Практические юридические заметки - июнь 2025 года

1.- Электронные заверенные копии (с CSV) могут быть представлены в Земельный кадастр и должны быть приняты Земельным кадастром.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 25 апреля 2025 года (BOE от 23 мая 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с публичным актом, который представлен в формате электронной авторизованной копии с CSV через Электронный штаб Ассоциации регистраторов недвижимости.

После подачи этого документа регистратор отказывается его регистрировать, так как считает, что таким образом нельзя проверить и гарантировать заверение нотариусом представленного документа.

Была подана соответствующая апелляция, и, как и не могло быть иначе, квалификация была отменена, а Генеральный директорат постановил, что, по сути, электронные авторизованные копии, выданные нотариусами, с соответствующими CSV имеют полную силу для внесения записи о подаче (и последующей регистрации, если применимо) в Земельный кадастр, поскольку регистраторы, используя ограниченный компьютерный портал, находящийся в их распоряжении, могут загрузить документ с электронной подписью нотариуса и таким образом проверить его подлинность и полную действительность с CSV, которая появляется на электронной авторизованной копии, чтобы произвести соответствующие регистрационные действия.

2.- Можно "ускорить процесс" и продать имущество, полученное в наследство, не ликвидируя его и не вынося судебного решения.

Прилагается (ЗДЕСЬПостановление Главного управления по вопросам правовой определенности и публичной веры от 8 мая 2025 года (BOE от 9 июня 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом возведения в ранг публичного акта договора купли-продажи. Соответствующие обстоятельства дела заключаются в следующем:

• Изначально имущество принадлежало супружеской паре, 50% совместно и по отдельности.
• У пары был только один ребенок.
• Через несколько лет муж умирает (без завещания).
• В связи с этой смертью единственный ребенок объявляется единственным наследником по завещанию в соответствии с нотариальным актом.
• Впоследствии между пережившим супругом (матерью) и сыном (теперь единственным наследником по завещанию) заключается частное соглашение о расторжении общинной собственности, распределении и оформлении наследства (то есть без публичного акта и без регистрации наследства в Земельном кадастре), по которому сын получает неразделенную половину имущества своего покойного отца.
• В силу своего статуса наследника и этого частного соглашения сын приступает к продаже своей неделимой половины (на что мать также дает согласие).

После того как акт был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, руководствуясь принципом последовательного трактата, поскольку в реестре неразделенная половина зарегистрирована на имя отца, поэтому для того, чтобы сын (теперь уже наследник) мог продать эту половину, наследство должно быть сначала зарегистрировано, то есть ликвидация общинного имущества и отказ от наследства в пользу сына должны быть оформлены в виде публичного документа и зарегистрированы в реестре.

После подачи апелляции Генеральное управление отменило квалификационную запись, основывая свое решение на доктрине сокращенного последовательного трактата, в соответствии с которой можно зарегистрировать продажу отдельных активов наследства всеми наследниками, без предварительного разделения и оглашения наследства и его активов, при условии, что их призвание к наследованию подтверждено соответствующим наследственным актом и дополнительными документами, а также предварительным выполнением обязательств, связанных с налогом на наследство.

3.- Налоговая вспышка: как облагается налогом передача имущества в дар компании?

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеоролик Фискальной вспышки Нотариальной ассоциации Каталонии, где нотариус Барселоны Елена Кантос комментирует информационную консультацию Налогового агентства Каталонии (а именно 94/24), в которой рассматривается вопрос о том, как должно облагаться налогом пожертвование имущества от физического лица в пользу компании.

УВД считает, что в случае безвозмездного вклада имущества, сделанного партнером в компанию, необходимо учитывать ст. 3.2 Закона 19/1987 (Закон о налоге на наследство и дарение), которая предусматривает, что прирост капитала, полученный юридическими лицами с целью получения прибыли, не облагается ISD, а облагается налогом на прибыль юридических лиц (Закон 27/2014), поэтому акт, подтверждающий передачу имущества в дар компании, должен облагаться налогом в рамках режима юридических актов (поскольку IS совместим с IAJD и соблюдаются другие требования).

4.- Общее собрание акционеров, созванное способом, отличным от предусмотренного в Уставе, недействительно.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам юридической безопасности и общественной веры от 7 мая 2025 года (BOE от 7 июня 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о роспуске и ликвидации компании, со следующими основными фактами:

• Общее собрание созывается путем публикации уведомления в "Официальном вестнике коммерческого регистра" и в одной из газет с наибольшим тиражом в провинции, в которой находится зарегистрированный офис.
• Однако, согласно статье 11 устава этой организации, "административный орган созывает членов на любое общее собрание телеграфной корреспонденцией или в двух экземплярах, вручаемых лично, при получении которых ставится подпись члена, подтверждающая получение".

Когда этот акт был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, сославшись на то, что собрание, принявшее решение, не было созвано в соответствии с требованиями устава.

После апелляции Генеральный директорат подтвердил эту классификацию, посчитав, что если в уставе указано, что форма уведомления о проведении общего собрания направляется заказным письмом с уведомлением о получении (или аналогичным способом), то конкретные характеристики уведомления о проведении собрания определены, и административный орган не вправе их изменять, поскольку акционеры имеют право знать конкретную форму, в которой они должны быть созваны, так что это единственная форма, в которой они будут ожидать созыва и на которую они должны будут обращать внимание.

5.- Наниматели ВПО должны будут нести расходы на коммунальное обслуживание своего жилья, если это установлено в нормативных актах автономного сообщества.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Приговор Верховного суда, Палата I, номер 2129/2025, от 9 мая, в котором Верховный суд разрешает спор о том, кто должен нести коммунальные расходы в арендованных ВПО (арендатор или администрация, владеющая этими ВПО).

Для разрешения спора Верховный суд напоминает, что первое дополнительное положение LAU (параграф 8) устанавливает, что договоры аренды, субсидируемые государством, регулируются особыми правилами последнего, которые являются региональными правилами в отношении данного типа арендуемого жилья. Таким образом, в данном конкретном случае региональные правила (мадридские) позволяют арендодателю получать "в дополнение к первоначальной или пересмотренной арендной плате фактическую стоимость услуг, которыми пользуется арендатор и которые оплачивает арендодатель", при условии, что это указано в договоре, как это было в данном случае, так что, по сути, в данном случае арендатор ВПО должен сам оплачивать расходы, связанные с коммунальным обслуживанием своего жилища.

6.- Ипотека и распределение ответственности между объектами недвижимости. Не обязательно, чтобы таблица распределения ответственности, прилагаемая к акту, была подписана сторонами.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 23 мая 2025 г. (BOE от 23 июня 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с кредитным договором с ипотечной гарантией, особенностью которого является то, что он представляет собой ипотеку на два объекта недвижимости, и указывает, что распределение ипотечного обязательства производится на листе, прилагаемом к договору (который предоставляется без подписи).

Когда этот документ был представлен в Земельный кадастр, регистратор дал ему отрицательную оценку, посчитав, что существуют сомнения в подлинности таблицы распределения, поскольку она содержится в приложенном документе, на котором отсутствует легитимная подпись лица, обладающего достаточными полномочиями.

После подачи апелляции Генеральная дирекция отменила квалификационное замечание, посчитав, что в этих случаях в соответствии со ст. 154 Нотариального регламента "подписи доверителей и свидетелей не требуются в регистрируемых разделах и других документах, даже если они составлены на обычной бумаге, надлежащим образом восстановленной, если публичный документ, с помощью которого они регистрируются, составлен на гербовой бумаге". Таким образом, можно однозначно утверждать, что документы, включенные в акт, становятся его неотъемлемой частью для всех целей, поэтому не может быть никаких сомнений в подлинности таблицы распределения закладных, даже если она не подписана сторонами.

7.- Акт об аккредитации в счет погашения долга. Необходимо аккредитовать средства платежа, которые привели к возникновению долга (во избежание фиктивных признаний долга), подходящим средством являются счета компании-должника.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 23 мая 2025 года (BOE от 23 июня 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом дарения в счет погашения долга, на основании которого компания дарит двум своим партнерам недвижимость в счет частичного погашения долга на сумму более 900 000 евро.

В вышеупомянутом акте о признании долга доверители указали, что в прошлом, в связи с нехваткой ликвидных средств у компании, акционеры одолжили ей более 900 000 евро, и что эти взносы были отражены на счетах компании и могли быть аккредитованы в случае необходимости, как указано в бухгалтерской книге, которую они представили уполномоченному нотариусу и которая была включена в акт.

После того как документ был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать на том основании, что не были указаны средства оплаты сумм, внесенных акционерами в компанию и подлежащих зачету.

После рассмотрения апелляции Генеральное управление отменило квалификационное замечание, посчитав, что долги, погашаемые переводом, прекрасно учитываются и идентифицируются в главной книге, с доказательной силой, приписываемой законом такому учету, так что гипотеза о фиктивном признании долга, которая исключала бы возможность обнаружения, проверки и урегулирования налогового несоблюдения или правил отмывания денег, исключена .

Учреждение дочерней компании и свидетельство о согласии административного органа компании, которая ее учреждает. Не обязательно указывать имена директоров, присутствующих и принимающих решение.

Прилагается (ЗДЕСЬ) любопытное постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 23 мая 2025 г. (BOE от 23 июня 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся учредительного акта компании с ограниченной ответственностью, со следующими ключевыми элементами:

• Компания (назовем ее "X") решает создать новую дочернюю компанию с одним участником и принимает соответствующее решение совета директоров.
• После принятия решения советом директоров материнской компании выдается свидетельство о принятии решения совета директоров (лицами, уполномоченными на это), чтобы новая дочерняя компания могла быть зарегистрирована. Свидетельство о решении совета директоров не содержит имен директоров, присутствовавших на заседании, на котором было принято решение.
• Наконец, директор компании "X" во исполнение этого соглашения и под защитой данного сертификата идет к нотариусу и оформляет учредительный договор дочерней компании.

Когда этот учредительный договор был представлен на регистрацию, регистратор отказался его регистрировать, сославшись на то, что в свидетельстве о принятии решения должны быть указаны имена директоров, принявших это решение.

После обжалования классификация была отменена Генеральным директоратом, который напомнил нам, что требование об указании имен членов совета директоров, присутствовавших на заседании, на котором было принято решение, является требованием для регистрации решений совета директоров в той мере, в какой они относятся к их собственной компании, но не для выполнения решения, которое относится к новой дочерней компании, как в данном случае, так что эта деталь не требуется в свидетельстве о решении совета директоров.

9.- Ипотека в качестве обеспечения гарантии. Возможно уточнение суммы обеспеченного обязательства в будущем.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 26 марта 2025 г. (BOE от 19 мая 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с ипотечным кредитным договором, со следующими ключевыми элементами:

• Компания подает заявку на получение кредита в финансовое учреждение.
• Чтобы выдать такой кредит, финансовое учреждение требует гарантии, которую предоставляет компания взаимных гарантий.
• Эта компания взаимных гарантий, чтобы обеспечить возврат гарантии, требует создания реального права ипотеки на недвижимость, принадлежащую компании.
• В этом залоге оговорено, что конкретный характер будущего гарантированного обязательства (который будет зависеть от суммы, которую гарант должен внести в конечном итоге, если гарантия вступит в силу), будет определен путем одностороннего исполнения компанией взаимного гарантирования акта, фиксирующего остаток на счете, и нотариально заверенной выписки об этом остатке.

После представления документа на регистрацию он получает отрицательную квалификацию, поскольку регистратор считает, что обеспеченное обязательство не определено, что влечет за собой недействительную регистрацию в соответствии со статьей 30 LH.

После рассмотрения апелляции Генеральная дирекция отменила квалификационную ноту, посчитав, что в данном случае не было нарушения принципа специализации, поскольку в закладной четко и ясно указаны статьи, из которых вытекают суммы, которые залогодатель может задолжать в будущем в результате нарушения гарантийного полиса, обеспеченного ипотекой.

10.- Регистрация расторжения и ликвидации брачного союза иностранцев. Необходимо предоставить NIF обеих сторон.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Генерального директората по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 9 апреля 2025 года (BOE от 21 мая 2025 года), в котором Генеральный директорат разрешает дело, связанное с актом о расторжении и ликвидации брака двух иностранных граждан (швейцарского гражданства), на основании которого производится распределение имущества между двумя разводящимися лицами. В акте не указан идентификационный номер бывшего мужа, который переуступает бывшей жене свои права собственности на данное имущество.

Когда документ был представлен для регистрации в Земельном кадастре, он получил отрицательный ответ, в частности, потому, что NIF бывшего мужа не был зарегистрирован, так как он не передал свои права собственности на недвижимость бывшей жене.

Была подана соответствующая апелляция, и Генеральная дирекция подтвердила квалификационное замечание, постановив, что в соответствии со статьей 23 LN и 156.5 RN, обязательным является указание в акте NIF праводателей при "приобретении, объявлении, учреждении, передаче, обременении, изменении или погашении права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество", либо иного акта или договора, но с налоговыми последствиями, В этих случаях обязанность аккредитовать и регистрировать соответствующие идентификационные номера налогоплательщика распространяется на выступающих лиц, а также на физических или юридических лиц, от имени которых они действуют, независимо от того, является ли их договорное положение передатчиком или составляющей соответствующего вещного права или приобретателем такого права.