Почему я должен ждать 10 дней, чтобы подписать ипотечный договор? А в Каталонии почему 14 дней?

В течение нескольких лет законодатель в рамках ипотечного сектора, с целью защиты более слабой стороны договора, т.е. залогодателя, установил ряд правил, направленных на защиту и укрепление его правового положения, обеспечение прозрачности кредитных договоров на недвижимость и, короче говоря, на помощь должникам при заключении ипотечных договоров, чтобы они могли формировать свою волю полностью осознанно, продуманно и информированно.

Однако не менее верно и то, что на некоторых территориях, таких как Каталония, как мы увидим, необходимо учитывать и другие автономные правила, которые также налагают обязательства, обязанности и аспекты, которые необходимо учитывать в рамках ипотечного договора, особенно в таком чувствительном для сторон аспекте, как сроки, которые должны быть соблюдены для оформления предполагаемой кредитной операции.

Итак, в этой небольшой статье, используя мою традиционную систему вопросов и ответов, в дидактической и простой форме, мы попытаемся пролить свет на этот вопрос, чтобы любой каталонский должник, рассматривающий возможность получения ипотечного кредита, знал из первых рук, какие сроки или время должны быть учтены, чтобы получить ипотечный кредит.

Что представляет собой Закон 5/2019, регулирующий кредитные договоры на недвижимость?

В связи с этим, как известно, в данной сфере заключения договоров участвуют две договаривающиеся стороны с очень разными знаниями и переговорной силой, т.е:

• В качестве ипотечного кредитора обычно выступают крупные финансовые учреждения, активы и капитал которых исчисляются миллиардами евро и в которых работают профессионалы (экономисты, актуарии, юристы и т.д.), чья задача - обеспечить успех этих финансовых корпораций, навязывая условия договора, которые наилучшим образом отвечают интересам их банка.
• Как залогодатели, потребители, семьи, частные лица, которые во многих случаях не обладают знаниями, возможностями или переговорной силой, чтобы иметь возможность требовать адекватных и сбалансированных условий в своих договорах ипотечного кредитования.

Поскольку законодатель осознает эту реальность, Закон 5/2019 направлен на установление режима защиты потребителей, имеющих статус заемщиков в рамках кредита на покупку жилья, регулируя такие разнообразные аспекты, как:

• Принципы, которыми должны руководствоваться ипотечные кредиторы при выдаче кредитов на покупку жилья, такие как честность, справедливость, профессионализм и прозрачность.
• Основная информация, которая должна быть включена в рекламу ипотечного кредита.
• Обязательства по обеспечению прозрачности, которые должны соблюдаться в договорах ипотечного кредитования.
• Общая информация и информативная предконтрактная документация, которую каждый банк должен предоставить будущему должнику при начале подготовки кредитной сделки.
• Требования к обучению персонала банков, занимающегося маркетингом ипотечных кредитов.
• Ограничения на практику продаж банками (например, так называемые связанные/комбинированные продажи), а также на комиссии, которые они могут взимать со своих должников за различные концепции (например, в случае досрочного погашения, новации и т.д.).
• Лимиты и требования, которые должны быть выполнены для того, чтобы финансовое учреждение могло объявить о досрочном погашении обязательства.
• Юридические, профессиональные и квалификационные требования, которым должны соответствовать лица или компании, работающие в данном секторе закупок.
• Режим санкций, чтобы иметь возможность наказывать тех операторов, которые не выполняют все эти обязательства, налагаемые Законом 5/2019.

Когда применяется закон 5/2019 о кредитных договорах на недвижимость?

• Сторона-должник - физическое лицо, а сторона-кредитор - лицо (физическое или юридическое), осуществляющее на профессиональной основе деятельность по предоставлению денежных займов.
• Предоставляемый кредит обеспечивается вещным ипотечным правом.
• Цель кредита - приобретение или сохранение прав собственности на жилую недвижимость (или землю, или недвижимость, построенную или подлежащую строительству).

Таким образом, в большинстве сделок с недвижимостью, в которых покупателем недвижимости является частное лицо, финансирующее покупку за счет ипотечного кредита, выданного его банком, будут применяться все положения данного Закона о кредитовании недвижимости, так что весь процесс заключения договора должен будет соответствовать требованиям и положениям Закона 5/2019.

Какие сроки должны быть учтены в соответствии с Законом 5/2019, регулирующим кредитные договоры на недвижимость?

• Европейский стандартизированный информационный лист (ESIS), который представляет собой документ, содержащий основные элементы будущего договора, такие как идентификация договаривающихся сторон, сумма займа, срок погашения, применяемая процентная ставка, количество платежей по погашению, их периодичность, их размер, стоимость операции (с детализацией как общей суммы, подлежащей погашению, так и APR), пример иллюстративной таблицы погашения, а также расходы и сборы, согласованные в этой связи, среди наиболее актуальных.
• Стандартизированный лист предупреждения (или FIAE), который представляет собой документ, в котором банк должен проинформировать будущего должника о наиболее важных пунктах или элементах договора, с особым упором на базовые индексы, используемые для установления применимой процентной ставки (в случае кредитов, привязанных к переменной ставке), наличие "оговорки о нижнем пределе", возможность досрочного погашения операции в случае неуплаты и последствия и расходы, которые возникнут в таком случае, детали и распределение расходов, связанных с предоставлением кредита, среди прочих.
• В случае кредита с плавающей ставкой - отдельный документ со специальной ссылкой на периодические платежи, которые должен выплачивать заемщик при различных сценариях процентной ставки.
• Копия проекта договора.
• Документ с четкой и правдивой информацией о платежах кредитора и платежах заемщика. 

Наконец, по истечении этого срока в десять календарных дней и после того, как сертификат материальной прозрачности будет заверен, на следующий день после этого можно будет снова пойти к нотариусу, на этот раз для оформления наших сделок купли-продажи и ипотечного кредита.

Как эти сроки рассчитываются на практике?

На практике расчет этого периода в десять календарных дней должен производиться следующим образом:

• ШАГ 1: Потенциальный залогодатель идет в отделение своего банка и подписывает всю предконтрактную документацию для своей сделки (FEIN, FIAE и т.д.).
• ШАГ 2: После этого, если банк добросовестный, в тот же день он отправит всю эту документацию нотариусу, выбранному для оформления кредитной операции, через телематическую платформу, которая существует между нотариусами и финансовыми учреждениями.
• ШАГ 3: Как только нотариус получит всю документацию в полном объеме и в правильном виде на телематической платформе, со следующего дня начнется отсчет десяти календарных дней.
• ШАГ 4: По истечении этих 10 календарных дней и после того, как за это время будет оформлен так называемый акт прозрачности материалов, можно подписывать акты купли-продажи и ипотечный кредит.

В чем заключается основная проблема или ошибка на практике при расчете сроков?

С точки зрения клиента или потребителя легко сообразить, что срок в 10 календарных дней начинает исчисляться с момента передачи/возврата клиентом в банк всей преддоговорной документации, подписанной с условиями его будущего ипотечного кредита. Такой подход имеет большой смысл. Но на самом деле в этом случае срок даже не начнет течь.

Ключ к началу отсчета 10 календарных дней заключается в том, что нотариус, выбранный потенциальным заемщиком, получает эту подписанную преддоговорную документацию от соответствующего банка. А также с рядом требований:

• Заявление должно быть подано со специальной телематической платформы, разрешенной законом для этой цели. Это означает, что отправка документации любым другим способом (по электронной почте, телефону и т.д.) не является достаточной для начала исчисления срока.
• Вся документация должна быть получена полной и правильной по содержанию. Если документация является неполной или содержит ошибки, срок не начинает течь до тех пор, пока подписанная преддоговорная документация не будет повторно представлена в полном объеме или исправлена.

Можно ли отменить эти сроки?

Какие особенности следует учитывать в каталонском случае?

В случае сделок, оформленных в Каталонии, помимо этих государственных норм и установленных в них сроков, необходимо учитывать дополнительный вопрос, поскольку в Каталонии, как известно, действует собственное гражданское законодательство, которое в данном конкретном случае также содержит положения, подлежащие соблюдению и применению в рамках ипотечных договоров.

Как мы видим, каталонский регламент более требователен в отношении сроков, поскольку он определяет, что с момента предоставления банком преддоговорной документации по операции до подписания ипотечного кредита должно пройти четырнадцать дней (а не десять, как установлено в государственном регламенте).

Можно ли отказаться от применения этого 14-дневного срока по каталонскому законодательству?

Действительно, Генеральная дирекция по вопросам права и юридических лиц, орган при Министерстве юстиции Женералитата Каталонии, в компетенцию которого входит вынесение решений по апелляциям правительства на отрицательные оценки земельных кадастров, основанные на применении гражданского законодательства Каталонии, допустила возможность того, что стороны, если они прямо согласятся на это, могут отказаться от применения этого срока в четырнадцать календарных дней и, таким образом, воспользоваться более коротким сроком в десять дней, установленным государственными правилами.

Таким образом, если по причинам времени или спешки в оформлении сделки (например, если истекает срок оформления покупки, оговоренный в договоре задатка, в случае поездки одной из сторон и т.д.) четырнадцатидневный срок является проблемой для покупателя/должника, то по согласованию с его банком он может быть отменен, и в этом случае будет применяться десятидневный срок, предусмотренный в уже проанализированных государственных нормах. 

Каким образом этот отказ фиксируется в оформляемом договоре?

В нашей нотариальной конторе отказ от четырнадцатидневного срока, предусмотренного каталонскими правилами, регистрируется с заявлением / предупреждением следующего содержания:

<ejemplo>De conformidad con lo previsto por la Resolución de la Dirección General de Entidades Jurídicas de fecha 12 de julio de 2.017, los comparecientes renuncian expresa y explícitamente a agotar el plazo establecido en el artículo 262.4 del Código de Consumo de Cataluña, con el consentimiento expreso de la entidad acreedora, por darse la siguiente circunstancia especial que obliga al otorgamiento antes de plazo (aquí, si se quiere, se puede especificar el motivo concreto), manifestando expresamente que se ha dispuesto de suficiente tiempo de análisis y estudio de las condiciones económicas y financieras ofrecidas por la entidad prestamista, y manifestando asimismo comprender todos los aspectos jurídicos y económicos de la operación, que yo el Notario he advertido y que les informo, prestando su conformidad al mismo.<ejemplo>

‍

В надежде, что эта статья поможет гражданам ближе познакомиться с особенностями каталонских правил о сроках оформления ипотечных операций с потребителями, команда нотариальной конторы Jesús Benavides остается в вашем распоряжении, чтобы помочь вам во всем, что вам может понадобиться в контексте оформления ваших нотариальных операций.