам, участвовавшим в застройке, для чего товариществу собственников жилья, скорее всего, придется нанять юриста для защиты своих прав, а также технического эксперта, который сможет подтвердить в отчете наличие повреждений, их происхождение и сумму их ремонта.

В любом случае, ЗДЕСЬ прикреплена статья из нашего блога с гораздо более подробной информацией об этих дефектах при строительстве новых зданий, типологиях, сроках предъявления претензий и т.д., которая, несомненно, может быть интересна в этих случаях.

‍

Надеясь, что эта статья окажется полезной для всех владельцев недвижимости, подпадающей под режим кондоминиума или коммунальной собственности, команда нотариусов Jesús Benavides остается в вашем распоряжении, чтобы помочь вам во всем, в чем вы можете нуждаться.

Декабрь 2023 года

1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА И ОБЩАЯ ЗАМЕНА. ЕСЛИ ЗАВЕЩАТЕЛЬНОЕ ОБОЗНАЧЕНИЕ ЗАМЕНЯЮЩИХ ЛИЦ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЩИМ ("ДЕТИ" ИЛИ "ПОТОМКИ"), ТО ПРОСТОГО ЗАЯВЛЕНИЯ ОБ ИХ ОТСУТСТВИИ ДОСТАТОЧНО ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ОТКАЗА ОТ НАСЛЕДСТВА И ПОСЛЕДУЮЩЕГО РЕШЕНИЯ ВОПРОСА О ТОМ, КОМУ ОНО СООТВЕТСТВУЕТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление ДГСЖФП от 30 октября 2023 года (КД от 22 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает дело о принятии наследства женщиной, умершей вдовой, имеющей двух дочерей, которые в завещании были указаны как наследники в равных долях, с общей заменой их соответствующими детьми или потомками. Когда принятие наследства было оформлено, одна из сестер отказалась от наследства, а в акте отказавшаяся сестра просто заявила, что у нее нет детей или потомков (без каких-либо достоверных доказательств этого), так что другой сестре досталось все наследство. Регистратор отказывает в регистрации, поскольку считает, что отсутствие детей или потомков должно быть доказано (нотариальным актом или любым другим способом, имеющим силу закона).

Уполномоченный нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, отменила квалификационную запись, подтвердив, что, когда обычная замена завещания осуществляется в общем виде (с такими выражениями, как "дети" или "потомки", т.е. без номинативных обращений), простое подтверждение их отсутствия достаточно для оформления отказа и последующего принятия наследником, в пользу которого сделан этот отказ.

‍

2.- ПРОДАЖА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА. ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ОТКАЗ АРЕНДАТОРА ОТ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 8 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает случай продажи арендованного имущества (помещения), в акте которого нотариус удостоверяет, что ему был предъявлен акт, в котором арендатор отказывается от своего права преимущественного приобретения, признанного LAU.

Регистратор отказывает в регистрации, мотивируя это необходимостью достоверного подтверждения деталей и обстоятельств данного отказа (путем предоставления копии акта об отказе, где регистратор может проанализировать его условия, правовую позицию лица, его предоставившего, и т.д.). ГД отменяет квалификационную запись, считая, что заверения нотариуса о том, что арендатор отказался от права преимущественной покупки, достаточно, поскольку Закон не наделяет Регистратора полномочиями уточнять детали такого отказа.

‍

3.- В КАТАЛОНИИ ПРЕ-ЛЕГАТ МОЖЕТ САМОСТОЯТЕЛЬНО ВСТУПИТЬ ВО ВЛАДЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕ-ЛЕГАТА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 27 октября 2023 года (DOGC от 8 ноября 2023 года), в котором разрешается дело о принятии наследства несколькими сонаследниками, когда один из них, помимо того, что является преднаследником имущества, принимает свою часть наследства, а также, в одностороннем порядке, присуждает себе это имущество, которое составляет преднаследство. Земельный кадастр отказывает в регистрации на том основании, что для вступления решения в силу необходимо согласие всех наследников.

Уполномоченный нотариус подал апелляцию, и ГД, встав на его сторону, отменила квалификационную ноту, напомнив, что в соответствии с CCCat (ст. 427-22) наследник может сам вступить во владение наследством, если оно является преднаследственным.

‍

4.- КУПЛЯ-ПРОДАЖА С РАЗРЕШИТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ В КАТАЛОНИИ. ТОЛКОВАНИЕ ПРОЦЕНТА НЕУПЛАТЫ, НЕОБХОДИМОГО ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА:

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 10 ноября 2023 года (DOGC от 1 декабря 2023 года), которая разрешает дело, связанное с актом прекращения продажи, в соответствии с согласованным и зарегистрированным условием разрешения, в связи с неуплатой причитающихся сумм.

В данном случае ГД устанавливает правильное толкование статьи 621-54 CCCat, в соответствии с которой для расторжения сделки купли-продажи в связи с неуплатой отсроченных сумм (чтобы продавцы восстановили право собственности на имущество) необходимо, чтобы неуплаченные суммы превышали 15% от полной цены (общей цены купли-продажи), так что только после накопления неуплаченных сумм, превышающих 15% от общей цены купли-продажи, можно будет расторгнуть сделку купли-продажи.

‍

5.- ЯВЛЯЮТСЯ ЛИ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ, НА КОТОРОМ НЕ ПРИСУТСТВУЮТ ДИРЕКТОРА, РЕГИСТРИРУЕМЫМИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 15 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай проведения общего собрания акционеров, на котором не присутствуют директора компании.

Коммерческий регистратор отказывается регистрировать принятые решения на этом основании, опираясь на статью 180 LSC ("директора должны присутствовать на общих собраниях"). Нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, подтвердила, что, по сути, неприсутствие административного органа на общем собрании не является основанием для признания его недействительным, но что, в случае необходимости, влечет за собой ответственность администраторов, предусмотренную статьей 236 LSC.

‍

6.- НОТАРИАЛЬНЫЙ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ. ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ИМЕТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРЕВЕНТИВНУЮ АННОТАЦИЮ В КОММЕРЧЕСКОМ РЕГИСТРЕ, НЕОБХОДИМО ДОКАЗАТЬ, ЧТО НОТАРИАЛЬНЫЙ ЗАПРОС АДМИНИСТРАТОРАМ БЫЛ СДЕЛАН:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай отказа в превентивной аннотации запроса на нотариальный протокол собрания в Торговом реестре. Речь идет о деле, в котором акционер хочет, чтобы был составлен нотариальный протокол общего собрания, и с этой целью направляет электронное письмо председателю совета директоров с просьбой об этом, который отвечает утвердительно. Акционер пытается внести превентивную аннотацию в Торговый реестр на основании этого письма, но регистратор отказывает ему, заявляя, что для регистрации превентивной аннотации необходимо предоставить нотариальный запрос администраторам.

ГД подтверждает квалификационную записку и напоминает, что для того, чтобы иметь возможность сделать запрашиваемую превентивную аннотацию, необходимо доказать, что нотариальная повестка администраторам была выдана (ст. 104.1 RRM).

‍

7.- ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА РЕЛИГИОЗНОЙ ОБЩИНОЙ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 23 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), которое может оказаться полезным в данном случае передачи имущества, поскольку в нем обобщены и подробно проанализированы законодательные акты и документы, необходимые для оформления продажи имущества, принадлежащего религиозной конгрегации.

‍

8.- ПОВЫШЕНИЕ ДО ПУБЛИЧНОГО АКТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ПОДПИСАННОГО ПРЕДЫДУЩИМ РЕГИСТРАНТОМ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление ДГСЖФП от 2 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о переводе в публичный акт договора аренды.

Договор аренды, заключенный между предыдущим зарегистрированным собственником (арендодателем) и арендатором. Собственник не выплачивает ипотечный кредит по арендованному имуществу, и в итоге на имущество обращается взыскание, в процессе которого имущество присуждается третьему лицу, в пользу которого в настоящее время зарегистрировано имущество. В процессе обращения взыскания новый владелец, которому присуждается имущество, знает о том, что имущество находится в аренде, и в судебном порядке присуждается, гарантируя права арендатора. Впоследствии арендатор пытается зарегистрировать свое право, но Регистр отказывает ему в регистрации по причине отсутствия последовательного трактата (ст. 20 LH), т.е. лицо, подписавшее договор аренды в качестве арендодателя, не совпадает с нынешним зарегистрированным собственником.

ГД отменяет квалификацию, считая этот случай исключением из общего принципа, поскольку в ходе процедуры обращения взыскания, в которой участвовал нынешний зарегистрированный собственник, право арендатора на занятие недвижимости было защищено.

‍

9.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. ИЗ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ. ПРАВИЛЬНЫЙ ПУТЬ - СОГЛАШЕНИЕ ОБ АФФЕКТЕ И ПРЕОБРАЗОВАНИЕ В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором ГД разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о разделении частного элемента и последующей продаже в пользу сообщества собственников (чтобы впоследствии преобразовать его в общий элемент горизонтальной собственности).

DG подтверждает этот недостаток и, вкратце, говорит нам, что если мы хотим превратить что-то частное в общий элемент, то правильным способом будет не его продажа в пользу сообщества, а его конфигурация в качестве общего элемента, изменяя описание здания, и с единогласного согласия сообщества владельцев, поскольку это влияет на учредительный титул.

‍

10.- НОВЫЕ ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ В ЭЛЕКТРОННОЙ ШТАБ-КВАРТИРЕ НАЛОГОВОГО АГЕНТСТВА КАТАЛОНИИ:

Новые функциональные возможности кратко описаны (ЗДЕСЬ) и усовершенствования электронного штаба УВД:

Трансфертный налог и гербовый сбор (ITPAJD): новые функции были включены в онлайн-формы для форм 600 и 620 и в программу помощи для форм 650 и 660:

Адаптация телематической формы формы 600 ITPAJD для допуска иностранных трансферагентов без НИФ к операциям по ставке DRG (вещные права на гарантию и кредит).
Адаптация телематической формы 620 "Продажа и покупка некоторых подержанных транспортных средств", позволяющая экспортировать самооценку и восстанавливать данные, если покупателей несколько, в случае покупки лодки, и отдельно указывать типы автодомов.

Что касается налога на наследство и дарение (ISD):

Адаптация программы поддержки механизма наследования для введения вкладов на текущих или сберегательных счетах в формате IBAN.

Кроме того, введено автоматическое включение публичного акта в файлы самооценки ITPAJD (форма 600) и ISD (формы 650, 651 и 653) . Таким образом, гражданину больше не нужно предоставлять публичный акт, если нотариальная контора ранее отправила информационную декларацию нотариуса в Каталонское налоговое агентство.

‍

11.- ПРОТОКОЛ LCI. НЕОБХОДИМО СПРОСИТЬ У КЛИЕНТА, КАК ОН ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ В БУДУЩЕМ ЗАВЕРЕННЫЕ КОПИИ КАК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, ТАК И ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Записка Совета директоров Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой в ответ на сообщение, полученное в нескольких нотариальных конторах от банка ING (с просьбой выдать все копии актов CV + PH в электронном формате), указывается, что в случае с актами CV + PH именно покупатель (который платит за акт) должен выбрать формат своих заверенных копий (на бумаге или в электронном виде).

Для этого рекомендуется задать этот вопрос покупателю в акте предварительной продажи, зафиксировать его в акте и, исходя из его предпочтений, выдать копию по форме, запрашиваемой эквайером.

‍

12.- ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОВЕРКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 2024:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция по проверке стоимости недвижимости Налогового агентства Каталонии для налогооблагаемых событий (ITP, Наследство и Пожертвования) на 2024 год.

Следует помнить, что эта таблица имеет жизненно важное значение, когда у нас нет кадастровой справочной стоимости объекта недвижимости. Всегда, в первую очередь, необходимо учитывать справочную стоимость для целей налогообложения. В отсутствие этого таблица будет продолжать использоваться традиционным способом. Умножение кадастровой стоимости на соответствующий повышающий коэффициент для получения минимальной налоговой стоимости.

‍

13.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И СЕГРЕГАЦИЯ/РАЗДЕЛЕНИЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА. ЕСЛИ УСТАВ ПОЗВОЛЯЕТ ЭТО, ОН ТАКЖЕ КОСВЕННО САНКЦИОНИРУЕТ НЕОБХОДИМЫЕ РАБОТЫ ДЛЯ ЭТОГО:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 2 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с разделением помещений, постановляя, что, когда учредительный титул горизонтальной собственности предусматривает возможность разделения или разграничения частных элементов без необходимости коллективного соглашения собрания собственников, он косвенно разрешает работы и изменения, которых требует такое разделение, если нет прямого положения об обратном.

‍

14.- ПРОДАЖА ПОСТОЯННОГО МЕСТА ЖИТЕЛЬСТВА СЕМЬИ. ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ОБОИХ СУПРУГОВ, В ТОМ ЧИСЛЕ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 25 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже недвижимости, принадлежащей иностранцу, постановляя, что применение статьи 1320 CC (и, соответственно, ее аналога в Гражданском кодексе Каталонии) о необходимости согласия обоих супругов на распоряжение обычным местом жительства семьи не зависит от положений закона, регулирующего режим супружеской собственности, и что в соответствии с Постановлением от 24 июня 2016 года оно также применимо к иностранным бракам.

‍

15.- ВАЖНОЕ РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ РАЗДЕЛОМ, ПРОИЗВЕДЕННЫМ НАСЛЕДОДАТЕЛЕМ, И ПРАВИЛАМИ РАЗДЕЛА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 27 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с актом о принятии наследства и наследственными решениями, и в котором, обобщая судебную практику Верховного суда в этом вопросе, разъясняет важное различие между разделом, произведенным в самом завещании, и простыми "правилами раздела".

Центр отмечает, что когда наследодатель выполняет все предусмотренные завещанием операции по разделу (инвентаризация, оценка, ликвидация и распределение лотов), мы имеем дело с настоящим разделом, произведенным в завещании. С другой стороны, когда наследодатель ограничивается выражением своей воли о том, что при разделе определенное имущество должно быть присуждено каждому наследнику в счет его имущества, мы имеем дело с простыми правилами раздела.

Ноябрь 2023 года

1.- БУДЬТЕ ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНЫ. ОШИБКИ В НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЕ, КОТОРЫЕ ВЛЕКУТ ЗА СОБОЙ ГРАЖДАНСКУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) записка Генерального совета нотариусов с подробным описанием основных претензий, с которыми приходится сталкиваться в рамках страхования гражданской ответственности нотариусов в случае небрежности, ошибок или профессиональной недобросовестности. Ниже приведены некоторые яркие примеры:

Различные жалобы на уполномоченные документы с лицами с ограниченными умственными способностями. Проявляйте крайнюю осторожность с пожилыми людьми с признаками когнитивных нарушений, недееспособными / с мерами поддержки для осуществления дееспособности, находящимися под опекой, попечительством и т. д.
Кража личности. Будьте предельно внимательны при проверке личности человека с его фотографией DNI / NIE / паспорта и т. д.
Проверка обременения ипотеки. Будьте крайне осторожны с ипотечными кредитами, которые были экономически аннулированы, но не зарегистрированы. Требуйте документального подтверждения того, что обеспеченный кредит был выплачен.

‍

2.- НОВОЕ НАПОМИНАНИЕ. НОВЫЕ СОБЫТИЯ ВО ВНЕШНИХ ИНВЕСТИЦИЯХ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационная записка OCP с кратким изложением основных нововведений Королевского указа 571/2023 об иностранных инвестициях. Иностранными инвестициями считаются следующие объекты:

Иностранные инвестиции в Испании:

Участие НЕРЕЗИДЕНТА в испанских компаниях, превышающее 10% уставного капитала.
Приобретение недвижимости в Испании НЕРЕЗИДЕНТАМИ на сумму свыше 500 000 евро.
В случае если средства, используемые для инвестиций, происходят из юрисдикций, не сотрудничающих друг с другом, требуется предварительное декларирование. Приказ от 9 февраля 2023 года (ЗДЕСЬ) содержит список не сотрудничающих юрисдикций.

Испанские инвестиции за рубежом:

Долевое участие в капитале компаний-нерезидентов, превышающее 10 % уставного капитала.
Приобретение недвижимости за рубежом на сумму более 300 000 евро.
В случае если местом назначения инвестиций является юрисдикция, не сотрудничающая с ЕС, также требуется предварительное заявление.

Обязанности нотариуса:

После вступления в силу Королевского указа нотариус будет обязан направлять информацию об иностранных инвестициях в Генеральный совет нотариусов.
В переходный период подача деклараций в режиме онлайн осуществляется через AFORIX.
Обязанность нотариуса направлять в Генеральное управление по международной торговле и инвестициям в письменном виде в январе и июле каждого года список тех сделок, которые рассматривались как иностранные инвестиции в течение предыдущего шестимесячного периода и в отношении которых нотариусу не было предложено представить соответствующую декларацию, остается в силе.

‍

3.- МОЖНО ОБЪЯВИТЬ О ЧАСТИЧНОМ ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРИЗОНТАЛЬНО РАЗДЕЛЕННОМ ЗДАНИИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 19 сентября 2023 года (BOE от 26 октября 2023 года), где DG разрешает случай здания с несколькими этажами, разделенными по горизонтали, где окончание работ объявлено только для части из них (в частности, первый этаж и второй этаж, а не остальные этажи).

В данном случае ГД соглашается с этим, заявляя, что нет никаких неудобств в том, что доказательство завершения строительства может быть частичным, по этапам и даже по этажам; так как на практике может случиться, что есть элементы, которые не завершены, без препятствий для регистрации завершения других, если это должным образом аккредитовано.

‍

4.- РАЗДЕЛ НАСЛЕДСТВА БУХГАЛТЕРОМ-РАСПРЕДЕЛИТЕЛЕМ. ОСТЕРЕГАЙТЕСЬ КОНФЛИКТА ИНТЕРЕСОВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 5 сентября 2023 года (BOE от 25 октября 2023 года), в котором DG постановляет, что в акте о принятии, разделе и разрешении наследства бухгалтер-партидор не ограничился сугубо партикулярными действиями и в разрешении споров выполнил диспозитивные функции, требующие вмешательства наследников.

Кроме того, существует конфликт интересов между двумя братьями и сестрами-сонаследниками, поскольку один из них является опекуном другого и, следовательно, осуществляет его юридическое представительство. Поскольку оба они заинтересованы в наследстве, а один из них юридически представлен своим братом, возникает конфликт интересов, и в этом случае необходимо вмешательство юридического защитника.

‍

5.- ПРОДАЖА ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА В НЕРАЗДЕЛЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ТРЕБУЕТСЯ КОНКРЕТНОЕ ОПИСАНИЕ ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 28 июля 2023 года (BOE от 12 октября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже неразделенной доли (1,329%) недвижимости, предназначенной для парковки автомобилей. В акте содержалось описание зарегистрированного имущества в целом (состоящего из цокольного этажа здания, используемого для парковки и складских помещений), но не описание конкретного парковочного места, исключительное пользование и распоряжение которым было отнесено к неразделенной доле передаваемого имущества.

DG, по мнению Регистратора, считает необходимым, чтобы в договоре купли-продажи были подробно описаны границы и площадь передаваемого парковочного места.

‍

6.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР И ЗАКОН 11/2023. НОВЫЕ СРОКИ КВАЛИФИКАЦИИ ДОКУМЕНТОВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 7 июля 2023 года (BOE от 15 августа 2023 года), утверждающее график реализации закона 11/2023 о цифровизации регистрационных действий. Этот закон устанавливает электронную подпись всех записей и документов в реестре и ведение протокола в электронном формате. Вышеупомянутое постановление включает два приложения с графиком внедрения электронной подписи в каждом из земельных кадастров Испании и продлевает обычный срок квалификации регистрационных записей с 15 рабочих дней до 30 рабочих дней на период в один месяц с даты начала внедрения цифровых процедур.

К резюме прилагается постановление с приложениями, содержащими соответствующие даты начала этапа внедрения электронной подписи, чтобы все сотрудники нотариальной конторы могли ознакомиться с ними и иметь в виду, что в течение одного месяца после этой даты срок квалификации составляет не 15 дней, как обычно, а 30 дней.

Важность этой консультации заключается в том, что аннулирование ипотечных кредитов, зарегистрированных во всех реестрах Испании, разрешено, и в каждом из них запланирована дата внедрения этой электронной подписи!

‍

7.- ГРАЖДАНСКОЕ СОСЕДСТВО И ТРУДНОСТИ ЕГО ДОКАЗЫВАНИЯ. БОЛЬШОЕ ЗНАЧЕНИЕ СЛЕДУЕТ ПРИДАВАТЬ ДЕКЛАРАЦИИ, ВКЛЮЧЕННОЙ В АКТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 3 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, касающееся доказательства гражданского местожительства умершего лица и его значения для определения применимого наследственного права.

В данном случае покойная в своем завещании указала, что у нее общий гражданский статус. Однако ее наследник (муж), принимая наследство, в указанном акте о принятии наследства указывает, что гражданское состояние покойной было ибицейским, и на основании этого получает все наследство (в отличие от этого, если бы гражданское состояние было общим, поскольку у покойной не было потомков, но были живые восходящие родственники, они были бы легитимированы). Когда акт о принятии наследства был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, посчитав, что заявление об общем гражданском состоянии, сделанное покойной в ее завещании, имеет преимущественную силу.

ГД, присоединяясь к мнению Секретариата, считает, что доказать гражданское состояние очень сложно (за исключением тех случаев, когда прямое заявление занесено в реестр актов гражданского состояния). Поэтому в случае сомнений заявление заинтересованной стороны, сделанное у нотариуса (поскольку оно было сделано после того, как нотариус должным образом проинформировал ее), должно превалировать даже над тем, что может быть получено из внесудебных документов (таких как свидетельство о переписи населения, показывающее, что лицо было зарегистрировано по данному адресу более 10 лет), поскольку административное место жительства не всегда совпадает с фактическим адресом (который определяет гражданское место жительства).

‍

8.- ДИРЕКТОР, СРОК ПОЛНОМОЧИЙ КОТОРОГО ИСТЕК, МОЖЕТ СОЗВАТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ДЛЯ ОБНОВЛЕНИЯ АДМИНИСТРАТИВНОГО ОРГАНА И ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ГОДОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ:

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DGSJFP от 31 октября 2023 года (BOE от 21 ноября 2023 года), в которой DG постановляет, что общее собрание, созванное директором с истекшим сроком полномочий, является действительным при условии, что это общее собрание созвано для обновления административного органа и утверждения годовой отчетности за несколько финансовых лет в качестве способа преодоления закрытия Земельного кадастра.

‍

9.- ПРЕВЕНТИВНЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ И МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ:

Ниже приводится краткое резюме документа, посвященного превентивным полномочиям и аспектам, которые необходимо учитывать в области межрегионального права:

Большая польза от превентивной доверенности: она избавляет семью от необходимости прибегать к судебным мерам поддержки (на оформление которых уходит больше года, плюс расходы на адвокатов и т. д.).
Вскоре можно будет телематически проверить действительность этих доверенностей в органах записи актов гражданского состояния. Следует проявлять осторожность, когда доверенное лицо обращается в нотариальную контору для подписания одной из таких доверенностей.
Сомнения в применимом праве, когда клиент обращается в нотариальную контору для подписания доверенности: Мы всегда должны прибегать к критерию обычного места жительства (ст. 9.6 Cc), чтобы составить доверенность в соответствии с CCCat или Cc.
Не забудьте включить (или не включить), по просьбе клиента, пункт о том, требуется ли судебное разрешение на те же действия, на которые требуется разрешение опекуна.
В Каталонии в ближайшие месяцы произойдут значительные изменения в этой области, поскольку законопроект о реформировании Книги II Каталонского гражданского кодекса по этому вопросу скоро поступит в парламент в качестве законопроекта, так что, если он будет рассмотрен в обычном порядке, через несколько месяцев появятся новые правила в этой области с очень глубокими изменениями, которые мы должны будем изучить, чтобы адаптировать акты.

‍

10.- ЗАКОН 11/2023. ОЦИФРОВКА НОТАРИАЛЬНЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ АКТОВ (ЭЛЕКТРОННЫЙ ПРОТОКОЛ, ВИДЕО ПОДПИСИ И АВТОРСКИЕ ЭЛЕКТРОННЫЕ КОПИИ):

Прилагаем статью из нашего БЛОГ с кратким изложением 10 основных моментов вступления в силу Закона 11/2023 (ЗДЕСЬ).

Три основных изменения коснутся нашей повседневной жизни:

Первый - это хранение всех подписанных документов в электронном кабинете нотариуса, который является точным отражением бумажного документа (матрица, объединенные, дилигенции и примечания).
Второе важное изменение - возможность видеоподписания некоторых видов документов с помощью цифрового сертификата после регистрации гражданина на нотариальном портале;
и, наконец, создание электронных авторизованных копий, которые заменяют бумажные с той же эффективностью и действительностью.

После 21 дня внедрения мы столкнулись со следующей казуистикой:

ОТНОСИТЕЛЬНО НОТАРИАЛЬНОГО ПОРТАЛА (PNC):

Граждане, желающие пройти процедуру, должны заполнить форму и подтвердить свой мобильный телефон и контактный адрес электронной почты. Процедура проста и завершается загрузкой документа, удостоверяющего личность, на платформу. Мы проверили ее, и она корректно работает для граждан, идентифицированных по DNI, NIE и PASSPORT.
Наиболее практичным способом доступа и подписи является использование цифрового сертификата. Мы рекомендуем Национальную лабораторию монет и времени, хотя существует несколько организаций, выдающих сертификаты, сертифицированные Ancert.
Гражданин, получивший доступ к нему, сможет ознакомиться со всей своей историей актов, подписанных в период с 1 января 2007 года по 8 ноября 2023 года. Как будут публиковаться документы, подписанные после вступления закона в силу, пока не определено.

НА ВИДЕОПОДПИСИ:

С самого начала нам удалось успешно реализовать 2 видеоподписи . Несмотря на то, что это очень новая технология и у нее есть свои ограничения, ее выполнение не представляет сложности, как только клиент регистрируется на портале и получает цифровой сертификат для подписи.
Подключение осуществляется с помощью приложения, встроенного в веб-браузер, и является интуитивно понятным и простым. Мы ожидаем, что по мере регистрации граждан количество документов, выданных этим способом, будет расти.

ЧТО КАСАЕТСЯ ЭЛЕКТРОННОЙ ЗАВЕРЕННОЙ КОПИИ:

Мы уже выпустили первые электронные авторизованные копии с защищенным проверочным кодом (CSV).
Управление процессом осуществляется из самого Word и параллельно с депонированием документа, хотя он может быть выдан и позже, всегда для документов, подписанных после 9 ноября 2023 года.
Документ публикуется в электронном кабинете нотариуса, а CSV быстро и легко формируется в SIGNO и отправляется клиенту.
После загрузки на электронный сайт он передается клиенту по электронной почте, в которой мы предоставляем ссылку на его электронную авторизованную копию. Такой способ доставки придает ему подлинность и юридическую силу по отношению к третьим лицам. Мы считаем, что этот способ постепенно вытеснит бумажные документы, поскольку для консультации и заверения не нужно регистрироваться на портале нотариуса.

ВОПРОСЫ, ЗАДАВАЕМЫЕ ЗАРАНЕЕ, ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПРОТОКОЛЕ И ВИДЕО ПОДПИСИ:

В SIC, в разделе"Закон 11/2023. Цифровизация нотариальных и регистрационных процедур" вы можете найти документ с вопросами и ответами на существующие сомнения в связи с применением Закона 11/2023. Было выпущено два издания: том 1 и том 2.

Они также прилагаются (ЗДЕСЬ в единственном числе и ЗДЕСЬ множественное число), основные шаблоны для любого электронного акта, предоставляемого посредством видеоподписи через Портал нотариуса "Гражданин".

МОДИФИКАЦИЯ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРНОГО ИНДЕКСА. НЕОБХОДИМОСТЬ ОТДЕЛЬНОЙ ОТЧЕТНОСТИ ПО КОЛИЧЕСТВУ СТРАНИЦ В БУМАЖНОМ/ТЕЛЕМАТИЧЕСКОМ ФОРМАТЕ:

С 9 ноября 2023 года в Единый компьютеризированный индекс вносятся изменения, в соответствии с которыми в каждый публичный документ в качестве обязательного поля указывается количество листов матрицы бумажной поддержки отдельно от количества листов в электронной поддержке.

‍

По всем вопросам, касающимся новой цифровизации (как для сотрудников, так и для клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es

Октябрь 2023 года

1.- ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Прилагается (ЗДЕСЬ) разъяснительная записка OCP по различным вопросам, связанным с Центральным реестром прав собственности на недвижимость и обязанностями нотариусов в этом отношении:

Получение адреса электронной почты, указанного в статье 4 RD 609/2023, не является обязательным условием для совершения юридической сделки, поскольку не входит в требования по идентификации бенефициарного владельца.
Процентное владение акциями: эту информацию следует включать только в случае необходимости внесения новой записи в манифест в случае расхождений между содержанием BDTR и манифестом праводателя.

‍

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ, ОФОРМЛЕННАЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ С ОТМЕНЕННОЙ ДОВЕРЕННОСТЬЮ. НЕОБХОДИМО С ОСОБОЙ ТЩАТЕЛЬНОСТЬЮ ПРОВЕРЯТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОВЕРЕННОСТЕЙ И КОРПОРАТИВНЫХ ПОЗИЦИЙ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 26 июля 2023 г. (ДП от 28 сентября 2023 г.).. ГД разрешает дело о продаже недвижимости, в котором продавца представляет доверенное лицо, заявляя, что его доверенность действительна, и нотариус, давая свое положительное заключение о достаточности в акте. Однако из данных Торгового реестра следует, что эта доверенность была отозвана за несколько дней до этого, причем отзыв был опубликован в BORME, как только он был внесен в реестр (с этого момента он имеет силу в отношении третьих лиц), в тот же день, когда было подписано резюме.

ГД подтверждает классификацию реестра, согласно которой право покупателя не может быть зарегистрировано, поскольку продавец не был должным образом представлен лицом, обладающим достаточными полномочиями для оформления продажи.

Принять дело к сведению и сделать соответствующие запросы в Регистр как можно ближе к подписанию акта (если возможно, в тот же день), чтобы избежать подобных случаев.

‍

3.- SL. УМЕНЬШЕНИЕ КАПИТАЛА ЗА СЧЕТ ПРИОБРЕТЕНИЯ АКЦИЙ. СУММА РЕЗЕРВА С ОГРАНИЧЕНИЯМИ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 24 июля 2023 года (ДП от 27 сентября 2023 года).. ГД решает типичный случай "выхода" акционера из СЛ. Для этого компания выкупает все акции этого акционера (по выкупной стоимости, превышающей номинальную), затем уменьшает уставный капитал на ту же сумму (таким образом, переходя к его погашению) и одновременно создает резерв с ограничением на сумму уменьшения (принимая за основу номинальную стоимость акций, а не выкупную стоимость, которая, как указано, выше), чтобы гарантировать права кредиторов.

Реестр дает отрицательную квалификацию, поскольку считает, что сумма резерва должна быть равна "стоимости того, что получил акционер" (т.е. общей выкупленной сумме, а не только номинальной стоимости акций).

ГД отменяет классификацию Коммерческого регистратора, постановляя, что в таких случаях сумма резерва с ограничением должна быть равна номинальной стоимости выкупленных акций, а не сумме, возмещаемой выходящему акционеру.

‍

ФАКТИЧЕСКАЯ ОПЕКА. ИНТЕРПРЕТАЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ ПО БАНКОВСКИМ ПРОЦЕДУРАМ

Сообщается, что в SIC в рамках "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad" сотрудникам доступен рамочный протокол, подписанный между Генеральной прокуратурой штата и банковским сектором, чтобы уточнить полномочия фактического опекуна в области банковских операций.

Этот документ также стал предметом подробного анализа в статье на нашем блоге (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ней).

‍

5.- ВНЕШНИЕ ИНВЕСТИЦИИ. ИЗМЕНЕНИЯ В НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЕ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ

Сотрудники информируются о недавнем утверждении Королевского указа 571/2023 от 4 июля о внешних инвестициях (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), который необходимо принимать во внимание при заключении сделок с нерезидентами. В частности, он изменяет предыдущие правила в следующих основных аспектах:

1.- Для целей внесения соответствующей последующей декларации в Инвестиционный регистр Министерства экономики иностранными инвестициями считаются следующие объекты:

Доля нерезидентов в испанских компаниях, если она превышает 10% уставного капитала компании или прав голоса (ранее требовалось 50%).
Приобретение недвижимости в Испании нерезидентами, если сумма превышает 500 000 евро (ранее минимальный лимит составлял 3 000 000 евро).

В этих случаях владелец-нерезидент обязан задекларировать инвестиции в Инвестиционном регистре Министерства экономики, используя формы, предусмотренные переходным положением 3 Королевского указа (формы DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Если сделка была совершена нотариусом, он должен уведомить Генеральный совет нотариусов об инвестициях через электронный офис нотариуса (SIGNO) и, в любом случае, предупредить явившееся лицо об обязанности представить их.

3.- В случае, если инвестиции, считающиеся иностранными (в соответствии со статьей 4 Королевского декрета), имеют происхождение в стране с несотрудничающей юрисдикцией (бывшие налоговые гавани), которые включены в Ордонанс от 9 февраля 2023 года, необходимо будет сделать предварительное заявление, и нотариусы должны потребовать его до предоставления, а также прямо указать это в публичном документе.

‍

6.- ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАМЕТКИ О ДОКУМЕНТАХ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН

Прилагается (ЗДЕСЬ), интересная статья одного из коллег-нотариусов, в которой излагается ряд практических соображений, которые следует иметь в виду, когда в публичном документе участвует иностранное физическое лицо. В качестве резюме мы выделили наиболее важные из них:

Идентификация. Применяются общие правила Нотариального регламента. В частности, в случае с иностранцами из ЕС это делается либо по паспорту, либо по национальному удостоверению личности.
NIE: Иностранцы, которые в силу своих экономических, профессиональных или социальных интересов связаны с Испанией, должны получить в целях идентификации персональный, уникальный и эксклюзивный последовательный номер. Необходим для всех операций с налоговыми последствиями.
Перевод: Если нотариус не владеет иностранным языком, необходимо соблюдать положения § 150 Положения о нотариате и запросить переводчика.
Платежные средства: Будьте очень внимательны и усердны в отношении предотвращения отмывания денег. Крайне желательно требовать, чтобы депозитные и платежные счета находились в испанских банках. Если счета открыты в иностранных банках или у третьих лиц, необходимо получить максимально полную и достоверную информацию о происхождении средств, требующую документального подтверждения (свидетельства о праве собственности на счета, контракты, подтверждающие происхождение средств, и т. д.).
Апостиль: Апостиль требуется для документов, выданных за рубежом.
Сделки с недвижимостью. Помните об удержании 3% от цены (налог на доходы нерезидентов) и инверсии налогоплательщика в "муниципальный прирост капитала".

‍

7.- ЗАПРОС КОПИЙ ЗАВЕЩАНИЙ В АРХИВ НОТАРИАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ КАТАЛОНИИ

Информация, представляющая интерес при запросе копий завещаний в Колледже. Во избежание проблем в случае расхождения дат Ассоциация просит, чтобы при отправке запроса на получение копии к запросу на получение копии завещания прилагались соответствующие свидетельства о смерти и последней воле для более точной идентификации запроса.

‍

8.- ТЕЛЕМАТИЧЕСКАЯ ПОДПИСЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ

Как сообщалось ранее, 9 ноября вступает в силу закон 11/2023, который разрешает телематическое подписание публичных документов (т.е. через систему видеоконференции с нотариусом и электронную подпись, без необходимости физического посещения клиентом нотариальной конторы). ЗДЕСЬ вы можете найти статью в блоге нотариальной конторы Хесуса Бенавидеса с более подробной информацией (какие документы могут быть подписаны, процедура и т.д.).

Для того чтобы быть пионерами в этой области и предоставлять клиентам лучший сервис, на веб-странице нотариальной конторы Jesus Benavides был создан новый раздел (Видеоподпись), где с помощью дидактических видеороликов объясняется весь процесс, которому должен следовать любой гражданин, желающий применить эту возможность на практике.

‍

По всем вопросам, связанным с этим вопросом (как со стороны сотрудников, так и со стороны клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es.

Сентябрь 2023 года

1.- ИСЧИСЛЕНИЕ СРОКОВ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ. ДЕНЬ, В КОТОРЫЙ ПРОВОДИТСЯ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ВКЛЮЧЕН В РАСЧЕТ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 11 июля 2023 года (BOE от 28 июля 2023 года).. В связи с этим, подводя итоги, ГД напоминает нам о правилах исчисления сроков созыва общего собрания в столичной компании. Как известно, статья 176 LSC устанавливает, что между созывом и проведением общего собрания должен пройти один месяц (SA) или 15 дней (SL). Для целей исчисления этих сроков день начала отсчета начинается со дня отправки уведомления последнему из акционеров, и для определения дня истечения срока день проведения общего собрания не учитывается.

Таким образом, для публичных компаний с ограниченной ответственностью должен пройти один месяц, а для частных компаний с ограниченной ответственностью - 15 дней, и именно на следующий день после этих сроков общее собрание может быть правомочным.

‍

2.- ДОКТРИНА ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРАТА ПО ТАРИФНЫМ ВОПРОСАМ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, содержащий краткое изложение доктрины Главного управления юридической безопасности и общественной веры по тарифным вопросам на 2020 - 2023 годы. С ним можно ознакомиться в случае возникновения сомнений относительно того, как протоколировать конкретные действия.

‍

3.- НОВЫЕ РАЗРАБОТКИ В ОБЛАСТИ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРИЗИРОВАННОГО ИНДЕКСА

Сообщается, что в Единый компьютеризированный индекс недавно был включен ряд новых функций, призванных улучшить отражение юридических операций, предоставленных в публичных документах.

В частности, создаются новые правовые акты, учитывающие это:

Акты приобретения или сохранения гражданского состояния.
Акты о мерах поддержки и акты о предоставлении помощи (и их эквиваленты в Каталонии),
Акты о пропуске номера протокола или регистрационной книги (для решения досадной ситуации, когда один или несколько номеров остаются без документа, фактически уполномочившего или вмешавшегося).

Другие незначительные изменения:

Подтверждение платежных средств в депозитарных расписках.
Указание на владение (или не владение) при продаже и покупке акций и долей компании.
Инкорпорация организаций с юридическим лицом или без него, где требуется информация об их идентификационном номере налогоплательщика (если информация получена после предоставления и ее не удалось получить от клиента, то по истечении срока подачи индекса необходимо запросить отмену правила по обычному каналу).

‍

4.- ТЕОРИЯ КОМПЛЕКСНОГО ЮРИДИЧЕСКОГО БИЗНЕСА. ПОКУПКА + ИПОТЕКА НЕДВИЖИМОСТИ ЛИЦОМ, СОСТОЯЩИМ В БРАКЕ. СОГЛАСИЕ ДРУГОГО СУПРУГА НЕ ТРЕБУЕТСЯ, ЕСЛИ ИПОТЕКА ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ОДНОВРЕМЕННО С ПОКУПКОЙ. ОСТОРОЖНОСТЬ В СЛУЧАЕ С ИНОСТРАНЦАМИ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересная статья, обобщающая доктрину ГД по теории сложных юридических сделок. В ней рассматриваются случаи, когда лицо, состоящее в браке, покупает недвижимость в одиночку, а затем закладывает ее. Как известно, общее правило устанавливает, что для ипотеки обычного места жительства, даже если оно принадлежит только одному из супругов, необходимо согласие другого супруга. В качестве исключения из этого общего правила возникает теория сложной юридической сделки, в силу которой согласие супруга, не являющегося собственником, не требуется при оформлении ипотеки на жилое помещение сразу после его приобретения, то есть закладная подписывается с номером протокола сразу после протокола купли-продажи.

В случае с иностранцами следует остерегаться, так как DG не признает доктрину сложной юридической сделки, если только это не допускает иностранное право и это не подтверждено (поэтому необходимо проверить с помощью нотариального заключения, допускает ли иностранное право, регулирующее конкретный режим супружеской собственности клиентов, данную теорию сложной юридической сделки).

‍

5.- ПУБЛИЧНОЕ НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ КОРПОРАТИВНЫХ РЕШЕНИЙ. ХОРОШИЙ ПОСТУПОК МОЖЕТ СПАСТИ ПЛОХОЙ СЕРТИФИКАТ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 июля 2023 г. (ДП от 28 июля 2023 г.).. В соответствии с данным постановлением и в порядке резюме ГД определяет, что в контексте корпоративных решений SL (прекращение деятельности и назначение на должности), если в сертификате не указан кворум для принятия решений, но в акте он указан (посредством заявления администратора), этого достаточно для регистрации решения в Торговом реестре.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. ТО, ЧТО ПЕРВЫМ ПОСТУПАЕТ В РЕЕСТР, ИМЕЕТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННУЮ СИЛУ (ДАЖЕ ЕСЛИ ЗАКОН ПРИНЯТ ПОЗЖЕ).

Прилагается резолюция ГД по вопросам права, юридических лиц и медиации от 17 июля 2023 года (DOGC от 31 июля 2023 года).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД определяет, что превалирующим является то, что первым попало в реестр.

Дело, в котором в 1986 году на основании частного документа был установлен пожизненный узуфрукт на недвижимость. Впоследствии, 09/02/2023, этот частный документ был преобразован в публичный акт и представлен для регистрации в Земельном кадастре. Однако регистратор отказывает в регистрации, поскольку 03/02/2023, то есть за 6 дней до этого, был представлен на регистрацию завещательный акт, в котором это право узуфрукта было передано третьему лицу на основании принятия наследства от лица, умершего в 2022 году.

В данном случае ГД напоминает об основном принципе работы реестра, т.е. prior in tempore, potior in iure, согласно которому то, что первым поступает в реестр и регистрируется (узуфрукт 2022 года, представленный 3 февраля 2023 года), превалирует над другими правами (в данном случае узуфрукт, оформленный в частном документе в 1986 году и представленный на регистрацию 9 февраля 2023 года на основании акта перевода в публичный акт).

‍

7.- ТАБЛИЦА ПОЛОЖЕНИЙ О ГРАЖДАНСТВЕ И СЕМЕЙНОМ ПОЛОЖЕНИИ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, включающий таблицу нормативных актов о гражданстве и гражданском состоянии, где можно найти ссылки на нормативные акты и постановления Главного управления по различным вопросам, таким как регистрация актов гражданского состояния, сертификация, экономический режим брака и т.д.

‍

8.- ПРИНЯТИЕ ПРИСЯГИ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА. РАЗЛИЧНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ

Прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр ГД относительно компетенции конкретного ЗАГСа, где должно быть оформлено заявление о желании получить испанское гражданство, а также клятва или обещание. В нем установлено, что юрисдикция принадлежит отделу ЗАГС по месту жительства заявителя.

Он также прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр Генерального директора по вопросам правовой безопасности и общественной веры, который определяет нецелесообразность выдачи свидетельств о присяжном гражданстве при обнаружении признаков совершения заявителем действий, несовместимых с хорошим гражданским поведением (например, факт заключения заявителя в пенитенциарный центр).

‍

9.- СУДЕБНОЕ ОСПАРИВАНИЕ ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ КВАЛИФИКАЦИИ. УСЛУГИ, К КОТОРЫМ МЫ МОЖЕМ ПРИБЕГНУТЬ В КАЧЕСТВЕ НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЫ

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационный документ Генерального совета нотариусов, посредством которого доводится до сведения нотариусов услуга по обжалованию в судебном порядке тех отрицательных оценок (или также постановлений ДГСЖФП), которые могут затрагивать корпоративные интересы нотариусов.

Таким образом, в случае если сотрудник столкнулся с негативной оценкой, которая, по его мнению, может повлиять на работу нотариальной конторы в целом, он может обсудить эту возможность с нотариусом, о чем можно попросить по каналам, указанным в прилагаемом документе.

‍

10.- РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЗАПИСЬ ЗАЯВЛЕНИЙ ПЕРЕД ОФОРМЛЕНИЕМ ДОГОВОРА, В КОТОРОМ УЧАСТВУЕТ ЧЕЛОВЕК С ОГРАНИЧЕННЫМИ ВОЗМОЖНОСТЯМИ.

В информационном циркуляре 3/2021 от 27 сентября Постоянного комитета Генерального совета нотариусовпредлагает до совершения сделки, в которой участвуют инвалиды, составлять протокол проявлений, в котором должны быть зафиксированы обстоятельства, которые могут повлиять на совершение данной юридической сделки. Этот протокол может включать, в частности, следующие обстоятельства:

Заявления самого инвалида, например, заявление инвалида о том, что он продает товар по цене ниже рыночной для удовлетворения определенных потребностей или удобства, или о причинах, по которым он отказывается от определенного наследства.
Заявления лиц, помогающих инвалиду в осуществлении его дееспособности. Например, заявление фактического опекуна, адвоката, случайного компаньона и т. д. о том, что он/она рекомендовал инвалиду совершить сделку купли-продажи, поскольку это необходимо для его/ее будущего содержания и поддержки или для погашения непогашенных долгов.

Эта справка является необходимым дополнением к нотариальной оценке дееспособности и обеспечивает ясность и безопасность при будущих спорах и возможных претензиях. Рекомендуется, чтобы за справкой обращался сам инвалид или его помощник.

‍

11.- СОЗДАН ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ТИТУЛОВ СОБСТВЕННОСТИ.

Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. К этому реестру должны обращаться все стороны, обязанные по закону контролировать отмывание денег, включая нотариусов. Однако до момента передачи данных в этот реестр, на что дается 9 месяцев, Королевский указ устанавливает, что по-прежнему должны использоваться традиционные источники (база данных бенефициарных владельцев через Signo).

Июль 2023 года

1.- НОВЫЙ ОПЛАЧИВАЕМЫЙ ОТПУСК ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬЮ 15 КАЛЕНДАРНЫХ ДНЕЙ ДЛЯ ПАРТНЕРОВ, НЕ СОСТОЯЩИХ В БРАКЕ

Королевский декрет-закон 5/2023 опубликован в BOE и вступает в силу (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), в соответствии с которым признается оплачиваемый отпуск продолжительностью 15 календарных дней за то, что вы стали (и зарегистрировались) в качестве стабильной пары. Все стабильные пары, которые с этого момента образуют стабильное партнерство, могут быть проинформированы об этом, чтобы они могли воспользоваться этим новым отпуском.

‍

2.- НОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О СТРУКТУРНЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ КОММЕРЧЕСКИХ КОМПАНИЙ

Вышеупомянутый Королевский указ-закон 5/2023 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним) отменил прежний Закон 3/2009 от 3 апреля о структурных изменениях коммерческих компаний (преобразование, слияние, выделение, глобальная передача активов и обязательств и т.д.). Таким образом, отныне новый правовой режим структурных изменений содержится в вышеупомянутом Королевском декрете-законе 5/2023. Это необходимо учитывать , когда любой сотрудник готовит одну из таких операций (он должен ознакомиться с новым регламентом и привести юридические ссылки в соответствие с новым нормативным текстом).

‍

3.- РЕШЕНИЯ О РАЗВОДЕ ИНОСТРАНЦЕВ, С ВЫНЕСЕНИЕМ РЕШЕНИЯ О НЕДВИЖИМОСТИ, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В ЦЕНТРАЛЬНОМ РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД определяет, что в случае развода (ИНОСТРАНЦЕВ, чей брак не зарегистрирован в испанском ЗАГСе), если в приговоре одному из бывших супругов присуждается имущество, для регистрации его в земельном кадастре необходимо, чтобы ранее указанный приговор о разводе был зарегистрирован в Центральном гражданском реестре.

‍

4.- РЕГИСТРАЦИЯ СОБСТВЕННОСТИ И PRIOR IN TEMPORE. ИНОГДА ДА, ИНОГДА НЕТ, ТО, ЧТО ПОДАНО ПОЗЖЕ, ИМЕЕТ ПРИОРИТЕТ ПЕРЕД ДОКУМЕНТАМИ, ПОДАННЫМИ РАНЬШЕ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 15 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает любопытный случай:

CV + PH подписано и подано на регистрацию, квалифицировано, с устранимыми дефектами.
Подается исправление, и пока запись еще действует (т.е. VC + PH еще не зарегистрированы), в земельный кадастр поступает распоряжение от AEAT с запретом на отчуждение имущества из-за налоговых долгов.
Регистратор отрицательно квалифицирует резюме + PH (поданное до приказа) на основании публичного порядка.
Нотариус подал апелляцию, и ГД согласился с ним, постановив, что если постановление было вынесено в рамках административной процедуры, в которой гражданская действительность юридической сделки не ставилась под сомнение (вспомните налоговые долги), то отрицательная классификация не применима, поскольку CV + PH были представлены в реестр заранее (prior in tempore potior in iure).
Однако ГД напоминает, что если судебный запрет был вынесен в контексте уголовного разбирательства, в ходе которого под сомнение ставится законность бизнеса (например, предполагаемое мошенничество в ВК), то приостановление регистрации (даже если судебный запрет последовал позже) будет уместным по соображениям общего интереса/общественного порядка.

‍

5.- НА КОМПАНИЮ, ЧЕЙ CIF БЫЛ АННУЛИРОВАН, НИЧЕГО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 16 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. Согласно этому постановлению и в качестве резюме, ГД определяет, что в контексте купли-продажи, если номер НДС компании-покупателя был аннулирован, приобретение не может быть зарегистрировано в ее пользу. Важно помнить и всегда обращаться к существующей базе данных по данному вопросу, если речь идет о компании.

‍

6.- МОЖНО УМЕНЬШИТЬ УСТАВНОЙ КАПИТАЛ НИЖЕ 3 000 ЕВРО В СУЩЕСТВУЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает следующее любопытное дело:

3 000, проводит уменьшение капитала, в результате чего его результирующая цифра уставного капитала падает ниже 3 000 евро.
Регистратор приостанавливает регистрацию, так как считает, что эта цифра ниже установленного законом минимума, поскольку, по его мнению, SL с капиталом менее 3 000 евро возможны только в момент регистрации.
ГД отменяет квалификацию Регистратора, считая, что действительно возможно осуществить уменьшение капитала SL, в результате которого уставный капитал составит менее 3 000 евро.

‍

7.- УВЕЛИЧЕНИЕ УСТАВНОГО КАПИТАЛА И ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДПИСКИ. ВРЕМЯ ДОЛЖНО БЫТЬ СОБЛЮДЕНО

В результате сделки, оформленной в нотариальной конторе, напоминаем, что в контексте увеличения капитала корпорации преимущественное право акционеров на увеличение капитала возникает с момента публикации предложения о подписке на новые акции в Официальном вестнике Коммерческого регистра или с момента письменного уведомления каждого акционера. Подписка может быть осуществлена акционерами в течение срока, установленного общим собранием, который не может быть менее одного месяца с момента публикации или сообщения.

Поэтому эти сроки должны быть приняты во внимание и соблюдены при оформлении такого рода сделок (так, подписка на новые акции не может быть проведена на том же собрании, что и принятие решения, если только все акционеры не приняли участие в собрании).

‍

8.- ГРАЖДАНСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НОТАРИУСА. ОЧЕНЬ ВАЖНО ПОМНИТЬ ОБ ЭТОМ, ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ТАКОГО РОДА.

Прилагается ссылка на интересную доктринальную статью (ЗДЕСЬ), в которой анализируется гражданско-правовая ответственность нотариуса. Особый интерес представляет раздел с подробным описанием конкретных случаев (например, пропуск сроков, недостаточная доверенность, отсутствие информации о налоговых последствиях исполнения и т.д.).

Настоятельно рекомендуем всем сотрудникам нотариальной конторы ознакомиться со статьей и этими конкретными случаями , чтобы избежать подобных ошибок и связанной с ними ответственности.

‍

9.- РЕГИСТРАЦИЯ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ПРИВЕДЕНИЕ К ПРИСЯГЕ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА И НОТАРИАЛЬНЫЕ БРАКИ. ВАЖНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ

К настоящему письму прилагается документ Главного управления по вопросам правовой безопасности и государственной веры(см. PDF, прикрепленный к данному письму), который разъясняет различные вопросы, касающиеся, прежде всего, документации, которую заинтересованные стороны должны представить в заявлении под присягой о гражданстве и в процессе заключения брака у нотариуса, а также аспекты, касающиеся процедуры, которая должна учитываться как при предоставлении гражданства, так и при заключении брака.

Июнь 2023 года

1.- УСТАВ. УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ. ПОЛОЖЕНИЕ УСТАВА, ПОЗВОЛЯЮЩЕЕ НАПРАВЛЯТЬ АКЦИОНЕРАМ УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ ОБЫЧНОЙ ПОЧТОЙ (БЕЗ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ), НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНО:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 мая 2023 года (ДП от 1 июня 2023 года).. Таким образом, в качестве резюме ГД напоминает нам, что (в контексте регистрации SL) положение устава, позволяющее направлять акционерам уведомление о собрании обычной почтой (без подтверждения получения), недопустимо, поскольку для того, чтобы уведомление было действительным, система его отправки должна позволять подтвердить получение уведомления адресатом.

‍

2.- В АКТЕ ВНЕСУДЕБНОЙ ПРОДАЖИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА НЕОБХОДИМО ДОСТОВЕРНО УВЕДОМИТЬ ОБ ИСПОЛНЕНИИ ДЕРЖАТЕЛЕЙ ПОСЛЕДУЮЩИХ ОБРЕМЕНЕНИЙ:

Прилагается постановление DGSJFP от 11 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Дело об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в нотариальной конторе, при наличии разрешительного условия после ипотеки в пользу компании. Компания уведомлена о процедуре обращения взыскания заказным письмом с уведомлением о вручении, но вручение отрицательное, после чего выдается акт. ГД, присоединяясь к тезису Регистратора, не соглашается с этим, поскольку считает, что при оформлении внесудебной реализации заложенного имущества актом необходимо достоверно уведомить о процедуре всех держателей обременений или прав после исполнения ипотеки, поэтому, если принято решение о направлении уведомления о процедуре заказным письмом с уведомлением о вручении, а его доставка адресату отрицательна, целесообразно осуществить личное уведомление нотариуса путем составления акта уведомления (ст. 202 Положения о нотариате).

‍

3.- РЕКТИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПЛОЩАДЬЮ БОЛЕЕ 10%. НЕВОЗМОЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ЕГО "ПОНЕМНОГУ":

Прилагается постановление DGSJFP от 12 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Предоставляется акт об исправлении размера недвижимости по"упрощенному методу" статьи 201.3 Закона об ипотеке(для различий, не превышающих 10%), но при анализе квадратных метров, указанных в реестре и заявленных сейчас (с 9 403 до 10 377), видно, что разница составляет более 10%. Регистратор приостанавливает регистрацию, и впоследствии нотариус представляет акт исправления с просьбой зарегистрировать только превышение квадратных метров, пока не будет достигнуто 10 %. Регистратор снова дает отрицательный ответ, и ГД, соглашаясь с Регистратором, подтверждает, что это невозможно, так как нельзя зарегистрировать "по частям" или "по частям" исправление площади земли, поэтому, если она превышает 10 %, должна быть использована обычная процедура статьи 201.1 Закона об ипотеке, а не упрощенная процедура статьи 201.3.

‍

4.- МИНИМИЗАЦИЯ "НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫХ КОНЦЕПЦИЙ". ЧТО МОЖНО ВЗИМАТЬ, А ЧТО НЕТ:

Интересная заметка из блога "Justitonotario" (ЗДЕСЬ), в которой анализируется постановление Генеральной дирекции от 3 января 2023 года (с которым можно ознакомиться в полном объеме по ссылке на вышеупомянутом блоге), разрешающее апелляцию частного лица на протокол нотариуса о заключении договора купли-продажи. Вкратце, в нем определено, что:

Что засвидетельствовано, а что нет? Это решает нотариус.
Отчет Коммерческого регистра: Не применимо.
Консультация фактического держателя: Да.
Чистые стороны чеков: правильно.
Включение в копию фолианта для записи нот: правильно.
Дилижансы: Должны быть записаны в протокол, чтобы их можно было свести к минимуму.
Простые копии и соглашение о принятии расходов на себя покупателем: Если покупатель берет на себя расходы, это включает в себя копии, необходимые для выполнения обязательств по коммуникации в рамках оформленного бизнеса.
Количество простых электронных копий: 2 (для связи с кадастром и мэрией, соответственно).
Количество простых бумажных копий: 3 (для урегулирования ITP, "плюсвалии" и различных формальностей, соответственно).
Во время указания количества экземпляров, желаемых праводателями: В момент подписания.
Что можно считать свидетельствами? Расшифровка данных компании-интервента; разработка необходимой формы для проведения телематической ликвидации; свидетельство по запросу регистрационной информации; консультация о реальной титульности; простая справка из реестра; получение IBI; описательная и графическая кадастровая справка (кроме управления внеземельным кадастром, которое также является обязательным); чеки, аккредитующие платежные средства; справка о долгах общины; наклейка энергетической сертификации или весь сертификат и соблюдение того, что необходимо в зависимости от случаев; доказательство получения от мэрии сообщения, предусмотренного статьей 110.6.b) и проверка CSV`ов.
Печать безопасности: Да, это занесено в протокол.
Примечание из реестра: Может быть дополнением (на полях свидетельства).

‍

5.- НЕЛЬЗЯ БЫТЬ ДВУМЯ ВЕЩАМИ ОДНОВРЕМЕННО. НЕВОЗМОЖНО БЫТЬ ЧЛЕНОМ (ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ) СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ КОМПАНИИ И В ТО ЖЕ ВРЕМЯ БЫТЬ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ПРЕДСТАВЛЯЮЩИМ КОМПАНИЮ, КОТОРАЯ ЗАНИМАЕТ ДОЛЖНОСТЬ ЧЛЕНА ТОГО ЖЕ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 23 мая 2023 г. (ДП от 16 июня 2023 г.).. Соответственно и в порядке резюме, ГД определяет, что в совете директоров, состоящем из 3 членов, невозможно, чтобы одно и то же физическое лицо занимало должность члена совета и одновременно должность физического лица, представляющего компанию, которая также является членом совета, поскольку это означало бы, что де-факто одно лицо имело бы право наложить вето на принятие или непринятие любой резолюции, а также могло бы породить ситуации, способные привести к конфликту интересов. В любом случае, если в совете будет более трех членов, этот вопрос будет более спорным, и для того, чтобы прийти к какому-либо выводу, необходимо будет проанализировать конкретный случай.

‍

6.- ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИЕЙ, ПРЕДСТАВЛЕННОЙ АДМИНИСТРАТОРОМ, ДОЛЖНОСТЬ КОТОРОГО НЕ ВНЕСЕНА В ТОРГОВЫЙ РЕЕСТР. ВОЗМОЖНА ПРИ УСЛОВИИ ПРАВИЛЬНОГО ВЫПОЛНЕНИЯ НОТАРИАЛЬНОГО РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 9 мая 2023 г. (ДП от 29 мая 2023 г.).. В соответствии с ними и в порядке резюме, ГД подтверждает свою уже консолидированную доктрину и определяет, что в случае продажи SL имущества, представленного в сделке купли-продажи его администратором, без регистрации должности, можно оформить эту операцию, если нотариальное решение о достаточности будет выполнено правильно . В частности, акт должен содержать все обстоятельства, требуемые законом для того, чтобы назначение директора считалось действительным:

Решение надлежащим образом созванного общего собрания.
Принятие назначения,
Уведомление или согласие, в зависимости от обстоятельств, владельцев предыдущих зарегистрированных офисов.

‍

7.- ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ВЕДЕНИЯ ТОРГОВОГО РЕЕСТРА С ЦЕЛЬЮ ИХ АДАПТАЦИИ К ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА О ЦИФРОВЫХ ПРОЦЕССАХ

ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с вышеупомянутой реформой Регламента товарного регистра, опубликованной в Официальном государственном вестнике от 14 июня. Основываясь на нем, в качестве ключевых аспектов:

Европейский уникальный идентификатор (EUID) должен быть присвоен всем компаниям с ограниченной ответственностью и филиалам, что позволит однозначно идентифицировать их через систему взаимосвязи всех бизнес-реестров ЕС.
Предусмотрена возможность создания и закрытия филиалов телематически/онлайн.
Его вступление в силу откладывается на один год с момента публикации в BOE Закона 11/2023 (т.е. 9 мая 2024 года).

Май 2023 года

1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ И КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ. АСПЕКТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНИМАТЬ ВО ВНИМАНИЕ:

Прилагаю резолюцию Генерального директората по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 20 февраля 2023 года (DOGC от 2 марта 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает нам, что при отказе от наследства в пользу несовершеннолетних общее правило заключается в том, что он должен быть оформлен в виде публичного акта родителями с разрешения суда (ст. 236-27 CCCat) или, в качестве альтернативы, двумя ближайшими родственниками (ст. 236-30 CCCat). В случае конфликта интересов одного из родителей отказ от ребенка осуществляется другим родителем с согласия двух родственников. Если конфликт интересов затрагивает одного из двух родственников, он должен воздержаться или, в случае необходимости, его должен заменить другой родственник.

‍

2.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР. ПРОСТЫЕ ЗАПИСИ НЕ МОГУТ БЫТЬ ЗАПРОШЕНЫ НИ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ, НИ С ПОМОЩЬЮ ДОКУМЕНТА, ПРЕДСТАВЛЕННОГО ТЕЛЕМАТИЧЕСКИМИ СРЕДСТВАМИ:

Прилагаются постановления ДГСЖФП от 27 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года) и от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В связи с этим и в порядке резюме ГД напоминает нам, что простые ноты не могут быть запрошены ни по электронной почте, ни посредством запроса, представленного в документе через телематическую систему подачи документов Секретариата. Обычный способ - через телематический портал Registradores.org или через телефакс в случае непрерывных нот из нотариальной конторы.

‍

3.- УСТУПКА ИМУЩЕСТВА В ОБМЕН НА ПОЖИЗНЕННУЮ РЕНТУ, ГАРАНТИРОВАННУЮ ОТЛАГАТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ, И ВЕЩНОЕ ПРАВО ИПОТЕКИ. ВЫ НЕ МОЖЕТЕ ЗАЛОЖИТЬ ТО, ЧТО ВАМ ЕЩЕ НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ:

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что нельзя закладывать то, что еще не принадлежит вам. Передача недвижимости в обмен на аннуитет оформляется публичным актом. Передающая сторона (пожилой человек) передает недвижимость третьему лицу (получателю) в обмен на аннуитет. Передача оформляется с предварительным условием, так что переход права собственности произойдет, когда получатель докажет, что он полностью выплатил оговоренную пенсию (подразумевается, что после смерти передающего). Кроме того (чтобы гарантировать, что лица, обязанные выплачивать пенсию, будут ее выплачивать), получатель оформляет ипотеку на указанную недвижимость в пользу передающей стороны в качестве дополнительной гарантии выплаты пожизненной ренты. В регистрации ипотеки отказано, поскольку предварительное условие еще не выполнено, так что получатели еще не приобрели право собственности на имущество (предварительное условие еще не выполнено) и, следовательно, не могут закладывать то, что им еще не принадлежит.

‍

4.- ИПОТЕКА И ДОМИЦИЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ УВЕДОМЛЕНИЯ. ЭТО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ИНОСТРАННЫЙ АДРЕС:

Прилагается постановление DGSJFP от 30 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при оформлении вещного права ипотеки в акте должен быть указан адрес должника для целей уведомлений и вызовов в суд, который должен находиться в Испании, поэтому указание адреса должника за рубежом для этих целей недопустимо.

‍

5.- АКТ О ПРЕКРАЩЕНИИ СТАБИЛЬНОГО ПАРТНЕРСТВА И РАСТОРЖЕНИИ КОНДОМИНИУМА (ОБЩЕЙ КВАРТИРЫ). МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДОСТАВЛЕН ПРИ НАЛИЧИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ, ЕСЛИ В АКТ НЕ ВКЛЮЧЕНЫ СОГЛАШЕНИЯ, ЗАТРАГИВАЮЩИЕ ДЕТЕЙ:

Прилагаю резолюцию ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 19 апреля 2023 года (DOGC от 24 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, DG определяет, что если есть стабильная пара с детьми и общим домом, когда стабильная пара исчезает из-за прекращения совместного проживания, даже если есть несовершеннолетние дети, они могут оформить исчезновение стабильной пары в акте и согласовать в нем же расторжение кондоминиума на имущество, которое у них было общим. Однако это возможно только в том случае, если акт о прекращении стабильного партнерства не содержит мер, затрагивающих детей, таких как соглашение, план воспитания детей, алименты или порядок посещения (в этом случае, по логике вещей, потребуется судебная санкция).

‍

6.- ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О МАТЕРИАЛЬНОМ РАЗДЕЛЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА ИМУЩЕСТВА, ПОДПАДАЮЩЕГО ПОД РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ТРЕБУЕТСЯ ТОЛЬКО ПРОСТОЕ БОЛЬШИНСТВО ГОЛОСОВ:

Прилагаю постановление ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 5 мая 2023 года (DOGC от 15 мая 2023 года). В соответствии с ним и в качестве резюме, DG определяет, что в случае старого здания с "единичным" горизонтальным делением (разделенного на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования), если подзаконные акты не разрешают этого, здание должно быть разделено на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования, если подзаконные акты прямо не разрешают этого (в этом случае не требуется согласие общего собрания), можно оформить материальное разделение этого объекта, включающего эти 13 квартир, с целью создания 13 независимых зарегистрированных объектов недвижимости, при этом необходимо только решение общего собрания, одобренное простым большинством (т.е. не требуется соглашение с квалифицированным большинством в 4/5).

‍

7.- АКТ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ОШИБКИ (ПЛОЩАДИ) В ОПИСАНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА), НА КОТОРЫЙ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ДЕКЛАРИРОВАНИЕ СТАРОГО НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СООБЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ НЕ ТРЕБУЕТСЯ:

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 18 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД разрешает дело, в котором надстройка, зарегистрированная с полезной площадью 47,51 м, исправлена до 97 м (поскольку в действительности это была реальная и правильная площадь), посредством акта, предоставленного зарегистрированным владельцем недвижимости, на основании кадастрового и графического сертификата и отчета архитектора (которые подтверждают, что это ошибка и что эта квартира имеет такую площадь с момента строительства), а также посредством резолюции Совета (принятой единогласно), которая дает согласие на это исправление. В данном случае ГД подтверждает, что этого акта достаточно для регистрации изменения площади квартиры, без необходимости составления акта декларации о старом новом строительстве со стороны сообщества собственников, в котором исправлено описание указанного элемента.

‍

8.- КОГДА В НАСЛЕДСТВЕ ВОЗНИКАЕТ ПРАВО ПЕРЕДАЧИ, Я ЗНАЮ, ЧТО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ НАСЛЕДСТВА ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ВСЕХ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ В НАСЛЕДСТВЕ ЛИЦ:

Прилагаем резолюцию ДГСЖФП от 19 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме ГД напоминает, что в рамках права на переход и на основании статьи 1006 Гражданского кодекса любая операция, направленная на раздел наследства, к которому призывается переходящий, должна быть одобрена всеми заинтересованными в наследовании лицами (включая его легитимированных бенефициаров). Речь идет о деле, в котором два умерших человека в своем завещании назвали шестерых своих детей наследниками (с вульгарной заменой в пользу их соответствующих потомков) и, кроме того, распорядились завещать трем своим детям определенную недвижимость. Впоследствии один из этих детей умер, оставив вдову и троих детей (внуков первого умершего). Наследники (дети умершего супруга), а также передающие наследство наследники (внуки) составляют акт передачи завещанного имущества, однако овдовевшая супруга умершего сына не вступает в дело, что, по мнению ГД, необходимо, поскольку она является заинтересованной стороной в наследовании.

‍

9.- СКОРО МОЖНО БУДЕТ ВЫДАВАТЬ ДОКУМЕНТЫ В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ:

Прилагается ссылка на статью, недавно опубликованную в El Periódico (ЗДЕСЬ), где кратко объясняются нововведения, вытекающие из Закона 11/2023. На основании этого закона в скором времени (в конце ноября истекает 6-месячный vacatio legis ) станет возможным предоставлять некоторые публичные документы телематически, т.е. без физического присутствия клиента в нотариальной конторе. По мере поступления дальнейших сведений о практическом применении этой меры сотрудники будут должным образом информироваться.

Апрель 2023 года

1.- КЛИЕНТЫ МОГУТ ИДЕНТИФИЦИРОВАТЬ СЕБЯ ПЕРЕД НОТАРИУСОМ С ПОМОЩЬЮ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВОДИТЕЛЬСКОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ КОРОЛЕВСТВА ИСПАНИЯ:

Прилагаю резолюцию DGSJFP от 16 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме, ГД разрешает лицу, явившемуся к нотариусу, идентифицировать себя с помощью действительного испанского водительского удостоверения, однако этот ресурс должен использоваться в качестве вспомогательного или дополнительного средства. Это означает, что, как правило, во всех случаях идентификация испанцев должна осуществляться с помощью паспорта или DNI (испанского национального удостоверения личности). Однако в качестве альтернативы могут быть приняты водительские права, поскольку они являются официальным документом, выданным государственным органом, с фотографией и подписью, который обладает идентификационными свойствами.

‍

2.- СОГЛАСИЕ НОВЫХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ, НА КОТОРУЮ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НЕОБХОДИМО ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ВНЕСТИ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР СОГЛАШЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ДО ИХ ПРИОБРЕТЕНИЯ И НЕ ПРОШЕДШИЕ РЕГИСТРАЦИЮ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 31 января 2023 г. (ДП от 20 февраля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что, по общему правилу, если сообщество собственников принимает решение, подлежащее регистрации в Земельном кадастре, и впоследствии, до регистрации такого решения, происходит смена собственников в частных элементах, для того чтобы добиться регистрации такого решения, новые собственники должны дать свое согласие. Однако в данном конкретном случае, поскольку речь идет о наследовании, ГД применяет принцип универсального правопреемства (статья 661 Cc) и разрешает регистрацию соглашения.

‍

3.- В КОНТЕКСТЕ НАСЛЕДОВАНИЯ, РАЗРЫВ БРАКА ДОЛЖЕН БЫТЬ ДОСТОВЕРНО ДОКАЗАН, ЧТОБЫ ЛИШИТЬ ПЕРЕЖИВШЕГО СУПРУГА ЕГО ИЛИ ЕЕ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗАРЕЗЕРВИРОВАННУЮ ЧАСТЬ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 24 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что в контексте принятия наследства, чтобы иметь возможность оформить наследство без пережившего законного супруга (в результате раздельного проживания супругов), необходимо удостоверить раздельное проживание (по взаимному согласию в публичном акте / судебном решении о раздельном проживании или разводе / путем ратификации супругом, не участвующим в разделе).

‍

4.- МЕРЫ ПРЕДОСТОРОЖНОСТИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ ВЫНЕСЕНИИ РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ, КОГДА ИСПОЛЬЗУЕТСЯ ПРЕВЕНТИВНАЯ ДОВЕРЕННОСТЬ В ПРЕДДВЕРИИ УТРАТЫ ДЕЕСПОСОБНОСТИ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 4 ноября 2022 года (BOE от 2 декабря 2022 года). Соответственно, и в порядке резюме, DG определяет, что для того, чтобы иметь возможность использовать превентивную доверенность в преддверии потери дееспособности (того типа, который вступает в силу только после аккредитации потери дееспособности, а не раньше), не достаточно общего суждения о достаточности, как для любого вида доверенности, а требуются дополнительные требования, а именно: требуется актуальная медицинская справка с указанием даты, автора, цели и однозначное суждение нотариуса о том, что доверитель находится в описанной ситуации поддержки, чтобы доверенность вступила в силу (и даже, в случае сомнений, может быть затребовано экспертное заключение, которое оценивается в отдельном нотариальном акте или, при необходимости, путем добавления явки доверителя для оценки его ситуации нуждаемости на месте).

‍

5.- СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ДЕЕСПОСОБНОСТЬ ЛИЦА, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ЧТОБЫ ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ НИХ ДЕЙСТВИЯ ИМЕЛИ ДОСТУП К РЕЕСТРУ ИМУЩЕСТВА.

Прилагаю постановление DGSJFP от 3 января 2023 года (BOE от 9 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что судебное решение, затрагивающее дееспособность лица, помимо того, что оно является окончательным, должно быть зарегистрировано в Гражданском реестре. Без этого требования акт, выполненный представителем, не сможет получить доступ к земельному кадастру.

‍

6.- КОГДА ЭКОНОМИЧЕСКИЙ РЕЖИМ БРАКА УКАЗАН В АКТЕ, НЕОБХОДИМО ПОДРОБНО УКАЗАТЬ, ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ОН ЗАКОННЫМ ИЛИ ОБЫЧНЫМ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 20 декабря 2022 года (ПП от 3 февраля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при указании экономического режима брака необходимо определить в акте, является ли экономический режим брака законным или согласованным (поскольку в случае согласования могут быть предусмотрены особые правила управления и распоряжения, отличные от общих правил, предусмотренных правовым режимом Кодекса). Кроме того, если речь идет о согласованном или конвенционном режиме, нотариусу необходимо предоставить доказательства этого, предъявив подлинный документ, из которого вытекает конвенционный экономический режим (брачный контракт), с данными о регистрации в компетентном органе записи актов гражданского состояния. Это также можно доказать с помощью свидетельства о браке из ЗАГСа, на полях которого должна быть отметка о заключении брачного договора, в котором согласован режим супружеской собственности, день заключения, уполномоченный нотариус и номер протокола.

‍

7.- НЕОБХОДИМОСТЬ ПРЯМОГО УКАЗАНИЯ НОТАРИУСОМ В РЕШЕНИИ О НОТАРИАЛЬНОЙ ДОСТАТОЧНОСТИ ОГОВОРКИ О САМОЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА И/ИЛИ КОНФЛИКТЕ ИНТЕРЕСОВ.

Прилагаем резолюцию ДГСЮФП от 9 марта 2023 года (B.O.E. 27 марта 2023 года). В этом интересном постановлении ГД еще раз подтверждает свою доктрину относительно нотариальной достаточности и самодоговорного решения в том смысле, что необходимо принимать меры предосторожности, когда юридическая сделка предоставляется доверенным лицом, которое в свою очередь выступает от своего имени и права в качестве стороны с интересами, противоположными интересам своего доверителя. В случае, представленном нам в постановлении, регистратор приостанавливает регистрацию дарения, в котором даритель выступает в качестве доверенного лица одаряемого, не указав в договоре дарения, что доверенность, выданная одаряемым, прямо исключает возможность самодоговора и/или конфликта интересов. Административный центр напоминает о своей уже неоднократно повторенной доктрине, согласно которой статья 98 Закона 24/2001 возлагает решение вопроса о достаточности предполагаемого представительства исключительно на нотариуса, при этом регистратор не может требовать для своей квалификации предъявления, сопровождения или расшифровки документа, из которого исходит представительство. Однако, когда речь идет о самодоговоре, нотариусу недостаточно изложить в акте свое суждение о достаточности представительства, ему также необходимо четко указать, что подлинный документ, из которого исходит представительство (доверенность), содержит оговорку о самодоговоре".

‍

8.- ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ РЕЖИМОВ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ ЭЛЕМЕНТАМИ

8.1.- ПРАВО, ПРИМЕНИМОЕ К РЕЖИМУ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ:

Постановление ЕС 2016/1103 (ЗДЕСЬ) распространяется на все браки, заключенные с июня 2019 года, и имеет универсальное применение (можно применять даже законы стран, не входящих в ЕС).
Регламент (ст. 22) позволяет супругам выбрать право, применимое к режиму их супружеской собственности, между правом места празднования или правом гражданства одного из супругов.
Действительность соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (соответственно, в Испании потребуется публичный акт).
Приотсутствии соглашения применимым правом является (ст. 26): право первого обычного места жительства после заключения брака, право общего гражданства или право наиболее тесной связи.
‍ Также применяетсяк "зарегистрированным партнерствам": стабильным партнерствам, зарегистрированным в публичном реестре.

8.2.- ЗАКОН, ПРИМЕНИМЫЙ К РАЗВОДУ:

Применяется Постановление ЕС 1259/2010 (ЗДЕСЬ) о праве, применимом к разводу, которое также имеет универсальное применение (могут применяться даже законы, не входящие в ЕС).
Регламент (ст. 5) позволяет супругам выбрать право, применимое к разводу, между правом места обычного проживания, правом последнего места обычного проживания, правом государства, гражданином которого один из супругов является на момент заключения соглашения, или правом суда.
Срок действия соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (в Испании - публичный акт о соглашениях в преддверии разрыва).
‍ Приотсутствии соглашения применяются критерии ст. 8 Регламента.

Хесус Бенавидес Лима

Нотариус Барселоны



Следуйте за мной на LinkedIn

Покупка и продажа недвижимости

Узнайте все, что вам нужно знать, и как легко и быстро записаться на прием к врачу через Интернет.


Описание

Необходимая документация

Плата за обработку

Часто задаваемые вопросы

Применимые нормативные акты

Записаться на прием

Просмотреть всю информацию