Практические юридические заметки — март 2026 года
1. Изменение требований к большинству голосов, необходимому для принятия решений об энергоэффективных работах в многоквартирных домах
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Королевский декрет-закон 7/2026 от 20 марта, которым утверждается Комплексный план реагирования на кризис на Ближнем Востоке, в соответствии с которым вносится изменение в Закон о горизонтальной собственности, а именно в части режима большинств, необходимых для принятия решения об установке общей инфраструктуры для доступа к телекоммуникационным услугам или адаптации существующей, а также об установке общих или частных систем использования возобновляемых источников энергии, включая аэротермию и геотермию, или инфраструктуры, необходимой для доступа к новым источникам коллективного энергоснабжения.
Таким образом, в частности, вносится изменение в пункт 3 статьи 17 Закона о жилом строительстве (LPH), в соответствии с которым отныне «установка общей инфраструктуры для доступа к телекоммуникационным услугам, регулируемая Королевским декретом-законом № 1 от 27 февраля 1998 года «Об общей инфраструктуре в зданиях для доступа к телекоммуникационным услугам», или приведение в соответствие существующей инфраструктуры, а также установка общих или частных систем использования возобновляемых источников энергии, включая аэротермию и геотермию, или инфраструктуры, необходимой для доступа к новым системам коллективного энергоснабжения, может быть согласована попросьбе любого собственника одной третью членов сообщества, которые, в свою очередь, представляют одну треть долей участия».
Как мы видим, в порядок определения необходимого большинства голосов для принятия решений о проведении подобных работ или нововведений вносится существенное изменение: отныне для утверждения предложения достаточно, чтобы за него проголосовала лишь 1/3 жильцов. Об этом следует помнить всем специалистам отрасли и владельцам недвижимости, подпадающей под режим кондоминиума.
2. Учреждение общества и недостатки в предмете деятельности. Для регистрации потребуется подать отдельное и конкретное заявление о частичной регистрации, касающееся данного вопроса
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 23 октября 2025 года Главного управления по правовой безопасности и публичному доверию (Официальный вестник от 23 февраля 2026 года) по апелляции, поданной против заключения, вынесенного регистратором коммерческих дел Мадрида при регистрации учредительного договора общества.
Дело связано с учредительным договором общества с ограниченной ответственностью (SL), в котором среди различных видов деятельности, составляющих его уставную цель, указана«розничная торговля медицинскими товарами и оптовая торговля фармацевтическими продуктами». Кроме того, в документе содержится просьба о частичной общей регистрации в соответствии со ст. 63 Регламента торгового реестра. После подачи документа на регистрацию он получил отрицательную оценку, поскольку регистратор, совершенно верно, посчитал, что данная экономическая деятельность ограничивается аптеками или услугами больничной аптеки в соответствии с соответствующими отраслевыми нормами.
Дело в конечном итоге поступает в Главное управление, которое постановляет, что в таких случаях (наличие недостатка в одном из выбранных видов деятельности, который не подлежит регистрации) заинтересованные стороны должны самостоятельно решить, «желают ли они провести регистрацию без указания этих видов деятельности или исправить недочет, при этом нельзя рассчитывать на автоматическое применение статьи 63.2 Регламента торгового реестра, даже если это предусмотрено в договоре». Следовательно, в таких случаях потребуется индивидуальное ходатайство о частичной регистрации, в котором будет прямо и конкретно указан предмет деятельности, либо в том же документе, либо в последующем исправлении учредительного договора.
3. Нотариальные доверенности от родителей детям. Злоупотребление полномочиями и пределы передачи полномочий
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 609/2026 от 17 февраля, в котором рассматривается дело, в котором сын, злоупотребляя общими полномочиями, предоставленными ему отцом много лет назад, злонамеренно и мошенническим образом «опустошает» имущество отца в пользу детей (в том числе и самого себя).
В рассматриваемом случае сын использует общую / «крайне широкую» доверенность, выданную ему отцом (90-летним вдовцом), чтобы без его ведома и разрешения «передать» себе и своим братьям и сестрам все недвижимое имущество отца (общая стоимость которого составляла около 2 миллионов евро). Этот шаг был предпринят, когда сыновья узнали о намерении отца вступить в повторный брак с другой женщиной, с учетом последствий, которые это могло иметь для их наследственных прав. Узнав об этом, отец обратился в суд с требованием признать дарения недействительными, однако в суде первой инстанции его иск был отклонен, поскольку суд счел, что сын-получатель действовал в пределах полномочий доверенности и в интересах отца-доверителя с целью защиты его миллионного состояния. Однако во второй инстанции Провинциальный суд отменяет это решение, считая, что в данном случае действия сына не были направлены на защиту имущества отца, а просто на сохранение его наследственных прав, для чего он превысил полномочия, предоставленные ему доверенностью. Верховный суд подтвердил эту точку зрения, постановив, что доверенное лицо (сын) не может прикрываться формальными пределами полномочий для действий в собственных интересах или в интересах третьих лиц без согласия доверителя и в ущерб ему, поскольку такие действия представляют собой злоупотребление предоставленными полномочиями (ст. 1718 и 1719 Гражданского кодекса).
Это следует тщательно учитывать в отношениях между родителями и детьми, когда предоставляются подобные общие полномочия, поскольку их неправомерное использование может привести к серьезным имущественным и юридическим проблемам для всех вовлеченных сторон.
4. Будьте осторожны с переуступкой ипотечных кредитов застройщиков и отсутствием прозрачности
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на весьма актуальное Постановление Верховного суда № 423/2026 от 4 февраля, в котором анализируется отсутствие прозрачности при суброгации ипотечного кредита застройщика, когда должник не информируется надлежащим образом об условиях процентной ставки по кредиту, подлежащему суброгации.
В частности, Верховный суд постановил, что в случае суброгации ипотечных кредитов застройщика, если банк не передал оригинал договора купли-продажи и не проинформировал о условиях (особенно в случае с IRPH), положение о процентах является недействительным из-за отсутствия прозрачности. Это позволяет освободить ипотеку от процентов и вернуть уплаченные суммы. Таким образом, Верховный суд постановил, что недостаточно того, чтобы покупатель заявил, что «знает и принимает» кредит застройщика, но также необходимо, чтобы банк подтвердил, что предоставил преддоговорную документацию и оригинал договора. В случае, если этого не произошло, и положение о процентной ставке признано недействительным из-за отсутствия прозрачности, ипотека становится беспроцентной (то есть под 0%), и банк обязан вернуть все взысканные проценты, плюс законные проценты.
Кредитные организации должны обязательно учитывать это при оформлении подобных сделок, а также должники, которые, в случае необходимости, подписали договор о суброгации на этих условиях.
5. Практическая подготовка нотариусов. Основные постановления 2025 года
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на онлайн-видеокурс, проводимый Фондом Notariado, в котором на этот раз анализируются основные постановления 2025 года, изданные Главным управлением по правовой безопасности и государственной верности.
Заседание ведут г-н Хосе Кастаньо Касанова, нотариус из Малаги, и г-н Хосе Кастаньо Лопес, нотариус из Л’Оспиталет-де-Льобрегат. В ходе тренинга анализируются различные постановления, представляющие большой интерес и вынесенные в течение прошлого года, например, среди прочего, касающиеся изменения целевого назначения недвижимости, нотариальной функции защиты в опционах на покупку с возможным сокрытием условного соглашения, допустимости купли-продажи с ценой, определяемой в будущем, идентификации средств оплаты при передаче имущества в счет погашения задолженности по предыдущему кредиту, прекращения действия права совместного владения как основания для регистрации права собственности, или реальной природы лицензии на краткосрочную аренду, среди прочего. Прилагается (ЗДЕСЬ) прилагается презентация в формате PowerPoint с кратким изложением наиболее важных аспектов указанных решений.
Для ознакомления, изучения и практического применения при оформлении аналогичных сделок в нотариальной конторе.
6. Главная дирекция дорожного движения (DGT) отказывает в предоставлении освобождения от налога при передаче основного жилья без повторного вложения средств лицу старше 65 лет, не являющемуся резидентом
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обязательное к исполнению заключение V2530-25 от 18 декабря, в котором Главное управление по налогам дает ответ на запрос относительно возможности применения льготы при передаче основного жилья без повторного вложения средств к лицу старше 65 лет, не являющемуся резидентом.
Дело касается физического лица старше 65 лет, являющегося владельцем своего основного жилья в Испании, в котором оно проживает непрерывно более 7 лет. В связи с преклонным возрастом оно планирует перенести место своего постоянного проживания в страну происхождения (Францию) и продать жилье, в котором проживало в Испании. Ожидается, что от этой продажи он получит прибыль (за счет разницы между ценой продажи и ценой покупки), при этом он не планирует реинвестировать сумму, полученную от этой сделки, в приобретение нового основного жилья. Он добавляет, что, вероятно, в связи с переездом он перестанет быть налоговым резидентом Испании. В данном случае, проанализировав изложенные факты и применимое законодательство, Главное налоговое управление (DGT) постановило, что освобождение от налога при продаже основного жилья лицам старше 65 лет не распространяется на нерезидентов. В частности, администрация приходит к выводу, что, поскольку на момент передачи она имела статус нерезидента, доход от прироста стоимости имущества подлежит обложению налогом на доходы нерезидентов (IRNR) и что в данном случае не применяется освобождение от налога на доходы физических лиц (IRPF), предусмотренное для лиц старше 65 лет. Кроме того, не применяется и льгота по реинвестированию, предусмотренная в TRLIRNR, поскольку налогоплательщица заявляет, что не направит эту сумму на приобретение нового основного жилья.
Следует учитывать при оказании налоговых консультаций нашим клиентам по подобным сделкам, которые вполне могут иметь место на практике.
7. Webinots 83. Токенизация ценных бумаг
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на видеозапись учебного занятия, проведенного Коллегией нотариусов Каталонии, в котором г-жа Кристина Рекена Торресильяс, нотариус из Барселоны, ведет учебное занятие, посвященное токенизации оборотных ценных бумаг.
В частности, сессия посвящена анализу реформы Закона о рынке ценных бумаг и Закона о капиталистических обществах, в ходе которой рассматриваются практические и корпоративные последствия цифровизации финансовых инструментов. Это важно учитывать, поскольку токенизация активов (то есть цифровое представление активов, таких как акции акционерного общества, посредством блокчейн-сети) уже стала реальностью в испанском коммерческом правовом обороте, при этом следует иметь в виду, что, например, уже выдаются разрешения и регистрируются коммерческие компании, акции которых создаются непосредственно в токенизированном виде в блокчейне.
Для ознакомления и подробного изучения, поскольку это явление, несомненно, очень скоро станет повсеместным в большинстве нотариальных контор страны.
8. Дополнительная информация о созыве Общего собрания, инициированного миноритарным акционером в случае истечения срока полномочий управляющего. Аспекты, которые следует учитывать
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 2 декабря 2025 года Главного управления по правовой безопасности и публичному доверию (Официальный вестник от 12 марта 2026 года) по апелляции, поданной против отзыва о квалификации, выданного регистратором коммерческих дел Валенсии, отклоняющего практику внесения предварительной отметки о дополнении к вызову на Общее собрание акционеров акционерного общества.
Дело касается миноритарного участника (владеющего более 5 % капитала акционерного общества), который через Бюллетень торгового реестра (BORME) узнал о созыве общего собрания акционеров данного акционерного общества, осуществленном через торговый реестр в связи с истечением срока полномочий управляющего (в соответствии со статьёй 171 Закона об акционерных обществах). В связи с этим миноритарный акционер намеревается включить дополнение к повестке дня, чтобы обсудить, помимо назначения нового администратора, также вопрос о ликвидации общества и назначении ликвидатора. Для оформления данного дополнения к повестке дня миноритарный акционер оформляет нотариальный акт, на основании которого направляется запрос самому обществу и председателю собрания, назначенному для этой цели Регистратором коммерческих компаний. Кроме того, впоследствии миноритарный участник подает в Регистр коммерческих компаний заявление на основании ст. 104 Регламента Регистра коммерческих компаний о внесении предварительной отметки о публикации дополнения к повестке дня собрания. После подачи этого заявления регистратор отказывает в внесении предварительной отметки, по сути, мотивируя это тем, что требование было предъявлено миноритарным участником ненадлежащим образом (поскольку оно было адресовано компании и председателю собрания, назначенному регистратором по делам торговли, хотя последний не является ни созывающим собрание лицом, ни обладает полномочиями на внесение дополнений в повестку дня).
После подачи соответствующей апелляции Главное управление подтвердило решение об оценке, постановив, что в таких случаях, когда созыв собрания осуществляется регистратором торгового реестра в связи с вакансией должности управляющего, если миноритарный участник желает подать дополнительное ходатайство о созыве, он должен обратиться непосредственно к созывающему регистратору торгового реестра, чтобы тот принял надлежащее решение в соответствии с законом.
9. Нераспределенное наследство не препятствует разделу общего имущества, если о его распределении ходатайствует совладелец, обладающий собственным правом собственности
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление Верховного суда № 288/2026 от 26 февраля, в котором рассматривается дело, касающееся раздела и принудительной продажи недвижимости, принадлежащей нескольким лицам.
В рассматриваемом случае одно лицо является совладельцем % недвижимости на основании дарения, в то время как оставшаяся часть недвижимости принадлежит другому лицу, которое умерло, причем его наследники ещё не приняли наследство. Этот совладелец, не желая больше оставаться в таком режиме совместного владения, подает иск о разделе общего имущества против нераспределенного наследства, требуя принудительной продажи недвижимости на основании статьи 400 Гражданского кодекса, которая устанавливает, что ни один совладелец не обязан оставаться в режиме совместного владения, предоставляя любому владельцу право требовать раздела общего имущества в любое время. Дело в конечном итоге дошло до Верховного суда, который постановил, что, хотя другим совладельцем и является нераспределенное наследство (то есть ожидающее принятия наследниками), это не является препятствием для подачи иска о разделе общего имущества («неурегулированному наследству признается процессуальная дееспособность для предъявления исков и ответа на иски (ст. 6.1.4 Гражданского процессуального кодекса), и оно будет представляться в суде лицами, которые в соответствии с законом осуществляют его управление, например, в соответствии со ст. 7.5 Гражданского процессуального кодекса»).
Это интересный пример, напоминающий всем тем, кто, будучи совладельцами недвижимости (например, в результате наследования несколькими братьями и сестрами), не желает оставаться в таком режиме совместного владения, что закон признает их право прекратить этот режим и даже инициировать принудительную продажу недвижимости.
10. Предъявление заверенной копии доверенности. Нужно делать всё как положено
Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 22 октября 2025 года Главного управления по правовой безопасности и государственной верности (Официальный вестник от 23 февраля 2026 года) по апелляции, поданной против отказа регистратора недвижимости Эль-Кампельо в регистрации договора купли-продажи.
Рассматриваемый случай касается классической ситуации, возникающей в нотариальной конторе, когда, как правило, продавцом (компанией) выступает другое юридическое лицо (административное агентство, уполномоченное на основании договора о передаче полномочий), а это агентство, в свою очередь, — один из его уполномоченных сотрудников. В таких случаях Главное управление устанавливает, что нотариусу обязательно должны быть представлены как договор о передаче полномочий от компании-продавца агентству, так и договор о передаче полномочий от агентства его сотруднику-представителю, поскольку только на этом основании уполномоченный может правомерно действовать от имени и по поручению продавца. Кроме того, Главное управление напоминает, что благодаря внедрению электронной заверенной копии предъявление этих доверенностей и проверка их действительности значительно упростились в нотариальной практике.
Это следует учитывать при повседневном оформлении всех видов сделок с недвижимостью, а также при их правильном отражении в оформляемых основных документах.
