Нотариальный блог и другие практические материалы

Ссылка прилагается (ЗДЕСЬ) на виртуальный налоговый бюллетень № 22 Иллюстрированного нотариального колледжа Каталонии, в котором нотариус Елена Кантос анализирует информационный запрос 443/25 Налогового агентства Каталонии о налоговой ставке, применимой в случае, когда два физических лица приобретают поровну целое жилое здание в Каталонии.

Администрация пришла к выводу, что ставка 20 %, предусмотренная для передачи всего здания, применяется только в том случае, если его приобретает одно физическое или юридическое лицо. Если его приобретают два лица совместно, эта ставка не применяется, за исключением случаев, когда одно из них имеет статус крупного держателя.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда, III палата по административным делам, № 321/2026 от 5 февраля, которое устанавливает очень важную судебную интерпретацию в отношении стоимости регистрации в реестре недвижимости для государственных органов.

В данном постановлении Высший суд подтверждает действие Десятой дополнительной положения Закона 14/2013, в соответствии с которым осуществление любой регистрационной операции, включая официальное обнародование, освобождается от уплаты пошлины, когда конечной ответственность за ее уплату, в соответствии с таможенными правилами, является одним из следующих государственных органов (центральная администрация, включающая государство и органы центральной администрации; автономные сообщества; местные корпорации; органы социального обеспечения).

До настоящего времени велась оживленная дискуссия о том, действует ли данное положение и, следовательно, применимо ли оно. Теперь Верховный суд вынес положительное решение по данному вопросу, что, как ожидается, может оказать значительное влияние на таможенное оформление всех регистраций, осуществляемых в пользу государственных органов.

В случае Каталонии, как указано в самом приговоре, могут существовать дополнительные правовые сомнения по этому вопросу, и Верховный суд еще не вынес по нему окончательного решения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 1 октября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и общественному доверию (BOE от 14 января 2026 года), в апелляции, поданной против решения регистратора о приостановлении присвоения двух номеров Единого реестра краткосрочной аренды, поскольку указанные жилые помещения зарегистрированы на имя лица, отличного от лица, указанного в качестве владельца в административном реестре автономного региона, выдающем лицензию на туристическую деятельность.

В данном конкретном случае запрашивается присвоение NRUA в ситуации, когда жилье зарегистрировано на имя лица, отличного от лица, указанного в качестве владельца в административном реестре. Учитывая данный случай, регистратор отказывает в присвоении номера, считая, что для получения NRUA необходимо, чтобы лицензия была выдана на имя текущего владельца недвижимости, зарегистрированного в соответствующем реестре туристических объектов.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отменяет оценку, считая, что разрешение автономного региона носит реальный характер, то есть связано с конкретным объектом недвижимости, а не с лицом, которому оно было первоначально выдано, в связи с чем NRUA может быть предоставлено без каких-либо препятствий. Это следует учитывать инвесторам в недвижимость, которые могут оказаться в подобной ситуации.

17 февраля правительство одобрило предварительный проект закона об общественной честности (ЗДЕСЬ ), который, в случае его окончательного утверждения законодательным органом, станет настоящей революцией в сфере владения долями в уставном капитале акционерных обществ. Таким образом, как следует из текста будущего закона:

• Общества с ограниченной ответственностью должны вестиреестр участников в электронном виде, который должен быть передан в торговый реестр, соответствующий месту нахождения головного офиса.
• В этой книге будут отражены: а) первоначальное право собственности и последующие добровольные или принудительные передачи долей участия в обществе; б) установление вещных прав или обременений, включая залог без перехода права собственности; в) идентификация физического лица или физических лиц, имеющих статус бенефициарного владельца, в соответствии с действующим законодательством в области предотвращения отмывания денег.
• Передача между живыми лицами или по причине смерти, или обременение долей участия будет зафиксировано в реестре участников обществапосредством частного электронного документа со стандартизированным содержанием и форматом, утвержденным Генеральным управлением по правовой безопасности и публичной вере, заверенного квалифицированными электронными подписями передающего и приобретающего лиц. В этом частном документе с квалифицированными электронными подписями должна быть указана запись о регистрации или внесении записи в книгу специального раздела Торгового реестра.
• Любая передача между живыми лицами, по причине смерти или принудительная передача должна быть зарегистрирована в специальном разделе торгового реестра, и такая регистрация имеет конститутивный характер. До момента регистрации приобретатель или владелец обременения не может осуществлять права в отношении общества или третьих лиц.
• Статус члена может быть признан только в отношении лица, зарегистрированного в специальном разделе торгового реестра.
• Выплата дивидендов, возврат вкладов или любые другие имущественные выплаты будут иметь освобождающий эффект только в том случае, если они осуществляются в пользу лица, указанного в качестве зарегистрированного владельца.

Как можно предположить, необходимо будет внимательно следить за парламентским рассмотрением этого предложения, поскольку в случае его принятия новый режим станет настоящей революцией в сфере владения долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, поскольку их передача будет осуществляться посредством частного документа с электронной подписью (с потерей правовой безопасности, которую это может повлечь по сравнению с действующей системой публичной нотариальной формы), а их регистрация в торговом реестре будет обязательной.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 сентября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и нотариату (BOE от 13 января 2026 года), в апелляции, поданной против заключения регистратора недвижимости № 14, которым приостанавливается регистрация акта об изменении назначения и заявления о новом строительстве по старинке, заверенного нотариусом Барселоны г-жой Марией де Зулуэта.

Дело основано на документе о смене статуса помещения с коммерческого на жилое, который основывается главным образом на свидетельстве о пригодности для проживания и сертификате архитектора, подтверждающем использование помещения в жилых целях с 1994 года.

Заведующий реестром и его заместитель дают отрицательную оценку, поскольку в Каталонии, в соответствии со статьями 187 и 218 Закона о земле, а также на основании статьи 30 Положения о защите законности в области градостроительства, для изменения назначения на жилое требуется разрешение.После подачи соответствующей апелляции нотариусом Генеральная дирекция отклонила ее, подтвердив оценку, в том смысле, что, поскольку каталонское законодательство действительно требует наличия лицензии, невозможно зарегистрировать изменение назначения «по предписанию» без предоставления соответствующего административного разрешения, которое это позволяет.

Ссылка прилагается (ЗДЕСЬ) на виртуальный налоговый бюллетень № 21 Иллюстрированного нотариального колледжа Каталонии, в котором нотариус Мануэль Саробе Оярсун анализирует доктрину Верховного суда в отношении необоснованного увеличения имущества, регулируемого статьей 39 Закона о подоходном налоге с физических лиц.

Анализируются случаи пожертвований и займов между родственниками, при этом следует иметь в виду, что ненадлежащим образом обоснованные переводы могут быть квалифицированы как необоснованные доходы и облагаться налогом по общей базе подоходного налога с физических лиц по предельной ставке.

В ходе заседания подчеркивается важность документирования всех операций и особое внимание уделяется ссудам, которые маскируются под пожертвования, что является весьма распространенной практикой, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе это может привести к неприятным сюрпризам для налогоплательщиков.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень интересную онлайн-видеосессию, проведенную в рамках образовательных мероприятий Фонда нотариата, в ходе которой нотариусы Микаэла Понтонес дель Амо (нотариус из Темблеке, Толедо) и Маркос Серрано Яньес-Мингот (нотариус из Оркахо-де-Сантьяго, Куэнка) рассматривают интересную тему изменений в конфигурации кадастрового участка, оформляемых нотариусом.

Для этого они используют прилагаемую презентацию (ЗДЕСЬ), в которой с преимущественно практической точки зрения рассматриваются особенности этой процедуры (применимой к случаям исправления, разделения участка, выделения, объединения и группировки или переразделения), аспекты, которые необходимо учитывать при подготовке документа, действия, которые необходимо выполнить после подписания, требования к отчету о графической валидации, а также особое внимание уделяется конкретным практическим случаям.

Очень интересная учебная сессия, позволяющая быть в курсе того, как нотариусы из наших офисов могут помочь гражданам привести кадастровые данные их земельных участков и недвижимости в соответствие с фактическим состоянием.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда № 369/2026 от 9 февраля, в котором III палата по спорам Высшего суда вновь выносит решение по делу, которое является очень распространенным в практике и о котором налогоплательщикам очень важно знать.

Конкретный случай касается купли-продажи недвижимости, для которой требуется ипотечное финансирование, причем особенностью является то, что цена покупки ниже стоимости, указанной в официальной ипотечной оценке (что является весьма распространенным явлением на практике).

Заинтересованное лицо облагает операцию налогом, принимая за основу налогообложения ITP стоимость покупки, в связи с чем налоговая администрация инициирует процедуру проверки стоимости, в которой, на основании статьи 57.1 LGT, в качестве основы принимается стоимость, назначенная для оценки залога недвижимости в соответствии с положениями законодательства о залоге.После подачи соответствующей апелляции Верховный суд в последней инстанции вновь высказался в пользу Министерства финансов в данном случае, считая, что такой подход является правомерным и соответствует закону, особенно в тех случаях, когда разница в стоимости является «значительной».

Это следует учитывать при приобретении недвижимости с помощью ипотечного кредита, поскольку на практике такая ситуация встречается очень часто и, честно говоря, многим гражданам она неизвестна, что в будущем может привести к множеству неприятностей, если заранее не знать об этом и не действовать должным образом, особенно в тех случаях, когда разница является «значительной».

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 сентября 2025 года Генерального директората по правовой безопасности и нотариальному заверению (BOE от 14 января 2026 года) по апелляции, поданной против заключения, вынесенного центральным регистратором III (далее RMC), отклоняющего определенную резервировку названия.

Дело исходит из предположения, что компания обращается в RMC с просьбой зарезервировать ряд фирменных наименований в следующем порядке: «Grupo Getura, SL», «Grupo Empresarial Getura, SL», «Getura Corporación, SL», «Getura Enterprise, SL» и «Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL». RMC выдает сертификат о том, что второе из запрошенных наименований («Grupo Empresarial Getura») не зарегистрировано, не вынося явного решения по первому запрошенному варианту.

В этой ситуации заинтересованное лицо обжалует отказ, на что регистратор торгового реестра возражает, утверждая, что отрицательной оценки как таковой не существует. В ответ на этот аргумент ГД признает, что, действительно, в таких случаях на самом деле существует имплицитная отрицательная оценка (то есть, если выдается сертификат о том, что второе или последующие наименования не зарегистрированы, это означает, что наименования, указанные в первом месте, очевидно, отклонены), так что в такой ситуации очевидно, что против этой отрицательной оценки можно подать апелляцию на тех же условиях, что и против любого другого отказа в регистрации.

Для всех, кто заинтересован в создании компании с ограниченной ответственностью (SL) или акционерного общества (SA) и находится в такой ситуации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Генеральной дирекции по правовой безопасности и нотариату от 4 сентября 2025 г. (BOE от 5 декабря 2025 г.), в котором рассматривается апелляция, поданная против отказа регистратора недвижимости № 4 Барселоны зарегистрировать договор дарения в счет оплаты.

Дело касается компании, которая признает наличие задолженности перед другой компанией, указывая, что причиной задолженности являются различные денежные ссуды, полученные ранее. В договор включен перечень сумм и дат займов, но без обоснования способов их погашения. В счет погашения признанного долга компания-должник передает компании-кредитору право собственности на два объекта недвижимости, которые теперь предполагается зарегистрировать в реестре собственности.

После подачи заявления о регистрации регистратор дает отрицательную оценку документу, требуя указания средств оплаты, использованных в первоначальном кредитном договоре (статьи 24 LN, 254.4 LH и 177 RN), мотивируя это тем, что, поскольку кредит является причиной долга, который теперь погашается путем передачи в собственность, необходимо подтвердить фактическое перемещение денежных средств, чтобы избежать фиктивных признаний, которые позволяют обойти контроль за отмыванием денег.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отклонила апелляцию и подтвердила оценку, подтвердив, что в этом виде бизнеса необходимо подтверждать средства оплаты, чтобы избежать фиктивных юридических сделок, которые маскируют другие юридические отношения между сторонами или могут привести к незаконным действиям в сфере отмывания денег.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Генеральной дирекции по правовой безопасности и нотариату от 6 октября 2025 г. (BOE от 21 января 2026 г.), в котором анализируется интересный случай, связанный с актом о ликвидации общества с ограниченной ответственностью.

Дело касается общества с ограниченной ответственностью, которое было признано банкротом, при этом было установлено, что у общества нет активных активов. Учитывая это, судья по делу о банкротстве принимает решение в соответствии с законодательством о банкротстве о ликвидации общества в коммерческом порядке. Учитывая это, общее собрание общества принимает соответствующее решение и оформляет его в виде необходимого публичного акта о ликвидации.

После подачи данного документа на регистрацию, регистратор коммерческого реестра отказывает в регистрации, мотивируя это тем, что, согласно окончательному балансу ликвидации компании, у нее имеются долги на сумму более 8 миллионов евро, в связи с чем, в соответствии со ст. 395 Закона о капитальных обществах, требуется предварительная оплата или зачисление указанных долгов или, в соответствующих случаях, проведение соответствующей процедуры банкротства.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция принимает решение об отмене оценки, определив, что в данном случае поскольку судья постановил прекратить конкурсное производство в связи с недостаточностью конкурсной массы компании и распорядился о временном закрытии регистрационной страницы, следует признать, что до истечения одного года с момента вынесения судебного решения о закрытии регистрации без возобновления конкурсного производства в реестре коммерческих предприятий может быть произведена отмена регистрации юридического лица компании.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень важное решение Верховного суда, а именно 5981/2025 от 9 декабря, касающееся неправомерных действий нотариуса в рамках купли-продажи долей участия и ответственности, вытекающей из этого для нотариуса.

Дело касается купли-продажи долей участия в коммерческой компании, цена которых частично отложена и гарантирована отлагательным условием. Купля-продажа оформлена в виде публичного нотариального акта в нотариальной конторе г-на «X».

Когда наступил срок уплаты этой отсроченной суммы, покупатель не уплатил ее, в результате чего продавец обратился в суд с требованием принудительного исполнения, но это оказалось безрезультатным, поскольку покупающая компания перепродала эти доли участия добросовестному третьему лицу в том же нотариальном бюро, но с участием другого нотариуса (господина «Y»). При этой второй сделке купли-продажи замещающий нотариус не проверяет наличие отлагательного условия, его выполнение и не предупреждает об этом стороны.

В конце концов, покупатель, который должен деньги, оказывается неплатежеспособным, в результате чего первоначальный продавец не может получить всю сумму, и, учитывая это, решает подать в суд на двух нотариусов, требуя от них цену купли-продажи плюс соответствующие проценты (речь идет в общей сложности о сумме почти 600 000 евро).

Верховный суд, согласившись с истцом, постановил, что участвовавший в сделке нотариус не выполнил свои профессиональные обязанности в качестве публичного нотариуса (статьи 1 LN и 1, 145, 146, 147 и 196 Нотариального регламента), поскольку не обеспечил законность передачи, соблюдение правовых и договорных требований и не предупредив стороны о наличии указанного отлагательного условия, в результате чего он обязал нотариуса выплатить истцу требуемые суммы.

Чтобы иметь в виду этот случай при всех сделках купли-продажи долей участия и проявлять максимальную осторожность для обеспечения прав праводателей и избежания профессиональной ответственности, связанной с недобросовестным исполнением профессиональных обязанностей.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда № 4871/2025 от 27 октября, в котором Высший суд анализирует очень распространенный случай среди разведенных/разлученных родителей, которые, составляя завещание и завещая свое имущество детям, назначают администратора для управления наследством от имени своих детей, причем очень часто этим администратором назначается лицо, отличное от бывшего супруга (чтобы бывший муж или бывшая жена не управляли их имуществом после их смерти).

В данном случае особенность ситуации заключается в том, что завещатель, помимо назначения администратора, ограничивает право наследников распоряжаться имуществом до достижения ими 25-летнего возраста, так что до достижения этого возраста дети не смогут распоряжаться наследством (включая законную долю), которое будет по-прежнему управляться назначенным администратором.

Дело в конечном итоге дошло до суда, и Верховный суд справедливо постановил, что в соответствии с действующими статьями 240, 246 и 813 Гражданского кодекса по достижении совершеннолетия приобретается полная дееспособность для управления и распоряжения собственным имуществом, , так что указанное ограничение на управление имуществом после достижения 18 лет не может затронуть законную долю наследства, поскольку это противоречило бы общему принципу ее незыблемости.

Таким образом, напоминаем разведенным родителям, что они могут включить в свое завещание пункт, согласно которому управление имуществом из наследства будет возложено на кого-либо, кроме их бывшего супруга, но при этом следует учитывать, что пункт об администраторе будет действовать только после достижения 18 лет в отношении части, превышающей законную долю, но не в отношении самой законной доли.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на циркуляр № 9/2025 Нотариальной палаты Каталонии, в котором освещаются основные налоговые меры, содержащиеся в Королевском декрете-законе 16/2025, опубликованном в BOE от 24 декабря (ЗДЕСЬ можно получить доступ к нему), применимые к 2026 финансовому году. Ниже приводится краткое изложение основных мер:

В отношении подоходного налога с физических лиц продлеваются следующие вычеты:

• Вычет в размере 20 % для сумм, уплаченных за работы, выполненные в 2026 году с целью снижения потребности в отоплении и охлаждении.
• Вычет в размере 40 % для сумм, уплаченных за работы, выполненные в 2026 году с целью улучшения потребления невозобновляемой первичной энергии.
• До 31 декабря 2027 года вычет в размере 60 % для сумм, уплаченных за работы по энергетической реконструкции, для налогоплательщиков, являющихся владельцами жилых помещений, расположенных в зданиях, преимущественно используемых в жилых целях.
• Вычет в размере 15 % от стоимости приобретения электромобилей, а также от стоимости установки зарядных устройств (максимальная сумма вычета составляет 20 000 и 4000 евро соответственно).

В отношении налога на прибыль, с 1 января 2025 года на один год продлеваются налоговые льготы по свободному амортизированию инвестиций, использующих энергию из возобновляемых источников.

В отношении «муниципальной добавленной стоимости» (налог на прирост стоимости городских земельных участков) обновлены максимальные значения коэффициентов, применяемых к стоимости земельного участка на момент начисления налога, при этом более строго наказываются «спекулятивные» или краткосрочные продажи недвижимости.

Однако в отношении этих мер очень важно учитывать, что Конгресс депутатов в конечном итоге не утвердил этот королевский декрет-закон (ЗДЕСЬ), поэтому необходимо дождаться реакции правительства, чтобы окончательно определить реальный и временной охват этих мер.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на недавнее решение Верховного суда № 5512/2025 от 3 декабря, в котором Высший суд разрешает дело, касающееся оформления ипотеки лицом, которое уже не было владельцем обремененного имущества, но чья передача права собственности не была зарегистрирована в Реестре собственности.

В данном конкретном случае первоначальный владелец продает недвижимость третьему лицу, которое, однако, не регистрирует эту покупку в реестре собственности. Тем не менее, оно договаривается с банком-кредитором об аннулировании регистрации предыдущей ипотеки на эту недвижимость, что позволяет финансовому учреждению узнать о передаче права собственности и новом статусе покупателя. Однако впоследствии продавец недвижимости обращается за новым ипотечным кредитом, который предоставляется тем же финансовым учреждением, в результате чего на данную недвижимость вновь налагается обременение (напомним, что она была продана, но передача права собственности не была зарегистрирована).

В этой ситуации новый покупатель подает иск против продавца и банка, требуя судебного признания недействительности указанной ипотеки и ее регистрации, несмотря на то, что с точки зрения регистрации сделка была оформлена правильно (поскольку при оформлении ипотеки в простой записке было указано, что продавец по-прежнему является владельцем недвижимости).

В данном случае Верховный суд постановил, что необходимо отдать предпочтение так называемой «этической» концепции добросовестности регистрации (ст. 34 Закона о ипотеке), согласно которой для того, чтобы добросовестный третий человек был защищен публичностью регистрации, необходимо, чтобы, помимо того, что указано в простой записке, он действовал добросовестно, чтобы убедиться в соответствии между реальностью и Реестром.

Поскольку в данном конкретном случае банк может знать, что продавец больше не является владельцем недвижимости (поскольку он оформляет снятие из реестра предыдущей ипотеки с покупателем, который идентифицирует себя как таковой перед банком и его сотрудниками), следует удовлетворить иск и, следовательно, объявить недействительной ипотеку и соответствующую запись в реестре.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на недавнее решение Верховного суда № 4958/2025 от 11 ноября, в котором Верховный суд рассматривает дело о наследственном праве, а именно о принятии наследства с правом инвентаризации, в котором имело место недобросовестное поведение наследников, заключавшееся в обесценивании основного актива наследства, то есть коммерческой компании.

В частности, мы имеем дело с наследством, принятым с правом на инвентаризацию, в котором основным активом являются акции компании, которая, находясь под полным контролем наследников, подвергается распродаже (посредством фиктивных сделок) в ущерб кредиторам.

В данном случае Верховный суд постановил, что, когда наследственное имущество состоит из акций компании, контролируемой наследниками, мошенническая продажа активов может быть приравнена к случаю утраты права на инвентаризацию, предусмотренному статьей 1024.2 Гражданского кодекса, в результате чего для защиты кредиторов необходимо принять меры по снятию завесы, что приведет к тому, что наследники будут отвечать за существующие долги всем своим имуществом.Следует учитывать и «не переусердствовать» при принятии наследства с правом на инвентарный список.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное постановление Генерального управления по правовым вопросам, Entitats Jurídiques i Mediació, а именно Решение JUS/4367/2025 (опубликованное в DOGC от 3 декабря 2025 г.), в котором рассматривается апелляция против решения регистратора недвижимости в отношении акта о принятии наследства в связи с подчинением недвижимостизамене остатка.

В данном конкретном случае речь идет о наследстве одного господина, который, умерший с действительным завещанием, завещал поместье нескольким своим племянникам, которые получили его в наследство, которое теперь квалифицируется. В данном случае половина указанного поместья принадлежала умершему по праву наследования от его покойной супруги, которая в отношении этой половины в свое время установила замещение остаточного наследства в пользу лиц, не участвовавших в принятии наследства, по какой причине регистратор теперь квалифицирует принятие наследства умершим.

Конкретный случай помогает нам вспомнить, как указывает каталонская ГД,что остаточный траст и превентивная замена остаточного траста являются разными институтами, поскольку в случае остаточного траста цель состоит в том, чтобы сохранить имущество завещателя в семье (и поэтому устанавливается последовательный порядок призыва, сначала доверительный собственник, а затем бенефициар, так что последний обязательно унаследует имущество, которым доверительный собственник не распорядился при жизни), в то время как превентивная замена остатка имущества предотвращает наследование по закону имущества, завещанного завещателем назначенному наследнику, и не существует последовательности призывов, а есть только один призыв и одна conditio iuris (смерть назначенного наследника без распоряжения mortis causa имуществом, завещанным ему завещателем), так что только при выполнении этого условия происходит призыв заместителей.

Таким образом, в данном конкретном случае, поскольку умерший имел действительное завещание, не применима превентивная замена остаточного наследства, предусмотренная в свое время супругой умершего, чье наследство теперь принимается, и, следовательно, следует отменить квалификационную запись на основании изложенных аргументов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на новую и совсем недавнюю (от 19 декабря 2025 г.) Постановление мэрии Барселоны, направленное на регулирование осуществления права преимущественной покупки и выкупа мэрией Барселоны, когда это право должно быть осуществлено местной администрацией в соответствии с действующим градостроительным законодательством.

Среди прочего, предусматривается:

• Возможность отказа городского совета от покупки недвижимости и передачи своих прав третьим лицам или организациям, занимающимся строительством государственного жилья, законным жильцам недвижимости или частным или некоммерческим организациям, целью которых является строительство социального жилья.
• Также будет разрешена совместная покупка между мэрией и этими бенефициарами, при условии, что мэрия будет владеть не менее одной третью собственности. В случае покупки необходимо, чтобы соседи представляли не менее 60 % жилья в здании и соответствовали условиям доступа к Реестра заявителей на социальное жилье и подтвердить свою финансовую состоятельность.
• Постановление также предусматривает создание веб-сайта с доступом для бенефициарных организаций, на котором они смогут ознакомиться с недвижимостью, на которую распространяются права преимущественной покупки и выкупа, в которой муниципалитет не заинтересован.

Норма, которую должны учитывать все операторы рынка недвижимости, осуществляющие свою профессиональную деятельность в городе Барселона.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного занятия, проведенного в рамках учебных мероприятий Фонда нотариата, на котором г-н Хуан Пабло Перес Веласкес, доцент кафедры гражданского права Университета Пабло де Олавиде в Севилье, проводит практическое занятие по завещательным распоряжениям в пользу лиц с ограниченными возможностями в свете положений Закона 8/2021 от 2 июня , которым реформируется гражданское и процессуальное законодательство в целях поддержки лиц с ограниченными возможностями в осуществлении их правоспособности.

На сессии, отличающейся ярко выраженным интересом и практической направленностью, рассматриваются различные вопросы, имеющие отношение к данным случаям, такие как типология завещательных оговорок, которые следует учитывать, превентивные замещения остаточной доли или право завещателя обременять строгую законную долю в пользу наследника с инвалидностью.

Также прилагаются ЗДЕСЬ образцы завещательных оговорок, разработанные автором для этих целей, которые могут служить примером для таких случаев.

Сообщается, что в соответствии с каталонским законом 11/2025 (ЗДЕСЬ можно ознакомиться), с 1 января любая передача жилья, осуществляемая в зоне повышенного спроса (ЗДЕСЬ можно ознакомиться с перечнем соответствующих муниципалитеров), когда продавцом является крупный правообладатель-юридическое лицо, подлежитправу преимущественной покупки и выкупа со стороны правительства Каталонии, а также подлежит

Что касается понятия «крупный держатель» в Каталонии, важно помнить, что в настоящее время крупным держателем в Каталонии является лицо, владеющее:

• Пять или более жилых помещений, расположенных в муниципалитетах, объявленных зоной напряженного рынка жилья (не считая вашего основного жилья).
• Более 10 жилых домов, расположенных на территории Испании, при условии, что по крайней мере один из них находится в муниципалитете Каталонии, испытывающем дефицит жилья.
• Более 1500 м² застроенной площади для жилого использования (с особыми правилами совместного владения).

Как поступать в таких случаях?

Если мы имеем дело с операцией, в которой продавцом жилья является юридическое лицо, оно должно заявить, является ли оно крупным держателем.

• Если да, необходимо подтвердить уведомление о праве преимущественной покупки.
• Если это не так, то до вступления в силу Реестра крупных владельцев, предусмотренного нормой, в договоре купли-продажи должно быть прямо указано, что продающая компания не является крупным владельцем. В таком случае она должна предоставить регистрационное свидетельство, подтверждающее количество недвижимого имущества, которым она владеет на момент передачи.

Исключения:

• Новостройки / капитальный ремонт (выполняемый в течение максимум 1 года с момента выдачи свидетельства о пригодности к проживанию).
• Внутригрупповые операции между компаниями, занимающимися недвижимостью.
• Если покупателем является физическое лицо, правительство Каталонии не будет осуществлять право преимущественной покупки, если покупатель заявит о своем намерении воспользоваться этим конкретным исключением и выполнит ряд требований (например, будет зарегистрирован в реестре заявителей на социальное жилье, обязуется подать заявку на присвоение жилью статуса социального жилья и т. д.).

Дополнительные вопросы: Право преимущественной покупки и выкупа со стороны Generalitat также распространяется на «присуждение любого жилья, полученного в результате административных или судебных аукционов».

Для более подробной информации прилагается ЗДЕСЬ информационная записка Коллегии нотариусов Каталонии.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень важный и недавний приговор Верховного суда № 1.713/2025 от 26 ноября, в котором Высший суд выносит решение о действительности соглашений между партнерами (или парасоциальных соглашений), в которых вводятся правила единогласия или усиленного большинства для действительного принятия решений.

В частности, дело касается общества с ограниченной ответственностью, в которое в момент необходимости вступает новый участник (с долей 15 %), который также предоставляет обществу долевой кредит, и сразу же подписал соглашение между акционерами, в соответствии с которым вводится усиленное большинство в 90% для принятия определенных ключевых для компании решений, таких как изменение устава, распределение дивидендов, утверждение бизнес-плана или политики вознаграждения руководителей. Спустя некоторое время состав акционеров компании меняется, что приводит к блокированию деятельности компании и, в конечном итоге, к передаче дела в суд.

В своем решении Верховный суд сосредоточил юридическую дискуссию на толковании статьи 200 LSC (которая допускает введение усиленных большинств без достижения единодушия) в ее проекции на соглашения между акционерами, постановив, что в соглашениях между акционерами недопустима оговорка, требующая единодушия для принятия решений, но допускаются положения, требующие усиленного большинства (даже 90%, как в данном случае), даже если это приводит к блокированию деятельности общества, при условии, конечно, что эти ограничения были добровольно приняты партнерами в подписанном соглашении.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Инструкцию по проверке стоимости недвижимого имущества на 2026 год в Каталонии и для сделок, подлежащих обложению ITP, AJD и ISD, когда соответствующее недвижимое имущество не имеет справочной стоимости. Также прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Налоговое циркулярное письмо № 8 Нотариальной палаты Каталонии, в котором приводится краткое изложение основных аспектов, которые следует учитывать в таких случаях.

В частности, указывается, что приоритетной проверке будут подвергаться случаи, когда заявленная стоимость ниже кадастровой стоимости (с поправкой на применимые корректирующие коэффициенты), а также случаи, когда, несмотря на то что заявленная стоимость превышает кадастровую стоимость (с поправкой на коэффициенты), она не соответствует физическим/городским характеристикам недвижимости, а также в случае уникальных объектов недвижимости стоимостью более 1 000 000 евро.

В таких случаях указывается, что процедура проверки будет основываться в основном на экспертном заключении технического специалиста администрации (ст. 57.1 LGT). Это следует учитывать во всех операциях, произведенных с 1 января 2026 года, в которых имеют место эти обстоятельства.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление JUS/4368/2025 от 19 сентября (опубликованное в DOGC от 3 декабря) Генерального управления по правовым вопросам, Entitats Jurídiques i Mediació Генералитета Каталонии, в котором рассматривается апелляция, поданная против отказа регистратора недвижимости присвоить уникальный регистрационный номер краткосрочной аренды недвижимости, о чем просил владелец. В частности, речь идет о случае, когда владелец недвижимости просит присвоить этот уникальный регистрационный номер для осуществления деятельности по краткосрочной аренде нетуристического характера (то есть «сезонной аренды» по причинам работы, учебы и т. д., которая регулируется LAU). Необходимо напомнить, что в течение нескольких последних месяцев для осуществления деятельности по определенным видам аренды недвижимости необходимо иметь этот уникальный регистрационный номер в соответствии с положениями Королевского декрета 1312/2024.

Отказ регистратора основан на предполагаемом запрете устава сообщества, поскольку, в частности, его статья 25 устанавливает, что «частные организации, входящие в сообщество, ни в коем случае не могут заниматься деятельностью, связанной со школой, академией, гостиницей, жильем для туристов, пансионом, гостиницей или любой другой аналогичной деятельностью». После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция Каталонии отменила квалификационную запись, посчитав, что сезонная аренда является видом аренды, предусмотренным LAU, и что, если бы сообщество собственников хотело ее запретить, оно должно было бы явно включить ее в список недопустимых видов деятельности в своем уставе, но поскольку этого не произошло (эта форма не упоминается явно), нет никаких препятствий для осуществления предполагаемой сезонной аренды и, следовательно, для получения запрашиваемого единого регистрационного номера.

Это следует иметь в виду при составлении устава сообщества собственников и/или его изменений, поскольку очень важно внимательно отнестись к деталям того, что предполагается сделать, иначе это может привести к нежелательным для большинства собственников результатам.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Решение JUS/4369/2025 от 1 августа (опубликованное в DOGC от 3 декабря) Генерального директората по праву, Entitats Jurídiques i Mediació Генералитета Каталонии, в которой рассматривается апелляция, поданная против отрицательного решения регистратора собственности, в соответствии с которым приостанавливается регистрация акта о принятии наследства и передаче завещанного имущества одним из сонаследников без участия другого.

В рассматриваемом случае мать составляет завещание, назначая наследниками своих двух детей, распределяя наследство на две большие части, по одной для каждого из них, и, кроме того, распоряжаясь рядом завещаний. После смерти женщины один из них, как сонаследник, оформляет документ о принятии наследства и передаче завещанного имущества, в соответствии с которым передает право собственности на 5 участков земли своим 4 детям (завещанным лицам). При представлении документа на регистрацию регистратор отказывает в регистрации, утверждая, что для действительной передачи завещанного имущества необходимо согласие другого сонаследника (ст. 427-22.3 CCCat), за исключением случаев, когда он отказался от наследства.

После подачи соответствующей апелляции, Генеральная дирекция Каталонии отменила оценку, посчитав, что ни из акта принятия и передачи наследства, ни из какого-либо другого документа нельзя сделать вывод о том, что передача наследства, осуществленная только одним из сонаследников, нанесла ущерб другому сонаследнику, который не присутствовал при передаче, а если бы это было так, то закон предусматривает механизмы для защиты прав другого сонаследника.

Прилагается (ЗДЕСЬ) прилагается недавнее заключение 404/25 Главного управления по налогам и азартным играм правительства Каталонии, в котором даны ответы на ряд вопросов, касающихся применения 20-процентной ставки налога на передачу имущества (ITP) при приобретении недвижимости крупными владельцами в соответствии с положениями каталонского декрета-закона 5/2025 от 25 марта.

В представленном запросе даны ответы на множество интересных вопросов. Например:

• Если несколько объектов недвижимости приобретаются одним и тем же договором купли-продажи, шкала применяется индивидуально к каждому объекту, даже в случае обременений обрем (то есть стоимость каждого объекта не суммируется для создания единой налоговой базы).
• Что касается статуса крупного держателя, необходимо учитывать имущество, принадлежащее каждому физическому или юридическому лицу, в индивидуальном порядке, без косвенного влияния на партнеров таких компаний (таким образом, физическое лицо, являющееся партнером компании, которая имеет статус крупного держателя, само по себе не будет считаться крупным держателем, поскольку недвижимость принадлежит компании, а не физическому лицу-партнеру).
• В случае, если статус крупного владельца определяется по площади жилой застройки, принадлежащей налогоплательщику, при приобретении односемейных домов из расчета можно исключить площадь, предназначенную для других целей, кроме жилья (например, гаражи, кладовые и т. д.).
• Приобретение недвижимости без свидетельства о пригодности для проживания (например, студии) или с просроченным свидетельством не может повлечь за собой отказ в признании данного объекта недвижимости жилым, поэтому это не может помешать применению повышенной ставки в размере 20 %, если покупатель является крупным владельцем.
• В случае исключения из применения повышенной ставки 20 % для случаев, когда приобретение здания предназначено для удовлетворения жилищных потребностей приобретателя и его семьи, вторая степень родства не включает родственников по сватовству (применяется только к кровным родственникам).

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Верховного суда № 1215/2025 от 5 сентября, в котором рассматривается, в противовес отрицательной оценке регистратора, важность различий в сфере действия апелляций, поданных в DGSJFP, и судебных обжалований в гражданских судах.

Таким образом, необходимо помнить и учитывать, что в случае отрицательной оценки регистратора административная жалоба, поданная в Генеральную дирекцию, касается только тех вопросов, которые непосредственно связаны с оценкой регистратора, а любые другие претензии, основанные на мотивах или документах, отличных от тех, которые были в распоряжении регистратора при проведении такой оценки, отклоняются (ст. 326 LH).

Напротив, в случае пересмотра гражданскими судьями (ст. 328 LH) их сфера компетенции более широка, так что могут быть приняты во внимание доказательства и информация, которыми в свое время не располагал регистратор. Таким образом, при рассмотрении вопроса о правомерности отрицательной оценки регистратора судья может учитывать не только материалы, относящиеся к административной процедуре (в основном, квалифицированный документ), но и любые другие, которые могут иметь прямое отношение к предполагаемой и отклоненной регистрации или записи, при этом стороны могут предоставить в рамках гражданского судопроизводства все документы и другие доказательства, которые они считают целесообразными (даже если в свое время они не были доступны регистратору) для удовлетворения их требования.

Важно учитывать стратегию процесса, которую следует применять в случае отрицательной оценки со стороны Реестра недвижимости, коммерческого реестра или реестра движимого имущества.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Flash Fiscal № 18 Нотариальной палаты Каталонии, в котором нотариус из Кубельеса Томас Винья анализирует постановление Главного налогового управления (в частности, № 1727/2025) относительно исправления распределения жилых помещений в здании без горизонтального разделения и изменения их назначения на туристическое.

В данном случае Главное налоговое управление рассматривает два отдельных юридических акта (с одной стороны, исправление описания, а с другой — изменение назначения на туристическое), что подразумевает наличие двух налогооблагаемых фактов для целей налогообложения.

С одной стороны, изменение внутренней планировки считается перестройкой, подлежащей обложению налогом на документы о правовом статусе (AJD), причем налогооблагаемой базой является стоимость работ по переоборудованию, необходимых для адаптации помещений, а с другой стороны, изменение назначения жилых помещений на туристическое также облагается налогом AJD, с той особенностью, что ГДТ устанавливает в качестве налогооблагаемой базы полную стоимость недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬ) недавнее и очень интересное решение Верховного суда, а именно STS 1745/2025 от 1 декабря, в котором высшая судебная инстанция анализирует, какие требования должны быть выполнены, когда сосед, владелец места в общей парковке, покупает электромобиль и нуждается в установке зарядного устройства для своего нового автомобиля на своем парковочном месте.

В своем решении Высший суд постановил, что установка зарядной станции для электромобилей для частного использования на парковке здания, находящегося в режиме горизонтальной собственности, при условии, что она расположена на отдельном месте в общем гараже, не требует никаких других требований, кроме предварительного уведомления сообщества, то есть не требуется голосование на собрании сообщества собственников или получение положительного решения.

В частности, Верховный суд постановил, что даже если кабели для подачи электроэнергии проходят полностью или частично по общим элементам или должны быть прикреплены к ним, разрешение сообщества не требуется, за исключением случаев, когда это может привести к ненужному или несоразмерному воздействию на указанные общие элементы или нанести ущерб другим совладельцам.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательное консультативное заключение Главного управления по налогам № V1522-25 от 21 августа, в котором рассматривается случай недвижимости, унаследованной четырьмя братьями по 25 %, и в котором запрашивается информация о налогообложении сделки, заключающейся в возможности выхода двух из них из сообщества, при этом два других брата получают по 25 %, принадлежащих каждому из них, и таким образом недвижимость остается в совместной собственности двух других братьев по 50 %.

В данном случае административный консультативный орган считает, что, учитывая обстоятельства, расторжение совместной собственности не произойдет, поскольку тот факт, что недвижимость не присуждается какому-либо лицу, приводит к сохранению совместной собственности (просто количество совладельцев уменьшается с 4 до 2), в связи с чем невозможно облагать данную операцию налогом как обычное прекращение совместной собственности (то есть, в случае Каталонии, по ставке 1,5 % по AJD).

Таким образом, мы имеем дело с приобретением общинниками, остающимися в общине, доли совместной собственности общинников, покидающих общину, так что, если речь идет об обременительной сделке, операция будет облагаться налогом ITP (в форме TPO), а если речь идет о прибыльной сделке, то мы имеем дело с дарением, которое будет облагаться налогом на наследство и дарение.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на учебную сессию, проводимую Фондом нотариата, в ходе которой г-жа Консепсьон Пилар Баррио Дель Олмо, президент Фонда нотариата и Генерального совета нотариата, читает лекцию о роли нотариусов в известных и инновационных MASC (или Адекватных средствах разрешения споров).

Как известно, с вступлением в силу 2 января Органического закона 1/2025 о мерах по повышению эффективности государственной судебной системы, для принятия к рассмотрению большинства гражданских и коммерческих исков обязательным условием является предварительная попытка урегулирования существующего конфликта с помощью МАУС.

В этой сфере нотариусы могут играть очень важную роль, в основном посредством посредничества и нотариального примирения. Для просмотра и изучения всеми должностными лицами, поскольку, без сомнения, эта тема будет набирать актуальность в ближайшие месяцы и годы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Fiscal Flash Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором нотариус Мануэль Саробе Оярзун анализирует налогообложение присуждения недвижимости в счет уплаты законного.

Исходя из вышесказанного, если имущество переходит непосредственно от умершего к бенефициару, такая операция облагается налогом на наследство. С другой стороны, если наследник уже получил активы и затем передает их, Главное налоговое управление (консультации 150/20 и 123/21) считает это присуждением в счет погашения долга, облагаемым налогом на передачу (ITP).

Кроме того, консультация V462/19 напоминает, что у законных наследников есть 10 лет, чтобы потребовать свою законную долю, считая со дня смерти покойного, и что наследник может исправить свою самооценку налога на наследство, если он уже был обложен налогом на эти активы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) находится ссылка на обязательную консультацию Главного налогового управления V0935-25, в которой налогоплательщик сообщает, что планирует продать недвижимость в обмен на криптовалюты. В частности, вознаграждение будет выплачено в биткоинах. Продажа будет осуществляться независимо от экономической деятельности, которую может вести налогоплательщик, если таковая ведется.

Для решения этого вопроса DGT исходит из того, что в соответствии с Регламентом (ЕС) 2023/1114 криптоактивы (статья 3.1.5) можно определить как "цифровое представление стоимости права, которое может передаваться и храниться электронным способом, с помощью технологии распределенной регистрации или аналогичной технологии".Таким образом, с точки зрения налога на доходы физических лиц, Налоговый центр в различных обязательных консультациях (V0999-18, V1149-18 и V1948-21, среди прочих) рассматривал виртуальные валюты или криптовалюты как нематериальные активы, поэтому продажа имущества в обмен на сумму криптовалют представляет собой обмен, в соответствии со статьей 1.538 Гражданского кодекса.

Следовательно, в соответствии со статьей 23 Регламента IPT, при обмене товарами или правами каждый участник обмена облагается налогом на доказанную стоимость приобретенных товаров, так что в рассматриваемом случае, рассматривая виртуальные валюты или криптовалюты как нематериальные товары, данная операция представляет собой обмен в терминах, установленных статьей 1538 Гражданского кодекса. Таким образом, в области косвенного налогообложения и в отношении ITP и AJD, в соответствии с положениями статьи 23 RITPAJD, DGT считает, что каждый из участников обмена должен уплатить налог с доказанной стоимости приобретенного, если только заявленная стоимость не выше, при этом применимая ставка налога соответствует характеру приобретенных товаров.

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на постановление Главного управления по юридической безопасности и общественной вере от 31 июля 2025 года (BOE от 30 октября 2025 года), в котором разрешается дело, касающееся акта о продлении срока строительства нового здания в связи с возрастом, связанным с мансардой, встроенной в квартиру, являющуюся объектом горизонтальной собственности.

Это очень распространенная ситуация в старых зданиях в больших городах, где есть квартиры с отдельным чердаком, но он не задекларирован и не зарегистрирован в земельном кадастре. Когда рассматривается вопрос о продаже, обычно в ипотечной оценке покупателя эта ситуация указывается как фактор, обусловливающий покупку, что обязывает продавца попытаться урегулировать ситуацию, чтобы иметь возможность оформить продажу по рыночной цене и чтобы банк покупателя профинансировал всю операцию, как только фактор, обусловливающий продажу, будет устранен.

Для этого необходимо заявить о новом строительстве в связи с возрастом мансарды, при этом, как постановило Генеральное управление в данном случае, необходимо выполнить два требования: получить согласие сообщества собственников, которое разрешает это (которое не обязательно должно быть единогласным, достаточно большинства в 3/5 от LPH или большинства, предусмотренного в соответствующем региональном постановлении), и, во-вторых, иметь сертификат от компетентного специалиста, подтверждающий возраст постройки, без необходимости подтверждения того, что использование не противоречит градостроительству.

Прилагается (ЗДЕСЬ) недавнее постановление Верховного суда, в частности, STS 944/2025 от 16 октября, которое устанавливает соответствующую судебную практику в отношении пенсий вдов и вдовцов и неженатых пар.

Дело касается женщины, которая прожила со своим партнером много лет и имела двоих общих детей, но не оформила их стабильное партнерство, как того требует закон. После смерти супруга переживший его партнер подал заявление на получение пенсии вдовы, но ему было отказано на том основании, что сожитель не оформил свое партнерство, и это толкование было подтверждено Верховным судом.Таким образом, в вышеупомянутом постановлении Высокий суд вновь подтверждает свою доктрину, напоминая, что в случае пар, состоящих в гражданском браке, для получения пенсии вдовы или вдовца в случае смерти одного из партнеров недостаточно доказать длительное сожительство или наличие общих детей, но необходимо, чтобы пара была официально оформлена, путем регистрации в соответствующем реестре пар, состоящих в гражданском браке, или путем публичного акта, по крайней мере за два года до смерти.

Для неженатых пар очень важно принять во внимание эту реальность, сделать все правильно, обратиться к нотариусу, чтобы оформить свои отношения и таким образом быть юридически защищенными от возможных непредвиденных ситуаций в будущем.

Прилагается (ЗДЕСЬ) совсем недавнее постановление Верховного суда, а именно STS 4685/2025 от 29 октября, в котором высший суд разрешил дело, касающееся личной ответственности директоров за корпоративные долги.

В данном конкретном случае речь идет о компании SL с уставным капиталом в 3 006 евро, которая на протяжении многих лет находилась в тяжелом финансовом положении (постоянные убытки с течением времени и, как результат, чистые активы значительно ниже половины уставного капитала, даже в некоторые последние финансовые годы отрицательные более чем на 100 000 евро), что привело к ее роспуску в соответствии со статьей 363.1. e) Закона о столичных компаниях.В то же время компания заключает договор с третьей компанией на установку фотоэлектрических панелей в принадлежащем ей промышленном здании, нарушая обязательства по оплате, принятые в рамках этого договора, что в итоге приводит к возникновению задолженности (признанной в судебном порядке) перед электромонтажной компанией в размере более 700 000 евро. Эта компания, столкнувшись с невозможностью взыскать долг за счет средств компании-должника, подала иск о солидарной ответственности против администраторов компании, чтобы они своим имуществом ответили за образовавшуюся корпоративную задолженность.

В данном случае суды подтверждают, что в случае неисполнения директорами обязанности по своевременному содействию ликвидации компании (созыв общего собрания в течение двух месяцев для принятия решения о ликвидации или устранение причины ликвидации по ст. 365 LSC) они несут ответственность по обязательствам компании после наступления законной причины ликвидации, определенной ст. 367 LSC, т.е. обязаны выплатить вознаграждение. Статья 365 LSC), они несут ответственность по обязательствам компании после наступления законного основания для ликвидации, как определено статьей 367 LSC, т.е. они будут обязаны оплатить из своего кармана долги, которые не принадлежат им (они принадлежат компании), по причине вины в том, что "не сделали все должным образом" и способствовали ликвидации компании в связи с ее тяжелым экономическим положением.

Это необходимо учитывать при консультировании клиентов при регистрации компаний или занятии должностей в органах управления коммерческих компаний, поскольку последствия неправильных действий могут быть очень серьезными для людей, которые берут на себя такую ответственность.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление JUS/3997/2025 от 16 октября Генерального директората по делам дрет, юридических и медицинских учреждений (опубликовано в DOGC от 6 ноября), в котором рассматривается дело, связанное с продажей недвижимости, в котором продающей стороной является крупный собственник, являющийся физическим лицом, и передача оформлена без уведомления Агентства по жилью Каталонии, чтобы оно могло воспользоваться правом администрации на первый отказ, установленным в статье 6 каталонского Декрета-закона 2/2025 от 25 февраля.

После того как документ был представлен на регистрацию, земельный регистратор дал отрицательную оценку документу, заявив, что для его действительной регистрации необходимо аккредитовать соответствующее сообщение в каталонском административном органе, отвечающем за жилищное строительство, поскольку, согласно интерпретации регистратора, на эти операции (продажа крупного индивидуального владельца) распространяется право первого отказа и преимущественное право каталонской администрации.

После подачи апелляции Генеральный директорат Каталонии отменил квалификационную справку, указав, что в данном конкретном случае возник вопрос о том, распространяется ли право преимущественного приобретения в пользу администрации Женералитата на передачу жилья, осуществляемую физическими лицами, являющимися крупными собственниками, и ответ на этот вопрос был отрицательным, поскольку действующие правила определяют, что право преимущественного приобретения в пользу Женералитата при передаче жилья крупными собственниками требует, чтобы передающая сторона была юридическим лицом.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеокурс, предложенный нотариусом Эсплугес-де-Льобрегат Хосе Висенте Гальдоном, в котором он подробно анализирует налогообложение дарственных mortis causa и наследственных договоров особой принадлежности.

Очень интересная сессия, посвященная сложной теме, с разбросом административных и судебных критериев, особенно в каталонской гражданской сфере, которая имеет свои собственные институты в этой области.

Следует также отметить, что это очень актуальная тема, учитывая растущую важность вопросов наследования в стареющем обществе. С ней следует ознакомиться и подробно изучить, чтобы иметь возможность качественно проконсультировать клиентов нотариальной конторы, которые намерены оформить сделки такого рода.

Прилагается (ЗДЕСЬ) недавнее и очень интересное решение Верховного суда, а именно STS 4240/2025 от 7 октября, в котором Высокий суд анализирует в контексте процесса выселения в связи с истечением срока действия договора действительность договорной оговорки о бессрочном продлении на последующие годы, обязательной для арендодателя и необязательной для арендатора, в договоре аренды жилья, заключенном после вступления в силу LAU от 1994 года.

Верховный суд в своем обширном решении признает применимость принципа автономии сторон (ст. 1255 Cc), в силу которого можно договориться о сроках продления, превышающих установленные законом, при условии соблюдения прав арендатора (т.е. если оговорка приносит пользу, а не вред) и, в любом случае, с ограничением срока, установленного для жизни самого арендатора.

Кроме того, Высокий суд постановил, что соглашение обязывает нового покупателя недвижимости, даже если оно было заключено между предыдущим владельцем и арендатором. Важно для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения арендованной недвижимости, чтобы оценить правовые последствия существующих пунктов в договорах аренды такой недвижимости.

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 июля 2025 года (BOE от 27 октября 2025 года), в котором разрешается дело, связанное с имматрикуляцией недвижимости посредством акта о прекращении кондоминиума, которому предшествовал акт о принятии и оформлении наследства.

В данном случае 3 человека оформили акт о принятии наследства (некоторые из умерших, которые скончались более года назад) и в тот же день, с последующим протоколом того же нотариуса, последовательно оформили акт о прекращении существования кондоминиума, один из которых получил конкретное имущество. С помощью этих двух документов нынешний владелец титула намеревается внести недвижимость в Земельный кадастр под защитой положений статьи 205 Закона об ипотеке (требование двойного титула). Когда документ представлен на регистрацию, он получает отрицательный отзыв, поскольку Земельный кадастр считает, что, хотя формально требование двойного титула (согласно статье 205 Закона об ипотеке) было выполнено, одновременность обоих титулов указывает на то, что они были составлены "ad hoc" для получения имматрикулярных титулов.

После подачи апелляции Генеральная дирекция отменила квалификационную отметку, посчитав, что в данном случае (поскольку со дня смерти покойного, давшего право на наследство, до выдачи последующего передаточного акта, т.е. расторжения кондоминиума, прошло более года) из представленных для квалификации документов нельзя сделать вывод о том, что это было сделано в обман закона, поскольку факт того, что предыдущий акт был выдан в тот же день, что и титул передачи права собственности, расторжение кондоминиума), из представленных для квалификации документов нельзя сделать вывод о том, что это было сделано с нарушением закона, поскольку тот факт, что предыдущий документ о праве собственности был выдан в тот же день, что и документ о праве собственности, не является достаточным для уничтожения презумпции достоверности, которая вытекает из него в соответствии со статьей 17-бис Закона о нотариате.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на webinots 79 Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором нотариус Мальграт-де-Мар г-н Педро Ринкон де Грегорио подробно анализирует новое явление токенизации активов, включая недвижимость, подчеркивая, как эта новая реальность может повлиять на нотариальную сферу и какие практические последствия она имеет для профессионалов сектора.

В двух словах, токенизация недвижимости - это процесс дробления права собственности на объект недвижимости на цифровые токены, которые записываются на блокчейн, позволяя инвесторам покупать и продавать дробные части недвижимости более доступным способом, повышая ликвидность рынка и облегчая инвестиции в недвижимость за счет возможности участия в них с меньшим капиталом.

Конференция в основном посвящена будущим задачам, которые ставит перед нами новая технология, и тому, как она вписывается в нашу правовую систему и институт нотариата. Это очень интересный просмотр, позволяющий быть в курсе новых технологических тенденций, которые, несомненно, рано или поздно придут в нашу страну с большой интенсивностью.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление от 28 июля 2025 года Главного управления по вопросам юридической безопасности и общественной веры (BOE от 17 октября 2025 года), касающееся отказа Торгового регистратора в регистрации годовой отчетности футбольного клуба "Севилья".

Особенность дела заключается в том, что в уведомлении о созыве общего собрания, утверждающего данную отчетность, отсутствует ссылка на право акционера получить документы, представляемые для утверждения собранием, в сроки, предусмотренные ст. 272.2 Закона об акционерном обществе (который устанавливает, что с момента созыва общего собрания любой акционер может незамедлительно и бесплатно получить от общества документы, которые должны быть представлены на утверждение собрания, а также, в случае необходимости, отчет руководства и аудиторское заключение). Таким образом, отсутствие данного упоминания в уведомлении о собрании делает собрание, на котором утверждается годовая отчетность компании, недействительным, что препятствует ее подаче в Торговый реестр.

После отказа регистратора была подана апелляция в Генеральную дирекцию, которая подтвердила квалификационную ноту, еще раз напомнив нам о важности тщательного составления объявлений о проведении общего собрания, поскольку любой незначительный дефект на практике может оказаться неустранимым и лишить юридической силы все принятые решения, со всеми вытекающими отсюда последствиями для компании и других заинтересованных сторон.

Сообщается, что недавно в нотариальную платформу SIGNO была добавлена новая функциональность, благодаря которой, помимо поиска по субъекту, можно также осуществлять поиск по объекту недвижимости.

Таким образом, с помощью кадастровой справки можно получить подробный отчет о нотариальных операциях, в которых фигурирует недвижимость, с результатами с 2007 года по сегодняшний день, причем бесплатно (на основании проведенной проверки, покупок и продаж, которым подвергалась недвижимость, установления реальных ипотечных прав, актов об аннулировании ипотеки и т.д.) с указанием даты, суммы операции и нотариуса, уполномочившего данный публичный документ.

Очень интересный ресурс, который может предоставить полезную информацию в контексте оформления сделок с недвижимостью.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Fiscal Flash № 15, Фискальной комиссии Нотариальной ассоциации Каталонии, в котором г-н Хуан Гальдон Лопес, нотариус Эсплугес-де-Льобрегат, комментирует обязательную консультацию CV0935/2025 от 27 мая (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), подготовленную Генеральным налоговым управлением, относительно возможности оплаты цены в криптовалютах (в частности, в биткойне) в контексте купли-продажи недвижимости.

Проанализировав основные положения, регулирующие договор купли-продажи и обмена, а также положения о предотвращении отмывания денег (в которых цифровые валюты рассматриваются как нематериальные товары, представляющие собой цифровые представления стоимости, которые не были выпущены или приняты Центральным банком), можно сделать вывод, что если оформляется сделка с недвижимостью, при которой собственность обменивается на криптовалюты, то это не совсем продажа, а скорее обмен, поскольку виртуальная валюта фактически не представляет собой сделку с недвижимостью, а скорее обмен, делается вывод, что если оформляется сделка с недвижимостью, при которой право собственности на недвижимость обменивается на криптовалюты, то в действительности мы имеем дело не с куплей-продажей, а с обменом, поскольку виртуальная валюта не считается законным платежным средством, которым может быть оплачена цена купли-продажи, с соответствующими последствиями, которые это будет иметь в плане налогообложения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление JUS/3811/2025 от 10 февраля Генерального директората по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии, опубликованное в DOGC от 24 октября, в котором Генеральный директорат разрешает дело, связанное с договором опциона на покупку, заверенным барселонским нотариусом Хайме Кальво Франсиа, составленным в соответствии с протоколами, неоднократно повторявшимися.

В частности, речь идет об опционе на покупку недвижимости, предоставленном по очень низкой цене и с возможностью одностороннего исполнения покупателем (кроме того, формулировка договора уже была предметом решения по аналогичному делу, вынесенного DGSJFP в своем решении от 9 сентября 2024 года).После того как договор был представлен на регистрацию, земельный регистратор дал ему отрицательную оценку, заявив, что в действительности речь идет не об опционе на покупку, а о залоге недвижимости в качестве обеспечения кредита, что не соответствует ни требованиям защиты стороны-должника, предъявляемым базовой правовой конфигурацией залоговых прав на недвижимость, ни требованиям материальной прозрачности, предъявляемым Законом 5/2019, регулирующим договоры займа недвижимости.

После соответствующего обращения Генеральная дирекция Каталонии полностью подтверждает квалификационную ноту.быть очень внимательными к такого рода мошенническим операциям, которые могут нанести серьезный экономический ущерб гражданам, попавшимся на этот вид обмана, а также всем специалистам, участвующим в операциях, включая нотариуса, который их заверяет, как это было недавно в нескольких случаях, которые попали в поле зрения СМИ и которые в настоящее время преследуются в уголовном порядке (ссылки здесь ЗДЕСЬновостная статьяо случаях, очень похожих на анализируемый здесь).

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на резолюцию JUS/3812/2025 от 14 февраля Генерального директората по делам дрет, юридических и медицинских учреждений Женералитата Каталонии, опубликованную в DOGC от 24 октября, в которой Генеральный директорат разрешает очень любопытное дело, касающееся некоторых прав личного и бессрочного сервитута на места Gran Teatro del Liceo в Барселоне, которые зарегистрированы в земельном кадастре, со следующими подробностями:

Согласно постановлению, в земельном кадастре, где зарегистрирован Гран Театр Лисеу в Барселоне (владельцем является Консорциум Гран Театр Лисеу), недвижимость обременена рядом личных и бессрочных сервитутных прав в пользу членов театра, на основании которых каждый из владельцев имеет право использовать определенные заранее выделенные места с возможностью распоряжаться ими и передавать их третьим лицам по своему усмотрению.

Посредством нотариально заверенного акта 3 партнера продают свои личные и вечные сервитутные права Консорциуму Гран Театро дель Лисеу (т.е. владельцу участка и здания), и на этом основании Консорциум требует отмены реального сервитутного права путем смешения.

После того, как акт был представлен на регистрацию, он был негативно квалифицирован Регистратором, утверждающим, что уничтожение путем смешения/консолидации невозможно, поскольку он не объединяет в единое имущество и все полномочия, права или обязанности, вытекающие из данных личных сервитутов, не объединяются в единое достояние. 563-1 и далее CCCat), который в итоге приходит к выводу, что (применяя по аналогии ст. 566-3.3 CCCat) требование о прекращении и аннулировании трех приобретенных прав частичного пользования является уместным, поскольку Консорциум имеет как право собственности на имущество, так и право собственности на эти права частичного пользования недвижимостью.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на резолюцию JUS/3636/2025 от 4 февраля Генерального директората по делам законодательства, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии, опубликованную в DOGC от 14 октября, в которой Генеральный директорат разрешает дело, связанное с актом о принятии наследства и доставке законной доли, со следующими особенностями:

Речь идет о наследстве мужчины, который в действительном завещании лишает своих детей наследства из-за отсутствия явных и длительных семейных отношений (под защитой статьи 451-17 CCCat) и назначает городской совет своего города наследником всего своего имущества, а после смерти мужчины городской совет принимает наследство, но с той особенностью, что лишенные наследства дети умершего появляются в городском совете и выражают свое несогласие с этим лишением наследства, заявляя о своем намерении обратиться в суд. Столкнувшись с этой ситуацией, городской совет, чтобы избежать судебного разбирательства, несмотря на лишение наследства покойного, решил выплатить законную долю детям, передав им два сельских участка из наследства покойного.

Когда акт был представлен в Регистр для регистрации, он получил отрицательную квалификацию: Регистратор заявил, что, поскольку дети были лишены наследства, передача этих двух объектов недвижимости Городским советом представляет собой дарение, при этом юридические требования к действительности дарения не были соблюдены.После подачи апелляции Генеральная дирекция Каталонии отменила квалификационную запись, заявив, что, по сути, наследник (в данном случае Городской совет) сам решает, должна ли причина лишения наследства иметь силу или нет, будь то по причине доказательств или по каким-либо другим причинам, так что в соответствии с принципом гражданской свободы (статья 111-6 CCCat) ничто не мешает наследнику и бенефициарам прийти к соглашению и оставить положение о лишении наследства без действия.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Регламент ЕС 2024/886 от 13 марта, в соответствии с которым с 9 октября 2025 года финансовые и платежные учреждения, разрешающие выдачу переводов, обязаны проводить предварительную проверку на соответствие получателя перевода (информированного отправителем) и фактического владельца счета.

Таким образом, отныне, когда мы делаем перевод, перед его выдачей банк будет информировать нас о наличии расхождений между получателем перевода и реальным владельцем счета, что поможет избежать многих мошенничеств и махинаций, связанных с кражей личных данных, тем самым способствуя повышению уровня защиты клиентов банка от этого преступного деяния, которое становится все более распространенным на практике.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видео-тренинг, предложенный мадридским нотариусом Сегизмундо Альваресом Ройо-Виллановой в рамках практического обучения нотариальному делу, предлагаемого Фондом Нотариата.

В нем вышеупомянутый нотариус провел очень интересный и наглядный тренинг по правовому режиму, применимому к данному типу операций (преобразования, связанные с изменением типа компании, слияния, выделения, глобальные передачи активов и обязательств, трансграничные операции и т. д.). В частности, в ходе занятия анализируются новые положения, вступающие в силу с 2023 года в соответствии с Королевским декретом-законом 5/2023 от 28 июня (см.ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), подчеркивая защиту, которую новое регулирование обеспечивает правам акционеров, работников и кредиторов, а также стремление законодателя облегчить и упростить этот вид сложных коммерческих операций.

Чтобы поближе познакомиться с правовым режимом этого вида сложных коммерческих сделок.

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на каталонский закон 8/2025 от 30 июля о статусе сельских муниципалитетов, в соответствии с которым с 20 августа 2025 года при покупке первого дома/регулярного жилья в сельских муниципалитетах Каталонии будет действовать сниженный ITP.

В частности, показатель составляет 4% в сельских муниципалитетах и 3% в сельских муниципалитетах с особым вниманием. Список муниципалитетов, включенных в каждую категорию, ЗДЕСЬ Чтобы воспользоваться этой мерой, необходимо выполнить следующие требования:

• Налогоплательщик должен быть членом семьи с детьми до 16 лет, посещающими школу в сельском муниципалитете или школу в другом муниципалитете, к которому прикреплена школа в сельском муниципалитете. Это требование не распространяется на детей в возрасте до 3 лет.
• В последней декларации о доходах физических лиц (IRPF) сумма общей и сберегательной налоговых баз, приходящихся на членов семьи, за вычетом личного и семейного минимумов, не должна превышать 36 000 евро.
• Недвижимость предназначена для постоянного проживания покупателя.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылку на новый портал статистики недвижимости, созданный Генеральным советом испанских нотариусов, где можно найти много интересной информации о развитии рынка недвижимости в конкретном городе или даже в конкретном почтовом индексе (что позволяет нам значительно сузить поиск и найти больше интересной информации для каждого конкретного случая). Для доступа к порталу необходимо просто зарегистрироваться, указав адрес электронной почты и пароль, после чего у вас будет доступ к выполнению нужных вам запросов.

Прикреплено ЗДЕСЬ пример расширенной информации, которую можно получить (в частности, по муниципалитету Матадепера, расположенному в провинции Барселона), где можно найти подробные данные о динамике цен за квадратный метр за последний год, количестве оформленных сделок, средней общей цене, средней общей площади недвижимости, типе передаваемой недвижимости (новая или "секонд-хенд"), % передаваемой недвижимости - дома или квартиры, среднем возрасте покупателей, % типов покупателей (физические лица против юридических лиц), а также информацию о национальности покупателей.

Новый инструмент, который нотариальная контора делает доступным для общества и который предоставляет большое количество информации, представляющей интерес для операторов на рынке недвижимости при рассмотрении сделки с недвижимостью в конкретном месте.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление от 4 июня 2025 года Главного управления по вопросам правовой определенности и общественного доверия в отношении документа об уменьшении и увеличении уставного капитала, который, будучи представленным для регистрации в Реестре компаний, получил отрицательную квалификацию в первой инстанции. В связи с этим уполномоченный нотариус представил форму исправления (в которую была включена справка о корпоративных решениях компании, разъясняющая и исправляющая обнаруженные недостатки).

После того, как это усердие по исправлению представлено, Торговый регистратор снова негативно квалифицирует его, утверждая, что в нем должно быть указано, кто вручает свидетельство об исправлении, что придает этому свидетельству публичный статус, а также его полномочия (ст. 108.3 RRM).

В отношении этой второй квалификации была подана соответствующая жалоба в Генеральную дирекцию, которая отменила квалификационную ноту, подтвердив, что в данных случаях существенных ошибок, поскольку согласие на нотариальное заверение корпоративных решений уже было дано председателем совета директоров при оформлении акта нотариального заверения решений, с простым включением заверения нотариуса в акт путем совершения удостоверительной надписи (правильно согласно статье 153 Нотариального регламента), используемая процедура является вполне допустимым механизмом для получения этого исправления.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на первое обновление Компендиума надлежащей банковской практики Банка Испании, т.е. документа, в котором надзорный орган собирает основные жалобы клиентов банков на их отношения с финансовыми учреждениями, а также критерии надзорного органа в этих случаях.

В документе представлены следующие основные события:

• Банковские счета: при аресте счетов своих клиентов банки должны действовать активно, если клиент заявляет, что его остаток поступает от основного дохода или прожиточного минимума или от зарплаты ниже установленного законом минимума. В таких ситуациях учреждение должно оперативно реагировать на запросы клиентов и, если после анализа ситуации подтверждается, что остаток может быть неприкосновенным, связаться с органом, накладывающим арест, чтобы сообщить о ситуации, хотя учреждение не несет ответственности за результаты этого управления.
• Связь с клиентом: Для сообщений, которые должны быть направлены клиенту с установленным сроком уведомления (например, изменения условий договора), если используется электронный банковский почтовый ящик с уведомлением (SMS, электронная почта и т. д.), срок уведомления начинается с момента фактического направления уведомления. Содержание уведомления не может быть реализовано до истечения срока уведомления с помощью обычных средств связи клиента.
• Ипотечное кредитованиеВводятся новые критерии для расчета финансовых потерь при досрочном погашении ипотечного кредита (ст. 23 Закона 5/2019). При расчете рыночной стоимости ипотечного кредита необходимо учитывать все правила вознаграждения на момент предоставления, чтобы избежать фиктивных финансовых потерь. Таким образом:
  
  • По кредитам с первоначальным траншем по льготной ставке на срок менее 36 месяцев контрактная ставка для расчета спреда определяется как наибольшее значение между фиксированными ставками или, если она является переменной, как наибольшее значение между фиксированными ставками, согласованными для первоначального транша, и переменной ставкой, согласованной на дату заключения договора, плюс ее спред.
  • В смешанных кредитах с первоначальным фиксированным траншем продолжительностью не менее 36 месяцев, если этот транш составляет менее 60 месяцев, используется наибольшая из фиксированных и переменных ставок на дату заключения договора; если она равна или превышает 60 месяцев, учитываются только фиксированные ставки, согласованные для первоначального транша.
  • Для кредитов с бонусным спредом бонусы не должны генерировать убытки и должны применяться последовательно, рассчитывая спред на дату выдачи и включая в ESIS примечание о возможных изменениях в будущем.
• Завещания: не считается хорошей практикой увеличивать плату за обслуживание счета в ситуациях, когда наследники - или оставшиеся в живых владельцы счета и наследники умершего владельца счета в случае нескольких владельцев счета - не могут аннулировать счет по независящим от них причинам, например, в случае судебных разбирательств. Запрет на изменение тарифов в сторону увеличения также действует в случае наличия связанных продуктов, которые требуют, чтобы счет оставался открытым. Одним словом, увеличение комиссий в таких обстоятельствах противоречит надлежащей банковской практике.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление от 9 июля 2025 года Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры, касающееся заявления об отставке с должности администратора SL.

В данном случае директор компании (единственный действующий директор) в одностороннем порядке покидает свой пост в рамках публичного договора и решает уведомить компанию об этом заказным письмом на юридический адрес компании (письмо возвращается, так как его никто не забрал).

Когда документ подается на регистрацию, коммерческий регистратор отказывает в регистрации на двух основаниях:

• Если уведомление заказным письмом не принесло результата, необходимо попытаться уведомить нотариуса лично и лично (через § 202 Регламента о нотариате).
• Кроме того, уходящий директор должен доказать, что он правомерно созвал общее собрание, чтобы можно было избрать нового директора.

Генеральный директорат подтверждает квалификационную справку, так что в подобных случаях односторонней отставки директора эти данные должны быть приняты во внимание, чтобы решение вступило в силу и было внесено в Торговый реестр.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на "Фискальную справку № 14" Фискальной комиссии Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой юрист и экономист г-жа Конча Карбальо анализирует постановление Палаты III Верховного суда от 14 июля 2025 года (ЗДЕСЬ доступно для ознакомления), касающееся применения 99-процентного снижения налога на наследство (ст. 20 2c) к акциям коммерческой компании, основной деятельностью которой является сдача в аренду недвижимости.

В данном случае возникает дискуссия о том, достаточно ли соблюсти формальные требования статьи 27 Закона о подоходном налоге с физических лиц, чтобы воспользоваться этой налоговой льготой, или, напротив, необходимо, чтобы прием работника на работу с полным рабочим днем был оправдан с экономической точки зрения (т.е. чтобы у него был достаточный объем работы, оправдывающий его трудовой договор).

Верховный суд в своем постановлении подтверждает, что, по сути, достаточно соблюсти формальные требования вышеупомянутого положения (не требуя оценки рациональности найма работника или его экономического обоснования), напоминая, что в случае подозрений в мошенничестве должна быть использована процедура симуляции.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление от 1 июля 2025 года Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры по поводу апелляции, поданной на отказ Регистратора движимого имущества I в Мадриде зарегистрировать акт залога акций компании.

В данном случае мы рассматриваем дело, в котором в феврале 2025 года сделка купли-продажи определенных акций SL была оформлена, и в качестве обеспечения выплаты части отложенной цены покупательница заложила другие акции той же SL, которыми она уже владела до сделки купли-продажи.

Этот залог был представлен для регистрации в Реестре движимого имущества, но был признан дефектным, поскольку, по мнению Регистратора, непосессорный залог акций компании с ограниченной ответственностью не может быть зарегистрирован в Реестре движимого имущества. После апелляции Генеральная дирекция подтвердила классификационное примечание, тем самым еще раз подтвердив известный критерий, что, по сути, акции компании имеют систему правового статуса и закон обращения, которые действуют вне Коммерческого реестра.

Тем не менее, необходимо следить за развитием событий, поскольку правительство недавно представило законодательные инициативы, которые в среднесрочной перспективе могут привести к изменению парадигмы в этой области (например, обязательная регистрация прав собственности на акции и доли в Торговом реестре).

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересное постановление Верховного суда (STS 1053/2025, от 1 июля), которое разрешает обычное дело, возникающее при многих случаях наследования, когда дом, который наследуют несколько человек, на практике занимает один из сонаследников в исключительном и исключающем порядке, препятствуя пользованию имуществом остальными.

В этих случаях Высокий суд постановил, что состояние сонаследника не дает права на исключительное и исключающее пользование имуществом, которое мешает другим сособственникам пользоваться им (независимо от того, имеет ли один из них большую долю имущества, чем другие сонаследники), Таким образом, в этих конфликтных случаях остальные сонаследники, если они видят, что их право на пользование и распоряжение имуществом ущемлено, могут подать иск о выселении по неустойке против сонаследника, занимающего имущество, чтобы иметь возможность восстановить право на пользование и распоряжение имуществом.

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный вопрос, заданный Комиссии по защите прав потребителей Генерального совета нотариусов, который заключается в возможности залогодателя делегировать подписание акта LCI третьему лицу, связанному с подписываемой сделкой (т.е. сотруднику агентства, оформляющего ипотеку, банка, предоставляющего ее, профессионалу в области недвижимости, который выступил посредником в сделке, и т.д.).

По мнению Комиссии, ответ на^этотвопрос категорически отрицательный, поскольку, как указано в этом документе, цель LCI заключается в том, чтобы должник до подписания закладной имел в своем распоряжении необходимую информацию для правильного понимания операции, которую он хочет подписать, и, таким образом, впоследствии мог оформить свой ипотечный кредит, полностью информированный обо всех его юридических и экономических аспектах.

Поэтому необходимо, чтобы вся преддоговорная информация, которую нотариус должен предоставить будущему должнику, предоставлялась лично и напрямую, поскольку только так можно обеспечить ее персонализацию и соответствие преследуемым целям. В записке также дается ответ на другой интересный вопрос, отрицается возможность того, что на тест, на который должен ответить должник, можно ответить по электронной почте.

Прилагается (ЗДЕСЬ) очень интересное руководство по устранению расхождений между кадастром и документами на право собственности на недвижимость.

В частности, в руководстве подробно описаны все шаги, которые необходимо предпринять для разрешения тех случаев, когда физическая реальность не совпадает с кадастром, для чего необходимо инициировать нотариальную процедуру исправления расхождений (регулируется ст. 18 Закона о кадастре недвижимости).

В нем также содержится практическое руководство по действиям в случае физического изменения объекта недвижимости (например, разделения, разграничения, объединения, группировки или переразграничения) с целью уведомления Кадастра недвижимости об этих операциях и, таким образом, адаптации новой правовой реальности объекта недвижимости в этом публичном реестре.

Руководство содержит очень полезную информацию, например, формы для публичных документов, а также скриншоты всех шагов, которые необходимо выполнить на сайте кадастра.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Провинциального суда Мурсии № 983/2025 от 3 апреля, в котором рассматривается дело о корпоративной структуре, созданной с целью обмана кредиторов.

Анализируемое решение представляет собой интересный обзор концепции снятия корпоративной вуали, которая позволяет судам исключать ответственность за активы компании и относить долги компании также на счет директоров или партнеров, когда они намереваются совершить мошенничество или злоупотребление в отношении третьих лиц и "спрятаться" за компанией, чтобы последствия такого мошенничества или злоупотребления не дошли до их личных активов.

Важное напоминание всем бизнесменам и предпринимателям, создающим новую компанию, всегда делать все правильно и не думать, что из-за существования компании-посредника последствия неправильных действий (мошенничество, злоумышленные действия и т.д.) не могут иметь серьезных экономических последствий для их личных активов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательную консультацию № V0174-25 от 14 февраля 2025 года Главного налогового управления, в которой решается вопрос о том, как должны облагаться налогом операции, в которых старый контракт, подлежащий ITP, преобразуется в государственный контракт.

Конкретный случай касается преобразования в публичный акт частного договора купли-продажи прав на наследство, оформленного в 2003 году между двумя братьями (один продает другому 25% своих прав на наследство, состоящее из недвижимости), при этом брат-продавец умирает в 2006 году. Теперь, в 2025 году, появляется возможность преобразовать этот частный договор купли-продажи в публичный акт, и возникает вопрос о налогообложении этой сделки как с точки зрения ITP, так и с точки зрения AJD.

• Что касается ITP, то исчисление срока давности по налогооблагаемым событиям, зафиксированным в частном документе, зависит от совпадения одного из обстоятельств, предусмотренных статьей 1227 Гражданского кодекса (в частности, даты смерти одного из подписавших документ лиц), так что в данном случае срок давности был бы истек (поскольку один из подписавших документ лиц умер в 2006 году).
• Что касается градуированной квоты AJD, то и этот налог платить не нужно, поскольку не соблюдается одно из требований ст. 31.2 LITPAJD, а именно, что действие не подлежит ISD или ITP (поскольку оно подлежит, но предписано, как мы видели), так что, в заключение, преобразование частного контракта, подлежащего ITP, когда оно предписано, не приводит к налогообложению градуированной квоты AJD.