Практические юридические заметки — октябрь 2026 года

1. Льгота по ITP для многодетных семей. Её можно получить, если третий ребёнок «скоро родится».

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление № 1.060/2026 Верховного суда, в котором разрешается спор, заключающийся в определении того, применима ли льготная ставка налога на передачу имущества и юридические действия (ITPAJD) в размере 4 % при приобретении основного жилья многодетной семьи в том случае, когда на момент начисления налога налогоплательщик формально ещё не обладал таким статусом, поскольку третий ребёнок находился в утробе матери (nasciturus), хотя впоследствии он родился живым.

В рамках событий, лежащих в основе данного дела, супруги приобрели жилье 24 июня 2020 года, когда жена была беременна третьим ребенком, который родился в июле. После самостоятельного расчета налога по общей ставке 6 % они подали заявление о возврате излишне уплаченных сумм. Автономное сообщество Мадрида отклонило их заявление, однако Административный суд Мадрида (TEAR), а впоследствии и Высший суд Мадрида удовлетворили требования налогоплательщиков, применив статью 29 Гражданского кодекса, в соответствии с которой зачатый ребёнок считается рождённым в целях предоставления льгот.

Верховный суд отклонил апелляцию Автономного сообщества Мадрида и сформулировал правовую доктрину, согласно которой льготная ставка применяется, если третьим членом семьи был зачатый, но еще не родившийся ребенок, который впоследствии выжил после рождения. Основные аргументы основываются на телеологическом толковании и принципе защиты семьи (статья 39 Конституции), а также на доктрине Конституционного суда. Палата приходит к выводу, что фикция«nasciturus» позволяет учесть материальное условие при мгновенном начислении налога, не изменяя декларативного характера статуса многодетной семьи.

2. Главное управление допускает наличие дополнительных положений посредством ссылки на соглашения между участниками, которые не были полностью включены в устав

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 10 июня 2026 года Главного управления по правовой безопасности и публичной вере (DGSJFP), вынесенное по апелляции, поданной коммерческой организацией против отказа Регистратора по коммерческим делам № III г. Севильи в регистрации нотариально заверенного акта об утверждении решений акционеров. Суть правового спора заключается в том, является ли допустимым и подлежащим регистрации положение устава, которое налагает на всех участников обязательство подписать и добросовестно выполнять соглашение между участниками или семейный протокол, полное содержание которых не приводится дословно в уставе, а включается посредством прямой ссылки на надлежащим образом идентифицированный нотариальный акт.

Дело берет свое начало на общем собрании акционеров компании, на котором было единогласно принято решение о внесении изменений в устав с целью включения статьи о дополнительных обязательствах, связанной с соглашением между акционерами, оформленным в нотариальном акте той же даты. После подачи указанного нотариального акта в Торговый реестр Севильи регистратор приостановил его регистрацию, посчитав, что данное положение нарушает статью 86.1 Закона о капиталных обществах (LSC), поскольку конкретное и определённое содержание обязательства не указано непосредственно в тексте устава, что, по его мнению, нарушает принципы законности и публичности регистрации в отношении будущих приобретателей. Не согласившись с этой оценкой, представители общества подали административную жалобу в DGSJFP.

В конечном итоге Главное управление по правовой безопасности и государственной верности удовлетворило апелляцию и отменило решение регистратора, признав полную законность данного положения устава. Среди своих основных юридических аргументов руководящий орган вновь подтверждает свою устоявшуюся доктрину, утверждая, что установленное законом требование о «конкретном и определенном» содержании не предполагает дословного и исчерпывающего изложения в уставе, при этом достаточно, чтобы предмет обязательства можно было объективно определить посредством четкой ссылки на конкретный публичный документ. Кроме того, он утверждает, что определение выполнения акционерного соглашения в качестве дополнительного обязательства является вполне допустимым техническим приемом, позволяющим придать таким соглашениям корпоративную силу без ущемления автономии воли, а информированность будущих акционеров обеспечивается в ходе частных переговоров, предшествующих приобретению долей участия.

3. Верховный суд разъясняет, что исключение в виде «совместной продажи», исключающее право преимущественной покупки арендатора, действует только в том случае, если передаются все объекты недвижимости арендодателя, входящие в состав данного объекта недвижимости или жилого комплекса

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление № 684/2026 от 6 мая, вынесенное Гражданской палатой Верховного суда, в котором разрешается спор о том, применимо ли исключение из права преимущественной покупки арендатора городского жилья, предусмотренное статьёй 25.7 Закона об аренде городского жилья (LAU), касающееся «совместной продажи», когда юридическое лицо приобретает на аукционе в рамках процедуры банкротства значительную часть объектов недвижимости в жилом комплексе (54 из 65 объектов, принадлежащих банкроту, в составе комплекса из 71 жилого объекта), при этом устанавливается единая совокупная цена за сделку.

Что касается основных фактов дела, истец являлся арендатором односемейного дома, входящего в состав жилого комплекса в Уэльве, первоначальная владелица которого была признана неплатежеспособной и находилась в стадии ликвидации. В рамках реализации данного плана ответчик приобрел пакет из 54 объектов недвижимости на основании единого договора купли-продажи за общую сумму 7 749 538,86 евро, после чего арендатору было направлено уведомление о приобретении и суброгации по договору. Истец воспользовался правом преимущественной покупки на основании статьи 25 Закона о найме жилья (LAU), однако его иск был отклонен как в суде первой инстанции, так и Провинциальным судом Уэльвы, поскольку было признано, что совокупная сделка купли-продажи приравнивается к продаже в целом или совместной продаже, что исключает возможность индивидуального использования права преимущественной покупки.

В итоге Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу истца, отменил решение Провинциального суда и полностью удовлетворил иск, признав право арендатора на выкуп недвижимости на тех же условиях и по той же цене, что и при присуждении. Основные правовые аргументы Палаты основываются на её неоднократно подтверждаемой доктрине (изложенной в недавних постановлениях Пленума) в отношении статьи 25.7 Закона о найме жилья (LAU), напоминая, что исключение из правила «совместной продажи» действует строго только в том случае, когда объект передачи включает в себя все объекты недвижимости или единицы, принадлежащие арендодателю в здании или жилом комплексе, либо все квартиры в данном объекте недвижимости. Поскольку в рассматриваемом деле покупательница не приобрела ни всех объектов недвижимости компании, находящейся в процедуре банкротства, ни всего жилого комплекса (поскольку в нем имелись объекты недвижимости, принадлежащие другим собственникам и третьим лицам), юридические условия для исключения не соблюдены, в связи с чем действует общее правило о праве преимущественной покупки, поскольку речь идет о физически обособленной и независимой единице.

4. Сборник передовых банковских практик Банка Испании. Нововведения, которые следует учитывать в сфере завещаний

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на обновленную версию Сборника критериев надлежащей практики Банка Испании за 2026 год. Данный документ является справочным материалом, в котором надзорный орган обобщает и обновляет правила поведения, которым должны следовать финансовые учреждения в своих отношениях с клиентами. Его цель — содействовать прозрачности, справедливости и надлежащему соблюдению нормативных требований при проведении банковских операций, а также служить ориентиром при рассмотрении претензий.

В данном обновлении особое внимание следует обратить на следующие нововведения и уточнения, касающиеся ведения дел о наследстве:

• Распоряжение остатками и связанными продуктами: Не считается надлежащей банковской практикой ставить условием выплату остатка средств с текущего счета погашение других продуктов, связанных с ним (независимо от того, что счет не может быть закрыт до завершения оформления указанных продуктов), а также требовать для этого вступления наследников в права по кредитам умершего.
• Блокировка счетов и подтверждение факта смерти: В случае, если иск касается обязанности организации заблокировать или предотвратить начисление счетов, не связанных с обслуживанием наследственного имущества, наследник, подающий иск, должен достоверно подтвердить дату, когда он сообщил организации о смерти владельца счета.
• Суброгация по кредитам и возмещение расходов: В случаях суброгации по закону, когда наследники принимают на себя обязательства по долгу умершего, если кредитная организация требует оформления такой суброгации в виде нового нотариального акта (что допустимо в рамках её политики управления рисками), расходы, связанные с данной операцией (услуги нотариуса, регистрация, услуги агентства по оформлению документов и т. д.), должны полностью покрываться за счёт кредитной организации.

5. Главное управление подтверждает невозможность регистрации изменения целевого назначения на основании давности, поскольку в реестре имеется действующая отметка о нарушении градостроительного законодательства.

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Постановление от 25 мая 2026 года Главного управления по правовой безопасности и государственной верности, вынесенное по апелляции на решение регистратора Адехе, который приостановил изменение назначения помещений на жилые на основании давности. Суть спора заключается в том, подлежит ли регистрации изменение целевого назначения на основании градостроительной давности, если в реестре имеется действующая превентивная отметка, внесенная в связи с дисциплинарным производством по градостроительным вопросам из-за проведения строительных работ без разрешения.

Фактически, компания-владелец оформила смену целевого назначения посредством нотариального акта, основанного на давности владения жилыми помещениями. Регистратор приостановил регистрацию, обнаружив, что в отношении данных объектов недвижимости имеется отметка о нарушении градостроительного законодательства в связи с проведением строительных работ без разрешительного документа. В связи с этим апеллянт подал административную жалобу, сославшись на обеспечительный характер данной отметки и на процесс оформления муниципального разрешения на легализацию.

В итоге Главное управление отклоняет апелляцию и подтверждает решение регистратора. Его аргументы основаны на том, что статья 52 Королевского декрета № 1093/1997 прямо устанавливает в качестве условия для регистрации по старшинству отсутствие в реестре каких-либо записей, связанных с дисциплинарными делами в сфере градостроительства. Кроме того, оно указывает, что в рамках апелляционного разбирательства не могут учитываться документы, касающиеся последующих процедур, которые не были представлены изначально, при этом правовая определенность имеет преимущественную силу перед нелегализованными нарушениями градостроительного законодательства.

6. Верховный суд подтверждает, что расхождение с оценочной стоимостью ипотечного кредита само по себе является основанием для проверки стоимости, без необходимости наличия предварительных признаков мошенничества

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на постановление Верховного суда № 1.025/2026 от 21 сентября, в котором разрешается спор о том, требует ли использование администрацией метода проверки стоимости, основанного на оценке заложенных недвижимостей (предусмотренного статьёй 57.1.g Общего налогового закона — LGT) требует предварительного обоснования дополнительных причин несоответствия реальной стоимости, или же простое установление расхождения между заявленной стоимостью и стоимостью, указанной в ипотечной оценке, является достаточным обоснованием.

Согласно основным фактам дела, некоторые налогоплательщики приобрели жилье в Боадилья-дель-Монте, указав в своей декларации по налогу на передачу имущества и документально оформленные юридические действия (ITPAJD) цену в размере 437 000 евро. Налоговая администрация Автономного сообщества Мадрида инициировала процедуру проверки стоимости и выставила дополнительный налоговый акт, основываясь на ипотечной оценке недвижимости, которая составляла 661 217,44 евро. После отклонения жалобы в Техническом апелляционном суде Мадрида (TEAR) налогоплательщица подала административно-судебную жалобу в Высший суд Мадрида, который удовлетворил её, посчитав, что ипотечная оценка сама по себе не определяет рыночную стоимость без дополнительного конкретного обоснования, подтверждающего её соответствие реальной стоимости.

В итоге Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу, поданную Автономным сообществом Мадрида, отменил решение суда первой инстанции и отклонил административно-судебную жалобу, подтвердив налоговый расчет. Основные правовые аргументы Палаты заключаются в том, что требование обосновать начало проверки считается выполненным при наличии существенной разницы между заявленной стоимостью и стоимостью, указанной в ипотечной оценке, содержащейся в договоре займа. Таким образом, налоговые органы могут использовать данный метод в качестве надлежащего средства проверки без необходимости предварительного подтверждения признаков сокрытия или мошенничества, при этом на налогоплательщике лежит обязанность опровергнуть указанную стоимость, если он считает её неверной. Необходимо учитывать данное обстоятельство при предоставлении консультаций нашим клиентам.

7. Основные нововведения Королевского декрета № 813/2026 в области противодействия отмыванию денег: ужесточение требований к формальной идентификации без ограничения по сумме и унификация обязательных внутренних контрольных механизмов для нотариальных контор через OCP

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Сообщение № 3/2026 от 8 марта Централизованного органа по предотвращению (OCP) нотариата, касающееся изменений, внесенных Королевским декретом № 813/2026 в Положение о предотвращении отмывания денег и финансирования терроризма. Новый нормативный акт вносит важные изменения, среди которых следует выделить следующие:

• До сих пор некоторые нотариальные оформления, не имеющие экономического содержания (документы без указания суммы) или не считавшиеся важными, были освобождены от мер по борьбе с отмыванием денег. Однако в соответствии с новым регулированием теперь будет обязательным устанавливать и проверять личность клиентов при совершении абсолютно любой операции или оформлении любого документа, независимо от того, имеет ли он экономическую ценность (например, в нотариальных актах, при участии свидетелей и т. д.).
• Кроме того, при проведении дистанционных операций с использованием видеоподписи необходимо соблюдать максимальную осторожность и внедрить новые технические меры контроля для обеспечения подлинности документов, удостоверяющих личность «видеоподписывающих лиц», а также для гарантии сохранения записи процесса и биометрического контроля присутствующих (с целью предотвращения мошенничества, связанного с подделкой личности с помощью ИИ, заранее записанных видео и т. п.).
• Что касается внутренней организации, то новая статья 31.1 исключает возможность того, что небольшие нотариальные конторы будут обходить правила внутреннего контроля. Все нотариальные конторы, без исключения по размеру, должны в точности применять одни и те же меры по предотвращению нарушений.
• Одновременно усиливается роль Централизованного органа по предотвращению нарушений (OCP), который становится официальным органом, ответственным за утверждение мер внутреннего контроля, обязательных для всего коллектива, а также протоколов действий в случае финансовых санкций или блокировок, введенных Европейским союзом.

8. Главное управление регулирует процедуру электронного подтверждения десятилетней гарантии посредством сертификатов с квалифицированной электронной подписью и проверочным кодом, заверенных нотариусами и регистраторами

Прилагается (ЗДЕСЬ) ссылка на Инструкцию от 29 сентября 2026 года, Генерального управления по правовой безопасности и публичной вере (DGSJFP), которая обновляет критерии подтверждения наличия и действия гарантий десятилетнего страхования в соответствии с Законом о регулировании строительства (LOE) перед нотариусами и регистраторами недвижимости, адаптируя процедуру к использованию новых технологий и к системе электронной подписи. Ниже приведены основные нововведения и аспекты, на которые следует обратить внимание:

• Юридическая сила квалифицированной электронной подписи: Сертификаты страхования и приложения о вступлении в силу, подписанные страховыми компаниями с помощью электронной подписи, признаются в полной мере действительными, и им придается юридическая сила, равнозначная рукописной подписи, в соответствии с Европейским регламентом eIDAS и национальным законодательством.
• Технические требования к подлинности и формату: чтобы цифровой документ не был отклонен нотариусом или регистратором, он должен соответствовать трем требованиям безопасности: содержать безопасный проверочный код (CSV) или QR-код для проверки его подлинности на веб-сайте страховой компании, сохранять целостность подписей в подходящем формате (например, PAdES/PDF) и быть подтвержденным сертификатом квалифицированного поставщика доверительных услуг.
• Электронная отправка и регистрационные процедуры: Вводится возможность прямой отправки нотариусу файла PDF с электронной подписью для утверждения акта о завершении строительства и внесения его копии в основной реестр, что также служит подтверждением гарантии в Реестре недвижимости посредством электронной отправки через электронный портал Ассоциации регистраторов.

9. Важные изменения в законодательстве в сфере жилищного строительства

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на Королевский декрет-закон № 29/2026, который напрямую влияет на сделки по приобретению, финансированию, уступке и аренде, оформленные у нотариуса; вкратце можно выделить следующие аспекты:

• Ограничение цены покупки для крупных владельцев и «фондов-хищников» (ограничение в 70 %): До 31 декабря 2030 года крупным владельцам и организациям, занимающимся покупкой недвижимости или портфелей просроченных кредитов, запрещается приобретать жилье (безвозмездно или за вознаграждение) по цене или вознаграждению, составляющему менее 70 % от его рыночной оценочной стоимости, установленной сертифицированной компанией. При совершении сделки купли-продажи требуется предоставить отчет о независимой оценке, за исключением только покупок для целей социального жилья, жилья для лиц, нуждающихся в социальной помощи, или государственных учреждений.
• Обязательное подтверждение статуса крупного собственника в реестре: Для определения порога, с которого собственник считается крупным (владелец более 10 объектов жилой недвижимости или более 1 500 м² застроенной площади, либо 5 объектов в зонах с ограниченным предложением), учитывается каждая единица, пригодная для проживания, даже если в реестре не зарегистрировано горизонтальное разделение объекта, и данный статус должен подтверждаться выпиской из реестра недвижимости.
• Запрет на уступку просроченных ипотечных кредитов и право выкупа: Категорически запрещается уступать просроченные ипотечные кредиты, должник по которым подпадает под действие Кодекса надлежащих практик (Постановление-закон № 6/2012). Кроме того, при уступке любого ипотечного кредита на жилье, используемое в качестве основного места проживания, должник должен быть уведомлен в установленном законом порядке; если в течение последующих 6 месяцев он будет соответствовать критериям уязвимости, уступающая сторона будет обязана выкупить кредит по той же цене, по которой он был уступлен.
• Неотъемлемость права преимущественной покупки и совместная продажа: в договорах аренды запрещаются соглашения об отказе арендатора от права преимущественной покупки и права выкупа. В случае совместной продажи нескольких жилых помещений или объектов недвижимости в нотариальном акте должна быть представлена разбивка и указана индивидуальная цена, присвоенная арендуемому жилому помещению на основе объективных критериев (таких как эталонная стоимость или оценка).
• Ипотека на промышленно изготовленные строительные элементы: В Закон об ипотеке на движимое имущество внесены изменения, позволяющие оформлять ипотеку на совокупность промышленно изготовленных компонентов, произведенных в контролируемых условиях и предназначенных для строительства (сборные модули), что облегчает получение обеспеченного финансирования до начала монтажа на строительной площадке.
• Ипотечная гарантия и условие максимальной цены в рамках программы «TU CASA»: При покупке первого жилья, финансируемой за счёт кредитов ICO в рамках программы «TU CASA» (до 50 000 евро под 0 % годовых), в нотариальном акте о приобретении и в реестре обязательно должно быть указано, что на жилье на постоянной основе установлена максимальная цена продажи (покупная цена, индексированная по индексу потребительских цен) и максимальный размер арендной платы в случае сдачи жилья в аренду.
• Защита государственного имущества (CASA 47): В документах о передаче права собственности на жилые помещения, принадлежащие государственной организации CASA 47, или на земельные участки жилого назначения, передаваемые ею, должна содержаться обязательная к регистрации пожизненная оговорка: цена перепродажи ни в коем случае не может превышать максимальный модуль стоимости социального жилья, установленный в данном автономном сообществе.

10. Правительство отменяет требование о формальной регистрации гражданского брака для получения пенсии по вдовству в случае наличия общих детей

Прилагается (ЗДЕСЬ) приведена ссылка на Королевский декрет-закон № 31/2026 от 20 октября, направленный на улучшение защитных мер системы социального обеспечения и других социальных норм, который вносит существенные изменения в порядок получения пособий в рамках этой системы. Что касается гражданских пар, данный нормативный акт значительно смягчает требования, предъявляемые для назначения пенсии по вдовству, адаптируя систему защиты к социальной реальности тех семей, которые проживали в стабильных отношениях, но не оформили их официально.

В частности, новое постановление вносит изменения в статью 221 Общего закона о социальном обеспечении, устанавливая, что в случае, если у гражданской пары есть общие дети, не будет требоваться ни регистрация в официальном реестре гражданских пар, ни оформление союза в виде публичного документа. В таких случаях, когда у пары есть общие дети, достаточно будет достоверно подтвердить (как правило, с помощью справки о регистрации по месту жительства) стабильное и общеизвестное совместное проживание в течение как минимум двух непрерывных лет, непосредственно предшествовавших смерти одного из партнеров, а также выполнить остальные общие условия получения пособия.

Что касается сроков вступления в силу, данный нормативный акт был опубликован в «Официальном вестнике государства» (BOE) 21 октября 2026 года и вступил в силу на следующий день после публикации, то есть 21 октября 2026 года, без ущерба для его последующего рассмотрения в парламенте с целью утверждения.