Рынок недвижимости в Каталонии, и в частности в городе Барселона, все чаще сталкивается со все большим количеством нормативных ограничений или запретов. В этой краткой статье, в виде наброска-резюме, я намерен изложить все те случаи возможной передачи собственности, в которых Женералитат Каталонии или Городской совет Барселоны оставили за собой, соответственно, преимущественное право приобретения перед любым возможным или потенциальным покупателем или инвестором.
[Право преимущественного приобретения в пользу Женералитата Каталонии:]]
- Жилье, приобретенное при обращении взыскания на имущество/заключении договора купли-продажи/компенсации или выплате долгов, обеспеченных ипотекой.
- Земля, зарезервированная под социальное жилье.
- Продажа всех жилых помещений в здании, когда они сдаются в аренду.
[Право преимущественного приобретения в пользу городского совета Барселоны:]
- Целые многоквартирные дома, используемые в основном в качестве жилья (объекты в муниципалитете Барселоны).
- Любой вид незастроенной земли (участок в муниципалитете Барселоны).
- Земля с ветхими или полностью незанятыми зданиями (участок в муниципалитете Барселоны).
- Незаселенные жилые помещения, на которые распространяется налог на пустующие жилые помещения, регулируемый Законом 14/2015 от 21 июля (расположенные в муниципалитете Барселоны).
Далее я остановлюсь на ключевых вопросах в каждом из перечисленных выше сценариев. Я надеюсь, что эта статья принесет большую практическую пользу и разъяснения для тех, кто интересуется данным сектором.
Жилье, приобретенное при обращении взыскания/зачете или выплате обеспеченных долгов
- Администрация, держащая право: Женералитат Каталонии.
- Норма: Ст. 2 Декрет-закон 1/2015 от 24 марта о чрезвычайных и срочных мерах по мобилизации жилья из процессов обращения взыскания (ЗДЕСЬ).
- Временная сфера действия: она распространяется на жилье, приобретенное таким образом с 9 апреля 2008 года и далее.
- Форма запроса: Проверить право собственности на объект недвижимости, указанное в справке, а также право собственности предыдущих владельцев до 9 апреля 2008 года. Следовательно, необходимо будет проверить историю передачи имущества до 9 апреля 2008 года, чтобы убедиться в отсутствии обращения взыскания.
- ВНИМАНИЕ! Это влияет как на первоначальное приобретение таким образом, так и на последующие передачи.
проверьте
Пример: Если дом присуждается при обращении взыскания на имущество, и впоследствии это лицо продает его, если впоследствии нынешний владелец, который приобрел его путем продажи, захочет продать его, в этом случае на него также будет распространяться право первоочередного отказа Генералитета.
- Сообщение в администрацию: Заявление о выдаче разрешения должно быть подано в физическом/цифровом виде в региональную администрацию (ЗДЕСЬ), у которого есть срок в 2 месяца для ответа с положительным молчанием (если в течение этого срока ответ не получен, подразумевается, что администрация отказалась от своего права воспользоваться правом первого отказа).
- Дополнительная информация: места, куда подавать заявку, форма заявки и дополнительная документация, которую необходимо представить (ЗДЕСЬ).
Земля, зарезервированная под социальное жилье
- Администрация, держащая право: Женералитат Каталонии.
- Правило: Статья 173.1 Закона о городском планировании Каталонии (ЗДЕСЬ).
- Как узнать: Если недвижимость затронута, это должно быть указано в Nota Simple в Регистре.
- Сообщение в администрацию: Заявление на получение разрешения должно быть подано в физическом/цифровом виде в региональную администрацию (ЗДЕСЬ), у которого есть срок в 2 месяца для ответа, при положительном молчании (если он не отвечает в течение этого срока, подразумевается, что Администрация отказалась от своего права воспользоваться правом первого отказа).
- Дополнительная информация: места, куда подавать заявку, форма заявки и дополнительная документация, которую необходимо представить (ЗДЕСЬ).
Продажа всех жилых помещений в здании, где они сдаются в аренду
- Администрация, держащая право: Женералитат Каталонии.
- Правило: Статья 173.1 Закона о городском планировании Каталонии (ЗДЕСЬ).
- Форма установления: Заявление продавца о статусе аренды недвижимости на момент подготовки сделки.
- Сообщение в администрацию: Заявление о выдаче разрешения должно быть подано в физическом/цифровом виде в региональную администрацию (ЗДЕСЬ), у которого есть срок в 2 месяца для ответа, при положительном молчании (если он не отвечает в течение этого срока, подразумевается, что Администрация отказалась от своего права воспользоваться правом первого отказа).
- Дополнительная информация: места, куда подавать заявку, форма заявки и дополнительная документация, которую необходимо представить (ЗДЕСЬ).
Целые многоквартирные дома, используемые в основном в качестве жилья (расположены в муниципалитете Барселоны)
- Администрация, держащая право: Ayuntamiento de Barcelona (Городской совет Барселоны).
- Правило: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña и Указ от 14 декабря 2018 года Городского совета Барселоны, вносящий изменения в Генеральный столичный план (ЗДЕСЬ).
- Форма констатации: Заявление продавца о характере и состоянии имущества.
- Уведомление администрации: Муниципальный институт среды обитания Барселоны
проверьте
проверьте
Процедура получения отказа от права: необходимо подать письменное заявление в любое бюро по консультированию граждан при городском совете Барселоны.
(ЗДЕСЬ) или в электронной штаб-квартире Городского совета Барселоны
(ЗДЕСЬ) адресован Муниципальному институту среды обитания Барселоны.
проверьте
Содержание брифа (не зависит от формы):
- Данные владельца
- Адрес фермы
- Nota simple registral
- Общая стоимость передачи
- Контактная информация (телефон и электронная почта)
- В случае компаний: копия документов представителя / доверенного лица
проверьте
Срок для принятия решения администрацией: 2 месяца (городской совет всегда принимает решение путем принятия срочного постановления).
Любой вид незастроенной земли (расположенной в муниципалитете Барселоны)
- Администрация, держащая право: Ayuntamiento de Barcelona (Городской совет Барселоны).
- Правило: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña и Указ от 14 декабря 2018 года Городского совета Барселоны, вносящий изменения в Генеральный столичный план (ЗДЕСЬ).
- Форма установления: С учетом положения имущества в регистрационной записи.
- Сообщениедля администрации: Institut Municipal d'Urbanisme.
проверьте
Контакт: 93.291.46.00 / веб-сайт
(ЗДЕСЬ).
проверьте
Процедура получения отказа от права: необходимо подать письменное заявление в любое бюро по консультированию граждан при городском совете Барселоны.
(ЗДЕСЬ) или в электронной штаб-квартире Городского совета Барселоны
(ЗДЕСЬ) адресован Муниципальному институту урбанизма.
проверьте
Содержание брифа (не зависит от формы):
- Данные владельца
- Адрес фермы
- Nota simple registral
- Общая стоимость передачи
- Контактная информация (телефон и электронная почта)
- В случае компаний: копия документов представителя / доверенного лица
проверьте
Срок для принятия решения администрацией: 2 месяца (городской совет всегда принимает решение путем принятия срочного постановления).
Земля с ветхими или полностью незанятыми зданиями (расположенными в муниципалитете Барселоны)
- Администрация, держащая право: Ayuntamiento de Barcelona (Городской совет Барселоны).
- Правило: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña и Указ от 14 декабря 2018 года Городского совета Барселоны, вносящий изменения в Генеральный столичный план (ЗДЕСЬ).
- Методустановления: С учетом положения объекта недвижимости в земельной книге заметка / заявления клиента о состоянии объекта недвижимости.
- Сообщениедля администрации: Муниципальный институт среды обитания Барселоны
проверьте
проверьте
Процедура получения отказа от права: необходимо подать письменное заявление в любое бюро по консультированию граждан при городском совете Барселоны.
(ЗДЕСЬ) или в электронной штаб-квартире Городского совета Барселоны
(ЗДЕСЬ) адресован Муниципальному институту среды обитания Барселоны.
проверьте
Содержание брифа (не зависит от формы):
- Данные владельца
- Адрес фермы
- Nota simple registral
- Общая стоимость передачи
- Контактная информация (телефон и электронная почта)
- В случае компаний: копия документов представителя / доверенного лица
проверьте
Срок для принятия решения администрацией: 2 месяца (городской совет всегда принимает решение путем принятия срочного постановления).
Незаселенные жилые помещения, на которые распространяется налог на пустующие жилые помещения, регулируемый Законом 14/2015 от 21 июля 2015 года (расположенные в муниципалитете Барселоны).
- Администрация, держащая право: Ayuntamiento de Barcelona (Городской совет Барселоны).
- Правило: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña / Указ от 14 декабря 2018 года Городского совета Барселоны, вносящий изменения в Генеральный столичный план (ЗДЕСЬ) / Закон 14/2015, от 21 июля, о налоге на пустующее жилье (ЗДЕСЬ).
- Формазапроса: В связи с заявлениями клиента о состоянии имущества. Это должна быть недвижимость, которая пустовала более 2 лет и без уважительной причины. Однако есть причины, которые оправдывают освобождение имущества:
- Жилье, являющееся предметом незавершенного имущественного спора.
- Дом подлежит ремонту.
- Заложенное имущество с оговорками, которые делают невозможным его первоначальное использование по назначению.
- Незаконно занятое жилье.
- Уведомление администрации: Муниципальный институт среды обитания Барселоны
проверьте
проверьте
Процедура получения отказа от права: необходимо подать письменное заявление в любое бюро по консультированию граждан при городском совете Барселоны.
(ЗДЕСЬ) или в электронной штаб-квартире Городского совета Барселоны
(ЗДЕСЬ) адресован Муниципальному институту среды обитания Барселоны.
проверьте
Содержание брифа (не зависит от формы):
- Данные владельца
- Адрес фермы
- Nota simple registral
- Общая стоимость передачи
- Контактная информация (телефон и электронная почта)
- В случае компаний: копия документов представителя / доверенного лица
проверьте
Срок для принятия решения администрацией: 2 месяца (городской совет всегда принимает решение путем принятия срочного постановления).
Заключение и процедура в нотариальной практике:
В случае, если недвижимость подпадает под один из 7 случаев, описанных выше, перед тем, как приступить к нотариальному заверению сделки купли-продажи, необходимо предварительно уведомить об этом Женералитат Каталонии или, в соответствующих случаях, Городской совет Барселоны.
После подачи такого уведомления могут возникнуть три различных обстоятельства:
- Что администрация не отвечает. Если по истечении 2 месяцев ответа не последовало, это молчание следует понимать как "администрация не заинтересована в реализации данного права первого отказа". Поэтому договор может быть нотариально заверен с полной уверенностью (достаточно представить и включить в договор купли-продажи уведомление, подтверждающее, что срок уже истек).
- Что администрация прямо отвечает, что она не заинтересована в осуществлении своего права первого отказа. В этом случае договор может быть нотариально заверен с полной уверенностью (включив это прямое разрешение в договор купли-продажи).
- Чтоадминистрация отвечает, что она заинтересована в осуществлении своего права первого отказа. В этом случае покупатель должен принять решение об отзыве своего предложения о покупке. И именно администрация свяжется с продавцом, чтобы приступить к оформлению продажи на заявленных условиях.
Однако, если, несмотря на эти предупреждения, обе стороны (продавец и покупатель) согласны осуществить оформление купли-продажи у нотариуса, не дожидаясь истечения срока или, в соответствующих случаях, получения соответствующего прямого разрешения. Вам следует помнить, что нотариус сделает соответствующие предупреждения в договоре, зная, что Земельный кадастр откажется регистрировать сделку купли-продажи по этой причине до тех пор, пока это не будет исправлено, либо по истечении указанного срока, либо до получения доказательства прямого разрешения мэрии или Женералитата, в зависимости от обстоятельств.
![Кто платит IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] в год, в котором происходит продажа?](https://global-uploads.webflow.com/61388d0210d654c3910bea20/617a72c73fb6dd23d6c58974_Impuesto%20de%20Bienes%20Inmuebles.jpg)
