Я хочу купить недвижимость, на которую есть ипотечный кредит, и я хочу аннулировать его... Как мне следует поступить и кто берет на себя расходы по аннулированию?

19/2/2021

Время чтения:

Я хочу купить недвижимость, на которую есть ипотечный кредит, и я хочу аннулировать его... Как мне следует поступить и кто берет на себя расходы по аннулированию?

В этой статье вы найдете

Это один из вопросов, который вызывает наибольшую нервозность и интерес у сторон, участвующих в сделке купли-продажи недвижимости, особенно у покупателя недвижимости. Поэтому целью данной статьи является разъяснение того, как продавцу и покупателю следует действовать в случае наличия предыдущей ипотеки (или нескольких), обременяющей продаваемую недвижимость, с целью достижения ее экономической и регистрационной отмены, чтобы недвижимость стала свободной от обременений для нового владельца, который ее приобретает.

Прежде чем объяснить, как должны действовать заинтересованные стороны и какие сценарии могут возникнуть при аннулировании ипотеки, необходимо понять основные понятия, объясняемые в простой форме с помощью моего любимого метода "вопрос-ответ". Я понимаю, что это длинная статья, поскольку я пытаюсь объяснить в меру своих знаний все сомнения, которые ежедневно возникают у клиентов. По этой причине я выделяю жирным шрифтом основные идеи, объединенные вместе. Таким образом, при желании, просто читая заголовки и текст, выделенный жирным шрифтом, вы можете сократить время чтения и не пропустить содержание.

Что такое вещное право на ипотеку?

Ипотека - это право, возникающее на недвижимость с целью гарантировать исполнение основного обязательства, т.е. кредита.

Таким образом, когда покупатель приобретает недвижимость с помощью финансирования от банка, банк предоставляет ему деньги(например, 100 000 евро), чтобы он мог купить данную недвижимость, с обязательством погасить эту сумму в течение согласованного периода(например, 30 лет) путем выплаты ежемесячных платежей(например, 400 евро в месяц).

В связи с этим, чтобы гарантировать выполнение основного обязательства (т.е. кредита), должник и кредитор создают гарантию на приобретенное имущество, которая технически известна как вещное ипотечное право, в силу которого, если кредит не выплачивается, финансовое учреждение, как кредитор, имеет право инициировать судебную процедуру обращения взыскания на имущество, чтобы обеспечить его продажу на аукционе, чтобы за счет денег, полученных в результате лучших торгов, вернуть деньги, взятые взаймы, и проценты на них, имеет право инициировать судебное разбирательство по обращению взыскания на имущество, чтобы выставить его на аукцион, чтобы за счет средств, полученных от наибольшей ставки, вернуть деньги, взятые в долг, и начисленные проценты, а также расходы и издержки, связанные с этим судебным разбирательством.

По всем этим причинам очень важно, чтобы заинтересованные стороны понимали, что, получая ипотечный кредит, они фактически заключают два разных юридических акта или сделки:

Во-первых, кредитный договор, который является основным обязательством, по которому банк предоставляет в долг денежную сумму в обмен на то, что должник вернет ее в течение определенного периода времени и с оговоренной процентной ставкой.
Во-вторых, ипотечное право на недвижимость, как гарантия выполнения этого обязательства, которое позволяет, в случае невыплаты кредита, как уже упоминалось выше, получить доступ к упрощенной судебной процедуре, в ходе которой недвижимость будет выставлена на аукцион с целью получения необходимых средств для возврата банком своих денег.

Каков типичный жизненный цикл ипотечного кредита?

Обычным и наиболее распространенным является то, что владелец недвижимости, приобретенной с помощью банковского финансирования через ипотечный кредит, выплачивает этот кредит в течение 15, 20 или 30 лет, как правило. Однако на практике часто случается, что по незнанию должник, заканчивая выплачивать кредит банку, забывает выполнить последний шаг, то есть "вычеркнуть" из земельного кадастра закладную, которая была зарегистрирована в то время в качестве гарантии взятого кредита.

Поэтому, так же, как для оформления ипотечного кредита необходимо было совершить торжественный акт у нотариуса, выдав соответствующий документ об ипотечном кредите, для отмены ипотеки в земельном реестре необходимо будет выдать новый документ у нотариуса, в данном случае, об отмене ипотеки, а также провести его регистрацию в земельном реестре, чтобы гарантировать, что недвижимость свободна от обременений, в соответствии с условиями, которые будут объяснены в последующих вопросах.

Что касается ситуации, когда многие должники выплачивают кредит, но не аннулируют ипотеку, то, пожалуй, следует отметить, что в нашей стране нет культуры, при которой финансовая организация в конце выплаты кредита напоминает своему клиенту о необходимости аннулировать ипотеку, поскольку, хотя априори это не является обязательной процедурой, в будущем, несомненно, будет очень полезно, если это будет сделано, В противном случае, если, например, мы или наши наследники захотим продать недвижимость, придется аннулировать регистрацию с небольшим запасом времени и, возможно, из-за спешки, по более высокой цене, чем если это будет сделано сейчас, своевременно и продуманно.

В чем разница между экономическим аннулированием и регистрационным аннулированием ипотеки?

Как только что было отмечено в предыдущих вопросах, в жизненном цикле выплаты и погашения любого ипотечного кредита в действительности можно выделить два основных момента, поскольку, как уже было подробно описано, ипотечный кредит фактически содержит два различных юридических акта или предприятия, то есть, во-первых, основное обязательство в виде кредита, а во-вторых, гарантию этого основного обязательства в виде вещного права ипотеки.

Таким образом, если в действительности ипотечный кредит содержит или охватывает два различных действия или бизнеса (OBLIGATION + GUARANTEE), то иначе и быть не может, аннулирование ипотечного кредита также влечет за собой два различных этапа или действия, которые будут объяснены ниже:

проверьте

Первый этап, широко известный как экономическая отмена ипотечного кредита (CANCELLATION OF THE OBLIGATION), относится к выплате денег, которые были взяты в долг. Таким образом, можно сказать, что ипотечный кредит экономически аннулируется, когда он уже выплачен, т.е. когда все деньги, которые банк нам ссудил, возвращены, тем самым выполнено основное обязательство.

проверьте

С другой стороны, второй этап, который называется отменой регистрации (CANCELLATION OF THE GUARANTEE), относится к отмене реального права ипотеки в земельном реестре, т.е. к необходимости "удалить" из реестра гарантию соблюдения основного обязательства (напомним, кредита), которое уже выполнено (деньги уже возвращены), так что гарантия потеряла смысл существования.

Как происходит аннулирование регистрации ипотеки?

Для того чтобы добиться аннулирования ипотеки, как уже говорилось выше, первое и самое главное - чтобы обеспеченный долг был выплачен, то есть чтобы все деньги, которые банк в свое время ссудил, были возвращены.

После того, как владелец жилья полностью погасил кредит, он должен обратиться в кредитное финансовое учреждение для получения так называемого сертификата нулевого баланса, т.е. документа, в котором банк удостоверяет, что данный ипотечный кредит полностью погашен, что он больше не имеет никаких претензий в этом отношении и что, следовательно, он согласен на аннулирование ипотеки в земельном реестре.

После того, как владелец получил этот документ, существует несколько способов получить отмену ипотечной гарантии в Земельном реестре:

Первый вариант, традиционный вариант, но не единственный: доверить этот процесс непосредственно вашему банку, который попросит вас предоставить средства для управления всем процессом. В этом случае именно ваш банк (или агентство, с которым он заключил договор) организует подписание документа об аннулировании ипотеки у выбранного вами нотариуса и его регистрацию в Земельном кадастре.
Второй вариант также распространен: при желании, уже имея на руках справку о нулевом балансе, вы можете доверить этот процесс выбранному вами агентству или юристу, который также возьмет с вас плату за весь процесс.
Третий вариант, менее рекомендуемый, но возможный: Также, если вы хотите, вы можете самостоятельно управлять всем процессом. С этой целью:
- Вы должны выбрать нотариуса, которому вы доверяете, и передать ему сертификат о нулевом балансе, этот нотариус свяжется с представителем вашего банка, чтобы тот подписал акт об аннулировании ипотеки. После подписания акта, после оплаты нотариального тарифа, нотариус выдаст вам подлинную копию акта.
- После этого вы должны подать в региональное налоговое управление соответствующую налоговую декларацию по самооценке, которую, несмотря на то, что чистая сумма равна нулю, все равно необходимо подать.
- После завершения этой процедуры вы должны будете представить акт об отмене ипотеки вместе с самостоятельным расчетом налога в соответствующий земельный кадастр, чтобы можно было приступить к его регистрации и, таким образом, добиться предполагаемой отмены ипотеки. Эта процедура также будет иметь стоимость в виде сборов регистраторов земли, которые вы должны будете заплатить, чтобы вернуться в земельный кадастр и забрать уже зарегистрированный документ.
Поэтому, как видите, самостоятельное выполнение этой процедуры не представляется наиболее целесообразным, Это повлечет за собой многочисленные поездки в различные учреждения для выполнения действия, которое за разумную цену можно поручить третьему лицу, профессионалу и специалисту в этом вопросе, который выполнит его от вашего имени без необходимости брать на себя все эти задачи.
Наконец, четвертый и все более частый вариант: при желании, после получения справки о нулевом балансе, вы можете доверить весь процесс нотариусу, которому вы доверяете, который позаботится о поиске доверенного лица из вашего банка для подписания акта об аннулировании ипотеки, а также о представлении самооценки налога и, впоследствии, о подаче акта в Земельный кадастр для его регистрации.

Кто должен подписать документ об аннулировании ипотеки у нотариуса?

В отличие от того, что происходит при оформлении ипотечного кредита у нотариуса, где должны присутствовать и расписываться как банк, так и заемщик или должник (в свою очередь, новый владелец недвижимости, закладываемой в качестве обеспечения). Для нотариального аннулирования ипотеки достаточно, чтобы представитель финансовой организации (а не владелец недвижимости, как ошибочно полагают некоторые) пришел к нотариусу для подписания акта об аннулировании ипотеки, в котором он указывает, что кредит, гарантированный ипотекой, уже выплачен и что, следовательно, банк, который он представляет, согласен на аннулирование ипотеки. Впоследствии, после подписания акта об отмене ипотеки, он должен быть зарегистрирован в Земельном кадастре, после чего недвижимость будет свободна от обременения.

По этой простой причине, поскольку должнику больше не нужно являться к нотариусу, а это должен делать только представитель банка, во многих случаях банки или их доверенные нотариальные конторы стремятся сосредоточить подписание такого типа документов (таких как акт об отмене ипотеки) у своих доверенных нотариусов или тех, кого они используют ежедневно.

Что такое так называемая отмена ипотеки по давности?

Помимо обычного способа, описанного в предыдущем вопросе, необходимо также уточнить, что существует вспомогательный способ аннулирования вещного права на ипотеку посредством регистрации, и это так называемый способ"предписания". Таким образом, в данном случае также можно добиться желаемого аннулирования регистрации , если с момента последнего ежемесячного платежа по обеспеченному кредиту прошел 21 год, при этом залогодержатель не воспользовался ипотечным действием и, соответственно, в земельном реестре имеется запись об этом.

В этом случае заинтересованное лицо должно подать в Земельный кадастр частный запрос с подписью, заверенной нотариусом, с просьбой аннулировать ипотеку в реестре в связи с вышеуказанным обстоятельством.

В любом случае, как видно, это вспомогательный путь, который не очень рекомендуется, поскольку, хотя он может иметь более низкую стоимость, для его получения необходимо предпринять несколько шагов, которые займут много времени (например, составление частного запроса, посещение нотариуса для легитимации подписи, а затем посещение земельного кадастра для представления запроса или, при необходимости, исправления возможных дефектов в документе и т.д.) и, прежде всего, потому, что это откладывает решение дела на очень долгое время, оставляя недвижимость обремененной ипотекой, соответствующей кредиту, который уже выплачен в течение многих лет, что может нанести ущерб будущему владельцев недвижимости.) и, прежде всего, потому, что откладывает решение дела на очень долгий срок, оставляя недвижимость, обремененную этой ипотекой, соответствующей уже выплаченному кредиту на многие годы, что может нанести ущерб в будущем владельцам или наследникам , если до истечения этого срока возникнет какое-либо обстоятельство, которое сделает необходимым продать недвижимость или заложить ее снова.

Кто оплачивает расходы, связанные с аннулированием ипотеки?

Что касается вопроса о том, кто должен оплачивать расходы, связанные с аннулированием ипотеки, необходимо отметить, что на практике это вызвало некоторые разногласия, поскольку отдельные лица иногда утверждают, что эти расходы должно нести финансовое учреждение, которое в свое время одолжило им деньги.

Для этого, чтобы прояснить данный вопрос, необходимо привести следующие правила, прямо или косвенно относящиеся к данной проблеме, в которых мы найдем соответствующий ответ.

проверьте

Поэтому, как установлено в правиле шесть Общих правил применения нотариальных тарифов (Королевский указ 1426/1989 от 17 ноября 1989 года), которое является правилом, регулирующим стоимость актов и других публичных документов, "обязанность по уплате тарифов будет соответствовать тем, кто обратился за предоставлением услуг или функций нотариуса, и, в случае необходимости, заинтересованным лицам в соответствии с материальными и фискальными правилами". В данном случае, как видно, запрос на оказание нотариальных услуг будет исходить от залогодателя, т.е. лица, являющегося собственником имущества, требующего оформления акта об отмене ипотеки, с целью получения снятия обременения со своего имущества.

проверьте

Кроме того, в отношении понятия заинтересованной стороны, упомянутого в вышеупомянутой норме, необходимо привести прецедентную практику Верховного суда по данному вопросу (в частности, STS 105/2019 от 23 января), в которой Верховный суд установил, что "в отношении акта аннулирования ипотеки заинтересованной стороной в освобождении залога является заемщик, поэтому данный расход относится на него/нее".

проверьте

Кроме того, и в том же смысле, необходимо упомянуть положения статьи 1168 Гражданского кодекса, которая, применяясь к сфере действия отмены регистрации вещного права ипотеки, определяет, что стороной, обязанной принять на себя ее стоимость, является должник, так как именно он должен нести расходы, связанные с погашением обязательств.

Таким образом, с учетом действующих норм и их толкования Верховным судом, можно сделать вывод, что лицом, обязанным оплатить нотариальный сбор за аннулирование ипотеки, является должник или заемщик, поскольку именно он обратился за нотариальными услугами с этой целью, а также потому, что он является заинтересованной стороной в исполнении акта, поскольку именно он получает выгоду от исключения вещного права ипотеки из реестра после регистрации акта в поземельной книге.

Наконец, если читатель заинтересован в получении дополнительной информации о пользе и стоимости акта отмены ипотеки, он может получить доступ к следующим материалам ЗДЕСЬ к статье, в которой подробно рассматривается текущее положение дел.

Каковы затраты на отмену ипотеки?

Для того чтобы аннулировать ипотеку, необходимо оплатить два обязательных расхода: нотариальный (за оформление публичного акта аннулирования ипотеки) и регистрационный (за регистрацию публичного акта в Регистре). Оба вида расходов строго регулируются законом. Поэтому ни нотариусы, ни регистраторы не имеют права взимать любую плату.

Однако на практике часто встречается третий дополнительный расход - административный или процессинговый сбор. Эта стоимость может быть свободно установлена тем, кто ее осуществляет. Затраты на управление или обработку обычно относятся к двум разным, но обязательно связанным процедурам:

Представление и урегулирование налога (AJD) в компетентных налоговых органах. Хотя в настоящее время акт об аннулировании ипотеки освобожден от уплаты (т.е. налог не уплачивается), он подлежит налогообложению. Это означает, что, хотя налог не уплачивается (за исключением особых случаев в Стране Басков), представление в Налоговое управление и соответствующий контроль также должны быть осуществлены.
Представление нотариального акта об аннулировании ипотеки вместе с соответствующим налоговым расчетом для его регистрации в компетентном земельном реестре по месту нахождения недвижимости, ипотека которой подлежит аннулированию.

Выполнение этих формальностей требует времени и знаний. И очевидно, что если вы доверите эти задачи третьему лицу (будь то нотариус, юрист, агентство или сам банк), то они возьмут с вас за это комиссию. Независимо от нотариальных и регистрационных сборов. Несколько лет назад я разработал цифровой калькулятор, который мог с большой точностью рассчитать (в соответствии с нотариальными и регистрационными сборами) экономические затраты на отмену ипотеки. Вы можете получить доступ к нему через мой сайт по следующей ссылке: (ЗДЕСЬ). Таким образом, любой гражданин может заранее и со всей строгостью выяснить.

Почему важно отказаться от ипотеки?

Как уже отмечалось в одном из предыдущих вопросов, часто случается, что некоторые физические лица, сталкиваясь с вопросом о регистрационном аннулировании уже выплаченного ипотечного кредита, предпочитают не делать этого, так как считают, что это не имеет никаких последствий, поскольку не является строго обязательной процедурой.

Однако, по моему мнению, это решение далеко от реальности, поскольку в будущем, более чем вероятно, что в отношении этого имущества придется совершать юридические сделки, которые, несомненно, будут затруднены, усложнены и даже предотвращены тем фактом, что это предварительное начисление не отменено.

Так, например, если владелец недвижимости нуждается в деньгах в будущем и просит новый кредит с гарантией ипотеки, эта операция не будет одобрена до тех пор, пока предыдущее обвинение не будет аннулировано из реестра. Или же может случиться так, что, если в будущем вы захотите продать недвижимость, то, несомненно, потребуется аннулировать уже выплаченную старую ипотеку, но все это придется делать в очень сжатые сроки, так как время оформления будет определяться срочностью завершения сделки купли-продажи. Или даже, если мыслить более долгосрочно, может случиться так, что в будущем, когда владелец недвижимости умрет и ее приобретут его наследники, если они захотят ее продать, процесс и его стоимость перейдут к ним (т.е., например, к их детям), что, конечно, не кажется самым желательным вариантом.

Поэтому, хотя на первый взгляд это может показаться не первоочередной задачей, наиболее правильным и разумным вариантом будет, после того как вы закончите выплачивать ипотечный кредит, приступить к аннулированию обременения в Земельном реестре.

Сколько времени потребуется для отмены ипотеки?

Существует множество переменных, которые могут повлиять на продолжительность времени, необходимого для аннулирования ипотеки. Процесс всегда один и тот же:

Выясните расходы, связанные с процессом погашения ипотечного кредита;
Выберите наиболее подходящий способ(сделайте это через банк, нотариальную контору, агентство или адвоката, или даже сделайте это самостоятельно);
Обеспечьте выделение средств;
Получите сертификат нулевого баланса;
Отправьте его нотариусу, который подготовит акт об аннулировании и свяжется с банком;
Чтобы представитель банка пришел для подписания акта аннулирования в нотариальную контору;
После подписания нотариусом акта об аннулировании ипотеки его необходимо представить в налоговые органы и уплатить налог;
Наконец, подайте заявление и подождите 15 рабочих дней для регистрации отмены в Земельном кадастре;

Однако в зависимости от того, кто выбран для осуществления этого процесса, сроки, как уже говорилось выше, могут сильно отличаться. В настоящее время, за исключением подписания акта аннулирования представителем банка, которое должно быть сделано лично и требует физической поездки (либо нотариуса, либо сотрудника банка), остальные процедуры могут быть выполнены в электронном виде. Это значительно сократило время ожидания. В итоге, если в процессе подписания документа или его регистрации не произошло никаких инцидентов, то в течение примерно 3 - 4 недель вы можете добиться отмены регистрации вашей ипотеки.

До сих пор я старался ответить на самые распространенные сомнения. Однако на практике возникают различные сценарии, которые могут сделать этот вопрос несколько более сложным, как мы увидим ниже.

[Первый сложный и очень распространенный сценарий в повседневной нотариальной практике].

"Когда человек хочет купить дом, а на недвижимость уже есть непогашенный ипотечный кредит".

Без ущерба для того, что было объяснено до сих пор, очень часто бывает, что нынешний владелец недвижимости, до окончания выплаты кредита, по какой-либо причине (например, потому что он хочет дом побольше, потому что он хочет переехать, потому что ему больше не нравится его нынешний дом и т.д.) решает продать недвижимость, так что у него остается часть кредита, на который он претендовал в то время, чтобы приобрести ее, в ожидании выплаты. В таком случае речь идет об ипотеке, которая не была погашена финансово, но имеет непогашенный остаток, который необходимо будет погасить финансово и с точки зрения регистрации, о чем будет подробно рассказано в следующих вопросах.

Как финансово будет погашен предыдущий ипотечный кредит продавца?

Для того чтобы добиться экономического аннулирования действующего кредита, продавец, как нынешний владелец недвижимости, связывается с банком, которому он должен кредит, и сообщает о своем желании продать заложенную недвижимость и, соответственно, аннулировать ипотечный кредит. Они также сообщат вам точную дату, когда ожидается продажа(например, 1 апреля 2021 года).

В связи с этим банк-кредитор предоставит нынешнему владельцу справку об остатке задолженности на дату предполагаемого завершения продажи, в которой также будет указан номер банковского счета (разумеется, принадлежащего банку, а не продавцу), на который покупатель должен внести эту сумму.

Так, например, если нынешний владелец должен 85 000 евро на 1 апреля 2021 года, его банк предоставит ему документ, в котором будет указано это и банковский счет XXXX-XXXX-XXXX-XXXX-XXXX-XXXX-XXXX-XXXX-XXXX-XXXXXX, принадлежащий этому банку, на который необходимо перечислить 85 000 евро, чтобы иметь возможность погасить предыдущий ипотечный кредит.

Таким образом, в день нотариального оформления сделки купли-продажи в публичном акте покупатель из всей оговоренной цены покупки удержит часть, соответствующую остатку задолженности по данному кредиту, чтобы самостоятельно выплатить ее непосредственно банку-кредитору на счет, указанный в этом сертификате, путем немедленного банковского перевода типа Banco de España.

Так, в предыдущем примере, если цена покупки была установлена в размере 200.000 евро, из этой суммы покупатель удержит 85.000 евро, соответствующие непогашенному остатку ипотечного кредита, таким образом, он передаст продавцу только 115.000 евро, в то время как эти 85.85 000 € будут выплачены непосредственно путем немедленного перевода через Банк Испании (также известный как OMF), чтобы банк-кредитор получил эти деньги и экономически аннулировал ипотечный кредит, а оставшиеся 1 000 € будут использованы для оплаты расходов на регистрационное аннулирование ипотеки.

Как будет аннулирован в реестре предыдущий ипотечный кредит продавца?

После того, как экономическая отмена ипотечного кредита будет достигнута, необходимо будет также провести отмену регистрации ипотеки. Для этого покупатель должен также сохранить расходы, которые может повлечь за собой отмена регистрации ипотеки (включая стоимость нотариального тарифа, регистрационного сбора и гонорара нотариуса, адвоката или агентства, которому он/она доверит этот процесс), чтобы иметь возможность оплатить их и получить эту отмену регистрации.

Таким образом, если цена покупки установлена в размере 200 000 евро, то из этой суммы покупатель, который уже удержал 85 000 евро, соответствующих непогашенному остатку ипотечного кредита, также удержит еще 1 000 евро для покрытия расходов на регистрационное аннулирование ипотечного платежа, так что в итоге он передаст продавцу только 114 000 евро, а 85 000 евро будут выплачены напрямую, путем немедленного перевода через Банк Испании (также известный как OMF), чтобы банк-кредитор получил эти деньги и экономически аннулировал ипотечный кредит.114 000 продавцу, в то время как 85 000 евро будут выплачены напрямую, путем немедленного перевода через Банк Испании (также известный как OMF), чтобы банк-кредитор получил деньги и экономически аннулировал ипотечный кредит, а оставшиеся 1 000 евро будут использованы для оплаты расходов на аннулирование регистрации ипотеки.

Как узнать, сколько нужно удержать за отмену ипотеки?

Как уже объяснялось, для аннулирования ипотеки необходимо оформить документ об аннулировании ипотеки (стоимость которого регулируется правилом, которое называется Нотариальный тариф, который можно найти ЗДЕСЬ), оформить его запись в Земельной книге (стоимость которой регулируется нормативным актом, называемым Тарифом земельных регистраторов, с которым вы можете ознакомиться ЗДЕСЬ ЗДЕСЬ), а также сборы, если таковые имеются, взимаемые агентством, адвокатом или нотариальной конторой, назначенной для оформления документа.

Тем не менее, поскольку эти правила сложны для понимания, а конкретные гонорары агентства, адвоката или нотариуса за оформление могут варьироваться в зависимости от выбранного специалиста, для расчета конкретной цифры, которая должна быть удержана из продажной цены и которая должна быть использована для отмены предыдущей ипотеки продавца, мы должны в основном принять во внимание маршрут, который мы выберем для достижения этой отмены. Таким образом:

Если управление было доверено банку, то именно агентство банка будет определять сумму, подлежащую удержанию, на основании оценки, предоставленной банком.
Если управление было поручено агентству или юристу, которому доверяет покупатель, то именно это агентство или юрист определит сумму, подлежащую удержанию, на основании предоставленной оценки.
Если управление доверено нотариусу, которому доверяет покупатель, то именно этот нотариус определит сумму, подлежащую удержанию, на основании предоставленной оценки.
Еслипокупатель желает осуществить весь процесс своими силами, он должен самостоятельно рассчитать стоимость акта и его регистрации. В этом случае, как уже говорилось выше, мы предоставляем заинтересованным лицам калькулятор на сайте нотариальной конторы Jesús Benavides (ЗДЕСЬ), где вы сможете произвести необходимые расчеты.

Несет ли продавец расходы по финансовому и регистрационному аннулированию предыдущего ипотечного кредита?

По логике вещей, экономическое аннулирование живого ипотечного кредита, обременяющего продаваемый дом, оплачивает продавец, поскольку именно он в свое время взял кредит на покупку дома, поэтому именно он должен его погасить, вернув деньги. Однако, как уже объяснялось, этот платеж не осуществляется непосредственно продавцом, а скорее им управляет покупатель, поскольку именно он удерживает часть покупной цены (которая в принципе должна быть выплачена непосредственно продавцу), с целью достижения экономического аннулирования предыдущего ипотечного кредита, поскольку логично, что как новый владелец, он является заинтересованной стороной в снятии обременения со своей собственности, чтобы оставить ее свободной от обременений, которые могут нанести ущерб его праву собственности.

Тоже правило действует и в отношении аннулирования регистрационной записи об ипотеке, т.е. ее оплачивает продавец, поскольку она является обременением, которое он создал на этой недвижимости, и именно он должен нести расходы по ее аннулированию, но оплата производится не непосредственно продавцом, а снова, именно покупатель удерживает часть покупной цены для оплаты расходов, связанных с этой отменой(которые в основном включают расходы на нотариуса, земельный кадастр и сборы за обработку документа, которые могут взиматься агентством, адвокатом или нотариальной конторой, которой поручен этот процесс).

Почему покупатель недвижимости берет на себя задачу регистрации ипотеки продавца, если все расходы несет сам продавец?

Причина, по которой все управление остается в руках покупателя, заключается в том, что он является наиболее заинтересованной стороной в достижении этого "исчезновения" ипотечного права в Земельном кадастре, поскольку, как новый владелец, он захочет, чтобы только что купленная им недвижимость была свободна от обременений.

Для понимания этого интереса достаточно привести следующий пример: "Покупатель, оплачивая цену покупки, гарантирует, что, заплатив непосредственно банку, он экономически урегулирует непогашенный долг, который весит на недвижимости. Факт внесения этого платежа и обоснование его перед нотариусом дает ему более чем достаточную позицию безопасности в отношении экономического аннулирования кредита, но не аннулирования ипотеки. Другими словами, несмотря на выплату долга, ипотека будет продолжать фигурировать в реестре недвижимости до тех пор, пока не будут предприняты соответствующие шаги для ее стирания. Представьте себе, что покупатель и продавец либо на словах, либо прямо в самом договоре купли-продажи заявили, что продавец принимает на себя обязательство взять на себя и оплатить этот процесс аннулирования ипотеки, но на практике продавец никогда его не осуществляет, потому что это означает вложение времени и денег. И только подумайте... собственность больше не принадлежит ему, и он уже получил цену. Покупатель будет обязан преследовать продавца, чтобы сделать это и т.д.".

Очевидно, что наиболее разумно будет, если покупатель не только удержит из части цены покупки непогашенную сумму кредита, но и обозримую сумму расходов на это громоздкое управление. И помимо удержания этой суммы, покупателю самому придется побеспокоиться об организации соответствующего аннулирования регистрации. Это подводит нас непосредственно к следующему вопросу.

Кто отвечает за аннулирование предыдущей ипотеки продавца?

Как указано выше, аннулирование предыдущей ипотеки продавца будет осуществлено покупателем, который оплатит ее из тех средств, которые он сохранит от цены продажи. Для этого, после подписания сделки купли-продажи, в которой непогашенный кредит был экономически аннулирован, как объяснялось в предыдущем вопросе, продавец недвижимости, как бывший должник, обращается в свой банк за справкой о нулевом балансе, которая представляет собой документ, в котором банк-кредитор удовлетворяет основное обязательство и дает согласие на отмену регистрации обременения. С этим документом продавец отправит его покупателю (например, по электронной почте) , а покупатель, теперь уже не только с сохраненными деньгами, но и с сертификатом нулевого баланса на руках, активизирует процесс подписания акта об отмене ипотеки и его регистрации в земельном реестре одним из способов, о которых говорилось в предыдущем вопросе, но который, тем не менее, я помню:

путем передачи управления агентству бывшего банка-кредитора (в данном случае это кажется маловероятным вариантом, так как коммерческие отношения этого банка были с продавцом, а не с покупателем, который сейчас управляет аннулированием).
Поручитьуправление юристу или агентству, которому вы доверяете.
Покупатель берет на себявсе управление (менее целесообразный вариант, как объяснялось выше).
Делегированиепроцесса нотариусу по вашему выбору (обычной процедурой является поручение процесса нотариусу, который подписывает акт купли-продажи, поскольку, за исключением сертификата нулевого баланса, в момент подписания у него/нее уже будет вся необходимая документация для активации процесса аннулирования).

Почему так важен сертификат нулевого баланса?

Как уже объяснялось, справка о нулевом балансе является основополагающим документом для всего процесса, поскольку без нее невозможно аннулировать ипотечный платеж. Этим сертификатом с нулевым балансом бывший банк-кредитор подтверждает, что ипотечный кредит был выплачен полностью, что ему больше нечего требовать по этой концепции и что, следовательно, он согласен на аннулирование ипотеки в земельном реестре. С этой справкой о нулевом балансе нотариус может оформить подписание акта об аннулировании ипотеки, для чего связывается с представителем финансового учреждения, который, учитывая содержание справки о нулевом балансе, подписывает акт об аннулировании ипотеки, давая свое согласие от имени банка, который он представляет, на аннулирование ипотеки в земельном реестре.

В данном конкретном случае, что вполне логично, справка о нулевом балансе может быть получена только после того, как кредит уже погашен, поэтому в день подписания договора покупатель погасит кредит, перечислив сумму задолженности на счет банка-кредитора, указанный в справке о непогашенном балансе на дату продажи (как объяснялось в другом вопросе выше), чтобы впоследствии (например, на следующий рабочий день) продавец мог обратиться в свой банк за справкой о нулевом балансе (поскольку банк выдаст ее только продавцу, который является его клиентом с уже погашенным кредитом), Впоследствии (например, на следующий рабочий день) продавец может обратиться в свой банк за справкой о нулевом балансе (так как банк выдаст ее только продавцу, который является его клиентом, держателем уже аннулированного кредита) и, получив ее, передать лично покупателю (или отправить ему по электронной почте), чтобы покупатель мог управлять аннулированием регистрации выбранным им способом.

[Второй сценарий].

"Когда вы хотите купить дом, где ипотека все еще фигурирует в земельном кадастре, но в действительности кредит уже выплачен".

В этом случае процедура будет такой же, как и в первом случае, но с тем преимуществом, что она еще проще, поскольку ипотечный кредит уже выплачен, и продавцу просто нужно обратиться в свой банк перед подписанием сделки купли-продажи, чтобы получить сертификат нулевого баланса.

Таким образом, процедура должна быть следующей:

В день подписания договора купли-продажи продавец передаст покупателю сертификат о нулевом балансе , чтобы тот мог оформить отмену регистрации обременения.
Стоимость аннулирования регистрации предыдущей ипотеки, обременяющей продаваемую недвижимость, будет оплачена продавцом, как и в предыдущем случае.
Этот платеж не будет производиться непосредственно продавцом, но, как и в предыдущем случае, именно покупатель из согласованной покупной цены вычитает стоимость отмены регистрации, так что он удерживает ее ("сохраняет" для себя), чтобы использовать эти деньги для оплаты стоимости отмены регистрации предыдущей ипотеки.
Покупатель, имея на руках этот сертификат с нулевым балансом и деньги, удержанные из продажной цены, организует регистрационное аннулирование ипотеки любым способом, который он считает наиболее подходящим.
Конкретная стоимость аннулирования регистрации предыдущей ипотеки, как объяснялось выше в первом случае, будет зависеть от пути, выбранного покупателем, и от сметы, предоставленной для этой цели.
Однако, пользуясь тем, что покупатель подписывает договор купли-продажи у нотариуса, наиболее разумным будет, если последний предложит адекватную цену за управление, поручить этому нотариусу подписание акта об отмене ипотеки и его регистрацию в земельном кадастре, поскольку таким образом один специалист (т.е. нотариус) управляет всей операцией, т.е. куплей-продажей и ее регистрацией в Земельном кадастре, а также аннулированием предыдущего сбора, что значительно упрощает процесс, чем если бы эта работа была разделена между разными специалистами.
В любом случае, следует еще раз отметить, что продавец, поскольку именно он несет расходы по аннулированию регистрации, имеет право найти нотариуса, пользующегося его доверием, для подписания акта аннулирования ипотеки (и, в случае необходимости, для управления им), по более экономичной цене, чем та, которую, в случае необходимости, предложил бы покупатель. Если это произойдет, покупатель будет обязан оформить аннулирование таким образом.

[Третий сценарий] [Третий сценарий

"Когда вы хотите купить дом с финансированием от нового банка, но уже есть ипотечный кредит, ожидающий аннулирования от продавца".

В этом случае процедура будет такой же, как и в первом случае, но со следующими особенностями:

В данном случае, финансовую и/или регистрационную отмену предыдущего ипотечного кредита возьмет на себя агентство, представляющее банк, финансирующий покупателя.Покупатель является заинтересованной стороной в том, чтобы это предварительное обременение было аннулировано, чтобы имущество было обременено только новой ипотекой, выданной покупателю.

В этой связи следует отметить, что агентствами, которые чаще всего осуществляют эту процедуру, являются, в частности:
- BC Group
- Tecnotramit
- Тесси Диагональ
- Гарса
- Gesdeck
- Гестория Арналь
- И т.д.
Таким образом, из общей суммы финансирования, предоставленной покупателю, данный банк удержит соответствующие суммы для аннулирования предыдущего ипотечного кредита в финансовом и/или регистрационном отношении, и поручит это управление своему собственному агентству.
Что касается справки о нулевом балансе, процедура будет такой же, как и в первом случае, т.е. если есть предыдущий ипотечный кредит, ожидающий выплаты, в день подписания договора купли-продажи он будет аннулирован финансовым переводом, чтобы продавец мог затем обратиться в свой банк за справкой о нулевом балансе. После получения сертификата он должен быть передан покупателю или его агентству для того, чтобы последний мог осуществить аннулирование предыдущей ипотеки. С другой стороны , если необходимо только аннулирование регистрации (поскольку кредит уже погашен), продавец должен заранее получить сертификат нулевого баланса и передать его покупателю или его агентству в день подписания договора, чтобы последний мог им распорядиться.
Стоимость аннулирования регистрации предыдущей ипотеки, обременяющей продаваемую недвижимость, будет оплачена продавцом, как и в предыдущем случае.
Этот платеж не будет производиться непосредственно продавцом, но в этом случае именно банк, финансирующий покупателя, из согласованной цены покупки вычитает стоимость аннулирования регистрации, так что она сохраняется ("хранится" для себя), чтобы использовать эти деньги для оплаты стоимости аннулирования регистрации предыдущей ипотеки.
Конкретная стоимость отмены регистрации предыдущей ипотеки в этом случае будет определяться агентством, представляющим банк, финансирующий покупателя, на основании предоставленной оценки. В связи с этим необходимо уточнить следующее:
проверьте
Конечно, это будет предоставление средств, т.е. приблизительная стоимость процедуры, но не закрытый бюджет. Поэтому, когда вся процедура будет завершена, с учетом реальной стоимости всего этого (акт аннулирования и его регистрация в реестре), будет подсчитана окончательная общая стоимость всего этого, и положение будет урегулировано, возвращая продавцу сумму, которая, если таковая имеется, осталась бы.
проверьте
Необходимо также отметить, что банковские учреждения обычно выделяют большие резервы средств под эту концепцию, чтобы гарантировать, что стоимость процедуры будет покрыта в любом случае, но, как уже было указано, как только станет известна точная стоимость всей процедуры, резерв также будет погашен, а излишки будут возвращены продавцу.
В любом случае, следует еще раз отметить, что продавец, поскольку именно он несет расходы по отмене регистрации, имеет право найти нотариуса, которому он доверяет, для подписания акта об отмене ипотеки (и, если применимо, его администрирования), по более экономичной цене, чем та, которую, если применимо, предлагает агентство банка, финансирующего покупателя. Если это произойдет, агентство банка должно передать подписание акта этому нотариусу и, если применимо, управление, если это было определено, или, напротив, оставить управление в руках назначенного агентства a posteriori.

Заключение

В надежде, что эта статья разрешила ваши сомнения относительно того, что такое аннулирование регистрационной записи об ипотеке и какие аспекты следует учитывать при покупке или продаже недвижимости, ниже приводится краткое изложение основных рассматриваемых аспектов:

При выдаче ипотечного кредита на приобретение жилья в действительности совершаются два различных юридических действия или бизнеса, а именно: основное обязательство в виде кредита и, кроме того, гарантия исполнения этого обязательства, которая принимает форму вещного ипотечного права.
Как следствие предыдущего утверждения, в окончательной жизни ипотечного кредита можно выделить две основные фазы, а именно: первую, которая называется экономическим аннулированием, и которая относится к возврату денег, взятых взаймы, и вторую, которая называется регистрационным аннулированием, и которая относится к необходимости удаления этого платежа из земельного кадастра, поскольку основное обязательство, которое он гарантировал, уже выполнено.
Для аннулирования ипотеки необходимо сначала оформить у нотариуса документ об аннулировании ипотеки, в котором представитель банка-кредитора удостоверяет, что кредит погашен и, следовательно, дается согласие на аннулирование обременения в земельном кадастре. Впоследствии необходимо зарегистрировать этот акт в Земельном кадастре.
Также можно добиться отмены ипотеки по истечении срока давности. В этом случае должен пройти 21 год с момента истечения срока возврата обеспеченного кредита без внесения в реестр соответствующего ипотечного действия. В этом случае аннулирование может быть произведено посредством частного запроса с нотариально заверенными подписями.
Аннулирование регистрации ипотеки не является обязательным, но настоятельно рекомендуется, так как позволяет оставить недвижимость свободной от обременений, что значительно облегчит управление ею в будущем.
Расходы по аннулированию регистрации ипотеки должен нести должник, оформивший ипотеку на свою недвижимость, а не финансовое учреждение, предоставившее ему кредит.
Для того чтобы иметь возможность подписать акт об аннулировании ипотеки, необходимо иметь справку о нулевом балансе. Для этого, когда вы закончите выплачивать кредит, вы должны обратиться в свое финансовое учреждение за этим документом, который должен быть выдан вам вашим банком бесплатно.
При продаже недвижимости, если на ней имеется непогашенный ипотечный кредит, покупатель удерживает часть цены с продавца, чтобы экономически погасить этот кредит, а также управлять отменой регистрации обременения.
Если покупатель приобретает недвижимость с финансированием от банка, и необходимо также управлять аннулированием предыдущей ипотеки продавца, покупатель удержит часть цены для этой цели, но управление будет осуществляться агентством финансирующего банка, чтобы гарантировать, что предыдущие платежи аннулированы и что первая и единственная ипотека, обременяющая недвижимость, является новой гарантией, установленной в данной сделке купли-продажи. Без ущерба для того, что продавец также имеет право найти нотариуса, которому он доверяет, и в этом случае агентство банка, финансирующего покупку, должно передать сделку указанному нотариусу.
Весь процесс аннулирования ипотеки, за исключением нестандартных ситуаций, должен занять не более одного месяца. Однако, как уже говорилось выше, многое будет зависеть от маршрута, выбранного для проведения отмены.

Я не хочу заканчивать эту статью, не предложив эту услугу от моей нотариальной конторы. С 2014 года я специализируюсь на комплексном управлении этим видом документов с целью предоставления потребителю наилучших услуг.

проверьте

Если вы заинтересованы в том, чтобы оформить отмену ипотеки у нас, вы можете сделать это автоматически и в цифровом виде по следующей ссылке, следуя шаг за шагом (ЗДЕСЬ).

проверьте

Если вы просто хотите заранее узнать фактические расходы на отмену ипотеки, вы можете воспользоваться нашим калькулятором по следующей ссылке (ЗДЕСЬ). Более подробную информацию вы также можете найти на нашем сайте в области обслуживания.

проверьте

Наконец, если вы хотите, вы можете связаться с нами напрямую по следующему адресу: cancelaciones@jesusbenavides.es. За этой электронной почтой стоит большая команда профессионалов, специализирующихся в данной области, которые смогут ответить на любые ваши вопросы.

Я хотел бы посвятить эту статью моему покойному отцу, следуя его совету:

"Иисус, сынок, специализируйся на чем-то, это не обязательно должно быть что-то сложное, что-то повседневное, что-то, что превращает громоздкое в простое, и, прежде всего, что приносит добавленную стоимость, облегчая жизнь людям, которые не должны об этом знать.

Конечно, он бы справился в тысячу раз лучше меня. Но, как говорят, главное - это мысль. Он всегда был, есть и будет моим эталоном для подражания.

Декабрь 2023 года

1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА И ОБЩАЯ ЗАМЕНА. ЕСЛИ ЗАВЕЩАТЕЛЬНОЕ ОБОЗНАЧЕНИЕ ЗАМЕНЯЮЩИХ ЛИЦ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЩИМ ("ДЕТИ" ИЛИ "ПОТОМКИ"), ТО ПРОСТОГО ЗАЯВЛЕНИЯ ОБ ИХ ОТСУТСТВИИ ДОСТАТОЧНО ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ОТКАЗА ОТ НАСЛЕДСТВА И ПОСЛЕДУЮЩЕГО РЕШЕНИЯ ВОПРОСА О ТОМ, КОМУ ОНО СООТВЕТСТВУЕТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление ДГСЖФП от 30 октября 2023 года (КД от 22 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает дело о принятии наследства женщиной, умершей вдовой, имеющей двух дочерей, которые в завещании были указаны как наследники в равных долях, с общей заменой их соответствующими детьми или потомками. Когда принятие наследства было оформлено, одна из сестер отказалась от наследства, а в акте отказавшаяся сестра просто заявила, что у нее нет детей или потомков (без каких-либо достоверных доказательств этого), так что другой сестре досталось все наследство. Регистратор отказывает в регистрации, поскольку считает, что отсутствие детей или потомков должно быть доказано (нотариальным актом или любым другим способом, имеющим силу закона).

Уполномоченный нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, отменила квалификационную запись, подтвердив, что, когда обычная замена завещания осуществляется в общем виде (с такими выражениями, как "дети" или "потомки", т.е. без номинативных обращений), простое подтверждение их отсутствия достаточно для оформления отказа и последующего принятия наследником, в пользу которого сделан этот отказ.

‍

2.- ПРОДАЖА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА. ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ОТКАЗ АРЕНДАТОРА ОТ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 8 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает случай продажи арендованного имущества (помещения), в акте которого нотариус удостоверяет, что ему был предъявлен акт, в котором арендатор отказывается от своего права преимущественного приобретения, признанного LAU.

Регистратор отказывает в регистрации, мотивируя это необходимостью достоверного подтверждения деталей и обстоятельств данного отказа (путем предоставления копии акта об отказе, где регистратор может проанализировать его условия, правовую позицию лица, его предоставившего, и т.д.). ГД отменяет квалификационную запись, считая, что заверения нотариуса о том, что арендатор отказался от права преимущественной покупки, достаточно, поскольку Закон не наделяет Регистратора полномочиями уточнять детали такого отказа.

‍

3.- В КАТАЛОНИИ ПРЕ-ЛЕГАТ МОЖЕТ САМОСТОЯТЕЛЬНО ВСТУПИТЬ ВО ВЛАДЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕ-ЛЕГАТА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 27 октября 2023 года (DOGC от 8 ноября 2023 года), в котором разрешается дело о принятии наследства несколькими сонаследниками, когда один из них, помимо того, что является преднаследником имущества, принимает свою часть наследства, а также, в одностороннем порядке, присуждает себе это имущество, которое составляет преднаследство. Земельный кадастр отказывает в регистрации на том основании, что для вступления решения в силу необходимо согласие всех наследников.

Уполномоченный нотариус подал апелляцию, и ГД, встав на его сторону, отменила квалификационную ноту, напомнив, что в соответствии с CCCat (ст. 427-22) наследник может сам вступить во владение наследством, если оно является преднаследственным.

‍

4.- КУПЛЯ-ПРОДАЖА С РАЗРЕШИТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ В КАТАЛОНИИ. ТОЛКОВАНИЕ ПРОЦЕНТА НЕУПЛАТЫ, НЕОБХОДИМОГО ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА:

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya от 10 ноября 2023 года (DOGC от 1 декабря 2023 года), которая разрешает дело, связанное с актом прекращения продажи, в соответствии с согласованным и зарегистрированным условием разрешения, в связи с неуплатой причитающихся сумм.

В данном случае ГД устанавливает правильное толкование статьи 621-54 CCCat, в соответствии с которой для расторжения сделки купли-продажи в связи с неуплатой отсроченных сумм (чтобы продавцы восстановили право собственности на имущество) необходимо, чтобы неуплаченные суммы превышали 15% от полной цены (общей цены купли-продажи), так что только после накопления неуплаченных сумм, превышающих 15% от общей цены купли-продажи, можно будет расторгнуть сделку купли-продажи.

‍

5.- ЯВЛЯЮТСЯ ЛИ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ, НА КОТОРОМ НЕ ПРИСУТСТВУЮТ ДИРЕКТОРА, РЕГИСТРИРУЕМЫМИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 15 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай проведения общего собрания акционеров, на котором не присутствуют директора компании.

Коммерческий регистратор отказывается регистрировать принятые решения на этом основании, опираясь на статью 180 LSC ("директора должны присутствовать на общих собраниях"). Нотариус обжаловал квалификацию, и ГД, присоединившись к нему, подтвердила, что, по сути, неприсутствие административного органа на общем собрании не является основанием для признания его недействительным, но что, в случае необходимости, влечет за собой ответственность администраторов, предусмотренную статьей 236 LSC.

‍

6.- НОТАРИАЛЬНЫЙ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ. ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ИМЕТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРЕВЕНТИВНУЮ АННОТАЦИЮ В КОММЕРЧЕСКОМ РЕГИСТРЕ, НЕОБХОДИМО ДОКАЗАТЬ, ЧТО НОТАРИАЛЬНЫЙ ЗАПРОС АДМИНИСТРАТОРАМ БЫЛ СДЕЛАН:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором DG разрешает случай отказа в превентивной аннотации запроса на нотариальный протокол собрания в Торговом реестре. Речь идет о деле, в котором акционер хочет, чтобы был составлен нотариальный протокол общего собрания, и с этой целью направляет электронное письмо председателю совета директоров с просьбой об этом, который отвечает утвердительно. Акционер пытается внести превентивную аннотацию в Торговый реестр на основании этого письма, но регистратор отказывает ему, заявляя, что для регистрации превентивной аннотации необходимо предоставить нотариальный запрос администраторам.

ГД подтверждает квалификационную записку и напоминает, что для того, чтобы иметь возможность сделать запрашиваемую превентивную аннотацию, необходимо доказать, что нотариальная повестка администраторам была выдана (ст. 104.1 RRM).

‍

7.- ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА РЕЛИГИОЗНОЙ ОБЩИНОЙ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 23 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), которое может оказаться полезным в данном случае передачи имущества, поскольку в нем обобщены и подробно проанализированы законодательные акты и документы, необходимые для оформления продажи имущества, принадлежащего религиозной конгрегации.

‍

8.- ПОВЫШЕНИЕ ДО ПУБЛИЧНОГО АКТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ПОДПИСАННОГО ПРЕДЫДУЩИМ РЕГИСТРАНТОМ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление ДГСЖФП от 2 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором ДГ разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о переводе в публичный акт договора аренды.

Договор аренды, заключенный между предыдущим зарегистрированным собственником (арендодателем) и арендатором. Собственник не выплачивает ипотечный кредит по арендованному имуществу, и в итоге на имущество обращается взыскание, в процессе которого имущество присуждается третьему лицу, в пользу которого в настоящее время зарегистрировано имущество. В процессе обращения взыскания новый владелец, которому присуждается имущество, знает о том, что имущество находится в аренде, и в судебном порядке присуждается, гарантируя права арендатора. Впоследствии арендатор пытается зарегистрировать свое право, но Регистр отказывает ему в регистрации по причине отсутствия последовательного трактата (ст. 20 LH), т.е. лицо, подписавшее договор аренды в качестве арендодателя, не совпадает с нынешним зарегистрированным собственником.

ГД отменяет квалификацию, считая этот случай исключением из общего принципа, поскольку в ходе процедуры обращения взыскания, в которой участвовал нынешний зарегистрированный собственник, право арендатора на занятие недвижимости было защищено.

‍

9.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. ИЗ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ. ПРАВИЛЬНЫЙ ПУТЬ - СОГЛАШЕНИЕ ОБ АФФЕКТЕ И ПРЕОБРАЗОВАНИЕ В ОБЩИЙ ЭЛЕМЕНТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 14 ноября 2023 года (BOE от 4 декабря 2023 года), в котором ГД разрешает апелляцию, поданную на отказ в регистрации акта о разделении частного элемента и последующей продаже в пользу сообщества собственников (чтобы впоследствии преобразовать его в общий элемент горизонтальной собственности).

DG подтверждает этот недостаток и, вкратце, говорит нам, что если мы хотим превратить что-то частное в общий элемент, то правильным способом будет не его продажа в пользу сообщества, а его конфигурация в качестве общего элемента, изменяя описание здания, и с единогласного согласия сообщества владельцев, поскольку это влияет на учредительный титул.

‍

10.- НОВЫЕ ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ В ЭЛЕКТРОННОЙ ШТАБ-КВАРТИРЕ НАЛОГОВОГО АГЕНТСТВА КАТАЛОНИИ:

Новые функциональные возможности кратко описаны (ЗДЕСЬ) и усовершенствования электронного штаба УВД:

Трансфертный налог и гербовый сбор (ITPAJD): новые функции были включены в онлайн-формы для форм 600 и 620 и в программу помощи для форм 650 и 660:

Адаптация телематической формы формы 600 ITPAJD для допуска иностранных трансферагентов без НИФ к операциям по ставке DRG (вещные права на гарантию и кредит).
Адаптация телематической формы 620 "Продажа и покупка некоторых подержанных транспортных средств", позволяющая экспортировать самооценку и восстанавливать данные, если покупателей несколько, в случае покупки лодки, и отдельно указывать типы автодомов.

Что касается налога на наследство и дарение (ISD):

Адаптация программы поддержки механизма наследования для введения вкладов на текущих или сберегательных счетах в формате IBAN.

Кроме того, введено автоматическое включение публичного акта в файлы самооценки ITPAJD (форма 600) и ISD (формы 650, 651 и 653) . Таким образом, гражданину больше не нужно предоставлять публичный акт, если нотариальная контора ранее отправила информационную декларацию нотариуса в Каталонское налоговое агентство.

‍

11.- ПРОТОКОЛ LCI. НЕОБХОДИМО СПРОСИТЬ У КЛИЕНТА, КАК ОН ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ В БУДУЩЕМ ЗАВЕРЕННЫЕ КОПИИ КАК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, ТАК И ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Записка Совета директоров Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой в ответ на сообщение, полученное в нескольких нотариальных конторах от банка ING (с просьбой выдать все копии актов CV + PH в электронном формате), указывается, что в случае с актами CV + PH именно покупатель (который платит за акт) должен выбрать формат своих заверенных копий (на бумаге или в электронном виде).

Для этого рекомендуется задать этот вопрос покупателю в акте предварительной продажи, зафиксировать его в акте и, исходя из его предпочтений, выдать копию по форме, запрашиваемой эквайером.

‍

12.- ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОВЕРКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 2024:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция по проверке стоимости недвижимости Налогового агентства Каталонии для налогооблагаемых событий (ITP, Наследство и Пожертвования) на 2024 год.

Следует помнить, что эта таблица имеет жизненно важное значение, когда у нас нет кадастровой справочной стоимости объекта недвижимости. Всегда, в первую очередь, необходимо учитывать справочную стоимость для целей налогообложения. В отсутствие этого таблица будет продолжать использоваться традиционным способом. Умножение кадастровой стоимости на соответствующий повышающий коэффициент для получения минимальной налоговой стоимости.

‍

13.- ГОРИЗОНТАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И СЕГРЕГАЦИЯ/РАЗДЕЛЕНИЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА. ЕСЛИ УСТАВ ПОЗВОЛЯЕТ ЭТО, ОН ТАКЖЕ КОСВЕННО САНКЦИОНИРУЕТ НЕОБХОДИМЫЕ РАБОТЫ ДЛЯ ЭТОГО:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 2 ноября 2023 года (BOE от 30 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с разделением помещений, постановляя, что, когда учредительный титул горизонтальной собственности предусматривает возможность разделения или разграничения частных элементов без необходимости коллективного соглашения собрания собственников, он косвенно разрешает работы и изменения, которых требует такое разделение, если нет прямого положения об обратном.

‍

14.- ПРОДАЖА ПОСТОЯННОГО МЕСТА ЖИТЕЛЬСТВА СЕМЬИ. ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ОБОИХ СУПРУГОВ, В ТОМ ЧИСЛЕ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 25 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже недвижимости, принадлежащей иностранцу, постановляя, что применение статьи 1320 CC (и, соответственно, ее аналога в Гражданском кодексе Каталонии) о необходимости согласия обоих супругов на распоряжение обычным местом жительства семьи не зависит от положений закона, регулирующего режим супружеской собственности, и что в соответствии с Постановлением от 24 июня 2016 года оно также применимо к иностранным бракам.

‍

15.- ВАЖНОЕ РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ РАЗДЕЛОМ, ПРОИЗВЕДЕННЫМ НАСЛЕДОДАТЕЛЕМ, И ПРАВИЛАМИ РАЗДЕЛА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 27 октября 2023 года (BOE от 22 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, связанное с актом о принятии наследства и наследственными решениями, и в котором, обобщая судебную практику Верховного суда в этом вопросе, разъясняет важное различие между разделом, произведенным в самом завещании, и простыми "правилами раздела".

Центр отмечает, что когда наследодатель выполняет все предусмотренные завещанием операции по разделу (инвентаризация, оценка, ликвидация и распределение лотов), мы имеем дело с настоящим разделом, произведенным в завещании. С другой стороны, когда наследодатель ограничивается выражением своей воли о том, что при разделе определенное имущество должно быть присуждено каждому наследнику в счет его имущества, мы имеем дело с простыми правилами раздела.

Ноябрь 2023 года

1.- БУДЬТЕ ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНЫ. ОШИБКИ В НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЕ, КОТОРЫЕ ВЛЕКУТ ЗА СОБОЙ ГРАЖДАНСКУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) записка Генерального совета нотариусов с подробным описанием основных претензий, с которыми приходится сталкиваться в рамках страхования гражданской ответственности нотариусов в случае небрежности, ошибок или профессиональной недобросовестности. Ниже приведены некоторые яркие примеры:

Различные жалобы на уполномоченные документы с лицами с ограниченными умственными способностями. Проявляйте крайнюю осторожность с пожилыми людьми с признаками когнитивных нарушений, недееспособными / с мерами поддержки для осуществления дееспособности, находящимися под опекой, попечительством и т. д.
Кража личности. Будьте предельно внимательны при проверке личности человека с его фотографией DNI / NIE / паспорта и т. д.
Проверка обременения ипотеки. Будьте крайне осторожны с ипотечными кредитами, которые были экономически аннулированы, но не зарегистрированы. Требуйте документального подтверждения того, что обеспеченный кредит был выплачен.

‍

2.- НОВОЕ НАПОМИНАНИЕ. НОВЫЕ СОБЫТИЯ ВО ВНЕШНИХ ИНВЕСТИЦИЯХ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационная записка OCP с кратким изложением основных нововведений Королевского указа 571/2023 об иностранных инвестициях. Иностранными инвестициями считаются следующие объекты:

Иностранные инвестиции в Испании:

Участие НЕРЕЗИДЕНТА в испанских компаниях, превышающее 10% уставного капитала.
Приобретение недвижимости в Испании НЕРЕЗИДЕНТАМИ на сумму свыше 500 000 евро.
В случае если средства, используемые для инвестиций, происходят из юрисдикций, не сотрудничающих друг с другом, требуется предварительное декларирование. Приказ от 9 февраля 2023 года (ЗДЕСЬ) содержит список не сотрудничающих юрисдикций.

Испанские инвестиции за рубежом:

Долевое участие в капитале компаний-нерезидентов, превышающее 10 % уставного капитала.
Приобретение недвижимости за рубежом на сумму более 300 000 евро.
В случае если местом назначения инвестиций является юрисдикция, не сотрудничающая с ЕС, также требуется предварительное заявление.

Обязанности нотариуса:

После вступления в силу Королевского указа нотариус будет обязан направлять информацию об иностранных инвестициях в Генеральный совет нотариусов.
В переходный период подача деклараций в режиме онлайн осуществляется через AFORIX.
Обязанность нотариуса направлять в Генеральное управление по международной торговле и инвестициям в письменном виде в январе и июле каждого года список тех сделок, которые рассматривались как иностранные инвестиции в течение предыдущего шестимесячного периода и в отношении которых нотариусу не было предложено представить соответствующую декларацию, остается в силе.

‍

3.- МОЖНО ОБЪЯВИТЬ О ЧАСТИЧНОМ ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРИЗОНТАЛЬНО РАЗДЕЛЕННОМ ЗДАНИИ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 19 сентября 2023 года (BOE от 26 октября 2023 года), где DG разрешает случай здания с несколькими этажами, разделенными по горизонтали, где окончание работ объявлено только для части из них (в частности, первый этаж и второй этаж, а не остальные этажи).

В данном случае ГД соглашается с этим, заявляя, что нет никаких неудобств в том, что доказательство завершения строительства может быть частичным, по этапам и даже по этажам; так как на практике может случиться, что есть элементы, которые не завершены, без препятствий для регистрации завершения других, если это должным образом аккредитовано.

‍

4.- РАЗДЕЛ НАСЛЕДСТВА БУХГАЛТЕРОМ-РАСПРЕДЕЛИТЕЛЕМ. ОСТЕРЕГАЙТЕСЬ КОНФЛИКТА ИНТЕРЕСОВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 5 сентября 2023 года (BOE от 25 октября 2023 года), в котором DG постановляет, что в акте о принятии, разделе и разрешении наследства бухгалтер-партидор не ограничился сугубо партикулярными действиями и в разрешении споров выполнил диспозитивные функции, требующие вмешательства наследников.

Кроме того, существует конфликт интересов между двумя братьями и сестрами-сонаследниками, поскольку один из них является опекуном другого и, следовательно, осуществляет его юридическое представительство. Поскольку оба они заинтересованы в наследстве, а один из них юридически представлен своим братом, возникает конфликт интересов, и в этом случае необходимо вмешательство юридического защитника.

‍

5.- ПРОДАЖА ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА В НЕРАЗДЕЛЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ТРЕБУЕТСЯ КОНКРЕТНОЕ ОПИСАНИЕ ПАРКОВОЧНОГО МЕСТА:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 28 июля 2023 года (BOE от 12 октября 2023 года), в котором DG разрешает дело о продаже неразделенной доли (1,329%) недвижимости, предназначенной для парковки автомобилей. В акте содержалось описание зарегистрированного имущества в целом (состоящего из цокольного этажа здания, используемого для парковки и складских помещений), но не описание конкретного парковочного места, исключительное пользование и распоряжение которым было отнесено к неразделенной доле передаваемого имущества.

DG, по мнению Регистратора, считает необходимым, чтобы в договоре купли-продажи были подробно описаны границы и площадь передаваемого парковочного места.

‍

6.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР И ЗАКОН 11/2023. НОВЫЕ СРОКИ КВАЛИФИКАЦИИ ДОКУМЕНТОВ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) постановление DGSJFP от 7 июля 2023 года (BOE от 15 августа 2023 года), утверждающее график реализации закона 11/2023 о цифровизации регистрационных действий. Этот закон устанавливает электронную подпись всех записей и документов в реестре и ведение протокола в электронном формате. Вышеупомянутое постановление включает два приложения с графиком внедрения электронной подписи в каждом из земельных кадастров Испании и продлевает обычный срок квалификации регистрационных записей с 15 рабочих дней до 30 рабочих дней на период в один месяц с даты начала внедрения цифровых процедур.

К резюме прилагается постановление с приложениями, содержащими соответствующие даты начала этапа внедрения электронной подписи, чтобы все сотрудники нотариальной конторы могли ознакомиться с ними и иметь в виду, что в течение одного месяца после этой даты срок квалификации составляет не 15 дней, как обычно, а 30 дней.

Важность этой консультации заключается в том, что аннулирование ипотечных кредитов, зарегистрированных во всех реестрах Испании, разрешено, и в каждом из них запланирована дата внедрения этой электронной подписи!

‍

7.- ГРАЖДАНСКОЕ СОСЕДСТВО И ТРУДНОСТИ ЕГО ДОКАЗЫВАНИЯ. БОЛЬШОЕ ЗНАЧЕНИЕ СЛЕДУЕТ ПРИДАВАТЬ ДЕКЛАРАЦИИ, ВКЛЮЧЕННОЙ В АКТ:

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 3 октября 2023 года (BOE от 2 ноября 2023 года), в котором DG разрешает дело, касающееся доказательства гражданского местожительства умершего лица и его значения для определения применимого наследственного права.

В данном случае покойная в своем завещании указала, что у нее общий гражданский статус. Однако ее наследник (муж), принимая наследство, в указанном акте о принятии наследства указывает, что гражданское состояние покойной было ибицейским, и на основании этого получает все наследство (в отличие от этого, если бы гражданское состояние было общим, поскольку у покойной не было потомков, но были живые восходящие родственники, они были бы легитимированы). Когда акт о принятии наследства был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, посчитав, что заявление об общем гражданском состоянии, сделанное покойной в ее завещании, имеет преимущественную силу.

ГД, присоединяясь к мнению Секретариата, считает, что доказать гражданское состояние очень сложно (за исключением тех случаев, когда прямое заявление занесено в реестр актов гражданского состояния). Поэтому в случае сомнений заявление заинтересованной стороны, сделанное у нотариуса (поскольку оно было сделано после того, как нотариус должным образом проинформировал ее), должно превалировать даже над тем, что может быть получено из внесудебных документов (таких как свидетельство о переписи населения, показывающее, что лицо было зарегистрировано по данному адресу более 10 лет), поскольку административное место жительства не всегда совпадает с фактическим адресом (который определяет гражданское место жительства).

‍

8.- ДИРЕКТОР, СРОК ПОЛНОМОЧИЙ КОТОРОГО ИСТЕК, МОЖЕТ СОЗВАТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ДЛЯ ОБНОВЛЕНИЯ АДМИНИСТРАТИВНОГО ОРГАНА И ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ГОДОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ:

Прилагается (ЗДЕСЬРезолюция DGSJFP от 31 октября 2023 года (BOE от 21 ноября 2023 года), в которой DG постановляет, что общее собрание, созванное директором с истекшим сроком полномочий, является действительным при условии, что это общее собрание созвано для обновления административного органа и утверждения годовой отчетности за несколько финансовых лет в качестве способа преодоления закрытия Земельного кадастра.

‍

9.- ПРЕВЕНТИВНЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ И МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ:

Ниже приводится краткое резюме документа, посвященного превентивным полномочиям и аспектам, которые необходимо учитывать в области межрегионального права:

Большая польза от превентивной доверенности: она избавляет семью от необходимости прибегать к судебным мерам поддержки (на оформление которых уходит больше года, плюс расходы на адвокатов и т. д.).
Вскоре можно будет телематически проверить действительность этих доверенностей в органах записи актов гражданского состояния. Следует проявлять осторожность, когда доверенное лицо обращается в нотариальную контору для подписания одной из таких доверенностей.
Сомнения в применимом праве, когда клиент обращается в нотариальную контору для подписания доверенности: Мы всегда должны прибегать к критерию обычного места жительства (ст. 9.6 Cc), чтобы составить доверенность в соответствии с CCCat или Cc.
Не забудьте включить (или не включить), по просьбе клиента, пункт о том, требуется ли судебное разрешение на те же действия, на которые требуется разрешение опекуна.
В Каталонии в ближайшие месяцы произойдут значительные изменения в этой области, поскольку законопроект о реформировании Книги II Каталонского гражданского кодекса по этому вопросу скоро поступит в парламент в качестве законопроекта, так что, если он будет рассмотрен в обычном порядке, через несколько месяцев появятся новые правила в этой области с очень глубокими изменениями, которые мы должны будем изучить, чтобы адаптировать акты.

‍

10.- ЗАКОН 11/2023. ОЦИФРОВКА НОТАРИАЛЬНЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ АКТОВ (ЭЛЕКТРОННЫЙ ПРОТОКОЛ, ВИДЕО ПОДПИСИ И АВТОРСКИЕ ЭЛЕКТРОННЫЕ КОПИИ):

Прилагаем статью из нашего БЛОГ с кратким изложением 10 основных моментов вступления в силу Закона 11/2023 (ЗДЕСЬ).

Три основных изменения коснутся нашей повседневной жизни:

Первый - это хранение всех подписанных документов в электронном кабинете нотариуса, который является точным отражением бумажного документа (матрица, объединенные, дилигенции и примечания).
Второе важное изменение - возможность видеоподписания некоторых видов документов с помощью цифрового сертификата после регистрации гражданина на нотариальном портале;
и, наконец, создание электронных авторизованных копий, которые заменяют бумажные с той же эффективностью и действительностью.

После 21 дня внедрения мы столкнулись со следующей казуистикой:

ОТНОСИТЕЛЬНО НОТАРИАЛЬНОГО ПОРТАЛА (PNC):

Граждане, желающие пройти процедуру, должны заполнить форму и подтвердить свой мобильный телефон и контактный адрес электронной почты. Процедура проста и завершается загрузкой документа, удостоверяющего личность, на платформу. Мы проверили ее, и она корректно работает для граждан, идентифицированных по DNI, NIE и PASSPORT.
Наиболее практичным способом доступа и подписи является использование цифрового сертификата. Мы рекомендуем Национальную лабораторию монет и времени, хотя существует несколько организаций, выдающих сертификаты, сертифицированные Ancert.
Гражданин, получивший доступ к нему, сможет ознакомиться со всей своей историей актов, подписанных в период с 1 января 2007 года по 8 ноября 2023 года. Как будут публиковаться документы, подписанные после вступления закона в силу, пока не определено.

НА ВИДЕОПОДПИСИ:

С самого начала нам удалось успешно реализовать 2 видеоподписи . Несмотря на то, что это очень новая технология и у нее есть свои ограничения, ее выполнение не представляет сложности, как только клиент регистрируется на портале и получает цифровой сертификат для подписи.
Подключение осуществляется с помощью приложения, встроенного в веб-браузер, и является интуитивно понятным и простым. Мы ожидаем, что по мере регистрации граждан количество документов, выданных этим способом, будет расти.

ЧТО КАСАЕТСЯ ЭЛЕКТРОННОЙ ЗАВЕРЕННОЙ КОПИИ:

Мы уже выпустили первые электронные авторизованные копии с защищенным проверочным кодом (CSV).
Управление процессом осуществляется из самого Word и параллельно с депонированием документа, хотя он может быть выдан и позже, всегда для документов, подписанных после 9 ноября 2023 года.
Документ публикуется в электронном кабинете нотариуса, а CSV быстро и легко формируется в SIGNO и отправляется клиенту.
После загрузки на электронный сайт он передается клиенту по электронной почте, в которой мы предоставляем ссылку на его электронную авторизованную копию. Такой способ доставки придает ему подлинность и юридическую силу по отношению к третьим лицам. Мы считаем, что этот способ постепенно вытеснит бумажные документы, поскольку для консультации и заверения не нужно регистрироваться на портале нотариуса.

ВОПРОСЫ, ЗАДАВАЕМЫЕ ЗАРАНЕЕ, ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПРОТОКОЛЕ И ВИДЕО ПОДПИСИ:

В SIC, в разделе"Закон 11/2023. Цифровизация нотариальных и регистрационных процедур" вы можете найти документ с вопросами и ответами на существующие сомнения в связи с применением Закона 11/2023. Было выпущено два издания: том 1 и том 2.

Они также прилагаются (ЗДЕСЬ в единственном числе и ЗДЕСЬ множественное число), основные шаблоны для любого электронного акта, предоставляемого посредством видеоподписи через Портал нотариуса "Гражданин".

МОДИФИКАЦИЯ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРНОГО ИНДЕКСА. НЕОБХОДИМОСТЬ ОТДЕЛЬНОЙ ОТЧЕТНОСТИ ПО КОЛИЧЕСТВУ СТРАНИЦ В БУМАЖНОМ/ТЕЛЕМАТИЧЕСКОМ ФОРМАТЕ:

С 9 ноября 2023 года в Единый компьютеризированный индекс вносятся изменения, в соответствии с которыми в каждый публичный документ в качестве обязательного поля указывается количество листов матрицы бумажной поддержки отдельно от количества листов в электронной поддержке.

‍

По всем вопросам, касающимся новой цифровизации (как для сотрудников, так и для клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es

Октябрь 2023 года

1.- ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Прилагается (ЗДЕСЬ) разъяснительная записка OCP по различным вопросам, связанным с Центральным реестром прав собственности на недвижимость и обязанностями нотариусов в этом отношении:

Получение адреса электронной почты, указанного в статье 4 RD 609/2023, не является обязательным условием для совершения юридической сделки, поскольку не входит в требования по идентификации бенефициарного владельца.
Процентное владение акциями: эту информацию следует включать только в случае необходимости внесения новой записи в манифест в случае расхождений между содержанием BDTR и манифестом праводателя.

‍

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ, ОФОРМЛЕННАЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ С ОТМЕНЕННОЙ ДОВЕРЕННОСТЬЮ. НЕОБХОДИМО С ОСОБОЙ ТЩАТЕЛЬНОСТЬЮ ПРОВЕРЯТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОВЕРЕННОСТЕЙ И КОРПОРАТИВНЫХ ПОЗИЦИЙ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 26 июля 2023 г. (ДП от 28 сентября 2023 г.).. ГД разрешает дело о продаже недвижимости, в котором продавца представляет доверенное лицо, заявляя, что его доверенность действительна, и нотариус, давая свое положительное заключение о достаточности в акте. Однако из данных Торгового реестра следует, что эта доверенность была отозвана за несколько дней до этого, причем отзыв был опубликован в BORME, как только он был внесен в реестр (с этого момента он имеет силу в отношении третьих лиц), в тот же день, когда было подписано резюме.

ГД подтверждает классификацию реестра, согласно которой право покупателя не может быть зарегистрировано, поскольку продавец не был должным образом представлен лицом, обладающим достаточными полномочиями для оформления продажи.

Принять дело к сведению и сделать соответствующие запросы в Регистр как можно ближе к подписанию акта (если возможно, в тот же день), чтобы избежать подобных случаев.

‍

3.- SL. УМЕНЬШЕНИЕ КАПИТАЛА ЗА СЧЕТ ПРИОБРЕТЕНИЯ АКЦИЙ. СУММА РЕЗЕРВА С ОГРАНИЧЕНИЯМИ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 24 июля 2023 года (ДП от 27 сентября 2023 года).. ГД решает типичный случай "выхода" акционера из СЛ. Для этого компания выкупает все акции этого акционера (по выкупной стоимости, превышающей номинальную), затем уменьшает уставный капитал на ту же сумму (таким образом, переходя к его погашению) и одновременно создает резерв с ограничением на сумму уменьшения (принимая за основу номинальную стоимость акций, а не выкупную стоимость, которая, как указано, выше), чтобы гарантировать права кредиторов.

Реестр дает отрицательную квалификацию, поскольку считает, что сумма резерва должна быть равна "стоимости того, что получил акционер" (т.е. общей выкупленной сумме, а не только номинальной стоимости акций).

ГД отменяет классификацию Коммерческого регистратора, постановляя, что в таких случаях сумма резерва с ограничением должна быть равна номинальной стоимости выкупленных акций, а не сумме, возмещаемой выходящему акционеру.

‍

ФАКТИЧЕСКАЯ ОПЕКА. ИНТЕРПРЕТАЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ ПО БАНКОВСКИМ ПРОЦЕДУРАМ

Сообщается, что в SIC в рамках "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad" сотрудникам доступен рамочный протокол, подписанный между Генеральной прокуратурой штата и банковским сектором, чтобы уточнить полномочия фактического опекуна в области банковских операций.

Этот документ также стал предметом подробного анализа в статье на нашем блоге (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ней).

‍

5.- ВНЕШНИЕ ИНВЕСТИЦИИ. ИЗМЕНЕНИЯ В НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЕ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ

Сотрудники информируются о недавнем утверждении Королевского указа 571/2023 от 4 июля о внешних инвестициях (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), который необходимо принимать во внимание при заключении сделок с нерезидентами. В частности, он изменяет предыдущие правила в следующих основных аспектах:

1.- Для целей внесения соответствующей последующей декларации в Инвестиционный регистр Министерства экономики иностранными инвестициями считаются следующие объекты:

Доля нерезидентов в испанских компаниях, если она превышает 10% уставного капитала компании или прав голоса (ранее требовалось 50%).
Приобретение недвижимости в Испании нерезидентами, если сумма превышает 500 000 евро (ранее минимальный лимит составлял 3 000 000 евро).

В этих случаях владелец-нерезидент обязан задекларировать инвестиции в Инвестиционном регистре Министерства экономики, используя формы, предусмотренные переходным положением 3 Королевского указа (формы DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Если сделка была совершена нотариусом, он должен уведомить Генеральный совет нотариусов об инвестициях через электронный офис нотариуса (SIGNO) и, в любом случае, предупредить явившееся лицо об обязанности представить их.

3.- В случае, если инвестиции, считающиеся иностранными (в соответствии со статьей 4 Королевского декрета), имеют происхождение в стране с несотрудничающей юрисдикцией (бывшие налоговые гавани), которые включены в Ордонанс от 9 февраля 2023 года, необходимо будет сделать предварительное заявление, и нотариусы должны потребовать его до предоставления, а также прямо указать это в публичном документе.

‍

6.- ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАМЕТКИ О ДОКУМЕНТАХ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН

Прилагается (ЗДЕСЬ), интересная статья одного из коллег-нотариусов, в которой излагается ряд практических соображений, которые следует иметь в виду, когда в публичном документе участвует иностранное физическое лицо. В качестве резюме мы выделили наиболее важные из них:

Идентификация. Применяются общие правила Нотариального регламента. В частности, в случае с иностранцами из ЕС это делается либо по паспорту, либо по национальному удостоверению личности.
NIE: Иностранцы, которые в силу своих экономических, профессиональных или социальных интересов связаны с Испанией, должны получить в целях идентификации персональный, уникальный и эксклюзивный последовательный номер. Необходим для всех операций с налоговыми последствиями.
Перевод: Если нотариус не владеет иностранным языком, необходимо соблюдать положения § 150 Положения о нотариате и запросить переводчика.
Платежные средства: Будьте очень внимательны и усердны в отношении предотвращения отмывания денег. Крайне желательно требовать, чтобы депозитные и платежные счета находились в испанских банках. Если счета открыты в иностранных банках или у третьих лиц, необходимо получить максимально полную и достоверную информацию о происхождении средств, требующую документального подтверждения (свидетельства о праве собственности на счета, контракты, подтверждающие происхождение средств, и т. д.).
Апостиль: Апостиль требуется для документов, выданных за рубежом.
Сделки с недвижимостью. Помните об удержании 3% от цены (налог на доходы нерезидентов) и инверсии налогоплательщика в "муниципальный прирост капитала".

‍

7.- ЗАПРОС КОПИЙ ЗАВЕЩАНИЙ В АРХИВ НОТАРИАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ КАТАЛОНИИ

Информация, представляющая интерес при запросе копий завещаний в Колледже. Во избежание проблем в случае расхождения дат Ассоциация просит, чтобы при отправке запроса на получение копии к запросу на получение копии завещания прилагались соответствующие свидетельства о смерти и последней воле для более точной идентификации запроса.

‍

8.- ТЕЛЕМАТИЧЕСКАЯ ПОДПИСЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ

Как сообщалось ранее, 9 ноября вступает в силу закон 11/2023, который разрешает телематическое подписание публичных документов (т.е. через систему видеоконференции с нотариусом и электронную подпись, без необходимости физического посещения клиентом нотариальной конторы). ЗДЕСЬ вы можете найти статью в блоге нотариальной конторы Хесуса Бенавидеса с более подробной информацией (какие документы могут быть подписаны, процедура и т.д.).

Для того чтобы быть пионерами в этой области и предоставлять клиентам лучший сервис, на веб-странице нотариальной конторы Jesus Benavides был создан новый раздел (Видеоподпись), где с помощью дидактических видеороликов объясняется весь процесс, которому должен следовать любой гражданин, желающий применить эту возможность на практике.

‍

По всем вопросам, связанным с этим вопросом (как со стороны сотрудников, так и со стороны клиентов), обращайтесь к Антонио Альба по электронной почте: antonio@jesusbenavides.es.

Сентябрь 2023 года

1.- ИСЧИСЛЕНИЕ СРОКОВ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ. ДЕНЬ, В КОТОРЫЙ ПРОВОДИТСЯ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ВКЛЮЧЕН В РАСЧЕТ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 11 июля 2023 года (BOE от 28 июля 2023 года).. В связи с этим, подводя итоги, ГД напоминает нам о правилах исчисления сроков созыва общего собрания в столичной компании. Как известно, статья 176 LSC устанавливает, что между созывом и проведением общего собрания должен пройти один месяц (SA) или 15 дней (SL). Для целей исчисления этих сроков день начала отсчета начинается со дня отправки уведомления последнему из акционеров, и для определения дня истечения срока день проведения общего собрания не учитывается.

Таким образом, для публичных компаний с ограниченной ответственностью должен пройти один месяц, а для частных компаний с ограниченной ответственностью - 15 дней, и именно на следующий день после этих сроков общее собрание может быть правомочным.

‍

2.- ДОКТРИНА ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРАТА ПО ТАРИФНЫМ ВОПРОСАМ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, содержащий краткое изложение доктрины Главного управления юридической безопасности и общественной веры по тарифным вопросам на 2020 - 2023 годы. С ним можно ознакомиться в случае возникновения сомнений относительно того, как протоколировать конкретные действия.

‍

3.- НОВЫЕ РАЗРАБОТКИ В ОБЛАСТИ ЕДИНОГО КОМПЬЮТЕРИЗИРОВАННОГО ИНДЕКСА

Сообщается, что в Единый компьютеризированный индекс недавно был включен ряд новых функций, призванных улучшить отражение юридических операций, предоставленных в публичных документах.

В частности, создаются новые правовые акты, учитывающие это:

Акты приобретения или сохранения гражданского состояния.
Акты о мерах поддержки и акты о предоставлении помощи (и их эквиваленты в Каталонии),
Акты о пропуске номера протокола или регистрационной книги (для решения досадной ситуации, когда один или несколько номеров остаются без документа, фактически уполномочившего или вмешавшегося).

Другие незначительные изменения:

Подтверждение платежных средств в депозитарных расписках.
Указание на владение (или не владение) при продаже и покупке акций и долей компании.
Инкорпорация организаций с юридическим лицом или без него, где требуется информация об их идентификационном номере налогоплательщика (если информация получена после предоставления и ее не удалось получить от клиента, то по истечении срока подачи индекса необходимо запросить отмену правила по обычному каналу).

‍

4.- ТЕОРИЯ КОМПЛЕКСНОГО ЮРИДИЧЕСКОГО БИЗНЕСА. ПОКУПКА + ИПОТЕКА НЕДВИЖИМОСТИ ЛИЦОМ, СОСТОЯЩИМ В БРАКЕ. СОГЛАСИЕ ДРУГОГО СУПРУГА НЕ ТРЕБУЕТСЯ, ЕСЛИ ИПОТЕКА ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ОДНОВРЕМЕННО С ПОКУПКОЙ. ОСТОРОЖНОСТЬ В СЛУЧАЕ С ИНОСТРАНЦАМИ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересная статья, обобщающая доктрину ГД по теории сложных юридических сделок. В ней рассматриваются случаи, когда лицо, состоящее в браке, покупает недвижимость в одиночку, а затем закладывает ее. Как известно, общее правило устанавливает, что для ипотеки обычного места жительства, даже если оно принадлежит только одному из супругов, необходимо согласие другого супруга. В качестве исключения из этого общего правила возникает теория сложной юридической сделки, в силу которой согласие супруга, не являющегося собственником, не требуется при оформлении ипотеки на жилое помещение сразу после его приобретения, то есть закладная подписывается с номером протокола сразу после протокола купли-продажи.

В случае с иностранцами следует остерегаться, так как DG не признает доктрину сложной юридической сделки, если только это не допускает иностранное право и это не подтверждено (поэтому необходимо проверить с помощью нотариального заключения, допускает ли иностранное право, регулирующее конкретный режим супружеской собственности клиентов, данную теорию сложной юридической сделки).

‍

5.- ПУБЛИЧНОЕ НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ КОРПОРАТИВНЫХ РЕШЕНИЙ. ХОРОШИЙ ПОСТУПОК МОЖЕТ СПАСТИ ПЛОХОЙ СЕРТИФИКАТ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 июля 2023 г. (ДП от 28 июля 2023 г.).. В соответствии с данным постановлением и в порядке резюме ГД определяет, что в контексте корпоративных решений SL (прекращение деятельности и назначение на должности), если в сертификате не указан кворум для принятия решений, но в акте он указан (посредством заявления администратора), этого достаточно для регистрации решения в Торговом реестре.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. ТО, ЧТО ПЕРВЫМ ПОСТУПАЕТ В РЕЕСТР, ИМЕЕТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННУЮ СИЛУ (ДАЖЕ ЕСЛИ ЗАКОН ПРИНЯТ ПОЗЖЕ).

Прилагается резолюция ГД по вопросам права, юридических лиц и медиации от 17 июля 2023 года (DOGC от 31 июля 2023 года).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД определяет, что превалирующим является то, что первым попало в реестр.

Дело, в котором в 1986 году на основании частного документа был установлен пожизненный узуфрукт на недвижимость. Впоследствии, 09/02/2023, этот частный документ был преобразован в публичный акт и представлен для регистрации в Земельном кадастре. Однако регистратор отказывает в регистрации, поскольку 03/02/2023, то есть за 6 дней до этого, был представлен на регистрацию завещательный акт, в котором это право узуфрукта было передано третьему лицу на основании принятия наследства от лица, умершего в 2022 году.

В данном случае ГД напоминает об основном принципе работы реестра, т.е. prior in tempore, potior in iure, согласно которому то, что первым поступает в реестр и регистрируется (узуфрукт 2022 года, представленный 3 февраля 2023 года), превалирует над другими правами (в данном случае узуфрукт, оформленный в частном документе в 1986 году и представленный на регистрацию 9 февраля 2023 года на основании акта перевода в публичный акт).

‍

7.- ТАБЛИЦА ПОЛОЖЕНИЙ О ГРАЖДАНСТВЕ И СЕМЕЙНОМ ПОЛОЖЕНИИ

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный документ, включающий таблицу нормативных актов о гражданстве и гражданском состоянии, где можно найти ссылки на нормативные акты и постановления Главного управления по различным вопросам, таким как регистрация актов гражданского состояния, сертификация, экономический режим брака и т.д.

‍

8.- ПРИНЯТИЕ ПРИСЯГИ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА. РАЗЛИЧНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ

Прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр ГД относительно компетенции конкретного ЗАГСа, где должно быть оформлено заявление о желании получить испанское гражданство, а также клятва или обещание. В нем установлено, что юрисдикция принадлежит отделу ЗАГС по месту жительства заявителя.

Он также прилагается (ЗДЕСЬ) Циркуляр Генерального директора по вопросам правовой безопасности и общественной веры, который определяет нецелесообразность выдачи свидетельств о присяжном гражданстве при обнаружении признаков совершения заявителем действий, несовместимых с хорошим гражданским поведением (например, факт заключения заявителя в пенитенциарный центр).

‍

9.- СУДЕБНОЕ ОСПАРИВАНИЕ ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ КВАЛИФИКАЦИИ. УСЛУГИ, К КОТОРЫМ МЫ МОЖЕМ ПРИБЕГНУТЬ В КАЧЕСТВЕ НОТАРИАЛЬНОЙ КОНТОРЫ

Прилагается (ЗДЕСЬ) информационный документ Генерального совета нотариусов, посредством которого доводится до сведения нотариусов услуга по обжалованию в судебном порядке тех отрицательных оценок (или также постановлений ДГСЖФП), которые могут затрагивать корпоративные интересы нотариусов.

Таким образом, в случае если сотрудник столкнулся с негативной оценкой, которая, по его мнению, может повлиять на работу нотариальной конторы в целом, он может обсудить эту возможность с нотариусом, о чем можно попросить по каналам, указанным в прилагаемом документе.

‍

10.- РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЗАПИСЬ ЗАЯВЛЕНИЙ ПЕРЕД ОФОРМЛЕНИЕМ ДОГОВОРА, В КОТОРОМ УЧАСТВУЕТ ЧЕЛОВЕК С ОГРАНИЧЕННЫМИ ВОЗМОЖНОСТЯМИ.

В информационном циркуляре 3/2021 от 27 сентября Постоянного комитета Генерального совета нотариусовпредлагает до совершения сделки, в которой участвуют инвалиды, составлять протокол проявлений, в котором должны быть зафиксированы обстоятельства, которые могут повлиять на совершение данной юридической сделки. Этот протокол может включать, в частности, следующие обстоятельства:

Заявления самого инвалида, например, заявление инвалида о том, что он продает товар по цене ниже рыночной для удовлетворения определенных потребностей или удобства, или о причинах, по которым он отказывается от определенного наследства.
Заявления лиц, помогающих инвалиду в осуществлении его дееспособности. Например, заявление фактического опекуна, адвоката, случайного компаньона и т. д. о том, что он/она рекомендовал инвалиду совершить сделку купли-продажи, поскольку это необходимо для его/ее будущего содержания и поддержки или для погашения непогашенных долгов.

Эта справка является необходимым дополнением к нотариальной оценке дееспособности и обеспечивает ясность и безопасность при будущих спорах и возможных претензиях. Рекомендуется, чтобы за справкой обращался сам инвалид или его помощник.

‍

11.- СОЗДАН ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РЕЕСТР ТИТУЛОВ СОБСТВЕННОСТИ.

Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. Королевский указ 609/2023 от 11 июля о создании Центрального реестра прав собственности на недвижимость. К этому реестру должны обращаться все стороны, обязанные по закону контролировать отмывание денег, включая нотариусов. Однако до момента передачи данных в этот реестр, на что дается 9 месяцев, Королевский указ устанавливает, что по-прежнему должны использоваться традиционные источники (база данных бенефициарных владельцев через Signo).

Июль 2023 года

1.- НОВЫЙ ОПЛАЧИВАЕМЫЙ ОТПУСК ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬЮ 15 КАЛЕНДАРНЫХ ДНЕЙ ДЛЯ ПАРТНЕРОВ, НЕ СОСТОЯЩИХ В БРАКЕ

Королевский декрет-закон 5/2023 опубликован в BOE и вступает в силу (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), в соответствии с которым признается оплачиваемый отпуск продолжительностью 15 календарных дней за то, что вы стали (и зарегистрировались) в качестве стабильной пары. Все стабильные пары, которые с этого момента образуют стабильное партнерство, могут быть проинформированы об этом, чтобы они могли воспользоваться этим новым отпуском.

‍

2.- НОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О СТРУКТУРНЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ КОММЕРЧЕСКИХ КОМПАНИЙ

Вышеупомянутый Королевский указ-закон 5/2023 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним) отменил прежний Закон 3/2009 от 3 апреля о структурных изменениях коммерческих компаний (преобразование, слияние, выделение, глобальная передача активов и обязательств и т.д.). Таким образом, отныне новый правовой режим структурных изменений содержится в вышеупомянутом Королевском декрете-законе 5/2023. Это необходимо учитывать , когда любой сотрудник готовит одну из таких операций (он должен ознакомиться с новым регламентом и привести юридические ссылки в соответствие с новым нормативным текстом).

‍

3.- РЕШЕНИЯ О РАЗВОДЕ ИНОСТРАНЦЕВ, С ВЫНЕСЕНИЕМ РЕШЕНИЯ О НЕДВИЖИМОСТИ, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В ЦЕНТРАЛЬНОМ РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД определяет, что в случае развода (ИНОСТРАНЦЕВ, чей брак не зарегистрирован в испанском ЗАГСе), если в приговоре одному из бывших супругов присуждается имущество, для регистрации его в земельном кадастре необходимо, чтобы ранее указанный приговор о разводе был зарегистрирован в Центральном гражданском реестре.

‍

4.- РЕГИСТРАЦИЯ СОБСТВЕННОСТИ И PRIOR IN TEMPORE. ИНОГДА ДА, ИНОГДА НЕТ, ТО, ЧТО ПОДАНО ПОЗЖЕ, ИМЕЕТ ПРИОРИТЕТ ПЕРЕД ДОКУМЕНТАМИ, ПОДАННЫМИ РАНЬШЕ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 15 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает любопытный случай:

CV + PH подписано и подано на регистрацию, квалифицировано, с устранимыми дефектами.
Подается исправление, и пока запись еще действует (т.е. VC + PH еще не зарегистрированы), в земельный кадастр поступает распоряжение от AEAT с запретом на отчуждение имущества из-за налоговых долгов.
Регистратор отрицательно квалифицирует резюме + PH (поданное до приказа) на основании публичного порядка.
Нотариус подал апелляцию, и ГД согласился с ним, постановив, что если постановление было вынесено в рамках административной процедуры, в которой гражданская действительность юридической сделки не ставилась под сомнение (вспомните налоговые долги), то отрицательная классификация не применима, поскольку CV + PH были представлены в реестр заранее (prior in tempore potior in iure).
Однако ГД напоминает, что если судебный запрет был вынесен в контексте уголовного разбирательства, в ходе которого под сомнение ставится законность бизнеса (например, предполагаемое мошенничество в ВК), то приостановление регистрации (даже если судебный запрет последовал позже) будет уместным по соображениям общего интереса/общественного порядка.

‍

5.- НА КОМПАНИЮ, ЧЕЙ CIF БЫЛ АННУЛИРОВАН, НИЧЕГО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 16 июня 2023 г. (ДП от 10 июля 2023 г.).. Согласно этому постановлению и в качестве резюме, ГД определяет, что в контексте купли-продажи, если номер НДС компании-покупателя был аннулирован, приобретение не может быть зарегистрировано в ее пользу. Важно помнить и всегда обращаться к существующей базе данных по данному вопросу, если речь идет о компании.

‍

6.- МОЖНО УМЕНЬШИТЬ УСТАВНОЙ КАПИТАЛ НИЖЕ 3 000 ЕВРО В СУЩЕСТВУЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Прилагается постановление ДГСЖФП от 13 июня 2023 г. (КСД от 10 июля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД разрешает следующее любопытное дело:

3 000, проводит уменьшение капитала, в результате чего его результирующая цифра уставного капитала падает ниже 3 000 евро.
Регистратор приостанавливает регистрацию, так как считает, что эта цифра ниже установленного законом минимума, поскольку, по его мнению, SL с капиталом менее 3 000 евро возможны только в момент регистрации.
ГД отменяет квалификацию Регистратора, считая, что действительно возможно осуществить уменьшение капитала SL, в результате которого уставный капитал составит менее 3 000 евро.

‍

7.- УВЕЛИЧЕНИЕ УСТАВНОГО КАПИТАЛА И ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОДПИСКИ. ВРЕМЯ ДОЛЖНО БЫТЬ СОБЛЮДЕНО

В результате сделки, оформленной в нотариальной конторе, напоминаем, что в контексте увеличения капитала корпорации преимущественное право акционеров на увеличение капитала возникает с момента публикации предложения о подписке на новые акции в Официальном вестнике Коммерческого регистра или с момента письменного уведомления каждого акционера. Подписка может быть осуществлена акционерами в течение срока, установленного общим собранием, который не может быть менее одного месяца с момента публикации или сообщения.

Поэтому эти сроки должны быть приняты во внимание и соблюдены при оформлении такого рода сделок (так, подписка на новые акции не может быть проведена на том же собрании, что и принятие решения, если только все акционеры не приняли участие в собрании).

‍

8.- ГРАЖДАНСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НОТАРИУСА. ОЧЕНЬ ВАЖНО ПОМНИТЬ ОБ ЭТОМ, ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ТАКОГО РОДА.

Прилагается ссылка на интересную доктринальную статью (ЗДЕСЬ), в которой анализируется гражданско-правовая ответственность нотариуса. Особый интерес представляет раздел с подробным описанием конкретных случаев (например, пропуск сроков, недостаточная доверенность, отсутствие информации о налоговых последствиях исполнения и т.д.).

Настоятельно рекомендуем всем сотрудникам нотариальной конторы ознакомиться со статьей и этими конкретными случаями , чтобы избежать подобных ошибок и связанной с ними ответственности.

‍

9.- РЕГИСТРАЦИЯ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ПРИВЕДЕНИЕ К ПРИСЯГЕ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ГРАЖДАНСТВА И НОТАРИАЛЬНЫЕ БРАКИ. ВАЖНЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ ВО ВНИМАНИЕ

К настоящему письму прилагается документ Главного управления по вопросам правовой безопасности и государственной веры(см. PDF, прикрепленный к данному письму), который разъясняет различные вопросы, касающиеся, прежде всего, документации, которую заинтересованные стороны должны представить в заявлении под присягой о гражданстве и в процессе заключения брака у нотариуса, а также аспекты, касающиеся процедуры, которая должна учитываться как при предоставлении гражданства, так и при заключении брака.

Июнь 2023 года

1.- УСТАВ. УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ. ПОЛОЖЕНИЕ УСТАВА, ПОЗВОЛЯЮЩЕЕ НАПРАВЛЯТЬ АКЦИОНЕРАМ УВЕДОМЛЕНИЕ О СОБРАНИИ ОБЫЧНОЙ ПОЧТОЙ (БЕЗ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ), НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНО:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 10 мая 2023 года (ДП от 1 июня 2023 года).. Таким образом, в качестве резюме ГД напоминает нам, что (в контексте регистрации SL) положение устава, позволяющее направлять акционерам уведомление о собрании обычной почтой (без подтверждения получения), недопустимо, поскольку для того, чтобы уведомление было действительным, система его отправки должна позволять подтвердить получение уведомления адресатом.

‍

2.- В АКТЕ ВНЕСУДЕБНОЙ ПРОДАЖИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА НЕОБХОДИМО ДОСТОВЕРНО УВЕДОМИТЬ ОБ ИСПОЛНЕНИИ ДЕРЖАТЕЛЕЙ ПОСЛЕДУЮЩИХ ОБРЕМЕНЕНИЙ:

Прилагается постановление DGSJFP от 11 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Дело об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в нотариальной конторе, при наличии разрешительного условия после ипотеки в пользу компании. Компания уведомлена о процедуре обращения взыскания заказным письмом с уведомлением о вручении, но вручение отрицательное, после чего выдается акт. ГД, присоединяясь к тезису Регистратора, не соглашается с этим, поскольку считает, что при оформлении внесудебной реализации заложенного имущества актом необходимо достоверно уведомить о процедуре всех держателей обременений или прав после исполнения ипотеки, поэтому, если принято решение о направлении уведомления о процедуре заказным письмом с уведомлением о вручении, а его доставка адресату отрицательна, целесообразно осуществить личное уведомление нотариуса путем составления акта уведомления (ст. 202 Положения о нотариате).

‍

3.- РЕКТИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПЛОЩАДЬЮ БОЛЕЕ 10%. НЕВОЗМОЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ЕГО "ПОНЕМНОГУ":

Прилагается постановление DGSJFP от 12 мая 2023 года (BOE от 1 июня 2023 года). Предоставляется акт об исправлении размера недвижимости по"упрощенному методу" статьи 201.3 Закона об ипотеке(для различий, не превышающих 10%), но при анализе квадратных метров, указанных в реестре и заявленных сейчас (с 9 403 до 10 377), видно, что разница составляет более 10%. Регистратор приостанавливает регистрацию, и впоследствии нотариус представляет акт исправления с просьбой зарегистрировать только превышение квадратных метров, пока не будет достигнуто 10 %. Регистратор снова дает отрицательный ответ, и ГД, соглашаясь с Регистратором, подтверждает, что это невозможно, так как нельзя зарегистрировать "по частям" или "по частям" исправление площади земли, поэтому, если она превышает 10 %, должна быть использована обычная процедура статьи 201.1 Закона об ипотеке, а не упрощенная процедура статьи 201.3.

‍

4.- МИНИМИЗАЦИЯ "НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫХ КОНЦЕПЦИЙ". ЧТО МОЖНО ВЗИМАТЬ, А ЧТО НЕТ:

Интересная заметка из блога "Justitonotario" (ЗДЕСЬ), в которой анализируется постановление Генеральной дирекции от 3 января 2023 года (с которым можно ознакомиться в полном объеме по ссылке на вышеупомянутом блоге), разрешающее апелляцию частного лица на протокол нотариуса о заключении договора купли-продажи. Вкратце, в нем определено, что:

Что засвидетельствовано, а что нет? Это решает нотариус.
Отчет Коммерческого регистра: Не применимо.
Консультация фактического держателя: Да.
Чистые стороны чеков: правильно.
Включение в копию фолианта для записи нот: правильно.
Дилижансы: Должны быть записаны в протокол, чтобы их можно было свести к минимуму.
Простые копии и соглашение о принятии расходов на себя покупателем: Если покупатель берет на себя расходы, это включает в себя копии, необходимые для выполнения обязательств по коммуникации в рамках оформленного бизнеса.
Количество простых электронных копий: 2 (для связи с кадастром и мэрией, соответственно).
Количество простых бумажных копий: 3 (для урегулирования ITP, "плюсвалии" и различных формальностей, соответственно).
Во время указания количества экземпляров, желаемых праводателями: В момент подписания.
Что можно считать свидетельствами? Расшифровка данных компании-интервента; разработка необходимой формы для проведения телематической ликвидации; свидетельство по запросу регистрационной информации; консультация о реальной титульности; простая справка из реестра; получение IBI; описательная и графическая кадастровая справка (кроме управления внеземельным кадастром, которое также является обязательным); чеки, аккредитующие платежные средства; справка о долгах общины; наклейка энергетической сертификации или весь сертификат и соблюдение того, что необходимо в зависимости от случаев; доказательство получения от мэрии сообщения, предусмотренного статьей 110.6.b) и проверка CSV`ов.
Печать безопасности: Да, это занесено в протокол.
Примечание из реестра: Может быть дополнением (на полях свидетельства).

‍

5.- НЕЛЬЗЯ БЫТЬ ДВУМЯ ВЕЩАМИ ОДНОВРЕМЕННО. НЕВОЗМОЖНО БЫТЬ ЧЛЕНОМ (ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ) СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ КОМПАНИИ И В ТО ЖЕ ВРЕМЯ БЫТЬ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ПРЕДСТАВЛЯЮЩИМ КОМПАНИЮ, КОТОРАЯ ЗАНИМАЕТ ДОЛЖНОСТЬ ЧЛЕНА ТОГО ЖЕ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 23 мая 2023 г. (ДП от 16 июня 2023 г.).. Соответственно и в порядке резюме, ГД определяет, что в совете директоров, состоящем из 3 членов, невозможно, чтобы одно и то же физическое лицо занимало должность члена совета и одновременно должность физического лица, представляющего компанию, которая также является членом совета, поскольку это означало бы, что де-факто одно лицо имело бы право наложить вето на принятие или непринятие любой резолюции, а также могло бы породить ситуации, способные привести к конфликту интересов. В любом случае, если в совете будет более трех членов, этот вопрос будет более спорным, и для того, чтобы прийти к какому-либо выводу, необходимо будет проанализировать конкретный случай.

‍

6.- ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИЕЙ, ПРЕДСТАВЛЕННОЙ АДМИНИСТРАТОРОМ, ДОЛЖНОСТЬ КОТОРОГО НЕ ВНЕСЕНА В ТОРГОВЫЙ РЕЕСТР. ВОЗМОЖНА ПРИ УСЛОВИИ ПРАВИЛЬНОГО ВЫПОЛНЕНИЯ НОТАРИАЛЬНОГО РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ:

Прилагается постановление ДГСЖФП от 9 мая 2023 г. (ДП от 29 мая 2023 г.).. В соответствии с ними и в порядке резюме, ГД подтверждает свою уже консолидированную доктрину и определяет, что в случае продажи SL имущества, представленного в сделке купли-продажи его администратором, без регистрации должности, можно оформить эту операцию, если нотариальное решение о достаточности будет выполнено правильно . В частности, акт должен содержать все обстоятельства, требуемые законом для того, чтобы назначение директора считалось действительным:

Решение надлежащим образом созванного общего собрания.
Принятие назначения,
Уведомление или согласие, в зависимости от обстоятельств, владельцев предыдущих зарегистрированных офисов.

‍

7.- ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ВЕДЕНИЯ ТОРГОВОГО РЕЕСТРА С ЦЕЛЬЮ ИХ АДАПТАЦИИ К ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА О ЦИФРОВЫХ ПРОЦЕССАХ

ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с вышеупомянутой реформой Регламента товарного регистра, опубликованной в Официальном государственном вестнике от 14 июня. Основываясь на нем, в качестве ключевых аспектов:

Европейский уникальный идентификатор (EUID) должен быть присвоен всем компаниям с ограниченной ответственностью и филиалам, что позволит однозначно идентифицировать их через систему взаимосвязи всех бизнес-реестров ЕС.
Предусмотрена возможность создания и закрытия филиалов телематически/онлайн.
Его вступление в силу откладывается на один год с момента публикации в BOE Закона 11/2023 (т.е. 9 мая 2024 года).

Май 2023 года

1.- ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ И КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ. АСПЕКТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРИНИМАТЬ ВО ВНИМАНИЕ:

Прилагаю резолюцию Генерального директората по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 20 февраля 2023 года (DOGC от 2 марта 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает нам, что при отказе от наследства в пользу несовершеннолетних общее правило заключается в том, что он должен быть оформлен в виде публичного акта родителями с разрешения суда (ст. 236-27 CCCat) или, в качестве альтернативы, двумя ближайшими родственниками (ст. 236-30 CCCat). В случае конфликта интересов одного из родителей отказ от ребенка осуществляется другим родителем с согласия двух родственников. Если конфликт интересов затрагивает одного из двух родственников, он должен воздержаться или, в случае необходимости, его должен заменить другой родственник.

‍

2.- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР. ПРОСТЫЕ ЗАПИСИ НЕ МОГУТ БЫТЬ ЗАПРОШЕНЫ НИ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ, НИ С ПОМОЩЬЮ ДОКУМЕНТА, ПРЕДСТАВЛЕННОГО ТЕЛЕМАТИЧЕСКИМИ СРЕДСТВАМИ:

Прилагаются постановления ДГСЖФП от 27 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года) и от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В связи с этим и в порядке резюме ГД напоминает нам, что простые ноты не могут быть запрошены ни по электронной почте, ни посредством запроса, представленного в документе через телематическую систему подачи документов Секретариата. Обычный способ - через телематический портал Registradores.org или через телефакс в случае непрерывных нот из нотариальной конторы.

‍

3.- УСТУПКА ИМУЩЕСТВА В ОБМЕН НА ПОЖИЗНЕННУЮ РЕНТУ, ГАРАНТИРОВАННУЮ ОТЛАГАТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ, И ВЕЩНОЕ ПРАВО ИПОТЕКИ. ВЫ НЕ МОЖЕТЕ ЗАЛОЖИТЬ ТО, ЧТО ВАМ ЕЩЕ НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ:

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 28 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что нельзя закладывать то, что еще не принадлежит вам. Передача недвижимости в обмен на аннуитет оформляется публичным актом. Передающая сторона (пожилой человек) передает недвижимость третьему лицу (получателю) в обмен на аннуитет. Передача оформляется с предварительным условием, так что переход права собственности произойдет, когда получатель докажет, что он полностью выплатил оговоренную пенсию (подразумевается, что после смерти передающего). Кроме того (чтобы гарантировать, что лица, обязанные выплачивать пенсию, будут ее выплачивать), получатель оформляет ипотеку на указанную недвижимость в пользу передающей стороны в качестве дополнительной гарантии выплаты пожизненной ренты. В регистрации ипотеки отказано, поскольку предварительное условие еще не выполнено, так что получатели еще не приобрели право собственности на имущество (предварительное условие еще не выполнено) и, следовательно, не могут закладывать то, что им еще не принадлежит.

‍

4.- ИПОТЕКА И ДОМИЦИЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ УВЕДОМЛЕНИЯ. ЭТО НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ИНОСТРАННЫЙ АДРЕС:

Прилагается постановление DGSJFP от 30 марта 2023 года (BOE от 18 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при оформлении вещного права ипотеки в акте должен быть указан адрес должника для целей уведомлений и вызовов в суд, который должен находиться в Испании, поэтому указание адреса должника за рубежом для этих целей недопустимо.

‍

5.- АКТ О ПРЕКРАЩЕНИИ СТАБИЛЬНОГО ПАРТНЕРСТВА И РАСТОРЖЕНИИ КОНДОМИНИУМА (ОБЩЕЙ КВАРТИРЫ). МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДОСТАВЛЕН ПРИ НАЛИЧИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ, ЕСЛИ В АКТ НЕ ВКЛЮЧЕНЫ СОГЛАШЕНИЯ, ЗАТРАГИВАЮЩИЕ ДЕТЕЙ:

Прилагаю резолюцию ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 19 апреля 2023 года (DOGC от 24 апреля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, DG определяет, что если есть стабильная пара с детьми и общим домом, когда стабильная пара исчезает из-за прекращения совместного проживания, даже если есть несовершеннолетние дети, они могут оформить исчезновение стабильной пары в акте и согласовать в нем же расторжение кондоминиума на имущество, которое у них было общим. Однако это возможно только в том случае, если акт о прекращении стабильного партнерства не содержит мер, затрагивающих детей, таких как соглашение, план воспитания детей, алименты или порядок посещения (в этом случае, по логике вещей, потребуется судебная санкция).

‍

6.- ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О МАТЕРИАЛЬНОМ РАЗДЕЛЕ ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА ИМУЩЕСТВА, ПОДПАДАЮЩЕГО ПОД РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ТРЕБУЕТСЯ ТОЛЬКО ПРОСТОЕ БОЛЬШИНСТВО ГОЛОСОВ:

Прилагаю постановление ГД по вопросам права, юридических лиц и посредничества Женералитата Каталонии от 5 мая 2023 года (DOGC от 15 мая 2023 года). В соответствии с ним и в качестве резюме, DG определяет, что в случае старого здания с "единичным" горизонтальным делением (разделенного на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования), если подзаконные акты не разрешают этого, здание должно быть разделено на 4 единицы, одна из которых включает 13 квартир, пригодных для индивидуального использования, если подзаконные акты прямо не разрешают этого (в этом случае не требуется согласие общего собрания), можно оформить материальное разделение этого объекта, включающего эти 13 квартир, с целью создания 13 независимых зарегистрированных объектов недвижимости, при этом необходимо только решение общего собрания, одобренное простым большинством (т.е. не требуется соглашение с квалифицированным большинством в 4/5).

‍

7.- АКТ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ОШИБКИ (ПЛОЩАДИ) В ОПИСАНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (ЧАСТНОГО ЭЛЕМЕНТА), НА КОТОРЫЙ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ДЕКЛАРИРОВАНИЕ СТАРОГО НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СООБЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ НЕ ТРЕБУЕТСЯ:

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 18 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме, ГД разрешает дело, в котором надстройка, зарегистрированная с полезной площадью 47,51 м, исправлена до 97 м (поскольку в действительности это была реальная и правильная площадь), посредством акта, предоставленного зарегистрированным владельцем недвижимости, на основании кадастрового и графического сертификата и отчета архитектора (которые подтверждают, что это ошибка и что эта квартира имеет такую площадь с момента строительства), а также посредством резолюции Совета (принятой единогласно), которая дает согласие на это исправление. В данном случае ГД подтверждает, что этого акта достаточно для регистрации изменения площади квартиры, без необходимости составления акта декларации о старом новом строительстве со стороны сообщества собственников, в котором исправлено описание указанного элемента.

‍

8.- КОГДА В НАСЛЕДСТВЕ ВОЗНИКАЕТ ПРАВО ПЕРЕДАЧИ, Я ЗНАЮ, ЧТО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ НАСЛЕДСТВА ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ВСЕХ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ В НАСЛЕДСТВЕ ЛИЦ:

Прилагаем резолюцию ДГСЖФП от 19 апреля 2023 года (BOE от 8 мая 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме ГД напоминает, что в рамках права на переход и на основании статьи 1006 Гражданского кодекса любая операция, направленная на раздел наследства, к которому призывается переходящий, должна быть одобрена всеми заинтересованными в наследовании лицами (включая его легитимированных бенефициаров). Речь идет о деле, в котором два умерших человека в своем завещании назвали шестерых своих детей наследниками (с вульгарной заменой в пользу их соответствующих потомков) и, кроме того, распорядились завещать трем своим детям определенную недвижимость. Впоследствии один из этих детей умер, оставив вдову и троих детей (внуков первого умершего). Наследники (дети умершего супруга), а также передающие наследство наследники (внуки) составляют акт передачи завещанного имущества, однако овдовевшая супруга умершего сына не вступает в дело, что, по мнению ГД, необходимо, поскольку она является заинтересованной стороной в наследовании.

‍

9.- СКОРО МОЖНО БУДЕТ ВЫДАВАТЬ ДОКУМЕНТЫ В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ:

Прилагается ссылка на статью, недавно опубликованную в El Periódico (ЗДЕСЬ), где кратко объясняются нововведения, вытекающие из Закона 11/2023. На основании этого закона в скором времени (в конце ноября истекает 6-месячный vacatio legis ) станет возможным предоставлять некоторые публичные документы телематически, т.е. без физического присутствия клиента в нотариальной конторе. По мере поступления дальнейших сведений о практическом применении этой меры сотрудники будут должным образом информироваться.

Апрель 2023 года

1.- КЛИЕНТЫ МОГУТ ИДЕНТИФИЦИРОВАТЬ СЕБЯ ПЕРЕД НОТАРИУСОМ С ПОМОЩЬЮ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВОДИТЕЛЬСКОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ КОРОЛЕВСТВА ИСПАНИЯ:

Прилагаю резолюцию DGSJFP от 16 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно этому постановлению и в порядке резюме, ГД разрешает лицу, явившемуся к нотариусу, идентифицировать себя с помощью действительного испанского водительского удостоверения, однако этот ресурс должен использоваться в качестве вспомогательного или дополнительного средства. Это означает, что, как правило, во всех случаях идентификация испанцев должна осуществляться с помощью паспорта или DNI (испанского национального удостоверения личности). Однако в качестве альтернативы могут быть приняты водительские права, поскольку они являются официальным документом, выданным государственным органом, с фотографией и подписью, который обладает идентификационными свойствами.

‍

2.- СОГЛАСИЕ НОВЫХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ, НА КОТОРУЮ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ РЕЖИМ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НЕОБХОДИМО ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ВНЕСТИ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР СОГЛАШЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ДО ИХ ПРИОБРЕТЕНИЯ И НЕ ПРОШЕДШИЕ РЕГИСТРАЦИЮ.

Прилагается постановление ДГСЖФП от 31 января 2023 г. (ДП от 20 февраля 2023 г.).. В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что, по общему правилу, если сообщество собственников принимает решение, подлежащее регистрации в Земельном кадастре, и впоследствии, до регистрации такого решения, происходит смена собственников в частных элементах, для того чтобы добиться регистрации такого решения, новые собственники должны дать свое согласие. Однако в данном конкретном случае, поскольку речь идет о наследовании, ГД применяет принцип универсального правопреемства (статья 661 Cc) и разрешает регистрацию соглашения.

‍

3.- В КОНТЕКСТЕ НАСЛЕДОВАНИЯ, РАЗРЫВ БРАКА ДОЛЖЕН БЫТЬ ДОСТОВЕРНО ДОКАЗАН, ЧТОБЫ ЛИШИТЬ ПЕРЕЖИВШЕГО СУПРУГА ЕГО ИЛИ ЕЕ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗАРЕЗЕРВИРОВАННУЮ ЧАСТЬ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 24 января 2023 года (BOE от 14 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что в контексте принятия наследства, чтобы иметь возможность оформить наследство без пережившего законного супруга (в результате раздельного проживания супругов), необходимо удостоверить раздельное проживание (по взаимному согласию в публичном акте / судебном решении о раздельном проживании или разводе / путем ратификации супругом, не участвующим в разделе).

‍

4.- МЕРЫ ПРЕДОСТОРОЖНОСТИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ ВЫНЕСЕНИИ РЕШЕНИЯ О ДОСТАТОЧНОСТИ, КОГДА ИСПОЛЬЗУЕТСЯ ПРЕВЕНТИВНАЯ ДОВЕРЕННОСТЬ В ПРЕДДВЕРИИ УТРАТЫ ДЕЕСПОСОБНОСТИ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 4 ноября 2022 года (BOE от 2 декабря 2022 года). Соответственно, и в порядке резюме, DG определяет, что для того, чтобы иметь возможность использовать превентивную доверенность в преддверии потери дееспособности (того типа, который вступает в силу только после аккредитации потери дееспособности, а не раньше), не достаточно общего суждения о достаточности, как для любого вида доверенности, а требуются дополнительные требования, а именно: требуется актуальная медицинская справка с указанием даты, автора, цели и однозначное суждение нотариуса о том, что доверитель находится в описанной ситуации поддержки, чтобы доверенность вступила в силу (и даже, в случае сомнений, может быть затребовано экспертное заключение, которое оценивается в отдельном нотариальном акте или, при необходимости, путем добавления явки доверителя для оценки его ситуации нуждаемости на месте).

‍

5.- СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ДЕЕСПОСОБНОСТЬ ЛИЦА, ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ В РЕЕСТРЕ АКТОВ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯНИЯ, ЧТОБЫ ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ НИХ ДЕЙСТВИЯ ИМЕЛИ ДОСТУП К РЕЕСТРУ ИМУЩЕСТВА.

Прилагаю постановление DGSJFP от 3 января 2023 года (BOE от 9 февраля 2023 года). Согласно ему и в порядке резюме, ГД напоминает, что судебное решение, затрагивающее дееспособность лица, помимо того, что оно является окончательным, должно быть зарегистрировано в Гражданском реестре. Без этого требования акт, выполненный представителем, не сможет получить доступ к земельному кадастру.

‍

6.- КОГДА ЭКОНОМИЧЕСКИЙ РЕЖИМ БРАКА УКАЗАН В АКТЕ, НЕОБХОДИМО ПОДРОБНО УКАЗАТЬ, ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ОН ЗАКОННЫМ ИЛИ ОБЫЧНЫМ.

Прилагаю постановление ДГСЖФП от 20 декабря 2022 года (ПП от 3 февраля 2023 года). В соответствии с ним и в порядке резюме ГД напоминает, что при указании экономического режима брака необходимо определить в акте, является ли экономический режим брака законным или согласованным (поскольку в случае согласования могут быть предусмотрены особые правила управления и распоряжения, отличные от общих правил, предусмотренных правовым режимом Кодекса). Кроме того, если речь идет о согласованном или конвенционном режиме, нотариусу необходимо предоставить доказательства этого, предъявив подлинный документ, из которого вытекает конвенционный экономический режим (брачный контракт), с данными о регистрации в компетентном органе записи актов гражданского состояния. Это также можно доказать с помощью свидетельства о браке из ЗАГСа, на полях которого должна быть отметка о заключении брачного договора, в котором согласован режим супружеской собственности, день заключения, уполномоченный нотариус и номер протокола.

‍

7.- НЕОБХОДИМОСТЬ ПРЯМОГО УКАЗАНИЯ НОТАРИУСОМ В РЕШЕНИИ О НОТАРИАЛЬНОЙ ДОСТАТОЧНОСТИ ОГОВОРКИ О САМОЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА И/ИЛИ КОНФЛИКТЕ ИНТЕРЕСОВ.

Прилагаем резолюцию ДГСЮФП от 9 марта 2023 года (B.O.E. 27 марта 2023 года). В этом интересном постановлении ГД еще раз подтверждает свою доктрину относительно нотариальной достаточности и самодоговорного решения в том смысле, что необходимо принимать меры предосторожности, когда юридическая сделка предоставляется доверенным лицом, которое в свою очередь выступает от своего имени и права в качестве стороны с интересами, противоположными интересам своего доверителя. В случае, представленном нам в постановлении, регистратор приостанавливает регистрацию дарения, в котором даритель выступает в качестве доверенного лица одаряемого, не указав в договоре дарения, что доверенность, выданная одаряемым, прямо исключает возможность самодоговора и/или конфликта интересов. Административный центр напоминает о своей уже неоднократно повторенной доктрине, согласно которой статья 98 Закона 24/2001 возлагает решение вопроса о достаточности предполагаемого представительства исключительно на нотариуса, при этом регистратор не может требовать для своей квалификации предъявления, сопровождения или расшифровки документа, из которого исходит представительство. Однако, когда речь идет о самодоговоре, нотариусу недостаточно изложить в акте свое суждение о достаточности представительства, ему также необходимо четко указать, что подлинный документ, из которого исходит представительство (доверенность), содержит оговорку о самодоговоре".

‍

8.- ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ РЕЖИМОВ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ ЭЛЕМЕНТАМИ

8.1.- ПРАВО, ПРИМЕНИМОЕ К РЕЖИМУ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ:

Постановление ЕС 2016/1103 (ЗДЕСЬ) распространяется на все браки, заключенные с июня 2019 года, и имеет универсальное применение (можно применять даже законы стран, не входящих в ЕС).
Регламент (ст. 22) позволяет супругам выбрать право, применимое к режиму их супружеской собственности, между правом места празднования или правом гражданства одного из супругов.
Действительность соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (соответственно, в Испании потребуется публичный акт).
Приотсутствии соглашения применимым правом является (ст. 26): право первого обычного места жительства после заключения брака, право общего гражданства или право наиболее тесной связи.
‍ Также применяетсяк "зарегистрированным партнерствам": стабильным партнерствам, зарегистрированным в публичном реестре.

8.2.- ЗАКОН, ПРИМЕНИМЫЙ К РАЗВОДУ:

Применяется Постановление ЕС 1259/2010 (ЗДЕСЬ) о праве, применимом к разводу, которое также имеет универсальное применение (могут применяться даже законы, не входящие в ЕС).
Регламент (ст. 5) позволяет супругам выбрать право, применимое к разводу, между правом места обычного проживания, правом последнего места обычного проживания, правом государства, гражданином которого один из супругов является на момент заключения соглашения, или правом суда.
Срок действия соглашения: В соответствии с формальными требованиями каждой страны (в Испании - публичный акт о соглашениях в преддверии разрыва).
‍ Приотсутствии соглашения применяются критерии ст. 8 Регламента.

Хесус Бенавидес Лима

Нотариус Барселоны



Следуйте за мной на LinkedIn

Покупка и продажа недвижимости

Узнайте все, что вам нужно знать, и как легко и быстро записаться на прием к врачу через Интернет.


Описание

Необходимая документация

Плата за обработку

Часто задаваемые вопросы

Применимые нормативные акты

Записаться на прием

Просмотреть всю информацию

Я хочу купить недвижимость, на которую есть ипотечный кредит, и я хочу аннулировать его... Как мне следует поступить и кто берет на себя расходы по аннулированию?

Что такое вещное право на ипотеку?

Каков типичный жизненный цикл ипотечного кредита?

В чем разница между экономическим аннулированием и регистрационным аннулированием ипотеки?

Как происходит аннулирование регистрации ипотеки?

Кто должен подписать документ об аннулировании ипотеки у нотариуса?

Что такое так называемая отмена ипотеки по давности?

Кто оплачивает расходы, связанные с аннулированием ипотеки?

Каковы затраты на отмену ипотеки?

Почему важно отказаться от ипотеки?

Сколько времени потребуется для отмены ипотеки?

[Первый сложный и очень распространенный сценарий в повседневной нотариальной практике].

"Когда человек хочет купить дом, а на недвижимость уже есть непогашенный ипотечный кредит".

Как финансово будет погашен предыдущий ипотечный кредит продавца?

Как будет аннулирован в реестре предыдущий ипотечный кредит продавца?

Как узнать, сколько нужно удержать за отмену ипотеки?

Несет ли продавец расходы по финансовому и регистрационному аннулированию предыдущего ипотечного кредита?

Почему покупатель недвижимости берет на себя задачу регистрации ипотеки продавца, если все расходы несет сам продавец?

Кто отвечает за аннулирование предыдущей ипотеки продавца?

Почему так важен сертификат нулевого баланса?

[Второй сценарий].

"Когда вы хотите купить дом, где ипотека все еще фигурирует в земельном кадастре, но в действительности кредит уже выплачен".

[Третий сценарий] [Третий сценарий

"Когда вы хотите купить дом с финансированием от нового банка, но уже есть ипотечный кредит, ожидающий аннулирования от продавца".

Заключение

Декабрь 2023 года

Ноябрь 2023 года

Октябрь 2023 года

Сентябрь 2023 года

Июль 2023 года

Июнь 2023 года

Май 2023 года

Апрель 2023 года

Покупка и продажа недвижимости

Другие статьи, которые могут вас заинтересовать

Досрочное аннулирование ипотеки и финансовые потери. Это великое неизвестное

СПРАВОЧНИК