Практические юридические заметки - январь 2024 года

1. Нововведения в сфере ипотеки в RDL 8/2023

Сайт Королевский декрет 8/2023 в качестве наиболее значимых нововведений в области защиты ипотечных должников приводит следующие:

• Комиссии за полное или частичное досрочное погашение ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой отменяются в 2024 году.
• Плата за изменение условий перехода с переменной на фиксированную ставку также отменяется. Эта плата также не взимается, если изменение условий заключается в переходе с переменной на смешанную ставку, при условии, что фиксированный период составляет не менее 3 лет. 
• За переход с переменной на фиксированную ставку или на смешанную ставку при соблюдении вышеупомянутых требований плата не взимается.

2. VC + PH "обычного проживания" в Каталонии одного из супругов. Требуется согласие другого супруга, так как теория комплексного юридического бизнеса не применяется в Каталонии.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция JUS/4208/2023 Генерального директората по делам дрет, юридических и посреднических учреждений от 12 декабря (DOGC 20/12/2023), в которой ГД в доктринальных целях разрешает случай, когда лицо, состоящее в браке (с каталонским гражданским статусом), самостоятельно осуществляет классическую сделку CV + PH на недвижимость, которая будет использоваться в качестве "постоянного места жительства", оформляя эти два акта, т.е. без согласия другого супруга.

ГД, присоединяясь к мнению Регистратора, считает, что в Каталонии теория комплексного юридического бизнеса не применима на основании статей 569-31 и 231-9.2 CCCat, так что покупка семейного жилья и учреждение ипотеки на это жилье сразу после этого (для гарантии кредита, который делает возможным приобретение), являются двумя независимыми юридическими предприятиями, поэтому они должны отвечать соответствующим юридическим требованиям, то есть, в случае PH, согласие сожительствующего супруга залогодателя.

3. изменение кодекса надлежащей банковской практики по новации ипотеки

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Государственного секретаря по экономике от 27 декабря 2023 года, которое вносит изменения в Кодекс надлежащей банковской практики для должников, оказавшихся в затруднительном положении, расширяя спектр потенциальных бенефициаров этих мер в случае новации ипотеки. В частности, принципиально:

• Предельный доход семьи, имеющей право на получение Кодекса, увеличен до 4,5 годовых IPREM ( в отдельных случаях он может достигать 5,5).
• Можно подать заявку на продление срока до 7 лет и установить рассрочку на 12 месяцев, самостоятельно или совместно.

4. Роспуск и ликвидация SL. В любом случае необходимо определить партнеров и их долю в уставном капитале.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 26 сентября 2023 г. (BOE от 1 ноября 2023 г.), в котором DG, солидаризируясь с Торговым регистратором, определяет, что при роспуске и ликвидации SL, даже если распределяемый уставный капитал равен 0, необходимо идентифицировать партнеров и их доли владения.

5. Регистрация "старой" декларации о новом строительстве. Если выбран этот путь, необходимо доказать, что время, предусмотренное законом, истекло.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 29 ноября 2023 года (BOE от 28 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай декларирования "старой" новостройки, когда предоставляется кадастровая справка, подтверждающая, что работы были выполнены в 2015 году (таким образом, не истекли 10 лет, требуемые региональными правилами, чтобы иметь возможность воспользоваться этим маршрутом), вместе с документом, выданным мэрией населенного пункта, где находится объект недвижимости, о том, что условия, установленные в лицензии, выполнены и что нет никаких возражений против выдачи лицензии на первое заселение.

ГД, солидаризируясь с Регистратором, определяет, что если человек намерен зарегистрировать декларацию о новом строительстве, он должен выбрать либо"обычный" путь декларирования завершенного нового строительства (более требовательный с точки зрения документации, поскольку потребуется муниципальная лицензия, страховка, описательная сертификация компетентным техником и т.д.), либо "старый" путь, так что если он выберет последний, он должен доказать, что время, требуемое законом для этого, истекло, независимо от времени, требуемого законом.) или маршрут декларирования нового строительства "по стажу", так что в случае выбора последнего необходимо доказать, что время, требуемое законом для этого, истекло, независимо от того, будет ли предоставлен документ, соответствующий случаю выбора декларирования нового строительства по "обычному маршруту".

6. Изменение горизонтальной собственности и вещного права по ипотеке. Краткое описание случаев, когда требуется согласие залогодержателя.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 29 ноября 2023 года (BOE от 28 декабря 2023 года), в котором DG разрешает дело об акте модификации горизонтальной недвижимости, с новой конфигурацией независимых элементов (частью которой являлись несколько заложенных объектов недвижимости). Регистратор отказал в регистрации в связи с отсутствием согласия залогодержателя.

В данном случае ГД в интересном Постановлении делает весьма дидактическое резюме о регистрации действий, которые могут изменить объективный элемент ипотечной гарантии и в каких случаях вмешательство залогодержателя является или не является необходимым.

Наконец, в конкретном случае он определяет, что такое согласие не требуется, поскольку существует соответствие между первоначальными объектами недвижимости и объектами, возникающими в результате реорганизации горизонтальной недвижимости.

7. Интересные ссылки в интранете Ассоциации нотариусов Каталонии

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационная заметка от Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой напоминаются ссылки, представляющие интерес для повседневной подготовки некоторых сделок с недвижимостью. А именно:

• Сертификаты энергоэффективности: поисковая система для поиска технической информации о различных сертификатах энергоэффективности зданий и домов, включенных в официальный реестр Женералитата Каталонии.
• V.P.O.: Консультация по максимальным ценам продажи и аренды социального жилья.
• Реестр городского планирования в Каталонии: инструмент для ознакомления с текущим городским планированием, соглашениями о городском планировании и консолидированными городскими участками.

8. Нотариат и защита данных, большие данные и искусственный интеллект

Ниже приведены основные выводы недавней встречи WebiNots, организованной Нотариальной ассоциацией Каталонии, с юристом, специализирующимся на защите данных:

• Будьте предельно осторожны со всей документацией и информацией, с которой мы работаем. Разрешайте доступ к ней только уполномоченным лицам.
• Будьте очень осторожны с письмами, которые вы отправляете своим клиентам. В принципе, они предоставляют нам свой адрес электронной почты только для целей, связанных с их письмом, поэтому вы не можете отправлять им ничего другого, имеющего коммерческую цель.
• Переписка с клиентами по WhatsApp: Никогда не отправляйте проекты актов, документы по сделкам или конфиденциальную информацию о клиентах (WhatsApp использует инструменты Big Data для извлечения данных из всего, что циркулирует через его приложение).
• Искусственный интеллект (ИИ, тип чата GPT): при поиске информации (типовые акты, контракты, юридическая информация и т. д.) сотрудники ни при каких обстоятельствах не должны сообщать детали конкретных данных клиентов (названия компаний, цифры сделок и т. д.), поскольку ИИ хранит их и может использовать в будущем для предоставления ответов другим людям, использующим ИИ.

9. Транспортные средства и смерть владельца. Формальности, которые необходимо принять во внимание

Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция DGT о формальностях, которые должны быть выполнены в случае смерти владельца транспортного средства. В частности, в ней говорится, что наследники в течение максимум 90 дней могут выбрать один из двух вариантов:

• Или назначьте временного хранителя, который будет владеть автомобилем и отвечать за все вопросы, связанные с ним. В течение 90 дней после смерти необходимо провести специальную процедуру, чтобы сообщить об этом опекуну. Опекунство является временным, и автомобиль не может быть продан. Он может быть передан только самому опекуну или его наследнику.
• Или оформить окончательную передачу одному из наследников, для чего после вручения автомобиля одному из наследников у него будет 90 дней, чтобы оформить окончательную передачу на свое имя. Этот владелец становится собственником со всеми правами и обязанностями.

10. Новые тенденции в регистрации начинающих компаний

Краткий обзор Закона 28/2022 о развитии экосистемы стартапов (см.ЗДЕСЬ), который способствует созданию стартапов в Испании путем установления налоговых льгот и упрощения процедур их создания:

• Предусмотрено снижение ставки налога на прибыль корпораций до 15%.
• Для привлечения иностранных инвестиций иностранный инвестор должен иметь только испанский NIF, но не NIE.
• Срок регистрации устава составляет 5 рабочих дней, а при использовании стандартных уставов - 6 часов.
• Нотариальные сборы в случае регистрации через CIRCE, со стандартным уставом и капиталом менее 3 100 евро, составляют 60 евро.
• Понятие стартап-компании изложено в статьях 3 и 4 вышеупомянутого закона.

11. Ликвидация компании с партнером, находящимся под опекой представителя. Требуется судебное одобрение

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 14 декабря 2023 года (BOE от 18 января 2024 года), в котором ГД считает сопоставимыми раздел наследства и ликвидацию столичной компании с присуждением активов акционерам. На основании этого сравнения ГД постановила, что судебное одобрение ликвидации компании необходимо, если в ликвидации участвуют лица, находящиеся под представительной опекой (ранее известной как опека над недееспособными).

12. Электронная матрица и налогообложение

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного налогового управления, в котором, в ответ на ряд вопросов по электронному протоколу, определено следующее:

• Нотариальные акты, акты и нотариальные свидетельства, независимо от того, выданы они на бумаге или в электронном виде, облагаются так называемым единым тарифом за документированные юридические действия, нотариальные документы.
• Текущая редакция закона, регулирующего ITP и AJD, позволяет взимать фиксированный сбор AJD только на гербовой бумаге, поэтому нам придется подождать реформы этого закона, чтобы создать систему оплаты налога.
• Что касается выставления нотариальных счетов, то лично мы не видим никаких правовых оснований для взимания платы за листы электронного протокола в настоящее время. Поэтому мы будем продолжать взимать плату только за производство, соответствующее электронному протоколу, как мы это делали до сих пор.
• Этот вопрос находится под пристальным вниманием, и если в этой области произойдут какие-либо новые изменения, которые повлияют на способ выставления счетов за государственные инструменты, они будут немедленно доведены до сведения всех сотрудников.