Почему и как новая налоговая реформа влияет на нас при покупке, дарении или наследовании имущества
3/1/2022
Время чтения:
Поделиться:
Прокурор

Почему и как новая налоговая реформа влияет на нас при покупке, дарении или наследовании имущества

Содержание этой статьи

В этом 2022 году, в качестве новогоднего "подарка", вступает в силу налоговая реформа, которая, без сомнения, представляет собой настоящую революцию в системе расчета налогооблагаемой базы налога на передачу имущества и налога на наследование и дарение, которая, более чем вероятно, будет в центре внимания многих вопросов, сомнений и неопределенностей, с которыми придется столкнуться любому гражданину или юридическому оператору при обращении в нотариальную контору для оформления сделки, связанной с недвижимостью, скорее всего, будет в центре внимания многих вопросов, сомнений и неопределенностей, с которыми придется столкнуться любому гражданину или юридическому оператору при обращении в нотариальную контору для оформления сделки, связанной с имуществом, к которому применяется один из этих налогов (например, при продаже, наследовании или дарении).

Поэтому, учитывая практическое значение, которое эта новая реформа будет иметь в повседневной работе нотариальной конторы, в следующих строках мы попытаемся дать практический и дидактический подход к этому вопросу, чтобы каждый, кто интересуется этим вопросом, мог легко и просто его понять.


Каково происхождение этой налоговой реформы, которая окажет столь сильное влияние на повседневные операции, совершаемые в нотариальной конторе?

Конечно, чтобы правильно понять предмет нашего анализа, мы должны сначала определить новое правило, которое принесло нам эту далеко идущую налоговую реформу, поскольку только тогда мы сможем понять, что именно было реформировано и в каком конкретном смысле.

Эта налоговая реформа, которая вступает в силу с 1 января 2022 года, была введена в нашу правовую систему Законом 11/2021 от 9 июля о мерах по предупреждению и борьбе с налоговым мошенничеством ( ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с текстом закона).


В чем заключается налоговая реформа, введенная этим новым законом?

По сути, в очень обобщенном виде можно сказать, что это новое постановление изменяет правила расчета налогооблагаемой базы налога на передачу имущества и налога на наследство и дарение, вводя так называемую"базовую стоимость" в качестве нового ключевого понятия для ее расчета (т.е. чтобы знать стоимость имущества, по которой будет определяться налог, подлежащий уплате).

Эта"справочная стоимость", без ущерба для ее более детального развития в последующих вопросах, в общих чертах означает, что отныне налоговая администрация для расчета "налоговой стоимости" недвижимости будет анализировать цены, указанные нотариусами при продаже недвижимости в данном районе, и на этой основе экстраполировать приблизительную стоимость данной недвижимости.


Как до сих пор рассчитывалась налогооблагаемая база МТП и налога на наследство и дарение?

Если мы проанализируем действующие на сегодняшний день нормативные акты, касающиеся налога на передачу (ЗДЕСЬ) и налог на наследство и дарение (ЗДЕСЬ), мы видим, как до сих пор действующие правила определяли, что для расчета налогооблагаемой базы по этим налогам необходимо учитывать"реальную стоимость" соответствующего имущества.

Однако, если мы зададимся вопросом, что мы должны понимать под этой "реальной стоимостью", обратившись к вышеупомянутым правилам, мы увидим, что законодатель ничего не сказал нам об этом (он не указал, как мы должны рассчитать эту "реальную стоимость"), так что, как и не могло быть иначе, в конечном итоге именно суды, выполняя свою задачу по толкованию закона, определили, что под этой "реальной стоимостью" мы должны понимать "рыночную стоимость" имущества, т.е. "чистую сумму, которую продавец мог бы разумно ожидать получить за продажу имущества на дату оценки, посредством рыночной стоимости", определили, что под этой "реальной стоимостью" следует понимать"рыночную стоимость" недвижимости, то есть "чистую сумму, которую продавец мог обоснованно ожидать получить за продажу недвижимости на дату оценки, посредством адекватного маркетинга" (см., например, STS 4887/1995, от 5 октября).

Итак, проиллюстрируем вопрос реальным случаем, куплей-продажей, недавно проведенной в моей нотариальной конторе в конце 2021 года, в которой г-н Хуан (вымышленное имя, конечно), являющийся владельцем квартиры в городе Терраса (спальный город в столичном регионе Барселоны, расположенный в 30 километрах от Барселоны), решает продать ее, и, передав управление в руки Агентства недвижимости, умудряется продать ее Марии за 210 000 евро. В данном конкретном случае "реальная стоимость" недвижимости составит 210 000 евро, поэтому база для налога на передачу, за которую Мария должна будет заплатить налог, составит 210 000 евро.

Как налоговая администрация могла проверить, что эта объявленная "рыночная стоимость" была реальной?

На практике определение этой "рыночной стоимости" стало ключевым элементом при определении размера налога, поскольку именно к ней применялась соответствующая налоговая ставка.

Итак, следуя нашему предыдущему примеру, Мария, приобретая квартиру в Террасе за 210 000 евро, для расчета налогов на свою сделку должна определить реальную "реальную стоимость" сделки, т.е. уже упомянутую "рыночную стоимость" (реальная цена продажи, согласованная между сторонами), и применить соответствующую ставку налога (т.е. 10%), в результате чего Мария за эту сделку купли-продажи должна заплатить 21 000 евро ITP (налог на передачу собственности).

В связи с вышеизложенным, как может видеть любой проницательный наблюдатель, стимулы для объявления этой "реальной стоимости" более низкой были очевидны, поскольку таким образом заинтересованные стороны, хотя и совершали незаконное действие (разумеется), смогли бы снизить налоговое бремя операции.

Итак, следуя нашему предыдущему примеру, если Мария покупает квартиру в Террасе за 210 000 евро, но заявляет налоговым органам, что она стоила ей только 100 000 евро (в то время как остальные 110 000 евро выплачиваются покупателю наличными), снижение налогового бремени очевидно, так как ей придется заплатить только 10 000 евро (т.е. 10% от 100 000 евро заявленной "рыночной стоимости"), что гораздо меньше, чем 21 000 евро, указанные выше.
В этой связи, на мой взгляд, необходимо отметить, что Испания является одной из западных стран с самыми высокими показателями "подпольной" или "неформальной" экономики, достигающими уровня от 12% до более чем 20% (ЗДЕСЬ академическую статью на эту тему можно прочитать здесь).

Для борьбы с этим налоговым мошенничеством налоговые органы до сих пор имели в своем распоряжении различные методы проверки "реальной стоимости" передаваемой недвижимости, такие как, например, использование экспертной оценки. Однако, как может догадаться каждый, налоговое управление не может послать эксперта для проверки стоимости всех сотен тысяч переходов собственности, которые происходят в Испании каждый год, поэтому, чтобы иметь более быструю и простую систему, налоговое управление обычно прибегает к оценке эксперта, Налоговое управление прибегло к другому, гораздо более практичному и простому методу, т.е. к"оценке по стоимости, указанной в официальных реестрах", а в нашем конкретном случае - к кадастровой стоимости недвижимости, зарегистрированной в Кадастре, обновляемой на основе коэффициентов, ежегодно публикуемых компетентной администрацией (ЗДЕСЬнапример, вы можете ознакомиться с теми, которые будут действовать в Каталонии в 2021 году).

Возвращаясь к нашему конкретному случаю, на основании кадастровой справки этой квартиры, расположенной в Террасе, мы видим, что ее кадастровая стоимость составляет 64 370,50 евро, к которой, применяя соответствующий коэффициент (в данном конкретном случае 2,05), мы получаем, что для Каталонского налогового управления эта квартира имеет "минимальную налоговую стоимость" 131 959,53 евро (64 370,50 евро x 2,05).
Таким образом, используя эту систему проверки стоимости, для Каталонского налогового агентства квартира, которую купила Мария, имеет "минимальную налоговую стоимость" 131.959,53, так что, если бы стоимость, заявленная Марией при покупке, была такой или подобной, в принципе, для Администрации сделка была бы проведена в рамках параметров, которые она считает "разумными", без ущерба, конечно, для того, что при проверке стоимости в конкретном случае Налоговая Администрация может использовать другой метод для определения "реальной стоимости" рассматриваемого имущества.

Как видно из этого примера, на практике до сих пор часто наблюдается большая разница между "реальной стоимостью" недвижимости (т.е. ее "рыночной стоимостью") и минимальной налоговой стоимостью, присвоенной ей Налоговым управлением на основе вышеупомянутой системы проверки стоимости, который в действительности был наиболее распространенным и обобщенным, что, как видно, оставляло открытой дверь для определенных сторон, совершающих незаконные действия (разумеется), чтобы "поддаться искушению" "скрыть" часть реальной стоимости передаваемого имущества, "официально" декларируя только часть его реальной или рыночной стоимости.


В чем заключается изменение, введенное новым правилом?

Прежде всего, в качестве предварительного шага необходимо отметить, что Закон 11/2021 от 9 июля о мерах по предотвращению и борьбе с налоговым мошенничеством ( ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с текстом закона), также вносит изменения в Закон о кадастре недвижимости (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с текстом постановления), вводящее новое понятие"справочная стоимость" недвижимости.

Таким образом, отныне в Кадастре (административный реестр при Министерстве финансов, где регистрируется вся недвижимость), помимо физических и юридических характеристик недвижимости, ее местоположения, площади, построек и т.д., должна быть зарегистрирована и ее "справочная стоимость" (т.е. экономическая оценка недвижимости, основанная на "анализе цен, сообщенных государственными служащими при продаже и покупке недвижимости), также должна быть зарегистрирована его"справочная стоимость", т.е. экономическая оценка, основанная на "анализе цен, сообщаемых государственными нотариусами при продаже и покупке недвижимости" (т.е., грубо говоря, "стоимость", которую, по мнению Казначейства, имеет недвижимость на основании "аналогичных" операций с близлежащими объектами, оформленных в нотариальных конторах).

  • В связи с этим, не вдаваясь в дальнейшие технические подробности, учитывая информационный характер данной статьи, с 1 января 2022 года справочную стоимость объектов недвижимости можно будет узнать на сайте Кадастра (ЗДЕСЬ вы можете получить к нему доступ).

Разобравшись, что представляет собой эта "эталонная стоимость", как уже указывалось в предыдущем вопросе, новое положение изменяет предписания, определяющие расчет налогооблагаемой базы для налога на передачу имущества и налога на наследство и дарение (ЗДЕСЬ y ЗДЕСЬсоответственно, можно найти конкретную новую формулировку).

По сути, это новое положение определяет, что в случае недвижимого имущества налогооблагаемая сумма налога будет рассчитываться на основе"рыночной стоимости", то есть"наиболее вероятной цены, за которую имущество может быть продано, как между независимыми сторонами, без обременений". 

Исходя из этого, в конкретном случае недвижимого имущества, новое правило предусматривает, что для расчета налогооблагаемой суммы налога необходимо учитывать налоговую базу:

  • Или по"справочной стоимости", предусмотренной нормативными актами, регулирующими Кадастр недвижимости, на дату начисления налога.
  • Или, если цена продажи/заявленная стоимость выше, чем это"контрольное значение", то налогооблагаемая сумма налога будет равна этой цене продажи или заявленной стоимости, соответственно.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, когда любой налогоплательщик сталкивается с операцией, облагаемой налогом на передачу (например, продажа или покупка), налогом на наследство и дарение (например, принятие наследства или дарение), для расчета подлежащего уплате налога ему следует действовать следующим образом:

  • Прежде всего, вам необходимо зайти на указанный сайт Кадастра и узнать "справочную стоимость" вашей недвижимости.
  • Во-вторых, сравните полученную стоимость с фактической ценой сделки, чтобы можно было сравнить стоимость сделки с фактической ценой сделки:
  • ~Если фактическая стоимость сделки выше, чем "эталонная стоимость", то это налогооблагаемая стоимость сделки.
  • ~А если фактическая стоимость сделки ниже "эталонной стоимости", то налогооблагаемой суммой налога будет эта "эталонная стоимость".

Какие практические последствия будет иметь реформа?

Без сомнения, самый простой и практичный способ понять последствия законодательной реформы - показать их на конкретном примере, и именно этим мы сейчас и займемся:

Итак, возвращаясь к нашему примеру, мы знаем, что Мария покупает у Хуана квартиру в Террасе за 210 000 евро, которая до этого момента имела "минимальную налоговую стоимость" в 131 959,53 евро.
Если бы эта операция была оформлена с 1 января 2022 года, первое, что должна была бы сделать Мария, это зайти на сайт Кадастра (ЗДЕСЬ доступ снова предоставляется) и проверить "справочную стоимость" ее имущества, которая в данном конкретном случае дает результат 190 585,20 €.
Получив свою "эталонную стоимость", Марии теперь остается только сравнить ее с фактически согласованной ценой продажи (напомним) - 210 000 евро, что в ее конкретном случае определит, что Мария должна будет заплатить налог ITP с этих 210 000 евро (так как эта сумма выше, чем эталонная стоимость).
С другой стороны, если согласованная цена продажи между Хуаном и Марией составляет 160 000 евро (например, потому что состояние сохранности ее конкретной недвижимости очень плохое), Мария должна будет заплатить налог с этих 190.190 585,20 (т.е. на сумму, превышающую согласованную цену продажи) и, при необходимости, впоследствии попытаться доказать налоговым органам, что реальная стоимость имущества - та, которая была заявлена на самом деле (эти 160 000 евро), а не "справочная стоимость", назначенная общим образом для ее имущества.

На мой взгляд, и я думаю, что любой, кто анализирует этот вопрос со всей строгостью, сочтет необходимым выделить два очень важных аспекта этого примера:

Во-первых, как можно видеть, для целей налога на передачу имущества и налога на наследство и дарение, "минимальная налоговая стоимость", которую налоговое управление присваивает недвижимости, была значительно увеличена (в нашем конкретном случае на 45%), так что все те, кто до сих пор предпочитал основывать свои сделки на "минимальной налоговой стоимости", столкнутся со значительным увеличением своих налоговых расходов.

Аналогичным образом, как мы попытались показать в предложенном примере, в случае, если по какой-либо причине (например, из-за плохой сохранности) данная недвижимость имеет реальную или рыночную стоимость ниже "эталонной стоимости", налогоплательщик будет вынужден сначала платить налог по "эталонной стоимости" (т.е. "платить больше, чем ему полагается"), а затем инициировать процедуру в Налоговом управлении, чтобы доказать, что в его конкретном случае реальная или рыночная стоимость недвижимости соответствует заявленной и что в его случае реальная или рыночная стоимость недвижимости соответствует заявленной, уплатив больше, чем "базовая стоимость") и впоследствии инициировать процедуру в налоговых органах, чтобы доказать, что в его конкретном случае реальная или рыночная стоимость имущества соответствует заявленной и что, следовательно, возврат "переплаченных" налогов в соответствии с "базовой стоимостью" является целесообразным.


Как можно оценить эту реформу?

Несомненно, оценка того или иного нормативного акта в значительной степени определяется идеологическими позициями человека, выносящего это ценностное суждение. Однако, осознавая это и пытаясь избавиться от прежнего "рюкзака", на мой взгляд, эта реформа на практике может иметь определенные последствия, которые следует учитывать:

Во-первых, как очевидно, если "минимальная налоговая стоимость" недвижимости для Налогового управления будет увеличена, очевидно, что это может быть мерой, помогающей бороться с мошенничеством и уклонением от уплаты налогов, что может быть положительным для страны с таким высоким процентом погруженной или неформальной экономики, как это было показано в данной статье. Короче говоря, справедливо и разумно, чтобы все граждане и легальные операторы платили налоги, которые действительно соответствуют их экономической способности или богатству, то есть основе налогообложения, установленной нашей Конституцией.

Однако не менее верно и то, что эти меры, которые на практике означают увеличение налогового бремени, не будут способствовать динамизму такого ключевого сектора нашей экономики, как рынок недвижимости (напомним, что на этот сектор приходится более 5% ВВП испанской экономики), так что если налоги, уплачиваемые при сделках с недвижимостью, будут значительно увеличены, мы можем в конечном итоге оказаться в нежелательном сценарии замедления активности в этом секторе и, следовательно, падения активности, что приведет к снижению совокупных налоговых поступлений (явление, описанное экономистом), может случиться так, что мы окажемся в нежелательном сценарии замедления активности сектора и, следовательно, снижения активности, что приведет к снижению совокупных налоговых поступлений (явление, описанное экономистом Артуром Лаффером, известное как "кривая Лаффера", которая показывает, как в определенных случаях увеличение налогового бремени может вызвать снижение экономической активности, что приводит к снижению налоговых поступлений).

Таким образом, только время и опыт покажут, окажет ли эта далеко идущая налоговая реформа реальное положительное или отрицательное влияние на экономику Испании и, в частности, на сектор недвижимости и связанные с ним налоговые поступления.

Надеясь, что эта статья разрешила ваши практические сомнения относительно новых изменений, которые 2022 год принес нам в налоговых вопросах, команда нотариуса Хесуса Бенавидеса остается в вашем распоряжении, чтобы помочь вам со всем необходимым в контексте оформления ваших сделок с недвижимостью.
Хесус Бенавидес Лима
Хесус Бенавидес Лима
Нотариус Барселоны

Узнайте все, что вам нужно знать, и как легко и быстро записаться на прием к врачу через Интернет.
  • Описание
  • Необходимая документация
  • Плата за обработку
  • Часто задаваемые вопросы
  • Применимые нормативные акты
  • Записаться на прием
Просмотреть всю информацию
Просмотреть всю информацию

Другие статьи, которые могут вас заинтересовать