Если у вас ипотечный кредит с регулируемой ставкой, эти законодательные изменения представляют для вас интерес.

23 ноября 2022 года правительство посредством королевского декрета-закона утвердило постановление, которое, среди прочего, оказывает полное влияние на многочисленные вопросы, представляющие интерес для ипотечных должников и их ипотечных кредитов, такие как новации, суброгация кредитора и досрочное погашение, особенно в отношении их стоимости или комиссий, которые может взимать банк-кредитор, а также процедуры, которую необходимо соблюдать для осуществления таких суброгаций кредитора.

Ввиду важности этих последних событий, представляется весьма уместным и необходимым подготовить краткую информационную статью, в которой с помощью моей традиционной системы вопросов и ответов, а также с помощью дидактического и простого подхода, мы сможем понять эти изменения, чтобы все заинтересованные лица могли быть в курсе этих событий и извлечь из них пользу, где это необходимо.

Каким нормативным актом вводятся эти новые изменения в вопросах ипотеки?

Речь идет о Королевском декрете-законе 19/2022 от 22 ноября, который устанавливает Кодекс надлежащей практики для смягчения роста процентных ставок по ипотечным кредитам на первичное жилье, вносит изменения в Королевский декрет-закон 6/2012 от 9 марта о срочных мерах по защите ипотечных должников, не имеющих средств, и принимает другие структурные меры для улучшения рынка ипотечных кредитов.

Какова причина принятия данного постановления?

Как всем известно, 2022 год запомнится как поворотный момент в изменении монетарной политики Центральных банков по всему миру, когда после длительного периода экспансионистской монетарной политики, характеризующейся необычайно низкими (даже отрицательными) процентными ставками в течение многих лет, сценарий радикально изменился.

Таким образом, в результате множества сходящихся факторов, таких как глобальная геополитическая нестабильность (вспомните войну в Украине и все ее производные), кризис в глобальных цепочках поставок товаров, все еще вызванный разрушительным воздействием Ковида, растущие цены на энергоносители и неспособность западных правительств контролировать свои государственные дефициты, привели, как мы все страдаем, к ужасному явлению растущей инфляции, т.е. общему росту цен на все товары и услуги, темпы которого превышают 10% (показатели, которых не наблюдалось уже более 30 лет), страшное явление растущей инфляции, т.е. общего роста цен на все товары и услуги, темпы которого превышают 10% (показатели, которых не наблюдалось более 30 лет), со всеми пагубными последствиями, которые это имеет для экономики в целом и, в частности, для семейных бюджетов большинства семей.

В связи с этим Центральные банки были вынуждены повернуть руль своей монетарной политики и предпринять быстрое и внезапное повышение процентных ставок, все с целью охлаждения совокупного спроса (т.е. сделать стоимость кредита более дорогой, чтобы семьи и компании тратили меньше) и, таким образом, остановить этот тревожный рост инфляции (помните, что, например, мандат ЕЦБ заключается в стремлении к ценовой стабильности в еврозоне с целевым уровнем инфляции в 2%, что очень далеко от целевого уровня инфляции в 2%, который очень далек от текущего уровня в еврозоне), остановить этот тревожный рост инфляции (помните, что, например, мандат ЕЦБ заключается в поиске ценовой стабильности в еврозоне с целевым уровнем инфляции в 2%, что далеко от тех высоких процентов роста цен, которые мы наблюдаем в последние месяцы).

Однако, этот очень высокий рост процентных ставок имеет значительные последствия, особенно на рынке ипотечного кредитования, так как в Испании очень распространены ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой, и они серьезно пострадают от этого роста процентных ставок, так как ежемесячные выплаты, выплачиваемые залогодателями этого типа кредита, значительно возрастут, поскольку применимая процентная ставка пересматривается каждый год.

Во многих случаях пересмотр будет означать увеличение ежемесячного платежа на несколько сотен евро, с трудностями, которые это может повлечь за собой для семейной экономики среднего ипотечного заемщика.

Учитывая экономические трудности, с которыми могут столкнуться многие семьи, правительство данным Королевским указом-законом утвердило ряд мер, направленных на облегчение этой ситуации:

• Комплекс мер, направленных на помощь ипотечным должникам, испытывающим большие трудности с выплатой ипотечных кредитов, посредством"Кодекса надлежащей практики", которого финансовые учреждения могут добровольно придерживаться, и который предусматривает меры по облегчению экономического бремени, которое несут наиболее уязвимые семьи, пострадавшие от увеличения ипотечных платежей, такие как, например, продление сроков погашения или установление временных фиксированных платежей, среди прочих (анализ которых будет предметом отдельной статьи).
• Комплекс мер, направленных на благоприятствование новации/суброгации ипотечных кредитов, в настоящее время привязанных к переменной процентной ставке, к фиксированной процентной ставке, а также их досрочному погашению или аннулированию.

Какие конкретные меры утверждает Королевский указ-закон 19/2022?

Как упоминалось выше, Королевский указ-закон 19/2022 утвердил ряд мер по стимулированию новации / суброгации / досрочного погашения ипотечных кредитов, привязанных к переменной процентной ставке. Таким образом:

‍

Мера 1: Временное приостановление платы за досрочное погашение кредитов с переменной ставкой

Фактическая ситуация:

Хуанявляется владельцем недвижимости, приобретенной в 2010 году с использованием ипотечного кредита с переменной ставкой. В настоящее время он все еще должен 200 000 евро своему банку, согласовав в то время комиссию за досрочное погашение в размере 0,25%, что означает, что ему придется заплатить 500 евро своему банку, если он захочет погасить свой кредит досрочно сейчас. Благодаря этой временной мере, если Хуан погасит свой кредит сейчас, ему не придется платить этот сбор и он сэкономит 500 евро.

Тип операции:

Досрочное погашение (полное или частичное).

Тип соответствующих кредитов:

Ипотечные кредиты/займы, подлежащие LCI, привязанные к переменной процентной ставке.

Измерение:

Банк неимеет права взимать комиссию или компенсацию.

Продолжительность мероприятия:

С24 ноября 2022 года по 31 декабря 2023 года.

Регулирование:

Первое дополнительное положение Королевского декрета-закона 19/2022

Приостановление режима потенциального взимания компенсации и комиссий за досрочное погашение или выкуп, предусмотренного статьей 23 Закона 5/2019 от 15 марта о кредитных договорах на недвижимость и о конвертации кредита с переменной ставкой в кредит с фиксированной ставкой.

С момента вступления в силу настоящего Королевского Декрета-Закона и до 31 декабря 2023 года, не начисляются компенсации или комиссии за полное или частичное досрочное погашение или амортизацию кредитов и ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой предусмотренные в случаях, предусмотренных разделами 5 и 6 статьи 23 Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость.

Эффекты:

Любой должник, имеющий кредит/заем, подлежащий LCI с переменной процентной ставкой, когда на него повлияет рост процентных ставок, будет иметь возможность досрочно аннулировать его, то есть погасить всю сумму задолженности перед банком сразу и досрочно (если, конечно, у него есть накопления этой суммы), без того, чтобы ваш банк мог взимать с вас за это комиссию или компенсацию, даже если это было оговорено в кредитном договоре (следует иметь в виду, что в большинстве случаев комиссия или компенсация должна быть выплачена, поскольку это очень часто встречается в договорах ипотечного кредитования).

Расходы:

Досрочное погашение кредита является бесплатным для должника. Однако после того, как кредит будет экономически выгодно погашен, необходимо будет провести аннулирование ипотеки в Земельном реестре, что повлечет за собой расходы, которые должен будет взять на себя владелец недвижимости (ЗДЕСЬ вы можете найти более подробную информацию об этом).

Мера 2: Временное приостановление платы за конвертацию переменной ставки в фиксированную

Фактическая ситуация:

Хуанявляется владельцем недвижимости, приобретенной в сентябре 2020 года, с ипотечным кредитом с переменной ставкой, подпадающим под LCI. В настоящее время он все еще должен 350 000 евро своему банку, договорившись в свое время о комиссии за изменение условий (в течение первых 3 лет действия контракта), равной финансовым потерям кредитора, с ограничением в 0,15%.

В этих случаях, если Хуан захочет изменить свою ипотеку с переменной на фиксированную ставку, оставив ее в том же банке, если мы применим правило, действующее до 23 ноября 2022 года, поскольку срок действия его кредита составляет менее трех лет, Хуан может заплатить своему банку до 525 евро. 

Благодаря этой новой временной мере, если Хуан оформит сегодня новацию своего ипотечного кредита (чтобы изменить его с переменной на фиксированную ставку, но сохранить его в том же банке), ему не придется платить этот сбор и он сэкономит до 525 евро.

Тип операции:

Новация / изменение условий с переменной на фиксированную процентную ставку.

Тип соответствующих кредитов:

Ипотечные кредиты/займы, подлежащие LCI, привязанные к переменной процентной ставке.

Измерение:

За изменение переменной ставки на фиксированную плата не взимается.

Продолжительность мероприятия:

С 24 ноября 2022 года по 31 декабря 2023 года.

Регулирование:

Первое дополнительное положение Королевского декрета-закона 19/2022

Приостановление режима потенциального взимания компенсации и комиссий за досрочное погашение или выкуп, предусмотренного статьей 23 Закона 5/2019 от 15 марта о кредитных договорах на недвижимость и о конвертации кредита с переменной ставкой в кредит с фиксированной ставкой.

С момента вступления в силу настоящего Королевского Декрета-Закона и до 31 декабря 2023 годане начисляются компенсации и сборы за полное или частичное досрочное погашение или амортизацию ипотечных кредитов и кредитов с переменной процентной ставкой, предусмотренных в случаях, указанных в частях 5 и 6 статьи 23 Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные договоры на недвижимость. В течение этого периода не начисляются комиссии за перевод этих займов и кредитов с переменных на фиксированные ставки.

Эффекты:

Любой должник, имеющий LCI кредит/кредит с переменной процентной ставкой, может попросить свой банк перевести (т.е. изменить условия кредита) на фиксированную процентную ставку (конкретный размер которой будет определен банком в зависимости от текущих рыночных условий, разумеется), так что с этого момента его ежемесячный платеж всегда будет фиксированным, и он не пострадает, если процентные ставки продолжат расти в будущем.

Расходы:

Должник должен оплатить расходы на новую оценку, которая, если применимо, должна быть проведена в отношении имущества, в то время как другие расходы (нотариальная контора, регистрация и т.д.) должны быть оплачены субъектом-кредитором.

‍

Мера 3: Снижение комиссии/компенсации за досрочное погашение в случае новации или суброгации кредитора с переходом на фиксированную ставку

Фактическая ситуация:

Хуанявляется владельцем недвижимости, приобретенной в сентябре 2020 года, с ипотечным кредитом, выданным "Банком X", по переменной ставке и с учетом LCI. В настоящее время он все еще должен 350 000 евро своему банку, договорившись в то время о комиссии за смену банка (суброгация кредитора), в течение первых 3 лет действия договора, равной финансовым потерям кредитора, с ограничением в 0,15%.

В этих случаях, если Хуан захочет сменить банк, предлагающий ему более выгодные условия, и воспользоваться изменениями, чтобы перейти с переменной ставки на фиксированную, поскольку смена банка происходит до истечения первых 3 лет срока действия договора, если бы мы применили предыдущее правило, действующее до 23 ноября 2022 года, Хуан мог бы заплатить своему банку до 525 евро комиссии. (Если бы смена произошла после первых 3 лет срока действия договора, его предыдущий банк не мог бы взимать с него никакой комиссии).

Благодаря новой редакции правила, снижающей максимальную комиссию, если Хуан окончательно оформит смену банка и, одновременно, смену процентной ставки с переменной на фиксированную, максимальная комиссия, которую он должен будет заплатить своему прежнему банку, снизится до €175.

Тип операции:

Новацияили суброгация кредитора с изменением процентной ставки с переменной на фиксированную.

Тип соответствующих кредитов:

Ипотечные кредиты/займы, подлежащие LCI, привязанные к переменной процентной ставке.

Измерение:

Комиссия, которую банк может взимать в случае новации или суброгации кредитора (в течение первых 3 лет действия договора), при изменении процентной ставки с переменной на фиксированную, снижается, устанавливая в качестве нового предела финансовые потери, которые может понести банк, с максимальным размером 0,05% от капитала, погашенного досрочно (ранее было 0,15%).

Также четко указано, что если новация с переменной на фиксированную ставку не предполагает досрочного погашения, то комиссия за эту концепцию не взимается.

Продолжительность мероприятия:

Бессрочно (изменяется положение ЖК, регулировавшее этот лимит на сегодняшний день).

Регулирование:

Статья 12 Королевского декрета-закона 19/2022

Поправка к Закону 5/2019 от 15 марта, регулирующая кредитные договоры на недвижимость. Пункт 6 статьи 23 изменен следующим образом:

В случае новация применимой процентной ставки или в случае суброгация третьей стороны к правам кредиторапри условии, что в обоих случаях это влечет за собой применение в течение оставшегося срока действия договора фиксированной процентной ставки вместо переменной процентной ставкивознаграждение или комиссия за погашение или досрочное погашение не может превышать финансовые потери, которые может понести кредитор, в пределах 0,05 процента от основной суммы, погашенной досрочно, в течение первых 3 лет срока действия кредитного договора.. Если новация не связана с досрочным погашением капитала, комиссия за эту концепцию не взимается.

После первых трех лет срока действия договора займа кредитор не может требовать какой-либо компенсации или комиссии в случае новации применимой процентной ставки или суброгации кредитора, при которой согласовано, что фиксированная процентная ставка будет применяться в течение оставшегося срока займа.

Эффекты:

Любой должник с займом/кредитом, подлежащим LCI с переменной процентной ставкой, если в течение первых трех лет действия договора он делает новацию условий (с досрочным погашением) или суброгацию кредитора (т.е, Если вы переоформите ипотечный кредит на другой банк) и воспользуетесь этим изменением для перевода ипотечного кредита с переменной на фиксированную ставку, банк может, максимум, взыскать с вас финансовые потери в размере не более 0,05% от досрочно амортизированного капитала (если это, конечно, было оговорено в кредитном договоре). 

Если новация или суброгация кредитора произойдет после первых 3 лет действия договора, банк не сможет ничего с нас взыскать (что уже было предусмотрено действующими до сих пор правилами).

Как указано выше, с 1 января 2024 года (когда приостановление, упомянутое в МЕРЕ 2 выше, больше не будет действовать), комиссия не будет взиматься за новацию переменной ставки в фиксированную, при которой не происходит досрочного погашения.

Расходы:

Должник должен оплатить расходы по оценке имущества, в то время как остальные расходы (нотариальная контора, регистрация и т.д.) должны быть возложены на организацию-кредитора.

‍

Мера 4: Изменение нормативных актов, регулирующих суброгацию и модификацию ипотечных кредитов, с целью их облегчения и поощрения.

Во-первых, реформа статьи 1 Закона 2/1994 расширяет субъективную сферу действия норм, регулирующих суброгации и модификации ипотечных кредитов, и адаптирует их к текущей терминологии LCI, поскольку:

• В предыдущей редакции статьи 1 Закона 2/1994 было установлено, что она применяется к суброгациям по кредитам, выданным"финансовыми учреждениями", в терминах ныне отмененного Закона 2/1981 (т.е. только банками, сберегательными банками, кредитными кооперативами и кредитными финансовыми учреждениями).
• Напротив, с новой редакцией статьи 1 Закона 2/1994, сфера его применения распространяется на"кредиторов недвижимости" в терминах статьи 4.2 LCI, то есть на"любое физическое или юридическое лицо, которое на профессиональной основе осуществляет деятельность по предоставлению кредитов".

Во-вторых, что также особенно важно, вышеупомянутая реформа изменяет статью 2 Закона 2/1994, чтобы ускорить и облегчить процедуры суброгации, в следующем смысле:

‍

Надеясь, что эта статья поможет гражданам ближе познакомиться с последними изменениями в ипотечном законодательстве, команда нотариальной конторы Jesús Benavides остается в вашем распоряжении, чтобы помочь вам во всем, что вам может понадобиться в контексте оформления ваших нотариальных сделок.