Почему и как новая налоговая реформа влияет на нас при покупке, дарении или наследовании имущества

В этом 2022 году, в качестве новогоднего "подарка", вступает в силу налоговая реформа, которая, без сомнения, представляет собой настоящую революцию в системе расчета налогооблагаемой базы налога на передачу имущества и налога на наследование и дарение, которая, более чем вероятно, будет в центре внимания многих вопросов, сомнений и неопределенностей, с которыми придется столкнуться любому гражданину или юридическому оператору при обращении в нотариальную контору для оформления сделки, связанной с недвижимостью, скорее всего, будет в центре внимания многих вопросов, сомнений и неопределенностей, с которыми придется столкнуться любому гражданину или юридическому оператору при обращении в нотариальную контору для оформления сделки, связанной с имуществом, к которому применяется один из этих налогов (например, при продаже, наследовании или дарении).

Поэтому, учитывая практическое значение, которое эта новая реформа будет иметь в повседневной работе нотариальной конторы, в следующих строках мы попытаемся дать практический и дидактический подход к этому вопросу, чтобы каждый, кто интересуется этим вопросом, мог легко и просто его понять.

Каково происхождение этой налоговой реформы, которая окажет столь сильное влияние на повседневные операции, совершаемые в нотариальной конторе?

Конечно, чтобы правильно понять предмет нашего анализа, мы должны сначала определить новое правило, которое принесло нам эту далеко идущую налоговую реформу, поскольку только тогда мы сможем понять, что именно было реформировано и в каком конкретном смысле.

В чем заключается налоговая реформа, введенная этим новым законом?

По сути, в очень обобщенном виде можно сказать, что это новое постановление изменяет правила расчета налогооблагаемой базы налога на передачу имущества и налога на наследство и дарение, вводя так называемую"базовую стоимость" в качестве нового ключевого понятия для ее расчета (т.е. чтобы знать стоимость имущества, по которой будет определяться налог, подлежащий уплате).

Эта"справочная стоимость", без ущерба для ее более детального развития в последующих вопросах, в общих чертах означает, что отныне налоговая администрация для расчета "налоговой стоимости" недвижимости будет анализировать цены, указанные нотариусами при продаже недвижимости в данном районе, и на этой основе экстраполировать приблизительную стоимость данной недвижимости.

Как до сих пор рассчитывалась налогооблагаемая база МТП и налога на наследство и дарение?

Однако, если мы зададимся вопросом, что мы должны понимать под этой "реальной стоимостью", обратившись к вышеупомянутым правилам, мы увидим, что законодатель ничего не сказал нам об этом (он не указал, как мы должны рассчитать эту "реальную стоимость"), так что, как и не могло быть иначе, в конечном итоге именно суды, выполняя свою задачу по толкованию закона, определили, что под этой "реальной стоимостью" мы должны понимать "рыночную стоимость" имущества, т.е. "чистую сумму, которую продавец мог бы разумно ожидать получить за продажу имущества на дату оценки, посредством рыночной стоимости", определили, что под этой "реальной стоимостью" следует понимать"рыночную стоимость" недвижимости, то есть "чистую сумму, которую продавец мог обоснованно ожидать получить за продажу недвижимости на дату оценки, посредством адекватного маркетинга" (см., например, STS 4887/1995, от 5 октября).

Как налоговая администрация могла проверить, что эта объявленная "рыночная стоимость" была реальной?

На практике определение этой "рыночной стоимости" стало ключевым элементом при определении размера налога, поскольку именно к ней применялась соответствующая налоговая ставка.

В связи с вышеизложенным, как может видеть любой проницательный наблюдатель, стимулы для объявления этой "реальной стоимости" более низкой были очевидны, поскольку таким образом заинтересованные стороны, хотя и совершали незаконное действие (разумеется), смогли бы снизить налоговое бремя операции.

Как видно из этого примера, на практике до сих пор часто наблюдается большая разница между "реальной стоимостью" недвижимости (т.е. ее "рыночной стоимостью") и минимальной налоговой стоимостью, присвоенной ей Налоговым управлением на основе вышеупомянутой системы проверки стоимости, который в действительности был наиболее распространенным и обобщенным, что, как видно, оставляло открытой дверь для определенных сторон, совершающих незаконные действия (разумеется), чтобы "поддаться искушению" "скрыть" часть реальной стоимости передаваемого имущества, "официально" декларируя только часть его реальной или рыночной стоимости.

В чем заключается изменение, введенное новым правилом?

Таким образом, отныне в Кадастре (административный реестр при Министерстве финансов, где регистрируется вся недвижимость), помимо физических и юридических характеристик недвижимости, ее местоположения, площади, построек и т.д., должна быть зарегистрирована и ее "справочная стоимость" (т.е. экономическая оценка недвижимости, основанная на "анализе цен, сообщенных государственными служащими при продаже и покупке недвижимости), также должна быть зарегистрирована его"справочная стоимость", т.е. экономическая оценка, основанная на "анализе цен, сообщаемых государственными нотариусами при продаже и покупке недвижимости" (т.е., грубо говоря, "стоимость", которую, по мнению Казначейства, имеет недвижимость на основании "аналогичных" операций с близлежащими объектами, оформленных в нотариальных конторах).

По сути, это новое положение определяет, что в случае недвижимого имущества налогооблагаемая сумма налога будет рассчитываться на основе"рыночной стоимости", то есть"наиболее вероятной цены, за которую имущество может быть продано, как между независимыми сторонами, без обременений". 

Исходя из этого, в конкретном случае недвижимого имущества, новое правило предусматривает, что для расчета налогооблагаемой суммы налога необходимо учитывать налоговую базу:

• Или по"справочной стоимости", предусмотренной нормативными актами, регулирующими Кадастр недвижимости, на дату начисления налога.
• Или, если цена продажи/заявленная стоимость выше, чем это"контрольное значение", то налогооблагаемая сумма налога будет равна этой цене продажи или заявленной стоимости, соответственно.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, когда любой налогоплательщик сталкивается с операцией, облагаемой налогом на передачу (например, продажа или покупка), налогом на наследство и дарение (например, принятие наследства или дарение), для расчета подлежащего уплате налога ему следует действовать следующим образом:

• Прежде всего, вам необходимо зайти на указанный сайт Кадастра и узнать "справочную стоимость" вашей недвижимости.
• Во-вторых, сравните полученную стоимость с фактической ценой сделки, чтобы можно было сравнить стоимость сделки с фактической ценой сделки:
• ~Если фактическая стоимость сделки выше, чем "эталонная стоимость", то это налогооблагаемая стоимость сделки.
• ~А если фактическая стоимость сделки ниже "эталонной стоимости", то налогооблагаемой суммой налога будет эта "эталонная стоимость".

Какие практические последствия будет иметь реформа?

Без сомнения, самый простой и практичный способ понять последствия законодательной реформы - показать их на конкретном примере, и именно этим мы сейчас и займемся:

На мой взгляд, и я думаю, что любой, кто анализирует этот вопрос со всей строгостью, сочтет необходимым выделить два очень важных аспекта этого примера:

Во-первых, как можно видеть, для целей налога на передачу имущества и налога на наследство и дарение, "минимальная налоговая стоимость", которую налоговое управление присваивает недвижимости, была значительно увеличена (в нашем конкретном случае на 45%), так что все те, кто до сих пор предпочитал основывать свои сделки на "минимальной налоговой стоимости", столкнутся со значительным увеличением своих налоговых расходов.

Аналогичным образом, как мы попытались показать в предложенном примере, в случае, если по какой-либо причине (например, из-за плохой сохранности) данная недвижимость имеет реальную или рыночную стоимость ниже "эталонной стоимости", налогоплательщик будет вынужден сначала платить налог по "эталонной стоимости" (т.е. "платить больше, чем ему полагается"), а затем инициировать процедуру в Налоговом управлении, чтобы доказать, что в его конкретном случае реальная или рыночная стоимость недвижимости соответствует заявленной и что в его случае реальная или рыночная стоимость недвижимости соответствует заявленной, уплатив больше, чем "базовая стоимость") и впоследствии инициировать процедуру в налоговых органах, чтобы доказать, что в его конкретном случае реальная или рыночная стоимость имущества соответствует заявленной и что, следовательно, возврат "переплаченных" налогов в соответствии с "базовой стоимостью" является целесообразным.

Как можно оценить эту реформу?

Несомненно, оценка того или иного нормативного акта в значительной степени определяется идеологическими позициями человека, выносящего это ценностное суждение. Однако, осознавая это и пытаясь избавиться от прежнего "рюкзака", на мой взгляд, эта реформа на практике может иметь определенные последствия, которые следует учитывать:

Во-первых, как очевидно, если "минимальная налоговая стоимость" недвижимости для Налогового управления будет увеличена, очевидно, что это может быть мерой, помогающей бороться с мошенничеством и уклонением от уплаты налогов, что может быть положительным для страны с таким высоким процентом погруженной или неформальной экономики, как это было показано в данной статье. Короче говоря, справедливо и разумно, чтобы все граждане и легальные операторы платили налоги, которые действительно соответствуют их экономической способности или богатству, то есть основе налогообложения, установленной нашей Конституцией.

Однако не менее верно и то, что эти меры, которые на практике означают увеличение налогового бремени, не будут способствовать динамизму такого ключевого сектора нашей экономики, как рынок недвижимости (напомним, что на этот сектор приходится более 5% ВВП испанской экономики), так что если налоги, уплачиваемые при сделках с недвижимостью, будут значительно увеличены, мы можем в конечном итоге оказаться в нежелательном сценарии замедления активности в этом секторе и, следовательно, падения активности, что приведет к снижению совокупных налоговых поступлений (явление, описанное экономистом), может случиться так, что мы окажемся в нежелательном сценарии замедления активности сектора и, следовательно, снижения активности, что приведет к снижению совокупных налоговых поступлений (явление, описанное экономистом Артуром Лаффером, известное как "кривая Лаффера", которая показывает, как в определенных случаях увеличение налогового бремени может вызвать снижение экономической активности, что приводит к снижению налоговых поступлений).

Таким образом, только время и опыт покажут, окажет ли эта далеко идущая налоговая реформа реальное положительное или отрицательное влияние на экономику Испании и, в частности, на сектор недвижимости и связанные с ним налоговые поступления.

‍

Надеясь, что эта статья разрешила ваши практические сомнения относительно новых изменений, которые 2022 год принес нам в налоговых вопросах, команда нотариуса Хесуса Бенавидеса остается в вашем распоряжении, чтобы помочь вам со всем необходимым в контексте оформления ваших сделок с недвижимостью.