Практические юридические заметки - декабрь 2024 года
1.- Нотариальные акты в цифровых документах
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное практическое занятие, проведенное мадридским нотариусом Фернандо Гома, посвященное нотариальным действиям, связанным с цифровым миром (действия в WhatsApp, веб-страницы, контент в социальных сетях, депонирование цифровых документов и т.д.).
Практическое занятие в видеоформате, очень интересное, с примечаниями, которые нужно учитывать при формализации такого типа документов, где мы даже можем найти модели публичных документов, которые можно использовать в таких случаях.
2.- Можно создать SL с одним пакетом акций в 1 евро.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 29 октября 2024 года (BOE от 22 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с учредительным документом SL с единственным пакетом акций номинальной стоимостью в один евро.
Регистратор отказал в регистрации на том основании, что тот факт, что созданная SL имеет только один пакет акций, противоречит принципам SL и ее нормального развития (учитывая, в частности, что LSC предполагает более широкое разделение акционерного капитала).
После подачи апелляции ГД присоединился к мнению нотариуса, подавшего апелляцию, и отменил квалификационную ноту, посчитав, что в соответствии с автономией акционера-учредителя, регистрация этой SL с одним пакетом акций номинальной стоимостью 1 евро допустима, поскольку нет положений, запрещающих это.
3.- Инструкция по проверке стоимости недвижимости на 2025 год в Каталонии
Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция по проверке стоимости недвижимости в налоге на передачу капитала и документированных юридических актов и в налоге на наследство и дарение, которая должна применяться к налогооблагаемым событиям 2025 года.
Напоминаем, что при передаче недвижимости, для которой не была определена справочная стоимость или которая не может быть подтверждена Главным управлением кадастра, налогооблагаемой базой и, следовательно, стоимостью, подлежащей включению в самооценку, без ущерба для административной проверки, будет наибольшая из следующих величин: стоимость, заявленная заинтересованными сторонами, цена или согласованное вознаграждение или рыночная стоимость.
При таком переводе Администрация вправе проверить, что стоимость активов и прав, заявленная в самооценке, не ниже рыночной стоимости, для чего в качестве ориентира будет взята стоимость, указанная в Инструкции.
4.- Верховный суд устанавливает, что "мобильные дома" требуют лицензии на градостроительство, поскольку они похожи на сборный дом, а не на трейлер.
Прилагается (ЗДЕСЬ) пресс-резюме решения STS 1917/2024 от 5 декабря, в котором Третья палата нашего Высокого суда постановила, что "мобильные дома" требуют разрешения на строительство, поскольку они сравнимы со сборными домами, а не с трейлерами.
Таким образом, по мнению Верховного суда, именно правила планирования, применимые в каждом конкретном случае, узаконивают установку передвижных домов на земельном участке, поскольку это оправдано преобладающей причиной, представляющей общий интерес, такой как защита окружающей среды и городской среды.
5.- Будьте осторожны с административными или уголовными запретами на отчуждение, так как они препятствуют регистрации купли-продажи недвижимости, даже если она была ранее.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 9 октября 2024 года (BOE от 15 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся сделки по продаже имущества, на которое распространяется запрет на отчуждение, содержащийся в превентивной аннотации, заказанной Налоговым управлением, которая выполняется после того, как сделка по продаже была предоставлена.
В частности, речь идет о купчей, предоставленной 21 декабря 2023 года, которая была представлена в реестр 8 мая 2024 года. Однако до этой даты, 12 апреля 2024 года, на продаваемом имуществе была сделана превентивная аннотация о запрете отчуждения по распоряжению Казначейства.
ГД, вынося решение по поданной апелляции, подтверждает свою доктрину, отрицающую возможность регистрации продажи, понимая, что преимущественная сила передачи до запрета на отчуждение не применима в уголовном или административном процессе, где должен превалировать компонент общественного порядка в принятых мерах предосторожности.
6.- Досрочное погашение ипотечного кредита. Значения, которые необходимо учитывать, чтобы понять, нужно ли выплачивать компенсацию банку.
В связи с многочисленными запросами, вызванными этим вопросом, т.е. возможными комиссиями, которые приходится платить клиентам банка, когда они хотят полностью или частично досрочно погасить свои ипотечные кредиты , прилагается следующее (ЗДЕСЬ) постановление Банка Испании от 2 декабря 2024 года, в котором публикуются индексы и справочные ставки, применяемые для расчета рыночной стоимости при компенсации процентного риска по ипотечным кредитам, а также для расчета дифференциала, применяемого для получения рыночной стоимости кредитов или займов, которые погашаются досрочно.
В этой связи следует помнить, что в случае ипотечных кредитов, подписанных после 9 декабря 2007 года, при досрочном отказе от кредита (полном или частичном) финансовое учреждение, помимо компенсации или платы за отказ, может взимать сумму за компенсацию процентного риска. Для расчета максимального лимита, подлежащего взиманию, необходимо принять во внимание математическую формулу, регламентированную действующим законодательством, для чего необходимо учитывать значения, опубликованные в данном Постановлении, которое обновляется ежемесячно.
В любом случае, если вы хотите получить больше информации об этом расчете, ЗДЕСЬ вы также можете ознакомиться со статьей в нашем блоге, которая получила широкое распространение, где вы найдете практическую информацию о том, как выполнить эти расчеты и проверить, правильно ли банк применяет комиссии, которые могут или не могут взиматься.
7.- Незарегистрированные иностранные компании и тест на достаточность. Необходимо действовать очень осторожно
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 25 сентября 2024 года (BOE от 7 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом, оформляющим передачу ипотечных гарантий, в котором наиболее интересным является аспект, связанный с описанием доверенности , наделяющей полномочиями представителя иностранной компании, которая не зарегистрирована.
Дело касается договора об уступке ипотечных гарантий, в котором компания-цедент (ирландская, не зарегистрированная в Испании) представлена в акте фактическим поверенным. Уполномоченный нотариус, составляя резюме специальной доверенности, просто идентифицирует ее (с указанием даты и имени уполномоченного нотариуса) и заявляет, что считает ее достаточной для предоставления.
После представления на регистрацию регистратор, которому представлен акт, считает, что краткое содержание доверенности недостаточно, что подтверждается Генеральным директоратом, который в своем постановлении определяет, что доверенности иностранных компаний, поскольку они не зарегистрированы, подпадают под действие доктрины STS от 1 июня 2021 года в отношении незарегистрированных доверенностей зарегистрированных испанских компаний, Поэтому уполномоченный нотариус должен под свою ответственность тщательно проверить действительность и законность доверенности, выданной указанной компанией, и зафиксировать факт выполнения такого действия, чтобы подлинный документ, из которого вытекает представительство, выражал обстоятельства, которые, по мнению нотариуса, обосновывают действительность и законность доверенности, в рамках которой действует доверенное лицо.
Так, в частности, при оценке достаточности доверенности должны быть указаны личность лица, выдающего доверенность, его личные обстоятельства, а также то, занимает ли он профессиональную должность в компании.
8.- Покупка и продажа компанией недвижимого имущества и основных средств
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и публичной веры от 6 ноября 2024 года (BOE от 22 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором продающей стороной является компания. Договор купли-продажи не содержит заявления компании-продавца о несущественном характере передаваемых активов, а также к договору не приложено решение общего собрания акционеров.
Поданное на регистрацию, земельный регистратор отказывает в регистрации, считая, что для приобретения или отчуждения корпоративного актива, который может считаться существенным, требуется решение общего собрания (которое не представлено).
После подачи соответствующей апелляции ГД вынес решение, отменив квалификационную ноту, тем самым подтвердив свою доктрину, согласно которой нет обязанности предоставлять сертификат или делать прямое заявление управляющего о том, что актив, являющийся объектом документированного бизнеса, не является существенным, хотя содержащееся в акте заявление о несущественном характере такого актива улучшает положение контрагента с точки зрения его обязанности проявить осмотрительность и оценить серьезную ошибку. Однако отсутствие такого прямого указания само по себе не является дефектом, препятствующим регистрации.
9.- Разрешение договора купли-продажи и регистрация в земельном кадастре при наличии кредиторов с зарегистрированными правами.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и публичной веры от 4 ноября 2024 г. (BOE от 22 ноября 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с регистрацией судебного решения о признании сделки купли-продажи состоявшейся.
В основе дела лежит сделка купли-продажи (когда покупатель для финансирования покупки обращается за ипотечным кредитом, который оформляется в момент оформления сделки купли-продажи). После оформления купли-продажи между сторонами возникают разногласия, которые заканчиваются передачей конфликта в суд. Судебная процедура завершается признанием сделки купли-продажи расторгнутой, то есть недействительной, и стороны должны вернуть взаимную выгоду (то есть имущество продавцу и уплаченную цену покупателю).
После того как это решение было передано на регистрацию в земельный кадастр, возникает интересная ситуация с залогодержателем, который законно зарегистрировал свое право до возникновения и разрешения всего этого спора.
В этот момент ГД, соглашаясь с критериями Регистратора, постановляет, что в этих случаях для регистрации решения о купле-продаже (т.е. дом перестает быть зарегистрированным на имя "покупателя" и возвращается к регистрации на имя "продавца") необходимо, во-первых, доказать внесение причитающихся сумм и, прежде всего, доказать согласие банка-кредитора (т.е. банк, владеющий вещным правом ипотеки, должен дать на это согласие ), банк, владеющий вещным правом на ипотеку, должен будет дать на это согласие), поскольку, поскольку требование не было зарегистрировано в момент появления залогодержателя, по императивному предписанию Закона об ипотеке (статьи 20, 37, 40 и 82) аннулирование или изменение записей последующих залогодержателей невозможно без их явного или молчаливого, добровольного или вынужденного согласия.
Поэтому будьте очень осторожны в подобных судебных ситуациях, ведь помимо судебной победы, необходимо будет провести переговоры с банком-кредитором, чтобы добиться списания долга и его согласия на регистрацию решения о купле-продаже, иначе это будет невозможно, и судебная победа окажется смазанной.
10.- Регистрация недвижимости в Земельном кадастре в пользу гражданской компании с некоммерческой целью.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 18 ноября 2024 года (BOE от 18 декабря 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором покупателем является гражданская компания, первоначально оформленная в частном документе, а впоследствии ставшая публичной (но без регистрации в Торговом реестре), объектом которой является эксплуатация сельскохозяйственной/животноводческой деятельности.
Когда компания была представлена на регистрацию, земельный регистратор отказал в регистрации, мотивируя это тем, что если гражданская компания имеет коммерческую цель, то для того, чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость в ее пользу в земельном кадастре, она должна быть сначала зарегистрирована в коммерческом кадастре, при этом регистратор считает, что в данном случае целью компании является сельское хозяйство/животноводство, т.е. явная коммерческая деятельность.
После подачи апелляции ГД отменил классификационное примечание, посчитав, что компания-покупатель является гражданской компанией, оформленной публичным актом, должным образом учрежденной, с некоммерческим объектом (ст. 326 Коммерческого кодекса), поэтому запрашиваемая регистрация должна быть произведена на имя гражданской компании-покупателя.
