Я хочу купить здание в Барселоне в качестве инвестиции... Осторожно, с правом первого отказа каталонской администрации!

В свете недавней доктрины, выпущенной Главным управлением по вопросам права, юридических лиц и посредничества Департамента юстиции Женералитата Каталонии, несомненно, на мой взгляд, очень интересно освежить в памяти права, признанные автономными нормативными актами Каталонии в пользу Женералитата Каталонии, когда происходит определенная передача, с особым упором на право первого отказа в случае продажи арендованного жилья, когда оно передается вместе с остальными жилыми помещениями или помещениями, составляющими часть того же имущества.

Таким образом, как мы будем иметь возможность проанализировать в этой краткой статье, каталонские градостроительные правила в некоторых конкретных случаях, когда происходят определенные виды передачи собственности, признают ряд прав на первый отказ в пользу каталонской администрации, с правилами, требованиями, процедурами и сроками которых необходимо быть знакомым, поскольку незнание или несоблюдение, как мы увидим, может иметь серьезные последствия для заинтересованных сторон (в данном конкретном случае - отказ в регистрации в Земельной книге купли-продажи всего многоквартирного жилого дома, со всеми вытекающими отсюда последствиями для инвестора, который его приобрел).

Какие права признает каталонское градостроительное законодательство в пользу администрации при определенных операциях с недвижимостью?

На самом деле, каталонский градостроительный регламент, осуществляя свои полномочия, уже давно счел нужным регламентировать ряд прав в пользу каталонской администрации при совершении определенных видов сделок с недвижимостью, которые очень важно иметь в виду, чтобы правильно оформить предполагаемые сделки и тем самым должным образом защитить законные права и интересы сторон.

В связи с этим вопросом несколько месяцев назад я опубликовал довольно схематичную статью на эту тему (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), в котором я подробно рассмотрел права преимущественного приобретения, признаваемые градостроительным регламентом как в пользу Женералитата Каталонии, так и в пользу городского совета Барселоны. Чтобы избежать ненужных повторений, мы предлагаем всем, кто интересуется этим вопросом, перечитать наш анализ по данному вопросу, указанный выше.

Что происходит, когда арендованное жилье продается вместе со всеми жилыми помещениями или помещениями, составляющими собственность?

Поэтому, когда кто-либо заинтересован в заключении такой сделки, следует помнить о следующих ключевых вопросах:

• Владелец, желающий передать недвижимость в этой ситуации, должен сообщить администрации условия передачи.
• С этого момента у региональной администрации будет двухмесячный срок для принятия решения о том, воспользоваться ли правом первого отказа. Следует также иметь в виду, что администрация будет иметь право на осмотр имущества, и в этом случае указанный период будет приостановлен до проведения осмотра.
• Если администрация решает воспользоваться правом преимущественной покупки, крайний срок для оформления приобретения составляет три месяца после того, как владелец был надлежащим образом уведомлен о принятом решении.
• Если передача осуществляется без вышеупомянутого обязательства об уведомлении, или осуществляется до истечения двухмесячного периода права преимущественной покупки, или на менее обременительных условиях, чем те, которые были указаны в уведомлении, это означает возникновение права отзыва в пользу администрации Каталонии, которое может быть реализовано в течение трех месяцев с момента регистрации передачи в Земельной книге или с момента, когда администрации стало известно о передаче.

Что произойдет, если акт передачи имущества, на которое распространяются эти преимущественные права приобретения, будет оформлен без соответствующих уведомлений администрации?

Как мы только что имели возможность проанализировать, существует ряд ситуаций, в которых владелец недвижимости, рассматривая возможность ее передачи, до оформления продажи должен направить соответствующие уведомления в региональную администрацию, чтобы соблюсти свое право преимущественного приобретения/законного выкупа. Однако может случиться так, и именно этот конкретный случай рассматривается в вышеупомянутой резолюции JUS/906/2022 от 29 марта, что владелец по каким-либо причинам решает оформить продажу, не сделав соответствующего сообщения.

В данном конкретном деле, которое мы рассматриваем, мы видим случай, когда посредством акта, утвержденного 5 августа 2021 года, была оформлена продажа многоквартирной недвижимости, с той особенностью, что некоторые из этих жилых помещений были арендованы (а также с той особенностью, что продающая сторона оставляет за собой право пользования одним из жилых помещений), при этом не было зарегистрировано, что соответствующие уведомления были поданы в Женералитат Каталонии для целей продажи, за исключением того, что продающая сторона оставляет за собой право пользования одним из жилых помещений), без соответствующего уведомления Женералитата Каталонии, чтобы он мог оценить целесообразность осуществления своего законного права преимущественной покупки. Учитывая это обстоятельство, компетентный регистратор земельных участков, изучив данный документ, приступил к его классификации, отказав в регистрации передачи, ссылаясь на то, что "акт не сопровождался уведомлением Администрации Женералитата для целей права преимущественной покупки". Эта отрицательная квалификация была вновь подтверждена посредством замены квалификации, запрошенной уполномоченным нотариусом.

В этих обстоятельствах единственный управляющий компании-покупателя подал апелляцию в Главное управление по вопросам права, юридических лиц и посредничества Департамента юстиции Женералитата Каталонии против вышеупомянутой негативной классификации, и все это на основании положений статьи 174.3 Закона о градостроительстве Каталонии, т.е. если передача собственности осуществляется без соблюдения обязательства по уведомлению администрации, это влечет за собой право на отзыв в пользу Женералитата, который может воспользоваться им в течение трех месяцев с момента получения информации о передаче, и поэтому передача должна быть зарегистрирована, чтобы предать этот факт огласке и тем самым позволить автономной администрации воспользоваться правом на отзыв, если она сочтет это целесообразным.

Против этого аргумента Генеральная дирекция отклоняет довод апеллянта, поскольку, по ее мнению, это "буквальное, частичное, абстрактное и деконтекстуализированное" толкование правила, так как правильное, "полное и окончательное" толкование правила может привести нас только к выводу, что"для регистрации актов передачи активов, на которые распространяется преимущественное право приобретения, установленное в пользу администрации, необходимо аккредитовать предварительные уведомления компетентных администраций", поскольку, по ее мнению, это "буквальное, частичное, абстрактное и деконтекстуализированное" толкование правила:

• Если отчуждение разрешено без предварительного уведомления, администрация лишена возможности осмотреть имущество, поэтому, поскольку администрация плохо знает имущество, это является основополагающим и решающим фактором при принятии решения о том, воспользоваться правом или нет.
• Поскольку администрации, подчиняющейся регламентированным процедурам распоряжения средствами, необходимы эти два месяца, которые должны пройти с момента уведомления, чтобы иметь возможность определить, с бюджетной точки зрения, есть ли у нее средства, чтобы прибегнуть к предварительному выкупу, так что принятие иного решения означало бы лишение администрации существенного времени для обработки соответствующего досье.
• Потому что осуществление права преимущественной покупки напрямую влечет за собой дополнительные расходы для администрации, поскольку ей придется компенсировать покупателю, против которого оно осуществляется, затраты на его приобретение, включая налоговые расходы (чего не было бы при осуществлении права преимущественной покупки).
• Поскольку совершить передачу без предварительного уведомления совсем другое дело, чем совершить ее на определенных условиях, а впоследствии оформить продажу за меньшую сумму, как в этих случаях, после того, как уведомление было сделано, администрация может отступить с момента, когда ей станет известно о более выгодных условиях или о существовании купли-продажи, будь то путем регистрации или любым другим способом.

Учитывая вышеизложенное, Генеральный директорат Каталонии считает, что апелляция должна быть отклонена и, соответственно, должна быть подтверждена квалификационная отметка Секретаря, поскольку обратное означало бы тривиализацию несоблюдения закона, что наносит ущерб государственным органам и препятствует реализации политики, направленной на обеспечение эффективности прав, обязанностей и руководящих принципов, регулирующих градостроительство в соответствии со Статутом Каталонской автономии.

Каковы практические последствия оформления продажи недвижимости, на которую распространяется действие этих преимущественных прав приобретения, без соответствующих уведомлений администрации?

Как мы только что увидели, последствия оформления передачи без предварительного уведомления или сообщения в автономную администрацию очень серьезны, поскольку это означает, что отсутствие уведомления о предварительном выкупе приводит к регистрации передачи, так что покупатель данной недвижимости не может зарегистрировать свое право собственности в Земельной книге, со всеми вытекающими отсюда последствиями (отсутствие защиты своего правового положения, серьезные трудности для будущих передач, невозможность получения финансирования с реальными гарантиями и т.д.). В связи с вышеизложенным, как видно, в контексте определенных передач недвижимости, затронутых этими преимущественными правами приобретения в пользу администрации Каталонии, необходимо знать об этих правах и соблюдать установленные в этом отношении процедуры, иначе законные права и интересы договаривающихся сторон могут быть серьезно ущемлены.

‍

В надежде, что эта статья предоставила вам полезную информацию о преимущественных правах приобретения в пользу администрации Каталонии, я остаюсь в вашем распоряжении, чтобы помочь вам с любыми вопросами, которые могут возникнуть у вас при оформлении сделок с недвижимостью.