Практические юридические заметки - май 2024 года
1.- Право опциона на покупку аптеки может быть оформлено в пользу коммерческой компании.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция Генерального директората по делам дрет, юридических и медицинских учреждений от 30 апреля 2024 г. (BOGC от 10 мая 2024 г.), в которой ГД разрешает дело, в котором владелец аптеки, расположенной в Паламосе, предоставляет опцион на покупку этой аптеки в пользу коммерческой компании.
Торговый регистратор отказал в регистрации реального права на покупку опциона на том основании, что право собственности на аптеку может принадлежать только фармацевту-физическому лицу (а не юридическому лицу, как в данном случае), на основании, в частности, ст. 586-1 CCCat и других отраслевых нормативных актов.
ГД отменяет отрицательную квалификацию и допускает регистрацию на основании того, что в учредительном договоре самого опциона на покупку оговорено, что право опционера может быть уступлено третьему лицу (которое может выполнить требование закона), а также указано, что при реализации права должны быть выполнены все требования, изложенные в учредительном договоре, и другие юридические и административные требования.
2.- Завещательные распоряжения в пользу супруга становятся недействительными в случае супружеского кризиса.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального директората по делам дрет, юридических и посреднических учреждений от 8 мая 2024 г. (BOGC от 15 мая 2024 г.), в котором ГД разрешает дело, в котором мужчина в своем завещании указывает жену в качестве единственного наследника, с рядом замен. Спустя годы брак юридически ра сторгается (с соответствующим решением суда), и, наконец, муж умирает.
Жена намеревается присудить себе наследство (среди активов - недвижимость) на основании этого завещания, в чем ей отказывает регистратор, которому подается частное заявление о принятии наследства, в основном на основании ст. 422-13 CCCat, которая определяет, что "институт наследника, наследство и другие распоряжения, которые были назначены в пользу супруга умершего, становятся недействительными, если после их предоставления супруги расходятся де-факто или юридически, или разводятся, или брак признается недействительным, а также если на момент смерти рассматривается иск о разделении, разводе или недействительности брака, если не было проведено примирение".
ГД подтверждает рейтинговую записку, основываясь на вышеупомянутом положении.
3.- Полное аннулирование вещного права на ипотеку при частичной оплате обеспеченного обязательства является налогооблагаемой операцией.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 25 апреля 2024 года (BOE от 17 мая 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда ипотечный кредитор (UCI), предоставляет полную отмену гарантии (вещного права ипотеки), в связи с частичной оплатой задолженности (в акте отмены прямо признается, что часть задолженности остается непогашенной).
Регистратор отказывает в регистрации, заявляя, что в этом случае (частичная оплата), в соответствии с региональными налоговыми правилами, операция подлежит налогообложению (ITPAJD), поэтому необходимо представить соответствующую форму налогового платежа, поскольку в соответствии со ст. 57 DLeg 1/2018 налоговое освобождение при аннулировании ипотеки применяется только при полной (а не частичной) оплате гарантированного обязательства.
ГД подтверждает рейтинговую записку, подтверждая, что если требование о том, что аннулирование должно быть связано с (полной) выплатой обеспеченного обязательства, не выполняется, сделка не включается в число случаев, в которых не обязательно представлять соответствующий налоговый расчет в региональную налоговую инспекцию, так что для регистрации аннулирования необходимо будет урегулировать соответствующий налог.
4.- Наследование по завещанию в Великобритании. Необходимо доказать соответствие требованиям наследственного права Великобритании.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция DGSJFP от 29 апреля 2024 года (BOE от 16 мая 2024 года), в которой DG разрешает дело, связанное с международным наследованием, где наследодатель, имеющий британское гражданство и проживающий в Англии, составляет завещание в 2003 году в Лондоне у местного нотариуса. В конце концов, он умирает в 2022 году, после чего на основании завещания в Испании у испанского нотариуса утверждается акт наследования имущества, которое наследодатель имеет в нашей стране, под защитой этого завещательного распоряжения.
Регистратор отказывает в регистрации на том основании, что, поскольку речь идет о завещании, составленном в Великобритании, необходимо доказать, чтозавещание было полученоот властей Великобритании , а также потому, что в акте о принятии наследства не указано законодательство, регулирующее наследование, согласно Европейскому регламенту о наследовании 650/2012.
ГД полностью подтверждает квалификационную записку, определяя, что в данном случае, при отсутствии прямого "professio iuris" со стороны покойного (т.е. выбора права, применимого к его наследованию), необходимо предоставить "завещание" (результат юридического процесса, который должен быть осуществлен в Соединенном Королевстве, посредством которого суд контролирует и утверждает распределение активов имущества в пользу наследников), а также прямое определение права, применимого к наследованию.
5.-Купля-продажа и способы оплаты. Если цена оплачивается чеком, обязательно прилагается чек.
Напоминаем, что в приложении (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 23 апреля 2024 года (BOE от 15 мая 2024 года), в котором DG разрешает дело, которое служит для того, чтобы помнить, что в контексте купли-продажи недвижимости, если цена оплачена чеком, необходимо обязательно включить свидетельство чека в акт купли-продажи, так как в противном случае это будет препятствовать регистрации документа.
6.- Декларация о новом строительстве в связи с возрастом и горизонтальным делением. Будьте внимательны, поскольку в зависимости от конкретного случая может потребоваться получение разрешения на строительство.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 24 апреля 2024 г. (BOE от 15 мая 2024 г.), в котором DG разрешает дело о предоставлении нотариусу акта декларирования по старшинству завершенного нового строительства и горизонтального раздела, в силу которого на участке, где было жилье, теперь объявляется, что на самом деле есть 2 независимых жилья, а также оформляется горизонтальное разделение указанной недвижимости на две полностью независимые части (т.е. объявляется, что существует 2 жилища и существующий земельный участок разделен между ними, исключительно и только, с их независимыми поверхностями, их собственными границами и т.д.).).
Регистратор отказал в регистрации на том основании, что в данном случае речь действительно идет об акте материального разделения земли или субдивизиона, для которого требуется соответствующее административное постановление о выдаче разрешения на планирование или муниципальная декларация о нецелесообразности использования, и этот критерий был подтвержден ГД в постановлении по соответствующей апелляции.
7.- Продажа имущества разведенным лицом. Нет необходимости предоставлять утвержденное в судебном порядке соглашение о регулировании.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 24 апреля 2024 года (BOE от 15 мая 2024 года), в котором DG разрешает дело, в котором разведенный человек (ранее состоявший в браке при обычном режиме раздела имущества), продает принадлежащее ему имущество, заявляя, что продаваемое имущество не является обычным и постоянным местом жительства его семьи.
Регистратор отказывает в регистрации на том основании, что в этом случае необходимо предоставить соответствующее утвержденное в судебном порядке нормативное соглашение, из которого следует, что пользование имуществом не закреплено за бывшим супругом, или, в противном случае, ратификацию последнего, при этом одностороннего заявления передающего лица о том, что передаваемое имущество "не является обычным и постоянным местом жительства его или ее семьи", будет недостаточно.
Нотариус, заверивший документ, подал соответствующую апелляцию в ГД, которая была удовлетворена, посчитав, что в таком случае, поскольку в реестре или в квалифицированном документе нет записи о том, что пользование жильем было закреплено за другим лицом, нет нормы, обязывающей предъявить соответствующее судебно утвержденное нормативное соглашение, из которого ясно, что пользование жильем не закреплено за бывшим супругом, или, в другом случае, ратификацию последнего.
8.- Внесение изменений в устав и право акционеров на информацию. Нет необходимости прямо включать право акционеров ознакомиться с полным текстом предложения в уведомление о проведении собрания, если полный текст решений включен в уведомление о проведении собрания.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 16 апреля 2024 года (BOE от 15 мая 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда изменение устава (перенос юридического адреса, изменение структуры административного органа, формы созыва собраний и т.д.) становится публичным. В данном конкретном случае повестка дня уведомления о проведении общего собрания содержала полный текст резолюций, подлежащих обсуждению, а также новую редакцию статей уста ва, в которые предлагалось внести изменения.
Торговый регистратор отказал в регистрации на том основании, что право акционеров на информацию (ст. 287 Закона об акционерных обществах), в соответствии с которым акционеры имеют право ознакомиться с полным текстом предлагаемых изменений по юридическому адресу, не было должным образом соблюдено.
Против этой классификации была подана соответствующая апелляция, которую поддержал Генеральный директорат, постановив, что уведомление о созыве общего собрания достаточно ясно излагало содержание изменения устава и полный текст резолюций, вынесенных на обсуждение, а также новую редакцию устава, в который предлагалось внести изменения (и, в конкретном случае, более того, три единственных акционера являлись также совместными и несколькими директорами, и поэтому имели не только право, но и обязанность быть информированными о ходе дел компании, и поэтому могли быть информированы о ходе дел компании, и поэтому могли быть информированы о новом уставе, в данном конкретном случае, кроме того, три единственных акционера были также совместными и несколькими директорами компании и, следовательно, имели не только право, но и обязанность быть информированными о ходе дел компании и имели доступ ко всей документации компании, и нет никаких доказательств того, что несостоятельные совместные и несколько директоров были лишены доступа к этой информации).
9.- Вымирание кондоминиумов на недвижимость, приобретенную на основании различных титулов собственности, облагается гербовым сбором.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Приговор Верховного суда 2218/2024 от 30 апреля, разрешающий дело, в котором два брата являются совладельцами 3 объектов недвижимости, 2 из которых были приобретены путем купли-продажи, а третий - путем дарения от члена семьи. Через некоторое время братья официально оформляют расторжение кондоминиума из трех объектов недвижимости, представляя его как единое сообщество.
В связи с этим региональные налоговые органы инициировали процедуру проверки стоимости, в результате которой они классифицировали сделку как обмен, и поэтому необходимо было уплатить налог по статье " Передача имущества за вознаграждение", так как они посчитали, что активы, которыми они владели совместно, образовывали два разных сообщества имущества, учитывая разные титулы приобретения.
Дело дошло до Верховного суда, который отменил критерий администрации, определив, что исчезновение двух кондоминиумов, оформленное публичным актом, при присуждении двух неделимых объектов недвижимости, на которых основан один из кондоминиумов, который компенсирует превышение вознаграждения частично деньгами, частично передачей нескольких движимых активов и недвижимости, которая была исключительной собственностью одного из совладельцев, представляет собой для указанного победителя торгов случай, не подпадающий под режим обременительной передачи имущества, и, следовательно, должен облагаться налогом по постепенной ставке режима документально оформленных правовых актов, при этом для целей налогообложения не имеет значения, что имущество, в отношении которого вынесено решение, было приобретено и включено в состав кондоминиумов на основании различных титулов приобретения.
10.- Добросовестное приобретение за ценное вознаграждение третьим лицом защищается публичной верой в продление срока регистрации записи о праве собственности в земельном кадастре.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Приговор Верховного суда 2171/2024 от 8 апреля, который разрешает дело о создании ипотеки на недвижимость, принадлежащую члену сообщества, получившему ее в результате расторжения кондоминиума, который впоследствии был признан недействительным судебными органами. В данном конкретном случае решение о ликвидации кондоминиума и ипотека были подписаны в один и тот же день, одновременно и последовательно в соответствующей нотариальной конторе.
Верховный суд постановил, что защита публичной веры добросовестного приобретателя действует с момента внесения записи о регистрации в земельный кадастр, поэтому в данном конкретном случае, поскольку на момент подписания ипотеки решение о прекращении существования кондоминиума еще не было внесено в реестр (так что записи о регистрации еще не существовало), право банка не защищено публичной верой реестра в соответствии со статьей 34 LH, поэтому, когда регистрация прекращения существования кондоминиума была признана недействительной, регистрация вещного права ипотеки также должна быть аннулирована. 34 LH, так что когда регистрация прекращения кондоминиума объявляется недействительной, регистрация этого вещного права на ипотеку также должна быть аннулирована.
11.- Право преимущественной покупки и преимущественные права в сделках с недвижимостью крупных собственников в Каталонии
Сообщается, что каталонский декрет-закон 6/2024 от 24 апреля о срочных мерах по обеспечению жильем (см.ЗДЕСЬ) не был утвержден парламентом Каталонии, поэтому право первоочередного отказа при передаче жилья крупным юридическим лицам, о котором говорилось в апрельском информационном бюллетене, остается в силе.
12.- Раздел наследства по общему праву. Нет необходимости уведомлять легитиматора о разделе, произведенном бухгалтером-партидором по завещанию, для регистрации недвижимого имущества, присужденного наследникам.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 23 апреля 2024 г. (BOE от 15 мая 2024 г.), в котором ГД разрешает дело, связанное с разделом наследства дамы, умершей по завещанию, в котором она завещала узуфрукт наследства своему мужу, назначила трех своих детей наследниками и завещала четвертой дочери строго законную долю, соответствующую ей (уполномочив наследников выплатить эту законную долю наличными, включая вненаследственное имущество). В акте раздела наследство распределяется между наследниками, а в отношении завещания дочери устанавливается, что среди имущества, указанного в описи, имеется остаток на сберегательном счете, с которого завещателю строгого законного резерва присуждается сумма, необходимая для его выплаты, с указанием, что"эта сумма после принятия завещания и уплаты налога будет переведена на счет, указанный завещателем".
После того как этот документ был представлен для регистрации в Земельном кадастре, регистратор отказался регистрировать некоторые объекты недвижимости в пользу наследников, поскольку, по его мнению, в соответствии со статьей 844 Гражданского кодекса и статьей 80 Положения об ипотеке, о существовании этого законного права должно быть известно бенефициару (посредством акта или другого публичного документа) в течение одного года.
В ответ на соответствующую апелляцию ГД отменяет указанную квалификационную ноту, определяя, что ни в законе, ни в прецедентном праве, ни в доктрине нет конкретного положения, согласно которому в случае раздела, осуществляемого бухгалтером-партидором по завещанию, для регистрации раздела требуется предварительное знание легитиматора или, по крайней мере, его уведомление об этом.
13.- Роспуск и ликвидация компании. Не обязательно, чтобы окончательный ликвидационный баланс соответствовал плану счетов.
Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 23 апреля 2024 года (BOE от 15 мая 2024 года), в котором ГД разрешает дело о роспуске и ликвидации SL, к акту которого прилагается ликвидационный баланс, где нет кредиторов, с рядом статей активов и с обязательствами, равными 0.
Регистратор отказывает в регистрации на том основании, что в окончательном ликвидационном балансе допущена ошибка, поскольку в балансе отсутствуют основополагающие статьи (например, уставный капитал), а также потому, что пассивы и активы должны быть равны.
После обжалования ГД отменила квалификационное примечание, мотивируя это тем, что окончательный ликвидационный баланс действует как заключительный счет и поэтому не должен быть включен в правила, регулирующие структуру и содержание обычного баланса за год компании (а также тем, что в отчетах в акте могут отражаться данные, имеющие значение для регистрации, например, сумма уставного капитала, которая не фигурирует в представленном балансе).
