Как облагается налогом исчезновение кондоминиума?

Кондоминиум или сообщество означает, что два или более человек совместно владеют одним или несколькими активами или правами. Подумайте, например, о паре или супружеской паре, покупающей дом вместе.

Ну, может случиться так, что в определенный момент два человека, совместно владеющие определенным имуществом (домом, автомобилем, лодкой, велосипедом и т.д.), решат, что они больше не желают совместно пользоваться этим имуществом. Именно это и называется исчезновением кондоминиума или роспуском сообщества. 

Прекращение существования кондоминиума или роспуск сообщества всегда материализуется на практике двумя возможными способами:

1. Совладельцы (также известные как совладельцы) решают продать данную недвижимость третьему лицу. Это прекращает совместное владение имуществом. В действительности, однако, не происходит исчезновения кондоминиума как такового, а скорее совместное владение заканчивается или прекращается вследствие другой юридической сделки, например, передачи собственности третьему лицу.
2. Чтобы совладельцы договорились между собой о полном присуждении имущества одному из них, экономически компенсируя излишек присуждения другому за его соответствующую долю указанного имущества. Если взять начальный пример, представьте, что пара или супружеская пара, купившая вместе недвижимость, решает разойтись, и договариваются, что именно женщина оставляет за собой 100% собственности на недвижимость, но выплачивает бывшему партнеру свою пропорциональную часть стоимости недвижимости. Именно этот второй случай правильно называть чистым и простым исчезновением кондоминиума.
   

Важно различать разницу между этими двумя случаями. Это два совершенно разных способа прекращения существования кондоминиума, совместного владения или сообщества. Пока что подход с гражданской точки зрения. 

‍

Теперь я подойду к ситуации с налоговой точки зрения. То есть, сколько стоит для двух людей, имеющих общую собственность на имущество, расторгнуть или погасить ее? В частности, я собираюсь сосредоточиться на часто повторяющемся случае в нотариальной практике и, конечно же, сделаю это на реальном примере для лучшего понимания:

<ejemplo>Dos hermanos, A y B, son titulares proindiviso (por partes iguales) de una vivienda con un valor de 240.000 € y de un apartamento en la playa valorado en 180.000 €, dichos inmuebles sitos en Cataluña y recibidos ambos por herencia de su padre. Tras años de condominio o copropiedad, ahora los hermanos deciden disolver la comunidad existente sobre las dos fincas. Llegan a un acuerdo según el cual el hermano A se adjudica los dos inmuebles y compensa a B con dinero. Con este reparto ser produce un exceso de adjudicación; pues el hermano A se adjudica bienes por un valor superior a su cuota de participación en la comunidad.<ejemplo>

‍

Учитывая эту ситуацию, Генеральное налоговое управление посчитало, что такое распределение не является последовательным, поскольку можно было бы сделать равноценные или максимально равнозначные лоты (если каждый из братьев и сестер получит недвижимость, то образующийся избыток будет меньше, и, следовательно, это будет более последовательное распределение, по мнению DGT). Такое расторжение коммунальной собственности облагалось налогом на передачу по ставке 10% (в случае недвижимости, расположенной в Каталонии) на сумму превышения, 210 000 евро, в результате чего налог к уплате составил 21 000 евро .

Однако после консультации Главное управление по налогообложению, изменив свои критерии (в ноябре 2021 года), трактует, что одна и та же фактическая ситуация, с финансовой точки зрения, должна быть разрешена таким образом: 

Считается, что существует столько же сообществ собственности, сколько объектов недвижимости в кондоминиуме. На основании этого нового критерия каждая община распускается самостоятельно: 

• Община на дом: стоимостью 240 000 евро; брат А получает имущество целиком, так как оно является неделимым, и компенсирует своему брату Б наличными 120 000 евро.
• Община на квартиру: при стоимости квартиры 180 000 евро брат А получает имущество целиком, так как оно является неделимым, и компенсирует своему брату Б наличными 90 000 евро.

Сделка облагается гербовым сбором, в соответствии с которым брат А облагается налогом в размере 1,5% от стоимости присужденной части. Другими словами, если речь идет о доме, то при стоимости присужденной части в 120 000 евро, налог к уплате составит 1 800 евро. Если же речь идет о квартире, то при стоимости преюдициальной части в 90 000 евро, сумма, подлежащая выплате, составляет 1 350 евро. Таким образом, общая сумма, подлежащая выплате, составляет 3 150 евро (сумма 1 800 евро + 1 350 евро).

Заключение

Налогообложение вымирания кондоминиумов снижается с применением этого нового критерия Главного налогового управления, что позволяет нам оказаться в более благоприятной ситуации, чтобы иметь возможность положить конец существующим ситуациям совместного владения.

Другие соответствующие налоговые последствия:

• Вымирание кондоминиумов не приводит к приросту капитала, они не облагаются налогом на увеличение стоимости городской земли (IIVTNU).
• Что касается подоходного налога с физических лиц, то прекращение существования кондоминиума облагается налогом, когда это приводит к приросту капитала; когда преюдициальная стоимость выше, чем предыдущая стоимость приобретения. На основе предыдущего примера:
  
  Сообщество на территории: стоимостью 240.000 € и стоимостью предыдущего приобретения, в наследство отца, 180.000 €. Общая разница составляет 60 000 евро. Таким образом, брат Б получил прирост капитала в размере 30 000 евро (разница между стоимостью премии и предыдущей стоимостью приобретения его неразделенной половины). Брат Б должен задекларировать в своей декларации о личном подоходном налоге прирост капитала, полученный в связи с квартирой, облагаемый налогом по ставке 21%.
  
  Сообщество на квартире: стоимостью 180 000 евро и стоимостью предыдущего приобретения в наследство отца в размере 180 000 евро. Брат Б не имеет прироста капитала, так как стоимость премии равна стоимости предыдущего приобретения на его неразделенную половину.
  

Нормативные акты и прикладная доктрина:

• Консультация Генерального директората по налогообложению V2889-21 от 17 ноября 2021 года
• Постановление Верховного суда, 1509/2019 от 30 октября
• Ст. 7.2.B и 31.2 Королевского законодательного декрета 1/1993 от 24 сентября, утверждающего пересмотренный текст Закона о трансфертном налоге и гербовом сборе.