Почему банк заставляет меня нанять его агентство для оформления сделки купли-продажи и ипотечного кредита?

Действительно, в повседневной работе нотариальной конторы очень часто некоторые клиенты спрашивают нотариуса, почему, когда предлагается сделка купли-продажи недвижимости с банковским финансированием (например, ипотечный кредит), управление документом в любом случае соответствует агентству организации, финансирующей сделку.

Поэтому, учитывая повторяемость этого вопроса, я посчитал нужным написать небольшую статью на эту тему, чтобы любой заинтересованный человек мог узнать, почему это так, и развеять все сомнения, которые у него могут возникнуть по этому поводу.

Что такое нотариальный акт?

Прежде чем понять роль нотариальной конторы банка в контексте сделки с недвижимостью, необходимо, на мой взгляд, разобраться, что такое нотариальное делопроизводство и что оно в себя включает. Таким образом, в нотариальной сфере купли-продажи недвижимости оформление нотариального акта включает в себя две основные процедуры, а именно:

• Урегулирование налогов по сделке.
• Регистрация документа в Земельном кадастре.

Во-первых, урегулирование налога, возникшего в результате сделки, подразумевает обязанность уплатить соответствующим налоговым органам налоги, начисленные в результате продажи.

<ejemplo>Por ejemplo, en las transmisiones de obra nueva, el comprador abona el IVA al promotor que vende la vivienda (de modo que es éste quien se encarga de realizar el pago a la Hacienda estatal), pero la operación también está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, o AJD (en el caso catalán, por ejemplo, supone el 1,5% del precio de venta), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

<ejemplo>Por su parte, en las segundas o ulteriores transmisiones, la operación quedará gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, o ITP (en el caso catalán, por ejemplo, el tipo básico está fijado en el 10% del precio de venta para importes de hasta 1.000.000 de euros), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

И, во-вторых, как мы видели, регистрация документа в Земельной книге, то есть акт представления актов покупки и ипотечного кредита в Земельную книгу, где зарегистрирована передаваемая собственность, с целью регистрации нового права собственности, а также реального права ипотеки, созданного на собственность, в качестве обеспечения кредита, оформленного для финансирования цены покупки.

Кто может совершать нотариальные действия?

Разобравшись с двумя ключевыми элементами управления куплей-продажей недвижимости, оформленной у нотариуса, необходимо понять, что, по сути, для выполнения этих задач, как правило, покупатель недвижимости, если он приобретает недвижимость за наличные на собственные средства (т.е. не нуждаясь в финансировании со стороны банка), может выбрать следующие два способа:

‍

I. Управляйте документом самостоятельно:

Во-первых, он может решить сам взять на себя управление документом. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

II. Делегируйте управление:

Во-вторых, заинтересованные стороны могут нанять специалиста, например, в нотариальной конторе, где подписывается договор купли-продажи (более быстрый и дешевый вариант), доверенного адвоката, агентство и т.д., чтобы нанятый специалист от имени и по поручению покупателя выполнил все эти формальности.

• Этот вариант, конечно, будет стоить покупателю недешево, так как ему придется заплатить выбранному специалисту оговоренную плату (например, в случае с нашей нотариальной конторой стандартная цена за эту услугу составляет 150 евро плюс НДС).
• Напротив, ключевым положительным моментом является то, что покупатель будет избавлен от необходимости выполнять все шаги, которые мы рассмотрели выше, делегировав их профессиональному эксперту в этой области.
• Кроме того, поскольку мы делегируем всю работу профессионалу, мы будем следить за тем, чтобы весь процесс был выполнен правильно, поскольку, особенно в случае налоговой оценки, ошибка в этой области может очень дорого обойтись заинтересованной стороне (помните, что неправильная налоговая оценка может иметь серьезные финансовые последствия в налоговой сфере в виде штрафов, доплат и т.д.).
• Таким образом, если будет выбран этот вариант, события будут развиваться следующим образом:
• ~Сначала, до подписания договора, специалист предоставит нам оценку сделки (с разбивкой общей стоимости), и, если покупатель согласится с ней, он/она должен будет оплатить требуемое предоставление средств (т.е. общую сумму, которая будет включать нотариальные и земельные регистрационные сборы, собственные управленческие сборы, а также сумму, подлежащую оплате за соответствующий налог).
• ~Segundo, una vez firmada la compraventa, el comprador ya se olvidará de todo el trámite, porque será el profesional quien retirará la copia auténtica de la escritura en la Notaría, liquidará los impuestos, presentará la escritura a inscripción en el Registro de la Propiedad y, una vez inscrita la compraventa, procederá a retirar el documento para, en última instancia, entregarlo de forma definitiva a su cliente y concluir el trámite.
  
  <ejemplo>En el caso de optar por delegar el trámite en la Notaría donde hemos formalizado la compraventa, todos estos trámites se realizarán de forma telemática, es por ello por lo que sin duda los tiempos del trámite serán mucho más reducidos.<ejemplo>

Каким образом лучше всего оформить договор купли-продажи?

Как мы только что видели, на практике у покупателя есть два основных варианта, а именно:

• Или взять на себя управление самим документом.
• Или делегировать задачу профессионалу (нотариальной конторе, где мы подписали сделку купли-продажи, или юристу, или менеджеру нашего доверия).

Учитывая вышесказанное и не имея единого ответа, исходя из моих практических знаний, учитывая сложность процедуры, в большинстве случаев наиболее практичным и целесообразным является делегирование управления специализированному профессионалу, поскольку он обладает экспертными знаниями в данной области, что позволит ему выполнить процедуру безупречно, избежав тем самым задержек и ошибок, которые могут вызвать серьезные проблемы для владельца.

Поэтому, если покупатель не является юристом / экономистом / бизнесменом, специализирующимся на данном виде процедур, и не обладает достаточными знаниями для проведения процедуры самостоятельно, рекомендуется нанять услуги профессионального эксперта в данном секторе, так как в обмен на небольшую плату мы сэкономим много времени на процедурах и обеспечим правильное проведение всей процедуры, тем самым надлежащим образом защитив наши права и законные интересы.

Почему банк обязывает меня оформлять документы в его агентстве, если продажа финансируется с помощью ипотечного кредита?

Как мы видели, если покупка оплачивается наличными покупателем, он может либо сам управлять документом, либо, в противном случае, делегировать управление третьему лицу или компании (нотариальная контора, агентство, адвокат и т.д.) по своему выбору. Однако, когда покупка недвижимости финансируется с помощью ипотечного кредита, это не так, поэтому за управление в любом случае будет отвечать агентство, назначенное банком, иначе банк откажет в кредитной операции. В основном это связано с двумя ключевыми вопросами, которые мы рассмотрим ниже:

Во-первых, потому что ипотека, для того чтобы существовать и быть действительной, должна быть зарегистрирована в Земельном кадастре.

• Таким образом, даже если должник обратился в нотариальную контору для подписания закладной, пока эта закладная не зарегистрирована в Земельной книге, она не является юридически действительной (как это установлено законом об ипотеке) и, следовательно, не имеет последствий для банка-кредитора в качестве гарантии.
• Как мы видим, если управление документом остается в руках покупателя или профессионального третьего лица вне банка, и банк не управляет регистрацией закладной в земельном реестре, то закладная, то есть основная гарантия, которую банк имеет в случае дефолта должника, не будет создана, и, следовательно, банк не будет защищен в случае дефолта своего клиента.
• С другой стороны, если банк поручает ведение документа своему агентству, это гарантирует, что, если все будет сделано правильно, вещное право на ипотеку будет зарегистрировано в земельном реестре, что позволит считать ипотеку действительной и, следовательно, ее гарантией.

И, во-вторых, потому что, как мы видели, купля-продажа недвижимости сопряжена с налоговым бременем, которое должен взять на себя покупатель (в форме ITP или AJD), так что, если покупатель не платит эти налоги, соответствующие налоговые органы автономного сообщества могут принять меры против данной недвижимости (и распорядиться о ее аресте), чтобы добиться выплаты этого налогового долга.

• Это четко прописано в Законе о МТП, который устанавливает, что передаваемые товары и права будут подлежать, независимо от их владельца, обязанности по уплате налогов, взимаемых при такой передаче.
• Логично, что банк, который финансировал операцию за счет кредита в пользу покупателя и который в качестве обеспечения этого кредита оформил ипотеку в пользу этого финансового учреждения, ни в коем случае не захочет, чтобы его обеспечение (т.е. приобретенная недвижимость) оказалось затронутым возможным арестом со стороны налоговых органов в результате неуплаты налогов на операцию, Банк, который профинансировал сделку с помощью кредита в пользу покупателя и который оформил ипотеку в пользу финансового учреждения в качестве гарантии по кредиту, не хочет, чтобы его гарантия (т.е. приобретенное имущество) пострадала от возможного ареста со стороны Налогового управления в результате неуплаты налогов по сделке, поэтому, чтобы этого не произошло, он устанавливает обязательство управлять уплатой налога через свое агентство, чтобы гарантировать уплату налогов и не пострадали его гарантии (т.е. имущество).
• И последнее, но не менее важное - это нюанс порядка, в котором должно осуществляться оформление подписанного нотариального акта. Нотариальные акты, которые могут быть внесены в компетентную земельную книгу, могут быть внесены в земельную книгу только в том случае, если предварительно была аккредитована налоговая декларация и уплата налога в компетентном региональном налоговом управлении. Покупка и, соответственно, ипотека не будут зарегистрированы до уплаты соответствующих налогов. Таким образом, банк, посредством своего агентства и предварительного получения соответствующего предоставления средств на эти цели, обеспечивает успешное завершение процесса.

Как и когда будет взиматься плата за предоставление средств на управление документами?

Когда будущий покупатель финансирует свою сделку с помощью ипотечного кредита, когда он официально принимает коммерческое предложение выбранного банка, когда он идет в банк для подписания всей преддоговорной документации сделки, одним из документов, которые банк должен предоставить нам, является предоставление средств, соответствующих управлению нотариальными документами купли-продажи и ипотечного кредита.

В этом документе должно быть указано:

• Название агентства, назначенного для управления.
• Подробная информация об общей сумме предоставления средств, которая будет произведена из средств покупателя / должника (т.е. налоги на сделку, приблизительные нотариальные и земельные регистрационные сборы и сборы, соответствующие агентству за выполнение всех этих формальностей).
• Мандат в пользу данного агентства, на основании которого будущий покупатель/должник уполномочивает данное агентство управлять актами купли-продажи и выдачей ипотечного кредита, чтобы данное агентство от имени и по поручению будущего покупателя/должника могло оплатить причитающиеся налоги и представить оба акта для регистрации в Земельном кадастре.

После того, как предоставление средств будет принято и подписано, в день подписания банк, прежде чем обратиться в нотариальную контору, зачислит на наш счет общую сумму кредита, а затем, банк выплатит нам общую сумму кредита:

• Выписать банковские чеки (или, если применимо, банковские переводы), соответствующие оплате цены.
• Внести соответствующую плату за предоставление средств агентству, чтобы покупатель/должник выплатил агентству банка указанную сумму, чтобы оно могло выполнить все указанные процедуры (т.е. оплатить налоги за сделку и сборы нотариуса и регистратора).

Почему сумма предоставления средств обычно высока?

На самом деле, в большинстве случаев управляющие компании банков, действуя консервативно и осмотрительно, рассчитывают резервы средств в свободном порядке, так что сумма этих резервов обычно выше, чем сборы, которые в итоге начисляют нотариус и регистратор земли.

В любом случае, это не должно вызывать беспокойства у клиента, так как после оплаты счетов нотариуса и земельного кадастра, если это так, образуется излишек, который будет возвращен покупателю/должнику при окончательном расчете по предоставлению средств, когда весь процесс будет завершен, т.е. купчая и ипотечный кредит уже зарегистрированы в земельном кадастре и оригиналы документов переданы клиенту со всеми оплаченными счетами.

Сколько приблизительно времени требуется назначенному банком агентству, чтобы завершить все формальности и вернуть мне излишки предоставленных мною средств?

Одно из самых больших сомнений, которое также характерно для клиентов, сталкивающихся с этим видом операций, - это все, что связано со сроками обработки их сделок купли-продажи и ипотечного кредита, то есть, сколько времени потребуется для получения моих окончательных документов, уже зарегистрированных, и излишка предоставления средств, который, если применимо, образуется.

В связи с этим необходимо учитывать следующие основные сроки, которые должны следовать один за другим:

• Срок уплаты налогов по сделке: 1 месяц со дня подписания акта или договора у нотариуса.
• Срок регистрации в Земельной книге: 15 рабочих дней с момента представления всей соответствующей документации (т.е. акта(ов), подлежащего(их) регистрации, а также уплаты соответствующих налогов) в Земельную книгу.
• Крайний срок уведомления о регистрации: В течение максимум 10 рабочих дней с момента регистрации Регистр должен уведомить регистранта об этом обстоятельстве, чтобы он мог явиться в Регистр для оплаты начисленных сборов и получения своего документа.
• Крайний срок для расчета по предоставлению средств: После оплаты всех счетов нотариуса, регистратора и налогов назначенное агентство должно произвести расчет по предоставлению средств и вернуть излишки (если таковые имеются) клиенту. Эта процедура не должна занять много времени, принимая во внимание жесткие сроки (SLA), которые банки устанавливают для назначенных ими агентств. Максимум - одна-две недели.
• Срок передачи акта купли-продажи: Немедленно. После того, как вопрос о предоставлении средств решен, агентство должно передать клиенту подлинную копию акта купли-продажи, уже зарегистрированную в Земельном кадастре, что на практике делается либо по почте, либо путем физической доставки в отделение банка, где был взят кредит (процесс, который может занять несколько дней из-за логистических причин отправки документа в соответствующее место).
• Термин,обозначающий устранение инцидентов или дефектов: В случае если представленный документ или документы будут негативно квалифицированы Регистром в результате обнаружения какого-либо факта, положения или обстоятельства, препятствующего регистрации, в этом случае нотариус и/или праводатели совершат соответствующее действие или действие по исправлению, чтобы впоследствии повторно представить исправленный документ в Земельный кадастр, у которого снова будет 15 рабочих дней, чтобы повторно квалифицировать документ и приступить к его регистрации, если все правильно.

С учетом вышесказанного, если заинтересованные стороны или назначенное агентство выполнят все процедуры в установленные сроки и в надлежащей форме и не возникнет никаких инцидентов или проблем, общая обработка документа до полного завершения процедуры и получения клиентом окончательных актов и оставшихся средств не должна занимать более двух месяцев, хотя на практике среднее время, как правило, больше, в среднем до трех или четырех месяцев, в зависимости от конкретного случая.

Какие выводы мы можем сделать из этого анализа?

Исходя из вышесказанного, можно без сомнения утверждать, что работа ипотечных агентств имеет большое значение и пользу в контексте сделок купли-продажи недвижимости, поскольку благодаря их хорошей работе, сервису и профессионализму покупателям недвижимости удается правильно урегулировать свои налоговые обязательства, а также зарегистрировать свои права собственности в Земельном кадастре, гарантируя, что все эти шаги будут выполнены правильно, быстро и добросовестно, тем самым экономя клиенту время, деньги и неудачи, которые придется решать. И при этом финансовая организация, которая дает нам деньги в долг, гарантирует, что ее гарантия правильно оформлена и, следовательно, ее кредитное право правильно защищено.

‍

В надежде, что эта статья разрешила обычные сомнения, которые возникают у многих покупателей относительно роли, которую играют агентства нотариального оформления документов, я остаюсь в вашем распоряжении, чтобы помочь вам со всем необходимым в контексте покупки недвижимости, чтобы вы могли оформить свою покупку в полной безопасности и спокойствии.