Практические юридические заметки - февраль 2024 года

1.- Преемственность WebiNots. Интересные вопросы, которые необходимо учитывать ежедневно

Ниже приведены два интересных вопроса, которые анализируются в последней публикации WebiNots Ассоциации нотариусов Каталонии, посвященной вопросам наследования:

ЗАВЕЩАНИЕ И НОТАРИАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ О ДЕЕСПОСОБНОСТИ:

Анализируются два постановления Верховного суда, в которых ставится под сомнение действительность двух завещаний, составленных пожилыми людьми (старше 80 лет).Крайне осторожно следует относиться к завещаниям пожилых людей (старше 80 лет), которые, учитывая пирамиду населения, будут встречаться все чаще. Если есть малейшие сомнения в дееспособности завещателя, существуют различные варианты подкрепления суждения о дееспособности:

• Предварительная запись, подтверждающая, что человек находится в здравом уме (медицинское заключение).
• Сделайте запись интервью с человеком и поместите ее в предыдущую запись.
• Крайние случаи: требуется присутствие 2 врачей.

ПОЖЕРТВОВАНИЯ И ВМЕНЕНИЕ В ЗАКОННУЮ ДОЛЮ:

В соответствии с Гражданским кодексом Каталонии (ст. 451-8 CCCat), "пожертвования между живыми лицами, предоставленные умершим с явным соглашением о вменении или сделанные в оплату или за счет законного лица, вменяются законному лицу. Вмененный характер дарения должен быть прямо указан в момент его предоставления и не может быть навязан впоследствии действиями между живыми лицами или причиной смерти".

Важно напомнить об этом клиентам при оформлении дарения, потому что это можно сделать только в тот момент, а не потом!(как в случае, рассмотренном на семинаре, когда после дарения отношения между отцом и сыном ухудшаются, и отец (даритель) в своем завещании указывает, что это прошлое дарение переходит к законному, но это уже невозможно, и об этом заявляет TSJ в решении по данному делу).

2.- Важные события в области иностранных инвестиций

Прилагается (ЗДЕСЬ)Информационный циркуляр 1/2024 Генерального совета нотариусов об иностранных инвестициях. В нем подробно описаны новые особенности, введенные приказом HFP/115/2023 от 9 февраля, который определяет страны и территории, а также вредные налоговые режимы, которые считаются не сотрудничающими юрисдикциями (ЗДЕСЬ), который вступил в силу 1 февраля 2024 года.

Данное постановление (которое вводит в действие Королевский указ 571/2023, упомянутый в предыдущем информационном бюллетене) устанавливает формы оформления и декларирования иностранных инвестиций в Испании и испанских инвестиций за рубежом. Напомним, что данное постановление устанавливает, в зависимости от случая, режим декларации или разрешения (в случае декларации ее отсутствие не влияет на действительность операции, а в случае разрешения ее отсутствие влияет на ее действительность). В прилагаемом циркуляре указаны конкретные случаи, в которых требуется декларация или разрешение.

Процедура, которая должна быть принята во внимание при совершении сделок, требующих предварительного декларирования:

1. Иностранный инвестор, который собирается оформить сделку у нотариуса, должен до подписания заполнить под свою ответственность соответствующую декларацию в AFORIX(прилагается ЗДЕСЬ руководство с кратким описанием процедуры, которую должен выполнить держатель-нерезидент).
2. Если праводатель заполнил соответствующую форму и предоставил нотариальной конторе соответствующие электронные файлы в момент подписания, нотариальная контора должна проверить, что основные данные в предоставленном электронном файле совпадают с данными в подписываемом акте или полисе (ЗДЕСЬ прилагается инструкция с описанием процедуры, которую необходимо выполнить в нотариальной конторе). После проверки формуляр необходимо распечатать и включить в акт, чтобы после подписания акта нотариус отправил предоставленную информацию через электронный офис нотариуса в Генеральный совет нотариусов, который, в свою очередь, направит ее в Инвестиционный регистр.
3. Если праводатель не передает досье в момент подписания, нотариус регистрирует это в акте с соответствующими предупреждениями. В соответствующих случаях, если досье предоставляется позже, нотариус фиксирует это в акте, выполняя те же формальности, что описаны выше.
4. Образцы оговорок о внешних инвестициях, которые должны быть включены в документы в зависимости от случая, также прилагаются (ЗДЕСЬ).

Процедура, которую необходимо учитывать при проведении операций, требующих специального разрешения:

В прилагаемом циркуляре подробно перечислены операции, на которые распространяется это прямое разрешение(например, инвестиции резидентов стран, не входящих в ЕС, предполагающие владение 10% или более акций испанской компании, если объектом инвестиций являются, в частности, критически важные объекты инфраструктуры, критические технологии, энергоснабжение, сектора с доступом к конфиденциальной информации или СМИ). В этом случае нотариус обязан проинформировать заявителей о необходимости получения этого прямого разрешения и отказать в заверении публичного документа до получения такого разрешения.

3.- В каталонских соглашениях о наследовании могут быть предусмотрены положения в пользу третьих лиц, не участвующих непосредственно в соглашении.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Резолюция JUS/47/2024 Генерального директората по юридическим вопросам и медиации от 3 января (DOGC 19/01/2024), в которой Генеральный директор разрешает апелляцию, поданную на отказ регистратора зарегистрировать соглашение о наследовании, оформленное матерью (у которой четверо детей) и тремя ее детьми, в котором содержатся положения в пользу доверителей, а также в пользу третьего лица, не принимающего непосредственного участия в соглашении (четвертый ребенок).

ГД, присоединяясь к мнению апеллянта, отменяет квалификационное примечание, указывая, что в соответствии со вторым пунктом статьи 431-1 CCCat каталонские соглашения о наследовании допускают распоряжения между праводателями, а также в пользу третьих лиц, которые не участвуют непосредственно в их заключении.

4.- Опцион на покупку и запрет на заключение договора комиссии. Невозможно оформить опцион на покупку недвижимости в обеспечение предыдущих долгов между сторонами.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 9 января 2024 года (BOE от 21 февраля 2024 года), в котором DG разрешает случай, когда Земельный кадастр отказывает в регистрации права опциона на покупку недвижимости, поскольку это подпадает под запрет договора коммиссии (поскольку между праводателем и опционером существуют предварительные финансовые отношения, т.е. предварительные долги, которые зафиксированы в протоколе, предшествующем опциону на покупку).

ГД, присоединяясь к мнению Регистратора, считает, что, по сути, невозможно использовать опцион на покупку бизнеса для чуждой ему цели, то есть для работы в качестве гарантии, так что недопустимо, чтобы под видом договора опциона на покупку скрывался арест, позволяющий держателю опциона (кредитору долга) стать владельцем имущества, предлагаемого в качестве гарантии (для погашения долга), и все это без требований и мер предосторожности, присущих процессуальному исполнению.

5.- Новое строительство и право застройщика на выделение части территории под парковку и складские помещения. Толкование законодательной оговорки

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 19 декабря 2023 года (BOE от 16 февраля 2024 года), в котором DG разрешает дело, в котором застройщик нового здания оформляет в акте выделение принадлежащей ему неделимой доли в помещениях полуподвального этажа, предназначенных для гаража/кладовой, для создания трех независимых зарегистрированных объектов недвижимости, то есть двух парковочных мест и кладовой, чтобы приступить к их продаже конечным покупателям.

Регистратор отказывает в регистрации, поскольку, принимая во внимание пункт устава горизонтального разделения, уполномочивающий застройщика проводить такие разделения, отмечается, что этот пункт устанавливает, что это право может быть использовано только "до начала продажи вышеупомянутых складских помещений". Регистратор считает, что, поскольку застройщик уже начал продавать другие складские помещения, этот пункт не может быть применен, поэтому необходимо согласие всех зарегистрированных владельцев оставшихся неразделенных долей, которые уже проданы.

ГД, соглашаясь с нотариусом, отменяет квалификационное примечание, считая, что в данном случае необходимо "логичное, целенаправленное и контекстуальное" толкование положения закона, т.е. допускающее такие изменения, даже если продажа других складских помещений уже началась, при условии, что эти последующие изменения затрагивают только неделимые доли, принадлежащие компании-застройщику.

6.- Приобретение имущества лицом, состоящим в гражданском браке (common law). Формы инструментария и аккредитации

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление DGSJFP от 15 января 2024 года (BOE от 22 февраля 2024 года), в котором DG разрешает дело, связанное с приобретением недвижимости на частной основе лицом, состоящим в браке в режиме общности имущества по общему праву.

Интересное постановление, напоминающее о способах, которыми это приобретение может происходить на основе собственности, т.е:

• Несомненное обоснование частного характера собственности (с помощью публичных документальных свидетельств).
• Признание приватности другого супруга (что ставит приобретение под особый режим ст. 1324 Cc и 95.4 Положения об ипотеке).
• Заключение между супругами юридической сделки по присвоению имущественного характера (когда ясно выражен возмездный или безвозмездный характер сделки).

7.- Список организаций, оказывающих юридическую помощь. Информация, представляющая интерес для людей, которым она может понадобиться

Прилагается (ЗДЕСЬ), список организаций и учреждений, которые могут оказать помощь людям, нуждающимся в ней для реализации своей правоспособности в равных условиях (пожилые люди с когнитивными нарушениями, инвалиды и т.д.), предоставленный Генеральным управлением по вопросам личной автономии и инвалидности Женералитата Каталонии Нотариальной ассоциации Каталонии. Принять к сведению , если мы обслуживаем клиента, которому требуется или может понадобиться такая помощь в будущем.