Нотариальный блог и другие практические материалы

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественного доверия от 4 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с ипотечным кредитом , выданным коммерческой компанией, профессионально занимающейся этим, который не зарегистрирован в специальном реестре, созданном на основании Закона 2/2009 от 31 марта в Национальном институте по делам потребителей (Instituto Nacional del Consumo).

Сделав оговорку по этой причине, ГД подтвердил дефект, постановив, что, помимо регистрации в Реестре кредиторов Банка Испании, любая компания, предоставляющая кредиты потребителям на профессиональной основе, должна быть также зарегистрирована в специальном Реестре, созданном на основании Закона 2/2009 от 31 марта в Национальном институте потребителей (или, в соответствующих случаях, должным образом зарегистрирована в Реестре автономного сообщества, где находится ее юридический адрес, вместе с соответствующим уведомлением в Реестр Национального института потребителей).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 16 декабря 2024 года (BOE от 7 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о слиянии двух SL, поглощаемая компания является SLU, полностью принадлежащей поглощающей компании, в котором нет отчета администраторов или независимого эксперта, поскольку утверждается, что поглощаемая SLU не имеет работников, и поэтому слияние не влияет на занятость.

После того как документ был представлен на регистрацию, коммерческий регистратор дал ему отрицательную оценку, заявив, что отчет административного органа, упомянутого в статье 5 Закона РД 5/2023, также должен быть предоставлен работникам.

После подачи апелляции Генеральный директор отменил эту классификацию, постановив, что с учетом конкретных обстоятельств дела (т.е. того, что в поглощаемой компании нет работников, что она полностью принадлежит поглощающей компании и что, как утверждается, слияние не влияет на занятость в поглощающей компании), в данном случае нет необходимости предоставлять отчет, о котором идет речь.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 6 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об изменении горизонтального режима собственности, согласно которому в устав сообщества собственников вносится новое положение об ограничении использования жилья для туристических предложений или любой другой формы коммерциализации в целях размещения туристов; это соглашение было одобрено большинством в 3/5 членов сообщества.

После подачи на регистрацию в Регистр, акт имеет отрицательную квалификацию, поскольку Регистратор считает, что для принятия соглашения необходимо единогласие, так как исключение в LPH, позволяющее ограничить использование туристических жилищ, регулируемое отраслевыми туристическими правилами, без правила единогласия, не распространяется на соглашения, касающиеся других видов общего туристического использования, таких как использование хостелов или туристических жилищ в режиме, отличном от конкретного, вытекающего из отраслевых туристических правил (т.е., например, аренда для отдыха).

DG, подтверждая критерий Регистратора, напоминает, что действующий LPH позволяет большинством в 3/5 ограничить осуществление туристической деятельности в условиях, установленных в отраслевых правилах туризма, но не туристическое использование в целом, когда оно не подпадает под конкретный режим отраслевых правил (например, режим размещения или отдыха); в этом случае для установления такого ограничения потребуется единогласие всех совладельцев.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 30 декабря 2024 года (BOE от 6 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором ипотечного кредита между коммерческой компанией и сотрудником, который был оформлен без соблюдения положений и гарантий LCI, поскольку в договоре утверждается, что корпоративной целью компании не является обычная выдача кредитов и что кредит предоставляется на более выгодных условиях, чем рыночные, учитывая доверительные отношения, существующие с должником в связи с тем, что он является сотрудником компании.

Земельный регистратор отказывает в регистрации, что приводит к рассмотрению дела в ГД, которая, повторяя свою доктрину, напоминает, что в данном случае, если PH предоставляется юридическим лицом, которое с определенной регулярностью осуществляет операции на финансовом рынке, в пользу физического лица, имеющего статус потребителя, LCI будет применяться, если только это не кредит, предоставленный работодателем своему работнику (что должно быть документально подтверждено), и обеспеченный ипотекой на жилье, LCI будет применяться, если только это не кредит, предоставленный работодателем своему работнику (что должно быть документально подтверждено), на вспомогательной основе, годовая процентная ставка которого ниже рыночной и который не предлагается широкой публике.

Наконец, поскольку в данном конкретном случае статус работника не был подтвержден документально, а также не был подробно описан APR операции, квалификационная запись Регистратора подтверждается.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 4 февраля 2024 г. (BOE от 21 февраля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом купли-продажи, когда банк продает принадлежащую ему недвижимость третьему лицу. Спорность дела обусловлена тем, что банк в VC представлен агентством на основании доверенности, в которой установлено, что для данного вида продажи необходимо предоставить специальное разрешение на продажу (в частном документе, подписанном представителями банка), с их подписями, заверенными нотариусом. В рассматриваемом случае представлено такое разрешение от банка, подписи которого заверены нотариусом, поскольку они совпадают с подписями представителей банка в книге показателей.

После того как документ был представлен на регистрацию, регистратор отказал в регистрации на том основании, что нотариальное заверение подписи нотариусом было недействительным, поскольку подпись, являющаяся заявлением о намерениях, должна быть сделана в присутствии нотариуса (ст. 259, п. 2 RN).

Рассмотрев дело, ГД не согласился с мнением регистратора и отменил квалификационную ноту, сочтя, что оперативность юридических сделок и свобода выбора механизмов внутреннего контроля компетентного органа и его собственных действий во многих аналогичных случаях должны иметь приоритет, так что с учетом этого заверение подписей нотариусом, т.е. путем сверки, должно быть признано действительным, без необходимости заверения подписи в присутствии нотариуса.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Провинциального суда Валенсии № 260/2024 от 19 ноября, в котором разрешается любопытное дело, связанное с просьбой о присутствии нотариуса для составления нотариального протокола собрания, и анализируется, кто имеет право обращаться с такой просьбой.

В конкретном случае речь идет о компании, вовлеченной в корпоративный конфликт, где запрос к нотариусу подал председатель совета директоров, и суд постановил, что, по сути, эта компетенция соответствует совету директоров как коллегиальному органу, как установлено в ст. 203 LSC ("администраторы").

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 30 декабря 2024 года (BOE от 6 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с ипотечным кредитным договором между двумя коммерческими компаниями, в котором в качестве адреса компании-должника указан только адрес электронной почты, а не физический адрес для целей уведомлений и вызовов в суд.

Первоначально земельный регистратор отказал в регистрации по этой причине, но этот критерий был подтвержден Генеральным управлением, которое постановило, что в соответствии с действующим LEC в случае юридических лиц обязательны как физический адрес, так и адрес электронной почты.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 5 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи , в котором продается неразделенная доля в размере 10,27% недвижимости, дающая право на исключительное использование складского помещения. В договоре купли-продажи указано, что продавец разделил помещение на 10 независимых складских комнат с целью передачи их по долям, с соответствующими муниципальными разрешениями.

После того, как документ был представлен на регистрацию, регистратор дал отрицательный ответ, заявив, что речь идет о разделе имущества, для которого необходимо соответствующее согласие сообщества собственников, поскольку речь идет об объекте, на который распространяется режим горизонтальной собственности.

Соответствующая апелляция была подана в ГД, который отменил квалификационную записку, посчитав, что в данном случае речь идет не о разделе имущества (поскольку не затрагиваются ни его расширение, границы, квоты, учредительный титул, ни органическое функционирование сообщества), а о сообществе функционального характера в силу его использования, в котором новые совладельцы просто включаются в сообщество соседей, так что, не будучи запрещенным уставом сообщества, согласие сообщества, требуемое регистратором, не требуется.

Среди многочисленных нововведений, которые принес нам Органический закон 1/2025 от 2 января о мерах по повышению эффективности государственной службы правосудия (см.ЗДЕСЬ), интересно отметить поправку к статье 365.3 LSC, согласно которой"Директора не обязаны созывать общее собрание для принятия решения о ликвидации компании, если они должным образом запросили объявление о несостоятельности компании или уведомили компетентный суд о проведении переговоров с кредиторами для достижения плана реструктуризации активов, обязательств или того и другого. Собрание должно быть созвано в течение двух месяцев после того, как последствия такого уведомления утратили силу".

Благодаря этой реформе на созыв общего собрания акционеров отводится два месяца (т.е. больше времени для урегулирования ситуации корпоративного кризиса), с момента прекращения действия последствий сообщения в суд и начала переговоров с кредиторами по выработке плана реструктуризации, поскольку до сих пор в прежней редакции администраторы должны были созывать собрание сразу после провала переговоров с кредиторами, в случае наличия причины для роспуска.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) с Декретом-законом 1/2025 от 28 января о срочных мерах по сдерживанию доходов, который вводит важные новшества в области аренды жилья в Каталонии. А именно:

• Вводятся новые обязательства в отношении рекламы объявлений о сдаче в аренду недвижимости (например, подробная информация о последней арендной плате за недвижимость, сдаваемую в течение последних 5 лет, цель договора или статус владельца недвижимости как основного арендатора).
• Очень серьезные штрафы (от 90 000 до 900 000 евро) предусмотрены за следующие деяния:
  
  • Установление арендной платы, превышающей максимальные 30%, допустимые при аренде в соответствии с режимом сдерживания цен.
  • Отсутствие указания цели (или указание фиктивной/ложной цели) в договоре аренды.
  • Перекладывание расходов на управление недвижимостью или оформление договора на арендатора.
• Судебное преследование мошенничества с постоянным арендным жильем, маскирующимся под "сезонные" договоры аренды, и крупные штрафы.

Также упоминается Декрет-закон 2/2025 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), который в Каталонии устанавливает новое право первого отказа в пользу администрации в случае передачи жилья, расположенного в районах с напряженным рынком жилья, когда продавцом является юридическое лицо - крупный собственник (следует отметить, что до создания Реестра крупных собственников обязательно, чтобы в случае, когда продавцом является юридическое лицо, в акт продажи было включено свидетельство о реестре с подробным указанием данных о недвижимости, о которой идет речь, В соответствии с положением, если продавцом является юридическое лицо, к акту купли-продажи должно быть приложено свидетельство из реестра с указанием количества жилых помещений, принадлежащих продавцу, что должно быть подтверждено в титульном документе ).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 28 ноября 2024 года (BOE от 25 декабря 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с заявлением о регистрации назначения добровольного аудитора компанией SL.

Компания втянута в корпоративный конфликт, в ходе которого один из миноритарных акционеров подал запрос на назначение аудитора, который находится на рассмотрении ГД. Впоследствии именно компания подает запрос на регистрацию назначения добровольного аудитора, который первоначально отклоняется Торговым регистратором, поскольку этот предварительный запрос был подан миноритарным акционером.

После обжалования ГД отменила квалификационную ноту в отношении данного обстоятельства, мотивируя это тем, что согласно ее последней доктрине (см. Постановления от 18 и 20 апреля 2024 года), в силу принципа эффективности, если добровольное назначение аудитора компанией аккредитовано, даже если это произошло после требования миноритарного акционера, последний должен иметь преимущественную силу (даже если требование миноритарного акционера было предварительным), и тем более в данном случае, когда требование миноритарного акционера еще не было удовлетворено.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень интересный тренинг в видеоформате, организованный Fundación Notariado, где анализируются и изучаются основные постановления 2024 года Главного управления юридической безопасности и общественного доверия в различных областях гражданского, коммерческого и ипотечного права с акцентом на практические аспекты составления документов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 29 ноября 2024 года (BOE от 25 декабря 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом купли-продажи недвижимости, оформленным в 2008 году, который должен быть зарегистрирован в 2024 году, и в это время NIF компании-продавца был аннулирован, что привело к соответствующей негативной классификации Регистратора.

Представитель компании обжаловал эту классификацию, утверждая, что, по сути, на момент совершения акта компания имела действующую СИФ, а норма, регулирующая невозможность регистрации передачи компаний с аннулированной СИФ, еще не вступила в силу, поэтому ее применение влечет за собой ретроактивное применение неблагоприятной нормы, запрещенной Конституцией.

В данном случае ГД повторяет свой установленный критерий, считая, что запрет на доступ к документам, соответствующим компаниям с отозванными СИФ, полностью действителен и применим к документам, авторизованным до вступления в силу правила, поскольку доступ к реестру запрашивается сейчас, когда правило уже вступило в силу.

Сообщается, что Королевский указ-закон 9/2024 (ЗДЕСЬ ), известный как "Омнибусный декрет", не был утвержден Конгрессом, поэтому данное положение было отменено. Как следствие, в налоговой сфере необходимо выделить следующие меры, которыебольше не действуют:

• Подоходный налог с физических лиц и обязанность декларировать: повышение до 2 500 евро (с 1 500 евро) суммы, которую можно получить от второго и последующих плательщиков, чтобы максимальный годовой лимит обязанности декларировать доходы от работы составлял 22 000 евро.
• IRPF: Продление до 2025 года налоговых вычетов на работы по энергосбережению в жилых помещениях и на приобретение электромобилей с подключаемыми и топливными элементами и пунктов подзарядки.
• Муниципальный налог на прирост капитала (IIVTNU): утверждение новых коэффициентов, которые будут применяться к стоимости земли на момент начисления, в зависимости от периода формирования прироста стоимости. На практике это означает увеличение более чем на 50 % (см. ссылку ЗДЕСЬ новостную статью по данному вопросу).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 ноября 2024 г. (BOE от 25 декабря 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о развязывании обязательств, чтобы сделать недействительным привязку определенных парковочных мест в отношении многоквартирного дома.

После того как документ был представлен на регистрацию, земельный регистратор отказался его регистрировать, мотивируя это тем, что в данном случае необходимо аккредитовать согласие администрации на такое размежевание, так как линкингобрем был сконфигурирован как особое условие для выдачи первой лицензии на заселение (классические градостроительные нормы, которые требуют, чтобы новые здания имели парковочное место).

ГД подтверждает критерий Регистратора, согласно которому необходимо представить соответствующий административный документ (например, разрешение на строительство), чтобы доказать, что администрация не ставит или не ставила в свое время никаких условий в этом отношении для предоставления соответствующего административного разрешения.

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на Королевский указ 10/2025 от 14 января, утверждающий Национальную классификацию видов экономической деятельности 2025 (CNAE-2025), применимую к новым регистрациям или изменениям корпоративной цели, сформулированным с 16 января 2025 года, т.е. с момента вступления в силу.

Что касается его практического применения в среде CIRCE, было сообщено, что на данный момент CIRCE не может применять новые коды CNAE 2025 до согласования и анализа с AEAT, поэтому для данного типа компаний они продолжают использовать предыдущую кодификацию.

Для остальных компаний необходимо зарегистрировать новую кодировку. Некоторые торговые реестры попросили нотариальные конторы временно регистрировать два номера, CNAE 2009 и CNAE 2025, из-за недостаточной адаптации их компьютерных систем.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 29 ноября 2024 года (BOE от 25 декабря 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о внесении изменений в устав, в котором вводится новая статья устава, касающаяся вспомогательной услуги, на основании которой устанавливается, что все партнеры обязаны оказывать безвозмездную вспомогательную услугу, заключающуюся в соблюдении Семейного протокола, который фигурирует в публичном акте (который конкретно определен), но без подробного изложения его содержания.

Первоначально коммерческий регистратор отказался регистрировать этот пункт в уставе на том основании, что содержание дополнительной услуги не было подробно описано, поскольку он просто сослался на семейный протокол, который не был зарегистрирован и не был внесен в коммерческий регистр.

После подачи апелляции ГД отменила классификацию, определив, что в данных случаях важно обнародовать существование Семейного протокола, чтобы все настоящие и будущие акционеры имели возможность узнать о его существовании и, при необходимости, получить доступ к его содержанию по существующим правовым каналам.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на фискальный флеш-файл, связанный с консультацией DGT V1822-24 (ЗДЕСЬ можно ознакомиться), в которой DGT разрешает вопрос, касающийся урегулирования страхования жизни, напоминая, что получение сумм, полученных в результате страхования жизни, при условии, что получателем является лицо, отличное от страхователя, будет облагаться налогом на наследство, при этом налогооблагаемой базой являются суммы, полученные за это понятие (которые будут аккумулированы с другими наследственными активами и правами), а налогооблагаемым лицом является получатель этих сумм.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 19 ноября 2024 г. (BOE от 18 декабря 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о принятии и оформлении наследства, в котором присутствуют не все наследники.

В данном случае ГД постановила, что, по сути, несогласие всех наследников нарушает принцип, согласно которому раздел наследства должен осуществляться единогласно всеми сонаследниками, поэтому необходимо, чтобы все призванные участвовали в разделе, чтобы каждое наследственное право в абстрактном виде было преобразовано в индивидуальное и конкретное право собственности на активы наследства.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное постановление Верховного суда, а именно STS 5882/2024 от 20 ноября, в котором Верховный суд подтверждает действительность и достаточность простой информационной справки Земельного кадастра как достаточного доказательства права собственности, тем самым укрепляя полную доказательную силу этих документов в той части, в которой требуется содержание реестра, как в судебных, так и во внесудебных актах.

Таким образом, подтверждается, что любое лицо, обладающее правом, зарегистрированным в Земельном кадастре, может подтвердить его третьим лицам, получив простую регистрационную справку, стоимость которой составляет всего около 10 евро.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 18 ноября 2024 года (BOE от 18 декабря 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором покупателем является гражданская компания, первоначально оформленная в частном документе, а впоследствии ставшая публичной (но без регистрации в Торговом реестре), объектом которой является эксплуатация сельскохозяйственной/животноводческой деятельности.

Когда компания была представлена на регистрацию, земельный регистратор отказал в регистрации, мотивируя это тем, что если гражданская компания имеет коммерческую цель, то для того, чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость в ее пользу в земельном кадастре, она должна быть сначала зарегистрирована в коммерческом кадастре, при этом регистратор считает, что в данном случае целью компании является сельское хозяйство/животноводство, т.е. явная коммерческая деятельность.

После подачи апелляции ГД отменил классификационное примечание, посчитав, что компания-покупатель является гражданской компанией, оформленной публичным актом, должным образом учрежденной, с некоммерческим объектом (ст. 326 Коммерческого кодекса), поэтому запрашиваемая регистрация должна быть произведена на имя гражданской компании-покупателя.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и публичной веры от 4 ноября 2024 г. (BOE от 22 ноября 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с регистрацией судебного решения о признании сделки купли-продажи состоявшейся.

В основе дела лежит сделка купли-продажи (когда покупатель для финансирования покупки обращается за ипотечным кредитом, который оформляется в момент оформления сделки купли-продажи). После оформления купли-продажи между сторонами возникают разногласия, которые заканчиваются передачей конфликта в суд. Судебная процедура завершается признанием сделки купли-продажи расторгнутой, то есть недействительной, и стороны должны вернуть взаимную выгоду (то есть имущество продавцу и уплаченную цену покупателю).

После того как это решение было передано на регистрацию в земельный кадастр, возникает интересная ситуация с залогодержателем, который законно зарегистрировал свое право до возникновения и разрешения всего этого спора.

В этот момент ГД, соглашаясь с критериями Регистратора, постановляет, что в этих случаях для регистрации решения о купле-продаже (т.е. дом перестает быть зарегистрированным на имя "покупателя" и возвращается к регистрации на имя "продавца") необходимо, во-первых, доказать внесение причитающихся сумм и, прежде всего, доказать согласие банка-кредитора (т.е. банк, владеющий вещным правом ипотеки, должен дать на это согласие ), банк, владеющий вещным правом на ипотеку, должен будет дать на это согласие), поскольку, поскольку требование не было зарегистрировано в момент появления залогодержателя, по императивному предписанию Закона об ипотеке (статьи 20, 37, 40 и 82) аннулирование или изменение записей последующих залогодержателей невозможно без их явного или молчаливого, добровольного или вынужденного согласия.

Поэтому будьте очень осторожны в подобных судебных ситуациях, ведь помимо судебной победы, необходимо будет провести переговоры с банком-кредитором, чтобы добиться списания долга и его согласия на регистрацию решения о купле-продаже, иначе это будет невозможно, и судебная победа окажется смазанной.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и публичной веры от 6 ноября 2024 года (BOE от 22 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором продающей стороной является компания. Договор купли-продажи не содержит заявления компании-продавца о несущественном характере передаваемых активов, а также к договору не приложено решение общего собрания акционеров.

Поданное на регистрацию, земельный регистратор отказывает в регистрации, считая, что для приобретения или отчуждения корпоративного актива, который может считаться существенным, требуется решение общего собрания (которое не представлено).

После подачи соответствующей апелляции ГД вынес решение, отменив квалификационную ноту, тем самым подтвердив свою доктрину, согласно которой нет обязанности предоставлять сертификат или делать прямое заявление управляющего о том, что актив, являющийся объектом документированного бизнеса, не является существенным, хотя содержащееся в акте заявление о несущественном характере такого актива улучшает положение контрагента с точки зрения его обязанности проявить осмотрительность и оценить серьезную ошибку. Однако отсутствие такого прямого указания само по себе не является дефектом, препятствующим регистрации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 25 сентября 2024 года (BOE от 7 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом, оформляющим передачу ипотечных гарантий, в котором наиболее интересным является аспект, связанный с описанием доверенности , наделяющей полномочиями представителя иностранной компании, которая не зарегистрирована.

Дело касается договора об уступке ипотечных гарантий, в котором компания-цедент (ирландская, не зарегистрированная в Испании) представлена в акте фактическим поверенным. Уполномоченный нотариус, составляя резюме специальной доверенности, просто идентифицирует ее (с указанием даты и имени уполномоченного нотариуса) и заявляет, что считает ее достаточной для предоставления.

После представления на регистрацию регистратор, которому представлен акт, считает, что краткое содержание доверенности недостаточно, что подтверждается Генеральным директоратом, который в своем постановлении определяет, что доверенности иностранных компаний, поскольку они не зарегистрированы, подпадают под действие доктрины STS от 1 июня 2021 года в отношении незарегистрированных доверенностей зарегистрированных испанских компаний, Поэтому уполномоченный нотариус должен под свою ответственность тщательно проверить действительность и законность доверенности, выданной указанной компанией, и зафиксировать факт выполнения такого действия, чтобы подлинный документ, из которого вытекает представительство, выражал обстоятельства, которые, по мнению нотариуса, обосновывают действительность и законность доверенности, в рамках которой действует доверенное лицо.

Так, в частности, при оценке достаточности доверенности должны быть указаны личность лица, выдающего доверенность, его личные обстоятельства, а также то, занимает ли он профессиональную должность в компании.

В связи с многочисленными запросами, вызванными этим вопросом, т.е. возможными комиссиями, которые приходится платить клиентам банка, когда они хотят полностью или частично досрочно погасить свои ипотечные кредиты , прилагается следующее (ЗДЕСЬ) постановление Банка Испании от 2 декабря 2024 года, в котором публикуются индексы и справочные ставки, применяемые для расчета рыночной стоимости при компенсации процентного риска по ипотечным кредитам, а также для расчета дифференциала, применяемого для получения рыночной стоимости кредитов или займов, которые погашаются досрочно.

В этой связи следует помнить, что в случае ипотечных кредитов, подписанных после 9 декабря 2007 года, при досрочном отказе от кредита (полном или частичном) финансовое учреждение, помимо компенсации или платы за отказ, может взимать сумму за компенсацию процентного риска. Для расчета максимального лимита, подлежащего взиманию, необходимо принять во внимание математическую формулу, регламентированную действующим законодательством, для чего необходимо учитывать значения, опубликованные в данном Постановлении, которое обновляется ежемесячно.

В любом случае, если вы хотите получить больше информации об этом расчете, ЗДЕСЬ вы также можете ознакомиться со статьей в нашем блоге, которая получила широкое распространение, где вы найдете практическую информацию о том, как выполнить эти расчеты и проверить, правильно ли банк применяет комиссии, которые могут или не могут взиматься.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 9 октября 2024 года (BOE от 15 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся сделки по продаже имущества, на которое распространяется запрет на отчуждение, содержащийся в превентивной аннотации, заказанной Налоговым управлением, которая выполняется после того, как сделка по продаже была предоставлена.

В частности, речь идет о купчей, предоставленной 21 декабря 2023 года, которая была представлена в реестр 8 мая 2024 года. Однако до этой даты, 12 апреля 2024 года, на продаваемом имуществе была сделана превентивная аннотация о запрете отчуждения по распоряжению Казначейства.

ГД, вынося решение по поданной апелляции, подтверждает свою доктрину, отрицающую возможность регистрации продажи, понимая, что преимущественная сила передачи до запрета на отчуждение не применима в уголовном или административном процессе, где должен превалировать компонент общественного порядка в принятых мерах предосторожности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) пресс-резюме решения STS 1917/2024 от 5 декабря, в котором Третья палата нашего Высокого суда постановила, что "мобильные дома" требуют разрешения на строительство, поскольку они сравнимы со сборными домами, а не с трейлерами.

Таким образом, по мнению Верховного суда, именно правила планирования, применимые в каждом конкретном случае, узаконивают установку передвижных домов на земельном участке, поскольку это оправдано преобладающей причиной, представляющей общий интерес, такой как защита окружающей среды и городской среды.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция по проверке стоимости недвижимости в налоге на передачу капитала и документированных юридических актов и в налоге на наследство и дарение, которая должна применяться к налогооблагаемым событиям 2025 года.

Напоминаем, что при передаче недвижимости, для которой не была определена справочная стоимость или которая не может быть подтверждена Главным управлением кадастра, налогооблагаемой базой и, следовательно, стоимостью, подлежащей включению в самооценку, без ущерба для административной проверки, будет наибольшая из следующих величин: стоимость, заявленная заинтересованными сторонами, цена или согласованное вознаграждение или рыночная стоимость.

При таком переводе Администрация вправе проверить, что стоимость активов и прав, заявленная в самооценке, не ниже рыночной стоимости, для чего в качестве ориентира будет взята стоимость, указанная в Инструкции.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 29 октября 2024 года (BOE от 22 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с учредительным документом SL с единственным пакетом акций номинальной стоимостью в один евро.

Регистратор отказал в регистрации на том основании, что тот факт, что созданная SL имеет только один пакет акций, противоречит принципам SL и ее нормального развития (учитывая, в частности, что LSC предполагает более широкое разделение акционерного капитала).

После подачи апелляции ГД присоединился к мнению нотариуса, подавшего апелляцию, и отменил квалификационную ноту, посчитав, что в соответствии с автономией акционера-учредителя, регистрация этой SL с одним пакетом акций номинальной стоимостью 1 евро допустима, поскольку нет положений, запрещающих это.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное практическое занятие, проведенное мадридским нотариусом Фернандо Гома, посвященное нотариальным действиям, связанным с цифровым миром (действия в WhatsApp, веб-страницы, контент в социальных сетях, депонирование цифровых документов и т.д.).

Практическое занятие в видеоформате, очень интересное, с примечаниями, которые нужно учитывать при формализации такого типа документов, где мы даже можем найти модели публичных документов, которые можно использовать в таких случаях.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 18 сентября 2024 года (BOE от 6 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает случай, связанный с договором купли-продажи, в котором компания-продавец при оформлении договора купли-продажи имеет действительный идентификационный номер налогоплательщика, но когда она представляет документ для регистрации в реестре, он был аннулирован.

ГД постановила, что, действительно, для того чтобы зарегистрировать передачу в земельном кадастре, необходимо, чтобы СИФ компании действовал не только в момент совершения акта, но и в момент регистрации документа в реестре.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 25 сентября 2024 года (BOE от 7 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с увольнением управляющего директора муниципальной компании, который добивается доступа к реестру компаний на основании свидетельства о заключении соглашений о встрече, выданного секретарем городского совета с одобрения мэра.

Торговый регистратор отказал в регистрации на том основании, что для регистрации данного акта требуется публичный акт (статьи 94 и 95 RRM), и этот критерий был подтвержден Генеральной дирекцией в обжалуемой апелляции.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 22 октября 2024 г. (BOE от 21 ноября 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное сзалоговым актомфотоэлектрической установки, который первоначально был отклонен Регистратором, посчитавшим, что в данном случае он может быть зарегистрирован только как закладная на движимое имущество.

После рассмотрения апелляции ГД отменил квалификационную ноту, посчитав, что данная фотоэлектрическая установка является не более чемзалоговым имуществом, поэтому можно зарегистрировать этот залог на фотоэлектрическую установку по производству энергии, должным образом зарегистрированную в соответствующем Административном реестре, в форменепосессорного залога, предусмотренного ст. 682 LEC.

Интересное решение, применимое к финансированию операций с данным классом активов или инфраструктурой.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 22 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о ликвидации компании. В данном случае миноритарный акционер обратился с просьбой о назначении аудиторадля надзора за операциями по ликвидации, которая была должным образом зарегистрирована в Торговом реестре.

После того как акт представлен на регистрацию, коммерческий регистратор считает необходимым включить в акт вмешательство и согласие финансового контролера на проведение ликвидационных операций, что отклоняется Генеральным директоратом в решении по апелляции, поскольку он считает, что его функция ограничивается проверкой того, что действия ликвидаторов осуществляются в соответствии с правовыми и уставными нормами, относящимися к процессу ликвидации, информирование акционеров о любых действиях ликвидаторов, противоречащих закону или уставу, с тем чтобы они могли не только понести ответственность за действия ликвидаторов, но и потребовать их отстранения в соответствии с положениями статьи 380 Закона о столичных компаниях. Таким образом, ликвидаторы могут действовать без одобрения аудиторов, поскольку их функция заключается в надзоре, но нев одобрении действий ликвидаторов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 22 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об отменеопциона на покупку. Дело основано на зарегистрированном договоре об опционе на покупку, в котором покупатель имеетдвухмесячный срок для реализации опциона, отсчитываемый с даты, когда праводатель совершает ряд действий (в частности, уплачивает определенные налоги и отменяет некоторые фискальные аффекты, обременяющие собственность).

Праводатель соблюдает условия и приступает к нотариальному уведомлению заявителя (путем направления официального уведомления), но когда нотариус приходит в юридический адрес компании-заявителя, он застает там сотрудника, который "подтверждает, что является сотрудником запрашиваемой компании", а также заявляет, что "не уполномочен забирать какое-либо уведомление". Учитывая этот отказ, нотариус считает, что запрос был сделан, и тогда праводатель считает, что срок в 2 месяца начинает исчисляться.

Регистратор отклоняет это предложение, поскольку считает, что для этого необходимо согласие держателя опциона, а также потому, что уведомление о вызове в суд было сделано неправильно, так как, учитывая отказ работника забрать документ, следовало бы отправить егозаказным письмомс уведомлением о вручении, как установлено в ст. 202 НР.

ГД подтверждает критерий Регистратора, поэтому в таких случаях необходимо принимать крайние меры предосторожности и, в случае отказа получить повестку, обеспечить уведомление, отправив ее заказным письмом с уведомлением о вручении.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 21 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся акта о внесении изменений в устав АО, в котором изменяется статья устава, касающаяся вознаграждения совета директоров. В новой редакции устанавливается, что в случае членовсовета директоров с исполнительными функциями их вознаграждение будет определяться общим собранием на основе одногоили нескольких пунктов, указанных в статье (фиксированное пособие, суточные, переменное вознаграждение и т. д.).

Торговый регистратор отказал в регистрации на том основании, что данное положение нарушает ст. 217 LSC, поскольку не определяет систему вознаграждения, а оставляет на усмотрение общего собрания выбор одной или нескольких из предусмотренных уставом.

После подачи соответствующей жалобы Генеральная дирекция отменила квалификационную ноту, постановив, что данное положение не оставляет на усмотрение общего собрания выбор одного или нескольких из предусмотренных уставом вознаграждений для директоров,Напротив, он ограничивается установлением только в отношении вознаграждения, предусмотренного для членов совета директоров, на которых возложены исполнительные функции, что статьи вознаграждения, ежегодно получаемые этими директорами, определяются общим собранием и состоят из одной или нескольких указанных, которые принимаются Управляющим центром в соответствии с положениями статей 217 и 249 Закона об испанских компаниях.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 2 сентября 2024 года (BOE от 6 ноября 2024 года), в котором Главное управление напоминает, что в рамках горизонтальной собственности для внесения изменений в учредительный титул необходимо согласие владельцев, которые были собственниками на дату принятия соглашения, атакже тех, кто является зарегистрированными собственниками на дату, когда указанный документ должен быть внесен в земельный кадастр.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 21 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся акта о нотариальном заверении корпоративных решений, включая уставной пункт о вознаграждении директоров. Этот пункт предусматривает возможность получения "переменного вознаграждения в соответствии с показателями или общими контрольными параметрами", не уточняя, что это такое.

Торговый регистратор отказал в регистрации по этой причине (в соответствии со статьей 217 LSC), и этот критерий был подтвержден ГД, которая постановила, что когда устанавливается возможность получения переменного вознаграждения, необходимопрямо указатьпоказатели или параметры, которые позволят его определить, хотя они должны толковаться гибко.

Напомним, что через несколько дней, то естьв конце декабря этого года, заканчивается срок, предоставленный Королевским декретом-законом 19/2022, который установил Кодекс добросовестных практик для смягчения роста процентных ставок (который позволяет должникам, имеющим проблемы с выплатой кредитов, получить продление срока погашения кредита или новацию с переменной на фиксированную ставку, среди прочих вопросов).

Более подробную информацию о мерах, их потенциальных бенефициарах и необходимых требованиях можно найти (ЗДЕСЬ) мы приводим ссылку на статью из нашего блога, опубликованную в то время, в которой разъясняются все эти вопросы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 17 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное снотариальным актомобщего собрания, в котором акционер, владеющий 25% акций SL, просит присутствия нотариуса на следующем общем собрании компании. С этой целью был подан запрос нотариусу в Виго, который обратился за помощью к другому нотариусу в населенном пункте, где находится зарегистрированный офис рассматриваемого SL, для выполнения соответствующего запроса. Однако при представлении акта в Торговый реестрнет никаких записей о получении ответа от нотариальной конторы, запрошенной для выполнения уведомления, независимо от того, был ли доставлен акт.

Коммерческий регистратор отказывает в запрошенной регистрации, что в конечном итоге подтверждается ГД, поскольку в протоколе не указано, что нотариальный запрос был достоверно доставлен директорам компании (чтобы убедиться, что они знали о нем), поэтому в таких случаях необходимо доказать, что административный орган получил нотариальный запрос, в котором акционер просит присутствия нотариуса на общем собрании компании.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 16 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об отмене корпоративных решений, в котором, среди прочего, объявляется о единоличном владении SL. Поданный на регистрацию, документ был негативно квалифицирован Регистратором, аргументируя это тем, что для квалификации и регистрации необходимо аккредитовать представление документа для целей расчетов ITPAJD (режим корпоративных операций).

После подачи соответствующей апелляции уполномоченным нотариусом, ГД присоединилась к последнему, решив, что в конкретном случаетребование о предварительном представлении в налоговую службу ITP можно считатьнеприменимым, поскольку из представленного документа неследует, что имеет место какое-либо действие, подлежащее какому-либо из трех видов налогообложения, регулируемых Законом ITPAJD.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на статью в блоге нотариальной конторы, где упоминается о новом мораториина кредиты, принадлежащие тем, кто пострадал от DANA.

Мера утверждена Королевским декретом-законом 6/2024 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), которая предусматривает введение моратория, применимого к ипотечным кредитам и без ипотечного поручительства, владельцами которых являются люди, пострадавшие от ДАНА, на выплату основной суммы долга и процентов в течение 3месяцев и 9 дополнительных месяцев приостановки выплаты основной суммы долга. Подробнее о мерах, потенциальных бенефициарах, требованиях, процедуре подачи заявки и т. д. читайте в указанной статье блога.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 июля 2024 года (BOE от 10 октября 2024 года), в котором Главное управление напоминает, что при покупке недвижимости иностранцами, состоящими в браке, важно определить не конкретный режим супружеской собственности, а ее законный или конвенционный характер, при этом Регистратор не может требовать каких-либо дополнительных уточнений в этом отношении (т.е. действует простое классическое выражение "состоящие в браке в соответствии с законным режимом супружеской собственности их гражданства").

Однако при продаже (добровольной или принудительной), разумеется, необходимо учитывать конкретное применимое иностранное законодательство, чтобы оценить условия такого отчуждения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 июля 2024 года (BOE от 10 октября 2024 года), в котором Главное управление анализирует интересный случай, когда земельный регистратор отказывается выдать регистрационное свидетельство с указанием покупной цены, уплаченной нынешним владельцем регистрационного свидетельства.

В данном случае лицо просит выдать ему указанное свидетельство с указанием покупной цены, указанной в реестре, утверждая, что оно заключило договор о задатке с нынешним владельцем и что оно намерено подать судебный иск, связанный с этим (ущерб в размере половины справедливой цены, статья 621-45 CCCat и нечестное преимущество, статья 621-46 CCCat), для чего ему необходимо знать указанную покупную цену. В качестве доказательства своего законного интереса заявительница предоставляет копию договора о задатке и доверенность на ведение судебного процесса для целей подачи указанного иска.

Генеральный директорат, отменяя отказ регистратора, считает, что законный интерес в данном деле достаточно акцентирован, чтобы получить подробную информацию о цене продажи, поскольку это ключевой элемент для определения жизнеспособности судебного иска, который будет подан.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Суда Европейского Союза от 24 октября 2024 года, в котором Суд, в ответ на предварительное постановление, определяет, что в соответствии с законодательством ЕС, применимым к данному делу (которое отражено в каждом государстве-члене), физическое лицо, которое приобретает жилую недвижимость при банковском финансировании (ипотечный кредит) с целью сдачи ее в аренду за ценное вознаграждение, должно иметь статус потребителя, при условии, что это не является профессиональной деятельностью данного лица.

В результате такого статуса потребителя подразумевается, что к нему будут применимы правила защиты прав потребителей в области договоров ипотечного кредитования (т. е. LCI в испанском случае). Это необходимо учитывать при рассмотрении сделки такого рода.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 23 июля 2024 года (BOE от 9 октября 2024 года), в котором анализируется случай ипотечного кредита (с поручителем), представленного на регистрацию, где нотариус, ссылаясь на предыдущий акт LCI, его содержание и результат, не упоминается тот факт, что заемщик и поручитель получили консультации, предусмотренные статьей 15 Закона 5/2019 от 15 марта, и что, кроме того, поручитель заблаговременно получил документы, установленные в LCCI.

Регистратор отказывает в регистрации по этой причине, а Генеральная дирекция подтверждает дефект, так что, в заключение, мы должны быть очень внимательны при регистрации LCI во всех ипотечных кредитах, соблюдая все требования, предъявляемые LCI, особенно в тех случаях, когда в операцию вмешиваются третьи лица помимо залогодателей (как в данном случае, поручители).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 23 июля 2024 года (BOE от 9 октября 2024 года), в котором анализируется интересный случай, когда владелец (не застройщик, так как последний уже продал его) помещения, на которое распространяется режим горизонтальной собственности, в одностороннем порядке выделяет часть помещения в самостоятельный объект недвижимости, в одностороннем порядке выделяет часть помещения в самостоятельный объект недвижимости, основывая свое решение на пункте устава материнского объекта недвижимости, в котором говорится, что "инициатор горизонтального разделения оставляет за собой право разделить коммерческие помещения на первом этаже по своему усмотрению".

Когда этот акт был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, поскольку, по ее мнению, пункт устава разрешал застройщику проводить одностороннюю сегрегацию (т.е. без соответствующего согласия собрания), а не последующим владельцам недвижимости; этот критерий был подтвержден Генеральным управлением в том смысле, что, поскольку он является исключением из общего правила, предусмотренного законодательством, регулирующим горизонтальную собственность, как таковую, его следует толковать ограничительно.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 22 июля 2024 года (BOE от 9 октября 2024 года), в котором владельцы недвижимости оформляют ипотечный кредит на свою собственность на сумму более 500 000 евро (со сроком погашения 6 месяцев) и одновременно выдают кредитору доверенность на продажу недвижимости, получение цены (и с тем же погашением долга в случае неуплаты) и отмену гарантий. По истечении определенного времени доверенное лицо, наконец, использует доверенность и продает имущество у нотариуса, чтобы получить невыплаченный долг.

После того как этот договор купли-продажи был представлен на регистрацию, регистратор дал ему отрицательную оценку, заявив, что эта процедура нарушает общий запрет на заключение договора комиссии (статьи 1.859 и 1.884 Cc), и этот критерий был подтвержден Генеральным директоратом в его решении.

Прилагается (ЗДЕСЬ) текст, одобренный правительством Каталонии для внесения изменений в Гражданский кодекс автономии в части поддержки осуществления правоспособности лиц.

Текст, основанный на Нью-Йоркской конвенции, твердо привержен самостоятельности людей с ограниченными возможностями, переходя от старой модели замещения воли (недееспособности) к модели, основанной на сопровождении, через неформальные или формальные институты, такие как помощь или превентивная поддержка (доверенности в ожидании), т.е. области, в которых нотариусы могут играть очень активную роль в защите людей с ограниченными возможностями.

В любом случае, чтобы текст вступил в силу, необходимо дождаться соответствующей парламентской процедуры.

9 октября прошлого года он был опубликован (ЗДЕСЬ) Отчет Службы жалоб Банка Испании, соответствующий 2023 финансовому году, в котором банковский надзор собирает все жалобы, поданные клиентами банков на свои учреждения, а также критерии разрешения, применяемые надзорным органом в наиболее конфликтных вопросах. Очень интересный документ для разрешения сомнений клиентов относительно происхождения комиссий, процентных ставок, штрафов и т.д. в их отношениях со своим банком.

Интересные нововведения, например, в области справок о нулевом балансе при аннулировании ипотеки (где не требуется предоставление простой справки), в области платы за обслуживание при наследовании (где необоснованное увеличение платы недопустимо) или о необходимой прозрачности в отношении системы амортизации ипотечных кредитов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция Генерального директората по юридическим вопросам и медиации от 2 октября 2024 года (BOGC от 11 октября 2024 года), в которой ГД разрешает дело, связанное с попыткой зарегистрировать судебный приказ, предписывающий оформить пользование семейным домом (принадлежащим на 50% двум бывшим супругам), указанным в приговоре о разводе, на общих несовершеннолетних детей от брака и на бывшего супруга, который осуществляет над ними опеку.

Это было первоначально отклонено Земельным регистратором и подтверждено ГД в том смысле, что в соответствии со ст. 233-20 CCCat присвоение пользования жильем должно осуществляться на временной основе, поэтому в согласованном решении должен быть четко указан временный срок этого присвоения, чтобы оно могло быть правильно зарегистрировано в Земельном кадастре.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция Генерального директората по юридическим вопросам и медиации от 27 сентября 2024 г. (BOGC от 7 октября 2024 г.), в которой ГД разрешает дело, связанное с попыткой владельца парковочного места, встроенного в коммунальный гараж (т.е. подпадающего под горизонтальный режим собственности), в одностороннем порядке изменить описание своего парковочного места, чтобы претендовать на исключительное пользование конкретной пристройкой или местом на общей парковке, основывая свое требование на предполагаемой ошибке в транскрипции в актах регистрации горизонтального режима собственности и купли-продажи.

Регистратор, как и не могло быть иначе (как в случае с решением ГД), определяет, что это невозможно, поскольку для исправления регистрационной записи и признания права конкретной площади на частное занятие общего пространства, по сути, требуется акт распоряжения (присвоения исключительного пользования) в рамках сообщества, для чего необходимо единогласное согласие остальных совладельцев данного сообщества, в соответствии с тем, что прямо установлено в статье 552-7.6 КТС.

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересное решение Высокого суда Валенсийского сообщества, которое разрешает интересный случай, который может быть применим к другим случаям, в отношении справочной стоимости.

Отправной точкой является продажа имущества за 65 000 евро (сделка, подлежащая ITP), в ходе которой региональные налоговые органы, инициировав ограниченную проверку, установили базовую стоимость имущества в размере 130 884,53 евро и выпустили предложение о расчете, указав эту сумму в качестве налогооблагаемой базы. Налогоплательщик, получив первоначальный отказ в административном порядке, обжаловал мировое соглашение в административно-хозяйственном производстве, ходатайствуя о приостановлении исполнения оспариваемого ликвидационного акта, поскольку он оставил за собой право запросить противоречивую экспертизу (TPC).

TEARCV удовлетворил ходатайство о приостановлении, понимая, что это право истца после проверки объявленной стоимости в соответствии со ст. 57 LGT, критерий, который подтвердил TSJ, прямо определив, что в этих случаях, после проверки объявленной стоимости, налогоплательщик имеет право на TPC, что означает по закону приостановление исполнения ликвидации, либо путем запроса TPC, либо путем резервирования права на его продвижение.

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный Приговор Провинциального суда Жироны 688/2024 от 24 апреля, в котором рассматривается дело о действительности положения о лишении наследства, содержащегося в завещании, под защитой статьи 451-17, буква e, CCCat, где мужчина лишает наследства двух своих дочерей из-за предполагаемого явного и продолжительного отсутствия семейных отношений между ним и легитимными детьми, по причине, относящейся исключительно к легитимным детям.

В судебном процессе, однако, утверждается, что отсутствие семейных отношений обусловлено поведением отца (мужчина отделяется от матери, когда дочери еще совсем маленькие, покидает семейный очаг и практически не поддерживает отношений с несовершеннолетними дочерьми), поэтому причина лишения наследства дочерей, предусмотренная статьей 451-17 CCCat, неприменима, поскольку для этого необходимо, чтобы причина была связана исключительно с легитимированными дочерьми.

Таким образом, следует напомнить, что для применения данного основания лишения наследства причина отсутствия родства должна быть связана исключительно с легитимированными лицами, а не с умершим, о котором идет речь.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на новую статью в блоге нотариальной конторы, в которой анализируется новый Сборник критериев надлежащей банковской практики, т.е. документ, составленный органом банковского надзора, в котором Банк Испании устанавливает интерпретационные критерии, методологии или процедуры, которые были закреплены в качестве стандартов в секторе или обоснованно необходимы для ответственного, добросовестного и уважительного управления клиентами банков.

Этот документ определяет порядок разрешения общих споров между банками и их клиентами по множеству вопросов, таких как комиссии, кредиты, завещания и т. д. Он также заменяет и унифицирует критерии, ранее содержавшиеся в Ежегодном отчете Службы жалоб Банка Испании. Очень полезный документ для клиентов, позволяющий найти критерии, с помощью которых можно разрешить возможные конфликты или разногласия со своим банком.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Решение Высокого суда Каталонии 2821/2024 от 30 января, в котором разрешается дело, связанное с реальным правом пожизненного пользования, которое истец требует признать в свою пользу.

В основе дела лежит предположение, что родители предлагают своей дочери (которая замужем и имеет двух дочерей) переехать к ним в дом, принадлежащий родителям, после проведения соответствующих работ (при этом на одном и том же зарегистрированном участке фактически строятся два отдельных жилища). Дочь принимает предложение, и они переезжают в дом, но через несколько лет и после развода родители решают, что больше не хотят поддерживать такую ситуацию, и подают на дочь в суд, чтобы она покинула дом, считая, что она занимает его нестабильно. Столкнувшись с такой ситуацией, дочь подает в суд на родителей, считая, что в то время, когда родители сделали это предложение, они фактически предоставили ей право пользования домом родителей в свою пользу, имеющее реальный и пожизненный характер, которое, по ее мнению, должно быть признано судом, и которое действительно было признано в первой и второй инстанциях.

Однако, в конечном счете, SCJ в анализируемом решении определяет, что право пожизненного безвозмездного пользования домом, предоставленное родителями своей дочери, согласно правовому положению, было с юридической точки зрения дарением недвижимости, которое должно быть зарегистрировано в публичном акте, что является необходимым формальным требованием для эффективности юридической сделки (ats. 531-7, 531-12 и 562-1). Таким образом, поскольку данное вещное право пользования не было зафиксировано в публичном акте, признавать его нецелесообразно, что еще раз подчеркивает важность обращения к нотариусу и правильного оформления предполагаемых юридических действий и сделок для достижения их действительности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Решение Высшего суда справедливости Каталонии 5861/2024 от 17 апреля, которое разрешает дело, связанное с подписанием договора о задатке при продаже дома стоимостью 582 000 евро, где будущий покупатель передает продавцу сумму в размере 40 000 евро в качестве покаянного задатка, хотя возможность расторжения договора покупателем оговорена в соответствии со ст. 621-49 CCCat.

В этой связи следует помнить, что статья 621-49 CCCat (предоставление финансирования третьим лицом) определяет, что "если договор купли-продажи предусматривает финансирование всей или части цены кредитным учреждением, покупатель, если не оговорено иное, может отказаться от договора, если в течение оговоренного срока он представит документальное подтверждение отказа указанного учреждения предоставить финансирование или принять суброгацию покупателя в ипотеке, обременяющей имущество, если только отказ не вызван небрежностью покупателя".

В рассматриваемом случае покупатель не может получить финансирование в двух разных банках и в связи с этим просит снять деньги, оговоренные в договоре аванса, что не принимается продавцом, который утверждает, что отказ в финансировании вызван небрежностью покупателя, обратившегося за финансированием недвижимости , являющейся объектом данного судебного разбирательства , без необходимой возможности погашения.

Учитывая обстоятельства дела, SCJ поддержал покупателя, отказавшегося от договора, разрешив два интересных вопроса:

1. Что для применения ст. 621-49 CCCat не обязательно конкретно указывать финансовое учреждение, которое должно предоставить финансирование (можно использовать одно или несколько по выбору покупателя, без необходимости указывать его заранее, чтобы в случае отказа от финансирования можно было применить причину отзыва).
2. Что отзыв не будет применяться к покупателю, который отнесся к делу халатно (т.е. с самого начала не имел возможности получить ипотечное финансирование), но будет применяться к покупателю, который, изначально имея возможность позволить себе финансирование, в процессе его получения испытывает непредвиденное снижение дохода, что приводит к отказу в предоставлении указанного финансирования.

В соответствии с § 202 Правил нотариата (о документах-уведомлениях),"если нотариус не может доставить документ-уведомление, он должен отправить его нотариусу заказным письмом с уведомлением о вручениикак предусмотрено в Королевский указ 1829/1999от 3 декабря 1999 года, или любым другим способом, обеспечивающим надежную регистрацию доставки". В этом Королевском указе до сих пор было установлено, что услуги заказной почты должны предоставляться через универсальную почтовую службу (т. е. только через государственную компанию"Корреос", но не через других частных операторов).

Недавно вступил в силу Королевский указ 437/2024, который отменяет действие Королевского указа 1829/1999, что создает правовой пробел, который необходимо заполнить, поскольку новое постановление ничего прямо не устанавливает в этом отношении.

В связи с этим и на основании ст. 22.4 Закона 43/2010 считается, что при таком виде уведомления отправка должна по-прежнему осуществляться заказным письмом с подтверждением получения через государственную почтовую службу, поскольку это единственный способ надежно подтвердить факт его исполнения, доставки или отказа.

В рамках сотрудничества между Генеральным советом нотариусов и Главным управлением кадастра на платформе SIGNO стала доступна кадастровая справка о справочной стоимости, определяемой Главным управлением кадастра. При запросе справок на объект недвижимости через Сервис обработки недвижимости в SIGNO можно будет получить доступ как к новой кадастровой справке о справочной стоимости, так и к описательной и графической кадастровой справке, которая была доступна ранее.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 26 июня 2024 г. (BOE от 17 июля 2024 г.), в котором ГД разрешает дело, связанное с доверенностью, предназначенной для регистрации в Торговом реестре, в которой, помимо прочих полномочий, назначающая компания предоставляет доверенному лицу право"предоставлять полномочия или доверенности, полностью или частично и в пределах, которые были предоставлены, лицу или лицам, которых она свободно считает подходящими, свободно отзывать доверенности, которые она могла предоставить".

Коммерческий регистратор отказал в регистрации на том основании, что для выдачи доверенному лицу новых доверенностей необходимо прямое согласие административного органа (статьи 261 и 296 ГК).

DG, присоединяясь к мнению Регистратора, определяет, что в сфере коммерческих доверенностей сам смысл существования доверенности означает, что полномочие на замену не может считаться подлежащим замене в свою очередь, поскольку первоначальный доверитель предоставил его исключительно поверенному, которому он доверился, поэтому для возможности его последовательного осуществления (с ограничениями или без) это должно быть абсолютно и ясно выражено.