Практическое руководство по мерам поддержки проблемных ипотечных заемщиков

Как мы имели возможность проанализировать несколько дней назад, 23 ноября правительство, посредством королевского декрета-закона, утвердило постановление, которое, среди прочих вопросов, оказывает полное влияние на многочисленные аспекты интересов ипотечных должников и их ипотечных кредитов, такие как новации, суброгация кредитора и досрочное погашение, особенно в отношении их стоимости или комиссий, которые может взимать банк-кредитор, а также процедуры, которой необходимо следовать для осуществления таких суброгаций кредитора. Если вы заинтересованы в этом, ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с содержанием нашей статьи на эту тему.

Однако этот королевский указ-закон также включает в себя ряд очень интересных мер, к которым могут прибегнуть ипотечные должники, оказавшиеся в серьезных финансовых затруднениях с выплатой ипотечных кредитов. Учитывая важность этих мер и недостаток знаний о них, представляется очень уместным и необходимым подготовить краткую информационную статью, в которой, используя мою традиционную систему вопросов и ответов, а также простой и дидактический подход, мы сможем разобраться в этих инструментах, чтобы все заинтересованные лица могли знать об этих новых мерах и воспользоваться ими, если это необходимо.

Каким нормативным актом вводятся эти новые изменения в вопросах ипотеки?

Речь идет о Королевском декрете-законе 19/2022 от 22 ноября, который устанавливает Кодекс надлежащей практики для смягчения роста процентных ставок по ипотечным кредитам на первичное жилье, вносит изменения в Королевский декрет-закон 6/2012 от 9 марта о срочных мерах по защите ипотечных должников, не имеющих средств, и принимает другие структурные меры для улучшения рынка ипотечных кредитов.

Какова причина принятия данного постановления?

Как мы видели несколько дней назад в статье, где мы частично проанализировали Королевский указ-закон 19/2022, из-за значительного роста инфляции Европейский центральный банк был вынужден встать на путь быстрого и агрессивного повышения процентных ставок, чтобы попытаться сдержать рост цен.

Этот быстрый и агрессивный рост процентных ставок оказывает интенсивное и серьезное влияние на внутреннюю экономику многих семей, имеющих ипотечный кредит, связанный с переменной процентной ставкой, поскольку во многих случаях это может означать увеличение ежемесячного платежа банку на несколько сотен евро. 

Эта реальность, наряду с низкими зарплатами, которые получают многие люди, и слабостью экономики в целом, может привести к тому, что многие семьи будут испытывать серьезные трудности с выплатой этих повышенных платежей по ипотечному кредиту.

В связи с этим правительство решило одобрить эти меры, которые мы сейчас проанализируем, чтобы попытаться помочь этим семьям, оказавшимся в наибольшем затруднении, и тем самым гарантировать, что в долгосрочной перспективе они смогут выплатить свой ипотечный кредит.

Какие конкретные меры утверждает Королевский указ-закон 19/2022?

Королевский указ-закон 19/2022 о поддержке должников, испытывающих трудности с выплатой ипотечных кредитов, вводит две основные меры поддержки должников, испытывающих серьезные финансовые трудности, а именно:

Ввиду такой двойственности мер, мы перейдем к их индивидуальному анализу.

Что такое Кодекс добросовестной практики?

Прежде чем анализировать конкретные меры, утвержденные правительством, конечно, необходимо понять, что такое Кодекс добросовестной практики и каковы его последствия.

Таким образом, Кодекс надлежащей ипотечной практики - это инструмент, с помощью которого его инициатор (правительство / законодательный орган) вводит комплекс мер, направленных, в данном конкретном случае, на оказание поддержки или помощи залогодателям, испытывающим трудности с выплатой ипотечных кредитов. 

Таким образом, с помощью этого инструмента должники, которые в результате финансовых трудностей не в состоянии выплачивать ипотечные платежи, вместо того, чтобы быть вынужденными вступить в процедуру обращения взыскания (что в конечном итоге приведет к потере права собственности и владения своей недвижимостью), могут воспользоваться временными мерами, позволяющими им приостановить выплату ипотечных платежей (или уменьшить их размер), чтобы после преодоления этого этапа трудностей они могли возобновить нормальные выплаты по ипотеке, могут воспользоваться временными мерами, позволяющими им приостановить выплату ипотечного платежа (или уменьшить его размер), чтобы, преодолев этот этап трудностей, возобновить нормальную выплату ипотечного кредита и тем самым избежать потери жилья. Кроме того, в некоторых случаях можно даже рассмотреть возможность списания долга или датирования в счет оплаты имущества.

Отличительной особенностью этих мер является то, что они являются добровольными для финансовых учреждений, т.е. каждый банк сам решает, придерживаться или нет Кодекса добросовестной практики, поэтому, когда должник хочет воспользоваться этими мерами, первое, что нужно проверить, это то, придерживается ли его конкретный банк Кодекса.

Какие меры вводит новый Кодекс добросовестной практики 2022?

Как упоминалось выше, Королевский указ-закон 19/2022 создает новый Кодекс лучшей практики, включающий следующие ключевые элементы:

Временные рамки

• Временный. Конъюнктурный и временный характер, продолжительность 24 месяца (в течение этого времени заинтересованные лица могут подать заявку, если они отвечают необходимым требованиям).

Основные квалификационные требования к должникам

• Должники должны быть физическими лицами.
• Они должны быть владельцами займа или кредита, обеспеченного ипотекой на первичное жилье, цена покупки которого не превышает 300 000 евро.
• Соответствующие кредитные операции должны быть завершены не позднее 31 декабря 2022 года.

Требования к уровню дохода должников, имеющих право на получение кредита

Приемлемые меры

• Продлениесрока кредитования максимум до 7 лет:
• ~В результате этой меры должник, продлив срок кредита, сможет уменьшить свои ежемесячные выплаты.
• ~Дополнительные аспекты, которые необходимо принимать во внимание: Новация с целью продления срока не может повлечь за собой то, что общий срок кредита превысит 40 лет. Помимо продления срока погашения, можно запросить полную или частичную отсрочку выплаты основной суммы долга на срок до 12 месяцев (в этом случае на неамортизированную основную сумму будут начисляться дополнительные проценты).
• Опционна перевод ипотечного кредита с переменной ставки на фиксированную (подразумевается, что цена, по которой коммерческое предложение банка является фиксированной на данный момент).

Заявление и крайний срок принятия решения

Организации, придерживающиеся кодекса добросовестной практики 2022

Дополнительные аспекты, которые необходимо принять во внимание

• Королевский указ-закон 19/2022 вводит значительное снижение нотариальных и регистрационных сборов для данного вида сделок (что, безусловно, вызывает критику, поскольку, например, в случае нотариального сбора за все пункты может взиматься максимум 30 евро - сумма, явно недостаточная для покрытия расходов, понесенных нотариусом при оформлении сделки).
• В Закон об ИТП и ПОД/ФТ вносятся поправки, освобождающие эти новации от налогообложения.
• Ограничения устанавливаются для того, чтобы финансовые учреждения не могли воспользоваться этими новациями для получения дополнительных преимуществ, таких как необоснованное изменение процентной ставки, дополнительные расходы или комиссии, заключение договоров по связанным или комбинированным продуктам или установление дополнительных гарантий. 

Практический пример

Хуан и Мария - супружеская пара, у них есть дочь, которые в январе 2018 года приобрели свою первичную резиденцию по цене 250 000 евро. Для этой покупки они обратились в свой банк за ипотечным кредитом в размере 180 000 евро, со сроком погашения 30 лет и переменной ставкой Euribor + 0,90 пункта, что на тот момент означало ежемесячный платеж в размере 570,72 евро.

В 2018 году Джон и Мэри работали по найму, каждый из них зарабатывал 1 800 евро нетто в месяц.

В 2019 году Джон потерял работу и в настоящее время не имеет дохода. 

В ноябре 2022 года при среднегодовой ставке Euribor в 2,82%, когда произойдет ежегодный пересмотр вашего кредита (предполагается), ваш ежемесячный платеж по ипотеке вырастет до 830,55 евро.

Банк "Джон и Мэри" придерживается нового Кодекса добросовестной практики 2022, утвержденного Королевским декретом-законом 19/2022.

Как мы видим, в данном случае семья Джона и Мэри отвечает всем условиям нового Кодекса добросовестной практики 2022:

• Хуани Мария физические лица, которые приобрели свое основное жилье по цене менее 300 000 евро с помощью ипотечного кредита, оформленного до 31 декабря 2022 года..
• Доход домохозяйства менее чем в 3,5 раза превышает годовой МРОТ в 14 платежах (Зарплата Марии в размере 1 800 евро нетто в месяц эквивалентна примерно 27 000 евро брутто в год).
• Ежемесячный платеж по их кредиту увеличился более чем на 45% (намного больше, чем х1,2, требуемый стандартом).
• Текущий ежемесячный платеж составляет более 30% от дохода семьи (более 45%). (более 45%).

Учитывая вышесказанное, Хуан и Мария, столкнувшись с серьезными трудностями в выплате ипотечного кредита, могли бы воспользоваться Кодексом добросовестной практики и запросить одну из предусмотренных в нем мер, таких как:

• Продление срока погашения кредита до 37 лет (что уменьшит ежемесячный платеж по кредиту более чем на 100 евро) и, если применимо, дополнительно общий льготный период погашения основной суммы долга в течение одного годачто может позволить Хуану иметь время для поиска новой работы. Хуан, чтобы успеть найти новую работу, а значит, имея больший доход, иметь возможность регулярно выплачивать кредит..
• Перевод кредита с переменной ставки на фиксированную (например, при процентной ставке 2,5%) также может сэкономить деньги вашей семьи. (например, при процентной ставке 2,5%) также может сэкономить деньги семьи.

Какие изменения внесены в новый Кодекс добросовестной практики 2012 года?

• Сначала обзор основных изменений.
• Во-вторых, общий анализ его требований, как это было сделано выше в предыдущем вопросе с Кодексом надлежащей практики 2022.

Основные изменения

Что касается основных изменений, внесенных Королевским указом-законом 19/2022, можно выделить следующие:

• Отменяется требование о том, что ипотечная нагрузка на доход домохозяйства должна увеличиться в 1,5 раза (таким образом, большее количество должников смогут воспользоваться данной мерой).
• ~В соответствии с новой формулировкой, теперь просто требуется, чтобы ипотечная нагрузка на доход домохозяйства увеличилась (без требования конкретной суммы увеличения).
• Градация мер установлена для менее серьезных случаев, т.е. когда ипотечная нагрузка на семейный доход увеличилась менее чем в 1,5 раза (и семейная ячейка не находится в одном из обстоятельств особой уязвимости, описанных в статье 3 постановления). В этих случаях:
• ~Льготный период: ограничен двумя годами (в случае увеличения ипотечного бремени более чем на 1,5 года, льготный период может составлять до 5 лет).
• ~Продлениепериода погашения: максимум 7 лет, не превышая 40 лет с момента предоставления (в случаях, когда ипотечная нагрузка увеличивается более чем на 1,5, максимальное количество лет продления не устанавливается, вплоть до общей продолжительности 40 лет).
• ~ Снижениепроцентной ставки в течение льготного периода: она будет такой, чтобы уменьшить чистую приведенную стоимость кредита на 0,5% (в случаях, когда ипотечное бремя увеличивается более чем на 1,5, снижение будет больше, т.е. до Euribor минус 0,10).
• Добавляется новое обязательство для учреждений-членов гарантировать защиту прав должников в случае передачи кредитов третьим лицам, чтобы не допустить, чтобы уязвимые семьи остались незащищенными в случае продажи портфелей ипотечных кредитов третьим лицам.
• Устанавливаются и другие усовершенствования процедуры, включая возможность для должников потребовать отсрочки платежа на 24 месяца (удвоив 12-месячный период, действующий на сегодняшний день) с момента подачи заявления о реструктуризации, или потребовать, чтобы учреждение изучило вопрос о второй реструктуризации, если по окончании первой реструктуризации должник продолжает, по тем же или другим причинам, находиться в уязвимом положении.

Временные рамки

• Неопределенный.

Основные квалификационные требования к должникам

• Должники должны быть физическими лицами.
• Они должны быть владельцами займа или кредита, обеспеченного ипотекой на первичное жилье, цена покупки которого не превышает 300 000 евро.

Требования к уровню дохода должников, имеющих право на получение кредита

Приемлемые меры

I.- РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ ДОЛГА

Одна из следующих мер может быть запрошена и получена в течение одного месяца (при соблюдении требований):

• Льготный период: до 5 лет (ограничен максимум 2 годами в случаях, когда ипотечное бремя не превышает 1,5).
• Продление срока выплаты кредита: максимум до 40 лет от общего срока кредита (ограничено максимум 7 годами и не превышает общий срок в 40 лет, в случае увеличения ипотечной нагрузки не более чем в 1,5 раза).
• Снижение процентной ставки в течение льготного периода: по ставке Euribor минус 0,10 (ограничено снижением на 0,5% от чистой текущей стоимости кредита, в случаях увеличения платы за ипотеку не более 1,5).
• Неприменение на неопределенный срок положений, ограничивающих снижение процентной ставки, предусмотренных в договорах ипотечного кредитования.

II.

Если план реструктуризации окажется невыполнимым, должник может потребовать списания (т.е. частичного списания или сокращения долга), которое финансовое учреждение имеет право принять или отклонить в течение одного месяца.

• Под нежизнеспособным планом реструктуризации понимается такой, который устанавливает ежемесячный платеж по ипотеке в размере более 50% от дохода, получаемого семейной ячейкой в целом.

Для определения "стрижки" учреждение использует один из следующих методов расчета и уведомляет должника о полученных результатах, независимо от того, принимает ли оно решение о предоставлении "стрижки":

• Снижение общей задолженности на 25%.
• Уменьшение, эквивалентное разнице между амортизированным капиталом и капиталом, который составляет такую же пропорцию к общей сумме капитала, предоставленного в кредит, как количество выплаченных должником платежей к общей сумме причитающихся платежей.
• Снижение, равное половине разницы между текущей стоимостью дома и стоимостью, полученной в результате вычитания разницы с предоставленным кредитом из первоначальной оценочной стоимости в два раза, при условии, что первая ниже второй.

Следует также уточнить, что данная мера может быть запрошена должниками, находящимися в процедуре обращения взыскания, в рамках которой уже объявлен аукцион.

III.- ДАТИРОВКА ПЛАТЕЖА

Если план реструктуризации невыполним, должник может в течение 24 месяцев после подачи заявления о реструктуризации также подать заявление о предоставлении льгот по оплате основного места жительства должника.

• В этих случаях учреждение будет обязано принять передачу заложенного имущества должником самому учреждению или назначенному им третьему лицу, тем самым окончательно аннулировав долг.
• Такой запрос также может быть подан должниками, которые имеют утвержденный план реструктуризации и наблюдают, что они не в состоянии выполнять свои платежи через 24 месяца после подачи запроса о реструктуризации. В этом случае учреждение рассмотрит возможность передачи заложенного имущества должником, тем самым окончательно аннулируя долг.
• Отсрочка платежа влечет за собой полное аннулирование долга, обеспеченного ипотекой, и личных обязательств должника и третьих лиц перед учреждением по тому же долгу.
• Должник, если он попросит об этом в момент обращения за датировкой платежа, может в течение двух лет оставаться в жилом помещении в качестве арендатора, выплачивая ежегодную ренту в размере 3% от общей суммы долга на момент датировки (в течение этого периода на неуплату ренты начисляются проценты за просрочку платежа в размере 10%).
• Невозможно выбрать этот вариант, если данная недвижимость обременена последующими платежами (в таких случаях можно выбрать вариант облегчения).

IV.- СОЦИАЛЬНАЯ АРЕНДА

В случае обращения взыскания на жилое помещение, залогодатель, обращение взыскания на которое было приостановлено в соответствии с Законом 1/2013, может потребовать и получить от кредитора, обратившего взыскание на жилье, или лица, действующего от его имени, аренду жилья за максимальную годовую арендную плату в размере 3% от его стоимости на момент утверждения аукциона, определенной в соответствии с оценкой, предоставленной стороной, обратившей взыскание, и заверенной утвержденным оценщиком.

• Заявление может быть подано в течение 12 месяцев с 24 ноября 2022 года (дата вступления в силу Королевского декрета-закона 19/2022).
• Данный договор аренды будет иметь годовой срок, который может быть продлен по желанию арендатора до завершения срока в 5 лет. По взаимному согласию победитель торгов и победитель тендера могут ежегодно продлевать его еще на 5 лет.

Организации, придерживающиеся нового кодекса добросовестной практики 2012 года

Практический пример

Хуан и Мария - супружеская пара с одной дочерью, которые в январе 2018 года приобрели свою основную резиденцию по цене 290 000 евро. Для этой покупки они обратились в свой банк за ипотечным кредитом в размере 240 000 евро, со сроком погашения 35 лет, по переменной ставке Euribor + 0,90 пункта, что на тот момент означало ежемесячный платеж в размере 666,36 евро.

В 2018 году Джон и Мэри работали по найму, каждый из них зарабатывал €1 500 нетто в месяц.

В 2019 году Джон потерял работу и в настоящее время не имеет дохода. 

В ноябре 2022 года при среднегодовой ставке Euribor в 2,82%, когда произойдет ежегодный пересмотр вашего кредита (предполагается), ваш ежемесячный платеж по ипотеке вырастет до 1 022,73 евро.

Банк "Джон и Мэри" подписал Кодекс добросовестной практики 2012 года.

Как мы видим, в данном случае семья Джона и Мэри выполняет все условия Кодекса добросовестной практики 2022:

• Хуани Мария физические лица, которые приобрели свое основное жилье по цене менее 300 000 евро с помощью ипотечного кредита, оформленного до 31 декабря 2022 года..
• Доход семейной ячейки меньше 3-кратного МРОТ в год в 14 платежах (зарплата в размере 1500 евро нетто в месяц эквивалентна примерно 22 000 евро брутто в год).
• В течение последних 4 лет семейная ячейка претерпела значительные изменения в своем финансовом положении. (Джон теперь не имеет дохода, и домохозяйство, таким образом, потеряло 50% своего дохода).
• Ежемесячный платеж по вашему кредиту значительно превышает требуемые правилом 50% (в частности, 68%). (в частности, 68%).

Учитывая вышесказанное, Хуан и Мария, столкнувшись с серьезными трудностями при выплате ипотечного кредита, могли бы воспользоваться Кодексом добросовестной практики 2012 года и запросить одну из предусмотренных в нем мер, таких как, например, отсрочка платежа на 5 лет. (так как увеличение ипотечного бремени больше, чем 1,5, поскольку мы переходим от 666,36 евро к 1 022,73 евро, то есть x1,54), в течение этого времени им не придется выплачивать основную сумму кредита1 022,73, что дало Хуану время найти новую работу и с этим дополнительным доходом иметь возможность погасить основную сумму долга.

‍

Как мы можем оценить эту реформу?

Несомненно, на мой взгляд, эта реформа заслуживает очень положительной оценки, поскольку она стимулирует банки и их клиентов в ситуациях экономических трудностей ипотечных должников договариваться о временных решениях, чтобы помочь этим должникам восстановить свои экономические возможности, которые были косвенно снижены в результате циклических экономических кризисов , таким образом, избегая того, чтобы в случае неуплаты или экономических трудностей должника ситуация привела к обращению взыскания на имущество с потерей права собственности и владения им, со всеми личными, человеческими и социальными проблемами, которые это влечет за собой в большинстве случаев, как мы видели в прошлых кризисах, особенно в 2008 и последующих годах.

Также, на мой взгляд, необходимо положительно отметить роль, которую здесь играют финансовые учреждения, так как они добровольно, принимая на себя социальную роль, соглашаются нести убытки (меньше начислять проценты, больше создавать резервы/покрывать неплатежеспособность и т.д.), чтобы помочь своим клиентам, что, несомненно, заслуживает похвалы.

• Однако я считаю, что моральный риск, создаваемый этой мерой, является предосудительным, поскольку в настоящее время правила получения ипотечных кредитов ясны и прозрачны, так что любой должник, взявший ипотечный кредит по переменной ставке, прекрасно знает, что если процентные ставки вырастут, его ежемесячные выплаты увеличатся. Поэтому, если подобные меры не будут применяться хирургически и только в самых серьезных случаях, мы рискуем поощрять незрелое и безответственное поведение граждан, которые, столкнувшись с собственными решениями, не способны принять на себя последствия обязательств, которые они прекрасно знают и принимают на себя.

Наконец, следует еще раз подчеркнуть негативный характер регулирования правительством нотариальных и регистрационных пошлин, поскольку эти правила устанавливают непропорциональные сокращения , которые ни в коем случае не позволяют покрыть расходы, понесенные этими специалистами при выдаче нотариальных актов или их регистрации, что не представляется ни справедливым, ни адекватным, ни целесообразным.

• В этой связи следует учитывать, что в среднем прямые материальные затраты только на составление акта составляют около 20 евро (листы бумаги, печать и т.д.).), так что во многих случаях эти новации даже не покрывают прямых материальных затрат, понесенных нотариусом при заверении документа (и все это без учета расходов на персонал, которые несет нотариус, структуры его нотариальной конторы и его вознаграждения), ситуация явно несправедливая, поскольку недопустимо перекладывать расходы на социальную меру, подобную той, которая анализируется в данной статье, на плечи государственного чиновника, не получающего прямого вознаграждения от государства.

‍

Надеясь, что эта статья поможет гражданам ближе познакомиться с последними изменениями в ипотечном законодательстве, направленными на поддержку должников, оказавшихся в трудном финансовом положении, команда нотариальной конторы Jesús Benavides остается в вашем распоряжении, чтобы помочь вам во всем, что вам может понадобиться в контексте оформления ваших нотариальных операций.