Практические юридические заметки - март 2025 года

1.- Значительное увеличение МТП в Каталонии

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) на Декрет-закон 5/2025 от 25 марта, принимающий срочные меры по налогообложению, расходам на персонал и другим административным вопросам, который вводит соответствующие нововведения в области ITP в Каталонии. А именно:

1.- Новые общие скобки ITP для приобретения подержанного жилья:

• При передаче недвижимости стоимостью до 600 000 евро: 10%.
• При переводе от 600 000 до 900 000 евро: 11%.
• При переводе от 900 000 до 1 500 000 евро: 12%.
• Для переводов на сумму свыше 1 500 000 евро: 13%.

2.- Значительное увеличение ITP для крупных держателей: 

1. Налоговая ставка увеличивается до 20%.
2. Крупным собственником считается физическое или юридическое лицо, владеющее более чем 10 объектами жилой недвижимости или жилой площадью более 1 500 м2, расположенными в Каталонии. Это также относится к физическим или юридическим лицам, владеющим пятью и более объектами городской жилой недвижимости, расположенными в зоне повышенного рынка жилья, объявленной Женералитатом Каталонии. В расчет не включаются гаражи и кладовые.

3.- Большое увеличение ITP при продаже здания:

1. Ставка налога увеличивается до 20% для этих операций, независимо от того, является ли здание горизонтально разделенным или нет.
2. Исключение: покупатель должен быть физическим лицом, в здании должно быть максимум 4 квартиры, и все они должны использоваться в качестве постоянного места жительства покупателя и членов его/ее семьи до второй степени родства в течение трех лет после покупки.

4.- Отмена пониженной ставки "3%" для компаний, занимающихся реформированием и продажей жилья:

1. Отменяется существовавшая до сих пор 70-процентная скидка на ITP для компаний сектора недвижимости, занимающихся покупкой, ремонтом и продажей жилья (отмена ст. 641-8 шестой книги Налогового кодекса Каталонии).
2. Эта мера вступает в силу на следующий день после ее публикации в DOGC ( т.е. 27 марта 2025 года).

5.- Снижение ставки на 5% для "молодых людей" в возрасте до 35 лет:

• Пониженная ставка ITP в размере 5% применяется при покупке первого постоянного места жительства молодыми людьми в возрасте до 35 лет и моложе, при условии, что сумма общей и сберегательной налоговой базы за вычетом личного и семейного минимума, указанная в их последней декларации о доходах физических лиц, не превышает 36 000 евро.

6.- Вступление в силу:

• ‍По истечениитрех месяцев со дня, следующего за днем публикации в Официальном журнале Правительства Каталонии ( 27 июня 2025 года).

2.- Больше возможностей в Каталонии для оформления пожертвований в пользу детей на покупку их постоянного места жительства.

Еще одна из новаторских мер Декрета-закона 5/2025 от 25 марта о принятии срочных фискальных, кадровых и других административных мер (ЗДЕСЬ), является продление срока оформления покупки первого постоянного места жительства, когда оно оформляется позже и благодаря пожертвованию денег потомку, и возможность воспользоваться существующим налоговым преимуществом по налогу на пожертвования в этих случаях.

Таким образом, статья 4 Декрета-закона увеличивает до 6 месяцев (до сих пор было 3 месяца) максимальный срок оформления покупки (с момента передачи денег), в течение которого может быть применена налоговая льгота по налогу на пожертвования, то есть уменьшение на пожертвования, предназначенные для первого места жительства потомков (как в случае пожертвования имущества, так и денег на его приобретение), предусмотренное статьями 632-20 и последующими в шестой книге Налогового кодекса Каталонии.

Вступление в силу: через три месяца после дня публикации в DOGC (27 июня 2025 года).

Напомним, что срок действия права на полеты в Каталонии не может превышать 30 лет.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам права, юридических лиц и посредничества от 20 января 2025 г. (DOGC от 14 марта 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом исправления другого публичного акта горизонтального разделения и исчезновения сообщества, в котором срок действия права на полет, первоначально установленный в 30 лет, изменен на "бессрочный" (все это под защитой ст. 16.2 Положения об ипотеке).

Земельный регистратор отказал в регистрации на том основании, что недвижимость, расположенная в Каталонии, подпадает под действие норм каталонского гражданского права, устанавливающих максимальный срок в 30 лет для права на полет (ст. 567.2-1 CCCat), и этот критерий был подтвержден Генеральным управлением по имуществу.

4.- Практические занятия по нотариату. Публичное нотариальное заверение решений компании

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Фондом нотариата, посвященный изучению и анализу нотариального заверения корпоративных решений.

На этом занятии, которое проведет сотрудник нотариальной конторы, вышедший на пенсию, мы рассмотрим актуальные вопросы, имеющие практическое применение в повседневной работе конторы, такие как:

1. Пересмотр компетенции по принятию решений (общее собрание против совета директоров и/или ликвидаторов).
2. Основные типы корпоративных решений, подлежащих обнародованию (поправки к уставу, увеличение и уменьшение капитала, увольнения и назначения и т.д.).
3. Лица, уполномоченные выступать перед общественностью.
4. Подробные сведения обо всех элементах и обстоятельствах, которые должны быть включены в протоколы и свидетельства о принятии решений для того, чтобы они были правомерно обнародованы и зарегистрированы (даты, созыв собрания, кворум для принятия решения и т.д.).

5.- Вторичные передачи и вторжение в морские земельные владения. Перед регистрацией необходимо провести демаркацию

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 8 января 2025 г. (BOE от 12 февраля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о принятии и оформлении наследства, относящимся к недвижимости, расположенной на побережье.

Земельный регистратор отказал в регистрации как в неустранимом недостатке, поскольку после проведения соответствующих проверок, предусмотренных законом и Положением о прибрежной зоне (ознакомление с графическим изображением и запрос на сертификацию в Периферийную прибрежную службу), выяснилось, что данный объект частично пересекает (вторгается) в морские земли общего пользования, как следует из сертификата, выданного Прибрежной службой.

В данном случае Генеральная дирекция подтверждает квалификационную записку, понимая, что действующее положение было применено правильно (ст. 36 Положения о прибрежной зоне), поэтому, учитывая наличие частичного вторжения в морское-земное общественное достояние, передача не может быть зарегистрирована, и описание объекта должно быть сначала исправлено (приведено в соответствие с административным разграничением) или, в случае необходимости, должно быть оспорено свидетельство, выданное Прибрежной демаркацией, из которого вытекает это частичное вторжение в морское-земное общественное достояние.

6.- Отмена договора о наследовании, несогласие и регистрационные действия

Прилагается (ЗДЕСЬ) очень интересное постановление Главного управления по вопросам права, юридических лиц и посредничества от 5 декабря 2024 года (DOGC от 14 марта 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом консумации соглашения о наследовании, когда лицо, которому благоприятствует особое присвоение имущества в соглашении о наследовании, после смерти доверителя соглашения о наследовании вступает во владение этим имуществом. Суть дела заключается в следующем:

1. В 2016 году отец и сын оформили соглашение о наследовании в порядке частного присвоения, в соответствии с которым отец передал сыну на момент своей смерти право собственности на недвижимость.
2. В мае 2024 года отец обращается к нотариусу и оформляет акт об одностороннем отказе от наследственного соглашения (ссылаясь на отсутствие заботы и контролирующих отношений с ребенком). О данном акте достоверно уведомляется бывший бенефициар данного конкретного наследства.
3. Через несколько дней отец умирает.
4. Аналогичным образом сын обращается в нотариальную контору, оформляет в установленные сроки и в надлежащей форме акт о несогласии с отменой наследственного договора и уведомляет об этом нотариуса, который достоверно удостоверил акт об отмене отцовского договора.
5. Впоследствии сын предоставляет вышеупомянутый акт о заключении договора о наследовании, где он вступает во владение имуществом, которое он намерен зарегистрировать в земельном кадастре.
6. После того как акт о вступлении во владение по договору о наследовании был представлен на регистрацию, земельный регистратор отказался его регистрировать, мотивируя это тем, что, поскольку договор о наследовании был отменен и опротестован бенефициаром, прежде чем регистрировать вступление во владение, необходимо разрешить эту ситуацию в суде.

Генеральный директорат, разрешив дело, отменяет квалификационную записку, считая, что в соответствии с каталонским гражданским законодательством (ст. ст. 431-15 и 431-30 CCCat), если существует отмена соглашения и возражения против него, сформулированные в надлежащее время и в надлежащей форме, они действительно должны быть разрешены в суде, но пока этого не произошло, соглашение о наследовании остается в полной силе и действии, так что ему не может быть отказано в регистрации в земельном кадастре, без ущерба, конечно, для результатов судебного разбирательства, которое, в случае необходимости, возбуждается наследниками умершего.

7.- Вебиноц. Нотариальное примирение после вступления в силу Органического закона 1/2025

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Ассоциацией нотариусов Каталонии и посвященный изучению и анализу нотариального примирения и его важности после вступления в силу Органического закона 1/2025.

Как я уже рассказывала в своем блоге пару месяцев назад (ЗДЕСЬ), с 3 апреля для подачи большинства гражданских и коммерческих исков необходимо будет предварительно попробовать "ADR", то есть соответствующий способ неюрисдикционного разрешения спора. Среди этих ADR нотариальная примирительная процедура (регулируемая Законом о нотариате и с особенностями, введенными LO 1/2025) выделяется в качестве возможного пути.

На этом практическом занятии этот вопрос будет рассмотрен подробно и тщательно, с учетом таких аспектов, как:

1. Виды судебных разбирательств, в которых необходимо предварительное ведение переговоров.
2. Преимущества системы нотариального примирения.
3. Способ проведения примирительного процесса и акта примирения, документальная форма фиксации переговорной деятельности, стороны, участвующие в примирении, уведомления между сторонами, возможность проведения процедуры в режиме видеоконференции, способы документального оформления соглашения, роль нотариуса в переговорах и т.д.

8.- Аккредитация средств платежа и удержание части цены для аннулирования предыдущих ипотечных кредитов. Доказывать это не обязательно

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественного доверия от 11 декабря 2024 года (BOE от 8 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором покупатель (через финансирующий его банк) удерживает часть цены (1 126,70 евро), чтобы использовать ее для погашения предыдущих ипотечных платежей продавца, что является очень распространенной ситуацией.

После того, как документ был представлен на регистрацию, земельный регистратор отказался его регистрировать на том основании, что не были определены средства платежа, с помощью которых покупатель передал банку (финансировавшему покупку) сумму в размере 1 126,70 евро, которая была удержана продавцом для аннулирования регистрации предыдущих ипотечных платежей.

Генеральный директорат отменяет квалификацию, считая, что закон требует подтверждения платежных средств для платежей, произведенных до или во время исполнения договора купли-продажи, но не в отношении платежей или удержаний, которые должны быть произведены после (как в данном случае, т.е. денег, которые покупатель заплатит своему агентству, чтобы оно могло управлять аннулированием предыдущих платежей продавца).

9.- Выравнивание площади поверхности квартиры, подверженной горизонтальной собственности. Требования для этого

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 12 февраля 2025 года (BOE от 28 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с просьбой об исправлении площади поверхности частного элемента, на который распространяется режим горизонтальной собственности, поданной посредством частного запроса (вкратце, просят описать квартиру площадью 165 метров вместо 157 метров, зарегистрированных в настоящее время).

Для этого заявитель подает частный запрос в соответствии со ст. 201.3 Закона об ипотеке (который освобождает от подачи заявления на исправление для исправления поверхности, не превышающей 5% от зарегистрированной площади).

Земельный регистратор отказал в регистрации на том основании, что к квартирам, находящимся в горизонтальной собственности, процедура ст. 201.3 не применима, и что, следовательно, необходимо внести изменения в акт о создании горизонтальной собственности с предварительного согласия сообщества собственников, обладающих необходимым большинством голосов в Каталонии.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отменила дефект, ссылаясь на применение ст. 201.3 Закона об ипотеке, подтвердив, что этот способ можно применять и в отношении квартир с горизонтальным расположением (т.е. когда площадь, подлежащая исправлению, не превышает 5%), и, принимая во внимание недавнее постановление от 18 апреля 2023 года, напомнил, что в этих случаях можно исправить площадь квартиры без внесения изменений в документы о праве собственности, если это исправление не связано с расширением строительных работ и, следовательно, предполагает просто исправление ошибочных регистрационных данных, для чего, в любом случае, необходимо согласие соответствующего сообщества собственников, утвержденное большинством, предусмотренным законом (в Каталонии - 4/5 частей). 

10.- Вебиноц. Ипотечные кредиты, страхование и сопутствующие продукты

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Коллегией нотариусов Каталонии, посвященный изучению и анализу заключения договоров ипотечного кредитования и продуктов, связанных / комбинированных с ними (страхование и т.д.). На данном практическом занятии этот вопрос рассматривается подробно и тщательно, анализируя с практической точки зрения правовой режим заключения договоров на продукты, связанные/сочетающиеся с ипотечными кредитами, с особым упором на его регулирование в ст. 17 LCI. В качестве резюме:

Связанные продажи:

1. Определение: Ситуация, когда ипотечный кредит предлагается в "пакете" с другими продуктами (страховка, сигнализация и т.д.), которые должны быть в обязательном порядке оформлены заемщиком, иначе банк не выдаст кредит.
2. Общий принцип: Они запрещены за исключением исключений (ст. 17 LCI), например, если они несут явную выгоду для потребителя.
3. Банк может потребовать определенные виды страхования (например, страхование имущества), которые потребитель имеет право заключить с банком или с другим страховщиком по своему выбору.
4. Последствия неисполнения: ничтожность дополнительного договора.

Комбинированные продажи:

1. Определение: Ситуация, когда банк предлагает "пакет" продуктов, которые можно взять вместе или по отдельности (т.е. клиент может выбрать "только" финансирование).
2. При комбинированной практике кредитор должен сделать предложение по продуктам в комбинированном и раздельном виде, чтобы заемщик мог увидеть различия между одним предложением и другим. 
3. Как правило, заключение договоров на дополнительные продукты может привести к улучшению условий финансирования (например, "субсидированная процентная ставка").