До вступления в силу нового закона о кредитовании строительства осталось меньше месяца!

Исследование первого приближения по новому закону о кредитных договорах на недвижимость 5/2019 от 15 марта 2019 года

Испанское регулирование ипотечных кредитов и займов подверглось ВАЖНОМУ ОБНОВЛЕНИЮ всвязи с его обязательной адаптацией к европейским нормам:

• С одной стороны, в рамках конкретной области, перенести в нашу правовую систему Европейскую директиву 2014/17 от 4 мая о кредитных договорах, заключаемых с потребителями на жилую недвижимость;
• С другой стороны, в общих чертах, в целях адаптации нашей правовой системы к прецедентному праву Суда Европейского Союза по потребительским договорам, и, более конкретно, касающемуся контроля несправедливости и прозрачности его положений, в рамках Директивы Совета 93/13/ECC от 5 апреля 1993 года о несправедливых условиях в потребительских договорах.

Гармонизация вышеупомянутых европейских норм в рамках испанской правовой системы касается:

• Вернуть доверие заемщиков (под заемщиками понимаются любые физические лица, независимо от того, являются ли они потребителями или нет);
• Повышение правовой определенности, прозрачности и понимания договоров и их положений;
• Обеспечение справедливого баланса между сторонами, именно путем признания асимметричного положения кредитора и заемщика в договорных отношениях.

В связи с почти 3-летней задержкой в его введении в действие Испания подвергается штрафу в размере 100 000 евро в день за каждый день задержки до вступления в силу нового LCCI. В результате частичного переноса родился Закон о кредитных договорах на недвижимость 5/2019 от 15 марта (LCCI), который вступает в силу в воскресенье 16 июня 2019 года.

В связи с его скорым вступлением в силу (до этого осталось меньше месяца), данная статья призвана стать небольшим, простым для понимания руководством. Для этого я объясню основные новые возможности как можно понятнее, следуя порядку его статей:

Основные законодательные изменения:

Цель закона (ст.1): УВЕЛИЧЕНИЕ ЗАЩИТЫ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И УЛУЧШЕНИЕ ТРАНСПАРЕНСНОСТИ! Постановление расширяет защиту прав потребителей и обязывает финансовые учреждения разъяснять юридические пункты в договорах, чтобы они были понятны при получении ипотечного кредита. Для повышения прозрачности необходимо усилить контроль на протяжении всего процесса заключения контракта от начала и до конца:

Сфера применения (ст.2): определение потребителя и типология собственности расширены! Несомненно, хотя это может показаться неправдой, самый сложный момент для понимания в этом новом законе - выяснить, к кому он применяется, а к кому нет. В любом случае, ввиду его сложности, я собираюсь четко указать, когда он будет применяться всегда.

Все займы или кредиты, отвечающие следующим 3 условиям, подпадают под действие LCCI:

Рассмотрим, например, банк, предоставляющий кредит молодой супружеской паре на покупку основного жилья.

Этот закон в первую очередь направлен на:

• Объективно, сфера его применения - кредитный договор. И сам закон ограничивает его, в частности, договором ипотечного кредитования на недвижимость жилого назначения. Для этих целей жилая недвижимость также включает такие элементы, как кладовые, гаражи и любые другие, которые, не являясь жильем как таковым, выполняют бытовую функцию.
• Субъективно, сфера его применения - это субъекты, на которых он распространяется, состоящие из двух противоположных сторон: с одной стороны, кредиторы недвижимости, посредники по кредитованию недвижимости или назначенные представители; с другой стороны, заемщик или должник, и, возможно, поручитель, гарант или гарант, при условии, что он или она является физическим лицом.
• Он исключает юридические лица в целом из сферы своего применения.

Однако в самой статье 2 говорится, что этот закон также применяется к "к кредитному договору, целью которого является приобретение или сохранение прав на землю или недвижимое имущество, построенное или подлежащее строительству, при условии, что заемщик, поручитель или гарант является потребителем".. Этот второй случай, по-видимому, относится ко всем тем лицам, которые приобретают участок земли для строительства дома. Важным нюансом является то, что данный закон будет применяться только в том случае, если физическое лицо считается потребителем (т.е. действует вне рамок своей профессиональной деятельности).

Рассмотрим, например, человека, который берет ипотечный кредит для покупки участка земли и строительства второго дома.

Наконец, еще одна проблема заключается в существовании смешанных случаев, когда юридические лица являются залогодателями и объединяются с физическими лицами, которые являются должниками или поручителями. Учитывая формулировку положения, мы понимаем, что LCCI будет применяться en bloc ко всем участникам (например, когда поручитель является физическим лицом, а заемщик (должник/залогодатель) - юридическим лицом).

Обязательное правило (ст. 3): КЛИЕНТ И БАНК НЕ МОГУТ СВОБОДНО СОГЛАСОВАТЬСЯ О ЧЕМ УГОДНО! Одной из наиболее значимых особенностей LCCI является обязательный характер ее положений, которые не могут быть ни доступны, ни отменены для договаривающихся сторон, если только правило прямо не разрешает это. Другими словами, стороны могут свободно договориться о том, что они считают во многих случаях, но не во всех и не в любой форме. Обязательный характер норм этого закона прямо признается в статье 3. Но есть и другие предписания, которые специально подчеркивают это еще раз, как в случае с процентами за просрочку платежа (статья 25, которую мы увидим позже) или с досрочным погашением (статья 24, к которой я также обращусь позже). Положения, которые не соответствуют правилам, установленным новой ТППС, будут объявлены недействительными. Поэтому не существует срока давности, чтобы иметь возможность осудить их злоупотребления.

Недобросовестные условия (ст.7/положение 8): ЦЕЛЬ - ГАРАНТИРОВАТЬ прекращение любых недобросовестных условий! Контроль и вынесение решения о несправедливости того или иного пункта договора находится в исключительной компетенции судей и судов. Тем не менее, новый LCCI просто подчеркивает, как должны действовать нотариусы и регистраторы в вопросе несправедливых условий:

Преддоговорная документация(ст.10): за десять дней до подписания - больше и яснее информации! Банки обязаны предоставить клиенту ряд документов не менее чем за 10 календарных дней до подписания договора ипотечного кредитования. Финансовые учреждения будут информировать клиента о своих условиях в индивидуальном порядке с предоставлением следующей документации (статья 14):

1. ESIS (European Standardised Information Sheet): документ, который будет иметь статус обязательного предложения в течение как минимум 10 календарных дней.
2. FIAE (стандартизированный предупредительный лист): документ, в котором в общей форме объясняются наиболее важные положения или элементы.
3. Копия ПРОЕКТА ДОГОВОРА.
4. ОТДЕЛЬНЫЙ ДОКУМЕНТ, если ипотека является переменной, в котором конкретно указываются платежи, подлежащие выплате при различных сценариях.
5. ГАРАНТИЙНЫЕ УСЛОВИЯ страховок, которые вы должны оформить (в случае, если вы оформляете страховку непосредственно в банке).

В любом из вышеупомянутых документов также должна быть приведена разбивка всех расходов с указанием того, какие расходы несет банк, а какие - клиент. Клиент также должен быть проинформирован о своем праве на свободный выбор нотариуса и о соответствующей бесплатной консультации, которую он должен получить.

Строгая проверка платежеспособности должника (ст.11): ФИНАНСОВЫЕ ИНСТИТУТЫ ОБЯЗАНЫ ДОСТОВЕРНО оценить "в деталях" платежеспособность потенциального заемщика, гаранта или поручителя до заключения кредитного договора. Оценка кредитоспособности не должна основываться преимущественно на стоимости залога, превышающей сумму кредита. Он должен учитывать, в частности, настоящие и будущие доходы, занятость, сбережения, постоянные расходы и т.д.

Кредитор обязан ознакомиться с кредитной историей клиента, обратившись к Центральному кредитному регистру Банка Испании, а также к любому из частных субъектов кредитной информации на условиях и с соблюдением требований и гарантий, предусмотренных законодательством о защите персональных данных.

Оценка имущества (ст.13): НЕ МОЖЕТ БЫТЬ РАЗНИЦЫ МЕЖДУ ОЦЕНКОЙ И СТОИМОСТЬЮ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ УПРАВЛЕНИЯ! Оценщики будут независимыми и одобренными Банком Испании. Отныне потребитель и финансовое учреждение смогут выбирать между оценочной компанией и утвержденным специалистом (например, это может быть физическое лицо, отвечающее определенным требованиям, и не обязательно компания). И, конечно, клиент сможет выбрать оценщика при оформлении ипотечного кредита. Максимальная стоимость сертификата оценки за 6 месяцев сохраняется.

Распределение расходов по ипотеке (ст.14): БАНК ОПЛАЧИВАЕТ ВСЕ РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ КРЕДИТА, ЗА ДВУМЯ ИСКЛЮЧЕНИЯМИ:

Поэтому банкам придется оплатить нотариальные, агентские, регистрационные и гербовые сборы (AJD). Большой вопрос в том, будет ли это экономией для будущих ипотечных клиентов, или банки, скорее всего, перенесут ее на ипотечные кредиты через повышение процентных ставок.

Двойное вмешательство нотариуса (ст.15): ФИГУРА НОТАРИУСА УВЕЛИЧИЛА ВАЖНОСТЬ В ОФОРМЛЕНИИ ЗАЙМА, так как теперь обязательным условием является явка заемщика к нотариусу для разъяснения ему условий займа. Клиент может свободно выбрать нотариуса, к которому он хочет обратиться, который предоставит беспристрастную и бесплатную консультацию заемщику.

Этот обязательный визит к нотариусу должен состояться как минимум за один день до подписания договора ипотечного кредитования, как для заемщика, так и, если это применимо, для поручителей или гарантов. В ходе этого обязательного визита нотариус должен разрешить все сомнения, возникшие за несколько дней до подписания договора, проверить отсутствие злоупотребляющих оговорок со стороны юридического лица и подтвердить, что клиент (и, если применимо, поручители или гаранты) понимает, что он/она заключает договор.

Правила не устанавливают конкретного срока обращения к нотариусу, хотя и подчеркивают, что заемщик должен явиться к нотариусу не позднее, чем за день до утверждения публичного акта договора займа. А с момента получения клиентом на руки преддоговорной документации и до подписания ипотечного договора у нотариуса должно пройти не менее 10 календарных дней. Если нет документального подтверждения (посредством записи, которую мы увидим позже) выполнения обязательств в срок и в надлежащей форме, нотариус выражает это обстоятельство в записи. В этом случае публичный договор займа не может быть санкционирован.

Связанные банковские продукты (ст.17): ОГРАНИЧЕНИЯ НА СВЯЗАННЫЕ ПРОДУКТЫ!
Хотя этот вопрос вызывает больше сомнений, чем другие правила ТПП, необходимо провести различие:

‍‍

Оговорка о перекрытии запрещена (ст.21): 0% ОСНОВНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ! В новом ТППН говорится, что "в сделках с переменной процентной ставкой не может быть установлено ограничение на понижение процентной ставки. Вознаграждаемый интерес в таких сделках не может быть отрицательным". Таким образом, прямо запрещено согласовывать положения о нижнем пределе в отношении кредитов, к которым применим данный закон. Кроме того, так называемые нулевые оговорки будут не нужны, так как исключается возможность получения отрицательных процентов по кредиту (в пользу должника).

Досрочное погашение (ст.23): ДЛЯ ПОЛУЧАТЕЛЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТНОГО ЗАЙМА ВЫГОДНЕЕ ПЛАТИТЬ ДОсрочно! Компенсация или комиссия в пользу финансового учреждения в случае полного или частичного досрочного погашения или амортизации снижена и ограничена.

До настоящего времени Закон устанавливал комиссию за досрочное погашение в размере 0,5% в течение первых 5 лет ипотеки и 0,25%, начиная с шестого года ипотеки и далее. Новый LCCI направлен на снижение этих расходов на досрочное погашение, чтобы привести испанские правила в соответствие с европейской директивой:

Такая комиссия может взиматься только в том случае, если банк (такое погашение или возврат) несет финансовые потери для банка; при этом банки будут вправе взимать комиссии ниже вышеупомянутых пределов.

Есть еще два важных нюанса в этом законодательном развитии:

1. Между банком и клиентом может быть согласован максимальный срок в один месяц для сообщения о намерении досрочно погасить ипотечный кредит. С этого момента у банка есть максимум 3 рабочих дня, чтобы предоставить всю необходимую информацию для оценки этого варианта.
2. Эта мера была утверждена задним числом для новых выплат по ипотечным кредитам. Другими словами, все досрочно погашенные ипотечные кредиты с момента вступления в силу нового закона будут подпадать под эти новые условия. Но те, кто уже произвел досрочное погашение до вступления в силу LCCI, не смогут воспользоваться им или потребовать деньги обратно.

Новый закон регулирует досрочное погашение кредита как право заемщика, независимо от того, существует ли соглашение на этот счет или нет.

Новация и ипотечная суброгация (ст.23): Сменить закладную или банк стало проще! Новая LCCI удешевляет переход с переменной ставки на фиксированную либо путем новации (соглашения с самим банком), либо путем суброгации кредитора для перехода в другой банк. Таким образом, максимальная комиссия, которая может взиматься в этом случае, составляет 0,15% и применяется только в том случае, если изменение происходит в течение первых 3 лет срока кредита. Штраф исчезает после четвертого года. Суброгация, переход ипотеки от одного банка к другому, больше не связана с расходами и может осуществляться свободно, но между субъектами будет установлен механизм компенсации. В то время говорилось, что эта мера будет сопровождаться снижением нотариальных и регистрационных сборов, но в итоге этого не произошло.

Досрочное созревание (ст.24): БОЛЬШАЯ ЗАЩИТА ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ В СЛУЧАЕ ЗАКРЫТИЯ! Это одно из главных новшеств данного закона, срок жизни кредита разделен на две половины, в случае неуплаты и соответствующей процедуры обращения взыскания на заемные средства должна быть активирована соответствующая процедура.

До сих пор банки могут оформить досрочное погашение ипотечного кредита, если клиент не выплачивает 3 взноса. Новый LCCI обеспечивает большую защиту клиента, продлевая месяцы неоплаченных взносов следующим образом:

После соблюдения этих сроков закон устанавливает еще одно требование: кредитор должен был потребовать от заемщика оплаты, предоставив ему срок не менее одного месяца для выполнения требования и предупредив его, что в случае невыполнения он потребует полного погашения кредита. Сам закон не предусматривает какой-либо инструментальной формулы для такого рода претензий или требований. Поэтому любое средство, позволяющее аккредитовать факт совершения, является действительным. На практике требование было предъявлено в документальной форме, с использованием нотариальных документов или более экономичного burofax с подтверждением получения из почтового отделения, который включает в себя доказательство доставки и предлагает возможность заверения отправленного текста.

В исключительных случаях это правило может быть применено ко всем кредитным договорам, подписанным до вступления в силу ТЗТК, при условии, что речь идет о кредитах, которые в настоящее время не находятся в процессе обращения взыскания. Действие последнего будет приостановлено до вынесения решения CJEU по предварительному постановлению по вопросу о досрочном погашении.

Ограниченные проценты за просрочку платежа (ст.25): НОВАЯ СИСТЕМА ПРОЦЕНТОВ ЗА ПРОСРОЧКУ! Изменяется предельный размер процентов за просрочку платежа, в результате чего к процентам за вознаграждение будет добавлено 3 процентных пункта за период неисполнения или задержки исполнения обязательств. Проценты за просрочку платежа могут начисляться только на основную сумму долга и не могут капитализироваться ни при каких обстоятельствах, за исключением случая, предусмотренного статьей 579.2 a) Гражданского процессуального закона.

Это существенное изменение. Согласно предыдущему законодательству, до настоящего времени существовало два ограничения на проценты за просрочку платежа:

1. предусмотренной статьей 114 LH, которая устанавливает, что для целей ипотеки она не может превышать трехкратный размер законной процентной ставки;
2. решение ВС 364/2016 от 3 июня, который посчитал неправомерными проценты за просрочку платежа, которые были выше, чем проценты по вознаграждению плюс два пункта.

Оба лимита действуют как максимальные, что позволяет согласовать и применить более низкую процентную ставку при условии, что они не превышены. Однако, учитывая новый закон и его обязательное положение (т.е. он не допускает никаких соглашений об обратном), следует понимать, что этот предел в 3 процентных пункта не может быть уменьшен или исключен.

Имеет ли новый закон обратную силу?

LCCI не имеет обратной силы, он будет применяться только к ипотечным кредитам, оформленным после его вступления в силу, которое произойдет в воскресенье 16 июня 2019 года.

Однако у неретроактивности этого закона есть два уже упомянутых исключения:

• Статья 23, которая удешевляет переход с переменной на фиксированную процентную ставку.
• Статья 24, которая устанавливает, когда может быть применена оговорка о досрочном погашении.

Таким образом, это единственные две меры, которые также будут применяться к договорам, заключенным до вступления в силу Закона.

Каковы различные этапы получения ипотечного кредита?

1. Ищите банк, который предлагает финансирование на самых выгодных условиях.
2. Предоставить минимальную документацию, необходимую банку для проведения исследования платежеспособности и принятия решения о предоставлении финансирования.
3. Передача и разъяснение банком преддоговорной документации клиенту.
4. Клиент может свободно выбрать нотариуса для беспристрастной консультации по преддоговорным документам, которые он получил от банка.
5. Подписание договора об ипотечном кредитовании у выбранного нотариуса.
6. Гестория банка отвечает за расчет налогов и регистрацию в соответствующем Земельном реестре.
7. Возвращение клиенту оригинальной, окончательно оформленной документации и излишек предоставленных клиентом средств.

Какая преддоговорная документация должна быть предоставлена заемщику?

Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны обратиться к статье 14 ТПП. В данной статье перечислены документы, которые банк должен предоставить клиенту на преддоговорном или предконтрактном этапе:

1. FEIN
2. FIAE
3. ПРОЕКТ КОНТРАКТА
4. ПОДРОБНАЯ РАЗБИВКА РАСХОДОВ
5. ИНФОРМАЦИЯ О КОНСУЛЬТАЦИЯХ И СВОБОДНОМ ВЫБОРЕ НОТАРИУСА
6. ВОЗМОЖНЫЕ СЦЕНАРИИ АМОРТИЗАЦИИ (только в случае кредита с переменной ставкой)
7. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ (только в случае заключения дополнительного страхования)
   

На практике, однако, эти 7 различных документов будут сведены к:

• FEIN (уже включает информацию о консультации и свободном выборе нотариуса).
• FIAE (уже будет включать подробную разбивку расходов).
• ПРОЕКТ КОНТРАКТА.
• СЦЕНАРИИ АМОРТИЗАЦИИ (необязательно: только в случае кредита с переменной ставкой).
• ОБЩИЕ УСЛОВИЯ (факультативно: только в случае заключения дополнительной страховки).

Кредитор (банк) должен передать эту документацию заемщику (клиенту). Он должен не только выдать его заемщику, но и правильно объяснить. Клиент должен подписать документ, в котором прямо указывается, что банк предоставил и разъяснил всю преддоговорную документацию. Таким образом, на данный момент у нас есть следующие документы:

1. FEIN (уже включает информацию о консультации и свободном выборе нотариуса).
2. FIAE (уже будет включать подробную разбивку расходов).
3. ПРОЕКТ КОНТРАКТА.
4. СЦЕНАРИИ АМОРТИЗАЦИИ (только в случае кредита с переменной ставкой).
5. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ (только в случае оформления дополнительного страхования).
6. ПОДПИСАННОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ ЗАЕМЩИКА ИЛИ КЛИЕНТА.

Каким образом преддоговорная документация предоставляется в распоряжение нотариуса?

Одно из главных нововведений LCCI происходит на этом этапе заключения договора: кредитор должен предоставить всю вышеописанную документацию нотариусу, выбранному клиентом. В связи с этим возникают следующие вопросы:

Споры идут самые разные. Хотя сама LCCI, похоже, предполагает, что первый из трех вариантов является наиболее подходящим. Однако нотариус не сможет достоверно подтвердить факт передачи, поскольку он не присутствует при этом.

Из чего состоит предварительное нотариальное действие?

Статья 15 LCCI в обязательном порядке предусматривает, что заемщик (т.е. клиент) должен прийти к выбранному нотариусу и изучить с ним всю преддоговорную документацию, чтобы понять ее содержание и последствия подписания ипотечного кредита, разрешив все сомнения, которые могут возникнуть на месте.

Однако результат этого визита или личной беседы с нотариусом должен быть зафиксирован в нотариальном акте, составленном на месте. Поэтому очень важно прояснить различные аспекты этой записи:

• СОДЕРЖАНИЕ: Протокол состоит из четырех разделов: 1) изложение фактов: доставка и получение документов в установленные сроки и в надлежащей форме; 2) суждение нотариуса о соответствии содержания документов; 3) заявления или вопросы, заданные заемщиком; 4) стандартный тест на понимание.
• РЕЗУЛЬТАТ: результат выступления заемщика перед выбранным нотариусом может быть положительным или отрицательным.

• КОПИЯ: (Статья 12 Положения о введении в действие LCCI): нотариус обязан бесплатно отправить простую электронную копию документа кредитору и заемщику, если они того потребуют. Эта передача должна осуществляться с помощью защищенных телематических средств, предусмотренных Регламентом.
• ЦЕЛЬ: Соблюдение так называемого принципа прозрачности материалов, цель которого - укрепить, гарантировать и сбалансировать процесс заключения договора об ипотечном кредите между двумя сторонами (банком и клиентом), находящимися не в равном положении.

Подводя итоги, представляется необходимым сделать ряд пояснений по поводу протокола:

• Именно заемщик выбирает нотариуса для составления акта, который должен быть тем же самым, что и тот, кто впоследствии будет заверять акт.
• Сертификат не облагается таможенными пошлинами.
• Запись является доказательством в интересах обеих сторон (кредитора и заемщика), что первый выполнил свое обязательство по передаче такой документации в установленные сроки, а второй может воспользоваться правом знать последствия того, что он обязан сделать.

Коллизия между региональным и национальным законодательством?

Необходимо рассмотреть вопрос о совпадении нового LCCI с тем, что содержится в Кодексе о защите прав потребителей Каталонии(Закон 22/2010, от 20 июля). Возможная коллизия или сомнения в применимости того или другого... разрешается пятым дополнительным положением самой ТПП, которое гласит, что "без ущерба для развития основного государственного законодательства, осуществляемого автономными сообществами в рамках реализации полномочий, возложенных на них законом, преддоговорная информация, предоставляемая заемщикам, должна быть однородной в интересах единства рынка [...], с тем чтобы автономные региональные правила должны соблюдать стандартизированные информационные модели, установленные базовыми правилами, и не могут требовать добавления дополнительной документации которые могут привести к путанице для заемщика и исказить цель основных правил прозрачности".

Что это за мелочи, которые регистратор должен учесть при регистрации ипотеки?

При классификации нотариального ипотечного кредитного договора земельные регистраторы должны учитывать следующее:

• Новый регламент, предлагая более широкие гарантии, отменяет рукописную оговорку, которая до сих пор требовалась в соответствии со статьей 6 Закона 1/2013 от 14 мая.
• В закладной должен быть указан адрес электронной почты заемщика. Нотариус, удостоверивший ипотечный кредитный договор, должен бесплатно выслать заемщику простую копию договора в электронном виде. Кроме того, регистратор обязан направить заемщику непосредственно, бесплатно, простую дословную отметку о произведенной регистрации и об отправке и квалификационной отметке с указанием пунктов, которые не были зарегистрированы, и с указанием причин их соответствующего приостановления или отказа (8-е дополнительное положение).
• В закладной должно быть указано наличие нотариального акта, предусмотренного статьей 15 LCCI. Регистраторы не будут регистрировать любой акт, в котором упоминаются кредиты, регулируемые настоящим Законом, в котором отсутствует запись об этом акте. Однако достаточно просто включить резюме в сам акт. Это означает, что нотариальный акт, требуемый новым законом, ни при каких обстоятельствах не должен включаться в ипотечный документ или направляться в Земельный кадастр.

Какие документы должны быть включены в ипотечный договор, чтобы его можно было зарегистрировать в земельном кадастре?

В соответствии с действующими правилами (до вступления в силу нового Закона о ТПП) нотариальная закладная обычно включается в качестве приложения:

1. ФИПЕР/ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ, подписанное обеими сторонами;
2. Математическая формула для расчета APR;
3. Сертификат об оценке;
4. Рукопись, написанная и подписанная собственным почерком заемщика.

Однако существует большая неопределенность в отношении того, следует ли включать новую преддоговорную документацию (особенно FEIN и FIAE) в договор ипотечного кредитования. В действительности оба эти документа, а также другие документы, упомянутые выше, включены в нотариальный акт, требуемый статьей 15 ТПП.

Учитывая, что эти протоколы не включаются в кредитный договор (достаточно простого упоминания об их существовании в договоре), и их содержание не передается в Земельный кадастр, регистраторы не могут квалифицировать положения преддоговорной документации, что делает невозможным проверку наличия в них (я имею в виду FEIN и FIAE) положений, противоречащих обязательным или запретительным правилам, или наличия неправомерных положений, которые сами по себе являются недействительными.

Не включение их в договор ипотечного кредитования, на мой взгляд, было бы большим шагом назад ради принципа правовой определенности нашей ипотечной системы. Краеугольным камнем правильного функционирования испанской ипотечной системы является двойной фильтр или контроль законности, осуществляемый взаимодополняющим (и неисключительным) образом нотариусами и регистраторами в Испании.

Оплата вместо оплаты?

Европейская директива 2014/13709 предусматривает датировку платежа в статье 28.4. Однако ТССИ не содержит никакого правила относительно датировки платежа; она лишь косвенно упоминает этот показатель, когда в отношении рекламы кредитов на недвижимость в статье 6.1 буква H) говорится, что "в соответствующих случаях, опция должника быть в состоянии предоставить в оплату заложенное имущество в качестве обеспечения кредита, при полном погашении долга, полученного от кредита".

Из этого следует, что передача имущества в качестве формулы погашения долга является возможностью, которая может быть включена в договор, если стороны сочтут целесообразным включить ее. С другой стороны, статья 140 ГЗ уже предусматривает возможность того, что стороны могут договориться о том, что обеспеченное обязательство имеет силу только в отношении заложенного имущества (ответственность должника ограничена суммой заложенного имущества).

Заключение:

В мире ипотеки предстоят сложные месяцы, поскольку, к сожалению, формулировка нового LCCI и отсутствие деталей или нормативной разработки означают, что на сегодняшний день существует множество сомнений, как юридических, так и операционных, относительно применения этого нового регулирования. В ближайшие месяцы я намерен подробно и детально проработать этот вопрос пункт за пунктом. Эта первая статья послужит отправной точкой или справочником.

Посвящение:

"Я хочу посвятить эту статью, а также остальные статьи на эту тему, лучшему учителю, который у меня когда-либо был: МОЕМУ ОТЦУ".