Нотариальный блог и другие практические материалы

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на публикацию Tax Flash Налоговой комиссии Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой рассматривается интересный налоговый случай инверсии налогоплательщика НДС в сделке по передаче недвижимости по договору опциона на покупку между коммерческой организацией и кооперативом.

С этой целью анализируются консультации DGT 197 и 198 от 2025 года, в которых DGT принимает ограничительный критерий, в соответствии с которым существенным элементом считается совпадение исполнения гарантии, так что если удержание части цены передачи используется покупателем для отмены ипотечных платежей, сценарий обратного начисления не будет применим.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 12 марта 2025 г. (BOE от 4 апреля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, где стороны договорились, что часть цены продажи будет определена в будущем (на основе системы, привязанной к цене будущей продажи, за вычетом расходов на операцию, обновленной на основе ИПЦ).

Земельный регистратор отказывает в регистрации на том основании, что, по сути, часть цены, относящаяся к текущей продаже, не была определена и не может быть определена.

После обжалования ГД отменила квалификационную ноту, применив действующую судебную практику и доктрину, согласно которой "не должно быть возражений, когда стороны установили объективные процедуры по установлению цены", как в данном случае, когда параметры, подлежащие применению (цена будущей продажи минус расходы, скорректированные на ИПЦ) для определения этой части неоплаченной цены, являются объективно проверяемыми.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 11 марта 2025 года (BOE от 4 апреля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с учредительным документом компании, когда резервирование названия компании осуществляется физическим лицом, которое в том же документе назначается единственным администратором новой компании, не являясь при этом ее учредителем.

Торговый регистратор отказал в регистрации на основании ст. 413-2 RRM, в соответствии с которой резервирование названия компании должно осуществляться одним из учредителей, и этот критерий был подтвержден Генеральным директоратом в рассматриваемой апелляции. Это напоминание для всех предпринимателей, желающих создать новую компанию.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 4 марта 2025 года (BOE от 5 апреля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, оформленным в сентябре 2024 года.

Регистратор отказывает в регистрации, ссылаясь на отсутствие записи о предварительной отмене запрета на отчуждение, обременяющего имущество, срок действия которого составлял 3 года, считая с 20 апреля 2016 года.

Не согласившись с этой квалификацией, уполномоченный нотариус подал апелляцию в ГД, которая отменила квалификационную ноту, мотивируя это тем, что запрет на распоряжение имуществом был установлен на три года с момента заключения договора купли-продажи покупателями (20 апреля 2016 года), поэтому очевидно, что на момент передачи, о которой идет речь в апелляции (6 сентября 2024 года), установленный трехлетний срок уже истек. Таким образом, хотя наше законодательство основано на принципе ротации, как и в случае с просьбой об отмене разрешительного условия, в данном случае, когда речь идет о купчей, регистрация которой испрашивается, просьба об отмене запрета на распоряжение должна пониматься как подразумеваемая.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 25 февраля 2025 года (BOE от 26 марта 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об изменении корпоративной цели SL, когда компания исключает из своей корпоративной цели один из видов деятельности, которые до сих пор составляли ее, без прямого указания на CNAE, которую SL должна поддерживать или представлять с этого момента.

Этот критерий подтверждает и ГД в рассматриваемой жалобе, буквально заявляя, что "как регистрация регистрации компании, так и регистрация изменения корпоративной цели компании должны обязательно содержать код деятельности, соответствующий основному виду деятельности, осуществляемому компанией, причем этот код должен быть тем, который лучше всего его описывает и с достаточной разбивкой".

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 27 февраля 2025 г. (BOE от 22 марта 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с односторонним расторжением договора в связи с нарушением контракта, на основании которого компания, продающая недвижимость, заявляет об одностороннем расторжении договора купли-продажи в связи с неуплатой покупателем, требуя перерегистрации недвижимости на имя указанной компании-продавца.

В этом интересном и объемном решении очень хорошо изложены условия и требования, которые должны быть соблюдены, чтобы иметь возможность перерегистрировать недвижимость в пользу продавца в случае применения разрешительного условия, то есть условия и требования, которые должны быть соблюдены, чтобы иметь возможность перерегистрировать недвижимость в пользу продавца в случае применения разрешительного условия:

• Покупатель просрочил один из взносов.
• Со стороны покупателя должна быть готовность к невыполнению обязательств.
• Продавец должен выполнить все свои обязательства.
• Для того чтобы сделка была завершена, продавец должен потребовать от покупателя оплаты в суде или через нотариуса.
• Перерегистрация в пользу продавца путем вызова покупателя в суд согласно статье 59 RH непростительно требует консигнации сумм, которые покупатель поставил в качестве части цены, и это даже в том случае, если нет держателей последующих платежей, которые должны быть аннулированы.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) Приказ ВАС/305/2025 от 27 марта об утверждении электронных гербовых нотариальных документов, в соответствии с которым вводятся соответствующие нововведения в области налогообложения электронных нотариальных документов.

Таким образом, согласно постановлению, новые электронные нотариальные акты (в частности, "электронный матричный лист" и "электронный лист авторизованной копии для третьих лиц"), в соответствии с Законом об ITP, облагаются гербовым сбором (Actos Jurídicos Documentados), налогом на нотариальные акты и, следовательно, так называемой единой ставкой для этого вида налогообложения.

Исходя из этого, Приказ определяет Генеральный совет нотариусов в качестве нового обязанного субъекта, поскольку это учреждение берет на себя функцию централизации информации и обеспечения правильного распределения налога между соответствующими государственными органами под контролем Комиссии по табачному рынку.

Процедура сбора и расчетов аналогична той, что уже действует в отношении физических документов с печатью, поэтому каждый месяц Генеральный совет нотариусов должен направлять в Комиссию по табачному рынку подробный отчет о полученных доходах и количестве использованных электронных документов в разбивке по автономным сообществам. После этого уполномоченный проверит информацию и передаст ее в Главное управление казначейства и AEAT, которые будут управлять уплатой налога в государственное казначейство. Автономные сообщества получат соответствующие сборы в соответствии с назначением налога на их территории.

Ожидается формализация его разработки и технической реализации для его полного внедрения, что может повлечь за собой значительное увеличение расходов на публичные документы, подлежащие авторизации.

Кроме того, в приложении к приказу HAC/305/2025 указаны технические характеристики этих документов, которые должны соответствовать стандарту ISO 19005. Таким образом, каждый проштампованный фолиант будет содержать такую информацию о безопасности, как:

• Уникальный идентификатор в буквенно-цифровом формате.
• 2D-код с уникальным идентификатором.
• Изображение национального герба Испании в определенном цвете.
• Номер печати, закодированный с идентификатором соответствующей нотариальной ассоциации.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) статья, опубликованная в блоге нотариальной конторы, о новых возможностях цифровой ID-карты и ее практическом применении в повседневной работе нотариальной конторы.

Как указано в этой статье, с нескольких недель назад стало возможным получить цифровую версию DNI через приложение на мобильном телефоне, которая полностью действительна и эффективна, как если бы это была традиционная физическая DNI, которую имеют все испанские граждане.

Однако для его использования в нотариальной конторе при подписании публичного документа придется подождать несколько месяцев, поскольку, как следует из самого постановления и как отражено в Сообщении 1/2025 (с которым можно ознакомитьсяЗДЕСЬ ), установлен адаптационный период в 12 месяцев, чтобы Технологический центр нотариальной конторы мог осуществить необходимые технологические инновации для надлежащего функционирования этого нового цифрового ресурса.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) пресс-релиз Городского совета Барселоны, в котором сообщается о первоначальном утверждении Городским советом Барселоны нового постановления о праве первого отказа (до окончательного утверждения на пленарном заседании). В нем изложены технические критерии, на основании которых администрация будет принимать решение об использовании этого права, в том числе следующие:

• В соответствии с этим постановлением приоритет отдается покупке недвижимости, в которой проживает более десяти человек, пустующих квартир или зданий, в которых проживают уязвимые люди, инвалиды или районы, подверженные риску джентрификации.
• Муниципалитет может отказаться от права на покупку недвижимости и передать это право третьим лицам или государственным застройщикам, законным жильцам недвижимости или частным или некоммерческим застройщикам, целью которых является предоставление субсидированного жилья (что на практике означает, что количество случаев использования этого права первого отказа может значительно увеличиться).
• Постановление также предусматривает открытие веб-сайта, на котором бенефициары смогут ознакомиться с объектами недвижимости, в отношении которых муниципалитет не имеет права первоочередного выкупа.
• Что касается права на выход, то срок для согласия на осуществление права на выход был продлен до трех месяцев.
• Постановление предусматривает, что при уведомлении администрации о сделке необходимо будет предоставлять больше информации, чем раньше. В частности, необходимо будет сообщить, планируется ли продажа в рамках одной совместной сделки или нескольких сделок в пользу разных покупателей, а также указать потенциального покупателя (покупателей).

После окончательного утверждения этого правила следует заняться этим вопросом, что придаст большую правовую определенность и предсказуемость лицам, которые, в соответствующих случаях, участвуют в операциях, где применяется это право администрации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Ассоциацией нотариусов Каталонии и посвященный изучению и анализу прогресса цифрового нотариата в Испании. В частности, речь идет о реализации Закона 11/2023, развитии электронного протокола и растущем использовании электронных авторизованных копий с CSV.

Очень интересная сессия, посвященная новой модальности электронных авторизованных копий, процессу их создания и заверения третьими лицами, возможностям их использования на практике для юридических операторов и т.д.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) Налоговая консультация, выпущенная Главным налоговым управлением по запросу нотариуса Кастро Урдиалес г-на Хосе Хавьера Корраля Мартинеса (о чем он сообщил в своем более чем интересном профиле на LinkedIn) в отношении компании, чей NIF был аннулирован Казначейством в течение многих лет, которая в ходе судебного разбирательства была приговорена в окончательном решении оформить продажу парковочного места в пользу истца.

Решение суда (обязательство продать) в принципе противоречит DA 6 LGT и ст. 23 Закона о нотариате, которая запрещает нотариусу заверять сделки, праводатель которых имеет аннулированный идентификационный номер налогоплательщика (NIF).

Однако в данном случае, согласно решению DGT, продажа осуществляется на основании окончательного судебного решения, поэтому указанное в вышеупомянутых правилах воздержание не применяется, и сделка может быть исполнена.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Коллегией нотариусов Каталонии, посвященный изучению и анализу заключения договоров ипотечного кредитования и продуктов, связанных / комбинированных с ними (страхование и т.д.). На данном практическом занятии этот вопрос рассматривается подробно и тщательно, анализируя с практической точки зрения правовой режим заключения договоров на продукты, связанные/сочетающиеся с ипотечными кредитами, с особым упором на его регулирование в ст. 17 LCI. В качестве резюме:

Связанные продажи:

1. Определение: Ситуация, когда ипотечный кредит предлагается в "пакете" с другими продуктами (страховка, сигнализация и т.д.), которые должны быть в обязательном порядке оформлены заемщиком, иначе банк не выдаст кредит.
2. Общий принцип: Они запрещены за исключением исключений (ст. 17 LCI), например, если они несут явную выгоду для потребителя.
3. Банк может потребовать определенные виды страхования (например, страхование имущества), которые потребитель имеет право заключить с банком или с другим страховщиком по своему выбору.
4. Последствия неисполнения: ничтожность дополнительного договора.

Комбинированные продажи:

1. Определение: Ситуация, когда банк предлагает "пакет" продуктов, которые можно взять вместе или по отдельности (т.е. клиент может выбрать "только" финансирование).
2. При комбинированной практике кредитор должен сделать предложение по продуктам в комбинированном и раздельном виде, чтобы заемщик мог увидеть различия между одним предложением и другим. 
3. Как правило, заключение контрактов на дополнительные продукты может привести к улучшению условий финансирования.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 12 февраля 2025 года (BOE от 28 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с просьбой об исправлении площади поверхности частного элемента, на который распространяется режим горизонтальной собственности, поданной посредством частного запроса (вкратце, просят описать квартиру площадью 165 метров вместо 157 метров, зарегистрированных в настоящее время).

Для этого заявитель подает частный запрос в соответствии со ст. 201.3 Закона об ипотеке (который освобождает от подачи заявления на исправление для исправления поверхности, не превышающей 5% от зарегистрированной площади).

Земельный регистратор отказал в регистрации на том основании, что к квартирам, находящимся в горизонтальной собственности, процедура ст. 201.3 не применима, и что, следовательно, необходимо внести изменения в акт о создании горизонтальной собственности с предварительного согласия сообщества собственников, обладающих необходимым большинством голосов в Каталонии.

После подачи соответствующей апелляции Генеральная дирекция отменила дефект, ссылаясь на применение ст. 201.3 Закона об ипотеке, подтвердив, что этот способ можно применять и в отношении квартир с горизонтальным расположением (т.е. когда площадь, подлежащая исправлению, не превышает 5%), и, принимая во внимание недавнее постановление от 18 апреля 2023 года, напомнил, что в этих случаях можно исправить площадь квартиры без внесения изменений в документы о праве собственности, если это исправление не связано с расширением строительных работ и, следовательно, предполагает просто исправление ошибочных регистрационных данных, для чего, в любом случае, необходимо согласие соответствующего сообщества собственников, утвержденное большинством, предусмотренным законом (в Каталонии - 4/5 частей). 

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественного доверия от 11 декабря 2024 года (BOE от 8 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором покупатель (через финансирующий его банк) удерживает часть цены (1 126,70 евро), чтобы использовать ее для погашения предыдущих ипотечных платежей продавца, что является очень распространенной ситуацией.

После того, как документ был представлен на регистрацию, земельный регистратор отказался его регистрировать на том основании, что не были определены средства платежа, с помощью которых покупатель передал банку (финансировавшему покупку) сумму в размере 1 126,70 евро, которая была удержана продавцом для аннулирования регистрации предыдущих ипотечных платежей.

Генеральный директорат отменяет квалификацию, считая, что закон требует подтверждения платежных средств для платежей, произведенных до или во время исполнения договора купли-продажи, но не в отношении платежей или удержаний, которые должны быть произведены после (как в данном случае, т.е. денег, которые покупатель заплатит своему агентству, чтобы оно могло управлять аннулированием предыдущих платежей продавца).

‍

‍

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Ассоциацией нотариусов Каталонии и посвященный изучению и анализу нотариального примирения и его важности после вступления в силу Органического закона 1/2025.

Как я уже рассказывала в своем блоге пару месяцев назад (ЗДЕСЬ), с 3 апреля для подачи большинства гражданских и коммерческих исков необходимо будет предварительно попробовать "ADR", то есть соответствующий способ неюрисдикционного разрешения спора. Среди этих ADR нотариальная примирительная процедура (регулируемая Законом о нотариате и с особенностями, введенными LO 1/2025) выделяется в качестве возможного пути.

На этом практическом занятии этот вопрос будет рассмотрен подробно и тщательно, с учетом таких аспектов, как:

1. Виды судебных разбирательств, в которых необходимо предварительное ведение переговоров.
2. Преимущества системы нотариального примирения.
3. Способ проведения примирительного процесса и акта примирения, документальная форма фиксации переговорной деятельности, стороны, участвующие в примирении, уведомления между сторонами, возможность проведения процедуры в режиме видеоконференции, способы документального оформления соглашения, роль нотариуса в переговорах и т.д.

Прилагается (ЗДЕСЬ) очень интересное постановление Главного управления по вопросам права, юридических лиц и посредничества от 5 декабря 2024 года (DOGC от 14 марта 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом консумации соглашения о наследовании, когда лицо, которому благоприятствует особое присвоение имущества в соглашении о наследовании, после смерти доверителя соглашения о наследовании вступает во владение этим имуществом. Суть дела заключается в следующем:

1. В 2016 году отец и сын оформили соглашение о наследовании в порядке частного присвоения, в соответствии с которым отец передал сыну на момент своей смерти право собственности на недвижимость.
2. В мае 2024 года отец обращается к нотариусу и оформляет акт об одностороннем отказе от наследственного соглашения (ссылаясь на отсутствие заботы и контролирующих отношений с ребенком). О данном акте достоверно уведомляется бывший бенефициар данного конкретного наследства.
3. Через несколько дней отец умирает.
4. Аналогичным образом сын обращается в нотариальную контору, оформляет в установленные сроки и в надлежащей форме акт о несогласии с отменой наследственного договора и уведомляет об этом нотариуса, который достоверно удостоверил акт об отмене отцовского договора.
5. Впоследствии сын предоставляет вышеупомянутый акт о заключении договора о наследовании, где он вступает во владение имуществом, которое он намерен зарегистрировать в земельном кадастре.
6. После того как акт о вступлении во владение по договору о наследовании был представлен на регистрацию, земельный регистратор отказался его регистрировать, мотивируя это тем, что, поскольку договор о наследовании был отменен и опротестован бенефициаром, прежде чем регистрировать вступление во владение, необходимо разрешить эту ситуацию в суде.

Генеральный директорат, разрешив дело, отменяет квалификационную записку, считая, что в соответствии с каталонским гражданским законодательством (ст. ст. 431-15 и 431-30 CCCat), если существует отмена соглашения и возражения против него, сформулированные в надлежащее время и в надлежащей форме, они действительно должны быть разрешены в суде, но пока этого не произошло, соглашение о наследовании остается в полной силе и действии, так что ему не может быть отказано в регистрации в земельном кадастре, без ущерба, конечно, для результатов судебного разбирательства, которое, в случае необходимости, возбуждается наследниками умершего.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 8 января 2025 г. (BOE от 12 февраля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о принятии и оформлении наследства, относящимся к недвижимости, расположенной на побережье.

Земельный регистратор отказал в регистрации как в неустранимом недостатке, поскольку после проведения соответствующих проверок, предусмотренных законом и Положением о прибрежной зоне (ознакомление с графическим изображением и запрос на сертификацию в Периферийную прибрежную службу), выяснилось, что данный объект частично пересекает (вторгается) в морские земли общего пользования, как следует из сертификата, выданного Прибрежной службой.

В данном случае Генеральная дирекция подтверждает квалификационную записку, понимая, что действующее положение было применено правильно (ст. 36 Положения о прибрежной зоне), поэтому, учитывая наличие частичного вторжения в морское-земное общественное достояние, передача не может быть зарегистрирована, и описание объекта должно быть сначала исправлено (приведено в соответствие с административным разграничением) или, в случае необходимости, должно быть оспорено свидетельство, выданное Прибрежной демаркацией, из которого вытекает это частичное вторжение в морское-земное общественное достояние.

‍

‍

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, проведенный Фондом нотариата, посвященный изучению и анализу нотариального заверения корпоративных решений.

На этом занятии, которое проведет сотрудник нотариальной конторы, вышедший на пенсию, мы рассмотрим актуальные вопросы, имеющие практическое применение в повседневной работе конторы, такие как:

1. Пересмотр компетенции по принятию решений (общее собрание против совета директоров и/или ликвидаторов).
2. Основные типы корпоративных решений, подлежащих обнародованию (поправки к уставу, увеличение и уменьшение капитала, увольнения и назначения и т.д.).
3. Лица, уполномоченные выступать перед общественностью.
4. Подробные сведения обо всех элементах и обстоятельствах, которые должны быть включены в протоколы и свидетельства о принятии решений для того, чтобы они были правомерно обнародованы и зарегистрированы (даты, созыв собрания, кворум для принятия решения и т.д.).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам права, юридических лиц и посредничества от 20 января 2025 г. (DOGC от 14 марта 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом исправления другого публичного акта горизонтального разделения и исчезновения сообщества, в котором срок действия права на полет, первоначально установленный в 30 лет, изменен на "бессрочный" (все это под защитой ст. 16.2 Положения об ипотеке).

Земельный регистратор отказал в регистрации на том основании, что недвижимость, расположенная в Каталонии, подпадает под действие норм каталонского гражданского права, устанавливающих максимальный срок в 30 лет для права на полет (ст. 567.2-1 CCCat), и этот критерий был подтвержден Генеральным управлением по имуществу.

Еще одна из новаторских мер Декрета-закона 5/2025 от 25 марта о принятии срочных фискальных, кадровых и других административных мер (ЗДЕСЬ), является продление срока оформления покупки первого постоянного места жительства, когда оно оформляется позже и благодаря пожертвованию денег потомку, и возможность воспользоваться существующим налоговым преимуществом по налогу на пожертвования в этих случаях.

Таким образом, статья 4 Декрета-закона увеличивает до 6 месяцев (до сих пор было 3 месяца) максимальный срок оформления покупки (с момента передачи денег), в течение которого может быть применена налоговая льгота по налогу на пожертвования, то есть уменьшение на пожертвования, предназначенные для первого места жительства потомков (как в случае пожертвования имущества, так и денег на его приобретение), предусмотренное статьями 632-20 и последующими в шестой книге Налогового кодекса Каталонии.

Вступление в силу: через три месяца после дня публикации в DOGC (27 июня 2025 года).

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) на Декрет-закон 5/2025 от 25 марта, принимающий срочные меры по налогообложению, расходам на персонал и другим административным вопросам, который вводит соответствующие нововведения в области ITP в Каталонии. А именно:

1.- Новые общие скобки ITP для приобретения подержанного жилья:

• При передаче недвижимости стоимостью до 600 000 евро: 10%.
• При переводе от 600 000 до 900 000 евро: 11%.
• При переводе от 900 000 до 1 500 000 евро: 12%.
• Для переводов на сумму свыше 1 500 000 евро: 13%.

2.- Значительное увеличение ITP для крупных держателей: 

1. Налоговая ставка увеличивается до 20%.
2. Крупным собственником считается физическое или юридическое лицо, владеющее более чем 10 объектами жилой недвижимости или жилой площадью более 1 500 м2, расположенными в Каталонии. Это также относится к физическим или юридическим лицам, владеющим пятью и более объектами городской жилой недвижимости, расположенными в зоне повышенного рынка жилья, объявленной Женералитатом Каталонии. В расчет не включаются гаражи и кладовые.

3.- Большое увеличение ITP при продаже здания:

1. Ставка налога увеличивается до 20% для этих операций, независимо от того, является ли здание горизонтально разделенным или нет.
2. Исключение: покупатель должен быть физическим лицом, в здании должно быть максимум 4 квартиры, и все они должны использоваться в качестве постоянного места жительства покупателя и членов его/ее семьи до второй степени родства в течение трех лет после покупки.

4.- Отмена пониженной ставки "3%" для компаний, занимающихся реформированием и продажей жилья:

1. Отменяется существовавшая до сих пор 70-процентная скидка на ITP для компаний сектора недвижимости, занимающихся покупкой, ремонтом и продажей жилья (отмена ст. 641-8 шестой книги Налогового кодекса Каталонии).
2. Эта мера вступает в силу на следующий день после ее публикации в DOGC ( т.е. 27 марта 2025 года).

5.- Снижение ставки на 5% для "молодых людей" в возрасте до 35 лет:

• Пониженная ставка ITP в размере 5% применяется при покупке первого постоянного места жительства молодыми людьми в возрасте до 35 лет и моложе, при условии, что сумма общей и сберегательной налоговой базы за вычетом личного и семейного минимума, указанная в их последней декларации о доходах физических лиц, не превышает 36 000 евро.

6.- Вступление в силу:

• ‍По истечениитрех месяцев со дня, следующего за днем публикации в Официальном журнале Правительства Каталонии ( 27 июня 2025 года).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественного доверия от 4 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с ипотечным кредитом , выданным коммерческой компанией, профессионально занимающейся этим, который не зарегистрирован в специальном реестре, созданном на основании Закона 2/2009 от 31 марта в Национальном институте по делам потребителей (Instituto Nacional del Consumo).

Сделав оговорку по этой причине, ГД подтвердил дефект, постановив, что, помимо регистрации в Реестре кредиторов Банка Испании, любая компания, предоставляющая кредиты потребителям на профессиональной основе, должна быть также зарегистрирована в специальном Реестре, созданном на основании Закона 2/2009 от 31 марта в Национальном институте потребителей (или, в соответствующих случаях, должным образом зарегистрирована в Реестре автономного сообщества, где находится ее юридический адрес, вместе с соответствующим уведомлением в Реестр Национального института потребителей).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 16 декабря 2024 года (BOE от 7 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о слиянии двух SL, поглощаемая компания является SLU, полностью принадлежащей поглощающей компании, в котором нет отчета администраторов или независимого эксперта, поскольку утверждается, что поглощаемая SLU не имеет работников, и поэтому слияние не влияет на занятость.

После того как документ был представлен на регистрацию, коммерческий регистратор дал ему отрицательную оценку, заявив, что отчет административного органа, упомянутого в статье 5 Закона РД 5/2023, также должен быть предоставлен работникам.

После подачи апелляции Генеральный директор отменил эту классификацию, постановив, что с учетом конкретных обстоятельств дела (т.е. того, что в поглощаемой компании нет работников, что она полностью принадлежит поглощающей компании и что, как утверждается, слияние не влияет на занятость в поглощающей компании), в данном случае нет необходимости предоставлять отчет, о котором идет речь.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 6 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об изменении горизонтального режима собственности, согласно которому в устав сообщества собственников вносится новое положение об ограничении использования жилья для туристических предложений или любой другой формы коммерциализации в целях размещения туристов; это соглашение было одобрено большинством в 3/5 членов сообщества.

После подачи на регистрацию в Регистр, акт имеет отрицательную квалификацию, поскольку Регистратор считает, что для принятия соглашения необходимо единогласие, так как исключение в LPH, позволяющее ограничить использование туристических жилищ, регулируемое отраслевыми туристическими правилами, без правила единогласия, не распространяется на соглашения, касающиеся других видов общего туристического использования, таких как использование хостелов или туристических жилищ в режиме, отличном от конкретного, вытекающего из отраслевых туристических правил (т.е., например, аренда для отдыха).

DG, подтверждая критерий Регистратора, напоминает, что действующий LPH позволяет большинством в 3/5 ограничить осуществление туристической деятельности в условиях, установленных в отраслевых правилах туризма, но не туристическое использование в целом, когда оно не подпадает под конкретный режим отраслевых правил (например, режим размещения или отдыха); в этом случае для установления такого ограничения потребуется единогласие всех совладельцев.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 30 декабря 2024 года (BOE от 6 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором ипотечного кредита между коммерческой компанией и сотрудником, который был оформлен без соблюдения положений и гарантий LCI, поскольку в договоре утверждается, что корпоративной целью компании не является обычная выдача кредитов и что кредит предоставляется на более выгодных условиях, чем рыночные, учитывая доверительные отношения, существующие с должником в связи с тем, что он является сотрудником компании.

Земельный регистратор отказывает в регистрации, что приводит к рассмотрению дела в ГД, которая, повторяя свою доктрину, напоминает, что в данном случае, если PH предоставляется юридическим лицом, которое с определенной регулярностью осуществляет операции на финансовом рынке, в пользу физического лица, имеющего статус потребителя, LCI будет применяться, если только это не кредит, предоставленный работодателем своему работнику (что должно быть документально подтверждено), и обеспеченный ипотекой на жилье, LCI будет применяться, если только это не кредит, предоставленный работодателем своему работнику (что должно быть документально подтверждено), на вспомогательной основе, годовая процентная ставка которого ниже рыночной и который не предлагается широкой публике.

Наконец, поскольку в данном конкретном случае статус работника не был подтвержден документально, а также не был подробно описан APR операции, квалификационная запись Регистратора подтверждается.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 4 февраля 2024 г. (BOE от 21 февраля 2025 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом купли-продажи, когда банк продает принадлежащую ему недвижимость третьему лицу. Спорность дела обусловлена тем, что банк в VC представлен агентством на основании доверенности, в которой установлено, что для данного вида продажи необходимо предоставить специальное разрешение на продажу (в частном документе, подписанном представителями банка), с их подписями, заверенными нотариусом. В рассматриваемом случае представлено такое разрешение от банка, подписи которого заверены нотариусом, поскольку они совпадают с подписями представителей банка в книге показателей.

После того как документ был представлен на регистрацию, регистратор отказал в регистрации на том основании, что нотариальное заверение подписи нотариусом было недействительным, поскольку подпись, являющаяся заявлением о намерениях, должна быть сделана в присутствии нотариуса (ст. 259, п. 2 RN).

Рассмотрев дело, ГД не согласился с мнением регистратора и отменил квалификационную ноту, сочтя, что оперативность юридических сделок и свобода выбора механизмов внутреннего контроля компетентного органа и его собственных действий во многих аналогичных случаях должны иметь приоритет, так что с учетом этого заверение подписей нотариусом, т.е. путем сверки, должно быть признано действительным, без необходимости заверения подписи в присутствии нотариуса.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Провинциального суда Валенсии № 260/2024 от 19 ноября, в котором разрешается любопытное дело, связанное с просьбой о присутствии нотариуса для составления нотариального протокола собрания, и анализируется, кто имеет право обращаться с такой просьбой.

В конкретном случае речь идет о компании, вовлеченной в корпоративный конфликт, где запрос к нотариусу подал председатель совета директоров, и суд постановил, что, по сути, эта компетенция соответствует совету директоров как коллегиальному органу, как установлено в ст. 203 LSC ("администраторы").

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 30 декабря 2024 года (BOE от 6 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с ипотечным кредитным договором между двумя коммерческими компаниями, в котором в качестве адреса компании-должника указан только адрес электронной почты, а не физический адрес для целей уведомлений и вызовов в суд.

Первоначально земельный регистратор отказал в регистрации по этой причине, но этот критерий был подтвержден Генеральным управлением, которое постановило, что в соответствии с действующим LEC в случае юридических лиц обязательны как физический адрес, так и адрес электронной почты.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 5 февраля 2024 года (BOE от 21 февраля 2025 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи , в котором продается неразделенная доля в размере 10,27% недвижимости, дающая право на исключительное использование складского помещения. В договоре купли-продажи указано, что продавец разделил помещение на 10 независимых складских комнат с целью передачи их по долям, с соответствующими муниципальными разрешениями.

После того, как документ был представлен на регистрацию, регистратор дал отрицательный ответ, заявив, что речь идет о разделе имущества, для которого необходимо соответствующее согласие сообщества собственников, поскольку речь идет об объекте, на который распространяется режим горизонтальной собственности.

Соответствующая апелляция была подана в ГД, который отменил квалификационную записку, посчитав, что в данном случае речь идет не о разделе имущества (поскольку не затрагиваются ни его расширение, границы, квоты, учредительный титул, ни органическое функционирование сообщества), а о сообществе функционального характера в силу его использования, в котором новые совладельцы просто включаются в сообщество соседей, так что, не будучи запрещенным уставом сообщества, согласие сообщества, требуемое регистратором, не требуется.

Среди многочисленных нововведений, которые принес нам Органический закон 1/2025 от 2 января о мерах по повышению эффективности государственной службы правосудия (см.ЗДЕСЬ), интересно отметить поправку к статье 365.3 LSC, согласно которой"Директора не обязаны созывать общее собрание для принятия решения о ликвидации компании, если они должным образом запросили объявление о несостоятельности компании или уведомили компетентный суд о проведении переговоров с кредиторами для достижения плана реструктуризации активов, обязательств или того и другого. Собрание должно быть созвано в течение двух месяцев после того, как последствия такого уведомления утратили силу".

Благодаря этой реформе на созыв общего собрания акционеров отводится два месяца (т.е. больше времени для урегулирования ситуации корпоративного кризиса), с момента прекращения действия последствий сообщения в суд и начала переговоров с кредиторами по выработке плана реструктуризации, поскольку до сих пор в прежней редакции администраторы должны были созывать собрание сразу после провала переговоров с кредиторами, в случае наличия причины для роспуска.

Ссылка на него (ЗДЕСЬ) с Декретом-законом 1/2025 от 28 января о срочных мерах по сдерживанию доходов, который вводит важные новшества в области аренды жилья в Каталонии. А именно:

• Вводятся новые обязательства в отношении рекламы объявлений о сдаче в аренду недвижимости (например, подробная информация о последней арендной плате за недвижимость, сдаваемую в течение последних 5 лет, цель договора или статус владельца недвижимости как основного арендатора).
• Очень серьезные штрафы (от 90 000 до 900 000 евро) предусмотрены за следующие деяния:
  
  • Установление арендной платы, превышающей максимальные 30%, допустимые при аренде в соответствии с режимом сдерживания цен.
  • Отсутствие указания цели (или указание фиктивной/ложной цели) в договоре аренды.
  • Перекладывание расходов на управление недвижимостью или оформление договора на арендатора.
• Судебное преследование мошенничества с постоянным арендным жильем, маскирующимся под "сезонные" договоры аренды, и крупные штрафы.

Также упоминается Декрет-закон 2/2025 (ЗДЕСЬ вы можете ознакомиться с ним), который в Каталонии устанавливает новое право первого отказа в пользу администрации в случае передачи жилья, расположенного в районах с напряженным рынком жилья, когда продавцом является юридическое лицо - крупный собственник (следует отметить, что до создания Реестра крупных собственников обязательно, чтобы в случае, когда продавцом является юридическое лицо, в акт продажи было включено свидетельство о реестре с подробным указанием данных о недвижимости, о которой идет речь, В соответствии с положением, если продавцом является юридическое лицо, к акту купли-продажи должно быть приложено свидетельство из реестра с указанием количества жилых помещений, принадлежащих продавцу, что должно быть подтверждено в титульном документе ).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 28 ноября 2024 года (BOE от 25 декабря 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с заявлением о регистрации назначения добровольного аудитора компанией SL.

Компания втянута в корпоративный конфликт, в ходе которого один из миноритарных акционеров подал запрос на назначение аудитора, который находится на рассмотрении ГД. Впоследствии именно компания подает запрос на регистрацию назначения добровольного аудитора, который первоначально отклоняется Торговым регистратором, поскольку этот предварительный запрос был подан миноритарным акционером.

После обжалования ГД отменила квалификационную ноту в отношении данного обстоятельства, мотивируя это тем, что согласно ее последней доктрине (см. Постановления от 18 и 20 апреля 2024 года), в силу принципа эффективности, если добровольное назначение аудитора компанией аккредитовано, даже если это произошло после требования миноритарного акционера, последний должен иметь преимущественную силу (даже если требование миноритарного акционера было предварительным), и тем более в данном случае, когда требование миноритарного акционера еще не было удовлетворено.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на очень интересный тренинг в видеоформате, организованный Fundación Notariado, где анализируются и изучаются основные постановления 2024 года Главного управления юридической безопасности и общественного доверия в различных областях гражданского, коммерческого и ипотечного права с акцентом на практические аспекты составления документов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 29 ноября 2024 года (BOE от 25 декабря 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом купли-продажи недвижимости, оформленным в 2008 году, который должен быть зарегистрирован в 2024 году, и в это время NIF компании-продавца был аннулирован, что привело к соответствующей негативной классификации Регистратора.

Представитель компании обжаловал эту классификацию, утверждая, что, по сути, на момент совершения акта компания имела действующую СИФ, а норма, регулирующая невозможность регистрации передачи компаний с аннулированной СИФ, еще не вступила в силу, поэтому ее применение влечет за собой ретроактивное применение неблагоприятной нормы, запрещенной Конституцией.

В данном случае ГД повторяет свой установленный критерий, считая, что запрет на доступ к документам, соответствующим компаниям с отозванными СИФ, полностью действителен и применим к документам, авторизованным до вступления в силу правила, поскольку доступ к реестру запрашивается сейчас, когда правило уже вступило в силу.

Сообщается, что Королевский указ-закон 9/2024 (ЗДЕСЬ ), известный как "Омнибусный декрет", не был утвержден Конгрессом, поэтому данное положение было отменено. Как следствие, в налоговой сфере необходимо выделить следующие меры, которыебольше не действуют:

• Подоходный налог с физических лиц и обязанность декларировать: повышение до 2 500 евро (с 1 500 евро) суммы, которую можно получить от второго и последующих плательщиков, чтобы максимальный годовой лимит обязанности декларировать доходы от работы составлял 22 000 евро.
• IRPF: Продление до 2025 года налоговых вычетов на работы по энергосбережению в жилых помещениях и на приобретение электромобилей с подключаемыми и топливными элементами и пунктов подзарядки.
• Муниципальный налог на прирост капитала (IIVTNU): утверждение новых коэффициентов, которые будут применяться к стоимости земли на момент начисления, в зависимости от периода формирования прироста стоимости. На практике это означает увеличение более чем на 50 % (см. ссылку ЗДЕСЬ новостную статью по данному вопросу).

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 29 ноября 2024 г. (BOE от 25 декабря 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о развязывании обязательств, чтобы сделать недействительным привязку определенных парковочных мест в отношении многоквартирного дома.

После того как документ был представлен на регистрацию, земельный регистратор отказался его регистрировать, мотивируя это тем, что в данном случае необходимо аккредитовать согласие администрации на такое размежевание, так как линкингобрем был сконфигурирован как особое условие для выдачи первой лицензии на заселение (классические градостроительные нормы, которые требуют, чтобы новые здания имели парковочное место).

ГД подтверждает критерий Регистратора, согласно которому необходимо представить соответствующий административный документ (например, разрешение на строительство), чтобы доказать, что администрация не ставит или не ставила в свое время никаких условий в этом отношении для предоставления соответствующего административного разрешения.

Прилагается (ЗДЕСЬСсылка на Королевский указ 10/2025 от 14 января, утверждающий Национальную классификацию видов экономической деятельности 2025 (CNAE-2025), применимую к новым регистрациям или изменениям корпоративной цели, сформулированным с 16 января 2025 года, т.е. с момента вступления в силу.

Что касается его практического применения в среде CIRCE, было сообщено, что на данный момент CIRCE не может применять новые коды CNAE 2025 до согласования и анализа с AEAT, поэтому для данного типа компаний они продолжают использовать предыдущую кодификацию.

Для остальных компаний необходимо зарегистрировать новую кодировку. Некоторые торговые реестры попросили нотариальные конторы временно регистрировать два номера, CNAE 2009 и CNAE 2025, из-за недостаточной адаптации их компьютерных систем.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 29 ноября 2024 года (BOE от 25 декабря 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о внесении изменений в устав, в котором вводится новая статья устава, касающаяся вспомогательной услуги, на основании которой устанавливается, что все партнеры обязаны оказывать безвозмездную вспомогательную услугу, заключающуюся в соблюдении Семейного протокола, который фигурирует в публичном акте (который конкретно определен), но без подробного изложения его содержания.

Первоначально коммерческий регистратор отказался регистрировать этот пункт в уставе на том основании, что содержание дополнительной услуги не было подробно описано, поскольку он просто сослался на семейный протокол, который не был зарегистрирован и не был внесен в коммерческий регистр.

После подачи апелляции ГД отменила классификацию, определив, что в данных случаях важно обнародовать существование Семейного протокола, чтобы все настоящие и будущие акционеры имели возможность узнать о его существовании и, при необходимости, получить доступ к его содержанию по существующим правовым каналам.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на фискальный флеш-файл, связанный с консультацией DGT V1822-24 (ЗДЕСЬ можно ознакомиться), в которой DGT разрешает вопрос, касающийся урегулирования страхования жизни, напоминая, что получение сумм, полученных в результате страхования жизни, при условии, что получателем является лицо, отличное от страхователя, будет облагаться налогом на наследство, при этом налогооблагаемой базой являются суммы, полученные за это понятие (которые будут аккумулированы с другими наследственными активами и правами), а налогооблагаемым лицом является получатель этих сумм.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 19 ноября 2024 г. (BOE от 18 декабря 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о принятии и оформлении наследства, в котором присутствуют не все наследники.

В данном случае ГД постановила, что, по сути, несогласие всех наследников нарушает принцип, согласно которому раздел наследства должен осуществляться единогласно всеми сонаследниками, поэтому необходимо, чтобы все призванные участвовали в разделе, чтобы каждое наследственное право в абстрактном виде было преобразовано в индивидуальное и конкретное право собственности на активы наследства.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное постановление Верховного суда, а именно STS 5882/2024 от 20 ноября, в котором Верховный суд подтверждает действительность и достаточность простой информационной справки Земельного кадастра как достаточного доказательства права собственности, тем самым укрепляя полную доказательную силу этих документов в той части, в которой требуется содержание реестра, как в судебных, так и во внесудебных актах.

Таким образом, подтверждается, что любое лицо, обладающее правом, зарегистрированным в Земельном кадастре, может подтвердить его третьим лицам, получив простую регистрационную справку, стоимость которой составляет всего около 10 евро.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 18 ноября 2024 года (BOE от 18 декабря 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором покупателем является гражданская компания, первоначально оформленная в частном документе, а впоследствии ставшая публичной (но без регистрации в Торговом реестре), объектом которой является эксплуатация сельскохозяйственной/животноводческой деятельности.

Когда компания была представлена на регистрацию, земельный регистратор отказал в регистрации, мотивируя это тем, что если гражданская компания имеет коммерческую цель, то для того, чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость в ее пользу в земельном кадастре, она должна быть сначала зарегистрирована в коммерческом кадастре, при этом регистратор считает, что в данном случае целью компании является сельское хозяйство/животноводство, т.е. явная коммерческая деятельность.

После подачи апелляции ГД отменил классификационное примечание, посчитав, что компания-покупатель является гражданской компанией, оформленной публичным актом, должным образом учрежденной, с некоммерческим объектом (ст. 326 Коммерческого кодекса), поэтому запрашиваемая регистрация должна быть произведена на имя гражданской компании-покупателя.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и публичной веры от 4 ноября 2024 г. (BOE от 22 ноября 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с регистрацией судебного решения о признании сделки купли-продажи состоявшейся.

В основе дела лежит сделка купли-продажи (когда покупатель для финансирования покупки обращается за ипотечным кредитом, который оформляется в момент оформления сделки купли-продажи). После оформления купли-продажи между сторонами возникают разногласия, которые заканчиваются передачей конфликта в суд. Судебная процедура завершается признанием сделки купли-продажи расторгнутой, то есть недействительной, и стороны должны вернуть взаимную выгоду (то есть имущество продавцу и уплаченную цену покупателю).

После того как это решение было передано на регистрацию в земельный кадастр, возникает интересная ситуация с залогодержателем, который законно зарегистрировал свое право до возникновения и разрешения всего этого спора.

В этот момент ГД, соглашаясь с критериями Регистратора, постановляет, что в этих случаях для регистрации решения о купле-продаже (т.е. дом перестает быть зарегистрированным на имя "покупателя" и возвращается к регистрации на имя "продавца") необходимо, во-первых, доказать внесение причитающихся сумм и, прежде всего, доказать согласие банка-кредитора (т.е. банк, владеющий вещным правом ипотеки, должен дать на это согласие ), банк, владеющий вещным правом на ипотеку, должен будет дать на это согласие), поскольку, поскольку требование не было зарегистрировано в момент появления залогодержателя, по императивному предписанию Закона об ипотеке (статьи 20, 37, 40 и 82) аннулирование или изменение записей последующих залогодержателей невозможно без их явного или молчаливого, добровольного или вынужденного согласия.

Поэтому будьте очень осторожны в подобных судебных ситуациях, ведь помимо судебной победы, необходимо будет провести переговоры с банком-кредитором, чтобы добиться списания долга и его согласия на регистрацию решения о купле-продаже, иначе это будет невозможно, и судебная победа окажется смазанной.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и публичной веры от 6 ноября 2024 года (BOE от 22 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с договором купли-продажи, в котором продающей стороной является компания. Договор купли-продажи не содержит заявления компании-продавца о несущественном характере передаваемых активов, а также к договору не приложено решение общего собрания акционеров.

Поданное на регистрацию, земельный регистратор отказывает в регистрации, считая, что для приобретения или отчуждения корпоративного актива, который может считаться существенным, требуется решение общего собрания (которое не представлено).

После подачи соответствующей апелляции ГД вынес решение, отменив квалификационную ноту, тем самым подтвердив свою доктрину, согласно которой нет обязанности предоставлять сертификат или делать прямое заявление управляющего о том, что актив, являющийся объектом документированного бизнеса, не является существенным, хотя содержащееся в акте заявление о несущественном характере такого актива улучшает положение контрагента с точки зрения его обязанности проявить осмотрительность и оценить серьезную ошибку. Однако отсутствие такого прямого указания само по себе не является дефектом, препятствующим регистрации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 25 сентября 2024 года (BOE от 7 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом, оформляющим передачу ипотечных гарантий, в котором наиболее интересным является аспект, связанный с описанием доверенности , наделяющей полномочиями представителя иностранной компании, которая не зарегистрирована.

Дело касается договора об уступке ипотечных гарантий, в котором компания-цедент (ирландская, не зарегистрированная в Испании) представлена в акте фактическим поверенным. Уполномоченный нотариус, составляя резюме специальной доверенности, просто идентифицирует ее (с указанием даты и имени уполномоченного нотариуса) и заявляет, что считает ее достаточной для предоставления.

После представления на регистрацию регистратор, которому представлен акт, считает, что краткое содержание доверенности недостаточно, что подтверждается Генеральным директоратом, который в своем постановлении определяет, что доверенности иностранных компаний, поскольку они не зарегистрированы, подпадают под действие доктрины STS от 1 июня 2021 года в отношении незарегистрированных доверенностей зарегистрированных испанских компаний, Поэтому уполномоченный нотариус должен под свою ответственность тщательно проверить действительность и законность доверенности, выданной указанной компанией, и зафиксировать факт выполнения такого действия, чтобы подлинный документ, из которого вытекает представительство, выражал обстоятельства, которые, по мнению нотариуса, обосновывают действительность и законность доверенности, в рамках которой действует доверенное лицо.

Так, в частности, при оценке достаточности доверенности должны быть указаны личность лица, выдающего доверенность, его личные обстоятельства, а также то, занимает ли он профессиональную должность в компании.

В связи с многочисленными запросами, вызванными этим вопросом, т.е. возможными комиссиями, которые приходится платить клиентам банка, когда они хотят полностью или частично досрочно погасить свои ипотечные кредиты , прилагается следующее (ЗДЕСЬ) постановление Банка Испании от 2 декабря 2024 года, в котором публикуются индексы и справочные ставки, применяемые для расчета рыночной стоимости при компенсации процентного риска по ипотечным кредитам, а также для расчета дифференциала, применяемого для получения рыночной стоимости кредитов или займов, которые погашаются досрочно.

В этой связи следует помнить, что в случае ипотечных кредитов, подписанных после 9 декабря 2007 года, при досрочном отказе от кредита (полном или частичном) финансовое учреждение, помимо компенсации или платы за отказ, может взимать сумму за компенсацию процентного риска. Для расчета максимального лимита, подлежащего взиманию, необходимо принять во внимание математическую формулу, регламентированную действующим законодательством, для чего необходимо учитывать значения, опубликованные в данном Постановлении, которое обновляется ежемесячно.

В любом случае, если вы хотите получить больше информации об этом расчете, ЗДЕСЬ вы также можете ознакомиться со статьей в нашем блоге, которая получила широкое распространение, где вы найдете практическую информацию о том, как выполнить эти расчеты и проверить, правильно ли банк применяет комиссии, которые могут или не могут взиматься.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 9 октября 2024 года (BOE от 15 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся сделки по продаже имущества, на которое распространяется запрет на отчуждение, содержащийся в превентивной аннотации, заказанной Налоговым управлением, которая выполняется после того, как сделка по продаже была предоставлена.

В частности, речь идет о купчей, предоставленной 21 декабря 2023 года, которая была представлена в реестр 8 мая 2024 года. Однако до этой даты, 12 апреля 2024 года, на продаваемом имуществе была сделана превентивная аннотация о запрете отчуждения по распоряжению Казначейства.

ГД, вынося решение по поданной апелляции, подтверждает свою доктрину, отрицающую возможность регистрации продажи, понимая, что преимущественная сила передачи до запрета на отчуждение не применима в уголовном или административном процессе, где должен превалировать компонент общественного порядка в принятых мерах предосторожности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) пресс-резюме решения STS 1917/2024 от 5 декабря, в котором Третья палата нашего Высокого суда постановила, что "мобильные дома" требуют разрешения на строительство, поскольку они сравнимы со сборными домами, а не с трейлерами.

Таким образом, по мнению Верховного суда, именно правила планирования, применимые в каждом конкретном случае, узаконивают установку передвижных домов на земельном участке, поскольку это оправдано преобладающей причиной, представляющей общий интерес, такой как защита окружающей среды и городской среды.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Инструкция по проверке стоимости недвижимости в налоге на передачу капитала и документированных юридических актов и в налоге на наследство и дарение, которая должна применяться к налогооблагаемым событиям 2025 года.

Напоминаем, что при передаче недвижимости, для которой не была определена справочная стоимость или которая не может быть подтверждена Главным управлением кадастра, налогооблагаемой базой и, следовательно, стоимостью, подлежащей включению в самооценку, без ущерба для административной проверки, будет наибольшая из следующих величин: стоимость, заявленная заинтересованными сторонами, цена или согласованное вознаграждение или рыночная стоимость.

При таком переводе Администрация вправе проверить, что стоимость активов и прав, заявленная в самооценке, не ниже рыночной стоимости, для чего в качестве ориентира будет взята стоимость, указанная в Инструкции.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 29 октября 2024 года (BOE от 22 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с учредительным документом SL с единственным пакетом акций номинальной стоимостью в один евро.

Регистратор отказал в регистрации на том основании, что тот факт, что созданная SL имеет только один пакет акций, противоречит принципам SL и ее нормального развития (учитывая, в частности, что LSC предполагает более широкое разделение акционерного капитала).

После подачи апелляции ГД присоединился к мнению нотариуса, подавшего апелляцию, и отменил квалификационную ноту, посчитав, что в соответствии с автономией акционера-учредителя, регистрация этой SL с одним пакетом акций номинальной стоимостью 1 евро допустима, поскольку нет положений, запрещающих это.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересное практическое занятие, проведенное мадридским нотариусом Фернандо Гома, посвященное нотариальным действиям, связанным с цифровым миром (действия в WhatsApp, веб-страницы, контент в социальных сетях, депонирование цифровых документов и т.д.).

Практическое занятие в видеоформате, очень интересное, с примечаниями, которые нужно учитывать при формализации такого типа документов, где мы даже можем найти модели публичных документов, которые можно использовать в таких случаях.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и общественной веры от 18 сентября 2024 года (BOE от 6 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает случай, связанный с договором купли-продажи, в котором компания-продавец при оформлении договора купли-продажи имеет действительный идентификационный номер налогоплательщика, но когда она представляет документ для регистрации в реестре, он был аннулирован.

ГД постановила, что, действительно, для того чтобы зарегистрировать передачу в земельном кадастре, необходимо, чтобы СИФ компании действовал не только в момент совершения акта, но и в момент регистрации документа в реестре.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 25 сентября 2024 года (BOE от 7 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с увольнением управляющего директора муниципальной компании, который добивается доступа к реестру компаний на основании свидетельства о заключении соглашений о встрече, выданного секретарем городского совета с одобрения мэра.

Торговый регистратор отказал в регистрации на том основании, что для регистрации данного акта требуется публичный акт (статьи 94 и 95 RRM), и этот критерий был подтвержден Генеральной дирекцией в обжалуемой апелляции.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления юридической безопасности и публичной веры от 22 октября 2024 г. (BOE от 21 ноября 2024 г.), в котором Главное управление разрешает дело, связанное сзалоговым актомфотоэлектрической установки, который первоначально был отклонен Регистратором, посчитавшим, что в данном случае он может быть зарегистрирован только как закладная на движимое имущество.

После рассмотрения апелляции ГД отменил квалификационную ноту, посчитав, что данная фотоэлектрическая установка является не более чемзалоговым имуществом, поэтому можно зарегистрировать этот залог на фотоэлектрическую установку по производству энергии, должным образом зарегистрированную в соответствующем Административном реестре, в форменепосессорного залога, предусмотренного ст. 682 LEC.

Интересное решение, применимое к финансированию операций с данным классом активов или инфраструктурой.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 22 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом о ликвидации компании. В данном случае миноритарный акционер обратился с просьбой о назначении аудиторадля надзора за операциями по ликвидации, которая была должным образом зарегистрирована в Торговом реестре.

После того как акт представлен на регистрацию, коммерческий регистратор считает необходимым включить в акт вмешательство и согласие финансового контролера на проведение ликвидационных операций, что отклоняется Генеральным директоратом в решении по апелляции, поскольку он считает, что его функция ограничивается проверкой того, что действия ликвидаторов осуществляются в соответствии с правовыми и уставными нормами, относящимися к процессу ликвидации, информирование акционеров о любых действиях ликвидаторов, противоречащих закону или уставу, с тем чтобы они могли не только понести ответственность за действия ликвидаторов, но и потребовать их отстранения в соответствии с положениями статьи 380 Закона о столичных компаниях. Таким образом, ликвидаторы могут действовать без одобрения аудиторов, поскольку их функция заключается в надзоре, но нев одобрении действий ликвидаторов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 22 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, связанное с актом об отменеопциона на покупку. Дело основано на зарегистрированном договоре об опционе на покупку, в котором покупатель имеетдвухмесячный срок для реализации опциона, отсчитываемый с даты, когда праводатель совершает ряд действий (в частности, уплачивает определенные налоги и отменяет некоторые фискальные аффекты, обременяющие собственность).

Праводатель соблюдает условия и приступает к нотариальному уведомлению заявителя (путем направления официального уведомления), но когда нотариус приходит в юридический адрес компании-заявителя, он застает там сотрудника, который "подтверждает, что является сотрудником запрашиваемой компании", а также заявляет, что "не уполномочен забирать какое-либо уведомление". Учитывая этот отказ, нотариус считает, что запрос был сделан, и тогда праводатель считает, что срок в 2 месяца начинает исчисляться.

Регистратор отклоняет это предложение, поскольку считает, что для этого необходимо согласие держателя опциона, а также потому, что уведомление о вызове в суд было сделано неправильно, так как, учитывая отказ работника забрать документ, следовало бы отправить егозаказным письмомс уведомлением о вручении, как установлено в ст. 202 НР.

ГД подтверждает критерий Регистратора, поэтому в таких случаях необходимо принимать крайние меры предосторожности и, в случае отказа получить повестку, обеспечить уведомление, отправив ее заказным письмом с уведомлением о вручении.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 21 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся акта о внесении изменений в устав АО, в котором изменяется статья устава, касающаяся вознаграждения совета директоров. В новой редакции устанавливается, что в случае членовсовета директоров с исполнительными функциями их вознаграждение будет определяться общим собранием на основе одногоили нескольких пунктов, указанных в статье (фиксированное пособие, суточные, переменное вознаграждение и т. д.).

Торговый регистратор отказал в регистрации на том основании, что данное положение нарушает ст. 217 LSC, поскольку не определяет систему вознаграждения, а оставляет на усмотрение общего собрания выбор одной или нескольких из предусмотренных уставом.

После подачи соответствующей жалобы Генеральная дирекция отменила квалификационную ноту, постановив, что данное положение не оставляет на усмотрение общего собрания выбор одного или нескольких из предусмотренных уставом вознаграждений для директоров,Напротив, он ограничивается установлением только в отношении вознаграждения, предусмотренного для членов совета директоров, на которых возложены исполнительные функции, что статьи вознаграждения, ежегодно получаемые этими директорами, определяются общим собранием и состоят из одной или нескольких указанных, которые принимаются Управляющим центром в соответствии с положениями статей 217 и 249 Закона об испанских компаниях.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры от 2 сентября 2024 года (BOE от 6 ноября 2024 года), в котором Главное управление напоминает, что в рамках горизонтальной собственности для внесения изменений в учредительный титул необходимо согласие владельцев, которые были собственниками на дату принятия соглашения, атакже тех, кто является зарегистрированными собственниками на дату, когда указанный документ должен быть внесен в земельный кадастр.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры от 21 октября 2024 года (BOE от 21 ноября 2024 года), в котором Главное управление разрешает дело, касающееся акта о нотариальном заверении корпоративных решений, включая уставной пункт о вознаграждении директоров. Этот пункт предусматривает возможность получения "переменного вознаграждения в соответствии с показателями или общими контрольными параметрами", не уточняя, что это такое.

Торговый регистратор отказал в регистрации по этой причине (в соответствии со статьей 217 LSC), и этот критерий был подтвержден ГД, которая постановила, что когда устанавливается возможность получения переменного вознаграждения, необходимопрямо указатьпоказатели или параметры, которые позволят его определить, хотя они должны толковаться гибко.

Напомним, что через несколько дней, то естьв конце декабря этого года, заканчивается срок, предоставленный Королевским декретом-законом 19/2022, который установил Кодекс добросовестных практик для смягчения роста процентных ставок (который позволяет должникам, имеющим проблемы с выплатой кредитов, получить продление срока погашения кредита или новацию с переменной на фиксированную ставку, среди прочих вопросов).

Более подробную информацию о мерах, их потенциальных бенефициарах и необходимых требованиях можно найти (ЗДЕСЬ) мы приводим ссылку на статью из нашего блога, опубликованную в то время, в которой разъясняются все эти вопросы.