Практическое руководство по покупке жилья и получению ипотечного кредита (глава 2)

2/3/2025

Время чтения:

Практическое руководство по покупке жилья и получению ипотечного кредита (глава 2)

"Подписание хорошего контракта на получение аванса

В этой статье вы найдете

В первой главе этого руководства в прошлом месяце я говорил о том, как важно предвидеть и придавать большее значение оценке. В этой второй главе я собираюсь сосредоточиться на подписании "хорошего контракта на получение аванса". Такого, который действительно работает и избавляет от головной боли в дальнейшем. Однако прежде чем перейти к сути дела, я вкратце расскажу о двух сценариях, которые мы будем обсуждать:

Обычный сценарий
vs
Идеальный сценарий

С одной стороны, мы имеем обычный и широко распространенный в повседневной практике сценарий. У большинства людей договор о задатке ассоциируется с идеей твердого резервирования дома, который мы хотим купить. Для этого достаточно внести аванс в размере 10 % от стоимости покупки. И если продавец в итоге откажется от покупки, нам придется вернуть двойную сумму. Если же это будем мы, то потеряем уплаченную сумму. Все наше внимание сосредоточено на этих двух идеях!

Тем не менее, договор о задатке содержит изрядную горсть (простите за выражение) пунктов, обязательств или предупреждений, имеющих большое значение. Многие из них стандартизированы и на самом деле не решают четко и кратко различные казуистические ситуации или трудности, которые могут возникнуть в реальной и повседневной жизни.

С другой стороны, у нас есть идеальный, на мой взгляд, сценарий, который я открыто предлагаю:

Обладая адекватной информацией о ситуации с недвижимостью (среди этой адекватной информации, предварительно получив утвержденную оценку). Четко и практично (не теоретически) сформулировать в договоре о задатке различные вопросы или возможные конфликтные моменты, выявленные заранее. Тем самым четко отражая их в самом договоре о задатке:

Когда, кем и как?

Все противоречия, выявленные с самого начала, будут разрешены. Не ограничивайтесь общими положениями, которые работают, когда все идеально и нет никаких сомнений. Чего в повседневной практике не бывает. Подготовка и подписание хорошего договора о задатке позволит вам подписать и внести эти 10 % от стоимости покупки с тем спокойствием, которого требует ситуация.

Мне очень нравится одна фраза, которая звучит так: "Если что-то обычно делается одним способом и работает, это не значит, что это единственный или лучший способ сделать это".

Теперь я начну по порядку, с рекомендаций, которые следует иметь в виду. Давайте приступим...

Спешка не является хорошим советником

Когда вы собираетесь купить недвижимость, на практике очень часто случается так, что когда потенциальный покупатель посещает понравившийся ему объект, он сразу же делает предложение продавцу, чтобы попытаться достичь соглашения.

Если это предложение принимается продавцом, то, как правило, очень быстро и поспешно, и все это под руководством посредников в сделке (агентств недвижимости, агентов по продажам и т. д.), стороны подписывают так называемый "договор о задатке", часто на основе простых форм, полученных из Интернета, где они обязуются оформить сделку купли-продажи у нотариуса в течение определенного времени, и этот договор скрепляется пунктом о "задатке", чтобы обеспечить соблюдение договора.

Эта процедура, широко распространенная в повседневной практике недвижимости, на мой взгляд, представляет собой огромный риск для всех сторон, вовлеченных в процесс, поскольку в этих так называемых "контрактах с задатком" стороны фактически принимают на себя серьезные юридические обязательства в отношении недвижимости, правовой статус которой они не знают досконально и для которой им не гарантировано банковское финансирование, если оно им потребуется.

Возвращаясь к первой главе, где я рассказывал о своем личном опыте покупки недвижимости на Форментере. Предвидя оценку и реально осознавая сложности, которые представляла собой недвижимость, и время, которое потребуется для их решения, я смог согласовать с продавцом в залоге очень длительный период времени, чтобы иметь возможность их решить. Даже с возможностью продления этого срока, если обстоятельства сделают это целесообразным.

И все это при условии, что банк подтвердит финансирование... Хотя такая возможность не предусмотрена на Балеарских островах, я опирался на каталонское законодательство, чтобы включить подобный пункт, что было вполне логично, чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда я подписал депозит, а у меня нет остальной суммы, необходимой для совершения покупки недвижимости.

Давайте вспомним наш первый большой урок: прежде всего, ОФИЦИАЛЬНАЯ ОЦЕНКА.

Как мы только что убедились, на практике многие люди, влекомые безумной динамикой испанского рынка недвижимости, при посещении понравившегося им объекта, руководствуясь порывом "не упустить такую возможность", связывают покупку недвижимости "депозитным контрактом", предварительно не проанализировав ее стоимость и юридическую ситуацию.

Поэтому, чтобы избежать этой колоссальной ошибки, первое, что должен сделать потенциальный покупатель, когда найдет недвижимость, которую он хочет купить, - это, как мы уже говорили в первой главе нашего практического руководства(ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним еще раз), запросить официальную оценку у официального оценщика, потому что благодаря этому потенциальный покупатель, помимо прочих ключевых вопросов, сможет получить официальную оценку:

Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости, гарантирующая, что цена, которую вы намерены заплатить за недвижимость, соответствует ее реальной стоимости.
Очень точная оценка максимальной суммы, которую в вашем случае профинансирует банк, для всех тех случаев, когда покупателю потребуется ипотечный кредит, чтобы позволить себе покупку.
Углубленный юридический анализ объекта недвижимости с указанием всех юридических моментов, которые могут повлиять на его стоимость или которые необходимо учесть при оформлении сделки (например, ипотека, залоговое право, возможные судебные разбирательства по поводу объекта недвижимости, расхождения в земельном кадастре относительно его площади, административные требования, которые необходимо выполнить, градостроительные сборы, которые необходимо учесть сторонам, и т. д.).

Как мы видим, перенос момента проведения официальной утвержденной оценки может быть очень интересным тактическим действием для потенциального покупателя, поскольку это позволит сделать покупку (которая, напомним, в большинстве случаев является самой крупной инвестицией в жизни любого гражданина) с гораздо большей уверенностью и юридической определенностью в отношении стоимости и правового положения недвижимости.

Продолжаю свой личный опыт. Форментера - одно из тех своеобразных мест, где рыночная цена на недвижимость просто сумасшедшая, если реально проанализировать построенные метры и качество строительства. Однако она оправдана законом спроса и предложения. Я делаю это небольшое уточнение, потому что в моем конкретном случае я получил две совершенно разные оценки, одна из которых была рыночной (более высокой). А другая - с учетом ипотечного эффекта (ниже), потому что у недвижимости были условия и предупреждения, которые с точки зрения риска для банка, который собирается ссудить вам деньги, оправдывали эту важную разницу между двумя оценками. В данном случае я понял, что существуют разные оценки и для разных целей. Будьте внимательны, когда заказываете оценку, чтобы четко определить ее цель.

А после оценки... пришло время завершить операцию.

Если вы последовали моему совету и, получив интересующую вас квартиру, смогли провести ее официальную оценку, самое время "скрепить" эту операцию между будущими продавцом и покупателем, оформив договор или преддоговор, в котором будут изложены основы будущей купли-продажи, и который будет оформлен у нотариуса.

В этом смысле необходимо понимать, что на практике процесс покупки недвижимости не является автоматическим или быстрым, поскольку и получение банковского финансирования, и необходимость урегулирования определенных инцидентов, которые могут возникнуть с недвижимостью (таких как снятие обременения, устранение несоответствий в реестре, сбор административных разрешений и т. д.), и необходимость для продавца и покупателя организовать переезд или выбор нового жилья взамен продаваемого - все это в итоге приводит к тому, что на практике с момента достижения соглашения между сторонами покупка недвижимости не является быстрым или автоматическим процессом.), и даже необходимость для продавца и покупателя организовать переезд или выбор нового жилья взамен продаваемого, все это приводит к тому, что на практике с момента достижения соглашения между сторонами о продаже недвижимости до оформления продажи у нотариуса в большинстве случаев проходит значительный промежуток времени, составляющий несколько недель или месяцев.

Осознавая эту реальность, помимо устного соглашения, достигнутого между сторонами, когда они договариваются о цене и основных условиях продажи, правда заключается в том, что, принимая во внимание эти длительные периоды времени, очень часто и, безусловно, целесообразно, чтобы стороны, для того чтобы закрепить или скрепить достигнутое соглашение, оформили, прежде чем идти к нотариусу для подписания публичного акта купли-продажи, частный контракт, обычно известный как "контракт о задатке", оформить, прежде чем идти к нотариусу для подписания публичного договора купли-продажи, частный договор, известный как "договор о задатке", в котором стороны согласуют основные элементы будущей купли-продажи, условия ее исполнения и, прежде всего, последствия в случае возможного одностороннего нарушения этого договора.

Таким образом, как мы сможем убедиться в этой статье, так называемые "договоры о задатке" являются очень актуальным видом договора, из которого могут вытекать серьезные правовые последствия для сторон.

Учитывая эту реальность, я постараюсь в небольшом практическом руководстве объяснить, какие ключевые элементы, по моему скромному мнению, следует учитывать при заключении договора задатка с гарантиями, что позволит вам безопасно и комфортно купить или продать свое жилье, избежав серьезных ситуаций, которые очень сложно разрешить.

Будьте очень осторожны, подписывая "договор о задатке".

Как мы только что убедились, во многих случаях может быть необходимо и полезно подписать договор о задатке в качестве предварительного шага к покупке недвижимости в публичной сделке у нотариуса.

Однако, как мы увидим в этой статье, данный тип договора может порождать серьезные юридические риски как для продавца, так и для покупателя, поэтому в этих строках я намерен объяснить вам, в чем заключаются эти риски и как вы можете управлять ими и смягчать их наилучшим возможным образом.

В любом случае, чтобы дать вам первоначальное представление, вот основные моменты, которые следует иметь в виду:

Как я уже говорил, прежде чем что-то подписывать, получите официальную оценку недвижимости. Так вы узнаете ее реальную рыночную стоимость и основные юридические недостатки, которые она может представлять.
Я настоятельно рекомендую вам обратиться за консультацией к юристу (или даже непосредственно к нотариусу), чтобы не подписывать договор без предварительного рассмотрения его специалистом, который сможет помочь и проконсультировать вас должным образом.

Как я уже говорил, эту консультацию можно также получить бесплатно у вашего доверенного нотариуса, который, если он предоставляет хорошие услуги, может подтвердить, что он является именно тем специалистом, с которым следует оформлять вашу продажу. Кроме того, если вы хотите, есть возможность подписать договор о задатке у нотариуса и/или внести задаток у нотариуса, чтобы дать сделке больше гарантий и безопасности.

Подписывая договор купли-продажи у нотариуса, установите длительный период времени для оформления сделки, чтобы у вас было время получить лучшее банковское финансирование, а также чтобы у всех сторон было время решить любые юридические вопросы, которые могут возникнуть.
Правильно отразите в договоре о задатке все обременения, которые накладываются на недвижимость (ипотека, залоги, налоговые обязательства, административные ограничения и т. д.), и кому соответствует их снятие или управление ими.
В нем правильно оговорен характер задатка (подтверждающий или покаянный) и четко прописано, что произойдет в случае нарушения договора одной из сторон.
Как я уже говорил, серьезно рассмотрите возможность внесения задатка в присутствии нотариуса, чтобы дать больше гарантий всем заинтересованным сторонам.
Если покупатель нуждается в банковском финансировании покупки, уточните, что в случае неполучения такого финансирования вы сможете вернуть свои деньги, внесенные в качестве задатка.
В нем предусмотрена возможность возникновения в процессе препятствий, оттягивающих момент подписания, и, при необходимости, способ продления срока действия договора о задатке, чтобы иметь запас для их преодоления и тем самым спасти операцию.

Поэтому настало время подробнее рассмотреть "контракт на получение аванса".

Теперь, без лишних слов, давайте рассмотрим, что такое "договор залога", как он регулируется и какие аспекты важны при подписании такого договора, чтобы все стороны имели максимальную юридическую уверенность.

Что же представляют собой эти так называемые "контракты на получение аванса"?

Так называемый "договор о задатке" можно определить как документ, как правило, частного характера (т.е. в большинстве случаев не подписываемый у нотариуса), в котором две договаривающиеся стороны, т.е. владелец недвижимости и лицо, заинтересованное в ее приобретении, соответственно, договариваются об основных условиях будущей купли-продажи данной недвижимости, которые будут оформлены в ближайшем будущем (например, через один, два или три месяца), обычно путем составления публичного акта у нотариуса.

Таким образом, в этом типе контракта или предконтракта стороны, как правило:

Организовать будущую продажу недвижимости.
Цена, по которой будет оформлена продажа.
Предварительная передача будущим покупателем части цены (обычно 10%) в качестве "депозита" или "арраса" (отсюда и название).
Максимальный срок для подписания договора купли-продажи у нотариуса и передачи имущества во владение.
Дополнительные сведения о том, как будет оформлена сделка (например, кто отвечает за снятие обременения с недвижимости, такого как ипотека, залог и т. д.).
И, прежде всего, каковы последствия для каждой из сторон в случае, если они не выполнят свои обязательства и не оформят сделку купли-продажи.

Если вы хотите более подробно узнать, что такое контракты аррас, их особенности и регулирование, ЗДЕСЬ вы можете найти раздел моего сайта, где найдете много интересной информации.

Что на самом деле представляют собой так называемые "контракты на получение аванса"?

Как я пытаюсь объяснить вам в только что приведенной ссылке, на самом деле так называемые "контракты на получение аванса", которыми пользуется большинство людей, с юридической точки зрения не существуют как таковые, поскольку они прямо не регулируются законом.

На практике судебная практика считает, что такого рода "договоры о задатке", которые обычно подписываются до продажи, в большинстве случаев подпадают под понятие подготовительных договоров, "предварительных договоров" или "обещаний продажи", то есть договоров, в которых согласовываются основы основного договора, который будет заключен позднее.

Таким образом, необходимо знать, что в действительности задаток является разновидностью оговорки, которая может быть включена во множество договоров, в силу чего, в зависимости от выбранного способа, она будет определять характер договора или, если это применимо, последствия, вытекающие из действий некоторых сторон.

В каталонском гражданском праве существует два вида аррас:

1.- Так называемые "аррас-конфирматоры":

В этом типе задатка его задача - служить "знаком заключения сделки", что означает, что, если в договоре оговорен подтверждающий задаток, этот договор уже полностью "закрыт" или "подтвержден" (отсюда и его название), так что стороны не могут впоследствии сожалеть о заключении договора и открещиваться от него, поскольку, будучи уже "закрытыми" или "совершенными", они обязаны выполнить то, о чем договорились (в нашем случае - продать недвижимость).
Кроме того, очень важно понимать, что Гражданский кодекс Каталонии определяет, что в случае, если стороны не указали в договоре тип задатка, он будет считаться подтверждающим задатком.

Следуя моему примеру, если бы при подписании договора о задатке мы придали ему подтверждающий характер (или не указали характер задатка), это означало бы, что договор купли-продажи уже завершен (даже если он еще не был нотариально заверен), а значит, я уже являюсь владельцем недвижимости и обязан выплатить продавцу оставшуюся часть цены, даже если бы я не получил необходимое банковское финансирование или даже если бы продавец не решил те юридические проблемы, которые необходимо было решить до продажи.

Так называемая "покаянная арра":

Напротив, так называемые пенитенциарные депозиты фактически представляют собой систему возмещения или компенсации в случае одностороннего отказа другой договаривающейся стороны, так что:
- Если покупатель в одностороннем порядке отказывается от договора, он теряет внесенный им задаток.
- Если продавец в одностороннем порядке отказывается от договора, он должен вернуть их покупателю в двойном размере.
Для того чтобы эти вклады имели покаянный характер, необходимо, чтобы они были четко оговорены как таковые.

Следуя моему примеру, мы с продавцом договорились, что эти депозиты носят покаянный характер, так что если по какой-то причине я не захочу окончательно купить недвижимость, потеряв эти 10% от уплаченной цены, я смогу отказаться от сделки, в то время как, если бы продавец в итоге не захотел мне ее продать, он должен был бы вернуть мне двойную (то есть умноженную на 2) сумму, которую я заплатил ему в качестве покаянного депозита.

Почему может быть полезно подписать "договор о внесении аванса"?

Как мы уже упоминали в этой статье, на практике, учитывая высокие цены на жилье в Испании, большинству покупателей потребуется ипотечный кредит, чтобы позволить себе покупку.

При этом процесс получения ипотечного кредита - это не та процедура, которую можно решить за несколько дней. В большинстве случаев поиск оптимального предложения по финансированию, сбор всех необходимых документов, а также изучение и одобрение операции обычно занимают недели, а то и месяцы.

Исходя из этого, как видно, с момента, когда продавец и покупатель "договариваются" о заключении сделки, то есть достигают соглашения о покупке недвижимости за определенную цену, до момента, когда эта покупка может быть оформлена в виде публичного акта у нотариуса, может пройти несколько недель или месяцев, то есть время, необходимое покупателю для получения ипотечного кредита.

Поэтому именно для того, чтобы "связать" или "обезопасить" сделку в течение этого периода времени и таким образом гарантировать, что стороны выполнят то, о чем договорились, так называемые "договоры о задатке" имеют большой смысл, поскольку с ними и обязательствами, которые берут на себя стороны, мы гарантируем, что, когда придет время, обе стороны выполнят свои обязательства и приступят к оформлению сделки купли-продажи перед нотариусом, к которому они себя обязали.

Продолжая свой пример, скажу, что, когда я нашел нужный мне дом, мне пришлось потратить несколько недель на сбор всех документов, которые банк запросил у меня для разрешения сделки (например, декларации о доходах физических лиц, ежеквартальный НДС и т. д.), поэтому наличие договора о задатке для обеспечения покупки дало мне и продавцу гораздо больше уверенности и комфорта.

Кроме того, подписание договора о задатке может иметь значение и для продавца, поскольку во многих случаях ему необходимо заранее предпринять шаги для успешного проведения сделки, такие как, например, аннулирование ипотеки, снятие ареста (что, по моему собственному опыту, может занять несколько месяцев, с учетом судебных и регистрационных процедур, которые придется пройти), исправление расхождений между реальной и зарегистрированной площадью, получение документации, необходимой для продажи (такой как сертификат заселения, сертификат энергоэффективности, сертификат пригодности здания и др.), или получение разрешений от властей на покупку недвижимости (таких как сертификат заселения, сертификат энергоэффективности, сертификат пригодности здания и др.), или получение административных разрешений на продажу (например, в случае с жильем, подлежащим ВПО, или при наличии права преимущественной покупки в пользу администрации).

Поэтому согласование депозитного договора с достаточным запасом времени, например, 4 или 5 месяцев на оформление публичного акта, даст нам время на оформление всех этих документов и формальностей и позволит прийти к моменту подписания у нотариуса "с выполненной домашней работой", без спешки и со всем душевным спокойствием в мире.

Кроме того, заключение депозитного договора с большим запасом времени позволит обеим сторонам принять необходимые меры для смены жилья, например, переезда в случае продавца или даже продажи предыдущего жилья в случае покупателя (поскольку на практике очень часто бывает так, что покупатель, чтобы позволить себе покупку нового жилья, должен сначала продать свою нынешнюю квартиру).

Что я должен сделать перед подписанием "договора об аренде"?

Как мы уже видели в этой статье, на практике очень часто люди, торопясь и радуясь покупке нового жилья, когда находят понравившуюся им недвижимость, быстро и необдуманно подписывают договор, что может стать большой ошибкой и привести к серьезным юридическим последствиям.

Итак, основная идея этой статьи заключается в том, что перед подписанием любого контракта, если вы рассматриваете возможность покупки квартиры или дома, вам необходимо сделать три основных шага:

‍

1.- Прежде всего, обеспечить финансирование

На мой взгляд, если вам нужен ипотечный кредит на покупку квартиры, то, прежде чем брать на себя обязательства по покупке квартиры с помощью депозитного договора, необходимо убедиться, что ваш банк предоставит вам необходимую для этого сумму.

На практике это не так уж и просто, поскольку многие люди подписывают контракты на получение аванса за дома, которые они не могут купить, потому что ни один банк не даст им денег, необходимых для этого.

Поэтому, если вы думаете о покупке жилья в ближайшие несколько месяцев, прежде всего необходимо обратиться в свой банк (или даже в другие конкурирующие банки), рассказать им о своей ситуации (которая будет определяться в основном вашим доходом, вашими сбережениями и предыдущими долгами), и на основании этого они смогут сказать вам, какую максимальную сумму они могут вам предоставить и каков будет ваш ежемесячный платеж по ипотеке, чтобы вы точно знали, какова максимальная цена жилья, которое вы можете купить.

Этот простой предварительный шаг поможет вам обезопасить себя и избавит от множества проблем.

‍

2.- Прежде чем подписывать контракт, оцените жилище.

После того как вы обеспечили финансирование, а также нашли недвижимость, которая вам нравится и которую вы хотите купить, перед подписанием любого контракта, который обязывает вас, как я уже объяснял, на мой взгляд, опция предварительной официальной оценки недвижимости очень интересна, потому что с ней, как мы видели:

Вы узнаете реальную стоимость недвижимости.
Вы будете уверены, что банк одолжит вам необходимую сумму (помните, что банк, как правило, одалживает вам не более 80 % от стоимости официальной оценки утвержденного оценщика).
Вы сможете показать юридическое положение недвижимости, узнать о ее реальном состоянии и всех происшествиях.

‍

3.- Прежде чем подписывать залоговую сумму, обратитесь за юридической помощью.

И последнее, но не менее важное: по моему мнению, перед подписанием любого контракта на получение аванса, договора о резервировании, обязательства о покупке и т. д. необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью, которая поможет вам тщательно изучить контракт и тем самым защитить свою правовую позицию на переговорах.

Такую юридическую консультацию можно получить у адвоката, а также у доверенного вам нотариуса, то есть государственного служащего, специализирующегося в области права, который сможет проконсультировать вас по поводу подписания договора о задатке, что обеспечит гораздо большую безопасность операции. Кроме того, если вы выберете нотариальную контору, консультация в которой на данном этапе бесплатна, вы уже будете знать профессионала, с которым сможете подписать договор купли-продажи, что придаст вам гораздо больше уверенности и комфорта на этом важном этапе вашей жизни.

В связи с этим необходимо понимать, что очень распространена практика подписания договоров такого типа с использованием интернет-форм или стандартных форм, предоставляемых посредниками в сфере недвижимости, которые часто содержат очевидные ошибки или являются просто типовыми моделями, не адаптированными к особенностям и потребностям каждой сделки.

Как мы уже убедились, в договорах о предоставлении аванса стороны берут на себя большие и важные юридические обязательства, а также передают крупные денежные суммы (например, 20, 30, 40, 50 000 евро или даже больше).

В связи с этим необходимо, чтобы продавец и покупатель перед подписанием любого документа, который их к чему-либо обязывает, проконсультировались со своим доверенным нотариусом или адвокатом, который сможет изучить договор, детально проанализировать сделку и, учитывая ее особенности и специфику, включить в договор все пункты и оговорки, необходимые для надлежащей защиты наших прав и законных интересов, обеспечив тем самым возможность совершить покупку со всем спокойствием и гарантиями в мире.

Короче говоря, я призываю всех покупателей и продавцов, прежде чем что-то подписывать, потратить несколько сотен евро, проконсультироваться со своим адвокатом или доверенным нотариусом, и таким образом обеспечить свою покупку всеми гарантиями в мире.

Какой период времени должен пройти между подписанием "договора о задатке" и оформлением продажи в виде публичного акта?

Как мы уже видели в этой статье, в договоре о задатке стороны договариваются о ключевых элементах будущей продажи, которые в дальнейшем будут оформлены у нотариуса путем составления публичного акта.

Таким образом, в таких договорах необходимо устанавливать разумные и достаточные сроки, чтобы у всех сторон было достаточно времени "сделать домашнее задание" и прийти в день подписания со всем готовым и правильно оформить куплю-продажу.

Таким образом, на практике обычно устанавливаются очень короткие сроки формализации (2-3 месяца), которые в некоторых случаях могут быть очень сжатыми, в зависимости от формальностей, которые необходимо выполнить, например, снятие определенных обременений (например, залоговых прав), исправление несоответствий в реестре или получение определенных административных разрешений (как в случае с ВПО или преимущественными правами приобретения в пользу администрации).

Исходя из этого, моя скромная рекомендация заключается в том, чтобы стороны договорились о длительных сроках оформления (например, минимум 4 месяца, а то и больше), чтобы у каждого было время выполнить все действия, необходимые для правильного оформления сделки купли-продажи у нотариуса.

Также было бы интересно, в зависимости от обстоятельств сделки, сторон и объекта недвижимости, предусмотреть возможность продления оговоренного срока, чтобы в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, требующих больше времени для их регулирования и решения, стороны могли договориться о продлении срока подписания перед нотариусом, избежав тем самым риска оказаться в ситуации возможного несоблюдения.

Почему может быть очень интересно вносить задаток в присутствии нотариуса?

В дополнение ко всему вышесказанному, как мы также проанализировали, в большинстве таких подготовительных договоров стороны соглашаются включить покаянный залог, который гарантирует выполнение договоренностей и, в случае необходимости, позволяет одной из сторон в одностороннем порядке отказаться от договора, принимая на себя соответствующие последствия:

В случае с покупателем это означает потерю гарантийного депозита.
А в случае с продавцом они должны быть возвращены покупателю в сложенном виде.

Таким образом, в отношении этих сумм, передаваемых в качестве задатка, важно понимать, что во многих случаях мы имеем дело с крупными суммами (30, 40, 50 000 евро или даже больше), которые будущий покупатель отдает человеку, то есть продавцу, которого он совершенно не знает и не имеет никаких гарантий, что в случае, если продажа не состоится, он сможет легко и быстро вернуть свои деньги.

Учитывая этот высокий риск, для его снижения существует очень интересный вариант, который заключается в том, чтобы внести депозит в нотариальную контору, то есть прийти к нотариусу и попросить его "сохранить" деньги для нас, чтобы мы могли их "сберечь":

Если сделка будет оформлена в оговоренный срок, продавец сможет прийти в нотариальную контору и получить деньги, которые принадлежат ему и которые нотариус хранил для него.
С другой стороны, если сделка не будет оформлена в течение оговоренного срока, покупатель сможет вернуть свои деньги автоматически, если это будет подтверждено у соответствующего нотариуса.

Как видим, этот вариант дает покупателю гораздо больше гарантий, поскольку в случае, если сделка не будет оформлена, "разочарованный" покупатель сможет легко и быстро вернуть свои деньги, а в случае необходимости ему останется только судиться с продавцом, чтобы получить причитающуюся ему дополнительную сумму "arras dobladas" в качестве компенсации за то, что продавец не выполнил свои обязательства.

Если вы хотите узнать больше подробностей об этой возможности внесения задатка перед нотариусом, ЗДЕСЬ я даю ссылку на статью в моем блоге, где я рассказываю об этом подробнее.

На что мне следует обратить внимание как покупателю, если мне понадобится ипотечный кредит для приобретения недвижимости?

Если вам понадобится ипотечный кредит для покупки нового дома, очень важно знать о юридической возможности защитить вашу ситуацию в договоре о задатке, то есть поставить договор в зависимость от предоставления ипотечного кредита финансовым учреждением, чтобы, если вы не получите необходимое финансирование, вы могли расторгнуть договор о задатке и вернуть суммы, которые вы заплатили продавцу в связи с этим.

В Каталонии этот вариант четко регламентирован в статье 621-49 Книги VI Гражданского кодекса Каталонии, которая, регулируя предоставление финансирования покупки третьими лицами, устанавливает следующее:

Если договор купли-продажи предусматривает финансирование всей или части цены кредитным учреждением, покупатель, если не оговорено иное, может отказаться от договора, если в течение оговоренного срока он представит документальное подтверждение отказа указанного учреждения предоставить финансирование или принять суброгацию покупателя по ипотеке, обременяющей имущество, если только отказ не вызван небрежностью покупателя.
Отказ покупателя от договора обязывает продавца вернуть уплаченную цену и, если применимо, задаток, а также обязывает покупателя оставить продавца в том же положении, в котором он находился бы, если бы договор не был заключен, без ущерба для положений законодательства об ипотеке.

Таким образом, в Каталонии, если при оформлении договора о задатке предусмотрена такая возможность, прямо регулируемая законом, в случае, если покупатель не получит необходимое финансирование (разумеется, без халатности с его стороны), он может расторгнуть договор и вернуть уплаченный задаток, таким образом, он получит свои деньги обратно и "ничего не потеряет", несмотря на то, что не смог купить жилье, которое обязался приобрести.

На остальной территории Испании, хотя Гражданский кодекс общего права прямо не регулирует этот вариант, подразумевается, что под защитой автономии воли сторон, если этот тип соглашения включен в контракт на получение аванса, он полностью действителен и применим, так что это, несомненно, вариант, который следует учитывать будущим покупателям, когда они собираются подписать контракт на получение аванса.

Как следует управлять обременениями продаваемого имущества?

Еще один важный момент, о котором следует помнить: после оформления договора о задатке очень важно, чтобы стороны с "минуты 0" действовали добросовестно и сделали все необходимое для того, чтобы в день подписания договора прийти в нотариальную контору "с выполненным домашним заданием" и, таким образом, успешно завершить сделку.

Поэтому в отношении обременений, которые обычно регулируются и отменяются продавцом, важно, чтобы они регулировались старательно и быстро, так как в конечном итоге в течение 2-3-4 месяцев все должно быть "готово", чтобы можно было подписать и передать собственность без обременений, что в большинстве случаев является обязательством, которое берет на себя продавец.

На практике, хотя срок в 2, 3 или 4 месяца может показаться долгим, на самом деле во многих случаях управление и аннулирование определенных платежей (я говорю по собственному опыту), особенно в случае, когда необходимо привлечь определенные государственные органы (например, суды в случае ареста), может занять много недель, а то и месяцев.

Поэтому очень важно, чтобы после подписания договора о задатке стороны немедленно приступили к оформлению всех необходимых документов, чтобы оформить продажу в оговоренный срок, например:

Оригиналы документов, подтверждающих право собственности владельца (если их нет, необходимо получить заверенную копию).
Cédula de habitabilidad (если срок ее действия истек, ее нужно будет продлить, что может занять много времени и потребовать оформления документов).
Сертификат энергоэффективности.
Сертификат пригодности здания для старых зданий, которые обязаны это делать.
Справка о задолженности перед обществом собственников.
В случае ипотеки, которая уже выплачена, но еще не аннулирована, получение справки о нулевом балансе из банка и управление аннулированием регистрации.
В случае ареста - путем организации выплаты существующего долга, получения судебного приказа и его регистрации в земельном кадастре.
В случае с ВПО или жильем, на которое распространяется преимущественное право приобретения, получение соответствующих административных разрешений для оформления передачи (что может занять несколько месяцев).
В случае расхождений между фактической площадью объекта недвижимости и площадью, указанной в реестре, - путем устранения расхождений в рамках соответствующей административной или регистрационной процедуры (которая также может занять несколько месяцев).

Как видно из всех этих примеров, я хочу сказать, что после подписания контракта с задатком сделка ни в коем случае не является закрытой или гарантированной, но что с этого момента стороны должны начать усердно работать, "делать домашнюю работу", чтобы после наступления срока подписания у нотариуса она была успешно завершена, если удастся справиться и урегулировать все обременения, претензии и юридические инциденты, которые накладываются на недвижимость.

Какие окончательные выводы можно сделать из проведенного нами анализа контрактов на получение аванса?

В заключение этой статьи, которая, надеюсь, заинтересовала читателя, я хотел бы кратко изложить основные идеи, которые я хотел бы отразить в этом практическом руководстве:

Покупка жилья - самое важное финансовое решение в жизни человека, поэтому, чтобы все сделать правильно, необходимо спланировать этот процесс и воспользоваться помощью профессионалов в этой области, избегая спешки и торопливости, которые могут привести к очень серьезным ошибкам.
Прежде чем искать понравившийся дом, сходите в банк и спросите, сколько денег они могут вам ссудить с учетом ваших доходов и сбережений, так как это подскажет, какой дом вы можете себе позволить, что позволит вам сузить круг поиска гораздо более рациональным и успешным способом.
Если вы нашли понравившуюся вам недвижимость, прежде всего, проведите официальную оценку, чтобы убедиться в ее стоимости, в том, что вы сможете получить необходимый вам ипотечный кредит, и убедиться, что у нее нет никаких юридических проблем, которые могут осложнить операцию.
Если вы подписываете договор об авансе, обратитесь за помощью к адвокату или нотариусу, чтобы изучить договор и как можно лучше защитить свою правовую позицию. Большинство договоров о задатке составлены настолько обобщенно или стандартно, что зачастую не позволяют разрешить мелкие, повседневные споры. Помните, что реальность часто превосходит вымысел.
После того как вы подписали контракт на получение аванса, начинайте усердно работать над тем, чтобы сделать все необходимое для успешной покупки вашего дома.

‍

Надеясь, что эта статья окажется полезной для всех, кто заинтересован в получении более подробной информации о концепции контрактов на получение аванса, команда нотариальной конторы Jesús Benavides остается в вашем распоряжении, чтобы помочь вам во всем, что может вам понадобиться в этом отношении.

Декабрь 2023 года

1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА И ОБЩАЯ ЗАМЕНА. ЕСЛИ ЗАВЕЩАТЕЛЬНОЕ ОБОЗНАЧЕНИЕ ЗАМЕНЯЮЩИХ ЛИЦ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЩИМ ("ДЕТИ" ИЛИ "ПОТОМКИ"), ТО ПРОСТОГО ЗАЯВЛЕНИЯ ОБ ИХ ОТСУТСТВИИ ДОСТАТОЧНО ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ОТКАЗА ОТ НАСЛЕДСТВА И ПОСЛЕДУЮЩЕГО РЕШЕНИЯ ВОПРОСА О ТОМ, КОМУ ОНО СООТВЕТСТВУЕТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление ДГСЖФП от 30 октября 2023 года (КД от 22 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает дело о принятии наследства женщиной, умершей вдовой, имеющей двух дочерей, которые в завещании были указаны как наследники в равных долях, с общей заменой их соответствующими детьми или потомками. Когда принятие наследства было оформлено, одна из сестер отказалась от наследства, а в акте отказавшаяся сестра просто заявила, что у нее нет детей или потомков (без каких-либо достоверных доказательств этого), так что другой сестре досталось все наследство. Регистратор отказывает в регистрации, поскольку считает, что отсутствие детей или потомков должно быть доказано (нотариальным актом или любым другим способом, имеющим силу закона).

Уполномоченный нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, отменила квалификационную запись, подтвердив, что, когда обычная замена завещания осуществляется в общем виде (с такими выражениями, как "дети" или "потомки", т.е. без номинативных обращений), простое подтверждение их отсутствия достаточно для оформления отказа и последующего принятия наследником, в пользу которого сделан этот отказ.

‍

2.- ПРОДАЖА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА. ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ОТКАЗ АРЕНДАТОРА ОТ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 8 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает случай продажи арендованного имущества (помещения), в акте которого нотариус удостоверяет, что ему был предъявлен акт, в котором арендатор отказывается от своего права преимущественного приобретения, признанного LAU.

Регистратор отказывает в регистрации, мотивируя это необходимостью достоверного подтверждения деталей и обстоятельств данного отказа (путем предоставления копии акта об отказе, где регистратор может проанализировать его условия, правовую позицию лица, его предоставившего, и т.д.). ГД отменяет квалификационную запись, считая, что заверения нотариуса о том, что арендатор отказался от права преимущественной покупки, достаточно, поскольку Закон не наделяет Регистратора полномочиями уточнять детали такого отказа.

‍

3.- В КАТАЛОНИИ ПРЕ-ЛЕГАТ МОЖЕТ САМОСТОЯТЕЛЬНО ВСТУПИТЬ ВО ВЛАДЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕ-ЛЕГАТА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 27 октября 2023 года (DOGC от 8 ноября 2023 года), в котором разрешается дело о принятии наследства несколькими сонаследниками, когда один из них, помимо того, что является преднаследником имущества, принимает свою часть наследства, а также, в одностороннем порядке, присуждает себе это имущество, которое составляет преднаследство. Земельный кадастр отказывает в регистрации на том основании, что для вступления решения в силу необходимо согласие всех наследников.

Уполномоченный нотариус подал апелляцию, и ГД, встав на его сторону, отменила квалификационную ноту, напомнив, что в соответствии с CCCat (ст. 427-22) наследник может сам вступить во владение наследством, если оно является преднаследственным.

‍

4.- КУПЛЯ-ПРОДАЖА С РАЗРЕШИТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ В КАТАЛОНИИ. ТОЛКОВАНИЕ ПРОЦЕНТА НЕУПЛАТЫ, НЕОБХОДИМОГО ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА:

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 10 ноября 2023 года (DOGC от 1 декабря 2023 года), которая разрешает дело, связанное с актом прекращения продажи, в соответствии с согласованным и зарегистрированным условием разрешения, в связи с неуплатой причитающихся сумм.

В данном случае ГД устанавливает правильное толкование статьи 621-54 CCCat, в соответствии с которой для расторжения сделки купли-продажи в связи с неуплатой отсроченных сумм (чтобы продавцы восстановили право собственности на имущество) необходимо, чтобы неуплаченные суммы превышали 15% от полной цены (общей цены купли-продажи), так что только после накопления неуплаченных сумм, превышающих 15% от общей цены купли-продажи, можно будет расторгнуть сделку купли-продажи.

‍

5.- ЯВЛЯЮТСЯ ЛИ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ, НА КОТОРОМ НЕ ПРИСУТСТВУЮТ ДИРЕКТОРА, РЕГИСТРИРУЕМЫМИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 15 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай проведения общего собрания акционеров, на котором не присутствуют директора компании.

Коммерческий регистратор отказывается регистрировать принятые решения на этом основании, опираясь на статью 180 LSC ("директора должны присутствовать на общих собраниях"). Нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, подтвердила, что, по сути, неприсутствие административного органа на общем собрании не является основанием для признания его недействительным, но что, в случае необходимости, влечет за собой ответственность администраторов, предусмотренную статьей 236 LSC.

‍

6.- НОТАРИАЛЬНЫЙ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ. ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ИМЕТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРЕВЕНТИВНУЮ АННОТАЦИЮ В КОММЕРЧЕСКОМ РЕГИСТРЕ, НЕОБХОДИМО ДОКАЗАТЬ, ЧТО НОТАРИАЛЬНЫЙ ЗАПРОС АДМИНИСТРАТОРАМ БЫЛ СДЕЛАН:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай отказа в превентивной аннотации запроса на нотариальный протокол собрания в Торговом реестре. Речь идет о деле, в котором акционер хочет, чтобы был составлен нотариальный протокол общего собрания, и с этой целью направляет электронное письмо председателю совета директоров с просьбой об этом, который отвечает утвердительно. Акционер пытается внести превентивную аннотацию в Торговый реестр на основании этого письма, но регистратор отказывает ему, заявляя, что для регистрации превентивной аннотации необходимо предоставить нотариальный запрос администраторам.

ГД подтверждает квалификационную записку и напоминает, что для того, чтобы иметь возможность сделать запрашиваемую превентивную аннотацию, необходимо доказать, что нотариальная повестка администраторам была выдана (ст. 104.1 RRM).

‍

7.- ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА РЕЛИГИОЗНОЙ ОБЩИНОЙ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 23 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), которое может оказаться полезным в данном случае передачи имущества, поскольку в нем обобщены и подробно проанализированы законодательные акты и документы, необходимые для оформления продажи имущества, принадлежащего религиозной конгрегации.

‍

8.- ПОВЫШЕНИЕ ДО ПУБЛИЧНОГО АКТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ПОДПИСАННОГО ПРЕДЫДУЩИМ РЕГИСТРАНТОМ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление ДГСЖФП от 2 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о переводе в публичный акт договора аренды.

Договор аренды, заключенный между предыдущим зарегистрированным собственником (арендодателем) и арендатором. Собственник не выплачивает ипотечный кредит по арендованному имуществу, и в итоге на имущество обращается взыскание, в процессе которого имущество присуждается третьему лицу, в пользу которого в настоящее время зарегистрировано имущество. В процессе обращения взыскания новый владелец, которому присуждается имущество, знает о том, что имущество находится в аренде, и в судебном порядке присуждается, гарантируя права арендатора. Впоследствии арендатор пытается зарегистрировать свое право, но Регистр отказывает ему в регистрации по причине отсутствия последовательного трактата (ст. 20 LH), т.е. лицо, подписавшее договор аренды в качестве арендодателя, не совпадает с нынешним зарегистрированным собственником.

ГД отменяет квалификацию, считая этот случай исключением из общего принципа, поскольку в ходе процедуры обращения взыскания, в которой участвовал нынешний зарегистрированный собственник, право арендатора на занятие недвижимости было защищено.

‍

9.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. ИЗ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ. ПРАВИЛЬНЫЙ ПУТЬ - СОГЛАШЕНИЕ ОБ АФФЕКТЕ И ПРЕОБРАЗОВАНИЕ В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором ГД разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о разделении частного элемента и последующей продаже в пользу сообщества собственников (чтобы впоследствии преобразовать его в общий элемент горизонтальной собственности).

DG подтверждает этот недостаток и, вкратце, говорит нам, что если мы хотим превратить что-то частное в общий элемент, то правильным способом будет не его продажа в пользу сообщества, а его конфигурация в качестве общего элемента, изменяя описание здания, и с единогласного согласия сообщества владельцев, поскольку это влияет на учредительный титул.

‍

10.- НОВЫЕ ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ В ЭЛЕКТРОННОЙ ШТАБ-КВАРТИРЕ НАЛОГОВОГО АГЕНТСТВА КАТАЛОНИИ:

Новые функциональные возможности кратко описаны (ЗДЕСЬ) и усовершенствования электронного штаба УВД:

Трансфертный налог и гербовый сбор (ITPAJD): новые функции были включены в онлайн-формы для форм 600 и 620 и в программу помощи для форм 650 и 660:

Адаптация телематической формы формы 600 ITPAJD для допуска иностранных трансферагентов без НИФ к операциям по ставке DRG (вещные права на гарантию и кредит).
Адаптация телематической формы 620 "Продажа и покупка некоторых подержанных транспортных средств", позволяющая экспортировать самооценку и восстанавливать данные, если покупателей несколько, в случае покупки лодки, и отдельно указывать типы автодомов.

Что касается налога на наследство и дарение (ISD):

Адаптация программы поддержки механизма наследования для введения вкладов на текущих или сберегательных счетах в формате IBAN.

Кроме того, введено автоматическое включение публичного акта в файлы самооценки ITPAJD (форма 600) и ISD (формы 650, 651 и 653) . Таким образом, гражданину больше не нужно предоставлять публичный акт, если нотариальная контора ранее отправила информационную декларацию нотариуса в Каталонское налоговое агентство.

‍

11.- ПРОТОКОЛ LCI. НЕОБХОДИМО СПРОСИТЬ У КЛИЕНТА, КАК ОН ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ В БУДУЩЕМ ЗАВЕРЕННЫЕ КОПИИ КАК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, ТАК И ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Записка Совета директоров Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой в ответ на сообщение, полученное в нескольких нотариальных конторах от банка ING (с просьбой выдать все копии актов CV + PH в электронном формате), указывается, что в случае с актами CV + PH именно покупатель (который платит за акт) должен выбрать формат своих заверенных копий (на бумаге или в электронном виде).

Для этого рекомендуется задать этот вопрос покупателю в акте предварительной продажи, зафиксировать его в акте и, исходя из его предпочтений, выдать копию по форме, запрашиваемой эквайером.

‍

12.- ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОВЕРКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 2024:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция по проверке стоимости недвижимости Налогового агентства Каталонии для налогооблагаемых событий (ITP, Наследство и Пожертвования) на 2024 год.

Следует помнить, что эта таблица имеет жизненно важное значение, когда у нас нет кадастровой справочной стоимости объекта недвижимости. Всегда, в первую очередь, необходимо учитывать справочную стоимость для целей налогообложения. В отсутствие этого таблица будет продолжать использоваться традиционным способом. Умножение кадастровой стоимости на соответствующий повышающий коэффициент для получения минимальной налоговой стоимости.

‍

13.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И СЕГРЕГАЦИЯ/РАЗДЕЛЕНИЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА. ЕСЛИ УСТАВ ПОЗВОЛЯЕТ ЭТО, ОН ТАКЖЕ КОСВЕННО САНКЦИОНИРУЕТ НЕОБХОДИМЫЕ РАБОТЫ ДЛЯ ЭТОГО:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 2 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с разделением помещений, постановляя, что, когда учредительный титул горизонтальной собственности предусматривает возможность разделения или разграничения частных элементов без необходимости коллективного соглашения собрания собственников, он косвенно разрешает работы и изменения, которых требует такое разделение, если нет прямого положения об обратном.

‍

14.- ПРОДАЖА ПОСТОЯННОГО МЕСТА ЖИТЕЛЬСТВА СЕМЬИ. ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ОБОИХ СУПРУГОВ, В ТОМ ЧИСЛЕ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 25 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже недвижимости, принадлежащей иностранцу, постановляя, что применение статьи 1320 CC (и, соответственно, ее аналога в Гражданском кодексе Каталонии) о необходимости согласия обоих супругов на распоряжение обычным местом жительства семьи не зависит от положений закона, регулирующего режим супружеской собственности, и что в соответствии с Постановлением от 24 июня 2016 года оно также применимо к иностранным бракам.

‍

15.- ВАЖНОЕ РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ РАЗДЕЛОМ, ПРОИЗВЕДЕННЫМ НАСЛЕДОДАТЕЛЕМ, И ПРАВИЛАМИ РАЗДЕЛА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 27 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с актом о принятии наследства и наследственными решениями, и в котором, обобщая судебную практику Верховного суда в этом вопросе, разъясняет важное различие между разделом, произведенным в самом завещании, и простыми "правилами раздела".

Центр отмечает, что когда наследодатель выполняет все предусмотренные завещанием операции по разделу (инвентаризация, оценка, ликвидация и распределение лотов), мы имеем дело с настоящим разделом, произведенным в завещании. С другой стороны, когда наследодатель ограничивается выражением своей воли о том, что при разделе определенное имущество должно быть присуждено каждому наследнику в счет его имущества, мы имеем дело с простыми правилами раздела.

Ноябрь 2023 года

1.- БУДЬТЕ ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНЫ. ОШИБКИ В НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЕ, КОТОРЫЕ ВЛЕКУТ ЗА СОБОЙ ГРАЖДАНСКУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) записка Генерального совета нотариусов с подробным описанием основных претензий, с которыми приходится сталкиваться в рамках страхования гражданской ответственности нотариусов в случае небрежности, ошибок или профессиональной недобросовестности. Ниже приведены некоторые яркие примеры:

Различные жалобы на уполномоченные документы с лицами с ограниченными умственными способностями. Проявляйте крайнюю осторожность с пожилыми людьми с признаками когнитивных нарушений, недееспособными / с мерами поддержки для осуществления дееспособности, находящимися под опекой, попечительством и т. д.
Кража личности. Будьте предельно внимательны при проверке личности человека с его фотографией DNI / NIE / паспорта и т. д.
Проверка обременения ипотеки. Будьте крайне осторожны с ипотечными кредитами, которые были экономически аннулированы, но не зарегистрированы. Требуйте документального подтверждения того, что обеспеченный кредит был выплачен.

‍

2.- НОВОЕ НАПОМИНАНИЕ. НОВЫЕ СОБЫТИЯ ВО ВНЕШНИХ ИНВЕСТИЦИЯХ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационная записка OCP с кратким изложением основных нововведений Королевского указа 571/2023 об иностранных инвестициях. Иностранными инвестициями считаются следующие объекты:

Иностранные инвестиции в Испании:

Участие НЕРЕЗИДЕНТА в испанских компаниях, превышающее 10% уставного капитала.
Приобретение недвижимости в Испании НЕРЕЗИДЕНТАМИ на сумму свыше 500 000 евро.
В случае если средства, используемые для инвестиций, происходят из юрисдикций, не сотрудничающих друг с другом, требуется предварительное декларирование. Приказ от 9 февраля 2023 года (ЗДЕСЬ) содержит список не сотрудничающих юрисдикций.

Испанские инвестиции за рубежом:

Долевое участие в капитале компаний-нерезидентов, превышающее 10 % уставного капитала.
Приобретение недвижимости за рубежом на сумму более 300 000 евро.
В случае если местом назначения инвестиций является юрисдикция, не сотрудничающая с ЕС, также требуется предварительное заявление.

Обязанности нотариуса:

После вступления в силу Королевского указа нотариус будет обязан направлять информацию об иностранных инвестициях в Генеральный совет нотариусов.
В переходный период подача деклараций в режиме онлайн осуществляется через AFORIX.
Обязанность нотариуса направлять в Генеральное управление по международной торговле и инвестициям в письменном виде в январе и июле каждого года список тех сделок, которые рассматривались как иностранные инвестиции в течение предыдущего шестимесячного периода и в отношении которых нотариусу не было предложено представить соответствующую декларацию, остается в силе.

‍

3.- МОЖНО ОБЪЯВИТЬ О ЧАСТИЧНОМ ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРИЗОНТАЛЬНО РАЗДЕЛЕННОМ ЗДАНИИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 19 сентября 2023 года (BOE от 26 октября 2023 года), где DG разрешает случай здания с несколькими этажами, разделенными по горизонтали, где окончание работ объявлено только для части из них (в частности, первый этаж и второй этаж, а не остальные этажи).

В данном случае ГД соглашается с этим, заявляя, что нет никаких неудобств в том, что доказательство завершения строительства может быть частичным, по этапам и даже по этажам; так как на практике может случиться, что есть элементы, которые не завершены, без препятствий для регистрации завершения других, если это должным образом аккредитовано.

‍

4.- РАЗДЕЛ НАСЛЕДСТВА БУХГАЛТЕРОМ-РАСПРЕДЕЛИТЕЛЕМ. ОСТЕРЕГАЙТЕСЬ КОНФЛИКТА ИНТЕРЕСОВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 5 сентября 2023 года (BOE от 25 октября 2023 года), в котором DG постановляет, что в акте о принятии, разделе и разрешении наследства бухгалтер-партидор не ограничился сугубо партикулярными действиями и в разрешении споров выполнил диспозитивные функции, требующие вмешательства наследников.

Кроме того, существует конфликт интересов между двумя братьями и сестрами-сонаследниками, поскольку один из них является опекуном другого и, следовательно, осуществляет его юридическое представительство. Поскольку оба они заинтересованы в наследстве, а один из них юридически представлен своим братом, возникает конфликт интересов, и в этом случае необходимо вмешательство юридического защитника.

‍

5.- ПРОДАЖА ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА В НЕРАЗДЕЛЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ТРЕБУЕТСЯ КОНКРЕТНОЕ ОПИСАНИЕ ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 28 июля 2023 года (BOE от 12 октября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже неразделенной доли (1,329%) недвижимости, предназначенной для парковки автомобилей. В акте содержалось описание зарегистрированного имущества в целом (состоящего из цокольного этажа здания, используемого для парковки и складских помещений), но не описание конкретного парковочного места, исключительное пользование и распоряжение которым было отнесено к неразделенной доле передаваемого имущества.

DG, по мнению Регистратора, считает необходимым, чтобы в договоре купли-продажи были подробно описаны границы и площадь передаваемого парковочного места.

‍

6.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР И ЗАКОН 11/2023. НОВЫЕ СРОКИ КВАЛИФИКАЦИИ ДОКУМЕНТОВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 7 июля 2023 года (BOE от 15 августа 2023 года), утверждающее график реализации закона 11/2023 о цифровизации регистрационных действий. Этот закон устанавливает электронную подпись всех записей и документов в реестре и ведение протокола в электронном формате. Вышеупомянутое постановление включает два приложения с графиком внедрения электронной подписи в каждом из земельных кадастров Испании и продлевает обычный срок квалификации регистрационных записей с 15 рабочих дней до 30 рабочих дней на период в один месяц с даты начала внедрения цифровых процедур.

К резюме прилагается постановление с приложениями, содержащими соответствующие даты начала этапа внедрения электронной подписи, чтобы все сотрудники нотариальной конторы могли ознакомиться с ними и иметь в виду, что в течение одного месяца после этой даты срок квалификации составляет не 15 дней, как обычно, а 30 дней.

Важность этой консультации заключается в том, что аннулирование ипотечных кредитов, зарегистрированных во всех реестрах Испании, разрешено, и в каждом из них запланирована дата внедрения этой электронной подписи!

‍

7.- ГРАЖДАНСКОЕ СОСЕДСТВО И ТРУДНОСТИ ЕГО ДОКАЗЫВАНИЯ. БОЛЬШОЕ ЗНАЧЕНИЕ СЛЕДУЕТ ПРИДАВАТЬ ДЕКЛАРАЦИИ, ВКЛЮЧЕННОЙ В АКТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 3 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, касающееся доказательства гражданского местожительства умершего лица и его значения для определения применимого наследственного права.

В данном случае покойная в своем завещании указала, что у нее общий гражданский статус. Однако ее наследник (муж), принимая наследство, в указанном акте о принятии наследства указывает, что гражданское состояние покойной было ибицейским, и на основании этого получает все наследство (в отличие от этого, если бы гражданское состояние было общим, поскольку у покойной не было потомков, но были живые восходящие родственники, они были бы легитимированы). Когда акт о принятии наследства был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, посчитав, что заявление об общем гражданском состоянии, сделанное покойной в ее завещании, имеет преимущественную силу.

ГД, присоединяясь к мнению Секретариата, считает, что доказать гражданское состояние очень сложно (за исключением тех случаев, когда прямое заявление занесено в реестр актов гражданского состояния). Поэтому в случае сомнений заявление заинтересованной стороны, сделанное у нотариуса (поскольку оно было сделано после того, как нотариус должным образом проинформировал ее), должно превалировать даже над тем, что может быть получено из внесудебных документов (таких как свидетельство о переписи населения, показывающее, что лицо было зарегистрировано по данному адресу более 10 лет), поскольку административное место жительства не всегда совпадает с фактическим адресом (который определяет гражданское место жительства).

‍

8.- ДИРЕКТОР, СРОК ПОЛНОМОЧИЙ КОТОРОГО ИСТЕК, МОЖЕТ СОЗВАТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ДЛЯ ОБНОВЛЕНИЯ АДМИНИСТРАТИВНОГО ОРГАНА И ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ГОДОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ:

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DGSJFP от 31 октября 2023 года (BOE от 21 ноября 2023 года), в которой DG постановляет, что общее собрание, созванное директором с истекшим сроком полномочий, является действительным при условии, что это общее собрание созвано для обновления административного органа и утверждения годовой отчетности за несколько финансовых лет в качестве способа преодоления закрытия Земельного кадастра.

‍

9.- ПРЕВЕНТИВНЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ И МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ:

Ниже приводится краткое резюме документа, посвященного превентивным полномочиям и аспектам, которые необходимо учитывать в области межрегионального права:

Большая польза от превентивной доверенности: она избавляет семью от необходимости прибегать к судебным мерам поддержки (на оформление которых уходит больше года, плюс расходы на адвокатов и т. д.).
Вскоре можно будет телематически проверить действительность этих доверенностей в органах записи актов гражданского состояния. Следует проявлять осторожность, когда доверенное лицо обращается в нотариальную контору для подписания одной из таких доверенностей.
Сомнения в применимом праве, когда клиент обращается в нотариальную контору для подписания доверенности: Мы всегда должны прибегать к критерию обычного места жительства (ст. 9.6 Cc), чтобы составить доверенность в соответствии с CCCat или Cc.
Не забудьте включить (или не включить), по просьбе клиента, пункт о том, требуется ли судебное разрешение на те же действия, на которые требуется разрешение опекуна.
В Каталонии в ближайшие месяцы произойдут значительные изменения в этой области, поскольку законопроект о реформировании Книги II Каталонского гражданского кодекса по этому вопросу скоро поступит в парламент в качестве законопроекта, так что, если он будет рассмотрен в обычном порядке, через несколько месяцев появятся новые правила в этой области с очень глубокими изменениями, которые мы должны будем изучить, чтобы адаптировать акты.

‍

10.- ЗАКОН 11/2023. ОЦИФРОВКА НОТАРИАЛЬНЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ АКТОВ (ЭЛЕКТРОННЫЙ ПРОТОКОЛ, ВИДЕО ПОДПИСИ И АВТОРСКИЕ ЭЛЕКТРОННЫЕ КОПИИ):

Прилагаем статью из нашего БЛОГ с кратким изложением 10 основных моментов вступления в силу Закона 11/2023 (ЗДЕСЬ).

Три основных изменения коснутся нашей повседневной жизни:

Первый - это хранение всех подписанных документов в электронном кабинете нотариуса, который является точным отражением бумажного документа (матрица, объединенные, дилигенции и примечания).
Второе важное изменение - возможность видеоподписания некоторых видов документов с помощью цифрового сертификата после регистрации гражданина на нотариальном портале;
и, наконец, создание электронных авторизованных копий, которые заменяют бумажные с той же эффективностью и действительностью.

После 21 дня внедрения мы столкнулись со следующей казуистикой:

ОТНОСИТЕЛЬНО НОТАРИАЛЬНОГО ПОРТАЛА (PNC):

Граждане, желающие пройти процедуру, должны заполнить форму и подтвердить свой мобильный телефон и контактный адрес электронной почты. Процедура проста и завершается загрузкой документа, удостоверяющего личность, на платформу. Мы проверили ее, и она корректно работает для граждан, идентифицированных по DNI, NIE и PASSPORT.
Наиболее практичным способом доступа и подписи является использование цифрового сертификата. Мы рекомендуем Национальную лабораторию монет и времени, хотя существует несколько организаций, выдающих сертификаты, сертифицированные Ancert.
Гражданин, получивший доступ к нему, сможет ознакомиться со всей своей историей актов, подписанных в период с 1 января 2007 года по 8 ноября 2023 года. Как будут публиковаться документы, подписанные после вступления закона в силу, пока не определено.

НА ВИДЕОПОДПИСИ:

С самого начала нам удалось успешно реализовать 2 видеоподписи . Несмотря на то, что это очень новая технология и у нее есть свои ограничения, ее выполнение не представляет сложности, как только клиент регистрируется на портале и получает цифровой сертификат для подписи.
Подключение осуществляется с помощью приложения, встроенного в веб-браузер, и является интуитивно понятным и простым. Мы ожидаем, что по мере регистрации граждан количество документов, выданных этим способом, будет расти.

ЧТО КАСАЕТСЯ ЭЛЕКТРОННОЙ ЗАВЕРЕННОЙ КОПИИ:

Мы уже выпустили первые электронные авторизованные копии с защищенным проверочным кодом (CSV).
Управление процессом осуществляется из самого Word и параллельно с депонированием документа, хотя он может быть выдан и позже, всегда для документов, подписанных после 9 ноября 2023 года.
Документ публикуется в электронном кабинете нотариуса, а CSV быстро и легко формируется в SIGNO и отправляется клиенту.
После загрузки на электронный сайт он передается клиенту по электронной почте, в которой мы предоставляем ссылку на его электронную авторизованную копию. Такой способ доставки придает ему подлинность и юридическую силу по отношению к третьим лицам. Мы считаем, что этот способ постепенно вытеснит бумажные документы, поскольку для консультации и заверения не нужно регистрироваться на портале нотариуса.

ВОПРОСЫ, ЗАДАВАЕМЫЕ ЗАРАНЕЕ, ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПРОТОКОЛЕ И ВИДЕО ПОДПИСИ:

В SIC, в разделе"Закон 11/2023. Цифровизация нотариальных и регистрационных процедур" вы можете найти документ с вопросами и ответами на существующие сомнения в связи с применением Закона 11/2023. Было выпущено два издания: том 1 и том 2.

Они также прилагаются (ЗДЕСЬ в единственном числе и ЗДЕСЬ множественное число), основные шаблоны для любого электронного акта, предоставляемого посредством видеоподписи через Портал нотариуса "Гражданин".

МОДИФИКАЦИЯ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРНОГО ИНДЕКСА. НЕОБХОДИМОСТЬ ОТДЕЛЬНОЙ ОТЧЕТНОСТИ ПО КОЛИЧЕСТВУ СТРАНИЦ В БУМАЖНОМ/ТЕЛЕМАТИЧЕСКОМ ФОРМАТЕ:

С 9 ноября 2023 года в Единый компьютеризированный индекс вносятся изменения, в соответствии с которыми в каждый публичный документ в качестве обязательного поля указывается количество листов матрицы бумажной поддержки отдельно от количества листов в электронной поддержке.

‍

По всем вопросам, касающимся новой цифровизации (как для сотрудников, так и для клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es

Октябрь 2023 года

1.- ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Прилагается (ЗДЕСЬ) разъяснительная записка OCP по различным вопросам, связанным с Центральным реестром прав собственности на недвижимость и обязанностями нотариусов в этом отношении:

Получение адреса электронной почты, указанного в статье 4 RD 609/2023, не является обязательным условием для совершения юридической сделки, поскольку не входит в требования по идентификации бенефициарного владельца.
Процентное владение акциями: эту информацию следует включать только в случае необходимости внесения новой записи в манифест в случае расхождений между содержанием BDTR и манифестом праводателя.

‍

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ, ОФОРМЛЕННАЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ С ОТМЕНЕННОЙ ДОВЕРЕННОСТЬЮ. НЕОБХОДИМО С ОСОБОЙ ТЩАТЕЛЬНОСТЬЮ ПРОВЕРЯТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОВЕРЕННОСТЕЙ И КОРПОРАТИВНЫХ ПОЗИЦИЙ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 26 июля 2023 г. (ДП от 28 сентября 2023 г.).. ГД разрешает дело о продаже недвижимости, в котором продавца представляет доверенное лицо, заявляя, что его доверенность действительна, и нотариус, давая свое положительное заключение о достаточности в акте. Однако из данных Торгового реестра следует, что эта доверенность была отозвана за несколько дней до этого, причем отзыв был опубликован в BORME, как только он был внесен в реестр (с этого момента он имеет силу в отношении третьих лиц), в тот же день, когда было подписано резюме.

ГД подтверждает классификацию реестра, согласно которой право покупателя не может быть зарегистрировано, поскольку продавец не был должным образом представлен лицом, обладающим достаточными полномочиями для оформления продажи.

Принять дело к сведению и сделать соответствующие запросы в Регистр как можно ближе к подписанию акта (если возможно, в тот же день), чтобы избежать подобных случаев.

‍

3.- SL. УМЕНЬШЕНИЕ КАПИТАЛА ЗА СЧЕТ ПРИОБРЕТЕНИЯ АКЦИЙ. СУММА РЕЗЕРВА С ОГРАНИЧЕНИЯМИ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 24 июля 2023 года (ДП от 27 сентября 2023 года).. ГД решает типичный случай "выхода" акционера из СЛ. Для этого компания выкупает все акции этого акционера (по выкупной стоимости, превышающей номинальную), затем уменьшает уставный капитал на ту же сумму (таким образом, переходя к его погашению) и одновременно создает резерв с ограничением на сумму уменьшения (принимая за основу номинальную стоимость акций, а не выкупную стоимость, которая, как указано, выше), чтобы гарантировать права кредиторов.

Реестр дает отрицательную квалификацию, поскольку считает, что сумма резерва должна быть равна "стоимости того, что получил акционер" (т.е. общей выкупленной сумме, а не только номинальной стоимости акций).

ГД отменяет классификацию Коммерческого регистратора, постановляя, что в таких случаях сумма резерва с ограничением должна быть равна номинальной стоимости выкупленных акций, а не сумме, возмещаемой выходящему акционеру.

‍

ФАКТИЧЕСКАЯ ОПЕКА. ИНТЕРПРЕТАЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ ПО БАНКОВСКИМ ПРОЦЕДУРАМ

Сообщается, что в SIC в рамках "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad" сотрудникам доступен рамочный протокол, подписанный между Генеральной прокуратурой штата и банковским сектором, чтобы уточнить полномочия фактического опекуна в области банковских операций.

Этот документ также стал предметом подробного анализа в статье на нашем блоге (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ней).

‍

5.- ВНЕШНИЕ ИНВЕСТИЦИИ. ИЗМЕНЕНИЯ В НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЕ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ

Сотрудники информируются о недавнем утверждении Королевского указа 571/2023 от 4 июля о внешних инвестициях (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), который необходимо принимать во внимание при заключении сделок с нерезидентами. В частности, он изменяет предыдущие правила в следующих основных аспектах:

1.- Для целей внесения соответствующей последующей декларации в Инвестиционный регистр Министерства экономики иностранными инвестициями считаются следующие объекты:

Доля нерезидентов в испанских компаниях, если она превышает 10% уставного капитала компании или прав голоса (ранее требовалось 50%).
Приобретение недвижимости в Испании нерезидентами, если сумма превышает 500 000 евро (ранее минимальный лимит составлял 3 000 000 евро).

В этих случаях владелец-нерезидент обязан задекларировать инвестиции в Инвестиционном регистре Министерства экономики, используя формы, предусмотренные переходным положением 3 Королевского указа (формы DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Если сделка была совершена нотариусом, он должен уведомить Генеральный совет нотариусов об инвестициях через электронный офис нотариуса (SIGNO) и, в любом случае, предупредить явившееся лицо об обязанности представить их.

3.- В случае, если инвестиции, считающиеся иностранными (в соответствии со статьей 4 Королевского декрета), имеют происхождение в стране с несотрудничающей юрисдикцией (бывшие налоговые гавани), которые включены в Ордонанс от 9 февраля 2023 года, необходимо будет сделать предварительное заявление, и нотариусы должны потребовать его до предоставления, а также прямо указать это в публичном документе.

‍

6.- ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАМЕТКИ О ДОКУМЕНТАХ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН

Прилагается (ЗДЕСЬ), интересная статья одного из коллег-нотариусов, в которой излагается ряд практических соображений, которые следует иметь в виду, когда в публичном документе участвует иностранное физическое лицо. В качестве резюме мы выделили наиболее важные из них:

Идентификация. Применяются общие правила Нотариального регламента. В частности, в случае с иностранцами из ЕС это делается либо по паспорту, либо по национальному удостоверению личности.
NIE: Иностранцы, которые в силу своих экономических, профессиональных или социальных интересов связаны с Испанией, должны получить в целях идентификации персональный, уникальный и эксклюзивный последовательный номер. Необходим для всех операций с налоговыми последствиями.
Перевод: Если нотариус не владеет иностранным языком, необходимо соблюдать положения § 150 Положения о нотариате и запросить переводчика.
Платежные средства: Будьте очень внимательны и усердны в отношении предотвращения отмывания денег. Крайне желательно требовать, чтобы депозитные и платежные счета находились в испанских банках. Если счета открыты в иностранных банках или у третьих лиц, необходимо получить максимально полную и достоверную информацию о происхождении средств, требующую документального подтверждения (свидетельства о праве собственности на счета, контракты, подтверждающие происхождение средств, и т. д.).
Апостиль: Апостиль требуется для документов, выданных за рубежом.
Сделки с недвижимостью. Помните об удержании 3% от цены (налог на доходы нерезидентов) и инверсии налогоплательщика в "муниципальный прирост капитала".

‍

7.- ЗАПРОС КОПИЙ ЗАВЕЩАНИЙ В АРХИВ НОТАРИАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ КАТАЛОНИИ

Информация, представляющая интерес при запросе копий завещаний в Колледже. Во избежание проблем в случае расхождения дат Ассоциация просит, чтобы при отправке запроса на получение копии к запросу на получение копии завещания прилагались соответствующие свидетельства о смерти и последней воле для более точной идентификации запроса.

‍

8.- ТЕЛЕМАТИЧЕСКАЯ ПОДПИСЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ

Как сообщалось ранее, 9 ноября вступает в силу закон 11/2023, который разрешает телематическое подписание публичных документов (т.е. через систему видеоконференции с нотариусом и электронную подпись, без необходимости физического посещения клиентом нотариальной конторы). ЗДЕСЬ вы можете найти статью в блоге нотариальной конторы Хесуса Бенавидеса с более подробной информацией (какие документы могут быть подписаны, процедура и т.д.).

Для того чтобы быть пионерами в этой области и предоставлять клиентам лучший сервис, на веб-странице нотариальной конторы Jesus Benavides был создан новый раздел (Видеоподпись), где с помощью дидактических видеороликов объясняется весь процесс, которому должен следовать любой гражданин, желающий применить эту возможность на практике.

‍

По всем вопросам, связанным с этим вопросом (как со стороны сотрудников, так и со стороны клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es.

Сентябрь 2023 года

1.- ИСЧИСЛЕНИЕ СРОКОВ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ. ДЕНЬ, В КОТОРЫЙ ПРОВОДИТСЯ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ВКЛЮЧЕН В РАСЧЕТ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 11 июля 2023 года (BOE от 28 июля 2023 года).. В связи с этим, подводя итоги, ГД напоминает нам о правилах исчисления сроков созыва общего собрания в столичной компании. Как известно, статья 176 LSC устанавливает, что между созывом и проведением общего собрания должен пройти один месяц (SA) или 15 дней (SL). Для целей исчисления этих сроков день начала отсчета начинается со дня отправки уведомления последнему из акционеров, и для определения дня истечения срока день проведения общего собрания не учитывается.

Таким образом, для публичных компаний с ограниченной ответственностью должен пройти один месяц, а для частных компаний с ограниченной ответственностью - 15 дней, и именно на следующий день после этих сроков общее собрание может быть правомочным.

‍

2.- ДОКТРИНА ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРАТА ПО ТАРИФНЫМ ВОПРОСАМ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, содержащий краткое изложение доктрины Главного управления юридической безопасности и общественной веры по тарифным вопросам на 2020 - 2023 годы. С ним можно ознакомиться в случае возникновения сомнений относительно того, как протоколировать конкретные действия.

‍

3.- НОВЫЕ РАЗРАБОТКИ В ОБЛАСТИ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРИЗИРОВАННОГО ИНДЕКСА

Сообщается, что в Единый компьютеризированный индекс недавно был включен ряд новых функций, призванных улучшить отражение юридических операций, предоставленных в публичных документах.

В частности, создаются новые правовые акты, учитывающие это:

Акты приобретения или сохранения гражданского состояния.
Акты о мерах поддержки и акты о предоставлении помощи (и их эквиваленты в Каталонии),
Акты о пропуске номера протокола или регистрационной книги (для решения досадной ситуации, когда один или несколько номеров остаются без документа, фактически уполномочившего или вмешавшегося).

Другие незначительные изменения:

Подтверждение платежных средств в депозитарных расписках.
Указание на владение (или не владение) при продаже и покупке акций и долей компании.
Инкорпорация организаций с юридическим лицом или без него, где требуется информация об их идентификационном номере налогоплательщика (если информация получена после предоставления и ее не удалось получить от клиента, то по истечении срока подачи индекса необходимо запросить отмену правила по обычному каналу).

‍

4.- ТЕОРИЯ КОМПЛЕКСНОГО ЮРИДИЧЕСКОГО БИЗНЕСА. ПОКУПКА + ИПОТЕКА НЕДВИЖИМОСТИ ЛИЦОМ, СОСТОЯЩИМ В БРАКЕ. СОГЛАСИЕ ДРУГОГО СУПРУГА НЕ ТРЕБУЕТСЯ, ЕСЛИ ИПОТЕКА ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ОДНОВРЕМЕННО С ПОКУПКОЙ. ОСТОРОЖНОСТЬ В СЛУЧАЕ С ИНОСТРАНЦАМИ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересная статья, обобщающая доктрину ГД по теории сложных юридических сделок. В ней рассматриваются случаи, когда лицо, состоящее в браке, покупает недвижимость в одиночку, а затем закладывает ее. Как известно, общее правило устанавливает, что для ипотеки обычного места жительства, даже если оно принадлежит только одному из супругов, необходимо согласие другого супруга. В качестве исключения из этого общего правила возникает теория сложной юридической сделки, в силу которой согласие супруга, не являющегося собственником, не требуется при оформлении ипотеки на жилое помещение сразу после его приобретения, то есть закладная подписывается с номером протокола сразу после протокола купли-продажи.

В случае с иностранцами следует остерегаться, так как DG не признает доктрину сложной юридической сделки, если только это не допускает иностранное право и это не подтверждено (поэтому необходимо проверить с помощью нотариального заключения, допускает ли иностранное право, регулирующее конкретный режим супружеской собственности клиентов, данную теорию сложной юридической сделки).

‍

5.- ПУБЛИЧНОЕ НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ КОРПОРАТИВНЫХ РЕШЕНИЙ. ХОРОШИЙ ПОСТУПОК МОЖЕТ СПАСТИ ПЛОХОЙ СЕРТИФИКАТ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 июля 2023 г. (ДП от 28 июля 2023 г.).. В соответствии с данным постановлением и в порядке резюме ГД определяет, что в контексте корпоративных решений SL (прекращение деятельности и назначение на должности), если в сертификате не указан кворум для принятия решений, но в акте он указан (посредством заявления администратора), этого достаточно для регистрации решения в Торговом реестре.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. ТО, ЧТО ПЕРВЫМ ПОСТУПАЕТ В РЕЕСТР, ИМЕЕТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННУЮ СИЛУ (ДАЖЕ ЕСЛИ ЗАКОН ПРИНЯТ ПОЗЖЕ).

Прилагается резолюция ГД по вопросам права, юридических лиц и медиации от 17 июля 2023 года (DOGC от 31 июля 2023 года).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД определяет, что превалирующим является то, что первым попало в реестр.

Дело, в котором в 1986 году на основании частного документа был установлен пожизненный узуфрукт на недвижимость. Впоследствии, 09/02/2023, этот частный документ был преобразован в публичный акт и представлен для регистрации в Земельном кадастре. Однако регистратор отказывает в регистрации, поскольку 03/02/2023, то есть за 6 дней до этого, был представлен на регистрацию завещательный акт, в котором это право узуфрукта было передано третьему лицу на основании принятия наследства от лица, умершего в 2022 году.

В данном случае ГД напоминает об основном принципе работы реестра, т.е. prior in tempore, potior in iure, согласно которому то, что первым поступает в реестр и регистрируется (узуфрукт 2022 года, представленный 3 февраля 2023 года), превалирует над другими правами (в данном случае узуфрукт, оформленный в частном документе в 1986 году и представленный на регистрацию 9 февраля 2023 года на основании акта перевода в публичный акт).

‍

7.- ТАБЛИЦА ПОЛОЖЕНИЙ О ГРАЖДАНСТВЕ И СЕМЕЙНОМ ПОЛОЖЕНИИ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, включающий таблицу нормативных актов о гражданстве и гражданском состоянии, где можно найти ссылки на нормативные акты и постановления Главного управления по различным вопросам, таким как регистрация актов гражданского состояния, сертификация, экономический режим брака и т.д.

‍

8.- ПРИНЯТИЕ ПРИСЯГИ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА. РАЗЛИЧНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ

Прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр ГД относительно компетенции конкретного ЗАГСа, где должно быть оформлено заявление о желании получить испанское гражданство, а также клятва или обещание. В нем установлено, что юрисдикция принадлежит отделу ЗАГС по месту жительства заявителя.

Он также прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр Генерального директора по вопросам правовой безопасности и общественной веры, который определяет нецелесообразность выдачи свидетельств о присяжном гражданстве при обнаружении признаков совершения заявителем действий, несовместимых с хорошим гражданским поведением (например, факт заключения заявителя в пенитенциарный центр).

‍

9.- СУДЕБНОЕ ОСПАРИВАНИЕ ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ КВАЛИФИКАЦИИ. УСЛУГИ, К КОТОРЫМ МЫ МОЖЕМ ПРИБЕГНУТЬ В КАЧЕСТВЕ НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЫ

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационный документ Генерального совета нотариусов, посредством которого доводится до сведения нотариусов услуга по обжалованию в судебном порядке тех отрицательных оценок (или также постановлений ДГСЖФП), которые могут затрагивать корпоративные интересы нотариусов.

Таким образом, в случае если сотрудник столкнулся с негативной оценкой, которая, по его мнению, может повлиять на работу нотариальной конторы в целом, он может обсудить эту возможность с нотариусом, о чем можно попросить по каналам, указанным в прилагаемом документе.

‍

10.- РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЗАПИСЬ ЗАЯВЛЕНИЙ ПЕРЕД ОФОРМЛЕНИЕМ ДОГОВОРА, В КОТОРОМ УЧАСТВУЕТ ЧЕЛОВЕК С ОГРАНИЧЕННЫМИ ВОЗМОЖНОСТЯМИ.

В информационном циркуляре 3/2021 от 27 сентября Постоянного комитета Генерального совета нотариусовпредлагает до совершения сделки, в которой участвуют инвалиды, составлять протокол проявлений, в котором должны быть зафиксированы обстоятельства, которые могут повлиять на совершение данной юридической сделки. Этот протокол может включать, в частности, следующие обстоятельства:

Заявления самого инвалида, например, заявление инвалида о том, что он продает товар по цене ниже рыночной для удовлетворения определенных потребностей или удобства, или о причинах, по которым он отказывается от определенного наследства.
Заявления лиц, помогающих инвалиду в осуществлении его дееспособности. Например, заявление фактического опекуна, адвоката, случайного компаньона и т. д. о том, что он/она рекомендовал инвалиду совершить сделку купли-продажи, поскольку это необходимо для его/ее будущего содержания и поддержки или для погашения непогашенных долгов.

Эта справка является необходимым дополнением к нотариальной оценке дееспособности и обеспечивает ясность и безопасность при будущих спорах и возможных претензиях. Рекомендуется, чтобы за справкой обращался сам инвалид или его помощник.

‍

11.- СОЗДАН ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ТИТУЛОВ СОБСТВЕННОСТИ.

Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. К этому реестру должны обращаться все стороны, обязанные по закону контролировать отмывание денег, включая нотариусов. Однако до момента передачи данных в этот реестр, на что дается 9 месяцев, Королевский указ устанавливает, что по-прежнему должны использоваться традиционные источники (база данных бенефициарных владельцев через Signo).

Июль 2023 года

1.- НОВЫЙ ОПЛАЧИВАЕМЫЙ ОТПУСК ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬЮ 15 КАЛЕНДАРНЫХ ДНЕЙ ДЛЯ ПАРТНЕРОВ, НЕ СОСТОЯЩИХ В БРАКЕ

Королевский декрет-закон 5/2023 опубликован в BOE и вступает в силу (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), в соответствии с которым признается оплачиваемый отпуск продолжительностью 15 календарных дней за то, что вы стали (и зарегистрировались) в качестве стабильной пары. Все стабильные пары, которые с этого момента образуют стабильное партнерство, могут быть проинформированы об этом, чтобы они могли воспользоваться этим новым отпуском.

‍

2.- НОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О СТРУКТУРНЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ КОММЕРЧЕСКИХ КОМПАНИЙ

Вышеупомянутый Королевский указ-закон 5/2023 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним) отменил прежний Закон 3/2009 от 3 апреля о структурных изменениях коммерческих компаний (преобразование, слияние, выделение, глобальная передача активов и обязательств и т.д.). Таким образом, отныне новый правовой режим структурных изменений содержится в вышеупомянутом Королевском декрете-законе 5/2023. Это необходимо учитывать , когда любой сотрудник готовит одну из таких операций (он должен ознакомиться с новым регламентом и привести юридические ссылки в соответствие с новым нормативным текстом).

‍

3.- РЕШЕНИЯ О РАЗВОДЕ ИНОСТРАНЦЕВ, С ВЫНЕСЕНИЕМ РЕШЕНИЯ О НЕДВИЖИМОСТИ, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В ЦЕНТРАЛЬНОМ РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД определяет, что в случае развода (ИНОСТРАНЦЕВ, чей брак не зарегистрирован в испанском ЗАГСе), если в приговоре одному из бывших супругов присуждается имущество, для регистрации его в земельном кадастре необходимо, чтобы ранее указанный приговор о разводе был зарегистрирован в Центральном гражданском реестре.

‍

4.- РЕГИСТРАЦИЯ СОБСТВЕННОСТИ И PRIOR IN TEMPORE. ИНОГДА ДА, ИНОГДА НЕТ, ТО, ЧТО ПОДАНО ПОЗЖЕ, ИМЕЕТ ПРИОРИТЕТ ПЕРЕД ДОКУМЕНТАМИ, ПОДАННЫМИ РАНЬШЕ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 15 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает любопытный случай:

CV + PH подписано и подано на регистрацию, квалифицировано, с устранимыми дефектами.
Подается исправление, и пока запись еще действует (т.е. VC + PH еще не зарегистрированы), в земельный кадастр поступает распоряжение от AEAT с запретом на отчуждение имущества из-за налоговых долгов.
Регистратор отрицательно квалифицирует резюме + PH (поданное до приказа) на основании публичного порядка.
Нотариус подал апелляцию, и ГД согласился с ним, постановив, что если постановление было вынесено в рамках административной процедуры, в которой гражданская действительность юридической сделки не ставилась под сомнение (вспомните налоговые долги), то отрицательная классификация не применима, поскольку CV + PH были представлены в реестр заранее (prior in tempore potior in iure).
Однако ГД напоминает, что если судебный запрет был вынесен в контексте уголовного разбирательства, в ходе которого под сомнение ставится законность бизнеса (например, предполагаемое мошенничество в ВК), то приостановление регистрации (даже если судебный запрет последовал позже) будет уместным по соображениям общего интереса/общественного порядка.

‍

5.- НА КОМПАНИЮ, ЧЕЙ CIF БЫЛ АННУЛИРОВАН, НИЧЕГО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 16 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. Согласно этому постановлению и в качестве резюме, ГД определяет, что в контексте купли-продажи, если номер НДС компании-покупателя был аннулирован, приобретение не может быть зарегистрировано в ее пользу. Важно помнить и всегда обращаться к существующей базе данных по данному вопросу, если речь идет о компании.

‍

6.- МОЖНО УМЕНЬШИТЬ УСТАВНОЙ КАПИТАЛ НИЖЕ 3 000 ЕВРО В СУЩЕСТВУЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает следующее любопытное дело:

3 000, проводит уменьшение капитала, в результате чего его результирующая цифра уставного капитала падает ниже 3 000 евро.
Регистратор приостанавливает регистрацию, так как считает, что эта цифра ниже установленного законом минимума, поскольку, по его мнению, SL с капиталом менее 3 000 евро возможны только в момент регистрации.
ГД отменяет квалификацию Регистратора, считая, что действительно возможно осуществить уменьшение капитала SL, в результате которого уставный капитал составит менее 3 000 евро.

‍

7.- УВЕЛИЧЕНИЕ УСТАВНОГО КАПИТАЛА И ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДПИСКИ. ВРЕМЯ ДОЛЖНО БЫТЬ СОБЛЮДЕНО

В результате сделки, оформленной в нотариальной конторе, напоминаем, что в контексте увеличения капитала корпорации преимущественное право акционеров на увеличение капитала возникает с момента публикации предложения о подписке на новые акции в Официальном вестнике Коммерческого регистра или с момента письменного уведомления каждого акционера. Подписка может быть осуществлена акционерами в течение срока, установленного общим собранием, который не может быть менее одного месяца с момента публикации или сообщения.

Поэтому эти сроки должны быть приняты во внимание и соблюдены при оформлении такого рода сделок (так, подписка на новые акции не может быть проведена на том же собрании, что и принятие решения, если только все акционеры не приняли участие в собрании).

‍

8.- ГРАЖДАНСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НОТАРИУСА. ОЧЕНЬ ВАЖНО ПОМНИТЬ ОБ ЭТОМ, ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ТАКОГО РОДА.

Прилагается ссылка на интересную доктринальную статью (ЗДЕСЬ), в которой анализируется гражданско-правовая ответственность нотариуса. Особый интерес представляет раздел с подробным описанием конкретных случаев (например, пропуск сроков, недостаточная доверенность, отсутствие информации о налоговых последствиях исполнения и т.д.).

Настоятельно рекомендуем всем сотрудникам нотариальной конторы ознакомиться со статьей и этими конкретными случаями , чтобы избежать подобных ошибок и связанной с ними ответственности.

‍

9.- РЕГИСТРАЦИЯ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ПРИВЕДЕНИЕ К ПРИСЯГЕ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА И НОТАРИАЛЬНЫЕ БРАКИ. ВАЖНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ

К настоящему письму прилагается документ Главного управления по вопросам правовой безопасности и государственной веры(см. PDF, прикрепленный к данному письму), который разъясняет различные вопросы, касающиеся, прежде всего, документации, которую заинтересованные стороны должны представить в заявлении под присягой о гражданстве и в процессе заключения брака у нотариуса, а также аспекты, касающиеся процедуры, которая должна учитываться как при предоставлении гражданства, так и при заключении брака.

Июнь 2023 года

1.- УСТАВ. УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ. ПОЛОЖЕНИЕ УСТАВА, ПОЗВОЛЯЮЩЕЕ НАПРАВЛЯТЬ АКЦИОНЕРАМ УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ ОБЫЧНОЙ ПОЧТОЙ (БЕЗ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ), НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНО:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 мая 2023 года (ДП от 1 июня 2023 года).. Таким образом, в качестве резюме ГД напоминает нам, что (в контексте регистрации SL) положение устава, позволяющее направлять акционерам уведомление о собрании обычной почтой (без подтверждения получения), недопустимо, поскольку для того, чтобы уведомление было действительным, система его отправки должна позволять подтвердить получение уведомления адресатом.

‍

2.- В АКТЕ ВНЕСУДЕБНОЙ ПРОДАЖИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА НЕОБХОДИМО ДОСТОВЕРНО УВЕДОМИТЬ ОБ ИСПОЛНЕНИИ ДЕРЖАТЕЛЕЙ ПОСЛЕДУЮЩИХ ОБРЕМЕНЕНИЙ:

Прилагается постановление DGSJFP от 11 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Дело об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в нотариальной конторе, при наличии разрешительного условия после ипотеки в пользу компании. Компания уведомлена о процедуре обращения взыскания заказным письмом с уведомлением о вручении, но вручение отрицательное, после чего выдается акт. ГД, присоединяясь к тезису Регистратора, не соглашается с этим, поскольку считает, что при оформлении внесудебной реализации заложенного имущества актом необходимо достоверно уведомить о процедуре всех держателей обременений или прав после исполнения ипотеки, поэтому, если принято решение о направлении уведомления о процедуре заказным письмом с уведомлением о вручении, а его доставка адресату отрицательна, целесообразно осуществить личное уведомление нотариуса путем составления акта уведомления (ст. 202 Положения о нотариате).

‍

3.- РЕКТИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПЛОЩАДЬЮ БОЛЕЕ 10%. НЕВОЗМОЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ЕГО "ПОНЕМНОГУ":

Прилагается постановление DGSJFP от 12 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Предоставляется акт об исправлении размера недвижимости по"упрощенному методу" статьи 201.3 Закона об ипотеке(для различий, не превышающих 10%), но при анализе квадратных метров, указанных в реестре и заявленных сейчас (с 9 403 до 10 377), видно, что разница составляет более 10%. Регистратор приостанавливает регистрацию, и впоследствии нотариус представляет акт исправления с просьбой зарегистрировать только превышение квадратных метров, пока не будет достигнуто 10 %. Регистратор снова дает отрицательный ответ, и ГД, соглашаясь с Регистратором, подтверждает, что это невозможно, так как нельзя зарегистрировать "по частям" или "по частям" исправление площади земли, поэтому, если она превышает 10 %, должна быть использована обычная процедура статьи 201.1 Закона об ипотеке, а не упрощенная процедура статьи 201.3.

‍

4.- МИНИМИЗАЦИЯ "НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫХ КОНЦЕПЦИЙ". ЧТО МОЖНО ВЗИМАТЬ, А ЧТО НЕТ:

Интересная заметка из блога "Justitonotario" (ЗДЕСЬ), в которой анализируется постановление Генеральной дирекции от 3 января 2023 года (с которым можно ознакомиться в полном объеме по ссылке на вышеупомянутом блоге), разрешающее апелляцию частного лица на протокол нотариуса о заключении договора купли-продажи. Вкратце, в нем определено, что:

Что засвидетельствовано, а что нет? Это решает нотариус.
Отчет Коммерческого регистра: Не применимо.
Консультация фактического держателя: Да.
Чистые стороны чеков: правильно.
Включение в копию фолианта для записи нот: правильно.
Дилижансы: Должны быть записаны в протокол, чтобы их можно было свести к минимуму.
Простые копии и соглашение о принятии расходов на себя покупателем: Если покупатель берет на себя расходы, это включает в себя копии, необходимые для выполнения обязательств по коммуникации в рамках оформленного бизнеса.
Количество простых электронных копий: 2 (для связи с кадастром и мэрией, соответственно).
Количество простых бумажных копий: 3 (для урегулирования ITP, "плюсвалии" и различных формальностей, соответственно).
Во время указания количества экземпляров, желаемых праводателями: В момент подписания.
Что можно считать свидетельствами? Расшифровка данных компании-интервента; разработка необходимой формы для проведения телематической ликвидации; свидетельство по запросу регистрационной информации; консультация о реальной титульности; простая справка из реестра; получение IBI; описательная и графическая кадастровая справка (кроме управления внеземельным кадастром, которое также является обязательным); чеки, аккредитующие платежные средства; справка о долгах общины; наклейка энергетической сертификации или весь сертификат и соблюдение того, что необходимо в зависимости от случаев; доказательство получения от мэрии сообщения, предусмотренного статьей 110.6.b) и проверка CSV`ов.
Печать безопасности: Да, это занесено в протокол.
Примечание из реестра: Может быть дополнением (на полях свидетельства).

‍

5.- НЕЛЬЗЯ БЫТЬ ДВУМЯ ВЕЩАМИ ОДНОВРЕМЕННО. НЕВОЗМОЖНО БЫТЬ ЧЛЕНОМ (ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ) СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ КОМПАНИИ И В ТО ЖЕ ВРЕМЯ БЫТЬ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ПРЕДСТАВЛЯЮЩИМ КОМПАНИЮ, КОТОРАЯ ЗАНИМАЕТ ДОЛЖНОСТЬ ЧЛЕНА ТОГО ЖЕ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 23 мая 2023 г. (ДП от 16 июня 2023 г.).. Соответственно и в порядке резюме, ГД определяет, что в совете директоров, состоящем из 3 членов, невозможно, чтобы одно и то же физическое лицо занимало должность члена совета и одновременно должность физического лица, представляющего компанию, которая также является членом совета, поскольку это означало бы, что де-факто одно лицо имело бы право наложить вето на принятие или непринятие любой резолюции, а также могло бы породить ситуации, способные привести к конфликту интересов. В любом случае, если в совете будет более трех членов, этот вопрос будет более спорным, и для того, чтобы прийти к какому-либо выводу, необходимо будет проанализировать конкретный случай.

‍

6.- ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИЕЙ, ПРЕДСТАВЛЕННОЙ АДМИНИСТРАТОРОМ, ДОЛЖНОСТЬ КОТОРОГО НЕ ВНЕСЕНА В ТОРГОВЫЙ РЕЕСТР. ВОЗМОЖНА ПРИ УСЛОВИИ ПРАВИЛЬНОГО ВЫПОЛНЕНИЯ НОТАРИАЛЬНОГО РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 9 мая 2023 г. (ДП от 29 мая 2023 г.).. В соответствии с ними и в порядке резюме, ГД подтверждает свою уже консолидированную доктрину и определяет, что в случае продажи SL имущества, представленного в сделке купли-продажи его администратором, без регистрации должности, можно оформить эту операцию, если нотариальное решение о достаточности будет выполнено правильно . В частности, акт должен содержать все обстоятельства, требуемые законом для того, чтобы назначение директора считалось действительным:

Решение надлежащим образом созванного общего собрания.
Принятие назначения,
Уведомление или согласие, в зависимости от обстоятельств, владельцев предыдущих зарегистрированных офисов.

‍

7.- ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ВЕДЕНИЯ ТОРГОВОГО РЕЕСТРА С ЦЕЛЬЮ ИХ АДАПТАЦИИ К ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА О ЦИФРОВЫХ ПРОЦЕССАХ

ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с вышеупомянутой реформой Регламента товарного регистра, опубликованной в Официальном государственном вестнике от 14 июня. Основываясь на нем, в качестве ключевых аспектов:

Европейский уникальный идентификатор (EUID) должен быть присвоен всем компаниям с ограниченной ответственностью и филиалам, что позволит однозначно идентифицировать их через систему взаимосвязи всех бизнес-реестров ЕС.
Предусмотрена возможность создания и закрытия филиалов телематически/онлайн.
Его вступление в силу откладывается на один год с момента публикации в BOE Закона 11/2023 (т.е. 9 мая 2024 года).

Май 2023 года

1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ И КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ. АСПЕКТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНИМАТЬ ВО ВНИМАНИЕ:

Прилагаю резолюцию Генерального директората по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 20 февраля 2023 года (DOGC от 2 марта 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает нам, что при отказе от наследства в пользу несовершеннолетних общее правило заключается в том, что он должен быть оформлен в виде публичного акта родителями с разрешения суда (ст. 236-27 CCCat) или, в качестве альтернативы, двумя ближайшими родственниками (ст. 236-30 CCCat). В случае конфликта интересов одного из родителей отказ от ребенка осуществляется другим родителем с согласия двух родственников. Если конфликт интересов затрагивает одного из двух родственников, он должен воздержаться или, в случае необходимости, его должен заменить другой родственник.

‍

2.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР. ПРОСТЫЕ ЗАПИСИ НЕ МОГУТ БЫТЬ ЗАПРОШЕНЫ НИ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ, НИ С ПОМОЩЬЮ ДОКУМЕНТА, ПРЕДСТАВЛЕННОГО ТЕЛЕМАТИЧЕСКИМИ СРЕДСТВАМИ:

Прилагаются постановления ДГСЖФП от 27 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года) и от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В связи с этим и в порядке резюме ГД напоминает нам, что простые ноты не могут быть запрошены ни по электронной почте, ни посредством запроса, представленного в документе через телематическую систему подачи документов Секретариата. Обычный способ - через телематический портал Registradores.org или через телефакс в случае непрерывных нот из нотариальной конторы.

‍

3.- УСТУПКА ИМУЩЕСТВА В ОБМЕН НА ПОЖИЗНЕННУЮ РЕНТУ, ГАРАНТИРОВАННУЮ ОТЛАГАТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ, И ВЕЩНОЕ ПРАВО ИПОТЕКИ. ВЫ НЕ МОЖЕТЕ ЗАЛОЖИТЬ ТО, ЧТО ВАМ ЕЩЕ НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ:

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что нельзя закладывать то, что еще не принадлежит вам. Передача недвижимости в обмен на аннуитет оформляется публичным актом. Передающая сторона (пожилой человек) передает недвижимость третьему лицу (получателю) в обмен на аннуитет. Передача оформляется с предварительным условием, так что переход права собственности произойдет, когда получатель докажет, что он полностью выплатил оговоренную пенсию (подразумевается, что после смерти передающего). Кроме того (чтобы гарантировать, что лица, обязанные выплачивать пенсию, будут ее выплачивать), получатель оформляет ипотеку на указанную недвижимость в пользу передающей стороны в качестве дополнительной гарантии выплаты пожизненной ренты. В регистрации ипотеки отказано, поскольку предварительное условие еще не выполнено, так что получатели еще не приобрели право собственности на имущество (предварительное условие еще не выполнено) и, следовательно, не могут закладывать то, что им еще не принадлежит.

‍

4.- ИПОТЕКА И ДОМИЦИЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ УВЕДОМЛЕНИЯ. ЭТО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ИНОСТРАННЫЙ АДРЕС:

Прилагается постановление DGSJFP от 30 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при оформлении вещного права ипотеки в акте должен быть указан адрес должника для целей уведомлений и вызовов в суд, который должен находиться в Испании, поэтому указание адреса должника за рубежом для этих целей недопустимо.

‍

5.- АКТ О ПРЕКРАЩЕНИИ СТАБИЛЬНОГО ПАРТНЕРСТВА И РАСТОРЖЕНИИ КОНДОМИНИУМА (ОБЩЕЙ КВАРТИРЫ). МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДОСТАВЛЕН ПРИ НАЛИЧИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ, ЕСЛИ В АКТ НЕ ВКЛЮЧЕНЫ СОГЛАШЕНИЯ, ЗАТРАГИВАЮЩИЕ ДЕТЕЙ:

Прилагаю резолюцию ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 19 апреля 2023 года (DOGC от 24 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, DG определяет, что если есть стабильная пара с детьми и общим домом, когда стабильная пара исчезает из-за прекращения совместного проживания, даже если есть несовершеннолетние дети, они могут оформить исчезновение стабильной пары в акте и согласовать в нем же расторжение кондоминиума на имущество, которое у них было общим. Однако это возможно только в том случае, если акт о прекращении стабильного партнерства не содержит мер, затрагивающих детей, таких как соглашение, план воспитания детей, алименты или порядок посещения (в этом случае, по логике вещей, потребуется судебная санкция).

‍

6.- ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О МАТЕРИАЛЬНОМ РАЗДЕЛЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА ИМУЩЕСТВА, ПОДПАДАЮЩЕГО ПОД РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ТРЕБУЕТСЯ ТОЛЬКО ПРОСТОЕ БОЛЬШИНСТВО ГОЛОСОВ:

Прилагаю постановление ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 5 мая 2023 года (DOGC от 15 мая 2023 года). В соответствии с ним и в качестве резюме, DG определяет, что в случае старого здания с "единичным" горизонтальным делением (разделенного на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования), если подзаконные акты не разрешают этого, здание должно быть разделено на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования, если подзаконные акты прямо не разрешают этого (в этом случае не требуется согласие общего собрания), можно оформить материальное разделение этого объекта, включающего эти 13 квартир, с целью создания 13 независимых зарегистрированных объектов недвижимости, при этом необходимо только решение общего собрания, одобренное простым большинством (т.е. не требуется соглашение с квалифицированным большинством в 4/5).

‍

7.- АКТ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ОШИБКИ (ПЛОЩАДИ) В ОПИСАНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА), НА КОТОРЫЙ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ДЕКЛАРИРОВАНИЕ СТАРОГО НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СООБЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ НЕ ТРЕБУЕТСЯ:

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 18 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД разрешает дело, в котором надстройка, зарегистрированная с полезной площадью 47,51 м, исправлена до 97 м (поскольку в действительности это была реальная и правильная площадь), посредством акта, предоставленного зарегистрированным владельцем недвижимости, на основании кадастрового и графического сертификата и отчета архитектора (которые подтверждают, что это ошибка и что эта квартира имеет такую площадь с момента строительства), а также посредством резолюции Совета (принятой единогласно), которая дает согласие на это исправление. В данном случае ГД подтверждает, что этого акта достаточно для регистрации изменения площади квартиры, без необходимости составления акта декларации о старом новом строительстве со стороны сообщества собственников, в котором исправлено описание указанного элемента.

‍

8.- КОГДА В НАСЛЕДСТВЕ ВОЗНИКАЕТ ПРАВО ПЕРЕДАЧИ, Я ЗНАЮ, ЧТО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ НАСЛЕДСТВА ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ВСЕХ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ В НАСЛЕДСТВЕ ЛИЦ:

Прилагаем резолюцию ДГСЖФП от 19 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме ГД напоминает, что в рамках права на переход и на основании статьи 1006 Гражданского кодекса любая операция, направленная на раздел наследства, к которому призывается переходящий, должна быть одобрена всеми заинтересованными в наследовании лицами (включая его легитимированных бенефициаров). Речь идет о деле, в котором два умерших человека в своем завещании назвали шестерых своих детей наследниками (с вульгарной заменой в пользу их соответствующих потомков) и, кроме того, распорядились завещать трем своим детям определенную недвижимость. Впоследствии один из этих детей умер, оставив вдову и троих детей (внуков первого умершего). Наследники (дети умершего супруга), а также передающие наследство наследники (внуки) составляют акт передачи завещанного имущества, однако овдовевшая супруга умершего сына не вступает в дело, что, по мнению ГД, необходимо, поскольку она является заинтересованной стороной в наследовании.

‍

9.- СКОРО МОЖНО БУДЕТ ВЫДАВАТЬ ДОКУМЕНТЫ В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ:

Прилагается ссылка на статью, недавно опубликованную в El Periódico (ЗДЕСЬ), где кратко объясняются нововведения, вытекающие из Закона 11/2023. На основании этого закона в скором времени (в конце ноября истекает 6-месячный vacatio legis ) станет возможным предоставлять некоторые публичные документы телематически, т.е. без физического присутствия клиента в нотариальной конторе. По мере поступления дальнейших сведений о практическом применении этой меры сотрудники будут должным образом информироваться.

Апрель 2023 года

1.- КЛИЕНТЫ МОГУТ ИДЕНТИФИЦИРОВАТЬ СЕБЯ ПЕРЕД НОТАРИУСОМ С ПОМОЩЬЮ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВОДИТЕЛЬСКОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ КОРОЛЕВСТВА ИСПАНИЯ:

Прилагаю резолюцию DGSJFP от 16 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме, ГД разрешает лицу, явившемуся к нотариусу, идентифицировать себя с помощью действительного испанского водительского удостоверения, однако этот ресурс должен использоваться в качестве вспомогательного или дополнительного средства. Это означает, что, как правило, во всех случаях идентификация испанцев должна осуществляться с помощью паспорта или DNI (испанского национального удостоверения личности). Однако в качестве альтернативы могут быть приняты водительские права, поскольку они являются официальным документом, выданным государственным органом, с фотографией и подписью, который обладает идентификационными свойствами.

‍

2.- СОГЛАСИЕ НОВЫХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ, НА КОТОРУЮ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НЕОБХОДИМО ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ВНЕСТИ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР СОГЛАШЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ДО ИХ ПРИОБРЕТЕНИЯ И НЕ ПРОШЕДШИЕ РЕГИСТРАЦИЮ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 31 января 2023 г. (ДП от 20 февраля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что, по общему правилу, если сообщество собственников принимает решение, подлежащее регистрации в Земельном кадастре, и впоследствии, до регистрации такого решения, происходит смена собственников в частных элементах, для того чтобы добиться регистрации такого решения, новые собственники должны дать свое согласие. Однако в данном конкретном случае, поскольку речь идет о наследовании, ГД применяет принцип универсального правопреемства (статья 661 Cc) и разрешает регистрацию соглашения.

‍

3.- В КОНТЕКСТЕ НАСЛЕДОВАНИЯ, РАЗРЫВ БРАКА ДОЛЖЕН БЫТЬ ДОСТОВЕРНО ДОКАЗАН, ЧТОБЫ ЛИШИТЬ ПЕРЕЖИВШЕГО СУПРУГА ЕГО ИЛИ ЕЕ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗАРЕЗЕРВИРОВАННУЮ ЧАСТЬ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 24 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что в контексте принятия наследства, чтобы иметь возможность оформить наследство без пережившего законного супруга (в результате раздельного проживания супругов), необходимо удостоверить раздельное проживание (по взаимному согласию в публичном акте / судебном решении о раздельном проживании или разводе / путем ратификации супругом, не участвующим в разделе).

‍

4.- МЕРЫ ПРЕДОСТОРОЖНОСТИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ ВЫНЕСЕНИИ РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ, КОГДА ИСПОЛЬЗУЕТСЯ ПРЕВЕНТИВНАЯ ДОВЕРЕННОСТЬ В ПРЕДДВЕРИИ УТРАТЫ ДЕЕСПОСОБНОСТИ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 4 ноября 2022 года (BOE от 2 декабря 2022 года). Соответственно, и в порядке резюме, DG определяет, что для того, чтобы иметь возможность использовать превентивную доверенность в преддверии потери дееспособности (того типа, который вступает в силу только после аккредитации потери дееспособности, а не раньше), не достаточно общего суждения о достаточности, как для любого вида доверенности, а требуются дополнительные требования, а именно: требуется актуальная медицинская справка с указанием даты, автора, цели и однозначное суждение нотариуса о том, что доверитель находится в описанной ситуации поддержки, чтобы доверенность вступила в силу (и даже, в случае сомнений, может быть затребовано экспертное заключение, которое оценивается в отдельном нотариальном акте или, при необходимости, путем добавления явки доверителя для оценки его ситуации нуждаемости на месте).

‍

5.- СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ДЕЕСПОСОБНОСТЬ ЛИЦА, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ЧТОБЫ ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ НИХ ДЕЙСТВИЯ ИМЕЛИ ДОСТУП К РЕЕСТРУ ИМУЩЕСТВА.

Прилагаю постановление DGSJFP от 3 января 2023 года (BOE от 9 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что судебное решение, затрагивающее дееспособность лица, помимо того, что оно является окончательным, должно быть зарегистрировано в Гражданском реестре. Без этого требования акт, выполненный представителем, не сможет получить доступ к земельному кадастру.

‍

6.- КОГДА ЭКОНОМИЧЕСКИЙ РЕЖИМ БРАКА УКАЗАН В АКТЕ, НЕОБХОДИМО ПОДРОБНО УКАЗАТЬ, ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ОН ЗАКОННЫМ ИЛИ ОБЫЧНЫМ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 20 декабря 2022 года (ПП от 3 февраля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при указании экономического режима брака необходимо определить в акте, является ли экономический режим брака законным или согласованным (поскольку в случае согласования могут быть предусмотрены особые правила управления и распоряжения, отличные от общих правил, предусмотренных правовым режимом Кодекса). Кроме того, если речь идет о согласованном или конвенционном режиме, нотариусу необходимо предоставить доказательства этого, предъявив подлинный документ, из которого вытекает конвенционный экономический режим (брачный контракт), с данными о регистрации в компетентном органе записи актов гражданского состояния. Это также можно доказать с помощью свидетельства о браке из ЗАГСа, на полях которого должна быть отметка о заключении брачного договора, в котором согласован режим супружеской собственности, день заключения, уполномоченный нотариус и номер протокола.

‍

7.- НЕОБХОДИМОСТЬ ПРЯМОГО УКАЗАНИЯ НОТАРИУСОМ В РЕШЕНИИ О НОТАРИАЛЬНОЙ ДОСТАТОЧНОСТИ ОГОВОРКИ О САМОЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА И/ИЛИ КОНФЛИКТЕ ИНТЕРЕСОВ.

Прилагаем резолюцию ДГСЮФП от 9 марта 2023 года (B.O.E. 27 марта 2023 года). В этом интересном постановлении ГД еще раз подтверждает свою доктрину относительно нотариальной достаточности и самодоговорного решения в том смысле, что необходимо принимать меры предосторожности, когда юридическая сделка предоставляется доверенным лицом, которое в свою очередь выступает от своего имени и права в качестве стороны с интересами, противоположными интересам своего доверителя. В случае, представленном нам в постановлении, регистратор приостанавливает регистрацию дарения, в котором даритель выступает в качестве доверенного лица одаряемого, не указав в договоре дарения, что доверенность, выданная одаряемым, прямо исключает возможность самодоговора и/или конфликта интересов. Административный центр напоминает о своей уже неоднократно повторенной доктрине, согласно которой статья 98 Закона 24/2001 возлагает решение вопроса о достаточности предполагаемого представительства исключительно на нотариуса, при этом регистратор не может требовать для своей квалификации предъявления, сопровождения или расшифровки документа, из которого исходит представительство. Однако, когда речь идет о самодоговоре, нотариусу недостаточно изложить в акте свое суждение о достаточности представительства, ему также необходимо четко указать, что подлинный документ, из которого исходит представительство (доверенность), содержит оговорку о самодоговоре".

‍

8.- ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ РЕЖИМОВ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ ЭЛЕМЕНТАМИ

8.1.- ПРАВО, ПРИМЕНИМОЕ К РЕЖИМУ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ:

Постановление ЕС 2016/1103 (ЗДЕСЬ) распространяется на все браки, заключенные с июня 2019 года, и имеет универсальное применение (можно применять даже законы стран, не входящих в ЕС).
Регламент (ст. 22) позволяет супругам выбрать право, применимое к режиму их супружеской собственности, между правом места празднования или правом гражданства одного из супругов.
Действительность соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (соответственно, в Испании потребуется публичный акт).
Приотсутствии соглашения применимым правом является (ст. 26): право первого обычного места жительства после заключения брака, право общего гражданства или право наиболее тесной связи.
‍ Также применяетсяк "зарегистрированным партнерствам": стабильным партнерствам, зарегистрированным в публичном реестре.

8.2.- ЗАКОН, ПРИМЕНИМЫЙ К РАЗВОДУ:

Применяется Постановление ЕС 1259/2010 (ЗДЕСЬ) о праве, применимом к разводу, которое также имеет универсальное применение (могут применяться даже законы, не входящие в ЕС).
Регламент (ст. 5) позволяет супругам выбрать право, применимое к разводу, между правом места обычного проживания, правом последнего места обычного проживания, правом государства, гражданином которого один из супругов является на момент заключения соглашения, или правом суда.
Срок действия соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (в Испании - публичный акт о соглашениях в преддверии разрыва).
‍ Приотсутствии соглашения применяются критерии ст. 8 Регламента.

Хесус Бенавидес Лима

Нотариус Барселоны



Следуйте за мной на LinkedIn

Депозитный договор

Узнайте все, что вам нужно знать, и как легко и быстро записаться на прием к врачу через Интернет.


Описание

Необходимая документация

Плата за обработку

Часто задаваемые вопросы

Применимые нормативные акты

Записаться на прием

Просмотреть всю информацию