Практическое руководство по покупке жилья и получению ипотечного кредита

30/1/2025

Время чтения:

Практическое руководство по покупке жилья и получению ипотечного кредита

Глава 1: "Предвидеть оценку".

В этой статье вы найдете

В прошлом году я впервые пережила опыт покупки дома и обращения в банк за ипотечным кредитом. Хотя я ежедневно участвую в этом процессе в качестве нотариуса уже много лет, я никогда не делала этого в качестве клиента ("в данном случае в качестве покупателя").

Я понял, что, хотя тема одна и та же ("покупка дома в ипотеку"), это два совершенно разных видения. С самого начала я понял, что мы, нотариусы, действительно оказываемся в конце длинной и сложной полосы препятствий, какой сегодня является процесс покупки жилья.

Если вы не сталкивались с этим в качестве пользователя (то есть покупателя и заявителя на получение ипотечного кредита), то в качестве нотариуса вы вряд ли почувствуете, насколько неуверенно можно себя чувствовать, когда начинаешь этот процесс и, наконец, приходишь в нотариальную контору для подписания.

Несмотря на счастливый конец (ведь мне удалось купить дом, который я хотел), я должен сказать, что мой личный опыт в течение всего процесса покупки и подачи заявки на финансирование был катастрофой. Несмотря на наличие знаний, контактов и достаточных средств по той простой причине, что это повседневная работа моей профессии, я не хочу представлять себе, как проходит через этот процесс обычный гражданин, не знакомый с этим вопросом!

На мой взгляд, я обнаружил ряд обстоятельств или аспектов, которые можно улучшить, сделав процесс покупки жилья и получения ипотечного кредита бесконечно более терпимым для любого человека (как разбирающегося, так и не разбирающегося в этом вопросе).

По этой причине в течение этого года я намерен ежемесячно публиковать статью, посвященную этому вопросу в упорядоченном виде. С единственной целью - помочь всем тем людям, которые читают меня и рано или поздно окажутся в такой важной ситуации, как покупка жилья в Испании с помощью банка, финансируя покупку с помощью ипотеки.

Давайте перейдем к делу...

Порядок процесса не безразличен

Когда вы собираетесь приобрести жилье, очень важен порядок действий потенциального покупателя и соискателя ипотечного кредита. Иными словами, знать, с чего начать, и следовать логическому порядку в своих действиях очень важно. Это может сэкономить вам массу хлопот, сил, времени и денег - как раз в тот момент, когда вы это читаете!

То, что все делают это одинаково, не означает, что это единственный или лучший способ.

В 95% случаев все мы поступаем одинаково ("я в том числе"), когда нам нравится дом. Мы торопимся и параноидально боимся, что кто-то опередит нас и заберет наш "будущий дом". API (посредник в сфере недвижимости) также, очевидно, способствует этому чувству. Это часть их работы.

Затем появляется первая юридическая фигура: договор бронирования. Другими словами, первый шаг, который необходимо сделать: забронировать и подписать договор с агентством недвижимости! Эта бронь подразумевает первый, небольшой первоначальный взнос. Его цель заключается в том, что агентство недвижимости прекращает маркетинг объекта, не позволяя другим людям опередить нас и оформить сделку купли-продажи.

Пока все нормально. Это, несомненно, первый шаг, который нужно сделать, и больше я мало чем могу помочь.

На мой взгляд, при подписании контракта на бронирование необходимо четко понимать следующее:

Если сумма, которую вы поставляете, уже является частью цены будущей продажи?
Можно ли вернуть деньги, если вы откажетесь, или это невозвратная сумма.
И самое главное - время, на которое бронирование защищает вас от последующих предложений.

Вот и первая большая ошибка!

После подписания договора бронирования. Обычно потенциальный покупатель ждет, пока агент по недвижимости ("API") пришлет ему проект договора о задатке. И в течение этого времени он может воспользоваться возможностью посетить объект недвижимости еще несколько раз, чтобы развеять все сомнения и т.д.

Это пустая трата времени. Мой первый важный совет: после подписания договора о бронировании сообщите API (чтобы они, в свою очередь, сообщили владельцу) о своем намерении пригласить официального ("утвержденного") оценщика для посещения объекта и составления соответствующего отчета.

Цель обращения к оценщику - не просто сказать мне, сколько стоит недвижимость на рынке, как думает большинство людей. Оценка имеет гораздо большее значение, чем вы думаете.

Оценщик соберет всю необходимую информацию об объекте, чтобы убедиться, что у него нет недостатков, предупреждений или условий, которые могут нанести вред. На основании этого он составляет подробный и обновленный отчет об объекте ("а также присваивает ему приблизительную экономическую стоимость").

Сапожник к своим ботинкам!

Обычно агент по недвижимости ("API") собирает всю необходимую и основную информацию для подготовки частного договора о задатке. Договор о задатке - это, по сути, набор условий, касающихся:

Личные данные договаривающихся сторон;
Общие сведения о приобретаемой недвижимости;
Цена покупки;
Сумма депозита;
Максимальный срок, который обе стороны дают друг другу для подписания договора купли-продажи у нотариуса;
И множество предупреждений и т.д.

Самое известное из этих предупреждений - о последствиях несоблюдения задатка:"Если покупатель после подписания задатка передумает, он теряет уплаченную сумму; если продавец откажется от сделки, он должен вернуть сумму, полученную в качестве задатка, в двух экземплярах".

Пример: покупка дома за 400 000 евро. Это означает выплату продавцу задатка в размере 40 000 евро (т. е. 10 %). Когда вы решаетесь на этот шаг, не лишним будет уточнить все юридические обстоятельства, связанные с недвижимостью.

Агентство недвижимости только собирает информацию и информирует стороны. Оно не изучает и не исследует досконально возможные условия, в которых может находиться недвижимость, и способы их решения. Примером может служить другой типичный пункт договора о задатке, который гласит:"Продавец обязуется передать и передать покупателю во владение и собственность недвижимость, свободную от обременений и находящуюся в идеальном состоянии в день подписания".

Этот пункт в договоре о задатке - не что иное, как простое заявление продавца, содержащее многочисленные обязательства, которые необходимо выполнить (если таковые имеются) до подписания договора купли-продажи.

Но как быть, если, как это часто бывает на практике, в собственности есть недвижимость:

Если у продавца есть личные или семейные ограничения (например, запрет на отчуждение и т. д.);
Площадь (квадратные метры объекта недвижимости) в реальности не совпадает с данными, указанными в земельном кадастре или кадастровой книге;
Что объект недвижимости не выполняет свои налоговые обязательства (например, не платит IBI);
Наличие у объекта недвижимости непогашенных обременений (ипотеки, залогового права и т. д.);
Что недвижимость не имеет всех необходимых административных документов, необходимых для передачи (свидетельство о заселении, энергетический сертификат, технический осмотр и т.д.);
Длинный список основных вещей (азбука... как бы это сказать), о которых важно помнить.

Хлеб наш насущный!

В краткой и простой форме я перечислил довольно много повседневных обстоятельств в повседневной жизни любого объекта недвижимости. На мой взгляд, недостаточно, чтобы в договоре о задатке они упоминались, важно знать, как определить, какие из них имеют простое решение, а какие не так легко разрешить.

Подавляющее большинство людей подписывают контракт на получение аванса:

Предоставив продавцу значительную сумму денег (депозит обычно составляет 10% от общей стоимости покупки).
Установите максимальный срок (обычно от 3 до 6 месяцев) для обращения в нотариальную контору для оформления продажи.
Но на самом деле это не так: С одной стороны, реальное время, которое может потребоваться продающей стороне, чтобы оставить недвижимость действительно свободной от обременений и в идеальном юридическом состоянии для ее продажи. И, с другой стороны, реальное время, которое потребуется покупателю, чтобы получить в банке необходимое финансирование для покупки недвижимости.

В зависимости от качества работы или профессионализма этого API, все это будет описано с большей или меньшей строгостью в договоре о задатке. Но реальность такова, что вы подпишете контракт, по которому внесете 10 % от стоимости, не зная, действительно ли этот АБК в порядке. Или, что еще хуже, если у этого конкретного объекта есть другие, не столь частые, но значимые обстоятельства, которые могут повлиять на ваше решение о покупке из-за отсутствия полного исследования.

Как избежать такой ситуации и предвидеть ее?

Именно здесь и возникает идея предвидеть результаты работы независимого оценщика.

Если вы собираетесь купить дом и нуждаетесь в том, чтобы банк профинансировал часть покупки с помощью ипотеки, заключение договора и оплата оценки будут обязательным шагом.

Не потому, что банк этого хочет. А потому, что по закону, для того чтобы банк мог финансировать покупку недвижимости по ипотеке, он должен привлечь независимую и утвержденную оценочную компанию для выдачи соответствующего официального отчета. Это делается не иначе как для того, чтобы убедиться, что приобретаемая и финансируемая недвижимость имеет достаточную стоимость и находится в наилучшем состоянии, чтобы банк мог принять ее в качестве гарантии в случае невыплаты кредита.

Вкратце, оценка - это исчерпывающий и специализированный осмотр имущества, чтобы проверить, все ли в порядке или нет. И, следовательно, в соответствии с полученными результатами назначить рыночную или разумную стоимость имущества.

Реальный пример важности оценки в моем конкретном случае:

Я хотел купить дом на Форментере. В результате оценки мне была названа не только приблизительная стоимость дома, но и ряд юридических аспектов, которые я должен был учесть при его покупке. Эти юридические аспекты были достаточно важны как для окончательной экономической оценки дома, так и для обоснованности того, что банк предоставит мне деньги на его покупку.

В моем конкретном случае это был дом, расположенный в привилегированном анклаве Форментеры, на вершине скалы, на первой линии, с прямым доступом и видом на море. Звучит потрясающе. Но оценщик после своего исследования сделал мне следующие предупреждения по поводу этого "прекрасного дома":

В действительности дом был построен на трех отдельных сельских участках. Поэтому, чтобы выдать мне ипотечный кредит, банк потребует, чтобы они были ранее объединены или связаны между собой, с дополнительными расходами и бумажной волокитой, которые это влечет за собой.
Чтобы построенный дом имел соответствующую лицензию. В противном случае я могу оказаться в неприятной ситуации, когда буду вынужден его снести.
Что квадратные метры трех объектов недвижимости не совпадали в земельном кадастре и в кадастре. Другими словами, в физической реальности, в реестре и кадастре площади трех объектов недвижимости не совпадали.
Что такая земля, расположенная так близко к морю, может иметь существенные ограничения при ее покупке и что может потребоваться предварительное разрешение государственной администрации (Costas).
В Земельном кадастре на недвижимость был наложен залог на сумму, ожидающую оплаты со стороны продавца.
И т. д. (и еще несколько предостережений).

Как видно, оценка выявляет все, что имеет отношение к недвижимости. В большинстве случаев вопросы и аспекты полностью игнорируются всеми сторонами (продавцом, API, покупателем, сотрудником банка и т. д.).

Я считаю, что обладание всей этой информацией до подписания депозитного договора было принципиально важным. Прежде всего, потому что в этом решении о покупке большая часть веса ложилась на банк, если после анализа всех этих обстоятельств, показанных в оценке, он решил "НЕ" ссудить мне деньги. Мне явно пришлось отказаться от решения купить этот дом, потому что у меня не было всех необходимых денег, накопленных для непосредственной покупки и остальных расходов (налоги, нотариальная контора, регистрация и т. д.).

Вывод: было бы самоубийством подписывать и передавать задаток, не принимая во внимание отчет об оценке. Именно так и происходит на практике в 95 % случаев. И покупатель, и API, и банк оставляют оценку на конец процесса. Однако от этого отчета будет зависеть вся жизнеспособность операции. Поэтому заказать и оплатить оценку в начале всего процесса всегда будет мудрым решением.

МОЙ ПЕРВЫЙ СОВЕТ: "После подписания контракта на бронирование, до подписания депозита, воспользуйтесь моментом и проведите оценку".

Мои аргументы в пользу этого:

Используйте время между бронированием и внесением залога с максимальной пользой. Оценщик - это расходы, которые вам придется взять на себя, если вы финансируете покупку и продажу с помощью ипотечного кредита.
Вы уже оплатили бронирование. Заплатите и за оценку. Это хорошее решение. Уверяю вас, это сэкономит вам много головной боли, времени и денег в дальнейшем.
Проведение детальной и независимой экспертизы приобретаемой недвижимости перед тем, как вносить крупную сумму, например, депозит ("я думаю"), имеет большой смысл.
Заказ официальной оценки и ее оплата до подписания залога явно свидетельствуют о серьезной заинтересованности в покупке недвижимости. Если продавца это не устраивает, будьте настороже.
С отчетом об оценке и договором о резервировании отправляйтесь в банк, чтобы быстро получить первую оценку, если вам будет предоставлено финансирование, и узнать, сколько времени это займет.

После этих шагов обе стороны (продавец и покупатель) могут смело подписывать контракт на получение аванса и устанавливать реальные сроки для оформления сделки.

Хотите узнать больше об оценке?

Много лет назад в этом блоге я написал статью на тему оценки. ЗДЕСЬ Я оставляю вам прямую ссылку. Однако, пользуясь случаем, дополняю ее более часто задаваемыми и не очень вопросами, которые могут быть вам интересны. Все написано доступным и понятным языком для любого заинтересованного читателя.

Что такое оценка недвижимости для целей ипотеки и для чего она нужна?

Оценка для целей ипотеки - это оценка недвижимости, в ходе которой независимый эксперт устанавливает стоимость или цену объекта, которая будет принята за основу при выдаче банком ипотечного кредита.

Поэтому, когда кто-то хочет купить дом и финансировать эту покупку с помощью ипотечного кредита, ему понадобится оценка недвижимости для целей ипотечного кредитования, потому что без нее банки не дадут вам необходимые деньги.

Как мы увидим, в силу своей важности оценка для целей ипотеки в значительной степени регулируется законодательством, в котором она в основном и определяется:

Для чего они нужны.
Кто может их выполнить.
Каково его содержание.
Какие последствия возникнут в случае появления в ходе оценки проблем (в виде условий или предупреждений), влияющих на стоимость недвижимости.

Является ли оценка обязательной для целей ипотеки?

На практике, как я объясню ниже, он является обязательным, если вы хотите получить ипотечный кредит, по следующим причинам:

‍

1.- Потому что оценка ипотечного кредита позволяет банку узнать, сколько стоит дом, который вы хотите купить:

Прежде всего, банк потребует провести оценку закладной, поскольку благодаря ей он будет знать, сколько стоит недвижимость, о которой идет речь, что позволит банку гарантировать, что в случае невыплаты кредита, предоставленного покупателю для финансирования покупки, финансовое учреждение сможет вернуть взятые в долг деньги, поскольку, если должник не выплатит долг, благодаря вещному праву на закладную банк получит в качестве гарантии недвижимость, стоимость которой будет достаточной для погашения долга, учитывая эту оценку или оценку, проведенную во время предоставления кредита.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si necesitas un préstamo de 200.000 euros para comprar una casa, pero la tasación arroja un valor de 100.000 euros, lógicamente el banco no te prestará esos 200.000 euros, pues si dejas de pagar la deuda, el banco no podrá recuperar su dinero con el valor del inmueble, ya que este es mucho menor que la deuda.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si necesitas un préstamo de 50.000 euros, y el valor de tasación del inmueble es de esos 100.000 euros, si financieramente puedes afrontar la devolución de la cuota con tus ingresos, muy probablemente el banco sí te concederá el préstamo.<ejemplo>

‍

2.- Потому что оценочная стоимость для целей ипотеки определяет максимальную сумму, которую банк нам одолжит:

На практике необходимо знать, что, как правило, финансовые учреждения финансируют не более 80 % оценочной стоимости недвижимости в случае первого жилья, так что, учитывая это, цифра, указанная оценщиком для целей ипотеки, будет ключом к пониманию того, сколько денег, максимум, банк сможет нам ссудить.

Правда, в некоторых случаях этот процент может быть выше (например, в случае с государственными служащими или при продаже недвижимости, принадлежащей самому банку), а иногда и ниже (например, в случае со вторым жильем, где процент финансирования обычно не превышает 70% от оценочной стоимости).

Поэтому для лучшего понимания проблемы сделаем следующее предположение:

<ejemplo>Juan es un ciudadano que quiere comprar una vivienda, situada en Sabadell, la cual tiene un precio de venta de 250.000 euros. Tras visitar el inmueble, llega a un acuerdo con el vendedor y formalizan un contrato de reserva o “de arras”.<ejemplo>

<ejemplo>Firmado ese contrato, Juan acude a su banco para solicitar un préstamo hipotecario con el que financiar esta compra. Su banco, una vez estudiada y aprobada la operación, procede a formalizar la tasación a efectos hipotecarios, la cual, arroja un valor de 210.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>Así las cosas, el banco, en esta operación, como máximo, financiará a Juan el 80% del valor de tasación, esto es, 168.000 euros, y no el 80% del precio de compra, que como hemos visto, es superior, con lo cual, para poder afrontar la operación, Juan deberá contar con, al menos, 82.000 euros de ahorros para poder pagar el resto del precio, debiéndose sumar aquí todos los impuestos y gastos asociados a la operación.<ejemplo>

‍

3.- Потому что если вы не будете платить по кредиту, банк сможет быстро обратить взыскание на ваш дом и вернуть свои деньги:

Как мы уже видели, банк одалживает вам деньги на покупку дома с гарантией, что, если вы не будете платить, долг можно будет погасить за счет купленной вами недвижимости (благодаря реальному праву ипотеки).

Однако для того, чтобы банк мог быстро вернуть свои деньги путем продажи или судебного разбирательства, то есть прибегнуть к процедуре обращения взыскания, предусмотренной законом, необходимо, чтобы ипотечный кредит был оформлен оценкой с ипотечными последствиями, как того требуют статьи 682 Ley de Enjuiciamiento Civil и 129 Ley Hipotecaria (Закон об ипотеке):

Статья 682 LEC (регулирующая процесс обращения взыскания на заложенное имущество) требует, чтобы для соблюдения этого процесса обращения взыскания в закладной была определена цена, по которой заинтересованные лица оценивают имущество или заложенное имущество, чтобы она могла служить ставкой на аукционе, которая в любом случае не может быть меньше 75% от стоимости, указанной в оценке, которая была проведена, если это применимо.
Статья 129 Закона об ипотеке, регулирующая порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, устанавливает, что при внесудебной реализации имущества стоимость, по которой заинтересованные лица оценивают имущество для определения ставки на торгах, не может отличаться от стоимости, установленной в соответствующих случаях для прямой судебной процедуры обращения взыскания , ни ни в коем случае не может быть меньше стоимости, указанной в оценке, которая была проведена в соответствующих случаях.

Как мы видим, наличие этой оценки "для целей ипотеки" позволяет банку в случае неуплаты активировать этот "быстрый" процесс возврата своих денег, так что на практике любой банк при выдаче ипотеки потребует проведения этой оценки, чтобы должным образом защитить свои деньги в случае возможной неуплаты со стороны должника.

‍

4.- Потому что благодаря оценке для целей ипотечного кредитования банк может продать ваш кредит третьей стороне:

Кроме того, наличие оценки для целей ипотеки также очень важно для финансовых учреждений, поскольку закон требует ее наличия для того, чтобы они могли продавать эти кредиты, то есть секьюритизировать их и передавать третьим лицам в форме облигаций с покрытием или ипотечных облигаций, что является очень распространенным инструментом, используемым финансовыми учреждениями для получения финансирования и получения прибыли от капитала.

Таким образом, банки, выдавая ипотечные кредиты, в любом случае потребуют наличие этой оценки, чтобы в будущем, если она им понадобится, продать ваш кредит третьей стороне и заработать на этом.

‍

5.- Потому что он также защищает залогодателя в случае неуплаты:

При этом важно понимать, что оценочная стоимость для целей ипотеки выгодна и должнику, поскольку в случае неуплаты, во время аукциона по продаже имущества, выступающего в качестве залога, закон устанавливает ряд ограничений (например, минимальные проценты), по которым выигравший торги может получить имущество, гарантируя, что эта награда покроет значительную часть задолженности, что позволяет избежать потери права собственности на имущество вместе с сохранением высокой задолженности.

Кто может проводить оценку недвижимости для целей ипотеки?

Как мы только что убедились, на практике оценка для целей ипотеки очень важна как для залогодателя, так и для залогодержателя, поэтому, принимая во внимание это обстоятельство, а также актуальность сектора недвижимости в нашей стране, законодатель счел нужным регламентировать деятельность компаний, которые могут проводить данный вид оценки.

Таким образом, в настоящее время, в соответствии со статьей 21 Королевского декрета-закона 24/2021 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), на оценочные компании и оценочные службы кредитных учреждений будут распространяться требования предварительного одобрения, независимости и секретности, установленные нормативным актом, поскольку, вкратце, цель закона заключается в том, чтобы эти оценочные компании, выполняя свою работу, выполняли эту важную задачу профессионально и независимо от финансовых учреждений, чтобы обеспечить надлежащее проведение этих оценок.

Исходя из этого, регулирование процесса утверждения, которому должна следовать оценочная компания для того, чтобы быть утвержденной, в настоящее время регулируется Королевским указом 775/1997 от 30 мая о правовой системе утверждения оценочных услуг и оценочных компаний (ЗДЕСЬ Вы можете ознакомиться с ним), который устанавливает, что целью данного постановления является разработка правового режима для административного утверждения оценочных служб и компаний, причем это утверждение является обязательным (т.е. обязательным), чтобы оценки недвижимости, которые они проводят, могли использоваться в качестве ипотечного обеспечения для кредитов, которые являются частью портфеля покрытия ипотечных ценных бумаг, предусмотренных Законом 2/1981, от 25 марта, о регулировании ипотечного рынка.

Таким образом, любая компания, желающая получить разрешение на выдачу ипотечных оценок, должна соответствовать ряду требований, подробно описанных в вышеупомянутом постановлении, таких как, например:

Быть в форме публичной компании с ограниченной ответственностью (SA), домицилированной на территории страны.
Иметь минимальный капитал в размере 300 506,05 евро, полностью оплаченный и представленный именными акциями.
Законодательно ограничить корпоративную цель компании оценкой всех видов товаров, компаний или активов.
Не менее десяти специалистов, из которых не менее трех должны быть ассоциированными специалистами.
Иметь организацию, обладающую техническими и персональными ресурсами и механизмами внутреннего контроля, необходимыми для обеспечения адекватного знания ситуации и условий рынка недвижимости, на котором они будут работать, и единообразного соблюдения применимых правил оценки, а также обязательств и несовместимости, установленных настоящим Королевским указом.
Быть застрахованным от третьих лиц на случай гражданской ответственности, которая может возникнуть в результате оценочной деятельности, посредством страхового полиса, заключенного со страховой компанией, имеющей право заниматься страхованием гражданской ответственности, с определенными суммами.

Если все эти требования соблюдены, Положение регламентирует процедуру, которая, в случае удовлетворительного выполнения, завершится регистрацией компании в качестве утвержденной оценочной компании в официальном реестре оценочных компаний Банка Испании, что позволит ей начать работу в секторе предоставления данной услуги финансовым учреждениям и их клиентам.

Какие основные оценочные компании утверждены в настоящее время?

Любой желающий узнать, какие компании имеют законное разрешение на предоставление данной услуги, может ознакомиться с конкретным и обновляемым списком в Реестре юридических лиц, хранящемся в Банке Испании (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним).

Согласно реестру, в настоящее время существует 31 утвержденная компания, среди которых на практике выделяются следующие:

CBRE VALUATION ADVISORY, S.A.
ОБЩЕСТВО ТАСАСЬОН, С.А.
TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.
TECNICOS EN TASACION, S.A. (TECNITASA)

Каков процесс получения оценки ипотечного кредита на практике?

Когда человеку требуется банковское финансирование для покупки недвижимости, на практике, как правило, осознавая эту необходимость, он сначала обращается в свой банк за кредитным предложением.

Получив заявку и собрав всю необходимую информацию от потенциального должника (справки о зарплате, декларации о доходах, предыдущих долгах, сведения о недвижимости и т. д.), банк изучит сделку и, в случае одобрения соответствующим отделом рисков, сделает предложение своему клиенту.

Если предложение придется клиенту по душе и по интересам, то после его принятия будет проведена оценка для целей ипотеки, для чего банк обычно предлагает клиенту услуги оценочной компании из числа одобренных самим финансовым учреждением, которая после соответствующего выделения средств посетит объект и в разумный срок, в течение нескольких дней, выдаст свой отчет об оценке с указанием той стоимости, которую сочтет нужной.

Однако необходимо отметить, что в любом случае соискатель кредита имеет право представить финансовому учреждению оценку недвижимости, проведенную непосредственно им самим. Финансовое учреждение не может отклонить оценку, представленную клиентом, если она получена от одной из оценочных компаний, одобренных Банком Испании, и не старше 6 месяцев.

Почему этот процесс можно критиковать и улучшать?

Как мы только что убедились, на практике часто бывает так, что, найдя недвижимость, соответствующую его ожиданиям, человек "оформляет" ее покупку с помощью "депозитного контракта", а затем начинает искать финансирование в банке.

Итак, после того как вы определились с банком, в котором будете финансировать операцию, его отдел рисков первоначально изучит операцию (в основном, ваши возможности получения дохода по сравнению с задолженностью, которую вам придется выплачивать каждый месяц) и, если с финансовой точки зрения вы соответствуете необходимым требованиям, сделает вам предложение о финансировании с указанием срока погашения и определенной процентной ставки.

Если, принимая во внимание это предложение, вы решите его принять, банк, однако, еще не даст окончательного согласия на сделку, поскольку кредитная сделка будет окончательно одобрена только после того, как будет проведена оценка для целей ипотечного кредитования и, с учетом оценки, сделка окажется жизнеспособной, т. е. банк не даст окончательного согласия:

Чтобы оценочная стоимость была достаточной для покрытия возникшего долга (как уже говорилось выше, обычно не более 80% от оценочной стоимости).
Оценка не выявила никаких юридических проблем, которые могли бы помешать банку одобрить кредитную операцию.

Как мы увидим в следующих вопросах, может случиться, и на практике случается, что недвижимость, помимо ее теоретической рыночной стоимости, имеет юридические проблемы или недостатки (такие как залоги, налоговые или градостроительные условия, несоответствие между реальной и зарегистрированной площадью, инциденты с владельческим положением и т.д.), которые, будучи выявленными при оценке для целей ипотеки (в виде условий или предупреждений, как мы также увидим), препятствуют кредитной операции или резко снижают ее стоимость или резко снижают ее стоимость.), которые, будучи выявленными в ходе оценки для целей ипотеки (в виде условий или предупреждений, как мы также увидим), препятствуют проведению кредитной операции или резко снижают ее стоимость для целей ипотеки, тем самым затрудняя или делая очень трудным получение необходимого финансирования.

При этом, если внимательно и холодно проанализировать этот вопрос, то окажется, что для правильной работы оценка с эффектом ипотеки должна быть первым шагом в любом процессе покупки недвижимости, которая предполагается с привлечением финансирования, так как благодаря ей потенциальный покупатель, прежде чем подписать какой-либо документ (договор резервирования, депозитный договор и т.д.), который связывает его с этой недвижимостью, сможет узнать:

Реальная стоимость имущества.
Убедитесь, что с учетом стоимости закладной вы сможете получить кредит, необходимый для покупки жилья.
Отсутствие у объекта недвижимости юридических проблем, которые могут помешать выдаче ипотечного кредита, необходимого для его приобретения.

Итак, как я пытаюсь объяснить в этой несколько деструктивной идее, на мой взгляд, во многих случаях "нарушение устоявшейся системы" может быть очень хорошим вариантом, потому что если мы проведем оценку для целей ипотеки у проверенного оценщика, прежде всего, мы обеспечим жизнеспособность операции, избежав тем самым многих проблем, препятствий и спешки, которые обычно возникают из-за того, что на практике в настоящее время оценка проводится в конце процесса, когда зачастую сроки уже очень сжаты (вспомните, что в большинстве депозитных договоров стороны обязаны оформить договор купли-продажи в конце процесса, когда зачастую сроки очень сжаты), на практике в настоящее время оценка проводится в конце процесса, когда зачастую сроки и так очень сжаты (следует помнить, что в большинстве депозитных договоров стороны обязаны оформить сделку купли-продажи в течение 2-3 месяцев у нотариуса, поэтому, если в ходе оценки возникнут "проблемы", которые необходимо решить, запас времени на это будет очень мал).

Короче говоря, идея, заложенная здесь, заключается в том, что для будущего покупателя очень хорошим вариантом является проведение официальной оценки с ипотечными последствиями официальным оценщиком в начале процесса, до того, как он возьмет на себя обязательства перед продавцом, поскольку, таким образом, независимая третья сторона оценит дом, проанализирует его юридическую ситуацию и даст заключение о его стоимости, гарантируя успех покупки с самого начала и избегая многих сюрпризов и неприятных неожиданностей.

Кроме того, в этом смысле необходимо понимать, что, поскольку оценка в любом случае должна быть оплачена покупателем, если оценка проводится официальным утвержденным оценщиком, то ее стоимость (в среднем около 400-500 евро) не будет проблемой, поскольку ее в любом случае должен будет взять на себя покупатель, и она, если ей не более 6 месяцев, также может быть принята банком в качестве справки для оформления ипотечного кредита, Таким образом, благодаря такой первоначальной "проверке" недвижимости, которую мы хотим купить, мы гарантируем, что самая большая инвестиция в нашей жизни (т.е. наш дом) будет осуществлена в наилучших условиях и с самого начала обеспечит ее жизнеспособность и успех.

Что будет делать оценщик, когда приедет к вам домой?

Учитывая важность таких оценок для целей ипотеки, в настоящее время существует нормативный акт, который подробно и детально регулирует данный вид оценки, а именно Приказ ECO/805/2003 от 27 марта о правилах оценки недвижимости и некоторых прав для определенных финансовых целей (см.ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним).

Таким образом, в соответствии с этими правилами, после найма утвержденного оценщика для проведения оценки для целей ипотечного кредитования, он/она сначала соберет ряд основных необходимых документов, которые в основном сводятся к следующему:

Свидетельство о простой регистрации или реестре, подтверждающее право собственности и обременения объекта недвижимости, а также его полное описание, выданное в течение трех месяцев до даты оценки, или его юридические эквиваленты на альтернативных носителях (не более чем 3-месячной давности). Благодаря этому оценщик сможет узнать подробную информацию об объекте недвижимости, его местоположении, размерах, границах, текущих владельцах, обременениях и т. д., и учесть все это при оценке.
Описательный и графический кадастровый паспорт объекта недвижимости, полученный непосредственно через виртуальный офис Кадастра, давностью не более трех месяцев.
Кроме того, в отдельных случаях потребуется дополнительная документация, например, проект строительства в случае со зданиями или квалификационный сертификат в случае с субсидируемым жильем и т.д.

После того как вся эта документация собрана, наступает второй этап - посещение объекта, во время которого оценщик проводит визуальный осмотр объекта, чтобы убедиться, что его площадь, описание и характеристики совпадают с описанием в документации, используемой для проведения оценки.

Во время визита на место оценщик также сможет оценить:

Очевидное состояние строительства или сохранности оцениваемого объекта.
Статус занятости имущества и его использование или эксплуатация.
В случае с жильем - режим государственной защиты.
Режим охраны архитектурного наследия.
Соответствие объекта недвижимости действующему градостроительному плану и, если применимо, наличие права на градостроительное развитие, которое оценивается.

После получения всей необходимой документации и посещения объекта недвижимости утвержденный оценщик приступит к проведению оценки, применяя методы оценки, регламентированные вышеупомянутым министерским приказом, который в случае с недвижимостью представляет собой так называемый метод сравнения, т.е. метод, который заключается в определении стоимости объекта недвижимости на основе однородных цен, метод, который заключается в определении стоимости недвижимости на основе однородных цен, состоящий из процедуры, в рамках которой характеристики оцениваемой недвижимости анализируются по отношению к другим сопоставимым объектам недвижимости с целью определения, путем сравнения их сходств и различий, цены покупки или однородной арендной платы для данной недвижимости.

Где происходит работа оценщика?

После определения оценочной стоимости оценщик должен отразить всю свою работу в двух ключевых документах, а именно:

Сертификат оценки.
Отчет об оценке.

В случае с сертификатом оценки (который является кратким документом, прилагаемым к договору ипотечного кредитования, который впоследствии подписывается), оценщик должен включить следующую обязательную информацию:

Фирменное название оценочной компании или финансового учреждения, выдавшего его, и его регистрационный номер в реестре Банка Испании.
Документ должен быть оформлен на бланке оценочной компании, выдавшей его, с указанием количества страниц, из которых он состоит.
Должна быть указана юридическая цель оценки.
В нем должна быть точная ссылка на отчет об оценке, который он обобщает.
В нем должны быть указаны местоположение и тип объекта недвижимости, его идентификация в земельном кадастре, кадастровый номер, полезная площадь в случае зданий и, если возможно, площадь, используемая при расчете технической стоимости, его состояние занятости и зарегистрированный владелец на момент проведения оценки.
В нем должно быть прямо указано, что оценка проведена в соответствии с требованиями настоящего Порядка или иных применимых нормативных актов в зависимости от цели оценки.
В нем должны быть указаны используемый метод (методы) оценки и расчетные значения для каждого метода.
В нем должна быть указана оценочная стоимость имущества, а также любые ограничения на владение, которые могут быть специально оговорены, и стоимость для целей страхования от пожара и других видов ущерба.
При необходимости - соответствующие условия и предупреждения (эти понятия будут рассмотрены в одном из последующих вопросов).
Указывается дата выдачи, дата последнего посещения объекта и срок действия.
Он должен быть подписан представителем организации, выдавшей сертификат.

В случае с отчетом об оценке, который является полным документом, включающим всю работу, выполненную оценщиком, все выполненные работы и оценки должны быть подробно описаны, с выражением:

Личность заявителя на проведение оценки и ее цель.
Идентификация и местоположение объекта.
Проведенные проверки и изученная документация.
Местность и окрестности, в которых расположена недвижимость.
Описание и площадь участка.
Описание и площадь здания.
Городское описание.
Режим защиты, владения и заселения жилья.
Анализ рынка, на котором находится объект недвижимости.
Данные и расчеты технических величин, используемых при проведении оценки.
Полученные оценочные значения.
Условия и предупреждения, которые, если применимо, существуют в оценке.
Другие замечания, которые следует принять во внимание.
Дата выдачи и срок действия отчета, а также подпись оценщика.
Подробная информация о документации, прилагаемой к отчету.

Какие юридические проблемы могут возникнуть в связи с оценкой ипотечного кредита?

Как мы уже упоминали в предыдущих вопросах, оценка с последствиями для ипотеки может привести к появлению юридических проблем или инцидентов, отягощающих недвижимость, которые на практике препятствуют выдаче ипотечного кредита, необходимого будущему покупателю для приобретения недвижимости, или, в случае необходимости, резко снижают ее оценку, что затрудняет получение финансирования, необходимого для покрытия цены покупки.

Эти правовые проблемы или происшествия, учитывая их важность, также регулируются законом в виде:

Условности.
Предупреждения.

Сейчас мы рассмотрим эти цифры, их последствия и способы их устранения, если таковые имеются.

Что это за условности?

В соответствии с министерским приказом, для того чтобы оценка использовалась по назначению (т.е. в случае ипотечных кредитов - в качестве стоимости для целей ипотеки), оценочная стоимость, отраженная в оценке, должна быть выражена без каких-либо условий.

Исходя из этого, нормативное правило определяет, что кондиционный фактор будет считаться существующим в следующих случаях:

Когда невозможно провести минимальные проверки, необходимые для проведения оценки.
Если на момент передачи права пользования имуществом отсутствует договор аренды или иной документ, подтверждающий право владения, а также текущие условия договора аренды или переуступки.
Когда имущество подлежит государственной охране и его максимальная юридическая стоимость не может быть рассчитана.
Если какая-либо документация, необходимая для правильного проведения оценки, отсутствует.
При возникновении обстоятельств, вызывающих обоснованные сомнения в правильности идентификации, физической или регистрационной, оцениваемого имущества, или в наличии характеристик имущества, используемых при оценке, которые могут существенно повлиять на расчет его технической стоимости.

Таким образом, если оценка будет выдана с какими-либо условиями, финансовое учреждение, безусловно, откажет в запрашиваемом финансировании, поэтому в операциях, где появляются какие-либо из этих условий, необходимо их решить или устранить (предоставить недостающую документацию, разрешить сомнения или существующие препятствия), чтобы затем оценщик мог выдать новую оценку без этих условий, что позволит одобрить кредитную операцию.

Чтобы лучше понять этот вопрос, нет ничего лучше, чем недавний пример, который произошел в моей нотариальной конторе:

<ejemplo>Como te he explicado al principio del artículo, el año pasado me compré una vivienda en la isla de Formentera, para la cual, he necesitado obtener financiación de un banco para afrontar el precio de compra.<ejemplo>

<ejemplo>En este proceso, una vez se procedió a realizar la tasación oficial, se puso de relieve que el inmueble estaba edificado sobre tres fincas registrales independientes y colindantes entre si (que pertenecían al mismo vendedor), pero al ser tres fincas distintas, ello podía afectar al valor expresado, de modo que el tasador reflejó esta circunstancia como condicionante, impidiendo así que el banco me concediera el dinero que necesitaba para comprar la casa.<ejemplo>

<ejemplo>Así las cosas, para solventar este condicionante, la parte vendedora procedió a realizar una vinculación ob rem de las tres fincas (que es una figura jurídica que “une” a esas tres fincas y obliga a transmitirlas conjuntamente), convirtiéndolas así en la práctica en una sola, de modo que, subsanado el condicionante, la tasación se pudo emitir de nuevo ya sin ningún impedimento, consiguiendo así poderse formalizar el préstamo hipotecario que necesitaba en mi caso.<ejemplo>

Что это за предупреждения?

В случае с предупреждениями речь идет об обстоятельствах, которые могут повлиять на оценку (но не препятствуют и не обусловливают ее) и, как правило, не приводят к отказу финансового учреждения от финансирования.

Среди наиболее распространенных предупреждений, указанных в министерском приказе, можно выделить следующие:

Несоответствия между физической реальностью объекта недвижимости и его реестровым или кадастровым описанием, которые не приводят к сомнениям в его идентификации или характеристиках и не оказывают предсказуемого влияния на расчетную стоимость.
Если оцениваемый объект не соответствует действующему градостроительному плану, если не было сформулировано соответствующее условие, или, если выдвижение условия не требуется, не было возможности проверить режим охраны архитектурного наследия объекта.
При оценке недвижимости, подлежащей принудительной экспроприации, или на основании разрешений на строительство или административных разрешений, содержащих условия, невыполнение которых может привести к изменению сертифицированной стоимости.
Когда для расчета максимальной юридической стоимости не хватает документации, предусмотренной Заказом.
Когда кадастровая справка не существует или не может быть получена способами, предусмотренными Законом о кадастре недвижимости, или непосредственно через виртуальный офис кадастра.

<ejemplo>En la compraventa que formalicé este año, igualmente, se puso de manifiesto una advertencia en la tasación oficial realizada, relativa a una pequeña discrepancia en cuanto a las superficies registrales y catastrales que constaban inscritas. Así pues, en el Registro de la Propiedad, la finca que se vendía constaba de X metros cuadrados, mientras que en el Catastro Inmobiliario, constaba que tiene Y metros cuadrados (en el caso concreto una pequeña discrepancia de no más del 1% de la finca).<ejemplo>

<ejemplo>Como se puede apreciar, esta diferencia existe, y el tasador la hace constar como advertencia, pero al tratarse de una discordancia menor, ello no afecta al valor del inmueble, de aquí su consideración como advertencia.<ejemplo>

<ejemplo>En todo caso, en el supuesto, para solventar esta cuestión, el vendedor, con carácter previo, procedió a iniciar un expediente de georreferenciación y coordinación con el Catastro Inmobiliario, a los efectos de corregir la descripción de las fincas, y hacerlas coincidir con lo descrito en ambos Registros, para solventar así esta advertencia.<ejemplo>

Сколько стоит оценка ипотеки?

Не существует заранее установленной цены на оценку ипотечного кредита, поэтому каждая оценочная компания устанавливает свои собственные цены, зависящие в основном от местоположения и характеристик объекта недвижимости.

Однако, исходя из практического опыта, мы можем утверждать, что подобная оценка для типичной недвижимости (например, квартиры в городе) обычно составляет от 400 до 800 евро.

Хотя цены, как мы уже отмечали, могут сильно варьироваться в зависимости от типа недвижимости, ее местоположения и проверочных работ, которые предстоит выполнить оценщику (например, оценка дома на одну семью, расположенного на острове, может стоить несколько тысяч евро).

Кто несет ответственность за оплату стоимости оценки ипотечного кредита?

Согласно действующему положению, содержащемуся в статье 14 Закона о кредитовании недвижимости, расходы на проведение оценки объекта несет заемщик, то есть клиент, обратившийся за ипотечным кредитом.

Какие выводы можно сделать из вышесказанного в отношении оценки для целей ипотеки?

Как мы только что увидели в этой статье, основная идея, которую мы пытались донести, заключается в том, что если вы думаете о покупке дома с помощью ипотечного кредита, очень интересно и желательно, чтобы до достижения какого-либо соглашения или обязательства с продавцом, если вы точно знаете, что хотите купить конкретную недвижимость, первым шагом, который вы должны сделать, была оценка ипотеки, Первый шаг, который вы должны сделать, - это оценка ипотечного кредита, поскольку именно этот документ позволит вам узнать реальную стоимость недвижимости, которую вы хотите купить, и, если возможно, наличие каких-либо проблем или юридических препятствий, которые могут поставить под угрозу предоставление необходимого вам ипотечного кредита.

Таким образом, если вы проведете оценку для целей ипотеки раньше всех, вы избавите себя от множества неприятностей и неожиданных инцидентов, с самого первого момента гарантируя, что ипотечный кредит, необходимый вам для покупки жилья, будет предоставлен банком без каких-либо проблем, что позволит успешно завершить процесс покупки гораздо более безопасным и надежным способом, В отличие от того, что происходит в настоящее время, когда оценка проводится в конце всего процесса, и в этот момент возникновение проблем или юридических инцидентов, которые препятствуют или мешают финансированию, может стать большой проблемой, которую трудно решить для всех вовлеченных сторон.

‍

В надежде, что эта статья будет полезна всем, кто хочет узнать, что такое оценка для целей ипотеки, команда нотариальной конторы Jesús Benavides остается в вашем распоряжении, чтобы помочь вам во всем, что вам может понадобиться в этом отношении.

Декабрь 2023 года

1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА И ОБЩАЯ ЗАМЕНА. ЕСЛИ ЗАВЕЩАТЕЛЬНОЕ ОБОЗНАЧЕНИЕ ЗАМЕНЯЮЩИХ ЛИЦ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЩИМ ("ДЕТИ" ИЛИ "ПОТОМКИ"), ТО ПРОСТОГО ЗАЯВЛЕНИЯ ОБ ИХ ОТСУТСТВИИ ДОСТАТОЧНО ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ОТКАЗА ОТ НАСЛЕДСТВА И ПОСЛЕДУЮЩЕГО РЕШЕНИЯ ВОПРОСА О ТОМ, КОМУ ОНО СООТВЕТСТВУЕТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление ДГСЖФП от 30 октября 2023 года (КД от 22 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает дело о принятии наследства женщиной, умершей вдовой, имеющей двух дочерей, которые в завещании были указаны как наследники в равных долях, с общей заменой их соответствующими детьми или потомками. Когда принятие наследства было оформлено, одна из сестер отказалась от наследства, а в акте отказавшаяся сестра просто заявила, что у нее нет детей или потомков (без каких-либо достоверных доказательств этого), так что другой сестре досталось все наследство. Регистратор отказывает в регистрации, поскольку считает, что отсутствие детей или потомков должно быть доказано (нотариальным актом или любым другим способом, имеющим силу закона).

Уполномоченный нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, отменила квалификационную запись, подтвердив, что, когда обычная замена завещания осуществляется в общем виде (с такими выражениями, как "дети" или "потомки", т.е. без номинативных обращений), простое подтверждение их отсутствия достаточно для оформления отказа и последующего принятия наследником, в пользу которого сделан этот отказ.

‍

2.- ПРОДАЖА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА. ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ОТКАЗ АРЕНДАТОРА ОТ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 8 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает случай продажи арендованного имущества (помещения), в акте которого нотариус удостоверяет, что ему был предъявлен акт, в котором арендатор отказывается от своего права преимущественного приобретения, признанного LAU.

Регистратор отказывает в регистрации, мотивируя это необходимостью достоверного подтверждения деталей и обстоятельств данного отказа (путем предоставления копии акта об отказе, где регистратор может проанализировать его условия, правовую позицию лица, его предоставившего, и т.д.). ГД отменяет квалификационную запись, считая, что заверения нотариуса о том, что арендатор отказался от права преимущественной покупки, достаточно, поскольку Закон не наделяет Регистратора полномочиями уточнять детали такого отказа.

‍

3.- В КАТАЛОНИИ ПРЕ-ЛЕГАТ МОЖЕТ САМОСТОЯТЕЛЬНО ВСТУПИТЬ ВО ВЛАДЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕ-ЛЕГАТА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 27 октября 2023 года (DOGC от 8 ноября 2023 года), в котором разрешается дело о принятии наследства несколькими сонаследниками, когда один из них, помимо того, что является преднаследником имущества, принимает свою часть наследства, а также, в одностороннем порядке, присуждает себе это имущество, которое составляет преднаследство. Земельный кадастр отказывает в регистрации на том основании, что для вступления решения в силу необходимо согласие всех наследников.

Уполномоченный нотариус подал апелляцию, и ГД, встав на его сторону, отменила квалификационную ноту, напомнив, что в соответствии с CCCat (ст. 427-22) наследник может сам вступить во владение наследством, если оно является преднаследственным.

‍

4.- КУПЛЯ-ПРОДАЖА С РАЗРЕШИТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ В КАТАЛОНИИ. ТОЛКОВАНИЕ ПРОЦЕНТА НЕУПЛАТЫ, НЕОБХОДИМОГО ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА:

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 10 ноября 2023 года (DOGC от 1 декабря 2023 года), которая разрешает дело, связанное с актом прекращения продажи, в соответствии с согласованным и зарегистрированным условием разрешения, в связи с неуплатой причитающихся сумм.

В данном случае ГД устанавливает правильное толкование статьи 621-54 CCCat, в соответствии с которой для расторжения сделки купли-продажи в связи с неуплатой отсроченных сумм (чтобы продавцы восстановили право собственности на имущество) необходимо, чтобы неуплаченные суммы превышали 15% от полной цены (общей цены купли-продажи), так что только после накопления неуплаченных сумм, превышающих 15% от общей цены купли-продажи, можно будет расторгнуть сделку купли-продажи.

‍

5.- ЯВЛЯЮТСЯ ЛИ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ, НА КОТОРОМ НЕ ПРИСУТСТВУЮТ ДИРЕКТОРА, РЕГИСТРИРУЕМЫМИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 15 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай проведения общего собрания акционеров, на котором не присутствуют директора компании.

Коммерческий регистратор отказывается регистрировать принятые решения на этом основании, опираясь на статью 180 LSC ("директора должны присутствовать на общих собраниях"). Нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, подтвердила, что, по сути, неприсутствие административного органа на общем собрании не является основанием для признания его недействительным, но что, в случае необходимости, влечет за собой ответственность администраторов, предусмотренную статьей 236 LSC.

‍

6.- НОТАРИАЛЬНЫЙ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ. ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ИМЕТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРЕВЕНТИВНУЮ АННОТАЦИЮ В КОММЕРЧЕСКОМ РЕГИСТРЕ, НЕОБХОДИМО ДОКАЗАТЬ, ЧТО НОТАРИАЛЬНЫЙ ЗАПРОС АДМИНИСТРАТОРАМ БЫЛ СДЕЛАН:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай отказа в превентивной аннотации запроса на нотариальный протокол собрания в Торговом реестре. Речь идет о деле, в котором акционер хочет, чтобы был составлен нотариальный протокол общего собрания, и с этой целью направляет электронное письмо председателю совета директоров с просьбой об этом, который отвечает утвердительно. Акционер пытается внести превентивную аннотацию в Торговый реестр на основании этого письма, но регистратор отказывает ему, заявляя, что для регистрации превентивной аннотации необходимо предоставить нотариальный запрос администраторам.

ГД подтверждает квалификационную записку и напоминает, что для того, чтобы иметь возможность сделать запрашиваемую превентивную аннотацию, необходимо доказать, что нотариальная повестка администраторам была выдана (ст. 104.1 RRM).

‍

7.- ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА РЕЛИГИОЗНОЙ ОБЩИНОЙ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 23 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), которое может оказаться полезным в данном случае передачи имущества, поскольку в нем обобщены и подробно проанализированы законодательные акты и документы, необходимые для оформления продажи имущества, принадлежащего религиозной конгрегации.

‍

8.- ПОВЫШЕНИЕ ДО ПУБЛИЧНОГО АКТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ПОДПИСАННОГО ПРЕДЫДУЩИМ РЕГИСТРАНТОМ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление ДГСЖФП от 2 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о переводе в публичный акт договора аренды.

Договор аренды, заключенный между предыдущим зарегистрированным собственником (арендодателем) и арендатором. Собственник не выплачивает ипотечный кредит по арендованному имуществу, и в итоге на имущество обращается взыскание, в процессе которого имущество присуждается третьему лицу, в пользу которого в настоящее время зарегистрировано имущество. В процессе обращения взыскания новый владелец, которому присуждается имущество, знает о том, что имущество находится в аренде, и в судебном порядке присуждается, гарантируя права арендатора. Впоследствии арендатор пытается зарегистрировать свое право, но Регистр отказывает ему в регистрации по причине отсутствия последовательного трактата (ст. 20 LH), т.е. лицо, подписавшее договор аренды в качестве арендодателя, не совпадает с нынешним зарегистрированным собственником.

ГД отменяет квалификацию, считая этот случай исключением из общего принципа, поскольку в ходе процедуры обращения взыскания, в которой участвовал нынешний зарегистрированный собственник, право арендатора на занятие недвижимости было защищено.

‍

9.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. ИЗ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ. ПРАВИЛЬНЫЙ ПУТЬ - СОГЛАШЕНИЕ ОБ АФФЕКТЕ И ПРЕОБРАЗОВАНИЕ В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором ГД разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о разделении частного элемента и последующей продаже в пользу сообщества собственников (чтобы впоследствии преобразовать его в общий элемент горизонтальной собственности).

DG подтверждает этот недостаток и, вкратце, говорит нам, что если мы хотим превратить что-то частное в общий элемент, то правильным способом будет не его продажа в пользу сообщества, а его конфигурация в качестве общего элемента, изменяя описание здания, и с единогласного согласия сообщества владельцев, поскольку это влияет на учредительный титул.

‍

10.- НОВЫЕ ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ В ЭЛЕКТРОННОЙ ШТАБ-КВАРТИРЕ НАЛОГОВОГО АГЕНТСТВА КАТАЛОНИИ:

Новые функциональные возможности кратко описаны (ЗДЕСЬ) и усовершенствования электронного штаба УВД:

Трансфертный налог и гербовый сбор (ITPAJD): новые функции были включены в онлайн-формы для форм 600 и 620 и в программу помощи для форм 650 и 660:

Адаптация телематической формы формы 600 ITPAJD для допуска иностранных трансферагентов без НИФ к операциям по ставке DRG (вещные права на гарантию и кредит).
Адаптация телематической формы 620 "Продажа и покупка некоторых подержанных транспортных средств", позволяющая экспортировать самооценку и восстанавливать данные, если покупателей несколько, в случае покупки лодки, и отдельно указывать типы автодомов.

Что касается налога на наследство и дарение (ISD):

Адаптация программы поддержки механизма наследования для введения вкладов на текущих или сберегательных счетах в формате IBAN.

Кроме того, введено автоматическое включение публичного акта в файлы самооценки ITPAJD (форма 600) и ISD (формы 650, 651 и 653) . Таким образом, гражданину больше не нужно предоставлять публичный акт, если нотариальная контора ранее отправила информационную декларацию нотариуса в Каталонское налоговое агентство.

‍

11.- ПРОТОКОЛ LCI. НЕОБХОДИМО СПРОСИТЬ У КЛИЕНТА, КАК ОН ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ В БУДУЩЕМ ЗАВЕРЕННЫЕ КОПИИ КАК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, ТАК И ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Записка Совета директоров Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой в ответ на сообщение, полученное в нескольких нотариальных конторах от банка ING (с просьбой выдать все копии актов CV + PH в электронном формате), указывается, что в случае с актами CV + PH именно покупатель (который платит за акт) должен выбрать формат своих заверенных копий (на бумаге или в электронном виде).

Для этого рекомендуется задать этот вопрос покупателю в акте предварительной продажи, зафиксировать его в акте и, исходя из его предпочтений, выдать копию по форме, запрашиваемой эквайером.

‍

12.- ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОВЕРКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 2024:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция по проверке стоимости недвижимости Налогового агентства Каталонии для налогооблагаемых событий (ITP, Наследство и Пожертвования) на 2024 год.

Следует помнить, что эта таблица имеет жизненно важное значение, когда у нас нет кадастровой справочной стоимости объекта недвижимости. Всегда, в первую очередь, необходимо учитывать справочную стоимость для целей налогообложения. В отсутствие этого таблица будет продолжать использоваться традиционным способом. Умножение кадастровой стоимости на соответствующий повышающий коэффициент для получения минимальной налоговой стоимости.

‍

13.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И СЕГРЕГАЦИЯ/РАЗДЕЛЕНИЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА. ЕСЛИ УСТАВ ПОЗВОЛЯЕТ ЭТО, ОН ТАКЖЕ КОСВЕННО САНКЦИОНИРУЕТ НЕОБХОДИМЫЕ РАБОТЫ ДЛЯ ЭТОГО:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 2 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с разделением помещений, постановляя, что, когда учредительный титул горизонтальной собственности предусматривает возможность разделения или разграничения частных элементов без необходимости коллективного соглашения собрания собственников, он косвенно разрешает работы и изменения, которых требует такое разделение, если нет прямого положения об обратном.

‍

14.- ПРОДАЖА ПОСТОЯННОГО МЕСТА ЖИТЕЛЬСТВА СЕМЬИ. ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ОБОИХ СУПРУГОВ, В ТОМ ЧИСЛЕ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 25 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже недвижимости, принадлежащей иностранцу, постановляя, что применение статьи 1320 CC (и, соответственно, ее аналога в Гражданском кодексе Каталонии) о необходимости согласия обоих супругов на распоряжение обычным местом жительства семьи не зависит от положений закона, регулирующего режим супружеской собственности, и что в соответствии с Постановлением от 24 июня 2016 года оно также применимо к иностранным бракам.

‍

15.- ВАЖНОЕ РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ РАЗДЕЛОМ, ПРОИЗВЕДЕННЫМ НАСЛЕДОДАТЕЛЕМ, И ПРАВИЛАМИ РАЗДЕЛА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 27 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с актом о принятии наследства и наследственными решениями, и в котором, обобщая судебную практику Верховного суда в этом вопросе, разъясняет важное различие между разделом, произведенным в самом завещании, и простыми "правилами раздела".

Центр отмечает, что когда наследодатель выполняет все предусмотренные завещанием операции по разделу (инвентаризация, оценка, ликвидация и распределение лотов), мы имеем дело с настоящим разделом, произведенным в завещании. С другой стороны, когда наследодатель ограничивается выражением своей воли о том, что при разделе определенное имущество должно быть присуждено каждому наследнику в счет его имущества, мы имеем дело с простыми правилами раздела.

Ноябрь 2023 года

1.- БУДЬТЕ ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНЫ. ОШИБКИ В НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЕ, КОТОРЫЕ ВЛЕКУТ ЗА СОБОЙ ГРАЖДАНСКУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) записка Генерального совета нотариусов с подробным описанием основных претензий, с которыми приходится сталкиваться в рамках страхования гражданской ответственности нотариусов в случае небрежности, ошибок или профессиональной недобросовестности. Ниже приведены некоторые яркие примеры:

Различные жалобы на уполномоченные документы с лицами с ограниченными умственными способностями. Проявляйте крайнюю осторожность с пожилыми людьми с признаками когнитивных нарушений, недееспособными / с мерами поддержки для осуществления дееспособности, находящимися под опекой, попечительством и т. д.
Кража личности. Будьте предельно внимательны при проверке личности человека с его фотографией DNI / NIE / паспорта и т. д.
Проверка обременения ипотеки. Будьте крайне осторожны с ипотечными кредитами, которые были экономически аннулированы, но не зарегистрированы. Требуйте документального подтверждения того, что обеспеченный кредит был выплачен.

‍

2.- НОВОЕ НАПОМИНАНИЕ. НОВЫЕ СОБЫТИЯ ВО ВНЕШНИХ ИНВЕСТИЦИЯХ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационная записка OCP с кратким изложением основных нововведений Королевского указа 571/2023 об иностранных инвестициях. Иностранными инвестициями считаются следующие объекты:

Иностранные инвестиции в Испании:

Участие НЕРЕЗИДЕНТА в испанских компаниях, превышающее 10% уставного капитала.
Приобретение недвижимости в Испании НЕРЕЗИДЕНТАМИ на сумму свыше 500 000 евро.
В случае если средства, используемые для инвестиций, происходят из юрисдикций, не сотрудничающих друг с другом, требуется предварительное декларирование. Приказ от 9 февраля 2023 года (ЗДЕСЬ) содержит список не сотрудничающих юрисдикций.

Испанские инвестиции за рубежом:

Долевое участие в капитале компаний-нерезидентов, превышающее 10 % уставного капитала.
Приобретение недвижимости за рубежом на сумму более 300 000 евро.
В случае если местом назначения инвестиций является юрисдикция, не сотрудничающая с ЕС, также требуется предварительное заявление.

Обязанности нотариуса:

После вступления в силу Королевского указа нотариус будет обязан направлять информацию об иностранных инвестициях в Генеральный совет нотариусов.
В переходный период подача деклараций в режиме онлайн осуществляется через AFORIX.
Обязанность нотариуса направлять в Генеральное управление по международной торговле и инвестициям в письменном виде в январе и июле каждого года список тех сделок, которые рассматривались как иностранные инвестиции в течение предыдущего шестимесячного периода и в отношении которых нотариусу не было предложено представить соответствующую декларацию, остается в силе.

‍

3.- МОЖНО ОБЪЯВИТЬ О ЧАСТИЧНОМ ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРИЗОНТАЛЬНО РАЗДЕЛЕННОМ ЗДАНИИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 19 сентября 2023 года (BOE от 26 октября 2023 года), где DG разрешает случай здания с несколькими этажами, разделенными по горизонтали, где окончание работ объявлено только для части из них (в частности, первый этаж и второй этаж, а не остальные этажи).

В данном случае ГД соглашается с этим, заявляя, что нет никаких неудобств в том, что доказательство завершения строительства может быть частичным, по этапам и даже по этажам; так как на практике может случиться, что есть элементы, которые не завершены, без препятствий для регистрации завершения других, если это должным образом аккредитовано.

‍

4.- РАЗДЕЛ НАСЛЕДСТВА БУХГАЛТЕРОМ-РАСПРЕДЕЛИТЕЛЕМ. ОСТЕРЕГАЙТЕСЬ КОНФЛИКТА ИНТЕРЕСОВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 5 сентября 2023 года (BOE от 25 октября 2023 года), в котором DG постановляет, что в акте о принятии, разделе и разрешении наследства бухгалтер-партидор не ограничился сугубо партикулярными действиями и в разрешении споров выполнил диспозитивные функции, требующие вмешательства наследников.

Кроме того, существует конфликт интересов между двумя братьями и сестрами-сонаследниками, поскольку один из них является опекуном другого и, следовательно, осуществляет его юридическое представительство. Поскольку оба они заинтересованы в наследстве, а один из них юридически представлен своим братом, возникает конфликт интересов, и в этом случае необходимо вмешательство юридического защитника.

‍

5.- ПРОДАЖА ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА В НЕРАЗДЕЛЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ТРЕБУЕТСЯ КОНКРЕТНОЕ ОПИСАНИЕ ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 28 июля 2023 года (BOE от 12 октября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже неразделенной доли (1,329%) недвижимости, предназначенной для парковки автомобилей. В акте содержалось описание зарегистрированного имущества в целом (состоящего из цокольного этажа здания, используемого для парковки и складских помещений), но не описание конкретного парковочного места, исключительное пользование и распоряжение которым было отнесено к неразделенной доле передаваемого имущества.

DG, по мнению Регистратора, считает необходимым, чтобы в договоре купли-продажи были подробно описаны границы и площадь передаваемого парковочного места.

‍

6.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР И ЗАКОН 11/2023. НОВЫЕ СРОКИ КВАЛИФИКАЦИИ ДОКУМЕНТОВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 7 июля 2023 года (BOE от 15 августа 2023 года), утверждающее график реализации закона 11/2023 о цифровизации регистрационных действий. Этот закон устанавливает электронную подпись всех записей и документов в реестре и ведение протокола в электронном формате. Вышеупомянутое постановление включает два приложения с графиком внедрения электронной подписи в каждом из земельных кадастров Испании и продлевает обычный срок квалификации регистрационных записей с 15 рабочих дней до 30 рабочих дней на период в один месяц с даты начала внедрения цифровых процедур.

К резюме прилагается постановление с приложениями, содержащими соответствующие даты начала этапа внедрения электронной подписи, чтобы все сотрудники нотариальной конторы могли ознакомиться с ними и иметь в виду, что в течение одного месяца после этой даты срок квалификации составляет не 15 дней, как обычно, а 30 дней.

Важность этой консультации заключается в том, что аннулирование ипотечных кредитов, зарегистрированных во всех реестрах Испании, разрешено, и в каждом из них запланирована дата внедрения этой электронной подписи!

‍

7.- ГРАЖДАНСКОЕ СОСЕДСТВО И ТРУДНОСТИ ЕГО ДОКАЗЫВАНИЯ. БОЛЬШОЕ ЗНАЧЕНИЕ СЛЕДУЕТ ПРИДАВАТЬ ДЕКЛАРАЦИИ, ВКЛЮЧЕННОЙ В АКТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 3 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, касающееся доказательства гражданского местожительства умершего лица и его значения для определения применимого наследственного права.

В данном случае покойная в своем завещании указала, что у нее общий гражданский статус. Однако ее наследник (муж), принимая наследство, в указанном акте о принятии наследства указывает, что гражданское состояние покойной было ибицейским, и на основании этого получает все наследство (в отличие от этого, если бы гражданское состояние было общим, поскольку у покойной не было потомков, но были живые восходящие родственники, они были бы легитимированы). Когда акт о принятии наследства был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, посчитав, что заявление об общем гражданском состоянии, сделанное покойной в ее завещании, имеет преимущественную силу.

ГД, присоединяясь к мнению Секретариата, считает, что доказать гражданское состояние очень сложно (за исключением тех случаев, когда прямое заявление занесено в реестр актов гражданского состояния). Поэтому в случае сомнений заявление заинтересованной стороны, сделанное у нотариуса (поскольку оно было сделано после того, как нотариус должным образом проинформировал ее), должно превалировать даже над тем, что может быть получено из внесудебных документов (таких как свидетельство о переписи населения, показывающее, что лицо было зарегистрировано по данному адресу более 10 лет), поскольку административное место жительства не всегда совпадает с фактическим адресом (который определяет гражданское место жительства).

‍

8.- ДИРЕКТОР, СРОК ПОЛНОМОЧИЙ КОТОРОГО ИСТЕК, МОЖЕТ СОЗВАТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ДЛЯ ОБНОВЛЕНИЯ АДМИНИСТРАТИВНОГО ОРГАНА И ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ГОДОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ:

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DGSJFP от 31 октября 2023 года (BOE от 21 ноября 2023 года), в которой DG постановляет, что общее собрание, созванное директором с истекшим сроком полномочий, является действительным при условии, что это общее собрание созвано для обновления административного органа и утверждения годовой отчетности за несколько финансовых лет в качестве способа преодоления закрытия Земельного кадастра.

‍

9.- ПРЕВЕНТИВНЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ И МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ:

Ниже приводится краткое резюме документа, посвященного превентивным полномочиям и аспектам, которые необходимо учитывать в области межрегионального права:

Большая польза от превентивной доверенности: она избавляет семью от необходимости прибегать к судебным мерам поддержки (на оформление которых уходит больше года, плюс расходы на адвокатов и т. д.).
Вскоре можно будет телематически проверить действительность этих доверенностей в органах записи актов гражданского состояния. Следует проявлять осторожность, когда доверенное лицо обращается в нотариальную контору для подписания одной из таких доверенностей.
Сомнения в применимом праве, когда клиент обращается в нотариальную контору для подписания доверенности: Мы всегда должны прибегать к критерию обычного места жительства (ст. 9.6 Cc), чтобы составить доверенность в соответствии с CCCat или Cc.
Не забудьте включить (или не включить), по просьбе клиента, пункт о том, требуется ли судебное разрешение на те же действия, на которые требуется разрешение опекуна.
В Каталонии в ближайшие месяцы произойдут значительные изменения в этой области, поскольку законопроект о реформировании Книги II Каталонского гражданского кодекса по этому вопросу скоро поступит в парламент в качестве законопроекта, так что, если он будет рассмотрен в обычном порядке, через несколько месяцев появятся новые правила в этой области с очень глубокими изменениями, которые мы должны будем изучить, чтобы адаптировать акты.

‍

10.- ЗАКОН 11/2023. ОЦИФРОВКА НОТАРИАЛЬНЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ АКТОВ (ЭЛЕКТРОННЫЙ ПРОТОКОЛ, ВИДЕО ПОДПИСИ И АВТОРСКИЕ ЭЛЕКТРОННЫЕ КОПИИ):

Прилагаем статью из нашего БЛОГ с кратким изложением 10 основных моментов вступления в силу Закона 11/2023 (ЗДЕСЬ).

Три основных изменения коснутся нашей повседневной жизни:

Первый - это хранение всех подписанных документов в электронном кабинете нотариуса, который является точным отражением бумажного документа (матрица, объединенные, дилигенции и примечания).
Второе важное изменение - возможность видеоподписания некоторых видов документов с помощью цифрового сертификата после регистрации гражданина на нотариальном портале;
и, наконец, создание электронных авторизованных копий, которые заменяют бумажные с той же эффективностью и действительностью.

После 21 дня внедрения мы столкнулись со следующей казуистикой:

ОТНОСИТЕЛЬНО НОТАРИАЛЬНОГО ПОРТАЛА (PNC):

Граждане, желающие пройти процедуру, должны заполнить форму и подтвердить свой мобильный телефон и контактный адрес электронной почты. Процедура проста и завершается загрузкой документа, удостоверяющего личность, на платформу. Мы проверили ее, и она корректно работает для граждан, идентифицированных по DNI, NIE и PASSPORT.
Наиболее практичным способом доступа и подписи является использование цифрового сертификата. Мы рекомендуем Национальную лабораторию монет и времени, хотя существует несколько организаций, выдающих сертификаты, сертифицированные Ancert.
Гражданин, получивший доступ к нему, сможет ознакомиться со всей своей историей актов, подписанных в период с 1 января 2007 года по 8 ноября 2023 года. Как будут публиковаться документы, подписанные после вступления закона в силу, пока не определено.

НА ВИДЕОПОДПИСИ:

С самого начала нам удалось успешно реализовать 2 видеоподписи . Несмотря на то, что это очень новая технология и у нее есть свои ограничения, ее выполнение не представляет сложности, как только клиент регистрируется на портале и получает цифровой сертификат для подписи.
Подключение осуществляется с помощью приложения, встроенного в веб-браузер, и является интуитивно понятным и простым. Мы ожидаем, что по мере регистрации граждан количество документов, выданных этим способом, будет расти.

ЧТО КАСАЕТСЯ ЭЛЕКТРОННОЙ ЗАВЕРЕННОЙ КОПИИ:

Мы уже выпустили первые электронные авторизованные копии с защищенным проверочным кодом (CSV).
Управление процессом осуществляется из самого Word и параллельно с депонированием документа, хотя он может быть выдан и позже, всегда для документов, подписанных после 9 ноября 2023 года.
Документ публикуется в электронном кабинете нотариуса, а CSV быстро и легко формируется в SIGNO и отправляется клиенту.
После загрузки на электронный сайт он передается клиенту по электронной почте, в которой мы предоставляем ссылку на его электронную авторизованную копию. Такой способ доставки придает ему подлинность и юридическую силу по отношению к третьим лицам. Мы считаем, что этот способ постепенно вытеснит бумажные документы, поскольку для консультации и заверения не нужно регистрироваться на портале нотариуса.

ВОПРОСЫ, ЗАДАВАЕМЫЕ ЗАРАНЕЕ, ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПРОТОКОЛЕ И ВИДЕО ПОДПИСИ:

В SIC, в разделе"Закон 11/2023. Цифровизация нотариальных и регистрационных процедур" вы можете найти документ с вопросами и ответами на существующие сомнения в связи с применением Закона 11/2023. Было выпущено два издания: том 1 и том 2.

Они также прилагаются (ЗДЕСЬ в единственном числе и ЗДЕСЬ множественное число), основные шаблоны для любого электронного акта, предоставляемого посредством видеоподписи через Портал нотариуса "Гражданин".

МОДИФИКАЦИЯ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРНОГО ИНДЕКСА. НЕОБХОДИМОСТЬ ОТДЕЛЬНОЙ ОТЧЕТНОСТИ ПО КОЛИЧЕСТВУ СТРАНИЦ В БУМАЖНОМ/ТЕЛЕМАТИЧЕСКОМ ФОРМАТЕ:

С 9 ноября 2023 года в Единый компьютеризированный индекс вносятся изменения, в соответствии с которыми в каждый публичный документ в качестве обязательного поля указывается количество листов матрицы бумажной поддержки отдельно от количества листов в электронной поддержке.

‍

По всем вопросам, касающимся новой цифровизации (как для сотрудников, так и для клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es

Октябрь 2023 года

1.- ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Прилагается (ЗДЕСЬ) разъяснительная записка OCP по различным вопросам, связанным с Центральным реестром прав собственности на недвижимость и обязанностями нотариусов в этом отношении:

Получение адреса электронной почты, указанного в статье 4 RD 609/2023, не является обязательным условием для совершения юридической сделки, поскольку не входит в требования по идентификации бенефициарного владельца.
Процентное владение акциями: эту информацию следует включать только в случае необходимости внесения новой записи в манифест в случае расхождений между содержанием BDTR и манифестом праводателя.

‍

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ, ОФОРМЛЕННАЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ С ОТМЕНЕННОЙ ДОВЕРЕННОСТЬЮ. НЕОБХОДИМО С ОСОБОЙ ТЩАТЕЛЬНОСТЬЮ ПРОВЕРЯТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОВЕРЕННОСТЕЙ И КОРПОРАТИВНЫХ ПОЗИЦИЙ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 26 июля 2023 г. (ДП от 28 сентября 2023 г.).. ГД разрешает дело о продаже недвижимости, в котором продавца представляет доверенное лицо, заявляя, что его доверенность действительна, и нотариус, давая свое положительное заключение о достаточности в акте. Однако из данных Торгового реестра следует, что эта доверенность была отозвана за несколько дней до этого, причем отзыв был опубликован в BORME, как только он был внесен в реестр (с этого момента он имеет силу в отношении третьих лиц), в тот же день, когда было подписано резюме.

ГД подтверждает классификацию реестра, согласно которой право покупателя не может быть зарегистрировано, поскольку продавец не был должным образом представлен лицом, обладающим достаточными полномочиями для оформления продажи.

Принять дело к сведению и сделать соответствующие запросы в Регистр как можно ближе к подписанию акта (если возможно, в тот же день), чтобы избежать подобных случаев.

‍

3.- SL. УМЕНЬШЕНИЕ КАПИТАЛА ЗА СЧЕТ ПРИОБРЕТЕНИЯ АКЦИЙ. СУММА РЕЗЕРВА С ОГРАНИЧЕНИЯМИ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 24 июля 2023 года (ДП от 27 сентября 2023 года).. ГД решает типичный случай "выхода" акционера из СЛ. Для этого компания выкупает все акции этого акционера (по выкупной стоимости, превышающей номинальную), затем уменьшает уставный капитал на ту же сумму (таким образом, переходя к его погашению) и одновременно создает резерв с ограничением на сумму уменьшения (принимая за основу номинальную стоимость акций, а не выкупную стоимость, которая, как указано, выше), чтобы гарантировать права кредиторов.

Реестр дает отрицательную квалификацию, поскольку считает, что сумма резерва должна быть равна "стоимости того, что получил акционер" (т.е. общей выкупленной сумме, а не только номинальной стоимости акций).

ГД отменяет классификацию Коммерческого регистратора, постановляя, что в таких случаях сумма резерва с ограничением должна быть равна номинальной стоимости выкупленных акций, а не сумме, возмещаемой выходящему акционеру.

‍

ФАКТИЧЕСКАЯ ОПЕКА. ИНТЕРПРЕТАЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ ПО БАНКОВСКИМ ПРОЦЕДУРАМ

Сообщается, что в SIC в рамках "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad" сотрудникам доступен рамочный протокол, подписанный между Генеральной прокуратурой штата и банковским сектором, чтобы уточнить полномочия фактического опекуна в области банковских операций.

Этот документ также стал предметом подробного анализа в статье на нашем блоге (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ней).

‍

5.- ВНЕШНИЕ ИНВЕСТИЦИИ. ИЗМЕНЕНИЯ В НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЕ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ

Сотрудники информируются о недавнем утверждении Королевского указа 571/2023 от 4 июля о внешних инвестициях (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), который необходимо принимать во внимание при заключении сделок с нерезидентами. В частности, он изменяет предыдущие правила в следующих основных аспектах:

1.- Для целей внесения соответствующей последующей декларации в Инвестиционный регистр Министерства экономики иностранными инвестициями считаются следующие объекты:

Доля нерезидентов в испанских компаниях, если она превышает 10% уставного капитала компании или прав голоса (ранее требовалось 50%).
Приобретение недвижимости в Испании нерезидентами, если сумма превышает 500 000 евро (ранее минимальный лимит составлял 3 000 000 евро).

В этих случаях владелец-нерезидент обязан задекларировать инвестиции в Инвестиционном регистре Министерства экономики, используя формы, предусмотренные переходным положением 3 Королевского указа (формы DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Если сделка была совершена нотариусом, он должен уведомить Генеральный совет нотариусов об инвестициях через электронный офис нотариуса (SIGNO) и, в любом случае, предупредить явившееся лицо об обязанности представить их.

3.- В случае, если инвестиции, считающиеся иностранными (в соответствии со статьей 4 Королевского декрета), имеют происхождение в стране с несотрудничающей юрисдикцией (бывшие налоговые гавани), которые включены в Ордонанс от 9 февраля 2023 года, необходимо будет сделать предварительное заявление, и нотариусы должны потребовать его до предоставления, а также прямо указать это в публичном документе.

‍

6.- ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАМЕТКИ О ДОКУМЕНТАХ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН

Прилагается (ЗДЕСЬ), интересная статья одного из коллег-нотариусов, в которой излагается ряд практических соображений, которые следует иметь в виду, когда в публичном документе участвует иностранное физическое лицо. В качестве резюме мы выделили наиболее важные из них:

Идентификация. Применяются общие правила Нотариального регламента. В частности, в случае с иностранцами из ЕС это делается либо по паспорту, либо по национальному удостоверению личности.
NIE: Иностранцы, которые в силу своих экономических, профессиональных или социальных интересов связаны с Испанией, должны получить в целях идентификации персональный, уникальный и эксклюзивный последовательный номер. Необходим для всех операций с налоговыми последствиями.
Перевод: Если нотариус не владеет иностранным языком, необходимо соблюдать положения § 150 Положения о нотариате и запросить переводчика.
Платежные средства: Будьте очень внимательны и усердны в отношении предотвращения отмывания денег. Крайне желательно требовать, чтобы депозитные и платежные счета находились в испанских банках. Если счета открыты в иностранных банках или у третьих лиц, необходимо получить максимально полную и достоверную информацию о происхождении средств, требующую документального подтверждения (свидетельства о праве собственности на счета, контракты, подтверждающие происхождение средств, и т. д.).
Апостиль: Апостиль требуется для документов, выданных за рубежом.
Сделки с недвижимостью. Помните об удержании 3% от цены (налог на доходы нерезидентов) и инверсии налогоплательщика в "муниципальный прирост капитала".

‍

7.- ЗАПРОС КОПИЙ ЗАВЕЩАНИЙ В АРХИВ НОТАРИАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ КАТАЛОНИИ

Информация, представляющая интерес при запросе копий завещаний в Колледже. Во избежание проблем в случае расхождения дат Ассоциация просит, чтобы при отправке запроса на получение копии к запросу на получение копии завещания прилагались соответствующие свидетельства о смерти и последней воле для более точной идентификации запроса.

‍

8.- ТЕЛЕМАТИЧЕСКАЯ ПОДПИСЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ

Как сообщалось ранее, 9 ноября вступает в силу закон 11/2023, который разрешает телематическое подписание публичных документов (т.е. через систему видеоконференции с нотариусом и электронную подпись, без необходимости физического посещения клиентом нотариальной конторы). ЗДЕСЬ вы можете найти статью в блоге нотариальной конторы Хесуса Бенавидеса с более подробной информацией (какие документы могут быть подписаны, процедура и т.д.).

Для того чтобы быть пионерами в этой области и предоставлять клиентам лучший сервис, на веб-странице нотариальной конторы Jesus Benavides был создан новый раздел (Видеоподпись), где с помощью дидактических видеороликов объясняется весь процесс, которому должен следовать любой гражданин, желающий применить эту возможность на практике.

‍

По всем вопросам, связанным с этим вопросом (как со стороны сотрудников, так и со стороны клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es.

Сентябрь 2023 года

1.- ИСЧИСЛЕНИЕ СРОКОВ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ. ДЕНЬ, В КОТОРЫЙ ПРОВОДИТСЯ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ВКЛЮЧЕН В РАСЧЕТ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 11 июля 2023 года (BOE от 28 июля 2023 года).. В связи с этим, подводя итоги, ГД напоминает нам о правилах исчисления сроков созыва общего собрания в столичной компании. Как известно, статья 176 LSC устанавливает, что между созывом и проведением общего собрания должен пройти один месяц (SA) или 15 дней (SL). Для целей исчисления этих сроков день начала отсчета начинается со дня отправки уведомления последнему из акционеров, и для определения дня истечения срока день проведения общего собрания не учитывается.

Таким образом, для публичных компаний с ограниченной ответственностью должен пройти один месяц, а для частных компаний с ограниченной ответственностью - 15 дней, и именно на следующий день после этих сроков общее собрание может быть правомочным.

‍

2.- ДОКТРИНА ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРАТА ПО ТАРИФНЫМ ВОПРОСАМ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, содержащий краткое изложение доктрины Главного управления юридической безопасности и общественной веры по тарифным вопросам на 2020 - 2023 годы. С ним можно ознакомиться в случае возникновения сомнений относительно того, как протоколировать конкретные действия.

‍

3.- НОВЫЕ РАЗРАБОТКИ В ОБЛАСТИ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРИЗИРОВАННОГО ИНДЕКСА

Сообщается, что в Единый компьютеризированный индекс недавно был включен ряд новых функций, призванных улучшить отражение юридических операций, предоставленных в публичных документах.

В частности, создаются новые правовые акты, учитывающие это:

Акты приобретения или сохранения гражданского состояния.
Акты о мерах поддержки и акты о предоставлении помощи (и их эквиваленты в Каталонии),
Акты о пропуске номера протокола или регистрационной книги (для решения досадной ситуации, когда один или несколько номеров остаются без документа, фактически уполномочившего или вмешавшегося).

Другие незначительные изменения:

Подтверждение платежных средств в депозитарных расписках.
Указание на владение (или не владение) при продаже и покупке акций и долей компании.
Инкорпорация организаций с юридическим лицом или без него, где требуется информация об их идентификационном номере налогоплательщика (если информация получена после предоставления и ее не удалось получить от клиента, то по истечении срока подачи индекса необходимо запросить отмену правила по обычному каналу).

‍

4.- ТЕОРИЯ КОМПЛЕКСНОГО ЮРИДИЧЕСКОГО БИЗНЕСА. ПОКУПКА + ИПОТЕКА НЕДВИЖИМОСТИ ЛИЦОМ, СОСТОЯЩИМ В БРАКЕ. СОГЛАСИЕ ДРУГОГО СУПРУГА НЕ ТРЕБУЕТСЯ, ЕСЛИ ИПОТЕКА ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ОДНОВРЕМЕННО С ПОКУПКОЙ. ОСТОРОЖНОСТЬ В СЛУЧАЕ С ИНОСТРАНЦАМИ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересная статья, обобщающая доктрину ГД по теории сложных юридических сделок. В ней рассматриваются случаи, когда лицо, состоящее в браке, покупает недвижимость в одиночку, а затем закладывает ее. Как известно, общее правило устанавливает, что для ипотеки обычного места жительства, даже если оно принадлежит только одному из супругов, необходимо согласие другого супруга. В качестве исключения из этого общего правила возникает теория сложной юридической сделки, в силу которой согласие супруга, не являющегося собственником, не требуется при оформлении ипотеки на жилое помещение сразу после его приобретения, то есть закладная подписывается с номером протокола сразу после протокола купли-продажи.

В случае с иностранцами следует остерегаться, так как DG не признает доктрину сложной юридической сделки, если только это не допускает иностранное право и это не подтверждено (поэтому необходимо проверить с помощью нотариального заключения, допускает ли иностранное право, регулирующее конкретный режим супружеской собственности клиентов, данную теорию сложной юридической сделки).

‍

5.- ПУБЛИЧНОЕ НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ КОРПОРАТИВНЫХ РЕШЕНИЙ. ХОРОШИЙ ПОСТУПОК МОЖЕТ СПАСТИ ПЛОХОЙ СЕРТИФИКАТ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 июля 2023 г. (ДП от 28 июля 2023 г.).. В соответствии с данным постановлением и в порядке резюме ГД определяет, что в контексте корпоративных решений SL (прекращение деятельности и назначение на должности), если в сертификате не указан кворум для принятия решений, но в акте он указан (посредством заявления администратора), этого достаточно для регистрации решения в Торговом реестре.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. ТО, ЧТО ПЕРВЫМ ПОСТУПАЕТ В РЕЕСТР, ИМЕЕТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННУЮ СИЛУ (ДАЖЕ ЕСЛИ ЗАКОН ПРИНЯТ ПОЗЖЕ).

Прилагается резолюция ГД по вопросам права, юридических лиц и медиации от 17 июля 2023 года (DOGC от 31 июля 2023 года).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД определяет, что превалирующим является то, что первым попало в реестр.

Дело, в котором в 1986 году на основании частного документа был установлен пожизненный узуфрукт на недвижимость. Впоследствии, 09/02/2023, этот частный документ был преобразован в публичный акт и представлен для регистрации в Земельном кадастре. Однако регистратор отказывает в регистрации, поскольку 03/02/2023, то есть за 6 дней до этого, был представлен на регистрацию завещательный акт, в котором это право узуфрукта было передано третьему лицу на основании принятия наследства от лица, умершего в 2022 году.

В данном случае ГД напоминает об основном принципе работы реестра, т.е. prior in tempore, potior in iure, согласно которому то, что первым поступает в реестр и регистрируется (узуфрукт 2022 года, представленный 3 февраля 2023 года), превалирует над другими правами (в данном случае узуфрукт, оформленный в частном документе в 1986 году и представленный на регистрацию 9 февраля 2023 года на основании акта перевода в публичный акт).

‍

7.- ТАБЛИЦА ПОЛОЖЕНИЙ О ГРАЖДАНСТВЕ И СЕМЕЙНОМ ПОЛОЖЕНИИ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, включающий таблицу нормативных актов о гражданстве и гражданском состоянии, где можно найти ссылки на нормативные акты и постановления Главного управления по различным вопросам, таким как регистрация актов гражданского состояния, сертификация, экономический режим брака и т.д.

‍

8.- ПРИНЯТИЕ ПРИСЯГИ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА. РАЗЛИЧНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ

Прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр ГД относительно компетенции конкретного ЗАГСа, где должно быть оформлено заявление о желании получить испанское гражданство, а также клятва или обещание. В нем установлено, что юрисдикция принадлежит отделу ЗАГС по месту жительства заявителя.

Он также прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр Генерального директора по вопросам правовой безопасности и общественной веры, который определяет нецелесообразность выдачи свидетельств о присяжном гражданстве при обнаружении признаков совершения заявителем действий, несовместимых с хорошим гражданским поведением (например, факт заключения заявителя в пенитенциарный центр).

‍

9.- СУДЕБНОЕ ОСПАРИВАНИЕ ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ КВАЛИФИКАЦИИ. УСЛУГИ, К КОТОРЫМ МЫ МОЖЕМ ПРИБЕГНУТЬ В КАЧЕСТВЕ НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЫ

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационный документ Генерального совета нотариусов, посредством которого доводится до сведения нотариусов услуга по обжалованию в судебном порядке тех отрицательных оценок (или также постановлений ДГСЖФП), которые могут затрагивать корпоративные интересы нотариусов.

Таким образом, в случае если сотрудник столкнулся с негативной оценкой, которая, по его мнению, может повлиять на работу нотариальной конторы в целом, он может обсудить эту возможность с нотариусом, о чем можно попросить по каналам, указанным в прилагаемом документе.

‍

10.- РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЗАПИСЬ ЗАЯВЛЕНИЙ ПЕРЕД ОФОРМЛЕНИЕМ ДОГОВОРА, В КОТОРОМ УЧАСТВУЕТ ЧЕЛОВЕК С ОГРАНИЧЕННЫМИ ВОЗМОЖНОСТЯМИ.

В информационном циркуляре 3/2021 от 27 сентября Постоянного комитета Генерального совета нотариусовпредлагает до совершения сделки, в которой участвуют инвалиды, составлять протокол проявлений, в котором должны быть зафиксированы обстоятельства, которые могут повлиять на совершение данной юридической сделки. Этот протокол может включать, в частности, следующие обстоятельства:

Заявления самого инвалида, например, заявление инвалида о том, что он продает товар по цене ниже рыночной для удовлетворения определенных потребностей или удобства, или о причинах, по которым он отказывается от определенного наследства.
Заявления лиц, помогающих инвалиду в осуществлении его дееспособности. Например, заявление фактического опекуна, адвоката, случайного компаньона и т. д. о том, что он/она рекомендовал инвалиду совершить сделку купли-продажи, поскольку это необходимо для его/ее будущего содержания и поддержки или для погашения непогашенных долгов.

Эта справка является необходимым дополнением к нотариальной оценке дееспособности и обеспечивает ясность и безопасность при будущих спорах и возможных претензиях. Рекомендуется, чтобы за справкой обращался сам инвалид или его помощник.

‍

11.- СОЗДАН ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ТИТУЛОВ СОБСТВЕННОСТИ.

Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. К этому реестру должны обращаться все стороны, обязанные по закону контролировать отмывание денег, включая нотариусов. Однако до момента передачи данных в этот реестр, на что дается 9 месяцев, Королевский указ устанавливает, что по-прежнему должны использоваться традиционные источники (база данных бенефициарных владельцев через Signo).

Июль 2023 года

1.- НОВЫЙ ОПЛАЧИВАЕМЫЙ ОТПУСК ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬЮ 15 КАЛЕНДАРНЫХ ДНЕЙ ДЛЯ ПАРТНЕРОВ, НЕ СОСТОЯЩИХ В БРАКЕ

Королевский декрет-закон 5/2023 опубликован в BOE и вступает в силу (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), в соответствии с которым признается оплачиваемый отпуск продолжительностью 15 календарных дней за то, что вы стали (и зарегистрировались) в качестве стабильной пары. Все стабильные пары, которые с этого момента образуют стабильное партнерство, могут быть проинформированы об этом, чтобы они могли воспользоваться этим новым отпуском.

‍

2.- НОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О СТРУКТУРНЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ КОММЕРЧЕСКИХ КОМПАНИЙ

Вышеупомянутый Королевский указ-закон 5/2023 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним) отменил прежний Закон 3/2009 от 3 апреля о структурных изменениях коммерческих компаний (преобразование, слияние, выделение, глобальная передача активов и обязательств и т.д.). Таким образом, отныне новый правовой режим структурных изменений содержится в вышеупомянутом Королевском декрете-законе 5/2023. Это необходимо учитывать , когда любой сотрудник готовит одну из таких операций (он должен ознакомиться с новым регламентом и привести юридические ссылки в соответствие с новым нормативным текстом).

‍

3.- РЕШЕНИЯ О РАЗВОДЕ ИНОСТРАНЦЕВ, С ВЫНЕСЕНИЕМ РЕШЕНИЯ О НЕДВИЖИМОСТИ, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В ЦЕНТРАЛЬНОМ РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД определяет, что в случае развода (ИНОСТРАНЦЕВ, чей брак не зарегистрирован в испанском ЗАГСе), если в приговоре одному из бывших супругов присуждается имущество, для регистрации его в земельном кадастре необходимо, чтобы ранее указанный приговор о разводе был зарегистрирован в Центральном гражданском реестре.

‍

4.- РЕГИСТРАЦИЯ СОБСТВЕННОСТИ И PRIOR IN TEMPORE. ИНОГДА ДА, ИНОГДА НЕТ, ТО, ЧТО ПОДАНО ПОЗЖЕ, ИМЕЕТ ПРИОРИТЕТ ПЕРЕД ДОКУМЕНТАМИ, ПОДАННЫМИ РАНЬШЕ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 15 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает любопытный случай:

CV + PH подписано и подано на регистрацию, квалифицировано, с устранимыми дефектами.
Подается исправление, и пока запись еще действует (т.е. VC + PH еще не зарегистрированы), в земельный кадастр поступает распоряжение от AEAT с запретом на отчуждение имущества из-за налоговых долгов.
Регистратор отрицательно квалифицирует резюме + PH (поданное до приказа) на основании публичного порядка.
Нотариус подал апелляцию, и ГД согласился с ним, постановив, что если постановление было вынесено в рамках административной процедуры, в которой гражданская действительность юридической сделки не ставилась под сомнение (вспомните налоговые долги), то отрицательная классификация не применима, поскольку CV + PH были представлены в реестр заранее (prior in tempore potior in iure).
Однако ГД напоминает, что если судебный запрет был вынесен в контексте уголовного разбирательства, в ходе которого под сомнение ставится законность бизнеса (например, предполагаемое мошенничество в ВК), то приостановление регистрации (даже если судебный запрет последовал позже) будет уместным по соображениям общего интереса/общественного порядка.

‍

5.- НА КОМПАНИЮ, ЧЕЙ CIF БЫЛ АННУЛИРОВАН, НИЧЕГО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 16 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. Согласно этому постановлению и в качестве резюме, ГД определяет, что в контексте купли-продажи, если номер НДС компании-покупателя был аннулирован, приобретение не может быть зарегистрировано в ее пользу. Важно помнить и всегда обращаться к существующей базе данных по данному вопросу, если речь идет о компании.

‍

6.- МОЖНО УМЕНЬШИТЬ УСТАВНОЙ КАПИТАЛ НИЖЕ 3 000 ЕВРО В СУЩЕСТВУЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает следующее любопытное дело:

3 000, проводит уменьшение капитала, в результате чего его результирующая цифра уставного капитала падает ниже 3 000 евро.
Регистратор приостанавливает регистрацию, так как считает, что эта цифра ниже установленного законом минимума, поскольку, по его мнению, SL с капиталом менее 3 000 евро возможны только в момент регистрации.
ГД отменяет квалификацию Регистратора, считая, что действительно возможно осуществить уменьшение капитала SL, в результате которого уставный капитал составит менее 3 000 евро.

‍

7.- УВЕЛИЧЕНИЕ УСТАВНОГО КАПИТАЛА И ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДПИСКИ. ВРЕМЯ ДОЛЖНО БЫТЬ СОБЛЮДЕНО

В результате сделки, оформленной в нотариальной конторе, напоминаем, что в контексте увеличения капитала корпорации преимущественное право акционеров на увеличение капитала возникает с момента публикации предложения о подписке на новые акции в Официальном вестнике Коммерческого регистра или с момента письменного уведомления каждого акционера. Подписка может быть осуществлена акционерами в течение срока, установленного общим собранием, который не может быть менее одного месяца с момента публикации или сообщения.

Поэтому эти сроки должны быть приняты во внимание и соблюдены при оформлении такого рода сделок (так, подписка на новые акции не может быть проведена на том же собрании, что и принятие решения, если только все акционеры не приняли участие в собрании).

‍

8.- ГРАЖДАНСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НОТАРИУСА. ОЧЕНЬ ВАЖНО ПОМНИТЬ ОБ ЭТОМ, ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ТАКОГО РОДА.

Прилагается ссылка на интересную доктринальную статью (ЗДЕСЬ), в которой анализируется гражданско-правовая ответственность нотариуса. Особый интерес представляет раздел с подробным описанием конкретных случаев (например, пропуск сроков, недостаточная доверенность, отсутствие информации о налоговых последствиях исполнения и т.д.).

Настоятельно рекомендуем всем сотрудникам нотариальной конторы ознакомиться со статьей и этими конкретными случаями , чтобы избежать подобных ошибок и связанной с ними ответственности.

‍

9.- РЕГИСТРАЦИЯ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ПРИВЕДЕНИЕ К ПРИСЯГЕ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА И НОТАРИАЛЬНЫЕ БРАКИ. ВАЖНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ

К настоящему письму прилагается документ Главного управления по вопросам правовой безопасности и государственной веры(см. PDF, прикрепленный к данному письму), который разъясняет различные вопросы, касающиеся, прежде всего, документации, которую заинтересованные стороны должны представить в заявлении под присягой о гражданстве и в процессе заключения брака у нотариуса, а также аспекты, касающиеся процедуры, которая должна учитываться как при предоставлении гражданства, так и при заключении брака.

Июнь 2023 года

1.- УСТАВ. УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ. ПОЛОЖЕНИЕ УСТАВА, ПОЗВОЛЯЮЩЕЕ НАПРАВЛЯТЬ АКЦИОНЕРАМ УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ ОБЫЧНОЙ ПОЧТОЙ (БЕЗ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ), НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНО:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 мая 2023 года (ДП от 1 июня 2023 года).. Таким образом, в качестве резюме ГД напоминает нам, что (в контексте регистрации SL) положение устава, позволяющее направлять акционерам уведомление о собрании обычной почтой (без подтверждения получения), недопустимо, поскольку для того, чтобы уведомление было действительным, система его отправки должна позволять подтвердить получение уведомления адресатом.

‍

2.- В АКТЕ ВНЕСУДЕБНОЙ ПРОДАЖИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА НЕОБХОДИМО ДОСТОВЕРНО УВЕДОМИТЬ ОБ ИСПОЛНЕНИИ ДЕРЖАТЕЛЕЙ ПОСЛЕДУЮЩИХ ОБРЕМЕНЕНИЙ:

Прилагается постановление DGSJFP от 11 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Дело об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в нотариальной конторе, при наличии разрешительного условия после ипотеки в пользу компании. Компания уведомлена о процедуре обращения взыскания заказным письмом с уведомлением о вручении, но вручение отрицательное, после чего выдается акт. ГД, присоединяясь к тезису Регистратора, не соглашается с этим, поскольку считает, что при оформлении внесудебной реализации заложенного имущества актом необходимо достоверно уведомить о процедуре всех держателей обременений или прав после исполнения ипотеки, поэтому, если принято решение о направлении уведомления о процедуре заказным письмом с уведомлением о вручении, а его доставка адресату отрицательна, целесообразно осуществить личное уведомление нотариуса путем составления акта уведомления (ст. 202 Положения о нотариате).

‍

3.- РЕКТИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПЛОЩАДЬЮ БОЛЕЕ 10%. НЕВОЗМОЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ЕГО "ПОНЕМНОГУ":

Прилагается постановление DGSJFP от 12 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Предоставляется акт об исправлении размера недвижимости по"упрощенному методу" статьи 201.3 Закона об ипотеке(для различий, не превышающих 10%), но при анализе квадратных метров, указанных в реестре и заявленных сейчас (с 9 403 до 10 377), видно, что разница составляет более 10%. Регистратор приостанавливает регистрацию, и впоследствии нотариус представляет акт исправления с просьбой зарегистрировать только превышение квадратных метров, пока не будет достигнуто 10 %. Регистратор снова дает отрицательный ответ, и ГД, соглашаясь с Регистратором, подтверждает, что это невозможно, так как нельзя зарегистрировать "по частям" или "по частям" исправление площади земли, поэтому, если она превышает 10 %, должна быть использована обычная процедура статьи 201.1 Закона об ипотеке, а не упрощенная процедура статьи 201.3.

‍

4.- МИНИМИЗАЦИЯ "НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫХ КОНЦЕПЦИЙ". ЧТО МОЖНО ВЗИМАТЬ, А ЧТО НЕТ:

Интересная заметка из блога "Justitonotario" (ЗДЕСЬ), в которой анализируется постановление Генеральной дирекции от 3 января 2023 года (с которым можно ознакомиться в полном объеме по ссылке на вышеупомянутом блоге), разрешающее апелляцию частного лица на протокол нотариуса о заключении договора купли-продажи. Вкратце, в нем определено, что:

Что засвидетельствовано, а что нет? Это решает нотариус.
Отчет Коммерческого регистра: Не применимо.
Консультация фактического держателя: Да.
Чистые стороны чеков: правильно.
Включение в копию фолианта для записи нот: правильно.
Дилижансы: Должны быть записаны в протокол, чтобы их можно было свести к минимуму.
Простые копии и соглашение о принятии расходов на себя покупателем: Если покупатель берет на себя расходы, это включает в себя копии, необходимые для выполнения обязательств по коммуникации в рамках оформленного бизнеса.
Количество простых электронных копий: 2 (для связи с кадастром и мэрией, соответственно).
Количество простых бумажных копий: 3 (для урегулирования ITP, "плюсвалии" и различных формальностей, соответственно).
Во время указания количества экземпляров, желаемых праводателями: В момент подписания.
Что можно считать свидетельствами? Расшифровка данных компании-интервента; разработка необходимой формы для проведения телематической ликвидации; свидетельство по запросу регистрационной информации; консультация о реальной титульности; простая справка из реестра; получение IBI; описательная и графическая кадастровая справка (кроме управления внеземельным кадастром, которое также является обязательным); чеки, аккредитующие платежные средства; справка о долгах общины; наклейка энергетической сертификации или весь сертификат и соблюдение того, что необходимо в зависимости от случаев; доказательство получения от мэрии сообщения, предусмотренного статьей 110.6.b) и проверка CSV`ов.
Печать безопасности: Да, это занесено в протокол.
Примечание из реестра: Может быть дополнением (на полях свидетельства).

‍

5.- НЕЛЬЗЯ БЫТЬ ДВУМЯ ВЕЩАМИ ОДНОВРЕМЕННО. НЕВОЗМОЖНО БЫТЬ ЧЛЕНОМ (ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ) СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ КОМПАНИИ И В ТО ЖЕ ВРЕМЯ БЫТЬ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ПРЕДСТАВЛЯЮЩИМ КОМПАНИЮ, КОТОРАЯ ЗАНИМАЕТ ДОЛЖНОСТЬ ЧЛЕНА ТОГО ЖЕ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 23 мая 2023 г. (ДП от 16 июня 2023 г.).. Соответственно и в порядке резюме, ГД определяет, что в совете директоров, состоящем из 3 членов, невозможно, чтобы одно и то же физическое лицо занимало должность члена совета и одновременно должность физического лица, представляющего компанию, которая также является членом совета, поскольку это означало бы, что де-факто одно лицо имело бы право наложить вето на принятие или непринятие любой резолюции, а также могло бы породить ситуации, способные привести к конфликту интересов. В любом случае, если в совете будет более трех членов, этот вопрос будет более спорным, и для того, чтобы прийти к какому-либо выводу, необходимо будет проанализировать конкретный случай.

‍

6.- ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИЕЙ, ПРЕДСТАВЛЕННОЙ АДМИНИСТРАТОРОМ, ДОЛЖНОСТЬ КОТОРОГО НЕ ВНЕСЕНА В ТОРГОВЫЙ РЕЕСТР. ВОЗМОЖНА ПРИ УСЛОВИИ ПРАВИЛЬНОГО ВЫПОЛНЕНИЯ НОТАРИАЛЬНОГО РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 9 мая 2023 г. (ДП от 29 мая 2023 г.).. В соответствии с ними и в порядке резюме, ГД подтверждает свою уже консолидированную доктрину и определяет, что в случае продажи SL имущества, представленного в сделке купли-продажи его администратором, без регистрации должности, можно оформить эту операцию, если нотариальное решение о достаточности будет выполнено правильно . В частности, акт должен содержать все обстоятельства, требуемые законом для того, чтобы назначение директора считалось действительным:

Решение надлежащим образом созванного общего собрания.
Принятие назначения,
Уведомление или согласие, в зависимости от обстоятельств, владельцев предыдущих зарегистрированных офисов.

‍

7.- ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ВЕДЕНИЯ ТОРГОВОГО РЕЕСТРА С ЦЕЛЬЮ ИХ АДАПТАЦИИ К ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА О ЦИФРОВЫХ ПРОЦЕССАХ

ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с вышеупомянутой реформой Регламента товарного регистра, опубликованной в Официальном государственном вестнике от 14 июня. Основываясь на нем, в качестве ключевых аспектов:

Европейский уникальный идентификатор (EUID) должен быть присвоен всем компаниям с ограниченной ответственностью и филиалам, что позволит однозначно идентифицировать их через систему взаимосвязи всех бизнес-реестров ЕС.
Предусмотрена возможность создания и закрытия филиалов телематически/онлайн.
Его вступление в силу откладывается на один год с момента публикации в BOE Закона 11/2023 (т.е. 9 мая 2024 года).

Май 2023 года

1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ И КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ. АСПЕКТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНИМАТЬ ВО ВНИМАНИЕ:

Прилагаю резолюцию Генерального директората по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 20 февраля 2023 года (DOGC от 2 марта 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает нам, что при отказе от наследства в пользу несовершеннолетних общее правило заключается в том, что он должен быть оформлен в виде публичного акта родителями с разрешения суда (ст. 236-27 CCCat) или, в качестве альтернативы, двумя ближайшими родственниками (ст. 236-30 CCCat). В случае конфликта интересов одного из родителей отказ от ребенка осуществляется другим родителем с согласия двух родственников. Если конфликт интересов затрагивает одного из двух родственников, он должен воздержаться или, в случае необходимости, его должен заменить другой родственник.

‍

2.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР. ПРОСТЫЕ ЗАПИСИ НЕ МОГУТ БЫТЬ ЗАПРОШЕНЫ НИ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ, НИ С ПОМОЩЬЮ ДОКУМЕНТА, ПРЕДСТАВЛЕННОГО ТЕЛЕМАТИЧЕСКИМИ СРЕДСТВАМИ:

Прилагаются постановления ДГСЖФП от 27 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года) и от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В связи с этим и в порядке резюме ГД напоминает нам, что простые ноты не могут быть запрошены ни по электронной почте, ни посредством запроса, представленного в документе через телематическую систему подачи документов Секретариата. Обычный способ - через телематический портал Registradores.org или через телефакс в случае непрерывных нот из нотариальной конторы.

‍

3.- УСТУПКА ИМУЩЕСТВА В ОБМЕН НА ПОЖИЗНЕННУЮ РЕНТУ, ГАРАНТИРОВАННУЮ ОТЛАГАТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ, И ВЕЩНОЕ ПРАВО ИПОТЕКИ. ВЫ НЕ МОЖЕТЕ ЗАЛОЖИТЬ ТО, ЧТО ВАМ ЕЩЕ НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ:

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что нельзя закладывать то, что еще не принадлежит вам. Передача недвижимости в обмен на аннуитет оформляется публичным актом. Передающая сторона (пожилой человек) передает недвижимость третьему лицу (получателю) в обмен на аннуитет. Передача оформляется с предварительным условием, так что переход права собственности произойдет, когда получатель докажет, что он полностью выплатил оговоренную пенсию (подразумевается, что после смерти передающего). Кроме того (чтобы гарантировать, что лица, обязанные выплачивать пенсию, будут ее выплачивать), получатель оформляет ипотеку на указанную недвижимость в пользу передающей стороны в качестве дополнительной гарантии выплаты пожизненной ренты. В регистрации ипотеки отказано, поскольку предварительное условие еще не выполнено, так что получатели еще не приобрели право собственности на имущество (предварительное условие еще не выполнено) и, следовательно, не могут закладывать то, что им еще не принадлежит.

‍

4.- ИПОТЕКА И ДОМИЦИЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ УВЕДОМЛЕНИЯ. ЭТО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ИНОСТРАННЫЙ АДРЕС:

Прилагается постановление DGSJFP от 30 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при оформлении вещного права ипотеки в акте должен быть указан адрес должника для целей уведомлений и вызовов в суд, который должен находиться в Испании, поэтому указание адреса должника за рубежом для этих целей недопустимо.

‍

5.- АКТ О ПРЕКРАЩЕНИИ СТАБИЛЬНОГО ПАРТНЕРСТВА И РАСТОРЖЕНИИ КОНДОМИНИУМА (ОБЩЕЙ КВАРТИРЫ). МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДОСТАВЛЕН ПРИ НАЛИЧИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ, ЕСЛИ В АКТ НЕ ВКЛЮЧЕНЫ СОГЛАШЕНИЯ, ЗАТРАГИВАЮЩИЕ ДЕТЕЙ:

Прилагаю резолюцию ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 19 апреля 2023 года (DOGC от 24 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, DG определяет, что если есть стабильная пара с детьми и общим домом, когда стабильная пара исчезает из-за прекращения совместного проживания, даже если есть несовершеннолетние дети, они могут оформить исчезновение стабильной пары в акте и согласовать в нем же расторжение кондоминиума на имущество, которое у них было общим. Однако это возможно только в том случае, если акт о прекращении стабильного партнерства не содержит мер, затрагивающих детей, таких как соглашение, план воспитания детей, алименты или порядок посещения (в этом случае, по логике вещей, потребуется судебная санкция).

‍

6.- ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О МАТЕРИАЛЬНОМ РАЗДЕЛЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА ИМУЩЕСТВА, ПОДПАДАЮЩЕГО ПОД РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ТРЕБУЕТСЯ ТОЛЬКО ПРОСТОЕ БОЛЬШИНСТВО ГОЛОСОВ:

Прилагаю постановление ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 5 мая 2023 года (DOGC от 15 мая 2023 года). В соответствии с ним и в качестве резюме, DG определяет, что в случае старого здания с "единичным" горизонтальным делением (разделенного на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования), если подзаконные акты не разрешают этого, здание должно быть разделено на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования, если подзаконные акты прямо не разрешают этого (в этом случае не требуется согласие общего собрания), можно оформить материальное разделение этого объекта, включающего эти 13 квартир, с целью создания 13 независимых зарегистрированных объектов недвижимости, при этом необходимо только решение общего собрания, одобренное простым большинством (т.е. не требуется соглашение с квалифицированным большинством в 4/5).

‍

7.- АКТ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ОШИБКИ (ПЛОЩАДИ) В ОПИСАНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА), НА КОТОРЫЙ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ДЕКЛАРИРОВАНИЕ СТАРОГО НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СООБЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ НЕ ТРЕБУЕТСЯ:

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 18 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД разрешает дело, в котором надстройка, зарегистрированная с полезной площадью 47,51 м, исправлена до 97 м (поскольку в действительности это была реальная и правильная площадь), посредством акта, предоставленного зарегистрированным владельцем недвижимости, на основании кадастрового и графического сертификата и отчета архитектора (которые подтверждают, что это ошибка и что эта квартира имеет такую площадь с момента строительства), а также посредством резолюции Совета (принятой единогласно), которая дает согласие на это исправление. В данном случае ГД подтверждает, что этого акта достаточно для регистрации изменения площади квартиры, без необходимости составления акта декларации о старом новом строительстве со стороны сообщества собственников, в котором исправлено описание указанного элемента.

‍

8.- КОГДА В НАСЛЕДСТВЕ ВОЗНИКАЕТ ПРАВО ПЕРЕДАЧИ, Я ЗНАЮ, ЧТО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ НАСЛЕДСТВА ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ВСЕХ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ В НАСЛЕДСТВЕ ЛИЦ:

Прилагаем резолюцию ДГСЖФП от 19 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме ГД напоминает, что в рамках права на переход и на основании статьи 1006 Гражданского кодекса любая операция, направленная на раздел наследства, к которому призывается переходящий, должна быть одобрена всеми заинтересованными в наследовании лицами (включая его легитимированных бенефициаров). Речь идет о деле, в котором два умерших человека в своем завещании назвали шестерых своих детей наследниками (с вульгарной заменой в пользу их соответствующих потомков) и, кроме того, распорядились завещать трем своим детям определенную недвижимость. Впоследствии один из этих детей умер, оставив вдову и троих детей (внуков первого умершего). Наследники (дети умершего супруга), а также передающие наследство наследники (внуки) составляют акт передачи завещанного имущества, однако овдовевшая супруга умершего сына не вступает в дело, что, по мнению ГД, необходимо, поскольку она является заинтересованной стороной в наследовании.

‍

9.- СКОРО МОЖНО БУДЕТ ВЫДАВАТЬ ДОКУМЕНТЫ В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ:

Прилагается ссылка на статью, недавно опубликованную в El Periódico (ЗДЕСЬ), где кратко объясняются нововведения, вытекающие из Закона 11/2023. На основании этого закона в скором времени (в конце ноября истекает 6-месячный vacatio legis ) станет возможным предоставлять некоторые публичные документы телематически, т.е. без физического присутствия клиента в нотариальной конторе. По мере поступления дальнейших сведений о практическом применении этой меры сотрудники будут должным образом информироваться.

Апрель 2023 года

1.- КЛИЕНТЫ МОГУТ ИДЕНТИФИЦИРОВАТЬ СЕБЯ ПЕРЕД НОТАРИУСОМ С ПОМОЩЬЮ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВОДИТЕЛЬСКОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ КОРОЛЕВСТВА ИСПАНИЯ:

Прилагаю резолюцию DGSJFP от 16 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме, ГД разрешает лицу, явившемуся к нотариусу, идентифицировать себя с помощью действительного испанского водительского удостоверения, однако этот ресурс должен использоваться в качестве вспомогательного или дополнительного средства. Это означает, что, как правило, во всех случаях идентификация испанцев должна осуществляться с помощью паспорта или DNI (испанского национального удостоверения личности). Однако в качестве альтернативы могут быть приняты водительские права, поскольку они являются официальным документом, выданным государственным органом, с фотографией и подписью, который обладает идентификационными свойствами.

‍

2.- СОГЛАСИЕ НОВЫХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ, НА КОТОРУЮ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НЕОБХОДИМО ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ВНЕСТИ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР СОГЛАШЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ДО ИХ ПРИОБРЕТЕНИЯ И НЕ ПРОШЕДШИЕ РЕГИСТРАЦИЮ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 31 января 2023 г. (ДП от 20 февраля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что, по общему правилу, если сообщество собственников принимает решение, подлежащее регистрации в Земельном кадастре, и впоследствии, до регистрации такого решения, происходит смена собственников в частных элементах, для того чтобы добиться регистрации такого решения, новые собственники должны дать свое согласие. Однако в данном конкретном случае, поскольку речь идет о наследовании, ГД применяет принцип универсального правопреемства (статья 661 Cc) и разрешает регистрацию соглашения.

‍

3.- В КОНТЕКСТЕ НАСЛЕДОВАНИЯ, РАЗРЫВ БРАКА ДОЛЖЕН БЫТЬ ДОСТОВЕРНО ДОКАЗАН, ЧТОБЫ ЛИШИТЬ ПЕРЕЖИВШЕГО СУПРУГА ЕГО ИЛИ ЕЕ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗАРЕЗЕРВИРОВАННУЮ ЧАСТЬ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 24 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что в контексте принятия наследства, чтобы иметь возможность оформить наследство без пережившего законного супруга (в результате раздельного проживания супругов), необходимо удостоверить раздельное проживание (по взаимному согласию в публичном акте / судебном решении о раздельном проживании или разводе / путем ратификации супругом, не участвующим в разделе).

‍

4.- МЕРЫ ПРЕДОСТОРОЖНОСТИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ ВЫНЕСЕНИИ РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ, КОГДА ИСПОЛЬЗУЕТСЯ ПРЕВЕНТИВНАЯ ДОВЕРЕННОСТЬ В ПРЕДДВЕРИИ УТРАТЫ ДЕЕСПОСОБНОСТИ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 4 ноября 2022 года (BOE от 2 декабря 2022 года). Соответственно, и в порядке резюме, DG определяет, что для того, чтобы иметь возможность использовать превентивную доверенность в преддверии потери дееспособности (того типа, который вступает в силу только после аккредитации потери дееспособности, а не раньше), не достаточно общего суждения о достаточности, как для любого вида доверенности, а требуются дополнительные требования, а именно: требуется актуальная медицинская справка с указанием даты, автора, цели и однозначное суждение нотариуса о том, что доверитель находится в описанной ситуации поддержки, чтобы доверенность вступила в силу (и даже, в случае сомнений, может быть затребовано экспертное заключение, которое оценивается в отдельном нотариальном акте или, при необходимости, путем добавления явки доверителя для оценки его ситуации нуждаемости на месте).

‍

5.- СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ДЕЕСПОСОБНОСТЬ ЛИЦА, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ЧТОБЫ ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ НИХ ДЕЙСТВИЯ ИМЕЛИ ДОСТУП К РЕЕСТРУ ИМУЩЕСТВА.

Прилагаю постановление DGSJFP от 3 января 2023 года (BOE от 9 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что судебное решение, затрагивающее дееспособность лица, помимо того, что оно является окончательным, должно быть зарегистрировано в Гражданском реестре. Без этого требования акт, выполненный представителем, не сможет получить доступ к земельному кадастру.

‍

6.- КОГДА ЭКОНОМИЧЕСКИЙ РЕЖИМ БРАКА УКАЗАН В АКТЕ, НЕОБХОДИМО ПОДРОБНО УКАЗАТЬ, ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ОН ЗАКОННЫМ ИЛИ ОБЫЧНЫМ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 20 декабря 2022 года (ПП от 3 февраля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при указании экономического режима брака необходимо определить в акте, является ли экономический режим брака законным или согласованным (поскольку в случае согласования могут быть предусмотрены особые правила управления и распоряжения, отличные от общих правил, предусмотренных правовым режимом Кодекса). Кроме того, если речь идет о согласованном или конвенционном режиме, нотариусу необходимо предоставить доказательства этого, предъявив подлинный документ, из которого вытекает конвенционный экономический режим (брачный контракт), с данными о регистрации в компетентном органе записи актов гражданского состояния. Это также можно доказать с помощью свидетельства о браке из ЗАГСа, на полях которого должна быть отметка о заключении брачного договора, в котором согласован режим супружеской собственности, день заключения, уполномоченный нотариус и номер протокола.

‍

7.- НЕОБХОДИМОСТЬ ПРЯМОГО УКАЗАНИЯ НОТАРИУСОМ В РЕШЕНИИ О НОТАРИАЛЬНОЙ ДОСТАТОЧНОСТИ ОГОВОРКИ О САМОЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА И/ИЛИ КОНФЛИКТЕ ИНТЕРЕСОВ.

Прилагаем резолюцию ДГСЮФП от 9 марта 2023 года (B.O.E. 27 марта 2023 года). В этом интересном постановлении ГД еще раз подтверждает свою доктрину относительно нотариальной достаточности и самодоговорного решения в том смысле, что необходимо принимать меры предосторожности, когда юридическая сделка предоставляется доверенным лицом, которое в свою очередь выступает от своего имени и права в качестве стороны с интересами, противоположными интересам своего доверителя. В случае, представленном нам в постановлении, регистратор приостанавливает регистрацию дарения, в котором даритель выступает в качестве доверенного лица одаряемого, не указав в договоре дарения, что доверенность, выданная одаряемым, прямо исключает возможность самодоговора и/или конфликта интересов. Административный центр напоминает о своей уже неоднократно повторенной доктрине, согласно которой статья 98 Закона 24/2001 возлагает решение вопроса о достаточности предполагаемого представительства исключительно на нотариуса, при этом регистратор не может требовать для своей квалификации предъявления, сопровождения или расшифровки документа, из которого исходит представительство. Однако, когда речь идет о самодоговоре, нотариусу недостаточно изложить в акте свое суждение о достаточности представительства, ему также необходимо четко указать, что подлинный документ, из которого исходит представительство (доверенность), содержит оговорку о самодоговоре".

‍

8.- ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ РЕЖИМОВ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ ЭЛЕМЕНТАМИ

8.1.- ПРАВО, ПРИМЕНИМОЕ К РЕЖИМУ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ:

Постановление ЕС 2016/1103 (ЗДЕСЬ) распространяется на все браки, заключенные с июня 2019 года, и имеет универсальное применение (можно применять даже законы стран, не входящих в ЕС).
Регламент (ст. 22) позволяет супругам выбрать право, применимое к режиму их супружеской собственности, между правом места празднования или правом гражданства одного из супругов.
Действительность соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (соответственно, в Испании потребуется публичный акт).
Приотсутствии соглашения применимым правом является (ст. 26): право первого обычного места жительства после заключения брака, право общего гражданства или право наиболее тесной связи.
‍ Также применяетсяк "зарегистрированным партнерствам": стабильным партнерствам, зарегистрированным в публичном реестре.

8.2.- ЗАКОН, ПРИМЕНИМЫЙ К РАЗВОДУ:

Применяется Постановление ЕС 1259/2010 (ЗДЕСЬ) о праве, применимом к разводу, которое также имеет универсальное применение (могут применяться даже законы, не входящие в ЕС).
Регламент (ст. 5) позволяет супругам выбрать право, применимое к разводу, между правом места обычного проживания, правом последнего места обычного проживания, правом государства, гражданином которого один из супругов является на момент заключения соглашения, или правом суда.
Срок действия соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (в Испании - публичный акт о соглашениях в преддверии разрыва).
‍ Приотсутствии соглашения применяются критерии ст. 8 Регламента.

Хесус Бенавидес Лима

Нотариус Барселоны



Следуйте за мной на LinkedIn

Покупка и продажа недвижимости

Узнайте все, что вам нужно знать, и как легко и быстро записаться на прием к врачу через Интернет.


Описание

Необходимая документация

Плата за обработку

Часто задаваемые вопросы

Применимые нормативные акты

Записаться на прием

Просмотреть всю информацию