Практические юридические заметки - сентябрь 2025 года

1.- Вынесение старых документов и налогов на всеобщее обозрение. Аспекты, которые необходимо принять во внимание

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательную консультацию № V0174-25 от 14 февраля 2025 года Главного налогового управления, в которой решается вопрос о том, как должны облагаться налогом операции, в которых старый контракт, подлежащий ITP, преобразуется в государственный контракт.

Конкретный случай касается преобразования в публичный акт частного договора купли-продажи прав на наследство, оформленного в 2003 году между двумя братьями (один продает другому 25% своих прав на наследство, состоящее из недвижимости), при этом брат-продавец умирает в 2006 году. Теперь, в 2025 году, появляется возможность преобразовать этот частный договор купли-продажи в публичный акт, и возникает вопрос о налогообложении этой сделки как с точки зрения ITP, так и с точки зрения AJD.

• Что касается ITP, то исчисление срока давности по налогооблагаемым событиям, зафиксированным в частном документе, зависит от совпадения одного из обстоятельств, предусмотренных статьей 1227 Гражданского кодекса (в частности, даты смерти одного из подписавших документ лиц), так что в данном случае срок давности был бы истек (поскольку один из подписавших документ лиц умер в 2006 году).
• Что касается градуированной квоты AJD, то и этот налог платить не нужно, поскольку не соблюдается одно из требований ст. 31.2 LITPAJD, а именно, что действие не подлежит ISD или ITP (поскольку оно подлежит, но предписано, как мы видели), так что, в заключение, преобразование частного контракта, подлежащего ITP, когда оно предписано, не приводит к налогообложению градуированной квоты AJD.

2.- Остерегайтесь прятаться за компанию, чтобы совершать неправильные поступки. Ответственность может распространяться и на ваши личные активы

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на решение Провинциального суда Мурсии № 983/2025 от 3 апреля, в котором рассматривается дело о корпоративной структуре, созданной с целью обмана кредиторов.

Анализируемое решение представляет собой интересный обзор концепции снятия корпоративной вуали, которая позволяет судам исключать ответственность за активы компании и относить долги компании также на счет директоров или партнеров, когда они намереваются совершить мошенничество или злоупотребление в отношении третьих лиц и "спрятаться" за компанией, чтобы последствия такого мошенничества или злоупотребления не дошли до их личных активов.

Важное напоминание всем бизнесменам и предпринимателям, создающим новую компанию, всегда делать все правильно и не думать, что из-за существования компании-посредника последствия неправильных действий (мошенничество, злоумышленные действия и т.д.) не могут иметь серьезных экономических последствий для их личных активов.

3.- Руководство по управлению кадастровыми исправлениями

Прилагается (ЗДЕСЬ) очень интересное руководство по устранению расхождений между кадастром и документами на право собственности на недвижимость.

В частности, в руководстве подробно описаны все шаги, которые необходимо предпринять для разрешения тех случаев, когда физическая реальность не совпадает с кадастром, для чего необходимо инициировать нотариальную процедуру исправления расхождений (регулируется ст. 18 Закона о кадастре недвижимости).

В нем также содержится практическое руководство по действиям в случае физического изменения объекта недвижимости (например, разделения, разграничения, объединения, группировки или переразграничения) с целью уведомления Кадастра недвижимости об этих операциях и, таким образом, адаптации новой правовой реальности объекта недвижимости в этом публичном реестре.

Руководство содержит очень полезную информацию, например, формы для публичных документов, а также скриншоты всех шагов, которые необходимо выполнить на сайте кадастра.

4.- Может ли залогодатель делегировать подписание акта прозрачности LCI третьему лицу, связанному с подписываемой сделкой?

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересный вопрос, заданный Комиссии по защите прав потребителей Генерального совета нотариусов, который заключается в возможности залогодателя делегировать подписание акта LCI третьему лицу, связанному с подписываемой сделкой (т.е. сотруднику агентства, оформляющего ипотеку, банка, предоставляющего ее, профессионалу в области недвижимости, который выступил посредником в сделке, и т.д.).

По мнению Комиссии, ответ на этот вопрос категорически отрицательный, поскольку, как указано в этом документе, цель LCI заключается в том, чтобы должник до подписания закладной имел в своем распоряжении необходимую информацию для правильного понимания операции, которую он хочет подписать, и, таким образом, впоследствии мог оформить свой ипотечный кредит, полностью информированный обо всех его юридических и экономических аспектах.

Поэтому необходимо, чтобы вся преддоговорная информация, которую нотариус должен предоставить будущему должнику, предоставлялась лично и напрямую, поскольку только так можно обеспечить ее персонализацию и соответствие преследуемым целям. В записке также дается ответ на другой интересный вопрос, отрицается возможность того, что на тест, на который должен ответить должник, можно ответить по электронной почте.

5.- Что происходит, когда дом наследуют несколько человек и один из сонаследников пользуется им единолично, не позволяя остальным пользоваться им?

Прилагается (ЗДЕСЬ) интересное постановление Верховного суда (STS 1053/2025, от 1 июля), которое разрешает обычное дело, возникающее при многих случаях наследования, когда дом, который наследуют несколько человек, на практике занимает один из сонаследников в исключительном и исключающем порядке, препятствуя пользованию имуществом остальными.

В этих случаях Высокий суд постановил, что состояние сонаследника не дает права на исключительное и исключающее пользование имуществом, которое мешает другим сособственникам пользоваться им (независимо от того, имеет ли один из них большую долю имущества, чем другие сонаследники), Таким образом, в этих конфликтных случаях остальные сонаследники, если они видят, что их право на пользование и распоряжение имуществом ущемлено, могут подать иск о выселении по неустойке против сонаследника, занимающего имущество, чтобы иметь возможность восстановить право на пользование и распоряжение имуществом.

6.- Невозможно зарегистрировать залог акций в реестре движимого имущества.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление от 1 июля 2025 года Главного управления по вопросам правовой безопасности и общественной веры по поводу апелляции, поданной на отказ Регистратора движимого имущества I в Мадриде зарегистрировать акт залога акций компании.

В данном случае мы рассматриваем дело, в котором в феврале 2025 года сделка купли-продажи определенных акций SL была оформлена, и в качестве обеспечения выплаты части отложенной цены покупательница заложила другие акции той же SL, которыми она уже владела до сделки купли-продажи.

Этот залог был представлен для регистрации в Реестре движимого имущества, но был признан дефектным, поскольку, по мнению Регистратора, непосессорный залог акций компании с ограниченной ответственностью не может быть зарегистрирован в Реестре движимого имущества. После апелляции Генеральная дирекция подтвердила классификационное примечание, тем самым еще раз подтвердив известный критерий, что, по сути, акции компании имеют систему правового статуса и закон обращения, которые действуют вне Коммерческого реестра.

Тем не менее, необходимо следить за развитием событий, поскольку правительство недавно представило законодательные инициативы, которые в среднесрочной перспективе могут привести к изменению парадигмы в этой области (например, обязательная регистрация прав собственности на акции и доли в Торговом реестре).

7.- Виртуальная налоговая вспышка 014: 99%-ное сокращение наследства и лизинга как вида экономической деятельности

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на "Фискальную справку № 14" Фискальной комиссии Нотариальной ассоциации Каталонии, в которой юрист и экономист г-жа Конча Карбальо анализирует постановление Палаты III Верховного суда от 14 июля 2025 года (ЗДЕСЬ доступно для ознакомления), касающееся применения 99-процентного снижения налога на наследство (ст. 20 2c) к акциям коммерческой компании, основной деятельностью которой является сдача в аренду недвижимости.

В данном случае возникает дискуссия о том, достаточно ли соблюсти формальные требования статьи 27 Закона о подоходном налоге с физических лиц, чтобы воспользоваться этой налоговой льготой, или, напротив, необходимо, чтобы прием работника на работу с полным рабочим днем был оправдан с экономической точки зрения (т.е. чтобы у него был достаточный объем работы, оправдывающий его трудовой договор).

Верховный суд в своем постановлении подтверждает, что, по сути, достаточно соблюсти формальные требования вышеупомянутого положения (не требуя оценки рациональности найма работника или его экономического обоснования), напоминая, что в случае подозрений в мошенничестве должна быть использована процедура симуляции.

8.- Односторонняя отставка администратора. Необходимо делать все правильно

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление от 9 июля 2025 года Главного управления по вопросам правовой определенности и общественной веры, касающееся заявления об отставке с должности администратора SL.

В данном случае директор компании (единственный действующий директор) в одностороннем порядке покидает свой пост в рамках публичного договора и решает уведомить компанию об этом заказным письмом на юридический адрес компании (письмо возвращается, так как его никто не забрал).

Когда документ подается на регистрацию, коммерческий регистратор отказывает в регистрации на двух основаниях:

• Если уведомление заказным письмом не принесло результата, необходимо попытаться уведомить нотариуса лично и лично (через § 202 Регламента о нотариате).
• Кроме того, уходящий директор должен доказать, что он правомерно созвал общее собрание, чтобы можно было избрать нового директора.

Генеральный директорат подтверждает квалификационную справку, так что в подобных случаях односторонней отставки директора эти данные должны быть приняты во внимание, чтобы решение вступило в силу и было внесено в Торговый реестр.

9.- Обновление Компендиума надлежащей банковской практики

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на первое обновление Компендиума надлежащей банковской практики Банка Испании, т.е. документа, в котором надзорный орган собирает основные жалобы клиентов банков на их отношения с финансовыми учреждениями, а также критерии надзорного органа в этих случаях.

В документе представлены следующие основные события:

• Банковские счета: при аресте счетов своих клиентов банки должны действовать активно, если клиент заявляет, что его остаток поступает от основного дохода или прожиточного минимума или от зарплаты ниже установленного законом минимума. В таких ситуациях учреждение должно оперативно реагировать на запросы клиентов и, если после анализа ситуации подтверждается, что остаток может быть неприкосновенным, связаться с органом, накладывающим арест, чтобы сообщить о ситуации, хотя учреждение не несет ответственности за результаты этого управления.
• Связь с клиентом: Для сообщений, которые должны быть направлены клиенту с установленным сроком уведомления (например, изменения условий договора), если используется электронный банковский почтовый ящик с уведомлением (SMS, электронная почта и т. д.), срок уведомления начинается с момента фактического направления уведомления. Содержание уведомления не может быть реализовано до истечения срока уведомления с помощью обычных средств связи клиента.
• Ипотечные кредиты: вводятся новые критерии расчета финансовых потерь при досрочном погашении ипотечного кредита (ст. 23 Закона 5/2019). При расчете рыночной стоимости ипотечного кредита необходимо учитывать все правила вознаграждения на момент его предоставления, чтобы избежать фиктивных финансовых потерь. Таким образом:
• По кредитам с первоначальным траншем по льготной ставке на срок менее 36 месяцев контрактная ставка для расчета спреда определяется как наибольшее значение между фиксированными ставками или, если она является переменной, как наибольшее значение между фиксированными ставками, согласованными для первоначального транша, и переменной ставкой, согласованной на дату заключения договора, плюс ее спред.
• В смешанных кредитах с первоначальным фиксированным траншем продолжительностью не менее 36 месяцев, если этот транш составляет менее 60 месяцев, используется наибольшая из фиксированных и переменных ставок на дату заключения договора; если она равна или превышает 60 месяцев, учитываются только фиксированные ставки, согласованные для первоначального транша.
• Для кредитов с бонусным спредом бонусы не должны генерировать убытки и должны применяться последовательно, рассчитывая спред на дату выдачи и включая в ESIS примечание о возможных изменениях в будущем.
• Завещания: не считается хорошей практикой увеличивать плату за обслуживание счета в ситуациях, когда наследники - или оставшиеся в живых владельцы счета и наследники умершего владельца счета в случае нескольких владельцев счета - не могут аннулировать счет по независящим от них причинам, например, в случае судебных разбирательств. Запрет на изменение тарифов в сторону увеличения также действует в случае наличия связанных продуктов, которые требуют, чтобы счет оставался открытым. Одним словом, увеличение комиссий в таких обстоятельствах противоречит надлежащей банковской практике.

10.- Исправление существенных ошибок, пропусков и дефектов формы в акте путем совершения нотариального действия.

Прилагается (ЗДЕСЬ) Постановление от 4 июня 2025 года Главного управления по вопросам правовой определенности и общественного доверия в отношении документа об уменьшении и увеличении уставного капитала, который, будучи представленным для регистрации в Реестре компаний, получил отрицательную квалификацию в первой инстанции. В связи с этим уполномоченный нотариус представил форму исправления (в которую была включена справка о корпоративных решениях компании, разъясняющая и исправляющая обнаруженные недостатки).

После того, как это усердие по исправлению представлено, Торговый регистратор снова негативно квалифицирует его, утверждая, что в нем должно быть указано, кто вручает свидетельство об исправлении, что придает этому свидетельству публичный статус, а также его полномочия (ст. 108.3 RRM).

В отношении этой второй квалификации была подана соответствующая жалоба в Генеральную дирекцию, которая отменила квалификационную ноту, подтвердив, что в данных случаях существенных ошибок, поскольку согласие на нотариальное заверение корпоративных решений уже было дано председателем совета директоров при оформлении акта нотариального заверения решений, с простым включением заверения нотариуса в акт путем совершения удостоверительной надписи (правильно согласно статье 153 Нотариального регламента), используемая процедура является вполне допустимым механизмом для получения этого исправления.