Нотариальный блог и другие практические материалы

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на Королевский декрет-закон № 31/2026 от 20 октября, направленный на улучшение защитных мер системы социального обеспечения и других социальных норм, который вносит существенные изменения в порядок получения пособий в рамках этой системы. Что касается гражданских пар, данный нормативный акт значительно смягчает требования, предъявляемые для назначения пенсии по вдовству, адаптируя систему защиты к социальной реальности тех семей, которые проживали в стабильных отношениях, но не оформили их официально.

В частности, новое постановление вносит изменения в статью 221 Общего закона о социальном обеспечении, устанавливая, что в случае, если у гражданской пары есть общие дети, не будет требоваться ни регистрация в официальном реестре гражданских пар, ни оформление союза в виде публичного документа. В таких случаях, когда у пары есть общие дети, достаточно будет достоверно подтвердить (как правило, с помощью справки о регистрации по месту жительства) стабильное и общеизвестное совместное проживание в течение как минимум двух непрерывных лет, непосредственно предшествовавших смерти одного из партнеров, а также выполнить остальные общие условия получения пособия.

Что касается сроков вступления в силу, данный нормативный акт был опубликован в «Официальном вестнике государства» (BOE) 21 октября 2026 года и вступил в силу на следующий день после публикации, то есть 21 октября 2026 года, без ущерба для его последующего рассмотрения в парламенте с целью утверждения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на Королевский декрет-закон № 29/2026, который напрямую влияет на сделки по приобретению, финансированию, уступке и аренде, оформленные у нотариуса; вкратце можно выделить следующие аспекты:

• Ограничение цены покупки для крупных владельцев и «фондов-хищников» (ограничение в 70 %): До 31 декабря 2030 года крупным владельцам и организациям, занимающимся покупкой недвижимости или портфелей просроченных кредитов, запрещается приобретать жилье (безвозмездно или за вознаграждение) по цене или вознаграждению, составляющему менее 70 % от его рыночной оценочной стоимости, установленной сертифицированной компанией. При совершении сделки купли-продажи требуется предоставить отчет о независимой оценке, за исключением только покупок для целей социального жилья, жилья для лиц, нуждающихся в социальной помощи, или государственных учреждений.
• Обязательное подтверждение статуса крупного собственника в реестре: Для определения порога, с которого собственник считается крупным (владелец более 10 объектов жилой недвижимости или более 1 500 м² застроенной площади, либо 5 объектов в зонах с ограниченным предложением), учитывается каждая единица, пригодная для проживания, даже если в реестре не зарегистрировано горизонтальное разделение объекта, и данный статус должен подтверждаться выпиской из реестра недвижимости.
• Запрет на уступку просроченных ипотечных кредитов и право выкупа: Категорически запрещается уступать просроченные ипотечные кредиты, должник по которым подпадает под действие Кодекса надлежащих практик (Постановление-закон № 6/2012). Кроме того, при уступке любого ипотечного кредита на жилье, используемое в качестве основного места проживания, должник должен быть уведомлен в установленном законом порядке; если в течение последующих 6 месяцев он будет соответствовать критериям уязвимости, уступающая сторона будет обязана выкупить кредит по той же цене, по которой он был уступлен.
• ‍Неотъемлемость права преимущественной покупки и совместные продажи: в договорах аренды запрещаются соглашения об отказе арендатора от права преимущественной покупки и права выкупа. В случае совместной продажи нескольких жилых помещений или объектов недвижимости в нотариальном акте должна быть представлена разбивка и указана индивидуальная цена, присвоенная арендуемому жилому помещению на основе объективных критериев (таких как эталонная стоимость или оценка).
• Ипотека на промышленно изготовленные строительные элементы: В Закон об ипотеке на движимое имущество внесены изменения, позволяющие оформлять ипотеку на совокупность промышленно изготовленных компонентов, произведенных в контролируемых условиях и предназначенных для строительства (сборные модули), что облегчает получение обеспеченного финансирования до начала монтажа на строительной площадке.
• Ипотечная гарантия и условие максимальной цены в рамках программы «TU CASA»: При покупке первого жилья, финансируемой за счёт кредитов ICO в рамках программы «TU CASA» (до 50 000 евро под 0 % годовых), в нотариальном акте о приобретении и в реестре обязательно должно быть указано, что на жилье на постоянной основе установлена максимальная цена продажи (покупная цена, индексированная по индексу потребительских цен) и максимальный размер арендной платы в случае сдачи жилья в аренду.
• Защита государственного имущества (CASA 47): В документах о передаче права собственности на жилые помещения, принадлежащие государственной организации CASA 47, или на земельные участки жилого назначения, передаваемые ею, должна содержаться обязательная к регистрации пожизненная оговорка: цена перепродажи ни в коем случае не может превышать максимальный модуль стоимости социального жилья, установленный в данном автономном сообществе.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Инструкцию от 29 сентября 2026 года, Генерального управления по правовой безопасности и публичной вере (DGSJFP), которая обновляет критерии подтверждения наличия и действия гарантий десятилетнего страхования в соответствии с Законом о регулировании строительства (LOE) перед нотариусами и регистраторами недвижимости, адаптируя процедуру к использованию новых технологий и к системе электронной подписи. Ниже приведены основные нововведения и аспекты, на которые следует обратить внимание:

• Юридическая сила квалифицированной электронной подписи: Сертификаты страхования и приложения о вступлении в силу, подписанные страховыми компаниями с помощью электронной подписи, признаются в полной мере действительными, и им придается юридическая сила, равнозначная рукописной подписи, в соответствии с Европейским регламентом eIDAS и национальным законодательством.
• Технические требования к подлинности и формату: чтобы цифровой документ не был отклонен нотариусом или регистратором, он должен соответствовать трем требованиям безопасности: содержать безопасный проверочный код (CSV) или QR-код для проверки его подлинности на веб-сайте страховой компании, сохранять целостность подписей в подходящем формате (например, PAdES/PDF) и быть подтвержденным сертификатом квалифицированного поставщика доверительных услуг.
• Электронная отправка и регистрационные процедуры: Вводится возможность прямой отправки нотариусу файла PDF с электронной подписью для утверждения акта о завершении строительства и внесения его копии в основной реестр, что также служит подтверждением гарантии в Реестре недвижимости посредством электронной отправки через электронный портал Ассоциации регистраторов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Сообщение № 3/2026 от 8 марта Централизованного органа по предотвращению (OCP) нотариата, касающееся изменений, внесенных Королевским декретом № 813/2026 в Положение о предотвращении отмывания денег и финансирования терроризма. Новый нормативный акт вносит важные изменения, среди которых следует выделить следующие:

• До сих пор некоторые нотариальные оформления, не имеющие экономического содержания (документы без указания суммы) или не считавшиеся важными, были освобождены от мер по борьбе с отмыванием денег. Однако в соответствии с новым регулированием теперь будет обязательным устанавливать и проверять личность клиентов при совершении абсолютно любой операции или оформлении любого документа, независимо от того, имеет ли он экономическую ценность (например, в нотариальных актах, при участии свидетелей и т. д.).
• Кроме того, при проведении дистанционных операций с использованием видеоподписи необходимо соблюдать максимальную осторожность и внедрить новые технические меры контроля для обеспечения подлинности документов, удостоверяющих личность «видеоподписывающих лиц», а также для гарантии сохранения записи процесса и биометрического контроля присутствующих (с целью предотвращения мошенничества, связанного с подделкой личности с помощью ИИ, заранее записанных видео и т. п.).
• Что касается внутренней организации, то новая статья 31.1 исключает возможность того, что небольшие нотариальные конторы будут обходить правила внутреннего контроля. Все нотариальные конторы, без исключения по размеру, должны в точности применять одни и те же меры по предотвращению нарушений.
• Одновременно усиливается роль Централизованного органа по предотвращению нарушений (OCP), который становится официальным органом, ответственным за утверждение мер внутреннего контроля, обязательных для всего коллектива, а также протоколов действий в случае финансовых санкций или блокировок, введенных Европейским союзом.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 1.025/2026 от 21 сентября, в котором разрешается спор о том, требует ли использование администрацией метода проверки стоимости, основанного на оценке заложенных недвижимостей (предусмотренного статьёй 57.1.g Общего налогового закона — LGT) требует предварительного обоснования дополнительных причин несоответствия реальной стоимости, или же простое установление расхождения между заявленной стоимостью и стоимостью, указанной в ипотечной оценке, является достаточным обоснованием.

Согласно основным фактам дела, некоторые налогоплательщики приобрели жилье в Боадилья-дель-Монте, указав в своей декларации по налогу на передачу имущества и документально оформленные юридические действия (ITPAJD) цену в размере 437 000 евро. Налоговая администрация Автономного сообщества Мадрида инициировала процедуру проверки стоимости и выставила дополнительный налоговый акт, основываясь на ипотечной оценке недвижимости, которая составляла 661 217,44 евро. После отклонения жалобы в Техническом апелляционном суде Мадрида (TEAR) налогоплательщица подала административно-судебную жалобу в Высший суд Мадрида, который удовлетворил её, посчитав, что ипотечная оценка сама по себе не определяет рыночную стоимость без дополнительного конкретного обоснования, подтверждающего её соответствие реальной стоимости.

В итоге Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу, поданную Автономным сообществом Мадрида, отменил решение суда первой инстанции и отклонил административно-судебную жалобу, подтвердив налоговый расчет. Основные правовые аргументы Палаты заключаются в том, что требование обосновать начало проверки считается выполненным при наличии существенной разницы между заявленной стоимостью и стоимостью, указанной в ипотечной оценке, содержащейся в договоре займа. Таким образом, налоговые органы могут использовать данный метод в качестве надлежащего средства проверки без необходимости предварительного подтверждения признаков сокрытия или мошенничества, при этом на налогоплательщике лежит обязанность опровергнуть указанную стоимость, если он считает её неверной. Необходимо учитывать данное обстоятельство при предоставлении консультаций нашим клиентам.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 25 мая 2026 года Главного управления по правовой безопасности и государственной верности, вынесенное по апелляции на решение регистратора Адехе, который приостановил изменение назначения помещений на жилые на основании давности. Суть спора заключается в том, подлежит ли регистрации изменение целевого назначения на основании градостроительной давности, если в реестре имеется действующая превентивная отметка, внесенная в связи с дисциплинарным производством по градостроительным вопросам из-за проведения строительных работ без разрешения.

Фактически, компания-владелец оформила смену целевого назначения посредством нотариального акта, основанного на давности владения жилыми помещениями. Регистратор приостановил регистрацию, обнаружив, что в отношении данных объектов недвижимости имеется отметка о нарушении градостроительного законодательства в связи с проведением строительных работ без разрешительного документа. В связи с этим апеллянт подал административную жалобу, сославшись на обеспечительный характер данной отметки и на процесс оформления муниципального разрешения на легализацию.

В итоге Главное управление отклоняет апелляцию и подтверждает решение регистратора. Его аргументы основаны на том, что статья 52 Королевского декрета № 1093/1997 прямо устанавливает в качестве условия для регистрации по старшинству отсутствие в реестре каких-либо записей, связанных с дисциплинарными делами в сфере градостроительства. Кроме того, оно указывает, что в рамках апелляционного разбирательства не могут учитываться документы, касающиеся последующих процедур, которые не были представлены изначально, при этом правовая определенность имеет преимущественную силу перед нелегализованными нарушениями градостроительного законодательства.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обновленную версию Сборника критериев надлежащей практики Банка Испании за 2026 год. Данный документ является справочным материалом, в котором надзорный орган обобщает и обновляет правила поведения, которым должны следовать финансовые учреждения в своих отношениях с клиентами. Его цель — содействовать прозрачности, справедливости и надлежащему соблюдению нормативных требований при проведении банковских операций, а также служить ориентиром при рассмотрении претензий.

В данном обновлении особое внимание следует обратить на следующие нововведения и уточнения, касающиеся ведения дел о наследстве:

• Распоряжение остатками и связанными продуктами: Не считается надлежащей банковской практикой ставить условием выплату остатка средств с текущего счета погашение других продуктов, связанных с ним (независимо от того, что счет не может быть закрыт до завершения оформления указанных продуктов), а также требовать для этого вступления наследников в права по кредитам умершего.
• Блокировка счетов и подтверждение факта смерти: В случае, если иск касается обязанности организации заблокировать или предотвратить начисление счетов, не связанных с обслуживанием наследственного имущества, наследник, подающий иск, должен достоверно подтвердить дату, когда он сообщил организации о смерти владельца счета.
• Суброгация по кредитам и возмещение расходов: В случаях суброгации по закону, когда наследники принимают на себя обязательства по долгу умершего, если кредитная организация требует оформления такой суброгации в виде нового нотариального акта (что допустимо в рамках её политики управления рисками), расходы, связанные с данной операцией (услуги нотариуса, регистрация, услуги агентства по оформлению документов и т. д.), должны полностью покрываться за счёт кредитной организации.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление № 684/2026 от 6 мая, вынесенное Гражданской палатой Верховного суда, в котором разрешается спор о том, применимо ли исключение из права преимущественной покупки арендатора городского жилья, предусмотренное статьёй 25.7 Закона об аренде городского жилья (LAU), касающееся «совместной продажи», когда юридическое лицо приобретает на аукционе в рамках процедуры банкротства значительную часть объектов недвижимости в жилом комплексе (54 из 65 объектов, принадлежащих банкроту, в составе комплекса из 71 жилого объекта), при этом устанавливается единая совокупная цена за сделку.

Что касается основных фактов дела, истец являлся арендатором односемейного дома, входящего в состав жилого комплекса в Уэльве, первоначальная владелица которого была признана неплатежеспособной и находилась в стадии ликвидации. В рамках реализации данного плана ответчик приобрел пакет из 54 объектов недвижимости на основании единого договора купли-продажи за общую сумму 7 749 538,86 евро, после чего арендатору было направлено уведомление о приобретении и суброгации по договору. Истец воспользовался правом преимущественной покупки на основании статьи 25 Закона о найме жилья (LAU), однако его иск был отклонен как в суде первой инстанции, так и Провинциальным судом Уэльвы, поскольку было признано, что совокупная сделка купли-продажи приравнивается к продаже в целом или совместной продаже, что исключает возможность индивидуального использования права преимущественной покупки.

В итоге Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу истца, отменил решение Провинциального суда и полностью удовлетворил иск, признав право арендатора на выкуп недвижимости на тех же условиях и по той же цене, что и при присуждении. Основные правовые аргументы Палаты основываются на её неоднократно подтверждаемой доктрине (изложенной в недавних постановлениях Пленума) в отношении статьи 25.7 Закона о найме жилья (LAU), напоминая, что исключение из правила «совместной продажи» действует строго только в том случае, когда объект передачи включает в себя все объекты недвижимости или единицы, принадлежащие арендодателю в здании или жилом комплексе, либо все квартиры в данном объекте недвижимости. Поскольку в рассматриваемом деле покупательница не приобрела ни всех объектов недвижимости компании, находящейся в процедуре банкротства, ни всего жилого комплекса (поскольку в нем имелись объекты недвижимости, принадлежащие другим собственникам и третьим лицам), юридические условия для исключения не соблюдены, в связи с чем действует общее правило о праве преимущественной покупки, поскольку речь идет о физически обособленной и независимой единице.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 10 июня 2026 года Главного управления по правовой безопасности и публичной вере (DGSJFP), вынесенное по апелляции, поданной коммерческой организацией против отказа Регистратора по коммерческим делам № III г. Севильи в регистрации нотариально заверенного акта об утверждении решений акционеров. Суть правового спора заключается в том, является ли допустимым и подлежащим регистрации положение устава, которое налагает на всех участников обязательство подписать и добросовестно выполнять соглашение между участниками или семейный протокол, полное содержание которых не приводится дословно в уставе, а включается посредством прямой ссылки на надлежащим образом идентифицированный нотариальный акт.

Дело берет свое начало на общем собрании акционеров компании, на котором было единогласно принято решение о внесении изменений в устав с целью включения статьи о дополнительных обязательствах, связанной с соглашением между акционерами, оформленным в нотариальном акте той же даты. После подачи указанного нотариального акта в Торговый реестр Севильи регистратор приостановил его регистрацию, посчитав, что данное положение нарушает статью 86.1 Закона о капиталных обществах (LSC), поскольку конкретное и определённое содержание обязательства не указано непосредственно в тексте устава, что, по его мнению, нарушает принципы законности и публичности регистрации в отношении будущих приобретателей. Не согласившись с этой оценкой, представители общества подали административную жалобу в DGSJFP.

В конечном итоге Главное управление по правовой безопасности и государственной верности удовлетворило апелляцию и отменило решение регистратора, признав полную законность данного положения устава. Среди своих основных юридических аргументов руководящий орган вновь подтверждает свою устоявшуюся доктрину, утверждая, что установленное законом требование о «конкретном и определенном» содержании не предполагает дословного и исчерпывающего изложения в уставе, при этом достаточно, чтобы предмет обязательства можно было объективно определить посредством четкой ссылки на конкретный публичный документ. Кроме того, он утверждает, что определение выполнения акционерного соглашения в качестве дополнительного обязательства является вполне допустимым техническим приемом, позволяющим придать таким соглашениям корпоративную силу без ущемления автономии воли, а информированность будущих акционеров обеспечивается в ходе частных переговоров, предшествующих приобретению долей участия.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление № 1.060/2026 Верховного суда, в котором разрешается спор, заключающийся в определении того, применима ли льготная ставка налога на передачу имущества и юридические действия (ITPAJD) в размере 4 % при приобретении основного жилья многодетной семьи в том случае, когда на момент начисления налога налогоплательщик формально ещё не обладал таким статусом, поскольку третий ребёнок находился в утробе матери (nasciturus), хотя впоследствии он родился живым.

В рамках событий, лежащих в основе данного дела, супруги приобрели жилье 24 июня 2020 года, когда жена была беременна третьим ребенком, который родился в июле. После самостоятельного расчета налога по общей ставке 6 % они подали заявление о возврате излишне уплаченных сумм. Автономное сообщество Мадрида отклонило их заявление, однако Административный суд Мадрида (TEAR), а впоследствии и Высший суд Мадрида удовлетворили требования налогоплательщиков, применив статью 29 Гражданского кодекса, в соответствии с которой зачатый ребёнок считается рождённым в целях предоставления льгот.

Верховный суд отклонил апелляцию Автономного сообщества Мадрида и сформулировал правовую доктрину, согласно которой льготная ставка применяется, если третьим членом семьи был зачатый, но еще не родившийся ребенок, который впоследствии выжил после рождения. Основные аргументы основываются на телеологическом толковании и принципе защиты семьи (статья 39 Конституции), а также на доктрине Конституционного суда. Палата приходит к выводу, что фикция«nasciturus» позволяет учесть материальное условие при мгновенном начислении налога, не изменяя декларативного характера статуса многодетной семьи.

Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 12 мая 2026 года, в котором анализируется апелляция, поданная нотариусом против квалификационной записки, выданной регистратором недвижимости Вила-сека. Дело касается оформления кредитного соглашения по текущему счету, обеспеченного ипотекой, предоставленной коммерческой компанией частному должнику. В соглашении прямо указано, что компания не занимается предоставлением финансирования регулярно или эпизодически, а также не имеет такой корпоративной цели. Кроме того, в нем установлены условия, нехарактерные для профессионального рынка, такие как низкие процентные ставки, отсутствие платы за открытие счета и запрет на передачу права собственности по кредиту.

Регистратор недвижимости приостанавливает регистрацию права собственности, считая, что операция подпадает под действие Закона о регулировании договоров кредитования недвижимости (LCCI), аргументируя это тем, что начисление процентов придает кредитующей организации профессиональный характер, а предоставление финансирования потребителю соответствует положению статьи 2.1 LCCI, которая распространяет действие правила на тех, кто предоставляет займы «даже изредка, исключительно в инвестиционных целях».

Генеральное управление по правовой безопасности и общественной безопасности удовлетворило апелляцию и отменило решение Регистратора недвижимости. Принимая это решение, Управление установило доктрину, согласно которой фраза «иногда» в статье 2.1 Закона о кредитных операциях не может толковаться как охватывающая один заем или кредит, а скорее требует определенной частоты или повторяемости кредитной деятельности (предполагая в качестве объективного параметра отсутствие участия в двух или более операциях за последние четыре года). Таким образом, оно пришло к выводу, что, поскольку это был кредит по текущему счету, предоставленный в рамках особых отношений и без конкретной инвестиционной цели или доказанной систематической деятельности, данная операция исключается из обязательной сферы действия Закона о кредитных операциях.

Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной вере от 7 мая 2026 года, в котором рассматривается апелляция на отказ Регистратора недвижимости Понтеареаса отменить отсроченное условие. Дело возникло в связи с тем, что в Регистрационный орган недвижимости был представлен нотариальный акт, а также согласие двух наследников, с просьбой об отмене отсроченного условия, установленного в качестве гарантии исполнения обязательств (забота и помощь умершему) в соответствии со статьей 82, пунктом 5, Закона об ипотеке, в связи с истечением срока исковой давности по гражданским делам.

Земельный регистратор отклонила ходатайство об аннулировании, объяснив это тем, что статья 82.5 Закона об ипотеке применяется только к отсроченным условиям, гарантирующим отсрочку платежа с указанным в реестре сроком исполнения, а не к личным обязательствам по совершению конкретного действия. Она обосновала свое решение тем, что для аннулирования такого отсроченного условия по истечении срока его действия, если срок исполнения не указан, обязательным является применение правила 8 статьи 210.1 Закона об ипотеке. Это правило требует истечения сорока лет с момента последней записи, касающейся права собственности на обеспечение (или двадцати, если имеется зарегистрированное требование), то есть с момента регистрации в 2000 году этот срок еще не истек.

Генеральное управление по правовой безопасности и общественной безопасности отклонило апелляцию и подтвердило оговорку Регистратора недвижимости. В обоснование своего решения Управление доктринально разграничило положения статьи 82.5 Закона об ипотеке (основанной на гражданском исковой давности для исков, связанных с ипотекой или отсроченными платежами с конкретной датой истечения срока регистрации) и особого режима истечения срока, предусмотренного статьей 210.1, правилом восемь, того же Закона. Таким образом, было установлено, что аннулирование отлагательных условий, гарантирующих сложные исполнения или обязательства действовать без даты истечения срока, зарегистрированных в Реестре, не подпадает под исключение, предусмотренное статьей 82.5. Следовательно, для этого требуется прямое согласие зарегистрированного собственника (или его наследников) в публичном акте, окончательное решение суда или строгое соблюдение сорокалетнего срока истечения регистрации, предусмотренного статьей 210.1.8.

Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на решение № 522/2026 от 29 июля Уголовной палаты Верховного суда (СТС 3589/2026), в котором анализируется уголовная ответственность нотариуса при оформлении и регистрации публичного документа. Дело возникло, когда, прочитав договор купли-продажи с ипотекой суброгации, нотариус считает, что все присутствующие стороны согласны с текстом, и предлагает им подписать. Имея обоснованное убеждение в том, что все стороны подписали документ, нотариус заверяет его своей подписью и печатью, не замечая, что одна из сторон намеренно не подписала документ.

Обвинение обвиняет нотариуса в фальсификации публичного документа путем подтверждения того, что все присутствующие стороны подписали его в его присутствии. Однако суд утверждает, что умысла обмана не было, поскольку нотариус ошибочно полагал, что оформление было завершено, и исключает возможность грубой неосторожности. Суд утверждает, что упущение произошло по вине одной из присутствующих сторон, и что отсутствующая подпись осталась незамеченной всеми специалистами и сторонами, присутствовавшими при подписании.

Верховный суд отклонил обвинение и оставил в силе оправдательный приговор нотариусу, заявив, что его действия не представляют собой уголовного преступления. Суд установил в качестве нотариальной доктрины, что неспособность физически проверить одну из подписей во время доверенности не является умышленной подделкой, если нотариус действует, полагая на ее подлинность. Кроме того, он определил, что подобная формальная оплошность в процедуре подписания представляет собой, в лучшем случае, незначительную халатность, не достигающую уровня тяжести, требуемого статьей 391 Уголовного кодекса для наказания за неосторожную подделку при исполнении нотариальных обязанностей.

Этот случай напоминает нам о важности проверки того, что все дарители подписывают публичный акт дарения.

Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 14 мая 2026 года, в котором рассматривается апелляция на отрицательное решение регистратора недвижимости Понтеведры № 2 относительно договора купли-продажи. Дело возникло в связи с тем, что публичный договор купли-продажи, заключенный в 2022 году, был представлен для регистрации в 2025 году. На момент подачи налоговый идентификационный номер (НИФ) компании-продавца был аннулирован налоговым органом и опубликован в Официальном государственном вестнике, хотя указанный НИФ был полностью действителен на момент выдачи публичного договора.

Регистратор недвижимости отказывает в регистрации публичного документа, поскольку аннулирование ИНН продающей организации официально зафиксировано в реестре налогоплательщиков, основывая свое решение на том факте, что налоговое законодательство предусматривает абсолютное закрытие реестра, препятствующее доступу к регистрационным книгам по любой юридической сделке, совершенной коммерческой компанией, которая не поддерживает свой налоговый идентификационный номер в полностью активированном состоянии на дату квалификации.

Генеральное управление по правовой безопасности и общественной безопасности отклонило апелляцию и оставило в силе решение Регистратора недвижимости. Обосновывая свое решение, Управление применило критерий закрытия регистрации по налоговым причинам, установленный в Шестой дополнительной статье Общего налогового закона, уточнив, что это правило налагает двойное, независимое вето, запрещающее как нотариальное заверение документов, так и доступ к любому публичному реестру. Следовательно, запрет на регистрацию вступает в силу в тот самый момент, когда право собственности представляется в Реестр, и не имеет значения, произошло ли аннулирование налогового идентификационного номера (НИФ) после оформления сделки или же приобретатель не знал об этом обстоятельстве.

Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 14 мая 2026 года, в котором анализируется апелляция, поданная против квалификационного заключения Регистратора недвижимости № 10 города Малаги. Фактическая ситуация возникает, когда регистрируется дополнительный нотариальный акт, исправляющий площади в договоре на пристройку к уже построенному новому зданию (модификация основного дома, гостевого дома, гаража и бассейна путем выдачи нового технического сертификата), без предварительного предоставления документа в налоговую администрацию для своевременного уплаты налогов.

Регистратор недвижимости приостанавливает квалификацию и регистрацию документа на основании статей 254 и 255 Закона об ипотеке, учитывая, что изменение первоначально заявленных площадей может повлиять на налоговую стоимость новостройки для целей налога на документально оформленные юридические акты (переменная плата), и поэтому делает вывод о необходимости предварительного предъявления документа компетентным налоговым органам для проверки соответствия или несоответствия налогооблагаемому событию.

Генеральное управление по правовой безопасности и общественному доверию отклонило апелляцию и оставило в силе решение Регистратора недвижимости. Принимая это решение, Управление применило принцип прекращения регистрации по налоговым причинам, подтвердив, что отсутствие доказательств уплаты налога, освобождения от уплаты, истечения срока давности или отсутствия налоговой ответственности автоматически приостанавливает процесс регистрации и саму регистрацию. Кроме того, оно обосновало это тем, что, за исключением случаев явного и недвусмысленного отсутствия налоговой ответственности, регистратор не может быть принужден к принятию на себя полномочий, связанных с налогообложением, для освобождения сделки от налоговой процедуры, и что требование предварительной проверки компетентным налоговым органом является вполне законным.

Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 18 мая 2026 года, в котором рассматривается апелляция на решение регистратора недвижимости Арнедо о приостановлении регистрации нового строительства. Дело возникло, когда коммерческая организация попыталась зарегистрировать в реестре недвижимости здание, которое, как неделимая архитектурная единица, расположено на двух отдельных зарегистрированных участках в разных муниципалитетах, запросив объединение регистрации и передачу в реестр того места, где находится большая часть площади, в соответствии со статьями 2 и 3 Ипотечного регламента.

Земельный регистратор приостановила запрошенную регистрацию, посчитав необходимым предварительное объединение обоих объектов недвижимости. Она обосновала свое решение тем, что здание представляет собой неделимую структурную единицу, части которой не имеют независимого использования или пользования. Кроме того, она предупредила, что разрешение на регистрацию постройки на отдельных участках нарушает принцип конкретности в земельном кадастре, поскольку открывает возможность передачи одного объекта недвижимости без другого, создавая тем самым серьезную юридическую уязвимость.

Генеральное управление по правовой безопасности и общественной безопасности отклонило апелляцию и оставило в силе решение Регистратора. Обосновывая свое решение, Управление применяет принцип целостности и неразделимости единого здания, уточняя, что речь идет не об одном существующем объекте недвижимости, расположенном на территории двух муниципалитетов, что позволило бы перенести запись в реестр, а о двух отдельных зарегистрированных объектах недвижимости. Следовательно, поскольку здание неделимо занимает оба участка, предварительное объединение является обязательным и необходимым для регистрации, и полученный объект недвижимости должен быть зарегистрирован в Реестре недвижимости по месту наибольшей площади.

В приложении ( ЗДЕСЬ ) приведена ссылка на видеоурок, организованный Фондом нотариусов, в котором г-н Рикардо Кабанас Трехо, нотариус из Фуэнлабрады (Мадрид), проводит интересный практический урок нотариального дела, посвященный изучению ликвидации и роспуска компаний.

На сессии рассматриваются вопросы роспуска и ликвидации акционерных обществ с трех точек зрения: во-первых, правовая личность компании на этом этапе и ее влияние на орган управления; во-вторых, действия, которые в ходе этого процесса могут потребовать нотариального заверения; и, наконец, анализ вариантов, которые, в силу автономии воли партнеров, могут быть приняты в ходе ликвидационных операций компании.

Представляем вашему вниманию и внимательному изучению, учитывая распространенность данного типа операций в нотариально-коммерческой практике.

Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 19 мая 2026 года (опубликованное в Официальном государственном вестнике 11 августа 2026 года), в котором анализируется апелляция на отказ Торгового регистратора зарегистрировать решения о роспуске и назначении ликвидатора общества с ограниченной ответственностью. Дело возникло после смерти одного из партнеров, представительство которого на общем собрании, где принимались эти решения, осуществлял управляющий имуществом, что вызывает сомнения в действительности кворума и принятия решений в компании, находящейся в состоянии неплатежеспособности.

Коммерческий регистратор отказывает в регистрации ликвидации, поскольку имеются недостатки в признании законности и представительства представителя неактивного имущества для голосования на общем собрании, а также в том, что отсутствие формального признания наследства или определения наследников делает недействительным представительство наследственного имущества при принятии столь важных корпоративных соглашений.

Генеральное управление по правовой защите и общественной безопасности удовлетворило апелляцию и отменило решение Торгового регистратора. В обоснование своего решения управление применило правовой принцип защиты интересов компании и необходимости предотвращения ее окончательного паралича. Правовая доктрина признает законность представителя или управляющего имуществом, умершего без завещания, в осуществлении прав акционеров при сохранении или ликвидации активов компании. Следовательно, участие наследства, представленного на собрании акционеров для принятия решения о ликвидации и назначении ликвидатора, было полностью законным, что позволило зарегистрировать соглашение.

Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на постановление Генерального директората по правовой безопасности и общественной безопасности от 27 апреля 2026 года (опубликованное в Официальном государственном вестнике 8 августа 2026 года), в котором рассматривается апелляция на отказ Торгового регистратора внести официальную запись о публичном облигировании в реестр компании. Дело возникло из просьбы обеспеченного кредитора зарегистрировать посредством примечания в Торговом реестре создание залога на акции публичной акционерной компании и, в частности, договорное соглашение, в соответствии с которым кредитору предоставляется право на осуществление прав акционера, присущих указанным акциям.

Регистратор коммерческих сделок отклоняет пометку, основываясь на двух основных причинах: во-первых, на отсутствии действительного регистрируемого права собственности, отвечающего формальным и юридическим требованиям испанского законодательства для его регистрации; и во-вторых, по существу, поскольку утверждение о том, что права партнера переходят к кредитору-залогодателю, прямо противоречит уставу компании, который прямо предусматривает, что в случае залога акций осуществление статуса партнера и связанных с ним прав во всех случаях принадлежит акционеру-владельцу.

Генеральная дирекция отклоняет апелляцию и подтверждает решение Торгового регистратора. Принимая это решение, дирекция руководствуется в качестве правового критерия принципом подчинения свободы договора зарегистрированному уставу, поскольку Закон о компаниях с капиталом устанавливает, что правовой и законодательный режим имеет приоритет над частными соглашениями между договаривающимися сторонами по отношению к компании и третьим лицам. Следовательно, учитывая, что устав предусматривает, что осуществление прав акционеров остается в сфере полномочий акционера, регистрация иного соглашения, изменяющего указанный законодательный режим, недопустима.

Прилагается ( ЗДЕСЬ ) ссылка на Закон 8/2026 от 2 июля об искоренении асбеста в Каталонии ( вступил в силу 3 октября ), который устанавливает региональные рамки для обнаружения, контроля и постепенного устранения асбестосодержащих материалов (АСМ) с целью снижения их серьезной опасности для здоровья населения. На рынке недвижимости закон требует от продавцов предоставлять свидетельство о наличии или отсутствии асбеста при любой передаче права собственности на недвижимость за вознаграждение (не только при продаже или аренде).

Для получения дополнительной практической информации прилагается уведомление от Нотариальной ассоциации Каталонии ( ЗДЕСЬ ), содержащее более подробную информацию по этому вопросу. В частности, хотя закон прямо не устанавливает предоставление свидетельства как обязательное условие действительности сделки и не запрещает нотариусу официально удостоверять акт, его отсутствие является нарушением со стороны передающего лица, классифицируемым как мелкое правонарушение (ст. 53.c), за которое предусмотрены штрафы в размере от 100 до 3000 евро. Кроме того, отсутствие документа лишает приобретателя информации, которую закон призван гарантировать, и создает высокий риск закрытия регистрации ; поэтому Совет директоров Нотариальной ассоциации Каталонии приходит к выводу, что наиболее разумным решением является всегда требовать его предоставления .

До утверждения нормативных актов, которые определят орган, выдающий сертификат, и создадут Реестр квалифицированных компаний и специалистов (регистрация которых станет обязательной), временно требуется свидетельство, подтверждающее, как минимум, отсутствие видимого асбеста или, если он присутствует, его состояние и уровень риска, который он представляет для людей. До утверждения этих правил нотариальное пояснение указывает, что документ может быть выдан специалистом, обладающим соответствующей технической квалификацией, например, зарегистрированным архитектором, инженером-строителем или зарегистрированным инженером.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Обязательное разъяснение V0807-26, выпущенное Управлением по имущественным налогам, сборам и государственным ценам при Главном управлении по налогам (DGT) 13 апреля 2026 года, в котором анализируется налоговый режим, применимый к операциям по разделу наследства по завещанию в случае включения в них соглашений о мировом соглашении между наследниками. В данном нормативном акте рассматривается определение налогооблагаемого факта в рамках налога на наследство и дарение (статья 3 Закона 29/1987 и статья 12 Положения о налоге на наследство и дарение) в противовес режиму урегулирования, предусмотренному в рамках налога на передачу имущества и документов, удостоверяющих юридические действия (статья 14.5 Единого текста закона о налоге на передачу имущества и документально оформленных юридических действий (TRLITPAJD) и статья 28 соответствующего Положения), в соответствии с понятием сделки, изложенным в статье 1.809 Гражданского кодекса.

Рассматриваемое дело касается наследства, в котором, после вынесения судебного решения, предписывающего включить в общий опись семейное имущество и пять земельных участков, пять наследников намереваются оформить распределение наследства в рамках одного нотариального акта. В данном нотариальном акте они предлагают включить мировое соглашение, в соответствии с которым один из наследников, получивший в наследство главный участок, отказывается от части своей доли и от распределения оставшихся четырех участков путем жеребьевки, при этом остальные сонаследники соглашаются на предоставление сервитутов прохода и выполнение других судебных решений. Спор заключается в том, можно ли квалифицировать данную комплексную операцию как единый акт раздела наследства, подпадающий исключительно под режим налога на наследство (ISD).

Главное управление по налоговым вопросам (DGT) приходит к выводу, что данный документ не может рассматриваться как единый акт раздела наследства, поскольку соглашения, изменяющие положения завещания или нормы наследственного права, представляют собой самостоятельные правовые сделки между живыми лицами. Следовательно, если отказ от прав и уступки предполагают извлечение выгоды из благотворительных побуждений, они будут облагаться налогом как дарение в соответствии со статьёй 3.1 b) Закона о налоге на дарение (ISD); если же, напротив, они представляют собой возмездные уступки или обмены, вытекающие из данной сделки, они должны облагаться налогом в соответствии с соответствующей категорией налога на правовые сделки и административные сборы (ITPAJD).

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Закон № 13/2026 от 3 августа о внесении изменений в Гражданский кодекс Каталонии в части мер поддержки осуществления дееспособности физических лиц, который окончательно закрепляет реформу в этой сфере в Каталонии (отменяет Декрет-закон № 19/2021, который был принят в срочном порядке для приведения Гражданского кодекса Каталонии в соответствие с государственным Законом № 8/2021) и вводит важные нововведения и корректировки в нотариальную практику по сравнению с предыдущим временным регулированием. Основные изменения по сравнению с прежней ситуацией можно разделить на следующие направления:

1. Окончательная отмена подмены воли: строго закрепляется принцип непредставительного содействия в качестве центральной концепции. Оформитель лично присутствует и подписывает документ; содействующее лицо присутствует или дает свое согласие. Полномочия представительства становятся исключительными, должны быть формально ограничены и применяться исключительно в тех случаях, когда лицо не может выразить свою волю никаким образом, даже с учетом разумных приспособлений.

2. Укрепление нотариального документа о добровольном участии:

• Прежний порядок: Возможность добровольного оформления соглашения о попечении у нотариуса существовала, однако нормативная база, закреплённая в Декрете-законе № 19/2021, оставляла неоднозначности в отношении приоритета добровольных мер над судебными в случае возникновения семейных разногласий.
• Закон № 13/2026: Устанавливает абсолютный приоритет нотариального саморегулирования, то есть то, о чем лицо договорилось в присутствии нотариуса в нотариальном акте, имеет обязательную силу для третьих лиц и для самого судебного органа, за исключением случаев, когда будет доказано злоупотребление данной мерой или наличие порока в согласии.
• Это позволяет с большей гибкостью устанавливать индивидуальные меры защиты непосредственно в тексте нотариального акта (системы отчетности, контролеры, количественные ограничения, при превышении которых помощник должен дать свое согласие, и т. д.) без необходимости систематического судебного утверждения или надзора.

3. Определение действий, требующих участия нотариуса:

• Прежний порядок: При применении прежнего перечня «действий, требующих судебного разрешения для опекуна» к функциям добровольного помощника наблюдалась определенная жесткость, что вынуждало часто обращаться в суд для совершения сложных имущественных сделок (например, продажи имущества значительной стоимости).
• Закон № 13/2026: Уточняется, что в тех случаях, когда лицо с инвалидностью действует при поддержке своего помощника (который лишь дополняет его способности) при совершении нотариальных сделок (купля-продажа, обременение имущества, дарение, выделение имущества), предварительное судебное разрешение не требуется, при условии, что это предусмотрено оформителем в учредительном документе или речь идет об общем правиле оказания поддержки.
• Контроль за содержанием и соблюдением гарантий возлагается на нотариуса, оформляющего документ, который проверяет соответствие меры поддержки акту, подлежащему оформлению.

4. Активная роль нотариуса (разумные корректировки и оценка намерений):

• Прежний порядок: Оценка нотариуса традиционно сводилась к установлению «дееспособности или ясности ума» на момент оформления документа.
• Закон № 13/2026: Вносит изменения в роль нотариуса, который теперь не оценивает правоспособность, а содействует осуществлению дееспособности посредством выполнения установленной законом обязанности обеспечивать разумные приспособления (использование текстов, написанных простым языком, вспомогательных/альтернативных средств коммуникации или присутствие помощников в нотариальной конторе).
• Нотариус должен выяснить желания, предпочтения и ценности лица и воздерживаться от заверения документов, если обнаружит неустраненный конфликт интересов или неправомерное влияние со стороны сопровождающего лица на волю лица, оформляющего документ.

5. Взаимодействие с органами профилактики:

• Прежняя система: добровольное нотариальное содействие и предварительные доверенности сосуществовали в неопределённом порядке, что вызывало сомнения относительно того, аннулирует ли появление лица, оказывающего содействие, ранее выданную предварительную доверенность.
• Закон № 13/2026: гармонизирует сосуществование обоих институтов в Гражданском кодексе Каталонии, устанавливая, что превентивные полномочия сохраняются и имеют приоритет над судебной помощью, определяя их как механизм самоопеки/поддержки, имеющий чисто нотариальный характер.

6. Вступление в силу: 4 февраля 2027 года.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 29 апреля 2026 года Главного управления по правовой безопасности и государственной верности (DGSJFP), в котором анализируется действительность соглашения об изменении названия общества с ограниченной ответственностью в связи с отказом Регистратора коммерческих предприятий III Аликанте в его регистрации. Применимое законодательство основывается на статье 18 Торгового кодекса и, в первую очередь, на статьях 409, 412 и 415 Регламента торгового реестра (RRM), которые регулируют порядок выдачи, истечения срока действия, продления и окончательного закрепления резервирования наименований компаний.

Дело началось с оформления нотариального акта 28 мая 2025 года, которым было официально зафиксировано изменение наименования, с приложением справки об отсутствии записей из Центрального торгового реестра (RMC), выданной 22 мая 2025 года. Акт был представлен в Торговый реестр 9 декабря 2025 года, после чего регистратор отказал в регистрации на том основании, что срок действия резервирования названия истек, поскольку с момента его выдачи прошло более шести месяцев. Администратор-истец утверждал, что срок действия справки должен совпадать исключительно с моментом оформления акта, и что последующее истечение срока действия не должно препятствовать регистрации.

DGSJFP постановляет отклонить апелляцию и подтвердить запись в реестре. Руководящий орган обосновывает своё решение тем, что свидетельство RMC предоставляет временное резервирование сроком на шесть месяцев, которое закрепляется только после регистрации или продлевается на два месяца, если решение по заявке находится на рассмотрении в течение указанного срока (ст. 412.3 RRM). Поскольку документ был представлен после истечения срока 9 декабря 2025 года (после истечения срока действия резервирования 22 ноября), продление или регистрация просроченного наименования невозможны, при этом не имеет значения, что сертификат был действителен на момент оформления нотариального акта.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательное к исполнению разъяснение V0767-26, выпущенное Подгосударственным управлением по налогам на юридические лица при Главном управлении по налогам (DGT) 7 апреля 2026 года, в котором анализируется налоговый режим, связанный с получением наследства коммерческой компанией, являющейся резидентом Испании. Данное разъяснение охватывает применение Закона о налоге на прибыль (статьи 10.3 и 17) и Закона о налоге на наследство и дарение (статьи 1 и 3.2), а также налогообложение в рамках Налога на передачу имущества и документально оформленных правовых действий (статья 31.2 TRLITPAJD).

В рассматриваемом случае речь идет о мажоритарном участнике (владеющем 99 % уставного капитала), который намеревается включить в своё завещание распоряжение о передаче в пользу своей компании с ограниченной ответственностью наследства, состоящего из нескольких объектов недвижимости (его основного жилья и парковочных мест) и остаточных долей участия, не завещанных его наследникам (племянникам). Цель данного распоряжения заключается в включении объектов недвижимости в имущество компании для обеспечения непрерывности её хозяйственной деятельности. Правовой спор заключается в определении порядка бухгалтерского и налогового учета данного имущества в получающей компании, его подчинении нормам наследования, а также косвенных последствий данного распоряжения.

Генеральная дирекция по вопросам налогообложения (DGT) постановила, что, поскольку речь идет о юридическом лице, полученное компанией увеличение собственного капитала не подлежит обложению налогом на наследство и дарение, но подлежит обязательному обложению корпоративным налогом. С бухгалтерской точки зрения данная операция должна быть отражена непосредственно в собственном капитале (счет 118 «Прочие взносы участников») в соответствии с Нормой 18 Национального плана бухгалтерского учета (PGC), однако в налоговых целях статья 17 Закона о налоге на прибыль (LIS) требует оценки имущества, приобретённого на коммерческой основе, по его рыночной стоимости и включения его в налогооблагаемую базу того налогового периода, в котором происходит передача, посредством соответствующей положительной внебухгалтерской корректировки. Кроме того, в ней определяется, что нотариальный акт о принятии и включении недвижимости в состав общества подпадает под категорию «Документально оформленные юридические действия» (AJD) в рамках налога на документально оформленные юридические действия (ITPAJD), поскольку он соответствует требованиям о необходимости регистрации, наличии оцениваемой суммы и отсутствии облагания налогом на наследство; при этом запрос относительно налогообложения наследников — физических лиц — не принимается к рассмотрению в связи с отсутствием правомочий.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 1256/2026 от 21 июля 2026 года, в котором рассматривается определение правовых последствий осуществления опции на покупку в рамках договора аренды с правом выкупа, а также урегулирование вопросов владения после длительной задержки в оформлении нотариального акта. В рассматриваемом решении основное внимание уделяется разграничению между заключением договора купли-продажи и передачей права собственности посредствомlatraditio, при этом оценивается уместность применения доктрины неосновательного обогащения в сравнении с правилом о присуждении гражданских плодов покупателю (ст. 1095 и 1468 Гражданского кодекса) в случаях непрерывного владения недвижимостью без уплаты вознаграждения и без уплаты сборов.

Ключевые события начались с реализации арендаторами опциона на покупку в октябре 2016 года, оформление которой в виде нотариального акта затянулось до января 2020 года из-за разногласий между сторонами относительно применимых норм, регулирующих установление цены продажи, что привело к первому судебному спору. В течение более чем трех лет задержки лица, воспользовавшиеся опционом, сохраняли исключительное право пользования жильем, не приобретя при этом право собственности из-за отсутствия нотариально заверенного акта и не уплачивая никаких сумм в качестве арендной платы, коммунальных расходов, налога на недвижимость (IBI) или муниципальных сборов, которые были покрыты продавцом. Суть спора заключалась в том, имела ли продавца право на компенсацию за такое проживание или, напротив, оформление сделки купли-продажи юридически передавало право пользования и владения недвижимостью покупателям с момента осуществления ими опциона.

Верховный суд отклонил позицию покупателей и подтвердил решение о выплате компенсации, указав, что, хотя реализация опциона привела к заключению договора, право собственности по нему не перешло из-за отсутствия соответствующейтрадиции или нотариально заверенного акта. Следовательно, покупатели не обладали правом пользования жильем в качестве собственников, а продолжительное проживание без уплаты вознаграждения привело к необоснованному имущественному обогащению в их пользу и соответствующему обнищанию продавца, которая, кроме того, полностью несла налоговую нагрузку и расходы на содержание, не получив при этом продажной цены и не распоряжаясь недвижимостью. Поэтому Высший суд подтверждает правомерность применения доктрины необоснованного обогащения для определения размера компенсации — рассчитанной в размере 50 % доходов и 100 % расходов, налога на недвижимость (IBI) и сборов за указанный период — и возлагает судебные издержки на истцов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на Постановление от 28 апреля 2026 года Главного управления по правовой безопасности и государственной верности (DGSJFP), в котором рассматривается апелляция, поданная представителями коммерческой компании в связи с отказом XIII Регистратора коммерческих компаний Мадрида зарегистрировать новый пункт устава (ст. 8-бис). Отклоненная оговорка предусматривала, что в случае судебного или нотариального обращения взыскания на залог долей участия в связи с неисполнением обязательств права участника переходили бы к залогодержателю после соответствующего уведомления. Регистратор отказал в регистрации, мотивируя это тем, что передача экономических прав (таких как дивиденды) залогодержателю означает безвозмездную передачу имущества и необоснованное обогащение, что изменяет характер залога как чистого обеспечительного права.

В ответ на отказ компания-апеллянт заявила, что регистратор превысил свои полномочия, заранее сделав вывод о наличии противоправного основания и не приняв во внимание, что коммерческая практика допускает залог в целях погашения задолженности. Компания также подчеркнула, что Закон о капиталных обществах (LSC) прямо разрешает внесение изменений в устав в части режима прав участника. В свою защиту она сослалась на предыдущие решения самого Управляющего центра, утверждая, что квалификация в реестре должна ограничиваться текстом документа, без домыслов о намерениях сторон, и напомнила, что аналогичные положения уже были зарегистрированы в уставах других компаний.

В итоге ГУ по вопросам корпоративного права и финансовых рынков (DGSJFP) постановило удовлетворить апелляцию и отменить решение регистратора, признав изменение устава подлежащим регистрации. Руководящий орган разъясняет, что статья 132.1 Закона о коммерческих обществах (LSC) предоставляет обществам право добровольно передавать залоговому кредитору право осуществления прав участника. Хотя в формулировке данного положения указывалось, что права «принадлежат» кредитору, Главное управление определяет (путем герменевтического толкования, не противоречащего закону), что данное положение устава не передает ни право собственности, ни статус участника, а ограничивается регулированием права на их осуществление до тех пор, пока продолжается процедура обеспечения.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного занятия, организованного Фондом нотариата, в ходе которого дон Хавьер Максимо Хуарес Гонсалес, нотариус из Валенсии, проводит интересный практический семинар по нотариальному делу, посвященный изучению вопросов прекращения совместного владения, то есть юридической операции, посредством которой прекращается ситуация совместного владения или общинного владения имуществом, при этом имущество передается одному из совладельцев (если оно неделимо или его разделение нецелесообразно) и, в случае необходимости, остальным совладельцам выплачивается денежная компенсация в размере стоимости их доли.

В ходе сессии рассматриваются такие интересные аспекты, как основные элементы ликвидации (полной или частичной), её налогообложение (влияние на налог на оформление сделок), порядок учета излишков при распределении и их налогообложение, а также возможные связанные с этим последствия для ипотечных обязательств.

Для ознакомления и тщательного изучения, учитывая широкое распространение подобных операций в нотариальной практике.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление № 3/2026 Главного управления по налогам и азартным играм правительства Каталонии, в котором официально закреплено изменение критериев при начислении налогов в Каталонии в случае оформления пожертвования при жизни на случай смерти с немедленной передачей (donació mortis causa amb lliurament de present).

Основное изменение обусловлено отменой статьи 632-1.4 Налогового кодекса Каталонии в соответствии с Законом 11/2026 (вступающим в силу с июля 2026 года). До сих пор правительство Каталонии (Generalitat) обязывало облагать такие пожертвования налогом так, как если бы они были обычным пожертвованием между живыми лицами. С отменой этой статьи и приведением законодательства в соответствие с обязательной государственной доктриной данная норма теперь юридически рассматривает данную сделку как то, чем она является на самом деле, — правом наследования. Наиболее важные практические последствия для налогоплательщиков заключаются в следующем:

• Налогообложение как наследование: даже если имущество передается немедленно при жизни, налог рассчитывается с применением правил, налоговых льгот и скидок, действующих в отношении наследства (режим наследования), которые, как правило, гораздо выгоднее, чем те, что применяются к дарению.
• Срок уплаты: Налог начисляется и подлежит уплате в момент подписания договора дарения в нотариальной конторе.
• Правило 4-летнего накопления: если даритель умирает в течение 4 лет после дарения, данное имущество будет присоединено к остальной части наследства для целей расчета окончательного налога.
• Отсутствие расходов в связи с оговоркой об отзыве: включение условия о возврате имущества дарителю в случае смерти одаряемого до дарителя (преждевременная смерть) или отзыва дарения дарителем не влечет за собой уплату дополнительных налогов на передачу имущества (ITPAJD) или наследование. В случае аннулирования дарения по этой причине можно будет потребовать возврата уплаченного налога.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление JUS/5019/2025 от 14 июля 2025 года, вынесенное Главным управлением по вопросам права, юридических лиц и медиации Правительства Каталонии по результатам административной апелляции, поданной нотариусом из Риполь против квалификационной записи Реестра недвижимости Бадалоны № 1. Причиной конфликта стало приостановление регистрации двух актов о наследовании по закону (заверенных в 2014 и 2015 годах) и одного протоколаinterrogatio in iure, посредством которых предполагалось передать в собственность зарегистрированный участок с приращением, вытекающим из отказа одной из сонаследниц принять наследство. Интересный случай, позволяющий определить право на подачу иска «interpellatio in iure» в соответствии с доктриной «собственных действий», когда лицо, инициирующее данный иск, ранее действовало в качестве устного представителя сонаследницы.

Дело связано со смертью родителей, в документах о принятии наследства которых сначала мать, а затем сестра выступали в качестве «устных доверенных лиц» одной из сонаследниц, зарезервировав для неё её долю в ожидании ратификации, которая так и не состоялась в течение десяти лет. В связи с бездействием последней сестра инициировала процедуру interrogatio in iure (ст. 461-12 Гражданского кодекса), чтобы потребовать от неё принять или отказаться от наследства, и процедура завершилась без явного принятия наследства. Регистратор отказала в регистрации, посчитав, что заявительница «противоречит своим собственным действиям», требуя отказа от наследства, хотя ранее она заявляла о его принятии от имени своей сестры, и потребовала явного отказа, зафиксированного в официальном документе.

Генеральная дирекция постановляет частично удовлетворить апелляцию, определив, что документы подлежат регистрации с учетом увеличения доли, вытекающего из молчаливого отказа наследницы от наследства. В обосновании своего решения орган указывает, что действия в качестве «устного доверенного лица» без официальной доверенности не представляют собой обязательного «собственного действия» и не являются нарушением принципа добросовестности, поскольку действительность сделки зависела от ратификации заинтересованным лицом. По истечении срока послеinterpellatio отсутствие ответа юридически рассматривается как отказ от наследства, что гарантирует защиту сонаследниц в случае длительного бездействия ответчицы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление JUS/5017/2025 от 16 апреля 2025 года, вынесенное Генеральным управлением по вопросам права, юридических лиц и медиации правительства Каталонии в целях рассмотрения апелляции на отрицательное заключение регистратора недвижимости города Камбрильс. Конфликт возник в связи с отказом в регистрации нотариального акта от 2024 года, закрепляющего в нотариальной форме соглашения сообщества собственников недвижимости, подпадающей под режим горизонтальной собственности. Это интересное постановление позволяет определить режим большинства голосов, предусмотренный Гражданским кодексом Каталонии, необходимый для изменения распределения общих расходов, проводя различие между «долей участия» (коэффициентом собственности) и «долей взноса» в общие расходы.

Фактические обстоятельства дела восходят к 1995 году, когда совет собственников принял решение изменить размер взносов на общие расходы по офисам и жилым помещениям здания, с тем чтобы компенсировать интенсивное использование общих элементов в связи с хозяйственной деятельностью, осуществляемой в конкретном объекте недвижимости, при этом сохранив коэффициенты собственности без изменений. В 2019 году сообщество отказалось возвращаться к первоначальной системе и одобрило оформление данного решения в виде нотариально заверенного акта при поддержке более чем 4/5 части собственников и долей участия. Регистратор приостановил регистрацию, потребовав единогласия для изменения взносов (ст. 553-26.1 Гражданского кодекса), в то время как сообщество утверждало, что при изменении только взносов на общие расходы достаточно квалифицированного большинства в 4/5 (ст. 553-26.2 Гражданского кодекса).

Генеральная дирекция постановила удовлетворить апелляцию и отменить решение регистратора. Основной аргумент заключается в том, что «доля участия» и «доля взноса» в расходы являются разными понятиями. Поскольку данное изменение не затрагивает ни зарегистрированные доли собственности, ни учредительный документ на объект недвижимости, а касается исключительно распределения общих расходов с учетом дифференцированного использования, правило единогласия не применяется, и квалифицированное большинство в четыре пятых, достигнутое на собрании, является полностью действительным.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на виртуальный налоговый портал Нотариальной палаты Каталонии, в котором нотариус из Барселоны г-жа Пас Хуарес анализирует обязательное к исполнению заключение V2051/2025 Главного управления по налогам относительно нотариального удостоверения частного договора купли-продажи, подписанного 20 лет назад, который так и не был исполнен, а продавец скончался десять лет назад.

Генеральная дирекция по налогам (DGT) приходит к выводу, что в таких случаях, поскольку речь идет о частных документах, срок исковой давности по налогу на отчуждение имущества за вознаграждение начинается не с момента подписания договора, а с момента, когда документ получает подтвержденную дату. В данном конкретном случае смерть продавца определяет эту дату, в связи с чем налог считается просроченным. В ответе на запрос также разъясняется, что истечение срока давности по налогу на отчуждение имущества не означает, что сделка облагается налогом на документально оформленные юридические действия (AJD), поскольку эти два налога несовместимы. Передача имущества по-прежнему подлежит обложению налогом на отчуждение имущества, даже если она должна быть представлена как просроченная.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на каталонский закон № 11/2026 от 9 июля о налоговых, финансовых, административных и государственных мерах в Каталонии, который вводит значительные изменения, напрямую затрагивающие крупных владельцев жилья. Ниже приводится краткое изложение всех ключевых изменений, направленных на крупных владельцев или оказывающих на них особое влияние:

Пересмотр и унификация понятия «крупный владелец»: Данный нормативный акт расширяет, уточняет и унифицирует критерии и пороговые значения, определяющие статус крупного владельца для различных административных целей, а также в целях ограничения доходов и налогообложения:

• Общие пороги и недвижимость в зонах повышенного спроса (ZMT): Сохраняется/уточняется требование о наличии более 10 городских объектов недвижимости жилого назначения (или общей застроенной площади более 1 500 м²) в Каталонии, либо о наличии 5 и более городских объектов недвижимости жилого назначения, если они расположены в муниципалитетах, объявленных зонами напряженного рынка жилой недвижимости (ZMT).
• Конкретные организации: В этот перечень явно входят финансовые организации, их дочерние компании, занимающиеся недвижимостью, инвестиционные фонды и определенные организации по управлению активами.
• Расчет при совместном владении и совместном праве собственности: если у жилого помещения более одного владельца, достаточно, чтобы хотя бы один из них имел статус крупного владельца, чтобы на данный объект недвижимости и его сдачу в аренду распространялись обязательства, предусмотренные для крупных владельцев. Доли в совместном владении учитываются путем суммирования полных прав собственности, эквивалентных одному объекту недвижимости.

Изменения в налогообложении: налог на передачу имущества (ITP / TPO) в размере 20 %: В части налогообложения по налогу на передачу имущества (ITP / TPO):

• Пересмотр налогового понятия «крупный владелец недвижимости»: налоговое определение приведено в соответствие с владением 5 и более объектами недвижимости в зонах с ограниченным предложением (ZMT) или более чем 10 объектами недвижимости на территории автономного сообщества.
• Применение повышенной ставки (20 %): Приобретение или передача жилья облагается налогом по повышенной ставке 20 %, если приобретателем является крупный владелец недвижимости или передается целое жилое здание.
• Урегулирование при поэтапном приобретении: Вносится изменение в механизм урегулирования в случаях, когда недвижимость приобретается целиком поэтапно; у налогоплательщика будет один месяц с момента передачи последнего жилого объекта для подачи дополнительной декларации с применением ставки 20 %.

Предварительная оценка, отказ от сделки и реестр крупных владельцев

• Ограничения и контроль при передаче права собственности: Вносятся изменения в порядок реализации прав преимущественной покупки и выкупа, принадлежащих правительству Каталонии (Generalitat de Cataluña), при продаже недвижимости, расположенной в зонах с напряженным рынком (ZMT), которая принадлежит крупным владельцам, зарегистрированным в качестве юридических лиц и внесенным в Реестр крупных владельцев, а также при продаже объектов, выставленных на аукционе.

Правила аренды, ограничение роста арендной платы и меры по борьбе с уклонением от уплаты налогов

• Включение аренды по комнатам и новых моделей: чтобы крупные владельцы недвижимости или другие арендодатели не прибегали к сдаче в аренду по комнатам, передаче прав или нестандартным договорам («коливинг») с целью обойти максимальный предел арендной платы, установленный в соответствии с эталонным индексом, Закон № 11/2026 прямо запрещает соглашения или разбивку договорных обязательств (например, разделение «арендной платы» и «платы за услуги»), целью которых является обход мер по сдерживанию цен.
• Реклама и комплексная прослеживаемость: крупный владелец должен обеспечить полную согласованность предложения до публикации объявления о продаже недвижимости, явно указав свой статус крупного владельца в объявлении, предложении и

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 952/2026 от 18 июня, в котором основным предметом рассмотрения является рассмотрение кассационной жалобы, поданной покупателями жилого помещения на апелляционное решение, признавшее договор купли-продажи недвижимости, предположительно являющейся совместной собственностью супругов, ничтожным по закону в связи с отсутствием согласия бывшей супруги продавца и установлением недобросовестности со стороны покупателей.

Согласно фактам дела, продавец в 1999 году, будучи холостым, приобрел недвижимость, которая была зарегистрирована в Реестре недвижимости исключительно на его имя. В 2004 году он вступил в брак с режимом совместного имущественного владения и погасил часть ипотечного кредита в течение брака. После развода в 2014 году, когда вопрос о разделе совместного имущества еще не был урегулирован, бывший супруг в 2018 году продал недвижимость третьему лицу за вознаграждение. Бывшая супруга подала иск о признании сделки недействительной (в связи с отсутствием ее согласия и возможным незаконным присвоением) в качестве основного требования, а также, в качестве вспомогательного требования, иск о расторжении сделки по причине мошенничества в отношении кредиторов. Суть правового спора заключается в том, чтобы определить, влечет ли отсутствие у передающего лица права распоряжения после развода за собой недействительность договора или влияет лишь на передачу права собственности, а также защищены ли приобретатели-третьи лица принципом публичной веры в регистрационные данные и презумпцией добросовестности, предусмотренной статьёй 34 Закона об ипотеке.

Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу, отменил апелляционное решение и полностью отклонил иск (а также вспомогательное ходатайство о расторжении договора). Основное обоснование заключается в том, что отсутствие у продавца права распоряжения не влечет за собой недействительности договора купли-продажи, поскольку обязательственная сила сделки по продаже общей собственности сохраняется, а нарушение касается исключительно передачи права собственности. Поскольку продавец указан в реестре в качестве единственного владельца с полным правом собственности и в реестре отсутствуют какие-либо примечания о возможном (частично) совместном характере собственности на жилье (ст. 1354 и 1357 II Гражданского кодекса), покупатели защищены ст. 34 Закона об ипотеке. Верховный суд разъясняет, что тот факт, что в нотариальном акте указан разведенный статус продавца, не налагает на третьих лиц обязанности проводить дополнительные проверки, не связанные с регистрацией, и сам по себе не разрушает правовую презумпцию добросовестности.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 853/2026, в котором разрешается корпоративный конфликт, возникший в связи с соглашением об уменьшении капитала в обществе с ограниченной ответственностью (SL), принятым большинством в 81,81 % уставного капитала с целью погашения долей единственного участника, которому была возмещена стоимость его вклада путем передачи недвижимого имущества и 75 000 евро наличными. Миноритарный участник, владеющий 15 % уставного капитала, проголосовал против данного решения после того, как безуспешно обратился с просьбой применить аналогичную меру в отношении его собственных долей участия.

В связи с этой ситуацией данный миноритарный акционер в конечном итоге подал иск об оспаривании с целью признания недействительным уменьшения капитала. Хотя Коммерческий суд № 11 Барселоны первоначально отклонил иск, Провинциальный апелляционный суд Барселоны удовлетворил апелляцию и признал соглашения недействительными, мотивируя это тем, что статья 329 Закона о капиталных обществах (LSC) требует согласия всех участников общества в тех случаях, когда уменьшение капитала с возвратом вкладов затрагивает не все доли участия в равной степени.

После подачи соответствующей кассационной жалобы Верховный суд отклонил её и постановил, что в случае, когда уменьшение капитала с возвратом вкладов затрагивает не все доли участия в равной степени, статья 329 Закона о капиталных обществах требует индивидуального согласия всех участников, а не только тех, чьи доли участия подлежат погашению. Коллегия толкует это требование как проявление принципа равного обращения с участниками (статья 97 Закона о капиталных обществах) и правила пропорционального распределения (статья 330 Закона о капиталных обществах), считая, что операция такого рода изменяет правовое и экономическое положение как участника, выходящего из общества, так и тех, кто в нем остается. Следовательно, отсутствие индивидуального согласия участника, проголосовавшего «против», влечет за собой недействительность решения об уменьшении капитала.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 997/2026 от 23 июня, в котором рассматривается кассационная жалоба, поданная нотариусом на апелляционное решение, подтвердившее законность отрицательного заключения, вынесенного регистратором недвижимости. Указанная оценка привела к отказу в регистрации положения о процентной ставке за просрочку платежа в договоре ипотечного кредита на жилье, заключённом с потребителем.

Согласно изложенным фактам, 27 июня 2019 года был утвержден договор ипотечного кредита, в котором была установлена процентная ставка за просрочку платежа, равная базовой процентной ставке плюс два пункта. Регистратор недвижимости отказал в регистрации данного договора, посчитав его противоречащим императивным нормам, а именно статье 25 Закона 5/2019 «О договорах ипотечного кредитования» (LCCI) и статье 114 Ипотечного закона, мотивируя это тем, что законодательство исчерпывающе устанавливает размер процентов за просрочку в размере базовой процентной ставки плюс три процентных пункта, не допуская иных договоренностей. Суть правового спора заключается в том, запрещает ли императивный характер статей 3 и 25 LCCI абсолютно любую иную договоренность или, напротив, допускает ли он согласование процентной ставки за просрочку, ниже установленного законом предела, если это более выгодно для потребителя.

Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу, отменил апелляционное решение и признал отрицательную оценку регистратора несоответствующей закону. Основное обоснование данного решения заключается в том, что статья 25 Закона о торговых компаниях (LCCI) устанавливает максимальный предел для защиты потребителя от злоупотреблений, в связи с чем императивный характер данной нормы следует понимать как направленный на предотвращение наложения предпринимателем более обременительных условий. Суд аргументирует, в соответствии с Директивой 2014/17/ЕС, что запрет на соглашение, улучшающее правовое положение заемщика, представлял бы собой противоречие, которое лишило бы смысла саму цель законодательства о защите потребителей.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на постановление Верховного суда № 881/2026 от 9 июня, в котором рассматривается интересный судебный спор о последствиях продажи существенного актива коммерческой компании без разрешения общего собрания акционеров, а также о последствиях, которые это может иметь для добросовестного третьего приобретателя.

Данный случай связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым одна коммерческая компания передала другой всю свою недвижимость (в результате чего продавца осталась полностью без имущества и фактически не вела никакой деятельности) за общую сумму 19 000 евро, которая была удержана покупателем под предлогом принятия на себя долгов, обременяющих недвижимость, при этом в договоре купли-продажи было ложно указано, что данное имущество не является основным активом. В связи с иском о признании сделки недействительной, поданным миноритарным участником, Провинциальный суд Санта-Крус-де-Тенерифе отклонил иск, посчитав, что покупательница должна быть защищена как добросовестное третье лицо в соответствии со статьёй 234.2 Закона о товариществах (LSC), поскольку не было доказательств того, что она знала о реальном положении дел продавца, несмотря на то, что её единственный управляющий был партнёром продавца вплоть до пяти лет до совершения сделки. Суть правового спора, таким образом, заключается в том, чтобы выяснить: влечет ли отсутствие одобрения собранием акционеров на отчуждение существенных активов, предусмотренное статьёй 160.f) Закона о компаниях (LSC) влечет за собой абсолютную недействительность сделки, которая может быть противопоставлена любому третьему лицу, или же аналогично применима защита добросовестного оборота, предусмотренная статьей 234.2 LSC, с анализом критериев для оценки добросовестности и отсутствия грубой вины со стороны приобретателя.

В итоге Верховный суд постановил удовлетворить кассационную жалобу, отменить обжалуемое решение, полностью удовлетворить иск и признать договор купли-продажи недействительным с последующей обязанностью вернуть недвижимость и урегулировать вопрос о владении. В доктринальном заключении Палаты указывается, что ввиду правового пробела в отношении последствий для третьих лиц в случае нарушения статьи 160.f) Закона о корпорациях (LSC) по аналогии применяется статья 234.2 LSC, в соответствии с которой отсутствие согласия собрания акционеров не может быть противопоставлено третьим лицам, действующим добросовестно и без грубой вины. Однако в данном конкретном случае суд установил, что обстоятельства полностью исключают добросовестность покупателя: не только из-за исторической связи её управляющей с продавцом, но и потому, что сделка повлекла за собой полное лишение имущества без получения какого-либо реального вознаграждения, поскольку предполагаемое «принятие долгов» в отношении обременений недвижимости носила чисто кумулятивный характер и не освобождала от обязательств ввиду отсутствия согласия кредиторов (в соответствии со статьёй 1205 Гражданского кодекса и статьёй 118 Закона об ипотеке); поэтому, ввиду отсутствия добросовестности, покупательница не пользуется защитой, и сделка по отчуждению, осуществлённая управляющим, не имеющим на то полномочий, признаётся недействительной.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на видеозапись учебного занятия, организованного Фондом нотариата, в ходе которого г-н Пабло Алонсо Рокамора, нотариус из Айоры (Валенсия), проводит интересный практический семинар по нотариальному делу, посвящённый изучению оформления нотариальных актов посредством видеоконференции, что предусмотрено статьёй 17.ter Закона о нотариате.

Таким образом, благодаря этой недавней нововведению появилась возможность «онлайн» подписывать коммерческие полисы, регулирующие множество таких распространенных операций, как займы, кредиты, факторинг, лизинг, аренда, поручительства, конфирминг и т. д., и эта опция становится все более распространенной и предпочтительной как для финансовых организаций, так и для клиентов.

Для ознакомления и изучения, учитывая его широкие возможности практического применения в повседневной работе нотариальной конторы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) прилагается ссылка на решение Провинциального суда Севильи № 209/2026 от 27 марта, в котором разрешается спор между двумя коммерческими обществами и основной предмет которого заключается в определении действительности решений, принятых на внеочередном общем собрании акционеров в отсутствие нотариуса для составления протокола, участие которого было официально запрошено меньшинством акционеров.

Данный случай связан с созывом указанного собрания управляющими, уведомление о котором было получено с опозданием истцом — миноритарным акционером, которая на следующий день направила по «бурофаксу» запрос о присутствии нотариуса в соответствии со статьёй 203.1 Закона о капиталных обществах. Данный запрос о присутствии нотариуса был официально доставлен и получен по адресу ответчика ровно за 4 дня и 21 час до времени, назначенного для проведения собрания. Суть правового спора, таким образом, заключается в том, следует ли при расчете установленного законом пятидневного срока ориентироваться на дату отправки или на дату получения запроса управляющими, а также допустимо ли, чтобы данный срок не был соблюден в полном объеме.

В итоге Провинциальный суд Севильи постановил удовлетворить апелляционную жалобу, поданную ответчиком, отменив решение суда первой инстанции о признании собрания недействительным и полностью отклонив иск. Наиболее важный правовой вывод, который можно извлечь из данного решения, заключается в том, чтодатой начала отсчета срока, предусмотренного статьей 203.1 Закона о корпорациях (LSC), обязательно является дата получения уведомления управляющими, при этом для возникновения юридической обязанности обратиться к нотариусу требуется истечение пяти полных дней. Таким образом, поскольку в данном конкретном случае до истечения указанного срока оставалось всего три часа, запрос был признан просроченным, что освободило общество от данной обязанности, обеспечив полную юридическую силу решений, принятых без участия нотариуса.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и государственной верности (DGSJFP) от 18 февраля 2026 года, вынесенного в рамках апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Мадрида № 3 в регистрации акта об аннулировании ипотеки, оформленного в одностороннем порядке самим ипотечным должником, действовавшим от имени кредитора (Banco Santander, S.A.) на основании безотзывной доверенности, обусловленной отлагательными условиями.

Данный случай основан на специальной полномочии на аннулирование, оформленной финансовым учреждением в пользу определённых лиц (должника или собственника недвижимости) при условии, что банк подтвердит полную оплату задолженности и направит через Электронный нотариальный портал «справку об отсутствии задолженности», подписанную сотрудником учреждения. Регистратор приостановила регистрацию, посчитав, что указанная справка, приложенная к нотариальному акту, не подтверждает, что ее подписавший обладает достаточными полномочиями с правом представительства, а также что его подпись заверена нотариально, и потребовала соблюдения положений статьи 1280.5 Гражданского кодекса. Суть правового спора, таким образом, заключается в том, чтобы выяснить, должны ли формальные требования к подлинности и представительству, предусмотренные статьёй 1280.5 Гражданского кодекса, предъявляться также к составителю документа, который представляет собой простой механизм внутреннего контроля и отлагательное условие полномочий, или же, напротив, достаточно заключения о достаточности, вынесенного под ответственность нотариуса в отношении соблюдения указанных объективных условий.

В итоге Главное управление постановило удовлетворить апелляцию, поданную нотариусом, и отменить отрицательное заключение регистратора. Наиболее важный правовой вывод, который можно сделать из данного постановления, заключается в том, что требование о письменной форме в публичном документе (статья 1280.5 Гражданского кодекса) должно относиться исключительно к самой основной сделке о предоставлении полномочий, а не к дополнительным требованиям или целям внутреннего контроля (таким как справка о нулевом остатке), свободно устанавливаемым доверителем в рамках осуществления своей автономии воли. Таким образом, DGSJFP закрепляет, что направление указанной справки через Электронную нотариальную платформу является внутренним актом и фактическим условием отлагательного условия, выполнение которого подлежит оценке исключительно и под ответственность нотариуса, выдающего доверенность, при этом регистратор не вправе пересматривать или оспаривать данную оценку достаточности, если не установлено наличие явной и очевидной ошибки.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на постановление Верховного суда № 849/2026 от 3 июня 2026 года, в котором разрешается спор, связанный с отрицательной оценкой Реестра недвижимости в рамках договора о разделе наследства, в котором затрагивается право на передачу собственности.

Данный случай связан со смертью матери (первой наследодательницы), имущество которой должно было перейти по наследству к её детям. Однако один из них скончался позднее, не приняв и не отказавшись от наследства (наследодатель-передающий), оставив, в свою очередь, вдову, имеющую право на установленную законом долю пользования. Выжившие братья и сестры (наследники по передаче) осуществили раздел наследства матери без участия вдовы своего брата, утверждая, что имущество первого наследодателя так и не вошло в состав наследственного имущества умершего, поскольку он не принял наследство. Суть правового спора заключается в определении механизмадействия принципа «delius transmissionis» (ст. 1006 Гражданского кодекса), то есть в том, наследуют ли преемники напрямую от первого наследодателя независимо (теория прямого приобретения) или через наследство передающего лица (классическая теория или теория двойной передачи), что обязывало бы учитывать указанное имущество при расчете законной доли овдовевшего супруга и требовало бы его участия в разделе наследства.

В конечном итоге Верховный суд постановил удовлетворить поданную кассационную жалобу и тем самым вернуться к классической теории двойной передачи, установив, чтоelius delationis переходит к наследникам именно в силу их статуса правопреемников передающего лица и включается в их наследственную массу. Следовательно, суд постановил, что при расчете законной доли вдовы передающего лица необходимо учитывать имущество, которое принадлежало её покойному мужу в наследстве первого наследодателя, в связи с чем её участие в данном разделе наследства является обязательным. Это следует учитывать в таких случаях как с точки зрения наследования, так и с точки зрения вытекающих из этого налоговых последствий.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на виртуальный налоговый бюллетень «Flash Fiscal» Нотариальной палаты Каталонии, в котором г-н Хуан Гальдон, нотариус из Эсплугес-де-Льобрегат, анализирует обязательное к исполнению разъяснение № 568/2025 Главного управления по налогам, касающееся приобретения долей участия в обществе крупным акционером.

Генеральная дирекция по дорожному движению (DGT) напоминает, что передача долей участия в обществе, как правило, освобождается от налога на передачу имущества (ITP). Однако в тех случаях, когда данная сделка используется для уклонения от уплаты налога на передачу недвижимости и подлежит налогообложению в соответствии со статьёй 338 Закона о рынке ценных бумаг, может применяться повышенная ставка в размере 20 %, предусмотренная в Каталонии для крупных владельцев.

В ответе на запрос подтверждается, что при соблюдении установленных законом требований приобретение долей участия в обществе также может облагаться налогом на передачу имущества (ITP) по ставке 20 %.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Провинциального суда Логроньо (1-я секция) № 78/2026 от 2 марта (ROJ AAP LO 110/2026), вынесенное по апелляционной жалобе на постановление об отклонении иска. Данное постановление касается иска о судебном разделе наследства и соблюдения процессуального требования, заключающегося в предварительном использовании надлежащих средств урегулирования споров (MASC).

Процедура начинается с иска о судебном разделе наследства, который был отклонен в суде первой инстанции в связи с отсутствием доказательств предварительной попытки переговоров между сторонами, что требуется в соответствии с Законом № 1/2025 после его вступления в силу. Истица подала апелляцию, утверждая, что переговоры имели место (нотариальное требованиеdeinterpellatio in iure, включавшее предупреждение о начале судебных действий в соответствии со ст. 1005 Гражданского кодекса, а также последующие контакты между адвокатами), однако суд первой инстанции счел, что данная попытка не была доказана в достаточной мере. Провинциальный апелляционный суд подтвердил эту оценку, подчеркнув, что предварительное нотариальное требование (о принятии или отказе от наследства) не равнозначно попытке урегулирования спора и что в документах отсутствуют сведения ни о факте проведения переговоров, ни о фактическом участии ответчика в них. Провинциальный апелляционный суд отклоняет апелляционную жалобу и подтверждает отказ в принятии иска, поскольку считает, что не было выполнено процессуальное требование, заключающееся в подтверждении предварительной попытки урегулирования спора в досудебном порядке (MASC) в соответствии с Органическим законом 1/2025. Суд требует минимального документального подтверждения того, что имели место переговоры (или фактическая попытка их проведения) и что они были приняты другой стороной, при этом одного лишь утверждения о проведении бесед или действий, не направленных на урегулирование конфликта, недостаточно.

Что следует учитывать при консультировании клиентов по вопросам наследования и нотариальных услуг MASC.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда (Гражданская палата, 1-я секция) № 666/2026 от 4 мая (ROJ STS 1964/2026), вынесенного по результатам рассмотрения чрезвычайной апелляции в связи с процессуальным нарушением и кассационной жалобы по делу об ответственности за строительные дефекты и иску, предъявленному сообществом собственников против застройщика-продавца.

Сообщество собственников подало иск против застройщика с требованием устранить строительные дефекты здания или, в качестве альтернативы, возместить расходы на их устранение. Суд первой инстанции удовлетворил иск, обязав застройщика оплатить расходы на устранение дефектов, а Провинциальный апелляционный суд Аликанте полностью подтвердил это решение, отклонив доводы застройщика о злоупотреблении правом, отсутствии правомочий и истечении срока исковой давности, и признав, что сообщество владельцев обладало правомочиями истца, а застройщик — правомочиями ответчика в силу своего статуса продавца и застройщика.

Верховный суд отклоняет обе апелляции и подтверждает обжалуемое решение, постановив, что застройщик-продавец несет договорную ответственность за строительные дефекты независимо от их серьезности, при этом осуществление договорного иска вместо специальных исков (о скрытых дефектах или в соответствии с Законом о строительстве — LOE) не является злоупотреблением правом. Кроме того, суд отвергает утверждение о том, что принцип относительности договоров препятствует предъявлению претензий к последующим приобретателям или сообществу собственников. Ключевая идея: договорная ответственность застройщика за строительные дефекты совместима с другими режимами ответственности, может быть реализована без ограничения случаями «aliud pro alio» и не исключается тем фактом, что истцами выступают не первоначальные покупатели.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда (Гражданская палата, 1-я секция) № 701/2026 от 7 мая (ROJ STS 2086/2026), вынесенное по кассационной жалобе на решение Провинциального суда Гранады. В данном решении рассматривается иск о взыскании убытков между сонаследниками в связи с исключительным пользованием наследственным имуществом до его раздела.

Дело связано с наследством, находящимся в состоянии неразделенности, в рамках которого одна из сонаследниц (вдова) на протяжении многих лет единолично проживала в унаследованном жилом помещении. Дочери наследодателя от своего имени потребовали компенсацию в размере дохода, который они могли бы получить от сдачи недвижимости в аренду. Суд первой инстанции отклонил иск в связи с отсутствием процессуальной правоспособности, посчитав, что иск должен был быть предъявлен в интересах сообщества наследников, а не в индивидуальном порядке. Провинциальный апелляционный суд Гранады подтвердил это решение, добавив, что статья 1063 Гражданского кодекса предусматривает урегулирование доходов и прибыли между сонаследниками на момент раздела наследства, в связи с чем данное требование не подлежало рассмотрению в рамках самостоятельного декларативного производства.

Верховный суд отклоняет кассационную жалобу и подтверждает отсутствие процессуальной правоспособности у истцов, отмечая, что пока существует наследственная община, сонаследники не могут предъявлять от своего имени иски о выплате доходов, прибыли или возмещении ущерба, связанных с имуществом наследственной массы, поскольку такие доходы входят в состав наследственной массы и должны быть распределены при разделе наследства (ст. 1063 Гражданского кодекса). Коллегия подчеркивает различие между наследственной общностью и обычной общностью и отклоняет применение судебной практики, относящейся к последней. Ключевая идея: в период существования наследственной общности любые доходы, плоды или компенсации, связанные с имуществом наследства, принадлежат общности и могут быть востребованы только в её пользу, как правило, в ходе раздела наследства, а не отдельными сонаследниками индивидуально.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда (Камера по административным спорам, 2-я секция) № 617/2026 от 18 мая (ROJ STS 2211/2026), вынесенного по административно-судебной кассационной жалобе, поданной на решение Высшего суда острова Балеар по делу о налоге на документально оформленные правовые действия (IAJD) в части налогооблагаемой базы акта о вводе нового здания в эксплуатацию.

Судебный спор связан с выставлением предварительного налогового уведомления по налогу на оформление правовых сделок (IAJD) на основании нотариального акта о регистрации нового здания, оформленного спустя несколько десятилетий после завершения строительства (строительство было завершено в 1962 году, а оформлено в 2014 году). Администрация автономного сообщества пересчитала налогооблагаемую базу, применив более высокие критерии оценки, в то время как налогоплательщик настаивал на том, что следует исходить из исторической стоимости строительства. Апелляционный суд по налоговым спорам (TEAR) Балеарских островов удовлетворил жалобу налогоплательщика, отменив налоговое решение, а Высший судебный суд (TSJ) Балеарских островов отклонил апелляцию администрации, подтвердив в соответствии с судебной практикой Верховного суда, что налогооблагаемой базой налога на оформление правовых актов (IAJD) в таких случаях является фактическая стоимость строительства, а не его актуализированная или рыночная стоимость.

Верховный суд отклоняет кассационную жалобу и подтверждает решение суда первой инстанции, закрепив в качестве доктрины, что налогооблагаемая база налога на оформление правовых актов (IAJD) в документах о вводе в эксплуатацию нового строительства представляет собой реальную стоимость материальных затрат на строительство, без применения коэффициентов индексации, даже если между моментом строительства и моментом начисления налога прошло много лет. Коллегия обосновывает своё решение принципом законности налогообложения и толкованием статьи 70 Положения о налоге, которая касается исключительно «стоимости строительства», исключая любую индексацию или ссылку на рыночную стоимость. Ключевая идея: понятие «фактической стоимости» в налоге на оформление правовых актов (IAJD) представляет собой историческую и объективную величину, не подлежащую индексации, и не может быть преобразовано в индексированную стоимость без прямого правового обоснования.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление JUS/1734/2026 от 11 мая, вынесенное Главным управлением по вопросам права, юридических лиц и надлежащего урегулирования конфликтов Правительства Каталонии в рамках административной жалобы на отказ в регистрации. Постановление касается нотариально заверенного акта купли-продажи неделимой половины (50 %) жилого объекта, зарегистрированного в Реестре недвижимости № 18 г. Барселоны.

Предполагается, что компания (крупный владелец) продает 50 % доли в праве собственности на сдаваемое в аренду жилье, расположенное в Барселоне, при этом передающая сторона сохраняет за собой право собственности на остальные 50 %. В нотариальном акте не было включено подтверждение отказа или неиспользования права преимущественной покупки со стороны Агентства по жилищному вопросу Каталонии, а также иные сведения, касающиеся прав преимущественной покупки со стороны администрации. По этой причине регистратор отказала в регистрации, посчитав, что в соответствии с Декретом-законом 2/2025 требуется такое предварительное отказное заявление, поскольку речь идет о передаче, осуществляемой крупным владельцем в зоне с напряженным рынком жилья, исходя из того, что даже передача неделимой доли подпадает под действие прав преимущественной покупки и права выкупа.

Генеральная дирекция удовлетворяет апелляцию и отменяет отрицательное решение, придя к выводу, что предварительное уведомление и отказ со стороны администрации не требуются в случае передачи только неделимой доли, а не всего объекта недвижимости или всей доли передающего лица. Оно обосновывает это решение буквальным и узким толкованием нормы — которая касается «передачи любого жилья», но в контексте полной передачи — а также нецелесообразностью распространения ограничений на право распоряжения по аналогии. Кроме того, суд проводит различие между данным делом и прецедентными делами, в которых действительно передавались 100 % доли передающего лица, и утверждает, что, хотя и могут возникать риски обхода закона посредством последовательных частичных передач, это не дает оснований для введения требований, прямо не предусмотренных действующим законодательством.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного семинара, организованного Фондом нотариата, в ходе которого дон Мануэль Лора-Тамайо Вильясьерос, нотариус из Мадрида и представитель Фонда Aequita, проводит очень интересный семинар о влиянии вступления в силу нового законодательства, применимого к этим учреждениям, на нотариальную практику, уделяя особое внимание различным формам поддержки, к которым можно прибегнуть, особенностях, которые необходимо учитывать при оформлении публичных документов, а также о некоторых вопросах в сфере наследования, на которые следует обратить внимание.

Для ознакомления и изучения, учитывая его широкие возможности практического применения в повседневной работе нотариальной конторы.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по вопросам права, юридических лиц и медиации Каталонии от 13 мая 2026 года, которым рассмотрена апелляция, поданная против решения регистратора недвижимости г. Террасса № 2, приостановившего регистрацию двух актов о принятии и распределении наследства. Данные акты удостоверяли, с одной стороны, принятие наследства умершего без завещания лица с инвалидностью, а с другой — принятие по праву передачи причитавшейся ему доли в наследстве отца, в завещании которого была предусмотрена примерная замена в пользу ассоциации, занимающейся оказанием помощи лицам с инвалидностью.

Дело касается действительности положения о замещении по образцу, установленного в 1989 году отцом наследодателя. После смерти последнего, не оставившего ни потомков, ни супруга, его братья и сестры были признаны наследниками по закону, поскольку нотариус, удостоверивший завещание, счел, что оговорка о замещении утратила силу в связи с наличием потомков завещателя, в соответствии с нормами, действовавшими на момент оформления завещания. Регистратор приостановила регистрацию по двум причинам: во-первых, потому что в Общем реестре завещаний фигурировало распоряжение о последней воле под рубрикой «прочие формы», которое не было представлено; во-вторых, потому что она сочла, что предполагаемая недействительность замещения по образцу и последующее открытие наследования по закону не могут быть установлены во внесудебном порядке, а требуют судебного решения, учитывая наличие явного завещательного распоряжения в пользу ассоциации.

Генеральная дирекция частично удовлетворяет апелляцию. Она отменяет первое нарушение, придя к выводу, что упоминание о «других формах» в Общем реестре завещаний соответствует именно замене экземпляра, предписанной в завещании отца, в связи с чем не существовало никаких других распоряжений на случай смерти, которые необходимо было бы предоставить. Однако она подтверждает второе нарушение, полагая, что нельзя без дальнейших разъяснений утверждать недействительность замены образца. Она мотивирует это тем, что, хотя завещание было составлено в период действия Каталонского свода законов, вторая переходная норма четвертой книги Гражданского кодекса Каталонии позволяет сохранить действительность предыдущих распоряжений, которые по существу соответствуют действующему законодательству. Следовательно, наследование в пользу ассоциации может быть признано действительным при соблюдении требований, предусмотренных статьёй 425-12 Гражданского кодекса Каталонии, что не было доказано, но и не было опровергнуто организацией, назначенной наследницей. Поэтому Главное управление считает, что данный вопрос не может быть решен в рамках регистрационных процедур и что, в случае возникновения спора о действительности данного завещания, его разрешение должно быть возложено на судебный орган.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и государственной верности от 19 февраля 2026 года, в котором рассматривается апелляция, поданная против решения регистратора Торгового реестра II Мадрида, приостановившего регистрацию нотариально заверенного акта о принятии корпоративных решений об изменении устава общества с ограниченной ответственностью. Данный документ фиксировал решения, принятые общим собранием акционеров, о расширении предмета деятельности путем включения видов деятельности, связанных с эксплуатацией франшиз, и, как следствие, об изменении статьи устава, касающейся предмета деятельности.

Общество утверждало, что утвержденное изменение представляло собой лишь уточнение или детализацию видов деятельности, уже входящих в предмет деятельности, в связи с чем у несогласных участников не возникало никакого права на выход из общества. Однако регистратор приостановил регистрацию, поскольку в нотариальном акте отсутствовали заявления, требуемые в тех случаях, когда изменение предмета деятельности может повлечь за собой право на выход из общества, предусмотренное статьями 346 и последующими Закона о капиталных обществах. В частности, он счёл, что должно быть подтверждено, что ни один из участников не воспользовался указанным правом или, в случае необходимости, что в отношении выбывших участников были выполнены предусмотренные законом действия.

Генеральная дирекция отклоняет апелляцию и подтверждает классификацию. Она напоминает, что право на выход из общества возникает в том случае, когда изменение предмета деятельности носит существенный характер, то есть когда оно существенным образом изменяет условия, определившие вступление участника в общество. Применяя эту доктрину к конкретному делу, она приходит к выводу, что франчайзинговая деятельность не может рассматриваться как простое конкретизирование уставной деятельности, заключающейся в консультировании по вопросам проектирования и обустройства помещений для общественного питания, поскольку франчайзинг представляет собой юридически и экономически обособленную деятельность, характеризующуюся уступкой прав промышленной или интеллектуальной собственности, передачей ноу-хау и постоянным оказанием технической и коммерческой поддержки. Поэтому расширение предмета деятельности общества представляет собой существенное изменение, которое может повлечь за собой право на выход из общества несогласных участников, при этом для его регистрации необходимо соблюдение требований к документации, предусмотренных корпоративным и регистрационным законодательством.

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и публичной вере от 18 февраля 2026 года, которым рассмотрена апелляция, поданная против решения Регистратора коммерческих дел IV Мадрида, приостановившего регистрацию нотариально заверенного акта о принятии корпоративных решений о роспуске, ликвидации и прекращении деятельности акционерного общества. На общем собрании акционеров были утверждены окончательный ликвидационный баланс, отчет о ликвидационных операциях и проект распределения корпоративного имущества путем присуждения акционерам пакетов, состоящих из денежных средств и недвижимого имущества, а также изменение устава, связанное с этапом ликвидации.

В данном случае речь идет об обществе, находящемся в процессе ликвидации, решения которого были приняты при голосовании «за» со стороны участников, владеющих 60 % уставного капитала, при этом одна участница высказала несогласие, а другая отсутствовала. Регистратор отказала в регистрации, поскольку, во-первых, посчитала, что ликвидация осуществлялась путем распределения смешанных долей, состоящих из денежных средств и имущества, без единогласного согласия всех участников, которое требуется в соответствии со статьёй 393 Закона о капиталных обществах для получения ликвидационной доли в натуральной форме. Кроме того, она отметила, что в нотариальном акте отсутствовало требуемое законом заявление о выплате участникам ликвидационной доли или о депонировании её суммы, а также не было указано о выплате или депонировании задолженности перед кредиторами общества.

Генеральная дирекция полностью отклоняет апелляцию и подтверждает оценку. Она напоминает, что после завершения ликвидационных операций право участника на долю в ликвидационном распределении обычно удовлетворяется в денежной форме, при этом для замены такого удовлетворения на передачу конкретных активов требуется единодушие всех участников. Поэтому оно считает, что распределение, согласованное большинством голосов посредством смешанных лотов, состоящих из денежных средств и недвижимого имущества, противоречит статье 393 Закона о капиталных обществах. Кроме того, оно подтверждает второй недостаток, поскольку в нотариальном акте отсутствует заявление, требуемое статьёй 395 того же закона, касающееся выплаты или передачи ликвидационной доли.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на новостную статью, в которой сообщается, что в рамках соглашения об утверждении бюджета автономной области Каталония в ближайшее время будет предложена реформа каталонского законодательства в сфере градостроительства, направленная на запрет «спекулятивной покупки» недвижимости в районах с высоким спросом на территории региона.

Таким образом, в случае принятия данной меры ожидается, что физические и юридические лица столкнутся с серьезными ограничениями в возможности приобретения недвижимости в инвестиционных целях.

Мы будем внимательно следить за ходом реализации этой меры и ее окончательным закреплением в тексте закона, поскольку она может оказать значительное влияние на рынок недвижимости Каталонии и на характер сделок с недвижимостью, оформляемых в нотариальной конторе. Как сообщают различные СМИ, эта мера может быть принята уже через несколько недель.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-тренинг, организованный Нотариальной палатой Каталонии, в ходе которого нотариус из Эсплагес-де-Льобрегат, г-н Хосе Висенте Гальдон Гарридо, проводит очень интересную лекцию о налоговых аспектах понятия «крупный владелец»; данный тренинг направлен на углубленное изучение технических вопросов, имеющих особое практическое значение для нотариата в области налогообложения, с особым вниманием к самым последним административным и судебным критериям.

Для ознакомления и изучения всеми сотрудниками с целью предоставления наилучших юридических и налоговых консультаций по всем сделкам с недвижимостью, оформляемым в нашей фирме.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Главного управления по правовой безопасности и публичной вере от 30 декабря 2025 года, касающееся апелляции против отрицательного решения регистратора недвижимости города Вера о регистрации договора передачи имущества в счет погашения задолженности, заключенного на этапе конкурсной ликвидации. Дело основано на ситуации, когда коммерческая компания представила в Реестр недвижимости публичный договор, по которому конкурсная администрация осуществляла передачу в счет погашения задолженности определенных объектов недвижимости в рамках конкурсного производства, рассматриваемого в Коммерческом суде № 1 Альмерии. В рамках данного конкурсного производства был утвержден судом план ликвидации в 2015 году.

После подачи документа на регистрацию регистратор вынес отрицательное заключение и приостановил регистрацию, посчитав, что передача имущества в счет погашения задолженности не соответствовала утвержденному плану ликвидации и что, следовательно, требовалось специальное судебное разрешение, поскольку план допускал прямую продажу только в течение максимум одного года с момента его утверждения, тогда как передача имущества в счет погашения задолженности была осуществлена в 2025 году.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление удовлетворило её и отменило отрицательное заключение. Основной аргумент в решении заключается в том, что регистратор может проверить наличие судебного разрешения на совершение действий по ликвидации в рамках конкурсного производства, но не может распространять свою оценку на сложные юридические толкования относительно фактического или временного соблюдения плана ликвидации, если это предполагает вынесение оценок, которые относятся к компетенции судьи по делу о банкротстве. В частности, считается чрезмерным, чтобы регистратор интерпретировал рамки временного ограничения плана и самостоятельно делал вывод о том, что операция требовала дополнительного судебного разрешения. Интересное решение, позволяющее правильно подходить к вопросу передачи активов коммерческих компаний, находящихся в процедуре банкротства.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Главного управления по правовой безопасности и публичной вере от 29 декабря 2025 года, вынесенное по апелляции на отрицательное решение регистратора недвижимости города Кульера в отношении регистрации международного наследования, подпадающего под действие Регламента (ЕС) № 650/2012 о наследовании. Дело основано на ситуации, когда в Реестр недвижимости Кульеры была представлена нотариально заверенная испанским нотариусом декларация о праве наследования и распределении международного наследства в отношении наследодателя бельгийского гражданства, скончавшегося в Бельгии. Акт основывался на бельгийском нотариальном документе под названием «Attest van Erfopvolging» (свидетельство или заявление о наследовании), переведенном и заверенном апостилем, в котором указывались наследодатель и его наследники; содержалась ссылка на автографное завещание; и описывался брачный договор, согласно которому совместное имущество переходило к пережившему супругу. Дети наследодателя отказались от своих наследственных прав посредством документов, оформленных в испанских консульствах в Сиднее и Брюсселе. Регистрация имела целью передать вдове недвижимость, расположенную в Кульера.

После подачи документа на регистрацию регистратор приостановил его рассмотрение в связи с рядом недостатков, связанных с недостаточным подтверждением иностранного права и применимого режима наследования. В основном это касалось отсутствия четкого определения права, применимого к наследованию (регистратор счел, что не было надлежащим образом указано, какое законодательство регулирует наследование в соответствии с Регламентом (ЕС) № 650/2012, ни о том, имело ли место возможное «professio iuris» или выбор права наследодателем), недостаточное доказательство иностранного права (было отмечено, что содержание и действующее действие бельгийского права не были достаточно подтверждены), а также сомнения относительно действительности бельгийского свидетельства о праве на наследство, а также относительно режима имущественных отношений супругов и прав на законную долю наследства.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление в основном подтвердило решение регистратора. Основной аргумент в этом решении заключается в том, что в случаях международного наследования, подпадающих под действие Регламента (ЕС) № 650/2012, испанский нотариус должен дать достоверную юридическую оценку применимого иностранного права, а также материальной и формальной действительности иностранных наследственных документов. Таким образом, в данном случае Главное управление считает нотариальный акт недостаточным, поскольку он не содержит ни полного подтверждения бельгийского права, ни четкой нотариальной оценки применимого права, действительности бельгийского свидетельства о праве на наследство, ликвидации режима имущественных отношений супругов, а также наследственных последствий отказа детей от наследства.

В данном случае Главное управление напоминает нам о сложности подобных наследственных дел, а также об обязанности испанского нотариуса надлежащим образом подтвердить содержание и действительность иностранного права — либо на основании собственных знаний, либо с помощью механизмов, предусмотренных статьёй 36 Ипотечного регламента.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на пресс-релиз CGPJ, в котором сообщается о содержании постановления № 620/2026 Верховного суда, в котором было рассмотрено обжалование Королевского декрета 1312/2024, создавшего так называемый Единый реестр краткосрочной аренды жилья, предлагаемого через цифровые платформы. Правительство Валенсии обжаловало данное постановление, посчитав, что государство превысило свои полномочия, введя государственную систему регистрации, которая вступает в противоречие с уже существующими автономными реестрами в сфере туристического жилья.

Суть решения заключается в том, чтобы определить, обладало ли государство достаточными полномочиями для создания этого обязательного национального реестра. Верховный суд приходит к выводу, что для столь всеобъемлющего регулирования отсутствует конституционное обоснование. Во-первых, он отвергает возможность обоснования данного решения компетенцией государства в области гражданского законодательства и организации публичных реестров, предусмотренной статьей 149.1.8 Конституции Испании, поскольку созданный реестр не предназначен для регистрации договоров или вещных прав, имеющих силу в отношении третьих лиц, а служит исключительно для обеспечения возможности продажи недвижимости на цифровых платформах. Кроме того, он исключает возможность обоснования данного решения полномочиями в области обеспечения равенства или экономического планирования, поскольку разработанная система выходит за рамки простой координации и предполагает создание государственного реестра, который дублирует автономные реестры.

В результате Верховный суд признал недействительными положения, касающиеся Единого реестра договоров аренды, посчитав, что они посягают на полномочия автономных сообществ. Вместе с тем он оставил в силе положения о едином цифровом окне и об обязательствах платформ по передаче данных, посчитав, что они действительно отвечают законным функциям государственной экономической и статистической координации. Таким образом, данное решение подтверждает пределы компетенции государства и защищает нормотворческие полномочия автономных сообществ в сфере туристической аренды.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 13 января 2026 года Главного управления по правовой безопасности и публичному доверию, касающееся апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Эльче № 3 зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости, на которую распространяется доверительное право. Дело основано на публичном договоре купли-продажи, по которому лицо продает недвижимость, ранее приобретенную им по наследству. В частности, недвижимость была завещана матерью продавца в завещании 1992 года, в котором недвижимость передавалась сыну в качестве доверительного наследника и устанавливалось, что после его смерти недвижимость перейдет к определенным племянникам и внукам завещательницы в качестве доверительных управляющих. Кроме того, завещание содержало оговорку, согласно которой недвижимость «не может быть продана, обременена или отчуждена за вознаграждение до истечения тридцати лет с даты завещания». Тем не менее, продавец полагал, что по истечении этих тридцати лет ограничение исчезает и он может свободно распоряжаться недвижимостью.

После подачи документа на регистрацию регистратор приостанавливает регистрацию, поскольку считает, что речь идет об обычном доверительном замещении с обязательством сохранения, без прямо предоставленных доверительному лицу полномочий по распоряжению. Таким образом, она полагает, что продавец не обладает полномочиями на передачу недвижимости. Таким образом, по мнению регистратора, завещание явно свидетельствует о наличии двойного последовательного призыва, так что обязательство сохранения является частью естественного содержания доверительного замещения, что приводит к выводу о том, что установление запрета на распоряжение в течение тридцати лет не означает автоматически, что по истечении этого срока доверительный собственник получает право на свободную продажу.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление отклонило её и подтвердило классификацию, посчитав, что из завещания не следует ни прямо, ни однозначно, что завещательница намеревалась предоставить доверительному управляющему общее право распоряжения по истечении тридцати лет. По мнению Главного управления, завещательная оговорка лишь устанавливает, что в течение тридцати лет недвижимость не может быть продана, но не позволяет сделать вывод о том, что по истечении этого срока исчезает обязанность по сохранению, присущая обычному доверительному управлению. Для признания права свободного распоряжения потребовалось бы прямое разрешение или разрешение, явно вытекающее из завещания. Поэтому он приходит к выводу, что доверительный собственник не мог правомерно передать недвижимость, и подтверждает отказ в регистрации сделки купли-продажи.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение, вынесенное Провинциальным судом Уэски 25 марта 2026 года, в котором рассматривается важность соблюдения прав миноритарного участника при запросе о присутствии нотариуса на общем собрании. Фактическая ситуация основана на деле, в котором участница общества с ограниченной ответственностью (SL) оспорила решения, принятые на общем собрании акционеров компании, утверждая, что она своевременно запросила присутствие нотариуса для составления протокола собрания в соответствии со статьей 203 Закона о капиталных обществах (LSC), но компания провела собрание без такого нотариального участия. Ответчик утверждал в апелляции, что не имел фактического знания о нотариальном требовании, отправленном по бурофаксу. Однако было доказано, что бурофакс был отправлен надлежащим образом, что были отправлены SMS-уведомления и что компания не проявила должной осмотрительности, не получив его до проведения собрания.

Провинциальный суд, удовлетворив иск миноритарного участника, то есть признав принятые на собрании решения недействительными, основывает свое решение главным образом на статье 203 Закона о компаниях (LSC), которая устанавливает, что, когда участники, представляющие не менее 5 % капитала в обществе с ограниченной ответственностью, за пять дней до собрания запрашивают присутствие нотариуса, решения общества будут действительными только в том случае, если они зафиксированы в нотариальном акте.

Это интересный случай, который напоминает нам о данной возможности, которую настоятельно рекомендуется использовать компаниям, находящимся в состоянии конфликта, поскольку присутствие нотариуса на общем собрании акционеров обеспечит достоверное и бесспорное фиксирование всех фактов, решений и комментариев, прозвучавших на собрании, что послужит надежным доказательством и, таким образом, защитит права миноритарного акционера.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 30 декабря 2025 года Главного управления по правовой безопасности и публичной вере, касающееся апелляции против отрицательного решения регистратора недвижимости Сан-Фернандо № 1 в отношении заявления об изменении NIE на NIF в Реестре недвижимости после приобретения испанского гражданства. Дело основано на ситуации, когда в Реестр недвижимости подано частное заявление с просьбой о замене номера идентификации иностранца (NIE) владельца недвижимости на его новый номер налогового идентификатора (NIF) в связи с приобретением испанского гражданства по месту жительства. К заявлению были приложены решение о предоставлении гражданства и справка о соответствии, выданная Главным управлением полиции.

После представления документа регистратор приостановил регистрацию, поскольку счел, что приобретение испанского гражданства не было подтверждено в достаточной мере, так как не была представлена соответствующая запись из Регистра гражданского состояния. Он исходил из того, что смена гражданства влияет на семейное положение и применимое личное право, что может иметь последствия для дееспособности и правомочности владельца записи в реестре. Поэтому он потребовал официального подтверждения регистрации гражданства в реестре в дополнение к справке о соответствии полицейских данных.

После подачи соответствующей апелляции Главное управление удовлетворило её, посчитав, что справка о совпадении данных, выданная Национальной полицией, является достаточным доказательством того, что старый NIE и новый DNI/NIF принадлежат одному и тому же лицу. Это интересный и всё более распространённый случай, который следует учитывать при консультировании наших иностранных клиентов.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на интересный онлайн-тренинг, организованный Фондом нотариата, в ходе которого нотариус из Айоры (Валенсия) Пабло Алонсо Рокамора проводит практический тренинг, на котором рассматриваются все нововведения, внесенные в испанское законодательство Законом 11/2023.

В ходе сессии основное внимание уделяется электронному протоколу, заверенным копиям с CSV, а также оформлению и заверению документов нотариусом посредством видеоконференции. Также прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на презентацию, использованную на сессии, для более полной информации.

Для ознакомления и тщательного изучения, поскольку в нем содержится практическая информация о том, как подходить к вопросу о предоставлении таких полномочий и как их осуществлять, что представляет большой интерес для настоящего и будущего нотариата.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 16 января 2026 года Главного управления по правовой безопасности и публичной вере, касающееся апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Овьедо № 3 отменить отлагательное условие, включенное в договор купли-продажи. Дело связано с публичным договором купли-продажи, представленным для регистрации, в который включена заверенная электронная копия другого, более раннего договора об аннулировании условия расторжения. В пятом пункте нового договора купли-продажи стороны просят аннулировать указанное ранее условие расторжения, и для этого нотариус включает заверенную электронную копию предыдущего договора, оформленного 31 января 2025 года, в котором вовлеченные стороны дают согласие на аннулирование условия расторжения.  

После подачи заявления о регистрации регистратор отклоняет его и приостанавливает аннулирование, в основном потому, что считает, что не было подано отдельного заявления об аннулировании, поскольку речь идет о документе, не связанном с договором купли-продажи, и, следовательно, он должен быть подан отдельно и стать предметом отдельной записи о подаче в реестр. Кроме того, указывается, что необходимо подробно указать конкретную причину, по которой производится аннулирование, поскольку она не указана (исполнение обязательств, отказ от прав или иная юридическая причина).

Генеральная дирекция отклоняет апелляцию и подтверждает заключение регистратора, считая, что акт об аннулировании условия расторжения договора представляет собой самостоятельный и независимый юридический документ по отношению к договору купли-продажи, так что, хотя оба документа и связаны экономически и касаются одних и тех же объектов недвижимости, аннулирование вытекает из иного правового сделки и не может квалифицироваться как документ, дополняющий договор купли-продажи. Поэтому оно должно быть представлено в Реестр отдельно, с собственным заявлением и независимой записью, в соответствии со статьями 245 Закона об ипотеке и 421 Регламента об ипотеке.