Ограничения на передачу недвижимости в городе Барселона: право первоочередного отказа и преимущественного права каталонской администрации.
19/4/2021
Время чтения:
Поделиться:
Недвижимость и ипотека

Ограничения на передачу недвижимости в городе Барселона: право первоочередного отказа и преимущественного права каталонской администрации.

Содержание этой статьи

Рынок недвижимости в Каталонии, и в частности в городе Барселона, все чаще сталкивается со все большим количеством нормативных ограничений или запретов. В этой краткой статье, в виде наброска-резюме, я намерен изложить все те случаи возможной передачи собственности, в которых Женералитат Каталонии или Городской совет Барселоны оставили за собой, соответственно, преимущественное право приобретения перед любым возможным или потенциальным покупателем или инвестором.


[Право преимущественного приобретения в пользу Женералитата Каталонии:]]
  1. Жилье, приобретенное при обращении взыскания на имущество/заключении договора купли-продажи/компенсации или выплате долгов, обеспеченных ипотекой.
  2. Земля, зарезервированная под социальное жилье.
  3. Продажа всех жилых помещений в здании, когда они сдаются в аренду.
[Право преимущественного приобретения в пользу городского совета Барселоны:]
  1. Целые многоквартирные дома, используемые в основном в качестве жилья (объекты в муниципалитете Барселоны).
  2. Любой вид незастроенной земли (участок в муниципалитете Барселоны).
  3. Земля с ветхими или полностью незанятыми зданиями (участок в муниципалитете Барселоны).
  4. Незаселенные жилые помещения, на которые распространяется налог на пустующие жилые помещения, регулируемый Законом 14/2015 от 21 июля (расположенные в муниципалитете Барселоны).

Далее я остановлюсь на ключевых вопросах в каждом из перечисленных выше сценариев. Я надеюсь, что эта статья принесет большую практическую пользу и разъяснения для тех, кто интересуется данным сектором.


Жилье, приобретенное при обращении взыскания/зачете или выплате обеспеченных долгов

  • Администрация, держащая право: Женералитат Каталонии.
  • Норма: Ст. 2 Декрет-закон 1/2015 от 24 марта о чрезвычайных и срочных мерах по мобилизации жилья из процессов обращения взыскания (ЗДЕСЬ).
  • Временная сфера действия: она распространяется на жилье, приобретенное таким образом с 9 апреля 2008 года и далее.
  • Форма запроса: Проверить право собственности на объект недвижимости, указанное в справке, а также право собственности предыдущих владельцев до 9 апреля 2008 года. Следовательно, необходимо будет проверить историю передачи имущества до 9 апреля 2008 года, чтобы убедиться в отсутствии обращения взыскания.
  • ВНИМАНИЕ! Это влияет как на первоначальное приобретение таким образом, так и на последующие передачи.
  • проверьте
    Пример: Если дом присуждается при обращении взыскания на имущество, и впоследствии это лицо продает его, если впоследствии нынешний владелец, который приобрел его путем продажи, захочет продать его, в этом случае на него также будет распространяться право первоочередного отказа Генералитета.
    • Сообщение в администрацию: Заявление о выдаче разрешения должно быть подано в физическом/цифровом виде в региональную администрацию (ЗДЕСЬ), у которого есть срок в 2 месяца для ответа с положительным молчанием (если в течение этого срока ответ не получен, подразумевается, что администрация отказалась от своего права воспользоваться правом первого отказа).
    • Дополнительная информация: места, куда подавать заявку, форма заявки и дополнительная документация, которую необходимо представить (ЗДЕСЬ).

    Земля, зарезервированная под социальное жилье

    • Администрация, держащая право: Женералитат Каталонии.
    • Правило: Статья 173.1 Закона о городском планировании Каталонии (ЗДЕСЬ).
    • Как узнать: Если недвижимость затронута, это должно быть указано в Nota Simple в Регистре.
    • Сообщение в администрацию: Заявление на получение разрешения должно быть подано в физическом/цифровом виде в региональную администрацию (ЗДЕСЬ), у которого есть срок в 2 месяца для ответа, при положительном молчании (если он не отвечает в течение этого срока, подразумевается, что Администрация отказалась от своего права воспользоваться правом первого отказа).
    • Дополнительная информация: места, куда подавать заявку, форма заявки и дополнительная документация, которую необходимо представить (ЗДЕСЬ).

    Продажа всех жилых помещений в здании, где они сдаются в аренду

    • Администрация, держащая право: Женералитат Каталонии.
    • Правило: Статья 173.1 Закона о городском планировании Каталонии (ЗДЕСЬ).
    • Форма установления: Заявление продавца о статусе аренды недвижимости на момент подготовки сделки.
    • Сообщение в администрацию: Заявление о выдаче разрешения должно быть подано в физическом/цифровом виде в региональную администрацию (ЗДЕСЬ), у которого есть срок в 2 месяца для ответа, при положительном молчании (если он не отвечает в течение этого срока, подразумевается, что Администрация отказалась от своего права воспользоваться правом первого отказа).
    • Дополнительная информация: места, куда подавать заявку, форма заявки и дополнительная документация, которую необходимо представить (ЗДЕСЬ).

    Целые многоквартирные дома, используемые в основном в качестве жилья (расположены в муниципалитете Барселоны)

    • Администрация, держащая право: Ayuntamiento de Barcelona (Городской совет Барселоны).
    • Правило: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña и Указ от 14 декабря 2018 года Городского совета Барселоны, вносящий изменения в Генеральный столичный план (ЗДЕСЬ).
    • Форма констатации: Заявление продавца о характере и состоянии имущества.
    • Уведомление администрации: Муниципальный институт среды обитания Барселоны
  • проверьте
    Контакт: 93.291.54.04 / imhab@imhab.cat / Офисы (ЗДЕСЬ).
  • проверьте
    Процедура получения отказа от права: необходимо подать письменное заявление в любое бюро по консультированию граждан при городском совете Барселоны. (ЗДЕСЬ) или в электронной штаб-квартире Городского совета Барселоны (ЗДЕСЬ) адресован Муниципальному институту среды обитания Барселоны.
  • проверьте
    Содержание брифа (не зависит от формы):
    • Данные владельца
    • Адрес фермы
    • Nota simple registral
    • Общая стоимость передачи
    • Контактная информация (телефон и электронная почта)
    • В случае компаний: копия документов представителя / доверенного лица
  • проверьте
    Срок для принятия решения администрацией: 2 месяца (городской совет всегда принимает решение путем принятия срочного постановления).

  • Любой вид незастроенной земли (расположенной в муниципалитете Барселоны)

    • Администрация, держащая право: Ayuntamiento de Barcelona (Городской совет Барселоны).
    • Правило: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña и Указ от 14 декабря 2018 года Городского совета Барселоны, вносящий изменения в Генеральный столичный план (ЗДЕСЬ).
    • Форма установления: С учетом положения имущества в регистрационной записи.
    • Сообщениедля администрации: Institut Municipal d'Urbanisme.
  • проверьте
    Контакт: 93.291.46.00 / веб-сайт (ЗДЕСЬ).
  • проверьте
    Процедура получения отказа от права: необходимо подать письменное заявление в любое бюро по консультированию граждан при городском совете Барселоны. (ЗДЕСЬ) или в электронной штаб-квартире Городского совета Барселоны (ЗДЕСЬ) адресован Муниципальному институту урбанизма.
  • проверьте
    Содержание брифа (не зависит от формы):
    • Данные владельца
    • Адрес фермы
    • Nota simple registral
    • Общая стоимость передачи
    • Контактная информация (телефон и электронная почта)
    • В случае компаний: копия документов представителя / доверенного лица
  • проверьте
    Срок для принятия решения администрацией: 2 месяца (городской совет всегда принимает решение путем принятия срочного постановления).

  • Земля с ветхими или полностью незанятыми зданиями (расположенными в муниципалитете Барселоны)

    • Администрация, держащая право: Ayuntamiento de Barcelona (Городской совет Барселоны).
    • Правило: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña и Указ от 14 декабря 2018 года Городского совета Барселоны, вносящий изменения в Генеральный столичный план (ЗДЕСЬ).
    • Методустановления: С учетом положения объекта недвижимости в земельной книге заметка / заявления клиента о состоянии объекта недвижимости.
    • Сообщениедля администрации: Муниципальный институт среды обитания Барселоны
  • проверьте
    Контакт: 93.291.54.04 / imhab@imhab.cat / Офисы (ЗДЕСЬ).
  • проверьте
    Процедура получения отказа от права: необходимо подать письменное заявление в любое бюро по консультированию граждан при городском совете Барселоны. (ЗДЕСЬ) или в электронной штаб-квартире Городского совета Барселоны (ЗДЕСЬ) адресован Муниципальному институту среды обитания Барселоны.
  • проверьте
    Содержание брифа (не зависит от формы):
    • Данные владельца
    • Адрес фермы
    • Nota simple registral
    • Общая стоимость передачи
    • Контактная информация (телефон и электронная почта)
    • В случае компаний: копия документов представителя / доверенного лица
  • проверьте
    Срок для принятия решения администрацией: 2 месяца (городской совет всегда принимает решение путем принятия срочного постановления).

  • Незаселенные жилые помещения, на которые распространяется налог на пустующие жилые помещения, регулируемый Законом 14/2015 от 21 июля 2015 года (расположенные в муниципалитете Барселоны).

    • Администрация, держащая право: Ayuntamiento de Barcelona (Городской совет Барселоны).
    • Правило: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña / Указ от 14 декабря 2018 года Городского совета Барселоны, вносящий изменения в Генеральный столичный план (ЗДЕСЬ) / Закон 14/2015, от 21 июля, о налоге на пустующее жилье (ЗДЕСЬ).
    • Формазапроса: В связи с заявлениями клиента о состоянии имущества. Это должна быть недвижимость, которая пустовала более 2 лет и без уважительной причины. Однако есть причины, которые оправдывают освобождение имущества:
    • Жилье, являющееся предметом незавершенного имущественного спора.
    • Дом подлежит ремонту.
    • Заложенное имущество с оговорками, которые делают невозможным его первоначальное использование по назначению.
    • Незаконно занятое жилье.
    • Уведомление администрации: Муниципальный институт среды обитания Барселоны
  • проверьте
    Контакт: 93.291.54.04 / imhab@imhab.cat / Офисы (ЗДЕСЬ).
  • проверьте
    Процедура получения отказа от права: необходимо подать письменное заявление в любое бюро по консультированию граждан при городском совете Барселоны. (ЗДЕСЬ) или в электронной штаб-квартире Городского совета Барселоны (ЗДЕСЬ) адресован Муниципальному институту среды обитания Барселоны.
  • проверьте
    Содержание брифа (не зависит от формы):
    • Данные владельца
    • Адрес фермы
    • Nota simple registral
    • Общая стоимость передачи
    • Контактная информация (телефон и электронная почта)
    • В случае компаний: копия документов представителя / доверенного лица
  • проверьте
    Срок для принятия решения администрацией: 2 месяца (городской совет всегда принимает решение путем принятия срочного постановления).

  • Заключение и процедура в нотариальной практике:

    В случае, если недвижимость подпадает под один из 7 случаев, описанных выше, перед тем, как приступить к нотариальному заверению сделки купли-продажи, необходимо предварительно уведомить об этом Женералитат Каталонии или, в соответствующих случаях, Городской совет Барселоны.

    После подачи такого уведомления могут возникнуть три различных обстоятельства:

    1. Что администрация не отвечает. Если по истечении 2 месяцев ответа не последовало, это молчание следует понимать как "администрация не заинтересована в реализации данного права первого отказа". Поэтому договор может быть нотариально заверен с полной уверенностью (достаточно представить и включить в договор купли-продажи уведомление, подтверждающее, что срок уже истек).
    2. Что администрация прямо отвечает, что она не заинтересована в осуществлении своего права первого отказа. В этом случае договор может быть нотариально заверен с полной уверенностью (включив это прямое разрешение в договор купли-продажи).
    3. Чтоадминистрация отвечает, что она заинтересована в осуществлении своего права первого отказа. В этом случае покупатель должен принять решение об отзыве своего предложения о покупке. И именно администрация свяжется с продавцом, чтобы приступить к оформлению продажи на заявленных условиях.

    Однако, если, несмотря на эти предупреждения, обе стороны (продавец и покупатель) согласны осуществить оформление купли-продажи у нотариуса, не дожидаясь истечения срока или, в соответствующих случаях, получения соответствующего прямого разрешения. Вам следует помнить, что нотариус сделает соответствующие предупреждения в договоре, зная, что Земельный кадастр откажется регистрировать сделку купли-продажи по этой причине до тех пор, пока это не будет исправлено, либо по истечении указанного срока, либо до получения доказательства прямого разрешения мэрии или Женералитата, в зависимости от обстоятельств.

    Хесус Бенавидес Лима
    Хесус Бенавидес Лима
    Нотариус Барселоны

    Покупка и продажа недвижимости

    Узнайте все, что вам нужно знать, и как легко и быстро записаться на прием к врачу через Интернет.
    • Описание
    • Необходимая документация
    • Плата за обработку
    • Часто задаваемые вопросы
    • Применимые нормативные акты
    • Записаться на прием
    Просмотреть всю информацию
    Просмотреть всю информацию

    Другие статьи, которые могут вас заинтересовать