Когда я покупаю недвижимость, могу ли я потребовать от продавца возмещения ущерба, обнаруженного позже?

В повседневной работе нотариальной конторы очень часто у покупателей недвижимости, как новой, так и "бывшей в употреблении", возникает множество сомнений относительно того, какую ответственность несет продавец недвижимости, если после покупки недвижимость имеет строительные дефекты или скрытые недостатки, то есть материальный ущерб, который влияет на отделку, комфорт проживания или даже, в самых серьезных случаях, на стабильность или структурную целостность недвижимости.

Учитывая многочисленные вопросы, которые мои клиенты регулярно задают мне по этому поводу, я счел целесообразным рассмотреть этот вопрос в статье, в которой я постараюсь объяснить основные аспекты этого вопроса в простой и дидактической форме, чтобы любой покупатель, оказавшийся в этом неприятном обстоятельстве, имел практическое руководство с полезными ответами для поиска наилучшего решения.

Что является первым ключевым аспектом, который необходимо учитывать?

В отношении всех вопросов, касающихся строительных дефектов или "скрытых дефектов", которые могут присутствовать в недвижимости после приобретения ее покупателем, прежде всего, необходимо понять, что с юридической точки зрения нормы и правила, которые необходимо принимать во внимание, сильно различаются в зависимости от того, является ли данная недвижимость новым строительством или, напротив, второй или последующей передачей "подержанной" или "бывшей в употреблении" недвижимости.

Таким образом:

• В случае нового строительства у нас будет особый правовой режим.
• В случае продажи и покупки подержанного или бывшего в употреблении жилья нам придется применять другой набор правил.

Что такое строительные дефекты в новостройках?

В случае вновь построенного объекта недвижимости, т.е. объекта, в котором покупатель приобретает недвижимость непосредственно у застройщика, построившего объект, который построен недавно и в котором ранее никто не проживал, когда "новому" объекту нанесен материальный ущерб, регулирование и ответственность за него регулируются положениями Закона 38/1999 от 5 ноября о строительных нормах и правилах ( далее - ЗСН).

Таким образом, как установлено в статье 17 ПЗ, агенты, участвующие в процессе строительства, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный вновь построенному зданию, при этом различают три вида ущерба:

Какой гарантийный срок дает закон на эти строительные дефекты в новостройках?

Действительно, LOE, в зависимости от типа дефекта, предоставляет различный гарантийный срок, а именно:

• Дефекты отделки: 1 год.
• Дефекты пригодности для проживания: 3 года.
• Дефекты структуры / устойчивости: 10 лет.

Поэтому, когда любой покупатель приобретает только что построенный дом, и в течение этих гарантийных сроков становится очевидным наличие одного из этих дефектов, соответствующая ответственность может быть потребована от ответственных лиц (о чем мы подробно расскажем далее).

При этом, помимо указанных гарантийных сроков, существует дополнительный вопрос, который необходимо учитывать, поскольку закон также устанавливает срок исковой давности по искам об ответственности, т.е. срок, в течение которого можно предъявить претензии соответствующим лицам за такие дефекты .

Срок исковой давности составляет два года, считая с момента возникновения ущерба . Это означает, что владелец вновь построенного дома, узнав о дефектах, имеет двухлетний срок для подачи соответствующего судебного иска об ответственности (или, в случае необходимости, для предъявления соответствующего внесудебного требования посредством официального уведомления).

<ejemplo>Así pues, a modo de ejemplo, si María y Carlos, compradores de un piso de obra nueva en Barcelona, que fue terminada en noviembre de 2021 y vendido a María y Carlos en escritura pública el 8 de enero de 2022, transcurrido un año desde la compra de su piso, comienzan a sufrir humedades en una de sus habitaciones, al tratarse de un defecto de habitabilidad (recordemos, con un plazo de garantía de 3 años), tendrán derecho a reclamar el mismo. Al haber advertido ahora la aparición de estas humedades, dispondrán del plazo de 2 años, a contar desde enero de 2023, para buscar un abogado e interponer la demanda judicial correspondiente contra las personas responsables o, en su caso, dirigir un burofax para reclamar la reparación de dichos defectos.<ejemplo>

С какого момента начинается отсчет установленного законом гарантийного срока?

Это, несомненно, один из самых сложных для понимания вопросов, поскольку, вопреки мнению многих людей, гарантийные сроки начинают исчисляться не с момента приобретения покупателем вновь построенного жилья, а с момента так называемого "приема работ" (статья 17.1 LOE).

Это установлено в статье 6.5 LOE, которая гласит, что"исчисление сроков ответственности и гарантии, установленных настоящим Законом, начинается с даты подписания акта приема-передачи или с момента, когда это понимается как молчаливое производство".

Поэтому, что касается понятия "приемка работ" и его значения, необходимо обратиться к положениям статьи 6 ПЗ, которая устанавливает, что приемка работ - это действие, посредством которого застройщик после завершения работ передает их учредителю, а последний принимает их.

• Приемка должна быть зафиксирована в акте, подписанном как минимум застройщиком и строителем.
• Если прямо не оговорено иное, приемка работ осуществляется в течение тридцати дней с даты их завершения, о чем свидетельствует акт выполненных работ.
• Необходимо также знать, что приемка может происходить и молчаливо, если застройщик уведомит застройщика о завершении работ, а последний в течение тридцати дней не выскажет оговорок или мотивированного отказа в письменной форме.

На практике, для того чтобы узнать, когда была проведена данная приемка работ, следует отметить, что ее может добросовестно предоставить сам застройщик/девелопер, а если нет, то заинтересованные лица могут ознакомиться с ней в книге здания.

Какие лица могут нести ответственность за строительные дефекты?

Как известно, в строительстве и продаже дома участвуют многие операторы или специалисты, поэтому, в зависимости от типа дефекта и его причины или происхождения, ответственность будет нести один или несколько из них.

Исходя из этого, LOE классифицирует этих участников как строительных агентов, т.е. всех лиц, физических или юридических, вовлеченных в процесс строительства.

На практике эти агенты в основном:

• Застройщик: Лицо, которое принимает решение, продвигает, программирует и финансирует за счет собственных или чужих средств строительные работы для себя или для последующей продажи, поставки или передачи третьим лицам.
• Строитель: Агент, который по договору с застройщиком берет на себя обязательство выполнить работы или часть работ с использованием людских и материальных ресурсов, как своих, так и чужих, в соответствии с проектом и договором.
• Руководитель строительства (архитектор): Агент, который в рамках факультативного управления руководит развитием работ в техническом, эстетическом, градостроительном и экологическом аспектах в соответствии с проектом, определяющим его, лицензией на строительство и другими обязательными разрешениями, а также условиями договора, с целью обеспечения его пригодности для предлагаемой цели.
• Менеджер по выполнению строительства (технический архитектор): агент, который в рамках факультативного управления берет на себя техническую функцию руководства материальным выполнением работ и контроля качественных и количественных показателей строительства и качества здания.

Таким образом, в зависимости от типа дефекта и его причины, претензии придется предъявлять к некоторым или ко всем из них, учитывая, что во многих случаях ответственность будет солидарной.

В любом случае, на практике обычно претензии по строительным дефектам оформляются следующим образом:

• Дефекты отделки: застройщик и строитель (совместно и по отдельности).
• Дефекты пригодности для проживания: девелопер, застройщик, руководитель строительства и руководитель работ.
• Дефекты структуры/устойчивости: девелопер, застройщик, руководитель строительства и менеджер проекта.

Что я могу сделать, если мой новый дом не обладает обещанной отделкой или качествами?

Помимо строительных дефектов, может случиться так, что когда покупатель приезжает в свой новый дом, он замечает, что его недвижимость иногда не имеет отделки или качества, которые застройщик обязался обеспечить при оформлении продажи или бронирования (обычно "вне плана", за много месяцев до сдачи объекта).

<ejemplo>Es muy habitual que, cuando el comprador adquiere su piso “sobre planos” o lo reserva, se le entrega, junto con el contrato, una memoria de calidades (vinculante para el promotor), que después, en ocasiones, no se cumple. Por ejemplo, el promotor se compromete a entregar el piso nuevo con electrodomésticos de alta eficiencia energética (categoría A+++), y finalmente los instalados son de categoría D. O en caso de que se comprometa que el piso tendrá pavimento de parquet de madera natural, y finalmente se instala un parquet sintético de menor calidad.<ejemplo>

В этих случаях мы будем иметь дело не со строительным дефектом, а с нарушением договора, и в этом случае, по логике вещей, покупатель также может предъявить претензии через этот способ нарушения договора, подав соответствующие судебные иски.

Если я купил "бывшую в употреблении" квартиру, которая еще находится на гарантии и имеет строительные дефекты, могу ли я также предъявить претензии?

Разумеется, застройщик несет ответственность "ad extra", то есть не только перед первоначальным покупателем вновь построенного жилья, но и перед вторым или последующими покупателями за строительные дефекты в течение установленных законом гарантийных сроков.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan compra una vivienda de obra nueva, y al cabo de un año la vende a María, si posteriormente, aparecen en el inmueble defectos estructurales (imaginemos, un hundimiento de un techo), María estará perfectamente legitimada para reclamar ese defecto al promotor de la vivienda, ya que dicho defecto estructural se halla dentro del plazo de garantía de 10 años que establece la ley.<ejemplo>

Если я окажусь в одной из этих ситуаций, что мне делать?

Если вы, как покупатель новостройки, попали в одну из вышеописанных ситуаций, т.е. ваш дом имеет строительные дефекты или качество или отделка не соответствуют обещанному, лучше всего обратиться к адвокату, специализирующемуся на гражданском праве / праве недвижимости, чтобы под его советом и юридическим руководством вы смогли отстоять свои права и получить соответствующее вам возмещение или компенсацию.

Кроме того, вам, скорее всего, понадобятся услуги технического эксперта, специализирующегося в данной области (архитектора, технического архитектора и т.д.), который сможет аккредитовать и оценить эти дефекты или расхождения в качестве.

Какие дальнейшие действия я могу предпринять против застройщика моего недавно построенного дома, если он отказывается устранять его дефекты?

Во всем этом вопросе необходимо также упомянуть о потребительском законодательстве, поскольку помимо конкретных претензий, которые покупатель может предъявить застройщику, продавшему ему новостройку, последний, в случае, если покупатель является потребителем, также будет обязан в соответствии с потребительским законодательством отреагировать на несоответствие реализуемого товара.

<ejemplo>Así pues, si el propietario, como consumidor, ante un defecto de la construcción reclamado a la promotora, esta se negare a repararlo o responder del mismo, dicho “comprador/consumidor” también podría poner estos hechos en conocimiento de las autoridades de consumo, para que se inicien los procedimientos administrativos correspondientes a resultas de esta infracción de la normativa de protección de consumidores y usuarios, lo que en última instancia, puede llegar a suponer la imposición de una sanción económica contra dicha promotora.<ejemplo>

Что происходит при продаже и покупке подержанного дома? Что такое "скрытые дефекты"?

В случае с продажей и покупкой подержанного или "бывшего в употреблении" жилья, как мы уже упоминали, ситуация совершенно иная, поскольку правовой режим и основания для применения совершенно другие.

Исходя из этого, мы должны понимать, что при купле-продаже подержанных домов проблема, с которой мы можем столкнуться, заключается в тех случаях, когда после покупки дома обнаруживаются существующие повреждения или недостатки, которые были скрыты или не предупреждены продавцом для покупателя.

<ejemplo>Por ejemplo, en el caso de una vivienda que tiene filtraciones en el techo, y su propietario actual las conoce, y no obstante, éste procede a la venta del inmueble sin revelarlas al comprador, de forma que el nuevo propietario, una vez que ha comprado la vivienda, pensando que está en perfecto estado, el primer día de lluvia advierte las mismas.<ejemplo>

Так, согласно вышеупомянутому постановлению, любое имущество (включая недвижимость) при продаже должно быть "в соответствии с договором", т.е.:

1. Соответствие качества и описания, предоставленного продавцом.
2. Он пригоден для использования по своему обычному назначению.
3. Что недвижимость обладает качествами и другими характеристиками, которые обычно присущи недвижимости того же типа и которые покупатель может разумно ожидать, учитывая характер недвижимости и публичные заявления, сделанные продавцом.

Таким образом, если купленное нами подержанное / "бывшее в употреблении" имущество, после его приобретения, имеет какие-либо повреждения или дефекты, мы, как покупатели, имеем право предъявить продавцу претензии в связи с несоответствием товара, при условии, что:

• Повреждение или дефект возникли до момента покупки.
• Покупателю было невозможно или очень трудно заметить наличие такого повреждения или дефекта во время предыдущих посещений объекта недвижимости.

В этих случаях покупатель должен принять во внимание сроки, установленные в Гражданском кодексе Каталонии для предъявления продавцу претензий по поводу несоответствия недвижимости, а именно:

• Срок для уведомления: два года, в течение которых покупатель должен уведомить продавца о несоответствии договору.
• Срок для возбуждения судебного разбирательства: три года с момента предоставления декларации.

Если все вышеперечисленные требования и сроки соблюдены, покупатель может предъявить претензии продавцу, как это уместно в каждом конкретном случае:

1. Устранение повреждений.
2. Снижение цены.
3. Возмещение ущерба.
4. Расторжение договора.

‍

В надежде, что эта статья разрешила ваши практические сомнения по столь обыденному вопросу, команда нотариальной конторы Jesús Benavides остается в вашем распоряжении, чтобы помочь вам во всем, что вам может понадобиться в контексте приобретения любого вида собственности.